UZASADNIENIE

Postanowieniem wydanym w dniu 8 sierpnia 2016 roku Sąd Rejonowy w Staszowie dokonał zniesienia współwłasności działek o numerach ewidencyjnych: (...) o powierzchni 0,1502 ha, (...) o powierzchni 0,2409 ha oraz (...) o powierzchni 0,1768 ha, objętych księgą wieczystą (...) położonej w obrębie P. o łącznej wartości 178 681 zł, w ten sposób, że: dokonał fizycznego podziału działki o numerze ewidencyjnym (...) na działki o numerach: (...) o powierzchni 0,1002 ha oraz (...) o powierzchni 0,0500 ha zgodnie z mapą sytuacyjną do celów prawnych sporządzoną przez biegłego T. P. i przyjętą do zasobów geodezyjnych i kartograficznych Starostwa Powiatowego w S. (...) Ośrodka (...) pod nr (...) w dniu 22 maja 2015 roku i przyznał prawo własności nieruchomości składającej się z działki o nr (...) na wyłączną własność uczestnika postępowania A. G. (2), a prawo własności nieruchomości składającej się z działki o nr (...) o wartości 17604 zł na wyłączną własność uczestnika M. B. (pkt I. litera a); dokonał fizycznego podziału działki o numerze ewidencyjnym (...) na działki o numerach: (...) o powierzchni 0,1268 ha oraz (...) powierzchni 0,0500 ha zgodnie z mapą sytuacyjną do celów prawnych oporządzoną przez biegłego T. P. i przyjętą do zasobów geodezyjnych i kartograficznych Starostwa Powiatowego w S. (...) Ośrodka (...) pod numerem (...) w dniu 22 maja 2015 roku i przyznał prawo własności nieruchomości składającej się z działki o nr (...) na wyłączną własność uczestnika postępowania A. G. (2), a prawo własności nieruchomości składającej się z działki o nr (...) o wartości 17604 na wyłączną własność A. G. (1) (pkt I lit b); działkę o numerze ewidencyjnym (...) o powierzchni 0,2409 ha przyznał na wyłączną własność uczestniczki A. G. (2) (pkt I lit. C); zasądził tytułem dopłaty od A. G. (2) na rzecz M. B. kwotę 12176,17 zł płatną od uprawomocnienia się postanowienia wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie na wypadek opóźnienia w zapłacie (pkt II.); zasądził tytułem dopłaty od A. G. (2) na rzecz A. G. (1) kwotę 12176,17 zł (pkt III.); orzekł o nieuiszczonych kosztach sądowych (pkt IV, V, i VI.) oraz orzekł, że wnioskodawczyni i uczestnicy w pozostałym zakresie ponosząc koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie (pkt VII.)

Powyższe rozstrzygnięcie Sąd Rejonowy oparł na następujących ustaleniach faktycznych.

Sąd Rejonowy w Staszowie prowadzi dla nieruchomości położonej w P. Gmina P. składającej się z działek o numerach (...) o powierzchni 0,2409 ha, o nr ewidencyjnym (...) o powierzchni 0,1502 ha i o numerze ewidencyjnym (...) powierzchni 0,1768 ha księgę wieczystą numer (...). W dziale II tej księgi wieczystej jako właściciele nieruchomości wpisani są A. G. (2) w udziale 2/3, A. G. (1) w udziale 1/6 oraz M. B. w udziale 1/6 części we własności nieruchomości. Łączna wartość nieruchomości wynosi 178681 zł. Działka o numerze (...) zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego miasta P. (w części II obejmującej zachodnią część miasta) uchwalonym uchwałą Nr (...) Rady Miejskiej w P. z dnia 24 kwietnia 2008r. znajduje się częściowo na terenie zabudowy jednorodzinnej – symbol w planie (...) oraz w części terenie zieleni urządzonej o funkcji izolacyjnej symbol (...). Działki o numerach (...) zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego znajdują się na teren zabudowy jednorodzinnej – symbol w planie (...). Istnieje możliwość podziału działki o numerze (...) o powierzchni 0,1502 ha na działki (...) o powierzchni 0,1002 ha i (...) o powierzchni 0,0500 ha. Nowopowstała działka (...) przylega bezpośrednio do granicy działki (...) stanowiącej własność wnioskodawczyni. Istnieje również możliwość dokonania podziału działki numer (...) o powierzchni 0,17,68 ha działki (...) o powierzchni 0,1268 ha i na działkę (...) o powierzchni 0,0500 ha. Nowopowstała działka (...) przylega bezpośrednio do granicy działki (...) stanowiącej własność uczestniczki A. G. (1). Działka o nr (...) o powierzchni 0,2409 ha może natomiast zostać podzielona na działki (...) o powierzchni 0,0803 ha i na działkę (...) o powierzchni 0,1606 ha, przy czym nowo powstałe działki nie graniczą z działkami wnioskodawczyni i A. G. (1) i graniczą z działkami uczestniczki A. G. (2). Burmistrz Miasta i Gminy P. w opinii z dnia 12 sierpnia 2014 roku wskazał, iż taki wariant podziału jest zgodny z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego miasta P., a tym samym opinia co do zaproponowanego podziału nieruchomości jest pozytywna. Działki objęte treścią wniosku nie są wykorzystywane jako tereny rolne. W. K. (która nie jest właścicielką działki) - córka A. G. (2) oświadczyła, iż chciałaby na działkach rozpocząć działalność gospodarczą w kresie agroturystyki. Nie przedłożyła żadnych dowodów na poparcie swoich twierdzeń. A. G. (1) jest także właścicielem działki o nr (...) graniczącej bezpośrednio z działką (...) (także wydzieloną działką (...)). Na tej działce wybudowany jest dom uczestniczki. Działka o nr (...) po przyłączeniu fizycznym do działki (...) będzie stanowiła jednolitą całość. A. G. (1) przyłączonej działce zamierza wybudować garaż dla pojazdów. M. B. jest także właścicielem działki o numerze (...) graniczącej bezpośrednio z działką (...) (także wydzieloną działką (...)). Na te działce wybudowany jest dom uczestniczki. Działka o nr (...) po przyłączeniu fizycznym do działki (...) będzie stanowiła jednolitą całość. W związku z toczącym się postępowaniem administracyjnym co do prawidłowości wybudowania budynku na działce (...) celem uniknięcia konieczności rozbiórki postawionego budynku konieczne jest poszerzenie działki o nr (...) o teren działki (...). A. G. (2) jest także właścicielem działek o nr (...) o łącznej powierzchni 0,1695 ha bezpośrednio przylegających do działki o nr (...).

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy stwierdził, że wniosek zasługiwał na uwzględnienie. Sąd Rejonowy podkreślił, że przedmiotem podziału była nieruchomość położona w P. składająca się z trzech geodezyjnie wyodrębnionych działek przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego pod budowę jednorodzinną. W sprawie między stronami istniał konflikt co do przyznania własności nieruchomości pomiędzy A. G. (2) a pozostałymi wnioskodawczynią i drugą z uczestniczek postępowania. Sąd Rejonowy uwzględniając wszelkie potrzeby stron stwierdził, iż wnioskodawczyni i A. G. (1) co do podziału fizycznego działek o (...) i (...) nie jest sprzeczne z przepisami ustaw oraz ze społeczno -gospodarczym przeznaczeniem rzeczy ani nie pociąga za sobą istotnej zmiany rzeczy oraz nie powoduje znacznego zmniejszenia podzielonych działek. Zdaniem Sądu Rejonowego działka przyznana wnioskodawczyni będzie służyła na powiększenie jej nieruchomości i umożliwi wnioskodawczyni pozytywne zakończenie postępowania administracyjnego. Sąd Rejonowy podkreślić, że działka o nr (...) graniczy z pozostałymi działkami będącymi we własności A. G. (2), co powoduje, iż w żaden sposób nie wpłynie to na istotną zmianę jej wartość. Działka ta z uwagi na jej obszar i położenie w dalszym ciągu może zostać wykorzystana pod zabudowę jednorodzinną. W ocenie Sądu Rejonowego tak samo przedstawia się podział działki (...). Powstała działka o nr (...) zostanie przeznaczona na fizyczne powiększenie areału działki o nr (...) stanowiącej własność A. G. (1). Zdaniem Sądu pierwszej instancji pozostała działka (...) posiada wystarczający areał celem wykorzystania jej jako działki budowalnej. Sąd Rejonowy podkreślił, że podział rzeczy jest priorytetowym sposobem wyjścia ze współwłasności i jest uwzględniany w pierwszej kolejności. Zdaniem tego Sądu dokonany podział jest zgodny także z treścią przepisu art. 93 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami i uwzględnia założenia planu zagospodarowania przestrzennego miasta P.. Został pozytywnie zaopiniowany przez Burmistrza Miasta i Gminy P.. W zakresie podziału działki o nr (...) Sad Rejonowy uznał, że wydzielona działka o nr (...) utraci swoje przeznaczenie Wnioskodawczyni i A. G. (1) chciała otrzymać tę działkę celem urządzania ogrodu. Działka ta nie graniczy z innymi działkami wnioskodawczyni i A. G. (1) nadto w znacznej części jest zalesiona. W ocenie Sądu Rejonowego biorąc pod uwagę iż A. G. (2) jest właścicielem działki o nr (...), która bezpośrednio graniczy z w/w działką zasadne było przyznanie całości działki na rzecz A. G. (2) ze spłatą na rzecz pozostałych uczestników postępowania. Sąd Rejonowy zasądził tytułem dopłaty od uczestniczki A. G. (2) na rzecz wnioskodawczyni M. B. i uczestniczki A. G. (1) kwoty po 12176,17 zł tytułem dopłaty.

Apelację od tego postanowienia wniosła uczestniczka A. G. (2), zaskarżając powyższe postanowienie w całości. Zaskarżonemu postanowieniu zarzuciła:

1) naruszenie przepisów prawa materialnego - a to art. 199 k.p.c. w zw. z art. 25 ustawy o księgach wieczystych poprzez uznanie, że wnioskodawczyni i uczestniczka są współwłaścicielkami po 1/6 nieruchomości o numerach (...), (...) i (...) w P. wpisanymi w księdze wieczystej (...), a tym samym naruszenia prawa procesowego, uznając że miały one legitymację czynną do wystąpienia z niniejsza sprawą, skoro ich umowa notarialna z dnia 3 grudnia 2012 roku kupna udziałów w przedmiotowych nieruchomościach jest z mocy prawa nieważna,

2) naruszenie prawa materialnego - art. 211 k.c. poprzez dokonanie fizycznego podziału nieruchomości wbrew temu przepisowi, co spowodowało, że podział jest sprzeczny z przepisami ustawy prawo budowlane i ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem działek pod zabudowę jednorodzinną, a ponadto pociąga za sobą istotną zmianę rzeczy i znacznie zmniejsza ich wartość, ponieważ przestają być dogodne dla inwestora,

3) błędy w ocenie przeprowadzonych przez Sąd dowodów poprzez bardzo jednostronną i nieobiektywną ich ocenę, nie branie pod uwagę opinii sporządzonej przez biegłego T. P. z czerwca 2014 roku, gdzie wyraźnie określił, że proponowany podział działek jest wadliwy z powodu powstania w wyniku podziału wąskich i nieregularnych w swoim kształcie działek, których nie da się racjonalnie zagospodarować,

4) pominięcie opinii Starostwa Powiatowego zawartej w piśmie z dni 12 grudnia 2014 roku, że w przypadku zabudowy działek najmniejsza odległość budynku od granicy będącego tam lasu musi wynosić 12 metrów, gdy tymczasem w wyniku podziału powstały działki o szerokości od 10 do 11 metrów,

5) nieobiektywne potraktowanie uczestniczki poprzez uznanie, że należy podzielić działki i nowo utworzone działki są bardziej potrzebne wnioskodawczyniom, skoro to one naruszyły prawo budowlane budując swoje domy zbyt blisko granic innych działek oraz niezgodnie z projektem budowlanym, czym Sąd niejako sankcjonował bezprawie.

W oparciu o te zarzuty uczestniczki A. G. (2) wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia i odrzucenie wniosku w całości oraz zasądzenie na rzecz uczestniczki A. G. (2) kosztów postępowania za obie instancje ewentualnie o zmianę zaskarżonego postanowienia i przyznanie wszystkich trzech działek na wyłączną własność A. G. (2) z obowiązkiem spłaty wnioskodawczyni z ich udziałów.

Na rozprawie apelacyjnej uczestniczka A. G. (2) wniosła o przyznanie na jej rzecz własności całej nieruchomości, wskazując że obejmuje to żądanie przyznania również nieruchomości stanowiących działki o numerach ewidencyjnych (...) wydzielonych w ramach projektu sporządzonego w postępowaniu apelacyjnym (k. 513).

Wnioskodawczyni i uczestniczka A. G. (1) wniosły o zmianę zaskarżonego postanowienia i przyznanie na rzecz wnioskodawczyni działki o numerze (...), a na rzecz uczestniczki A. G. (1) działki o numerze (...).

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest częściowo zasadna i doprowadziła do zmiany zaskarżonego postanowienia.

Nie zasługuje na uwzględnienie najdalej idący zarzut apelacji, w którym skarżąca upatrując braku legitymacji wnioskodawczyni do złożenia wniosku o zniesienia współwłasności wniosła o odrzucenie tego wniosku. Legitymowanym do złożenia wniosku o zniesienie współwłasności jest każdy ze współwłaścicieli (art. 210 § 1 k.c.) Wnioskodawczyni, której przysługiwał udział 1/6 we współwłasności nieruchomości objętej żądaniem wniosku była zatem uprawniona, aby domagać się likwidacji stosunku współwłasności łączącego ją z pozostałymi współwłaścicielami tej nieruchomości. Wbrew zarzutowi skarżącej wnioskodawczyni oraz uczestnika A. G. (1) na podstawie umowy sprzedaży zawartej z T. M. w dniu 3 grudnia 2012 roku przed notariuszem M. D. i zarejestrowanej w rep. A pod numerem (...) nabyły udziały po 1/6 części we współwłasności nieruchomości będącej przedmiotem żądania wniosku. Nabyte przez wnioskodawczynię i uczestniczkę prawo było niezależnie od dokonania jego wpisu w nowozałożonej księdze wieczystej dla tych nieruchomości. W polskim systemie prawnym odstąpiono od zasady konstytutywnego charakteru wpisów. W przypadku większości praw rzeczowych przyjęto deklaratoryjny charakter wpisu do księgi wieczystej. Wobec tego w piśmiennictwie wskazuje się, że w istocie zasadą w prawie polskim jest deklaratoryjność wpisów do księgi wieczystej. Wpis konstytutywny ma charakter wyjątkowy i dotyczy przede wszystkim hipoteki (art. 67 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece - Dz. U. 2017, poz. 1007), prawa użytkowania wieczystego (art. 27 ustawy z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – Dz. U. 2016.2147 j.t), ustanowienia odrębnej własności lokalu (art. 7 ust. 2ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku – Dz. U. 2015, poz. 1892). Takiego charakteru wpisu nie przyjęto w przypadku najpełniejszego spośród praw rzeczowych, jakim jest prawo własności nieruchomości gruntowej, do której przeniesienia nie jest wymagane dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Złożenie przez wnioskodawczynię i uczestniczkę A. G. (1) wniosku o odłączenie z prowadzonej dotychczas przez Sąd Rejonowy w Staszowie księgi wieczystej (...) jedynie nieruchomości, w której nabyły udziały oraz o założenie dla niej nowej księgi wieczystej nie mogło więc doprowadzić do nieważności umowy sprzedaży udziałów. Działanie wnioskodawczyni i uczestniczki miało na celu jedynie ujawnienie praw oraz ich zakresu przysługujących wszystkich współwłaścicielom tej nieruchomości w nowozałożonej księdze wieczystej i mogłoby być oceniane wyłącznie jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu w płaszczyźnie skuteczności czynności wieczystoksięgowych polegających na odłączeniu nieruchomość objętych żądaniem wniosku z dotychczasowej księgi wieczystej, założeniu nowej księgi wieczystej i dokonaniu w nich wpisu praw przysługujących współwłacicielom. Czynności te były natomiast zgodne z przepisem § 36 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. 2001 Nr102, poz. 1122). Wniosek współwłaściciela nieujawnionego dotychczas w księdze wieczystej, który nabywa udział w części działek ewidencyjnych objętych tą księgą wieczystą, o odłączenie z tej księgi wieczystej nieruchomości i założenie nowej księgi wieczystej dla nieruchomości stanowiącej jego współwłasność nie jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu w rozumieniu przepisu art. 199 k.c. i nie może skutkować odmową dokonania wpisu wieczystoksięgowego. Dodać przy tym należy, że nieważność czynności nabycia przez wnioskodawczynię i uczestniczkę udziałów w nieruchomości objętej żądaniem wniosku podlegałaby ocenie na płaszczyźnie materialnoprawnej, mogłaby powodować brak ich legitymacji do złożenia wniosku o zniesienie współwłasności i prowadzić do jego oddalenia, nie zaś jego odrzucenia. Przesłanki do odrzucenia wniosku zostały bowiem wymienione w art. 199 k.p.c. i art. 1099 k.p.c., znajdujących – poprzez przepis art. 13 § 2 k.p.c. odpowiednie zastosowanie w postępowaniu o zniesienie współwłasności, niewątpliwie zaś nie ma miejsca żadnych z okoliczności wymienionych w tych przepisach.

Sąd Okręgowy w przeważającej mierze podziela i przyjmuje jako własne ustalenia dokonane przez Sąd Rejonowy, z wyjątkiem ustaleń dotyczących sposobu podziału fizycznego nieruchomości położonej w P. składającej się z działek (...) o powierzchni 0,2409 ha, o nr ewidencyjnym (...) o pow. 0,1502 ha i o numerze ewidencyjnym (...) pow. 0,1768 ha, dla której Sąd Rejonowy w Staszowie prowadzi księgę wieczystą numer (...). Należy zgodzić się ze skarżącą, że wybrany przez Sąd Rejonowy sposób podziału fizycznego tej nieruchomości poprzez podział wszystkich składający się na nią działek ewidencyjnych jest sprzeczny z jej społeczno gospodarczym przeznaczeniem tej nieruchomości. Przede wszystkim Sąd Rejonowy dokonując w tym zakresie ustaleń powoływał się na projekt opracowany przez biegłego geodetę T. P.. Określone w art. 211 k.c. kryterium społeczno – gospodarczego przeznaczenia rzeczy wynika zaś bezpośrednio z jej charakteru, stanu technicznego oraz funkcji, jaką pełni w życiu człowieka oraz jego działalności, w konsekwencji oznacza cel, jakiemu rzecz ma służyć. Uwzględniając zatem dotychczasowy charakter nieruchomości położonych na terenach określony w planie zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy jednorodzinnej i w niewielkiej części na terenach zieleni izolacyjnej Sąd Rejonowy powinien był dokonać oceny dopuszczalności sposobu podziału w oparciu o opinię sporządzoną przez biegłego z zakresu budownictwa. Dopiero w sytuacji, gdy z opinii biegłego tej specjalności wynikałoby, że podział poszczególnych działek ewidencyjnych jest zgodny z kryteriami określonymi w art. 211 k.c., w zakresie kompetencji biegłego z zakresu geodezji leżało opracowanie spełniającej wymogi do dokonania wpisu do księgi wieczystej mapy zawierającej ewentualny projekt takiego podziału. Niezależnie od tego skarżąca trafnie zarzuca, że Sąd Rejonowy zignorował nawet wniosek zawarty w opinii sporządzonej przez biegłego T. P., który wskazywał na sprzeczność zaproponowanego w wariancie pierwszym podziału działek: (...), (...) i (...) z ich społeczno gospodarczym przeznaczeniem i dokonał zupełnie dowolnej oceny zgodności podziału z kryteriami określonym w art. 211 k.c. Nie zachodziła przy tym potrzeba oceny dopuszczalności podziału tej nieruchomości z uwagi na zgodność z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej bowiem nieruchomość objęta żądaniem wniosku nie może być uznana za gospodarstwo rolne, w odniesieniu do którego, mają zastosowanie przepisy szczególne zawarte w art. 213 i 214 k.c. Przepisy te nie zawierają odrębnej definicji pojęcia gospodarstwa rolnego w stosunku do definicji zawartej w art. 55³k.c., według którego za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Według definicji gospodarstwa rolnego, nie jest więc istotne, czy aktualnie - w chwili podziału - grunty te stanowią zorganizowaną całość gospodarczą. Istotne jest, aby chociażby potencjalnie mogły taką zorganizowaną całość stanowić. Nie jest przy tym także konieczne, aby oprócz gruntów rolnych, które stanowią najistotniejszy składnik gospodarstwa rolnego, występowały pozostałe składniki gospodarstwa rolnego wymienione w art. 55³ k.c. (postanowienie Sądu Najwyższego, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 stycznia 2016 r., V CSK 252/15). Jakkolwiek natomiast według ewidencji gruntów nieruchomość objęta żądaniem wniosku stanowi w przeważającej części grunty rolne, to jednak jej aktualne zgodnie z obowiązującym na tym terenie planem zagospodarowania położona jest ona na terenach w przeważającej mierze przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną oraz w niewielkiej części na terenach zieleni urządzonej o funkcji izolacyjnej symbol. Nieruchomość ta nie stanowi zatem nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisu art. 46¹ k.c., a więc nieruchomości które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybne. W konsekwencji nie znajdowały zastosowania przepisy art. 213 k.c. i 214 k.c.

Wskazane powyżej uchybienia w postępowaniu przeprowadzonym przed Sądem pierwszej instancji wymagały dopuszczenia dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa dla oceny dopuszczalności podziału nieruchomości stanowiących działki: (...), (...) i (...) z punktu widzenia kryteriów określonych w art. 211 k.c. Z opinii sporządzonej w postępowaniu apelacyjnej przez biegłego z zakresu budownictwa M. N., wynika, że działka nr (...) posiada dojazd od strony ulicy (...), natomiast działki nr (...) posiadają dojazd od ulicy (...). Działki położone są w bezpośrednim sąsiedztwie i w otoczeniu działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi oraz budynkami gospodarczymi i wszystkie działki posiadają możliwość uzbrojenia w energię elektryczną, wodę i kanalizację. W ocenie biegłego te czynniki przy uwzględnieniu przepisów prawa miejscowego co do powierzchni działki i szerokości w części frontowej, powodują, że w chwili obecnej wszystkie działki spełniają wymogi dla zabudowy wolnostojącej (powierzchnia – min. 800 m i szerokość – min. 20,00 m), czyli dla najbardziej korzystnej i atrakcyjnej z punktu widzenia inwestora indywidualnego, a co za tym idzie o największej wartości. Biegły podkreślił, że wymogi te zostały również spełnione przy uwzględnieniu projektu podziału nieruchomości zaproponowanego przez biegłego T. P. według wariantu drugiego, w którym wydzieloną z działki (...) działkę o numerze (...) (na mapie sporządzonej przez biegłego T. P. (...)) należy rozpatrywać łącznie z działką o numerze (...). Działka ta przeznaczona byłaby bowiem na powiększenie działki (...). Oceniając natomiast sposób podziału uwzględniony przez Sąd Rejonowy biegły M. N. jednoznacznie wskazał, że jest on zdecydowanie mniej korzystny od wariantu drugiego. Wymogi co do zabudowy wolnostojącej (powierzchnia – min. 800 m i szerokość – min. 20,00 m) spełniałaby jedynie działka nie dzielona w tym wariancie, a więc o numerze (...). Z kolei działki (...) powstałe na skutek podziału działki (...) spełniałyby warunki zabudowy jedynie dla szeregowego typu zabudowy, czyli dla najbardziej niekorzystnej z punktu widzenia inwestora indywidualnego i to jedynie pod warunkiem wyrażenia zgody na kontynuowanie takiej zabudowy przez właściciela działki nr (...). W przypadku braku takiej zgody, działki stają się działkami niebudowlanymi z powodu zbyt małej powierzchni i szerokości dla zabudowy bliźniaczej. Z opinii wynika, że jeszcze gorzej wygląda sytuacja dla działek nr (...) powstałych na skutek podziału działki nr (...). Działki te skutek zbyt małej szerokości i powierzchni nie mogą być zabudowane w zabudowie bliźniaczej, a na skutek zabudowy działek sąsiednich ( (...) i (...)) nie może być mowy również o zabudowie szeregowej. Zdaniem biegłego działki te po ewentualnym podziale stają się działkami całkowicie niebudowlanymi, a co za tym idzie ten wariant podziału jest niezgodny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości. Opinia ta nie była kwestionowana przez wnioskodawczynię i uczestniczki i Sąd Okręgowy w całości podzielił zawarte w niej wnioski, ustalając na jej podstawie, że dokonany przez Sąd Rejonowy sposób podziału nieruchomości składającej się z działek o numerach ewidencyjnych (...) jest sprzeczny ich społeczno – gospodarczym przeznaczeniem. Nie oznacza to jednak, że zasadny jest zawarty w apelacji ewentualny wniosek o przyznanie skarżącej uczestniczce A. G. (2) na własność całej nieruchomości objętej żądaniem wniosku, bowiem wnioskodawczyni i uczestniczka A. G. (1) zainteresowane były zniesieniem współwłasności poprzez dokonanie podziału fizycznego i przyznaniem im fizycznie wyodrębnionych części, wskazując na ostatnim terminie rozprawy apelacyjnej, że wnoszą o przyznanie na rzecz wnioskodawczyni działki o numerze (...), a uczestniczki A. G. (1) działki o numerze (...).

W literaturze i w orzecznictwie przyjmuje się zgodnie, że ustawodawca preferuje zniesienie współwłasności przez podział rzeczy wspólnej. Wynika to wyraźnie z postanowień art. 211 k.c., art. 212 § 2 k.c. i art. 214 k.c. Jeżeli zatem zniesienie współwłasności następuje na podstawie orzeczenia sądowego, sąd powinien więc przede wszystkim brać pod rozwagę ten sposób wyjścia ze wspólności, chyba że współwłaściciele żądają przyznania rzeczy wspólnej jednemu z nich w zamian za spłatę udziału albo sprzedania jej stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. W wypadku niezgłoszenia takich żądań, sąd powinien ustalić, czy istnieje fizyczna i prawna możliwość podziału, a dopiero, gdy podział jest niedopuszczalny - a przedmiotem podziału jest nieruchomość - znieść współwłasność w sposób określony w art. 212 § 2 bądź art. 214 k.c. (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 października 1978 r., III CRN 214/78, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 czerwca 2000 r., II CKN 1061/98, postanowienie Sądu Najwyższego i z dnia 8 maja 2008 r., V CSK 14/08, postanowienie Sądu Najwyższego, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 stycznia 2016 r., V CSK 252/15). W oparciu o wskazaną opinię sporządzoną przez biegłego M. N. Sąd Okręgowy uznał natomiast, że dokonanie zniesienia współwłasności nieruchomości objętej żądaniem wniosku poprzez przyznanie na własność wnioskodawczyni podział działki numerze (...) na działki o numerach ewidencyjnych (...) i przyznanie na własność: wnioskodawczyni działki o numerze (...), na własność uczestniczki działkę o numerze (...), a własność uczestniczce A. G. (2) działki o numerach (...) nie jest sprzeczne ze społeczno gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości, nie prowadzi do zmiany jej wartości. Skarżąca nie zgłaszała innych propozycji podziału nieruchomości, wnosząc jedynie o przyznanie na jej rzecz całej nieruchomości. Przypomnieć natomiast należy, że przepisy art. 211 k.c. i art. 623 k.p.c. wymagają, aby dokonanie zniesienia współwłasności uwzględniało nie tylko wielkość udziałów i nominalną wartość nieruchomości będącej przedmiotem tego postępowania, ale także, aby zaspokajało interesy wszystkich współwłaścicieli, bez rażącego pokrzywdzenia jednych kosztem innych. Wskazany sposób podziału powoduje, że każda ze współwłaścicielek otrzymuje fizycznie wyodrębnioną część nieruchomości przeznaczonej na powiększenie nieruchomości, który właścicielami były już uprzednio wnioskodawczyni i uczestniczki; działka (...) na powiększenie nieruchomości A. G. (1) składającej się z działek o numerach (...), działka (...) na powiększenie nieruchomości A. G. (2) składającej się z działek o numerach (...), a działka o numerze (...) na powiększenie nieruchomości wnioskodawczyni stanowiącej działki o numerach (...). Własność tych nieruchomości oraz ich wzajemne położenie Sąd Okręgowy ustalił na podstawie wypisów z rejestru gruntów oraz wyrysu z mapy ewidencyjnej (k. 5). O ile wnioskodawczyni i uczestniczka A. G. (1) zamierzają wykorzystać przyznane im nieruchomości na powiększenie nieruchomości, w stosunku do których przysługuje im prawo własności, to istotne jest przy tym, że w przypadku skarżącej nawet gdyby przyznana jej nieruchomość składająca się z działek (...) nie została przeznaczona na powiększenie nieruchomości stanowiących jej własność, z uwagi na jej powierzchnię oraz wymiary może być samoistnie wykorzystana na cele budowlane. Nie sposób natomiast czynić zarzutu wnioskodawczyni i uczestniczce A. G. (1) z tego powodu, że zamierzają one przeznaczyć przyznane im nieruchomości na powiększenie tych nieruchomości, których właścicielkami już są, nawet jeżeli celem uczestniczki A. G. (1) jest uzyskanie takiej konfiguracji przestrzennej granic jej nieruchomości, która spowoduje, że wzniesiony przez nią budynek mieszkalny będzie spełniał wymogi określone przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 2015, poz. 1422 j.t.). Jakkolwiek przy wskazanym sposobie zniesienia współwłasności wysokość udziału skarżącej otrzymanego w naturze musi zostać wyrównana dopłatą pieniężną, to jednak nie można też oczekiwać, że w każdym wypadku zniesienia współwłasności współwłaściciele otrzymają części rzeczy o wartości zbliżonej do wartości udziałów (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 stycznia 1999 r. II CKN 166/98, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 2015 r., I CSK 286/14, Lex nr 1677118).

Wartość nieruchomości podlegającej zniesieniu współwłasności Sąd Okręgowy określił na podstawie opinii sporządzonej przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego M. G., który potwierdził wartość nieruchomości w stosunku do poprzedniego operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 28 kwietnia 2016 roku i aktualizowanego w dniu 28 kwietnia 2016 roku (k. 483 – 484). W stosunku do pierwotnej opinii należało jedynie zmodyfikować nieznacznie wartość nieruchomości stanowiącej działkę o numerze (...). W pierwotnej opinii biegły M. G. przyjął bowiem, że powierzchnia nieruchomości stanowiącej działkę o numerze (...) (aktualnie (...)) wynosiła 140 m^{(
2)}, w tym gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne 98 m^{(
2)}, a lasów (według planu zagospodarowania przestrzennego terenów zieleni urządzonej o funkcji izolacyjnej) 42 m^{(
2)}, podczas gdy według mapy sporządzonej aktualnie przez biegłego T. P. powierzchnia tej nieruchomości wynosi 142 m^{(
2)}, a odpowiednio powierzchnia gruntów składających się na tę ogólną powierzchnię wynosi 116 m^{(
2 )}i 26 m^{(
2)}. Z kolei powierzchnia działki o numerze (...) w opinii biegłego M. G. ujętej jako działka (...) wynosi 1362 m^{(
2)}, w tym 1325 m^{(
2, )}gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, a lasów 37 m^{(
2)}, podczas gdy według mapy sporządzonej aktualnie przez biegłego T. P. powierzchnia tej nieruchomości wynosi 1360 m^{(
2)}, a odpowiednio powierzchnia gruntów składających się tę ogólną powierzchnię wynosi 1307 m^{(
2 )}i 53 m^{(
2)}. Przyjmując zatem wartości określone przez biegłego M. G. wartość nieruchomości stanowiącej działkę (...) wynosi 5000 zł, a wartość nieruchomości stanowiącej działkę o numerze (...) wynosi 46492 zł. Zwrócić należy uwagę, że w wykazie zmian ewidencyjnych zawartym na mapie sporządzonej przez biegłego T. P. grunty działek (...) zostały oznaczone symbolami R i Ls, a więc w sposób sprzeczny z aktualnym przeznaczeniem tych gruntów w planie zagospodarowania miasta P. uchwalonego uchwałą Nr (...) Rady Miejskiej w P. z dnia 24 kwietnia 2008 roku, w którym określono, że działka (...), która uległa podziałowi na działki (...) znajduje się na teren zabudowy jednorodzinnej – symbol w planie (...). Z tego względu biegły M. G. prawidłowo dokonał określenia ich wartości jako nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne (k. 265).

Wartość nieruchomości stanowiącej działkę o numerze (...) wynosi 80 503 zł, a wartość nieruchomości stanowiącej działkę o numerze (...) wynosi 46 686 zł. Udział wnioskodawczyni i uczestniczki A. G. (1) wynoszą po 1/6, a udział uczestniczki A. G. (2) 2/3. Wartość udziałów wynosi zatem w przypadku wnioskodawczyni i uczestniczki A. G. (1) po 29 780,16 (178681 zł x 1/6), a wartość udziału uczestniczki AnnyGodzwon 119 120.68 zł. Wnioskodawczyni otrzymała nieruchomość o wartości 46292 zł, a zatem jest zobowiązana do dopłaty w wysokości 16 711,84 zł, natomiast uczestniczka A. G. (1) otrzymała nieruchomość o wartości 46 687 zł, a zatem jest zobowiązana do dopłaty w wysokości 16 905, 84 zł.

O odsetkach za opóźnienie od zasądzonych kwot Sąd Okręgowy orzekł na podstawie przepisu art. 212 § 3 k.c. zasądzając je z uwagi na konstytutywny charakter orzeczenia od dnia 8 listopada 2017 roku.

Z powyższych względów Sąd Okręgowy na podstawie przepisu art. 386 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. zmienił zaskarżone postanowienia w punktach I., II. i III. Dalej idącą apelację Sąd Okręgowy na podstawie przepisu art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. oddalił jako bezzasadną.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł na podstawie przepisu art. 520 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. nie znajdując podstaw do odstąpienia od zasady ponoszenia przez uczestników postepowania kosztów postępowania związanych z ich udziałem w sprawie. W sprawach o zniesienie współwłasności nie występuje sprzeczność interesów między uczestnikami postępowania domagającymi się zniesienia współwłasności a prezentującymi jedynie odmienne zapatrywania co do sposobu dokonania zniesienia współwłasności. W takiej sytuacji uzasadnione jest rozstrzygnięcie o kosztach postępowania na podstawie art. 520 § 1 k.p.c., a więc z zastosowaniem przewidzianej tym przepisem zasady (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 2011 r. II CZ 120/11).

O nieuiszczonych kosztach sądowych powstałych w postępowaniu apelacyjnym Sąd Okręgowy orzekł na podstawie przepisu art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. 2016, poz. 623 z późn.) w zw. z art. 520 §1 k.p.c. i nakazał pobrać te koszty od wnioskodawczyni i uczestniczek, w stosunku do przysługujących im udziałów we współwłasności nieruchomości objętej żądaniem wniosku. Nieuiszczone koszty sądowe w postępowaniu apelacyjnym wyniosły 2033 zł i złożyły się na nie: koszty sporządzenia opinii przez biegłego M. N. w kwocie 1263,21 zł (k. 474 koszty potwierdzenia aktualności opinii przez biegłego M. G. w kwocie 200 zł (k. 492) i koszty sporządzenia opinii przez biegłego T. P. w kwocie 569,79 zł (k. 499).

SSO Bartosz Pniewski SSO Cezary Klepacz SSO Anna Pać - Piętak

POSTANOWIENIE

UZASADNIENIE

ZARZĄDZENIE