UZASADNIENIE

We wnioskach z dnia 12 lipca 2016 roku wnioskodawczyni (...) – Osiedle spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. zawarła żądania wpisania w księgach wieczystych : (...), (...), (...) prawa własności na swoją rzecz, a w księdze wieczystej (...) prawa współwłasności w 6/8 częściach na swoją rzecz. Jako podstawę dokonania wpisu wskazano umowę sprzedaży z dnia 12 lipca 2016 roku rep. A Nr 8928/2016, sporządzoną przez notariusza M. H. z Kancelarii Notarialnej w W..

Zarządzeniem z dnia 18 października 2016 roku wnioskodawczyni została zobowiązana do złożenia zaświadczenia Starosty (...), że działki nr (...) położone w K. nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach, zaświadczenia, że nieruchomość ta nie jest położona na obszarze rewitalizacji lub Specjalnej S. R. na podstawie przepisów ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji, zaświadczenia o przeznaczeniu działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy A., w terminie tygodniowym od dnia doręczenia wezwania .

Zarządzenie zostało doręczone wnioskodawczyni przez awizo w dniu 9 listopada 2016 roku.

Postanowieniem z dnia 30 grudnia 2016 roku referendarz sądowy oddalił powyższe wnioski wskazując, że niezłożenie opisanych wyżej dokumentów oznacza niewykazanie, iż Skarbowi Państwa lub Gminie A. nie przysługuje prawo pierwokupu.

Powyższe orzeczenie zaskarżyła skargą wnioskodawczyni podnosząc, że akt notarialny dokumentujący umowę sprzedaży jest poprawny i stanowi wystarczającą podstawę dokonania wpisu.

Zaskarżonym postanowieniem z dnia 8 maja 2017r. Sąd Rejonowy w Zgierzu oddalił wnioski.

Powyższe rozstrzygnięcie oparte zostało na następujących ustaleniach stanu faktycznego:

W dniu 12 lipca 2016 roku przed notariuszem M. H. prowadzącym Kancelarię Notarialną w W. została zawarta w formie aktu notarialnego rep.A Nr 8928/2016 umowa sprzedaży i warunkowa umowa sprzedaży. Przedmiotem tej czynności były m.in. nieruchomości objęte księgami wieczystymi prowadzonymi przez Sąd Rejonowy w Zgierzu o numerach: (...), (...), (...) oraz (...), dla działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi odpowiednio : 7/18, 7/19, 7/20, 7/22 , posiadających w ewidencji gruntów opis użytków (...).

W punkcie 9 przedmiotowej umowy wskazano m.in, iż przedmiot umowy nie znajduje się na terenie wyznaczonym jako obszar zdegradowany, obszar rewitalizacji, ani nie wchodzi w zakres specjalnej strefy rewitalizacji, jak również – nie stanowi lasu, zaś w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działki oznaczone są symbolem (...).

Jak wynika z §.9 przedmiotowej umowy, przy jej sporządzaniu okazano : umowę sprzedaży z 16 lipca 2008 roku, rep.A Nr 10118/08, wypisy z rejestru gruntów z dnia 5 lipca 2016 roku, zaświadczenie w przedmiocie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zawartą przez strony umowę przedwstępną.

Przy takich ustaleniach stanu faktycznego Sąd I instancji wywiódł, że w rozpoznawanej sprawie brak jest podstaw do dokonania żądanego wpisu ( art. 626 ⁹ k.p.c).

Apelacje od powyższego rozstrzygnięcia złożył wnioskodawca.

Skarżący podniósł, że do weryfikację, czy doszło do zrzeczenia się prawa pierwokupu powinien dokonać notariusz, który sporządził akt i kieruje wniosek wieczystoksięgowy. Weryfikacja taka nie musi zostać odzwierciedlona w treści aktu notarialnego, co nie zmienia okoliczności, że powinna zostać dokonana.

Skarżący podniósł, że notariusz dokonał stosownej weryfikacji, co potwierdza akt notarialny załączony do apelacji.

Do apelacji skarżący załączył kserokopię aktu notarialnego z dnia 23 marca 2017r. rep. A. Nr 3827/2017sporządzony przez notariuszem M. H..

W konkluzji skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego postanowienia i dokonanie żądanych wpisów.

S ąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie jest zasadna.

Wbrew zarzutom podniesionym w apelacji, rozstrzygnięcie Sądu I instancji jest prawidłowe.

Stosownie do art. 626 ² § 3 k.p.c. do wniosku o wpis należy dołączyć dokumenty, stanowiące podstawę wpisu.

Jak winiak z tej regulacji wszystkie dokumenty, mogące stanowić podstawę wpisu powinny być załączone do wniosku o wpis.

Rozpoznając wniosek o wpis, sąd w postepowaniu wieczystoksięgowym powinien brać pod uwagę przede wszystkim stan z chwili złożenia wniosku i na ten moment ustalać stan prawny nieruchomości oraz rozstrzygać, czy istnieje podstawa do wpisu. Dokonany wpis będzie miał moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o wpis (art. 29 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece. Dz.U. z 2016r. poz. 790 ze zm.) .W tym stanie rzeczy, podstawa wpisu w księdze wieczystej musi istnieć już w momencie złożenia wniosku o wpis, aby dokonany wpis mógł mieć moc wsteczną od chwili złożenia wniosku. Nie można dopiero w postępowaniu wieczystoksięgowym poszukiwać przesłanki wpisu.

Sąd Okręgowy na podstawie art. 381 k.p.c. w zw. art. 13 § 2 k.p.c. pominął dokument załączony do apelacji – kserokopię aktu notarialnego z dnia 23 marca 2017r..

Jak trafnie zauważył Sąd I instancji, zakres kognicji sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym określony został w dyspozycji art. 626 ⁸ k.p.c.. Sąd wieczystoksięgowy badając treść dokumentów załączonych do wniosku, nie ogranicza się jedynie do kwestii formalnoprawnych, lecz obowiązkiem sądu jest także ustalenie materialnoprawnej skuteczności czynności prawnej i zbadanie, czy czynność ta uzasadnia powstanie, zmianę lub wygaśnięcie prawa, które ma być ujawnione w księdze wieczystej. Ustaleń tych sąd wieczystoksięgowy może dokonywać wyłącznie na podstawie dokumentów dołączonych do wniosku i treści księgi wieczystej, jak również akt księgi.

Stosownie do treści art. 37a. ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach (Dz.U.2015.2100 tj. z późna. zm.) w przypadku sprzedaży przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną, niestanowiącego własności Skarbu Państwa gruntu:

1.oznaczonego, jako las w ewidencji gruntów i budynków lub

2. przeznaczonego do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lub

3.o którym mowa w art. 3, objętego uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3

- Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, przysługuje z mocy prawa prawo pierwokupu tego gruntu.

Przepis art. 37h cytowanej ustawy stanowi z kolei, że czynność prawna dokonana niezgodnie z art. 37a jest nieważna.

W myśl art.109 ust.1 pkt 4a i 4b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, gminie przysługuje prawo pierwokupu, co do nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji lub obszarze (...).

Sąd I instancji w pełni zauważył, że w umowie wskazanej przez wnioskodawczynię, jako podstawa wpisu prawa własności nie podano, jaka była podstawa stwierdzenia, że przedmiot umowy nie znajduje się na terenie wyznaczonym, jako obszar zdegradowany, obszar rewitalizacji, ani nie wchodzi w zakres specjalnej strefy rewitalizacji, jak również – nie stanowi lasu. Nie ma również w treści umowy żadnych danych pozwalających na ustalenie, że przedmiotowe nieruchomości nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art.19 ust.3 ustawy o lasach. Treść punktu 9 umowy oraz wykaz dokumentów okazanych notariuszowi przy sporządzaniu aktu, jak również dołączonych do aktu notarialnego zdaje się wskazywać, że opisane wyżej okoliczności, mające znaczenie dla oceny ważności umowy, zostały ustalone wyłącznie na podstawie oświadczenia sprzedającego.

Rację ma skarżący, co do tego, że co do zasady weryfikacji dokumentów potwierdzających poprawność sporządzenia aktu notarialnego winien dokonywać notariusz. Zasadnie Sąd I instancji podniósł, że w rozpoznawanej sprawie treść umowy nie potwierdza jednak, aby taka weryfikacja została przeprowadzona w oparciu o dane urzędowe, a tylko odpowiednie organy administracyjne mogą wiarygodnie potwierdzić, czy dana nieruchomość jest objęta strefą rewitalizacji lub planem urządzenia lasu. Rację ma Sąd I instancji, że brak takiej informacji uniemożliwia ocenę, czy przedłożona umowa istotnie uzasadnia ujawnienie skarżącej, jako właścicielki opisanych we wniosku nieruchomości.

W tych okolicznościach zasadnie Sąd I instancji uznał, że istnieje przeszkoda do dokonania żądanego wpisu, co zgodnie z art. 626 ⁹ k.p.c..

Mając na uwadze powyższe, Sąd Okręgowy oddalił apelację jako bezzasadną na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.