Sygn. akt II Ca 802/13Sygn. akt II Ca 802/13
Dnia 17 grudnia 2013r.
Sąd Okręgowy w Świdnicy, II Wydział Cywilny Odwoławczy
w składzie następującym:
Przewodniczący: SSO Grażyna Kobus
Sędziowie: SO Barbara Nowicka
SO Aleksandra Żurawska
Protokolant: Bogusława Mierzwa
po rozpoznaniu w dniu 5 grudnia 2013r. w Świdnicy
na rozprawie
sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w W.
przeciwko R. R. i A. R.
o zapłatę 3.021,32 zł
na skutek apelacji pozwanych
od wyroku Sądu Rejonowego w Wałbrzychu
z dnia 20 czerwca 2013 r., sygn. akt VIII C 105/13
I. zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że zasądzoną od pozwanych na rzecz strony powodowej kwotę 3.021,32zł obniża do 2.330,82 (dwa tysiące trzysta trzydzieści i 82/100) zł a koszty procesu do kwoty 579zł;
II. oddala dalej idącą apelację;
III. znosi wzajemnie koszty postępowania apelacyjnego.
Sygn. akt II Ca 802/13
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 20 czerwca 2013r. Sąd Rejonowy w Wałbrzychu zasądził solidarnie od pozwanych R. R. i A. R. na rzecz strony powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) kwotę 3.021,32zł z ustawowymi odsetkami od 30 października 2012r. oraz 752zł kosztów procesu.
Z ustaleń Sądu Rejonowego wynika, że: Pozwani A. R. i R. R. są właścicielami lokalu mieszkalnego położonego w W. przy ul. (...) i z tego tytułu byli zobowiązani do uiszczenia opłat na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością wspólną i innych opłat eksploatacyjnych. Są członkami Wspólnoty Mieszkaniowej w/w nieruchomości, która składa się z 25 właścicieli lokali. W dniu 1 lutego 2005r. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej przy ul. (...) w W. powierzyła administrowanie nieruchomością wspólną firmie (...), legitymującej się licencją zarządcy nieruchomości. Zgodnie z (...)umowy o administrowanie nieruchomością wspólną, właściciele lokali są zobowiązani do ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem swoich lokali, a w szczególności z tytułu opłat za energię elektryczną i cieplną , wodę, gaz, odprowadzanie ścieków oraz wywóz nieczystości. Nadto obowiązani są do ponoszenia kosztów remontów i modernizacji lokali oraz opłat związanych z zarządzeniem nieruchomości wspólną oraz kosztów przypadających za poszczególne lokale (zaliczki za poczet bieżących kosztów zarządu, zaliczki na fundusz remontowy, zaliczki na pokrycie kosztów świadczeń przypadających na poszczególne lokale).
Umowa o administrowanie nieruchomością wspólną została zawarta na czas nieokreślony, a jej wypowiedzenie przysługiwało każdej ze stron za uprzednim 3 – miesięcznym okresem wypowiedzenia, złożonym na piśmie ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego .
Od dnia 1 marca 2010r. zaliczki na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością wspólną ponoszone przez właścicieli poszczególnych lokali wynosiły odpowiednio:1,40zł za m 2 z tytułu opłat eksploatacyjnych 2,90 zł
za m 2 z tytułu centralnego ogrzewania, 0,50zł za m 2 z tytułu kosztów zarządzania, 2,00zł za m 2 za fundusz remontowy, 11,80zł/m 2 za wywóz nieczystości stałych, opłaty zaś za wodę ustalono wg zużycia liczników i aktualnych cen.
Od dnia 1 marca 2011r. zaliczki na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością wspólną ponoszone przez właścicieli poszczególnych lokali wynosiły odpowiednio:1,50zł za m 2 z tytułu opłat eksploatacyjnych, 3,10zł za m 2 z tytułu centralnego ogrzewania, 0,50zł za m 2 z tytułu kosztów zarządzania, 2,00zł za m 2 za fundusz remontowy – 12,10/m 2 za wywóz nieczystości stałych, opłaty zaś za wodę ustalono wg zużycia liczników i aktualnych cen.
Podobnie od 1 marca 2012r. zaliczki na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością wspólną ponoszone przez właścicieli poszczególnych lokali wynosiły odpowiednio: 1,50zł za m 2 z tytułu opłat eksploatacyjnych, 3,10zł za m 2 z tytułu centralnego ogrzewania, 0,50zł za m 2 z tytułu kosztów zarządzania, 2,00zł za m 2 za fundusz remontowy, 12,10zł/m 2 za wywóz nieczystości stałych, opłaty zaś za wodę ustalono wg zużycia liczników i aktualnych cen.
W dniu 20 lutego 2012r. odbyło się zebranie Wspólnoty , na którym właściciele nieruchomości przy ul. (...) w W. podjęli uchwałę nr (...) w sprawie ustalania planu remontów na rok 2012. Zgodnie z uchwałą, zakres prac remontowych w budynku obejmować miał m.in. wymianę wodomierzy indywidualnych klasy C odczytywanych drogą radiową. Uchwała nie została zaskarżona przez pozwanych. Realizacja uchwały skutkowała wymianą wodomierzy we wszystkich lokalach Wspólnoty.
Pozwani nie udostępnili swojego lokalu celem wymiany wodomierza, a czynności te wykonał ich syn, T. O. wymieniając wodomierz we własnym zakresie.
Osoby, które nie udostępniają lokali celem odczytu liczników, są obciążane wg średniego zużycia wody z lat poprzednich.
W okresie od 1 stycznia 2011r. do 31 października 2011r. zużycie wody w lokalu pozwanych wynosiło 53,000m 3 i z tego tytułu zobowiązani byli do zapłaty kwoty 531,06zł. Nadpłata z tytułu rozliczenia liczników wynosiła 470,94zł.
Sygn. akt II Ca 802/13
- 3 -
Od 1 listopada 2011r. łączna kwota z tytułu zaliczki na opłaty za mieszkanie w postaci kosztów mediów i eksploatacji oraz funduszu remontowego wynosiła 920,44zł.
Za okres od 1 listopada do 31 grudnia 2011r. zużycie wody w lokalu pozwanych wynosiło 9,000m 3 i z tego tytułu zobowiązani byli oni do zapłaty kwoty 99,27zł. Nadpłata z tytułu rozliczenia liczników wynosiła 121,33zł. Łącznie za media i eksploatację oraz fundusz remontowy zobowiązanie pozwanych wyniosło 103,93zł.
Od 1 stycznia 2011r. łączna kwota z tytułu zaliczki na opłaty za mieszkanie w postaci kosztów mediów i eksploatacji oraz funduszu remontowego wynosiła również kwotę 920,44zł. Za rok 2011r. pozwani zalegali z zapłata 17,82zł z tytułu opłat za media i eksploatację.
Za okres od 1 stycznia 2012r. do 30 czerwca 2012r. zużycie wody w lokalu pozwanych wynosiło 0,000m 3, a nadpłata z tytułu rozliczenia liczników wynosiła 661,80zł.
W okresie od 1 lipca 2012r. do 31 lipca 2012r. zużycie wody w lokalu pozwanych wynosiło 58,602m 3, a wartość zużytej wody wynosiła kwotę 646,38zł. Niedopłata z tytułu rozliczenia liczników wynosiła 536,08zł.
W okresie od stycznia 2012r. do lipca 2012r. z tytułu opłat za media i eksploatację pozwani zalegali z niedopłatą na kwotę 2.516,28zł, a z tytułu zaliczek na fundusz remontowy w kwocie 505,04. Łączna suma ich należności wobec Wspólnoty stanowiła kwotę 3.021,32zł.
Pozwani aktualnie przebywają za granicą. Pełnomocnikiem do spraw zarządu nieruchomością wspólną ustanowili syna T. O., który negował współpracę z zarządcą nieruchomości.
W imieniu pozwanych występował on do zarządcy z licznymi pismami i zapytaniami o kwestie związane m.in. z zarządzaniem nieruchomością wspólną.
Ostatecznie pismem z dnia 28 września 2011r. wypowiedział w imieniu pozwanych umowę o zarządzenie nieruchomością.
- 4 -
O powyższym poinformował pisemnie (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. oraz (...) SA, wniósł równocześnie o wskazanie rachunku, na który będzie dokonywał opłat za wodę i ścieki oraz za energię.
W/w dostawcy odmówili zawarcia z nim umowy, informując, że stroną umowy jest Wspólnota Mieszkaniowa i wskazali ponownie jej konto.
Po wypowiedzeniu umowy o zarządzenie nieruchomością wspólną, mimo braku umowy o indywidualne dostarczanie wody i odbiór ścieków oraz dostawy energii, pozwani uiszczali opłaty z tego tytułu na poszczególne rachunki dostawców.
Przy takich ustaleniach faktycznych Sąd Rejonowy uwzględnił powództwo w całości na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tj. Dz. U. z 2000r. nr 80 poz. 903).
W uzasadnieniu wskazał, że w dniu 1 lutego 2005r. pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową Nieruchomości przy ul. (...) w W. reprezentowaną przez Zarząd Wspólnoty z firmą (...) została zawarta umowa o administrowanie nieruchomością wspólną. Zgodnie (...) umowy, prawo do jej wypowiedzenia służyło każdej ze stron, złożone na piśmie za uprzednim 3 – miesięcznym okresem wypowiedzenia. Przyjąć zatem należy, że jedynie Zarząd Wspólnoty był legitymowany do wypowiedzenia w/w umowy. Pozwani zaś legitymacji takiej nie posiadali.
Zgodnie z art. 13 ust. 1 w/w ustawy, właściciel ponosi wydatki związane m.in. z utrzymaniem jego lokalu i jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat z góry do dnia 10 każdego miesiąca (art. 15 w/w ustawy).
A zatem, skoro pozwanych obowiązywała umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną, to byli oni zobowiązani do dalszego partycypowania w kosztach zarządu nieruchomością wspólną i innych opłatach eksploatacyjnych.
Sygn. akt II Ca 802/13
- 5 -
Tymczasem pozwani obowiązkowi temu nie uczynili zadość, skoro opłaty eksploatacyjne uiszczali na rzecz podmiotów w stosunku do których nie łączyła ich bezpośrednia umowa , o czym w obszernej korespondencji przedprocesowej pozwani byli informowani i zobowiązywani do uiszczania opłat na właściwe konto Wspólnoty.
Wypowiedzenie zatem umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną z zarządcą pozostawało bezskuteczne, albowiem do oświadczeń woli w imieniu Wspólnoty uprawniony jest Zarząd, a jedynie uchwały podejmowane przez ogół właścicieli Wspólnoty, mogą stanowić o prawach i obowiązków ich członków. Skoro uchwały Wspólnoty nr (...) i nr (...), zostały podjęte większością głosów i nie były przez pozwanych zaskarżane , to tym samym były prawnie skuteczne i obowiązujące.
Zarzut pozwanych dotyczący wysokości naliczenia opłat za zużycie wody Sąd uznał chybiony, gdyż skoro nie udostępniali lokalu celem wymiany wodomierza i odczytu liczników, to tym samym narazili się na zastosowanie wobec nich stawki rozliczeniowej za średnie zużycie wody z lat poprzednich.
Apelację od tego wyroku wnieśli pozwani zaskarżając go w części dotyczącej zasądzenia kwoty 1.022,50zł.
Wyrokowi temu zarzucili:
1) naruszenie przepisów prawa procesowego – art. 227 kpc w zw. z art. 233§1 kpc polegające na nierównoważnym traktowaniu dowodów stron przez przyjęcie za udowodnioną przez powoda wartość przedmiotu sporu i pominięcia ich dowodów świadczących o niższej wartości roszczenia ; art. 227 kpc w zw. z art. 232 kpc polegające na nieuwzględnieniu wniosków dowodowych w postaci dowodów wpłaty za poszczególne media bezpośrednio na rzecz dostawców na kwotę 376,12zł; art. 328§2 kpc przez niewystarczające wskazanie w uzasadnieniu wyroku przyczyn uznania przez Sąd za niewnoszące istotnych kwestii do sprawy zeznań świadków G. L. i M. O., przy czym z zeznań tego ostatniego świadka wynika, że nie orientuje się ona w kwestii rozliczeń wspólnoty, nie domagała się wglądu w jej dokumentację finansową i nie bierze udziału w zebraniach właścicieli lokali;
- 6 -
2) błędne ustalenie stanu faktycznego sprawy, polegające na niezgodności tych ustaleń z zebranym materiałem dowodowym przez ustalenie , że administratorka wystarczająco rzetelnie i należycie udowodniła podstawy swego roszczenia i jego wysokość, zwłaszcza w kwestii nieuzasadnionego obciążenia ich zużyciem zimnej wody na kwotę 646,38zł posiadając wiedzę i dokumentację na temat średniego zużycia wody w lokalu nr (...);
3) nierozpoznanie istoty sprawy polegające na machinalnym uznaniu autorskich wyliczeń administratorki z pominięciem rzeczywistych kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości oraz zignorowanie przez Sąd dołączonych dowodów wpłat wynikających z kosztów dotyczących części wspólnej nieruchomości przypadających na lokal nr (...) i niewyjaśnienie czy wpłaty te odpowiadały realnym kosztom utrzymania tego lokalu oraz czy zostały uznane przez poszczególnych dostawców mediów.
Wskazując na powyższe zarzuty wnieśli o uchylenie wyroku w części dotyczącej kwoty 376,12zł oraz błędnie wyliczonego ryczałtu na kwotę 646,38zł ewentualnie o uchylenie tego wyroku w powyższym zakresie i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.
Sąd Okręgowy rozpoznając apelację oparł się na ustaleniach faktycznych Sądu Rejonowego mających uzasadnienie w zebranym w sprawie materiale dowodowym z wyjątkiem ustalenia, że zużycie wody w lokalu pozwanych w lipcu 2012r. wynosiło 58,602m 3 i zważył co następuje:
Apelacja podlegała częściowemu uwzględnieniu.
Na wstępie Sąd Okręgowy w pełni podziela rozważania prawne zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia odnośnie do wspólnoty mieszkaniowej, uregulowania spraw związanych z zarządem nieruchomością wspólną, zasad ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali oraz nieruchomości wspólnej określonych w art. 13,14,15 i 18 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tj. Dz. U. nr 80 poz. 903 z 2000r. ze zm.)
W tzw. „dużych wspólnotach mieszkaniowych” właściciele mają dwie możliwości uregulowania spraw związanych z zarządem nieruchomością wspólną . Mogą albo zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l określić sposób zarządu
Sygn. akt II Ca 802/13 - 7 -
nieruchomością, w tym powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej w umowie zawartej w formie aktu notarialnego , albo mają obowiązek podjąć uchwałę o wyborze zarządu stosownie do art. 20 ust. 1 u.w.l. W powodowej wspólnocie wybrano tę drugą możliwość a zarząd zawarł w imieniu wspólnoty umowę o administrowanie nieruchomością wspólną
z licencjonowanym zarządcą firmą (...), który zajmuje się bieżącym zarządzaniem sprawami wspólnoty, w tym jest uprawniony do pobierania od poszczególnych właścicieli lokali zaliczek w formie bieżących opłat przeznaczonych na pokrycie kosztów zarządu. W zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali zarządca wspólnoty występuje jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami (właścicielami lokali), natomiast opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej składają się na koszty zarządu nieruchomością wspólną (art.14 u.w.l) Zarządca zawiera w imieniu wspólnoty umowę o dostarczanie mediów z odpowiednimi przedsiębiorcami, co wyklucza zawieranie takich samych umów przez poszczególnych właścicieli lokali.
Skoro więc pozwani sami twierdzili, że wnosili opłaty zaliczkowe nie na konto Wspólnoty podane przez zarządcę lecz bezpośrednio na rzecz dostawców mediów, pomimo, że nie łączyła ich z nimi żadna umowa to nie ma podstaw do uwzględnienia ich apelacji co do kwoty 376,12zł obejmującej wpłaty zaliczek z pominięciem wspólnoty.
Tym samym Sąd Rejonowy nie dopuścił się obrazy przepisów art. 227 kpc w zw. z art. 232 kpc poprzez nieuwzględnienie dowodów wpłat za poszczególne media uiszczonych na rzecz ich dostawców poza kontem bankowym wspólnoty . Sąd nie naruszył też przepisu art. 233§1 kpc, ponieważ ocenił wiarygodność i moc dowodów przedstawionych przez strony według własnego przekonania, dokonując selekcji zebranego materiału pod kątem ustaleń faktycznych zgodnych z rzeczywistym stanem rzeczy oraz wszechstronnie rozważył zebrany w sprawie materiał dowodowy i wyciągnął zeń prawidłowe wnioski.
- 8 -
Natomiast apelacja jest zasadna w części, w której kwestionuje obciążenie pozwanych opłatą za zużycie wody w lipcu 2012r. w kwocie 646,38zł.
Strona powodowa w toku procesu przed pierwszą instancję i w odpowiedzi na apelację zamiennie twierdziła, że obciążyła pozwanych za zużycie wody w tym miesiącu według średniego zużycia wody z lat poprzednich nie precyzując jaki okres wzięła pod uwagę, albo według regulaminu rozliczeń kosztów dostawy wody i odbioru ścieków we wspólnocie stanowiącego załącznik nr (...) do uchwały nr (...)
Z przedłożonych przez nią dowodów wynika, że od stycznia do października 2001r. zużycie wody w lokalu pozwanych wyniosło 53m 3, co daje średnią miesięczną 5,3m 3, od listopada do grudnia 2011r. zużycie wody wyniosło 9 m 3, zaś od stycznia do czerwca 2012r. zużycie wody było zerowe. Analizując więc dotychczasowe zużycie wody w tym okresie oraz przy przyjęciu, że w lokalu pozwanych mieszkał w tym czasie tylko ich syn T. O. trudno przyjąć, by w ciągu jednego miesiąca lipca 2012r. zużył 58,602m 3 wody tj. więcej niż wynosiło zużycie wody przez 10 miesięcy w 2011r. Strona powodowa nie przedstawiła na tę okoliczności żądnych dowodów, a tak duże zużycie wody w miesiącu wydaje się nieprawdopodobne.
W odpowiedzi na apelację powódka twierdziła, że należność za wodę za lipiec 2012r. została naliczona „ryczałtowo w związku z nieudostępnieniem lokalu przez pozwanych w celu wymiany wodomierzy odczytywanych drogą radiową i powołała się na regulamin rozliczeń kosztów dostawy wody obowiązujący we wspólnocie od 2003r.
Zgodnie z zasadami ustalania opłat zaliczkowych dla odbiorców nieopomiarowanych koszty zużycia wody i odbioru ścieków określone są na podstawie iloczynu ilości osób x6m 3 oraz ceny dostawy wody i odbioru ścieków.
Odnosząc te zasady do pozwanych w lipcu 2012r. jako odbiorcy wody nieopomiarowani winni zostać obciążeni kwotą 66,18zł (1x6x11,03zł) a nie 646,38zł.
Sygn. akt II Ca 802/13
- 9 -
Z podsumowania należności i wpłat na k. 26 złożonego przez stronę powodową wynika, że należność za media i eksploatację za lipiec 2012r. wyniosła 940,92zł, w tym 646,38zł za wodę i 294,54zł za eksploatację.
Skoro należność za wodę jest zawyżona i powinna wynieść 66,18zł to łącznie zaliczka na poczet kosztów zarządu w tym miesiącu powinna zamknąć się kwotą 360,72zł (294,54 + 66,18zł). Po odjęciu od tej sumy zaliczki wpłaconej na fundusz remontowy w kwocie 110,30zł do zapłaty pozostało 250,42zł zamiast 940,92zł. Zatem pozwani winni byli z tytułu zaliczek do lipca 2012r. włącznie kwotę 2.035,48zł zamiast 2.725,98zł.
Od kwoty 2.035,48zł należy odjąć wpłaty dokonane w tym czasie przez pozwanych w wysokości 209,70zł co daje łącznie do zapłaty za media i eksploatację 1.825,78zł. Do tej kwoty należy doliczyć 505,04zł brakującej zaliczki na fundusz remontowy (775,92-270,28zł) i całkowita niedopłata pozwanych za sporny okres wyniesie 2.330,82 a nie 3.021,32zł.
Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy zmienił z mocy art. 386§1kpc zaskarżony wyrok w ten sposób, że zasądzoną od pozwanych na rzecz strony powodowej kwotę 3.021,32zł obniżył do 2.330,82zł a koszty procesu za pierwszą instancję stosunkowo rozdzielił przyjmując, że powódka wygrała sprawę w 77% a pozwani w 23% i obniżył je do 579zł (art. 100 zd. 1 kpc). Oddalił dalej idącą apelację jako pozbawioną usprawiedliwionych podstaw zgodnie z art. 385 kpc.
O kosztach postępowania apelacyjnego orzekł stosownie do art. 100 zd. 1 kpc w zw. z art. 391§ 1 kpc wzajemnie je znosząc między stronami, gdyż pozwani wygrali apelację w 68% a powódka w 32%. Należne każdej ze stron koszty postępowania apelacyjnego przy uwzględnieniu procentu wygrania czy przegrania sprawy na tym etapie postępowania były zbliżone, zatem wzajemne zniesienie kosztów nie jest krzywdzące dla stron.