UZASADNIENIE

Stan faktyczny

M. B. (1) zamieszkiwała w lokalu przy ul. (...). (...)/2 w G. przez kilkadziesiąt lat, wywodząc swój tytuł prawny z decyzji administracyjnej o przydziale z 1984 r. (na rzecz jej rodziców, po śmierci których wstąpiła w stosunek najmu). Od dziecka zamieszkiwał z nią syn – S. B. (1).

Okoliczności bezsporne

Stawka czynszu w/w lokalu wynosiła od 2005 r. 5 zł za metr kwadratowy.

Okoliczność bezsporna

M. B. (1) jest w ½ współwłaścicielem lokalu mieszkalnego o powierzchni 52.72 m/kw, położonego w G. przy ul. (...). (...)/I/2, objętego księgą wieczystą (...). Obecnie mieszka tam sama, jej były mąż pojawia się w lokalu sporadycznie, gdyż mieszka w innej miejscowości ze swoją partnerką.

Okoliczności bezsporne

Na początku 2014 r., po śmierci swojego ojca, M. B. (1) przeprowadziła się do mieszkania przy ul. (...). (...)/I/2 w G. i od tego czasu stale tam zamieszkuje.

Dowód: zeznania W. Ś., k. 113

zeznania M. L., k. 113-113v

fotografie, k. 26, 48, 49, 50, 51, 62, 63, 64, 65

W lipcu 2016 r. współwłaścicielka budynku przy ul. (...). (...) w G. (T. L. (1)) wypowiedziała M. B. (1) stosunek najmu uzasadniając to tym, że od ponad 12 miesięcy nie zamieszkuje w lokalu przy ul. (...). (...)/2 w G. i posiada tytuł prawny do lokalu, w którym obecnie zamieszkuje (przy ul. (...). (...)/I/2 w G.).

Dowód: wypowiedzenie, k. 21

W lokalu przy ul. (...). (...)/2 w G. bez zgody właścicieli zamieszkała w grudniu 2016 r. B. M. (1) ze swoim synem N. M. (małoletni).

Okoliczność bezsporna

Gdy pojawiała się w lokalu B. M. (1), M. B. (1) początkowo tłumaczyła współwłaścicielom budynku, że jest ona tylko sprzątaczką.

Dowód: zeznania L. R., k. 158

S. B. (1), który przez kilka lat (od 2011 r.) nie przebywał w lokalu przy ul. (...). (...)/2 w G. z nieznanych przyczyn, pojawił się i ponownie zamieszkał w tym lokalu w połowie roku 2016 r.

Okoliczność bezsporna

Współwłaścicielami nieruchomości, na której znajduje się budynek przy ul. (...). (...) w G. są: T. R., L. R. (1), A. R., M. L. (1), T. L. (1).

Dowód: odpis z księgi wieczystej, k. 12-13

Od czasu zamieszkania w 2016 r. w lokalu przy ul. (...). (...)/2 w G. S. B. (1) i B. M. (1) (z dzieckiem) w lokalu tym regularnie odbywają się nocne (po godzinie 22:00, hałaśliwe imprezy, uniemożliwiające wypoczynek nocny pozostałym mieszkańcom budynku, w tym osobie niepełnosprawnej z uwagi na padaczkę. W odpowiedzi na uwagi na temat hałasu S. B. (1) zasugerował L. R. (1) zakup dywanów, choć ona w mieszkaniu dywany już posiada.

Dowód: zeznania L. R., k. 158-159

W czasie nocnym imprez czasami małoletnie dziecko B. M. (1) nocuje w lokalu zamieszkiwanym przez M. B.. B. M. otrzymała „zgodę” M. B. na zamieszkanie w tym mieszkaniu.

Dowód: zeznania B. M., k. 177

Ocena dowodów

Zeznania M. B. są niewiarygodne. Kluczy ona i zmienia treść swoich zeznań wyłącznie w celu ochrony swojego interesu procesowego w niniejszej sprawie. Np. twierdzi, że gdyby mogła, to nadal mieszkałaby w mieszkaniu z kamienicy powodów wraz z synem, partnerką i jej dzieckiem. Otóż skoro pozwana – jak twierdzi – cały czas tam przychodzi i przebywa w ciągu dnia, to zupełnie nic nie wyklucza tego, żeby została na noc i tam sypiała. Dlaczego tego nie robi – nie wiadomo. Skoro może codziennie przychodzić do tego mieszkania i nie jest „napadana”, to mogłaby równie dobrze tam sypiać, ale z jakichś powodów tego nie czyni. Pozwana posługiwała się i nadal posługuje tzw. półprawdami (np. jej zdumiewający wywód dlaczego przed organem samorządowym twierdziła, że nie jest „właścicielką” lokalu przy ul. (...). (...)/I/2, vide k. 176, 22:30). Twierdzenia, że nie ma możliwości stałego zamieszkiwana w obecnie zajmowanym lokalu (w bloku) są całkowicie niewiarygodne: jest ona współwłaścicielką w/w lokalu i przysługuje jej aż do czasu utraty tego prawa m.in. uprawnienie do zajmowania i korzystania z tego lokalu na własne potrzeby (art. 144 k.c. w zw. z art. 206 k.c.). Mimo upływu czasu choćby z toku niniejszego procesu M. B. nie potrafiła podać żadnego konkretnego, zobiektywizowanego dowodu na to, że owo mieszkanie jest wystawione na sprzedaż. Nic też nie wskazuje, że jej mąż kwestionuje jej prawo do zamieszkiwania w tym lokalu, a twierdzenia pozwanej o konflikcie na tym tle z mężem są – w świetle fotografii, na których wspólnie spacerują z psem (k. 25-26) – dalece wątpliwe. Niewiarygodne są też twierdzenia M. B., że nie wyprowadziła się z lokalu przy ul. (...). (...)/2 w G. bezpośrednio po śmierci swojego ojca, bo rzekomo uniemożliwiał to jej stan zdrowia. Nie przedstawiła na taką okoliczność żadnych wiarygodnych dowodów. Złamana noga i choroba psa nie uniemożliwia zamieszkania w bloku na parterze. Zdarza się, że ludzie ze złamanymi kończynami i chorymi psami mieszkają na dowolnych kondygnacjach. Niewiarygodny jest opis sposobu korzystania przez M. B. ze spornego lokalu – twierdzi ona, że nadal jest to jej centrum życiowe, bo ma tam część swoich rzeczy osobistych. Opis jej życia codziennego polegającego na mieszkaniu jednocześnie w dwóch lokalach jest zupełnie osobliwy: wynika z niego, że sypia we własnym lokalu (P.. (...)/I/2), a następnie idzie do kamienicy (P.. D. 60/2) na posiłki i po to, aby zmienić ubrania. Jeżeli nawet tak czyni, to robi to celowo tylko dlatego, aby upozorować wolę zajmowania spornego lokalu, a nie dlatego, że tak się jej ułożyły warunki mieszkaniowe. Podejmuje więc świadkowie zwodnicze zachowania stanowiące nadużycie praw podmiotowych, co nie podlega ochronie prawnej (art. 5 k.c.). Ogólny motyw zachowania M. B. jest czytelny: ponieważ absolutnie nie chce mieszkać ze swoim synem, bo zapewne – z uwagi organizowane prze niego na nocne imprezy – nie mogłaby tego znieść, chciałaby, aby sąd uznał jej prawa do najmu mieszkania w kamienicy powodów, aby tam mógł pozostać leganie ze swoją partnerką jej syn. Chciałaby więc, aby już za jej życia – z obejściem przepisu art. 691 k.c. – mieszkanie objął („odziedziczył”) jej syn.

Zeznania B. M. i S. B. należy uznać – poza okolicznościami, które są bezsporne – niewiarygodne. S. B. uchylił się od odpowiedzi, z czego wynikała jego kilkuletnia nieobecność w przedmiotowym lokalu (w latach 2011-2016). Stwierdził, że „nie miał możliwości przebywania” w tym lokalu. Ponieważ wówczas był dorosłym mężczyzną i skoro przez pięć lat nie był w tym miejscu widywany, to należy – na zasadzie domniemania faktycznego z art. 231 k.p.c. – uznać, że w 2011 r. się z tego lokalu wyprowadził i zmienił swoje miejsce zamieszkania, co oznacza, że ustało jego prawo pochodne (pierwotne wywodzone od matki) do zajmowania lokalu przy ul. (...). (...)/2 w G.. Jego ponowne pojawienie się w tym lokalu w 2016 r. nie jest więc kontynuacją prawa do zajmowania lokalu istniejącego od urodzenia do 2011 r. Pozwany miał możliwość wytłumaczenia sądowi, jakie były rzeczywiste przyczyny jego niezamieszkiwania w lokalu w latach 2011-2016, lecz uchylił się od złożenia w tym zakresie wyjaśnień. Skoro świadomie ukrył określone fakty, to – w świetle art. 233 § 2 k.p.c. – należy uznać, że uczynił tak, bo były to okoliczności dla niego niekorzystne z punktu widzenia stanowiska zajmowanego w niniejszym procesie. Należy więc przyjąć, że w tym czasie mieszkał i miał swoje stałe centrum życiowe w innym miejscu. Z zeznań B. M. wynika, że doszło do określonego porozumienia pomiędzy nią a M. B.. Skoro w mieszkaniu nr (...) kamienicy powodów są przechowywane rzeczy osobiste M. B. w sytuacji, gdy mieszkają tam trzy osoby, a M. B. mieszka sama w ponad 50 metrowym mieszkaniu, to oczywistym jest, że jest to działanie mające na celu stworzenie pozorów jakiejś fizycznej więzi M. B. ze spornym lokalem.

Zeznania W. Ś. są wiarygodne, pochodzą od osoby całkowicie bezstronnej, potwierdzają to, że M. B. bez ogródek chwaliła się już ponad dwa lata temu faktem zamieszkania w swoim mieszkaniu w bloku, wyrażając zadowolenie z polepszenia się jej sytuacji bytowej. Potwierdzeniem tych zeznań są zeznania M. L.; jakkolwiek pochodzą od córki stron, to jednak są zbieżne z bezstronnymi zeznaniami W. Ś.. Te dwa dowody jednoznacznie potwierdzają, że już na początku 2014 r. M. B. wyprowadziła się ze spornego mieszkania. Nawet jeżeli pozostawiła tam część swoich rzeczy, to uczyniła to – o czym już wyżej wspominano – rozmyślnie. Naturalnym jest też, to że często bywa w spornym lokalu, bo zamieszkuje w nim jej syn, a ponadto faktycznie opiekuje się też synem pozwanej B. M.. Jej wizyty w lokalu wcale więc nie dowodzą faktu zamieszkiwania, lecz spełniania roli „babci”, w szczególności skoro matka dziecka regularnie wyjeżdża do pracy poza miejsce zamieszkania nawet na kilka dni w tygodniu.

Ponieważ bezspornym jest, że od lutego 2016 r. M. B. stale przebywa w lokalu będącym jej współwłasnością, materiał dowodowy na tę okoliczność nie miał istotnego znaczenia dla sprawy (dotyczy to zeznań większości przesłuchanych świadków w tym temacie, D. R., P. S., L. W.). Świadek D. Ż. nie posiadał żadnych istotnych informacji w niniejszej sprawie. Zeznania M. J. nie posiadają żadnej wartości dowodowej – zrelacjonowała ona wyłącznie to, czego dowiedziała się od „cioci” (M. B.). Istotnej wiedzy w niniejszej sprawie nie posiadała także M. Z., ogólnie opowiadała jedynie o tym, że M. B. kiedyś mieszkała w kamienicy, a obecnie w bloku, co jest bezsporne. Świadek P. Z. przedstawił zbieżne z M. B. rzekome uzasadnienie jej zamieszkiwania od lutego 2016 r. w lokalu w bloku – tj. konflikt z częścią powodów („napad” na M. B. na początku 2016 r.). Relacja ta – podobnie jak M. B. w tej samej kwestii – jest niewiarygodna. Skoro – jak wynika z wiarygodnych zeznań W. Ś. i M. L., M. B. mieszka w bloku już od pierwszej połowy 2014 r., to konflikt z powodami nie był przyczyną zmiany miejsca jej zamieszkania. Nie ma też żadnych wiarygodnych dowodów na „napad” na pozwaną zorganizowany przez część powodów. W świetle zgromadzonego materiału dowodowego można jedynie przypuszczać, że mogło dojść do nieprzyjemnej wymiany zdań, nic ponadto jednoznacznie nie wynika z przeprowadzonego w niniejszej sprawie materiału dowodowego (brak m.in. obiektywnych wyników obrażeń ciała M. B.). Inną kwestią jest to, że gwałtowna wymiana zdań niczego nie zmieniłaby w ocenie zasadności żądania pozwu. Również świadek K. K. nie posiadał żadnej osobistej obserwacja w kwestii konfliktu stron. W oparciu o relację M. B. świadek uznał ją za wiarygodną. Jego zeznania w tym świetle stanowią jedynie o subiektywnej ocenie wiarygodności zasłyszanych faktów i niczego stanowczego nie wnoszą do ustaleń faktycznych sądu. To, czy świadek z coś wierzy lub nie, nie jest dowodem na fakty, lecz na przekonania i opinie. Świadek K. K. w zauważalny sposób błądził w swojej relacji dotyczącej tego, kto zamieszkiwał w lokalu przy ul. (...). (...)/I/2 w latach 2014-2015. Początkowo twierdził, że mieszkał tam w tym czasie mąż M. B., później nie potrafił nic powiedzieć, kiedy doszło do separacji małżonków i jest możliwym, że mieszkał „gdzie indziej”.

Zeznania T. L. i M. L. są wiarygodne – zgodne z zeznaniami W. Ś. i M. L..

Kwalifikacja prawna

Legitymacja czynna powodów nie budzi wątpliwości – są oni współwłaścicielami zabudowanej nieruchomości, w której znajduje się sporny lokal. Wynika to wprost z odpisu z księgi wieczystej.

W niniejszej sprawie podstawą faktyczną żądania były trzy podstawy wypowiedzenia umowy najmu i każde zostanie omówione oddzielnie.

Wypowiedzenie z lipca 2016 r. – opiera się – po pierwsze – na przesłance wynikającej z art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów […], w myśl którego właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu […] z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. W wypowiedzeniu określono dłuższy niż ustawowy okres wypowiedzenia (6 miesięczny), co jest dopuszczalne, gdyż jest z korzyścią dla lokatora. Owo wypowiedzenie wywołało swój skutek, gdyż jest bezspornym, że M. B. jest współwłaścicielem innego lokalu mieszkalnego, a nawet w nim – w chwili wypowiedzenia – zamieszkiwała. Stosunek najmu w ujęciu tak sformułowanego wypowiedzenia ustał więc z dniem 31 stycznia 2017 r.

Druga przyczyna wypowiedzenia – także wynikająca z pisma z dnia 15 lipca 2016 r., oparta na treści art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów […] stanowi, że właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Także ta przyczyna została spełniona i spowodowała wygaśnięcie umowy najmu z dniem 31 stycznia 2017 r., gdyż z materiału dowodowego wynika, że M. B. zamieszkiwała w innym lokalu od pierwszej połowy 2014 r.

Trzecia przyczyna wypowiedzenia (zawarta w piśmie z dnia 26 września 2016 r.) opiera się na przesłance wynikającej z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów […], w myśl której nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie bezsporne – M. B. bez zgodny właścicieli budynku wyraziła zgodę na zamieszkanie w nim osób trzecich (B. M. (1) z małoletnim synem oraz S. B. (3)). Jak wyjaśniono wyżej – wg stanu faktycznego i prawnego na 2016 r. – S. B. (1) od kilku lat nie zamieszkiwał w spornym lokalu, co oznacza, że wyprowadził się zeń. Jego pojawienie się i ponowne zamieszkanie w lokalu w pierwszej połowie 2016 r. należy więc uznać za zamieszkanie w nim osoby trzeciej. Kwestie meldunkowe nie mają w tym zakresie żadnego znaczenia, tym bardziej, że mimo ewidentnego nieprzebywania pozwanego w tym lokalu przez wiele lat, stan meldunku nigdy nie został doprowadzony do zgodności ze stanem faktycznym.

Z ostrożności jedynie należy zauważyć, że pełnomocnictwa udzielone przez powodów zawierają też aspekt materialnoprawny, co dotyczy też pełnomocnictwa procesowych, obejmujących także reprezentację przedsądową ( vide k. 8-9).

Nie budzi wątpliwości, że czynsz w przedmiotowym lokalu był niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu ( vide obwieszczenie Wojewody (...) z dnia 28 czerwca 2016 r., k. 23).

Z tego wynika, że na podstawie każdej z wymienionych wyżej przesłanek wypowiedzenia zachodzi podstawa do uwzględnienia powództwa w stosunku do wszystkich pozwanych, gdyż wg stanu na dzień wyrokowania nie przysługuje im żaden skuteczny względem właścicieli nieruchomości tytuł do zajmowania lokalu przy ul. (...). (...)/2 w G., o czym orzeczono w punkcie I. sentencji na mocy art. 222 § 1 k.c. Należy podkreślić, że także w stosunku do M. B. orzeczono obowiązku opuszczenia spornego lokalu (choć z ustaleń faktycznych wynika, że mieszka gdzie indziej), na wypadek prawdopodobnej sytuacji, w której w dacie realizacji eksmisji okaże się, że ona tam także przebywa. Z materiału dowodowego wynika bowiem, że ma ona możliwość wejścia i pozostania w tym mieszkaniu (przychodzi tam, choćby na zmianę rzeczy osobistych, które tam przechowuje).

W stosunku do pozwanej M. B. orzeczono o braku uprawnienia do lokalu socjalnego, gdyż jest współwłaścicielką lokalu mieszkalnego, w którym zresztą obecnie mieszka (przy ul. (...). (...)/I/2) – na mocy art. 14 ust. 4 in fine ustawy o ochronie praw lokatorów […] – a contrario (punkt II. sentencji).

S. B. (1), B. M. (1) i N. M. (2) nie podlegają ochronie wynikającej z ustawy o ochronie praw lokatorów […], gdyż nie posiadają statusu byłych lokatorów w rozumieniu tej ustawy. Pojawili się w lokalu i zamieszkali w nim bez zgody właścicieli w 2016 r., na skutek naruszenia przez najemczynię (M. B.) zakazu wynikającego z art. 688² k.c. Ponieważ M. B. już wówczas w tym lokalu nie zamieszkiwała, nie można też w ogóle mówić o jakimś pochodnym prawie wynikającym ze stosunków rodzinnych. M. B. chciała po prostu uniknąć kłopotu związanego z przyjęciem do siebie syna z partnerką (i dzieckiem); tylko dlatego postanowiła, że zamieszkają w spornym lokalu. Nie ma tu mowy o żadnej wspólnocie domowej lub wspólnym gospodarstwie domowym ani kwestii pożytków cywilnych (czynsz), nie istniała więc zdaniem Sądu żadna umowa pomiędzy M. B. a S. B. i B. M.. Nie był to z pewnością podnajem (nie wynika to w ogóle z materiału dowodowego) ani użyczenie (zeznania pozwanych nie wykazują żadnych informacji na temat treści ewentualnej umowy użyczenia [na jaki czas, w jakim celu, na jakich zasadach jej zakończenia itd.], a sąd nie może jej „wygenerować” we własnym zakresie). W sferze faktów pozostaje jedynie zgoda M. B. na zamieszkanie w/w osób, nic ponadto. Rekonstrukcja konkretnej umowy na podstawie tak skąpych danych jest niemożliwa. Można więc jedynie poprzestać na konkluzji, że jest to stan faktyczny odpowiadający mniej więcej tzw. władztwu prekaryjnemu. Zresztą w świetle przyznanego wprost przez M. B. zaognionego konfliktu z właścicielami budynku od lutego 2016 r., zawarcie jakichkolwiek umów przez M. B., skutkujących wprowadzeniem do spornego lokalu osób trzecich należałoby uznać sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i bezwzględnie nieważne na mocy art. 58 § 2 k.c. Nie sposób nie dostrzec tego, że zarówno S. B. jak i jego partnerka z dzieckiem pojawili się niespodziewanie właśnie w momencie, w którym pogorszyły się od lat bardzo dobre stosunki M. B. z właścicielami nieruchomości przy ul. (...). (...) w G.. Zdaniem Sądu było to działanie celowo zaaranżowane tylko w celu do utrudnienia powodom ochrony ich prawa własności. Bardzo charakterystyczne w stanie faktycznym jest to, że gdy nocami S. B. i B. M. organizują hałaśliwe nocne imprezy, to małoletni jest przeprowadzany do mieszkania w bloku, należącego do pozwanej M. B. i tam nocuje. Pozostaje zadać retoryczne pytanie, czy M. B. byłaby zadowolona, gdyby takie imprezy organizował u niej w mieszkaniu jej syn. (...) M. B. na zamieszkania syna z partnerką nie była więc rezultatem kontraktu cywilnoprawnego, lecz zwykłym odsunięciem od siebie problemów związanych ze stylem życia potomka, dysponowała kluczami do spornego lokalu i wydała je synowi. Nie można w takiej sytuacji mówić o żadnej umowie zobowiązaniowej pomiędzy nimi.

Należy też zauważyć, choć nie jest to decydujące w niniejszej sprawie – że pełnoletnie osoby, które bez zgody właścicieli zamieszkały w budynku (S. B. i B. M.) w sposób rażący i uporczywy wykraczają przeciwko porządkowi domowemu, stąd nie można zarzucać powodom, że po prostu chcą się ich z budynku ostatecznie pozbyć. Nie jest to więc żadne nadużycie ze strony powodów, lecz zachowanie normalne. W budynku zamieszkuje niepełnosprawny syn powódki L. R., który cierpi na padaczkę i bardzo źle znosi nocne hałasy, dostał w jednym z takich przypadków napadu padaczkowego. Po zwróceniu uwag na problem S. B. odpowiedział L. R. wyzwiskami.

Mając powyższe na uwadze na mocy art. 14 ust. 3 i ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów […] a contrario orzeczono o braku uprawnień do lokalu socjalnego dla S. B., B. M. i N. M., gdyż nie posiadają oni statusu byłych lokatorów ( punkt II. sentencji).

Koszty

O kosztach orzeczono w punkcie III. sentencji, na mocy art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z art. 105 § 2 k.p.c., zasądzając je od pełnoletnich pozwanych. Składa się nań: opłata sądowa od pozwu (200 zł), opłata za czynności radcy prawnego w stawce minimalnej (240 zł, § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, ze zm.), opłaty skarbowe od pełnomocnictw (łącznie 102 zł).

W punkcie IV. sentencji zasądzono solidarnie od pełnoletnich pozwanych na rzecz interwenienta ubocznego koszty procesu na mocy art. 107 k.p.c., na które składa się: opłata za czynności radcy prawnego w stawce minimalnej (240 zł), opłata sądowa od interwencji (40 zł).

Na mocy art. 102 k.p.c. nie obciążono kosztami procesu małoletniego pozwanego, gdyż nie miał on wpływu na miejsce swojego pobytu ( punkt V. sentencji).

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE