Sygn. akt I C 122/17
Dnia 13 lutego 2018 roku
Sąd Okręgowy w Sieradzu I Wydział Cywilny
w składzie:
Przewodniczący: SSO Katarzyna Powalska
Protokolant: Justyna Raj
po rozpoznaniu w dniu 2 lutego 2018 roku w Sieradzu
na rozprawie
sprawy z powództwa M. D. i Z. D. (1)
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej ul. (...) (...) w Ł.
o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej
1. oddala powództwo;
2. zasądza od powodów M. D. i Z. D. (1) solidarnie na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) (...) w Ł. kwotę 377 ( trzysta siedemdziesiąt siedem ) złotych tytułem kosztów procesu .
Sygn. akt I C 122/17
W pozwie z dnia 21 kwietnia 2017 r. (data wpływu) wniesionym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Ł. ul. (...) (...) (...) reprezentowanej przez zarząd w składzie (...), M. R. oraz J. T. powodowie M. i Z. D. (1) wnieśli o uchylenie uchwały z dnia 17 marca 2017 r. w przedmiocie „sposobu rozliczania zaliczek na media w części lokalowej” tzw. saldem zbiorczym z powodu jej niezgodności z prawem oraz o zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów kosztów poniesionych w sprawie .
Pełnomocnik pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej w Ł. przy ul. (...) (...) w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powodów solidarnie na rzecz pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego .
Sąd Okręgowy ustalił, co następuje:
Powodowie M. D. i Z. D. (1) są właścicielami lokalu mieszkalnego numer (...) o powierzchni użytkowej 55,49 m 2, położonego w budynku wielomieszkaniowym w Ł. przy ul. (...) (...) ( bezsporne).
W dniu 17 marca 2017 r. od godziny 18.00 odbyło się w Klubie (...) w Ł. zebranie właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonych w Ł. przy ul. (...) (...), z którego został sporządzony protokół. W zebraniu uczestniczyli właściciele lokali reprezentujący 67,218559 % udziałów, co powodowało że zebranie było zdolne do podejmowania uchwał. Na zebraniu obecny był zarządca nieruchomości R. K.. W trakcie zebrania obecni na sali właściciele lokali podjęli pięć uchwał: uchwałę nr 1/2017 stanowiącą załącznik nr 2 do protokołu w przedmiocie przyjęcia sprawozdania finansowego za rok 2016 r. i udzielenia absolutorium zarządowi wspólnoty, uchwałę nr 2/2017 stanowiącą załącznik nr 3 do protokołu w przedmiocie wyrażenia zgody na malowanie części wspólnych w piwnicach, uchwałę nr 3/2017 stanowiącą załącznik nr 4 do protokołu w przedmiocie wymiany drzwi do kotłowni, uchwałę nr 4/2017 stanowiącą załącznik nr 5 do protokołu w przedmiocie dalszego zasypywania pomieszczeń po składzie opału, uchwałę nr 5/2017 stanowiącą załącznik nr 6 do protokołu w przedmiocie propozycji stawek zgłoszonych przez zarząd. W toku zebrania wywiązała się dyskusja w przedmiocie propozycji i wniosków w sprawie rozliczania nadpłat i niedopłat z pozycji opłat lokalowych. W trakcie dyskusji powód Z. D. (1) wniósł o zmianę rozliczania opłat lokalowych wskazując, że winno być dokonane zgodnie z prawem i złożył wniosek o głosowanie nad zmianą w tym zakresie. Powódka M. D. wniosła o „rozliczanie nadpłaty centralnego ogrzewania indywidualnie na każdego właściciela według powierzchni użytkowej mieszkania, niedobór ciepłej wody- podgrzanie według średniorocznego kosztu m ( 3 )wody w odniesieniu do ilości zużytej ciepłej wody, niedobór na ściekach i zimnej wozie rozliczyć z kolei według udziału każdego właściciela”. W dalszej kolejności przystąpiono do głosowania nad wprowadzeniem wniosku powódki do porządku obrad. Za wnioskiem powódki głosowało 10,338362 % udziałów, przeciw zaś 54,269212 % udziałów, zaś 3.971416 % udziałów wstrzymało się od głosu. Wobec takiego głosowania wniosek upadł. Po ogłoszeniu wyników głosowania powódka stwierdziła, że nie zgadza się z tym i na pewno skieruję sprawę do Sądu. Wobec takiego przebiegu zdarzeń przystąpiono do głosowania nad pozostawieniem w niezmienionym kształcie sposobu rozliczania opłat lokalowych polegającego na kompensacie nadwyżek i niedoborów i rozliczenie ich wg posiadanych udziałów na każdego właściciela. Za wnioskiem głosowało 54,505890 % udziałów, przeciw 3,540775 % udziałów, zaś 10,532325 % udziałów wstrzymało się od głosu. Wobec takiego wyniku głosowania gremium właścicieli zdecydowało, że opłaty lokalowe zostaną rozliczone według dotychczasowego sposobu. Obecni na zebraniu w zdecydowanej większości nie chcieli jakichkolwiek zmian w tym przedmiocie (dowód: kserokopia protokołu z zebrania właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) (...) w Ł. wraz z uchwałą k. 30-34, kserokopia załącznika dla kotłowni k. 35, kserokopia faktury k. 36, kserokopia rozliczenia opłat lokalowych za rok 2016 k. 38, kserokopia umowy nr (...) o zarządzanie nieruchomością wspólnoty mieszkaniowej k. 43-46, kserokopia lista obecności na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej k. 56-57, zeznania powoda- protokół rozprawy z dnia 21 listopada 2017 r. 00:06:20-00:50:56 w zw. z k. 109v, zeznania powódki- protokół rozprawy z dnia 21 listopada 2017 r. 00:50:56-01:00:17 w zw. z k. 109v, zeznania świadka J. W.- protokół rozprawy z dnia 02 lutego 2018 r. 00:14:31-00:22:52 w zw. z k. 141v-142, zeznania świadka Z. G.- protokół rozprawy z dnia 02 lutego 2018 r. 00:22:52-00:30:46 w zw. z k. 142, zeznania świadka B. K.- protokół rozprawy z dnia 02 lutego 2018 r. 00:30:46-00:34:40 w zw. z k. 142-142v, zeznania świadka R. K.- protokół rozprawy z dnia 02 lutego 2018 r. 00:34:40-00:41:58 w zw. z 142v, zeznania świadka B. S.- protokół rozprawy z dnia 02 lutego 2018 r. 00:41:58-00:46:19 w zw. z k. 142v, zeznania świadka Z. S.- protokół rozprawy z dnia 02 lutego 2018 r. 00:46:19-00:49:14 w zw. z k. 142v-143, zeznania świadka E. Z.- protokół rozprawy z dnia 02 lutego 2018 r. 00:49:14-00:54:22 w zw. z k. 143, zeznania świadka M. R.- protokół rozprawy z dnia 02 lutego 2018 r. 00:55:29-01:04:19 w zw. z k. 144-144v).
Sąd Okręgowy ustalił, co następuje:
Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.
Powodowie jako podstawę materialnoprawną swojego żądania wskazali przepis art. 25 w zw. z art. 13 ustawy o własności lokali oraz Prawo Energetyczne. Na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali każdemu z właścicieli lokali przysługuje prawo zaskarżania do sądu uchwał podjętych przez właścicieli lokali, jeśli uchwała nie jest zgodna z prawem, nie jest zgodna z umową właścicieli lokali, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy skarżącego właściciela lokalu. Podnieść przy tym należy, iż na podstawie powołanego wyżej przepisu zaskarżeniu podlega jedynie podjęta uchwała, a nie fakt jej niepodjęcia. Oznacza to, że kontroli sądowej podlegają wyłącznie podjęte uchwały przez wspólnotę mieszkaniową. W oparciu o powołany przepis prawa, sąd nie może zatem badać uchwał wspólnoty mieszkaniowej, które nie zostały podjęte. Podkreślić w tym miejscu należy, że głosowanie nad wprowadzeniem wniosku właściciela lokalu do porządku obrad nie jest i nie może być równoznaczna z podjęciem uchwały o treści negatywnej. Z powyższego jednoznacznie wynika, iż Sąd może bowiem skontrolować tylko podjętą uchwałę, której w niniejszej sprawie nie było. W przeciwnym wypadku, to sądy mogłyby narzucać członkom wspólnot mieszkaniowych, jakiego rodzaju uchwały mają oni podejmować. Takie rozwiązanie byłoby jednak niewłaściwe. Ustawa o własności lokali jedynie wyjątkowo dopuszcza ingerencję sądu, jeśli uchwała wspólnoty mieszkaniowej nie jest podejmowana, mimo iż jej uchwalenie jest celowe. Takie uregulowanie przewidziane jest w art. 24 powołanej ustawy. Na podstawie tego przepisu w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym. Z judykatury jasno wynika, że sytuacja powódki i powoda byłaby inna, gdyby wystąpili oni z żądaniem opartym o przepis art. 24 ustawy o własności lokali. Przepis art. 24 wskazanej ustawy nie może być jednak stosowany rozszerzająco. Skoro więc powodowie powołali się w pozwie na przepis art. 25 ustawy o własności lokali, to przepis art. 24 ustawy nie miał zastosowania w sprawie. W konsekwencji, Sąd nie mógł dokonać analizy niepodjętej uchwały przez wspólnotę, i nie był władny zająć się w ogóle zatem kwestią prawidłowości sposobu rozliczania opłat lokalowych (tak orzekł Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 13 września 2016 r. w sprawie I ACa 296/16, LEX nr 2137015). Co znamienne, żądanie oparte o przepis art. 25 powołanej ustawy rozpoznawane jest w postępowaniu procesowym, natomiast żądanie oparte na przepisie art. 24 ustawy rozpoznawane jest w postępowaniu nieprocesowym. Także i z tego względu, niedopuszczalnym byłoby zastosowanie w niniejszej sprawie art. 24 ustawy o własności lokali. Reasumując, skoro powódka i powód zaskarżyli nieistniejącą uchwałę wspólnoty mieszkaniowej, to Sąd nie mógł uwzględnić ich żądania o uchylenie tej uchwały.
Sąd orzekł o kosztach procesu, zgodnie z art. 98 k.p.c., stosując zasadę odpowiedzialności za wynik sprawy. Przepis ten nakłada na stronę przegrywającą sprawę obowiązek zwrotu przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony, zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. W oparciu o powyższe Sąd zasądził od powodów M. D. i Z. D. (2) solidarnie na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) (...) w Ł. kwotę 377 zł tytułem kosztów procesu, w tym 360 złotych jako zwrot kosztów zastępstwa procesowego na podstawie § 8 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych ( Dz. U. z 2016 r. poz. 1667).