UZASADNIENIE

Wnioskodawcy K. F. i W. F. złożyli wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości oznaczonej jako działka numer (...), położonej w K., gmina E., dla której Sąd Rejonowy w Elblągu prowadzi księgę wieczystą numer (...) na nieruchomości położonej w K., gmina E., oznaczonej jako działka numer (...), dla której Sąd Rejonowy w Elblągu prowadzi księgę wieczystą numer (...), polegającej na korzystaniu z prawa przejazdu i przechodu przez działkę numer (...) do drogi publicznej zlokalizowanej na działce numer (...). Ponadto wnioskodawcy wnieśli o ustalenie, że każdy z uczestników ponosi koszty związane ze swoim udziałem.

W uzasadnieniu wniosku wskazano, iż wnioskodawcy prowadzą gospodarstwo rolne, którego znaczącym elementem jest chów bydła mlecznego. Na działce numer (...) zlokalizowana jest obora, do której dostęp z drogi publicznej jest możliwy i odbywa się od wielu lat wyłącznie przez działkę gruntu numer (...). Działka wnioskodawców nie posiada odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, co w znacznym stopniu utrudnia gospodarowanie nieruchomością, a jedyny dostęp do drogi publicznej odbywa się przez działkę numer (...). Z tej drogi codziennie korzysta samochód, który odbiera mleko z gospodarstwa wnioskodawców i musi dojechać pod samą oborę by zassać mleko ze zlokalizowanej tam chłodni. Na nieruchomości wnioskodawców brak jest fizycznej możliwości wytyczenia innego dostępu do drogi publicznej w celu dojazdu do zabudowań gospodarczych.

Uczestnik postępowania J. K. wniósł o oddalenie wniosku, wskazując, iż działka wnioskodawców ma dostęp do drogi publicznej.

Postanowieniem z dnia 27 listopada 2014 r. Sąd wezwał do udziału w sprawie w charakterze uczestników postępowania A. M. i J. M.. Postanowieniem z dnia 29 grudnia 2015 r. Sąd wyłączył od udziału w sprawie w charakterze uczestnika postępowania J. K.. Postanowieniem z dnia 10 czerwca 2016 r. Sąd wezwał do udziału w sprawie w charakterze uczestnika postępowania I. F..

Uczestnicy A. M. i J. M. nie zgodzili się na ustanowienie służebności drogi koniecznej, wskazując, iż nieruchomość wnioskodawców ma dostęp do drogi publicznej, zaś uczestnik I. F. przychylił się do wniosku K. i W. F..

Postanowieniem z dnia 31 października 2017 r. Sąd Rejonowy w Elblągu oddalił wniosek i nakazał ściągnąć solidarnie od wnioskodawców K. F. i W. F. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Elblągu kwotę 6.374,86 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych. Rozstrzygnięcie było wynikiem następujących ustaleń i wynikających z nich wniosków:

K. i W. małżonkowie F. są właścicielami działki nr (...) położonej w miejscowości D. gmina E.. Właścicielem sąsiedniej działki numer (...) jest I. F. – ich syn. Natomiast uczestnicy A. M. i J. M. są właścicielami działki nr (...). Nieruchomość ta nabyli od J. K. na podstawie umowy sprzedaży z dnia 18 listopada 2014 r. Obecnie Sąd Rejonowy w Elblągu prowadzi dla nieruchomości księgę wieczystą o numerze (...).

Sąd a quo ustalił, że działka numer (...) posiada odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Budynki gospodarcze znajdujące się na działce numer (...) mają odpowiedni dostęp do drogi publicznej, po dokonaniu prac adaptacyjnych na terenie nieruchomości przez wnioskodawców.

Na działce wnioskodawców K. i W. F. znajdują się następujące budynki: (...) (...) oraz fragment budynku mieszkalnego o powierzchni 151m^{(

2)} i budynek o powierzchni 145m^{(

2)} (według numeracji biegłego geodety S. D.). W budynkach (...)g, 149g i 150g wnioskodawcy przechowują maszyny rolnicze i drewno. Budynki (...)g i 149g są wykonane w całości z drewna i przedstawiają niską wartość techniczno-użytkową. Koszt rozbiórki tychże budynków wynosi około 1.000 zł przy rozbiórce wykonanej w ramach systemu gospodarczego, bądź 2.000-3.000 zł przy rozbiórce wykonanej w systemie zleconym dla podmiotu gospodarczego prowadzącego działalność gospodarczą. Po wykonaniu rozbiórki budynków (...)g i (...) uzyska się niezabudowany prześwit pomiędzy budynkami numer (...)g i 150g o szerokości około 18 m. W tym momencie możliwy będzie swobodny wjazd maszyn rolniczych wnioskodawców od strony drogi gminnej (działka numer (...)) przez bramę wjazdową znajdującą się na działce (...) (konieczne będzie jej poszerzenie) pomiędzy budynkami (...)g, potem dalej na wprost, następnie w prawo pomiędzy budynkami (...)g i 150 g do budynku gospodarczego (...) Przejazd ten odbywałby się koło budynku mieszkalnego wnioskodawców numer (...), przez część mieszkalno-wypoczynkową działki numer (...), na której wnioskodawcy mają posianą trawę, ustawioną wiatę wypoczynkową oraz posadzone drzewa owocowe.

Ustalono nadto, że wejścia budynków (...)g i (...) znajdują się od strony budynku (...)g i (...) czyli od strony placu na terenie działki (...). Ponadto do budynku (...)g znajdują się dwa boczne wejścia na przeciwległych ścianach budynku. Jedno znajduje się od strony działki uczestników J. i A. M. i jest obecnie wykorzystywane przez wnioskodawców do dojazdu do budynku (...)g, najkrótszą drogą, czyli przed podwórko działki (...). Budynek (...)g to obora, w której trzymane jest bydło. Aktualnie użytkowane wejście do budynku znajduje się na prawej ścianie budynku, na tyłach budynku (...)g. Do tego wejścia podjeżdżają maszyny rolnicze, przez działkę (...), które zwalają pod wejściem do obory baloty z paszą dla bydła. Są one następnie rozwijane i korytarzem paszowym przez budynek (...)g podawane ręcznie zwierzętom. Możliwe jest także zwalanie balotów przez maszyny rolnicze pod drzwi frontowe do budynku (...)g od strony budynku (...)g, jednak w tym miejscu nie ma ciągu komunikacyjnego przez całą oborę. W tym momencie w budynku konieczne byłoby roznoszenie balotów z paszą widłami lub przebudowa obory. W budynku (...)g znajduje się kadź, w której przechowywane było mleko. Do budynku jest jedno wejście od strony budynku (...)g. Obecnie budynek jest nieużywany z uwagi na zmianę przez wnioskodawców profilu hodowli bydła, z mlecznego na mięsne. Bydło nie wchodzi na działkę (...). Pod budynek nie podjeżdżają już od około roku samochody – cysterny w celu odbioru mleka. Po ewentualnej rozbiórce tego budynku możliwy będzie swobodny dojazd dużych pojazdów rolniczych do budynku (...)g od strony bocznego wejścia, które jest obecnie używane, przy granicy z działką (...). Nie będzie wtedy konieczności przebudowywania obory, ani nie będzie potrzeby wjazdu na działkę (...). Cały ruch będzie odbywał się po działce (...), łącznie z wjazdem z drogi gminnej. Na działce numer (...), pomiędzy budynkami (...) (...)znajduje się piaszczysty plac, na którym stoją i manewrują maszyny rolnicze wnioskodawców.

Sąd ustalił również, ze koszt wybudowania drogi wewnętrznej na działce numer (...) wynosić będzie około 142.561,19 zł. Najbliższa droga publiczna do budynków gospodarczych numer (...)g i (...) znajduje się na działce numer (...).

Ustalono wreszcie, że gospodarstwo rolne wnioskodawców cechuje wysoki poziom zmechanizowania. W gospodarstwie wnioskodawcy stosują nowoczesne technologie w chowie bydła wykorzystując w żywieniu między innymi sianokiszonki w formie balotów. Jeden balot waży około 300 kg, dlatego też do transportu trzeba używać specjalistycznego sprzętu, typu ładowarki lub ładowacze, montowane z przodu lub tyłu ciągnika. Wnioskodawcy do tego celu wykorzystują ładowarkę teleskopową samojezdną typu (...). Nie ma również możliwości przeprowadzenia drogi dojazdowej przez działkę numer (...), albowiem, przy budynku (...)g znajduje się gnojowica.

W ocenie Sądu pierwszej instancji wniosek podlegał oddaleniu. Okoliczności faktyczne w istotnych dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy kwestiach Sąd pierwszej instancji ustalił na podstawie opinii biegłego z zakresu geodezji w osobie S. D. (2), opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości w osobie E. K., opinii biegłego z zakresu budownictwa S. P., opinii biegłego z zakresu (...) oraz danych wynikających z dokumentów zebranych w aktach tej sprawy oraz na podstawie dwukrotnych oględzin nieruchomości – działek nr (...), ze szczególnym uwzględnieniem ich dostępu do drogi publicznej – działki nr (...).

Podkreślono, że wnioskodawcy domagali się ustanowienia służebności drogi koniecznej prowadzącej do ich nieruchomości stanowiącej działkę numer (...) przez nieruchomość uczestników A. i J. M. stanowiącą działkę numer (...). Wyjaśniono, że zgodnie z treścią przepisu art. 145 § 1 – 3 k.c. właściciel nieruchomości może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej drogi koniecznej, jeżeli nieruchomość ta nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości władnącej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić, a także powinno uwzględniać interes społeczno – gospodarczy. Sąd pierwszej instancji podkreślił, że podstawową przesłanką do zbadania w sprawie było zatem ustalenie, czy nieruchomość wnioskodawców ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich.

Sąd pierwszej instancji wyjaśnił, że biegły S. D. (2) w swojej opinii głównej z dnia 31 stycznia 2015 r. wskazał, iż na działce wnioskodawców K. i W. F. znajdują się następujące budynki: (...)Najbliższa droga publiczna do budynków gospodarczych numer (...)g i 157g znajduje się na działce numer (...). Brak jest możliwości wjazdu pojazdu odbierającego mleko z drogi publicznej do tych budynków innego niż przez działkę numer (...). Biegły geodeta S. D. (2) przedstawił propozycję przebiegu drogi koniecznej - droga miałaby prowadzić przez działkę nr (...) i mieć powierzchnię 211m^{(

2)}. Podkreślono, że zastrzeżenia do tejże opinii złożył uczestnik postępowania A. M., który podniósł, iż biegły S. D. (2) nie przedstawił alternatywnych możliwości dojazdu do budynków gospodarczych wnioskodawców z drogi publicznej oraz możliwości budowy drogi dojazdowej na samej działce numer (...). Uczestnik wskazał, iż jest możliwość wytyczenia drogi dojazdowej także przez działkę numer (...), należącą aktualnie do syna wnioskodawców I. F.. Biegły S. D. (2) ustosunkowując się do powyższych zastrzeżeń wskazał, iż nie ma możliwości ustanowienia służebności drogi koniecznej według wariantów wskazanych przez uczestnika A. M.. Wiązałoby się to z koniecznością wyburzenia budynku gospodarczego oznaczonego numerem 154g lub rozbiórka budynku oznaczonego numerem (...)g. Nawet gdyby doszło do rozbiórki tegoż budynku to biegły wskazał, iż znajduje się tam studnia betonowa i odległość tejże studni do budynku numer (...)m wyniosłaby 4,90m i byłaby niewystarczająca. Ponadto biegły wskazał, iż nie ma możliwości przejazdu pomiędzy budynkami (...)g i (...) albowiem znajduje się tam słup i woda, które uniemożliwiają przejazd. Biegły wyraźnie wskazał, iż projektowany przebieg służebności drogi koniecznej jest jedynym możliwym w stanie, który istnieje w dacie oględzin przez biegłego nieruchomości. Biegły wskazał, iż powinien w sprawie wypowiedzieć się biegły do spraw budownictwa, który odpowie na pytanie czy możliwe jest wyburzenie budynków stanowiących wiaty tj. 148g, 149g i 150g, bądź też wyburzenie budynku (...)m. Biegły geodeta S. D. (2) zaznaczył, że jeżeli budynki (...)g i (...) (drewniane szopy) zostałyby wyburzone nie byłoby potrzeby ustanawiania służebności albowiem budynki gospodarcze wnioskodawców znajdujące się na działce numer (...) miałyby odpowiedni dostęp do drogi publicznej.

Dalej wskazano, że biegły z zakresu budownictwa S. P. w swej opinii głównej wskazał, iż najbardziej racjonalnym rozwiązaniem dostępu do budynków gospodarczych wnioskodawców jest lokalizacja do nich drogi w całości na działce (...). Dla spełnienia tego warunku koniecznym byłoby rozebranie jedynie 2 budynków gospodarczych oznaczonych numerami (...) które są w całości wykonane z drewna i służą one do przechowywania drewna. Po wykonaniu rozbiórki budynków (...)g i 149g uzyska się niezabudowany prześwit pomiędzy budynkami numer (...)g i 150g o szerokości około 18 m. Studnia, która jest zlokalizowana przy narożniku budynku numer (...)g nie będzie stanowiła przeszkody w dojeździe do budynków gospodarczych wnioskodawców. Biegły S. P. w swej pisemnej opinii uzupełniającej, wywołanej zastrzeżeniami wnioskodawców, wskazał, iż w jego opinii głównej nie ma żadnej sprzeczności, albowiem jego stwierdzenia odnoszą się do różnych zagadnień. Odnośnie szerokości istniejącego wjazdu na działkę numer (...) biegły podniósł, iż obecnie nie zabezpiecza on swobodnej komunikacji dla pojazdów gospodarczych. W przypadku ewentualnego wyboru tegoż wjazdu dla doprowadzenia drogi dojazdowej, należy poszerzyć bramę. Natomiast w przypadku wyboru innego miejsca wjazdu z działki numer (...) na działkę numer (...) zajdzie konieczność wykonania odpowiednio szerokiej bramy wjazdowej w istniejącym ogrodzeniu. Biegły zatem nadal podtrzymał stwierdzenie, iż najlepszym sposobem przeprowadzenia drogi dojazdowej będzie w całości przeprowadzenie jej przez teren działki numer (...). Biegły wyjaśnił także w jaki sposób wyliczył koszt rozbiórki budynków (...)g i 149g. Biegły wskazał ponadto, iż nie wypowiadał się w sprawie konieczności dostępu do budynków (...)g i (...), albowiem w budynku numer (...)g znajdują się urządzenia do gromadzenia mleka, a wejście do tego budynku położone jest w ścianie przylegającej do przejazdu (od strony zachodniej), jaki znajduje się pomiędzy budynkiem oznaczonym numerem (...)g i (...)co zapewnia możliwość dojazdu cysterny do odbioru mleka i jego odbiór po wykonaniu drogi dojazdowej w całości na działce numer (...). Biegły jednak zaznaczył, iż co do stwierdzenia wnioskodawców, że brak dojazdu dla maszyn rolniczych do budynków (...)g i (...)od strony południowej będzie równoznaczne z koniecznością zlikwidowania całej trzody chlewnej, winien odnieść się biegły z zakresu rolnictwa i hodowli zwierzęcej.

Dalej Sąd pierwszej instancji przywołał opinię biegłego do spraw (...), który potwierdził stanowisko wnioskodawców, iż aktualnie brak jest możliwości dojazdu do budynków (...)g i 157g pojazdami mechanicznymi bez wjazdu na działkę numer (...) oraz bez zmiany w prowadzeniu przez wnioskodawców produkcji rolniczej. Odległość budynku (...)g (przechowalnia mleka) do granicy działki numer (...) od strony budynku (...)g wynosi ok. 1,50 m. Przez tak wąski korytarz nie przemieści się żaden pojazd mechaniczny bez wjazdu na działkę sąsiednią, tj. 155/2. W gospodarstwie wnioskodawcy stosują nowoczesne technologie w chowie bydła wykorzystując w żywieniu między innymi sianokiszonki w formie balotów. Jeden balot waży około 300 kg, dlatego też do transportu trzeba używać specjalistycznego sprzętu, typu ładowarki lub ładowacze, montowane z przodu lub tyłu ciągnika. Biegły nie badał kwestii dostępu do drogi publicznej tychże budynków po dokonaniu ewentualnych modyfikacji przez wnioskodawców na swoim terenie. Ustalił jedynie, iż w stanie jaki zastał w czasie oględzin nie ma możliwości dojazdu sprzętem rolniczym bez wjazdu na działkę (...).

Sąd pierwszej instancji podkreślił, że w celu wyjaśnienia wszystkich niejasności pomiędzy opiniami biegłego S. P. i M. P. wezwano tychże biegłych z urzędu na rozprawę. Na rozprawie biegli dowiedzieli się, iż wnioskodawcy nie prowadzą już od roku produkcji mleka, natomiast hodują bydło mięsne. Z ostatecznych ustnych opinii biegłych wynika, iż budynek (...)g to obora, w której trzymane jest obecnie bydło hodowlane. Aktualnie użytkowane wejście do budynku znajduje się na prawej ścianie budynku, na tyłach budynku (...)g. Do tego wejścia podjeżdżają maszyny rolnicze, przez działkę (...), które zwalają pod wejściem do obory baloty z paszą dla bydła. Są one następnie rozwijane i korytarzem paszowym przez budynek (...)g podawane ręcznie zwierzętom. Możliwe jest także zwalanie balotów przez maszyny rolnicze pod drzwi frontowe do budynku (...)g od strony budynku (...)g, jednak w tym miejscu nie ma ciągu komunikacyjnego przez całą oborę. W tym momencie w budynku konieczne byłoby roznoszenie balotów z paszą widłami lub przebudowa obory, co jest możliwe ale wiązałoby się dla wnioskodawców z trudnościami. Natomiast w budynku (...)g znajduje się kadź, w której przechowywane było mleko. Do budynku jest jedno wejście od strony budynku (...)g. Obecnie budynek jest nieużywany z uwagi na zmianę przez wnioskodawców profilu hodowli bydła, z mlecznego na mięsne. Po ewentualnej rozbiórce tego budynku możliwy będzie swobodny dojazd dużych pojazdów rolniczych do budynku (...)g od strony bocznego wejścia, które jest obecnie używane, przy granicy z działką (...). Nie będzie wtedy konieczności przebudowywania obory, ani nie będzie potrzeby wjazdu na działkę (...). Cały ruch będzie odbywał się po działce (...), łącznie z wjazdem z drogi gminnej. Jak wskazał biegły z zakresu mechanizacji rolnictwa obecnie jedynym problemem jest kwestia zadawania paszy zwierzętom w budynku (...)g. Maszyny podjeżdżają od strony działki (...), bo są tam usytuowane drzwi do obory, które zapewniają dostęp do korytarza paszowego wewnątrz obory. Jednak już w środku budynku baloty są rozrzucane ręcznie. Gdyby zrzucane były frontowymi drzwiami nie można by było ich rozwinąć i trzeba by było je rozrzucać także ręcznie, ale bez korytarza paszowego co znacznie utrudniłoby pracę, ale byłoby możliwe.

W przedmiotowej sprawie Sąd pierwszej instancji uznał zatem, mając na uwadze powyższe opinii biegłych oraz dwukrotne oględziny nieruchomości, iż nie zachodziła konieczność ustanowienia drogi koniecznej dla nieruchomości stanowiącej działkę numer (...) na działce (...), albowiem nieruchomość ta posiada odpowiedni dostęp do drogi publicznej oraz do swoich budynków gospodarczych. Działka (...) jedynie z uwagi na wybudowane budynki utraciła dostęp do swych budynków gospodarczych z drogi publicznej, jednak nie w sposób trwały. Wnioskodawcy tak zorganizowali prowadzenie swojego gospodarstwa, iż na terenie, gdzie ich działka ma ogromny dostęp do drogi publicznej urządzili teren mieszkalno-wypoczynkowy, natomiast część gospodarcza znajduje się na prawo, za drewnianymi budynkami (...)g i (...). W takim układzie istotnie najbliższy, najkrótszy i najwygodniejszy dla wnioskodawców dojazd do budynku (...)g (obora) jest od drogi publicznej przez działkę uczestników J. i A. M.. Jak wynika z przeprowadzonych w sprawie opinii dojazd sprzętem rolniczym do budynku obory będzie w całości możliwy po wyburzeniu wyłącznie dwóch budynków drewnianych oddzielających część mieszkalną działki numer (...) od części gospodarskiej działki oraz utwardzenia gruntu w celu umożliwienia przejazdu sprzętu rolniczego. W tym wariancie baloty z paszą wyrzucane byłyby pod drzwi obory znajdujące się od podwórka, gdzie nie ma korytarza paszowego, ale roznoszenie paszy jest możliwe. Ponadto, jak wskazał biegły z zakresu budownictwa, w całości rozwiąże problem rozbiórka budynku (...)g, gdzie znajduje się zbiornik do przechowywania mleka, aktualnie już nieużywany przez wnioskodawców z uwagi na zmianę profilu gospodarstwa rolnego. Po rozbiórce budynku sprzęt rolniczy będzie miał już swobodny dostęp do obory także od strony wejścia aktualnie używanego przez wnioskodawców, do którego chcą dojeżdżać przez teren działki sąsiadów. Nie jest to jednak konieczne. Już sama rozbiórka dwóch budynków drewnianych daje wnioskodawcom dostęp do swoich budynków gospodarczych od strony drogi publicznej.

Reasumując, Sąd pierwszej instancji uznał, że wnioskodawcy mają odpowiedni dostęp do swoich budynków gospodarczych po dokonaniu na ten celów nakładów, których aktualnie nie chcą ponieść, a konsekwencjami tego chcą obciążyć właścicieli nieruchomości 155/2. Przede wszystkim wnioskodawcy wskazują na argument finansowy, iż ich na to nie stać. Okoliczność ta nie została w żaden sposób udowodniona przez wnioskodawców. Wnioskodawcy prowadzą gospodarstwo rolne, uzyskują z niego dochody, a zatem winni czynić także nakłady w celu jego modernizacji w przypadku zmiany stosunków sąsiedzkich. To, iż wnioskodawcy od lat dojeżdżali do obory przez teren działki (...) i poprzedni właściciele się na to zgadzali nie ma dla sprawy znaczenia. Natomiast brak jest w sprawie przesłanek do ustanowienia z tego powodu służebności drogi koniecznej. Podstawę prawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy art. 145 § 1 – 3 k.c.

O kosztach postępowania za pierwszą instancję orzeczono na podstawie art. 520 § 2 k.p.c., obciążając wnioskodawców obowiązkiem zwrotu na rzecz Skarbu Państwa nieuiszczonych kosztów sądowych z tytułu kosztów opinii biegłych w sprawie na podstawie art. 113 ust. 1 w zw. z art. 83 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

W apelacji wnioskodawcy K. F. i W. F. zaskarżyli powyższe postanowienie w całości. Powyższemu orzeczeniu zarzucili :

1. błąd w ustaleniach faktycznych polegających na uznaniu, że dopuszczalny i odpowiedni jest dojazd do budynku gospodarczego położonego na działce nr (...)g poprzez działkę nr (...), podczas, gdy z opinii biegłego z zakresu (...) wynika, że dla odpowiedniego dostarczania paszy i kiszonki dla zwierząt znajdujących się w tym budynku, niezależnie od tego czy mają to być krowy mleczne czy bydło hodowlane niezbędne jest korzystanie z drogi koniecznej wyznaczonej w projekcie biegłego S. D. (3), nadto wbrew stanowisku Sądu wybudowanie drogi dojazdowej poprzez działkę nr (...) i wyburzenie zabudowań na działkach (...) g, (...) prowadziłoby do niewspółmiernych i nieopłacalnych nakładów ze strony wnioskodawców;

- naruszenie art. 145 § 3 k.c. poprzez jego niezastosowanie i pominięcie przy rozstrzyganiu wniosku o ustalenie drogi koniecznej interesu społeczno - gospodarczego wnioskodawców dostępu do ich budynku gospodarczego nr (...)g oraz pominięcie utrwalonego zwyczaju przejazdu poprzez teren drogi koniecznej wyznaczonej przez biegłego S. D. (2);

- naruszenie przepisów prawa procesowego mającego zasadniczy wpływ na rozstrzygnięcie - art. 233 § l k.p.c. polegające na przekroczeniu zasady swobodnej oceny dowodów prowadzącej do dowolnej ich oceny, w szczególności prowadzącej do niewyjaśnienia sprzeczności co do możliwości dostępu do budynku obory znajdującego się na działce nr (...) g, które pojawiły się w dwóch opiniach biegłych - z zakresu budownictwa S. P. i z zakresu (...), a nadto pomięcie iż nawet w przypadku wyburzenia budynku nr (...) g (położonego przy działce nr (...) g) manewrowanie maszynami rolniczymi dostarczającymi pasze dla bydła będzie wiązało się z koniecznością korzystania z drogi koniecznej zaprojektowanej przez biegłego S. D. (2), a także nieuprawnionego uznania, że wnioskodawcy trwale zaprzestali produkcji bydła mlecznego, co miałoby wskazywać na brak potrzeby ustanowienia drogi koniecznej.

Wskazując na powyższe skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości i przekazanie sprawy do rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Elblągu, a nadto ustalenia, że każdy z uczestników ponosi koszty postępowania apelacyjnego związane ze swym udziałem

W uzasadnieniu skarżący wskazali, że nieruchomość - działka (...) g nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, jak i do należącego do działki nr (...) g budynku obory. Proponowane rozwiązania budowy drogi poprzez działkę nr (...), celem dostępu do drogi publicznej położonej na działce nr (...), prowadzą do niewspółmiernie wysokich kosztów w stosunku do stopnia obciążenia działki nr (...) (jedynie 211 m 2). Budowa drogi w przypadku dostarczania paszy zwierzętom do obory na działce nr (...) g pod drzwi wejściowe i tak nie będzie stanowić rozwiązania problemu z uwagi na konieczność manewrowania ładowarką teleskopową (...), która przewozi baloty słomy ważące 300 kg .

Zdaniem skarżących w przypadku spornej nieruchomości odpowiedni dostęp do drogi publicznej powinien stwarzać rzeczywistą, bezpieczną możliwość przedostania się z nieruchomości do takiej drogi i dostęp do budynków gospodarczych celem prowadzenia produkcji rolnej. Przy tym nie ma zdaniem wnioskodawców znaczenia, że w chwili obecnej zmuszeni byli przenieść produkcję bydła mlecznego i w oborze zajmują się produkcją bydła opasowego, bowiem nadal konieczne jest dostarczenie karmy i dowóz innych niezbędnych materiałów. Stopień uciążliwości w korzystaniu z drogi koniecznej nie byłby znaczy związany jedynie z dojazdem maszyn rolniczych i wywozem mleka. W ocenie wnioskodawców wydane rozstrzygnięcie całkowicie pominęło interes społeczno - gospodarczy nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej i dotychczasowe zwyczaje związane z dostępem do tej nieruchomości. Proponowane rozwiązanie przebiegu dojazdu przez biegłego z zakresu budownictwa ma prowadzić do rozbiórki trzech budynków wnioskodawców na działkach nr (...) g, (...)co również ich zdaniem prowadzi do wysokich, nieadekwatnych nakładów celem uzyskania połączenia z drogą publiczną.

Uzasadniając zarzut naruszenia art.233 § l k.p.c. skarżący wskazali, że Sąd pierwszej instancji nie wyjaśnił sprzeczności co do możliwości dostępu do budynku obory znajdującego się na działce nr (...) g, które pojawiły się w dwóch opiniach biegłych - z zakresu budownictwa S. P. i z zakresu (...) , a nadto pomięcie iż nawet w przypadku wyburzenia budynku nr (...) g ( położonego przy działce nr (...) g) manewrowanie maszynami rolniczymi dostarczającymi pasze dla bydła będzie wiązało się z koniecznością korzystania z drogi koniecznej zaprojektowanej przez biegłego S. D. (2). Wskazano na wypowiedzi biegłego M. P. na rozprawie w dniu 27.09.2017 r., który stwierdził, że „jakiejkolwiek drogi byśmy nie zbudowali nie dojedziemy do budynku gospodarczego (...) Główne drzwi są za budynkiem (...) g. Jak cysterna do odbioru mleka wjedzie tyłem to się zmieści i odbierze. Jedynym problemem byłoby zadawanie paszy. Nie byłoby możliwości zadawania paszy do strony (...). Musi być korytarz paszowy i ,,to że nie ma produkcji mleka, to nie zmienia konieczności dostarczenia paszy do obory". Zdaniem skarżących zmienność produkcji zwierzęcej nie powoduje tego, iż zaniechali oni produkcji mlecznej i nadal im dojazd przez działkę nr (...) będzie potrzebny; obecna przerwa jest wywołania utrudnieniami w dojeździe jakie stwarza uczestnik. Sąd pierwszej instancji nie rozstrzygnął też rozbieżności co do przebiegu drogi koniecznej pomiędzy opinią biegłego D., który jedyną drogę dojazdową widział przez działkę nr (...), a następnie uznał, że po zburzeniu zabudowań na działkach nr (...) g i (...)dojazd będzie możliwy poprzez działkę (...) z opinią biegłego M. P., który oceniał możliwość dojazdu do obory z zaopatrzeniem i po mleko, czego biegły D. nie poruszał.

Uczestnik A. M. wniósł o oddalenie apelacji, jako niezasadnej, i zasądzenie od wnioskodawców na jego rzecz kosztów postepowania apelacyjnego według norm przepisanych. Natomiast uczestnicy J. M. i I. F. nie zajęli stanowisko odnośnie apelacji wnioskodawców.

Sąd Okręgowy ustalił i zważył co następuje:

Apelacja wnioskodawców okazała się niezasadna.

Sąd pierwszej instancji poczynił w sprawie trafne ustalenia faktyczne i w oparciu o te ustalenia faktyczne wyciągnął zasadne wnioski, które prowadziły do oddalenia wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Sąd Okręgowy w pełni podziela te ustalenia i wnioski, które postawił Sąd pierwszej instancji i przyjmuje je za własne, wyjaśniając, że w takiej sytuacji nie ma potrzeby ponownego ich przedstawiania w niniejszym uzasadnieniu, a wystarczające jest odniesienie się do tych ustaleń i ocen, które zostały zakwestionowane w apelacji.

W pierwszej kolejności należy jednak wyjaśnić, że zgodnie z art. 145 § 1 k.c. jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić (§ 2 zdanie pierwsze). Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno – gospodarczy (§ 3 art. 145 k.c.). Ustawodawca nie zdefiniował pojęcia „odpowiedniego dostępu” nieruchomości do drogi publicznej, jednak przyjmuje się niespornie, że chodzi o dostęp odpowiadający przeznaczeniu, spełniające wymagane warunki i o tym, czy istniejący dostęp jest odpowiedni decydują każdorazowo okoliczności konkretnej sprawy ( por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 września 2012 r., IV CSK 34/12, LEX nr 1230155).

Odnosząc powyższe do ustalonego stanu faktycznego należało więc zauważyć, że nieruchomość stanowiąca współwłasność wnioskodawców – działka numer (...), podobnie zresztą jak i działka uczestników małżonków M. – oznaczona numerem (...), położone są przy drodze publicznej – działka numer (...) ( por. mapa biegłego godety – k. 67). Nie budzi też wątpliwości, że współwłaściciele działek (...) mogą swobodnie wjeżdżać na swoje działki z drogi publicznej, działki numer (...). Natomiast uzasadnienie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej opierało się na twierdzeniu, że wnioskodawcy nie mają odpowiedniego dostępu do budynków gospodarskich oznaczonych na powoływanej mapie nr (...), gdyż do pierwszego z tych budynków - zlewni mleka – musiał podjeżdżać przez działkę nr (...) pojazd do odbioru mleka (hodowli krów mlecznych wnioskodawcy zaniechali ponad rok temu i budynek ten obecnie stoi niewykorzystany), natomiast odnośnie drugiego z budynków jedynie od strony południowej, czyli przez działkę nr (...), istnieje możliwość dostarczania balotów słomy i siana dla hodowanego obecnie przez wnioskodawców bydła opasowego, gdyż tylko to wejście zapewnia zachowanie ciągu paszowego niezbędnego dla prowadzenia produkcji bydła mięsnego. Sąd Okręgowy zauważa więc, że nieruchomość wnioskodawców – działka nr (...) o powierzchni 2,41 ha, na której znajdują się wskazywane budynki gospodarcze 157g i 155g, ma dostęp do drogi publicznej. Natomiast druga przesłanka ustanowienia służebności drogi koniecznej, tj. „brak dostępu nieruchomości do należących do niej budynków gospodarskich” jest spełniona wtedy, gdy brak jest odpowiedniego dostępu z jednej nieruchomości do należących do niej budynków gospodarskich położonych na drugiej nieruchomości. Chodzi tu o brak komunikacji między dwoma nieruchomościami, a nie brak odpowiedniego dostępu z drogi publicznej do budynku znajdującego się na działce posiadającej taki dostęp. Taki wniosek wynika z faktu, że rzeczą właściciela działki jest taki sposób jej zagospodarowania, aby można było korzystać z budynków na niej usytuowanych. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 16 kwietnia 1998 r. (III CZP 33/68, OSNCP 1969, nr 1, poz. 8) należy wyłączyć tak rozciągłą wykładnię art. 145 § 1 k.c., by drugą z jego hipotez objąć brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej z budynków usytuowanych na nieruchomości, która ma taki dostęp”.

Podzielając powyżej przedstawione stanowisko Sąd Okręgowy zauważa, że problem rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie sprowadzał się do tego, że wnioskodawcy, bądź ich poprzednicy prawni w taki sposób zagospodarowali działkę nr (...), że nie mają dojazdu do budynków gospodarskich oznaczonych na mapie numerami (...), a w tych budynkach zasadniczo realizowana jest i prowadzona specjalistyczna produkcja rolnicza. Co więcej, poprzedni właściciele działki numer (...) pozwalali im na przechodzenie i przejeżdżanie przez działkę, choć nigdy służebności nie ustanowiono. Wnioskodawcy nie powoływali się też na zasiedzenie tego ograniczonego prawa rzeczowego. W tym miejscu podzielić należy pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w uzasadnieniu przywołanego wyżej postanowienia z dnia 20 września 2012 r. (IV CSK 34/12), że nieodpowiedni dostęp do drogi publicznej wywołany sposobem zagospodarowania nieruchomości przez jej właściciela nie uzasadnia żądania ustanowienia w postępowaniu sądowym służebności drogi koniecznej w celu stworzenia możliwości dojazdu do gruntu, budynków gospodarskich położonych z tyłu działki. Jeżeli nieruchomość jest położona przy drodze publicznej o takim statusie, że można na nią swobodnie wjeżdżać po ewentualnym przygotowaniu stosownych urządzeń drogowych, to wykluczone jest obciążenie nieruchomości sąsiednich służebnościami mającymi zapewnić dostęp do dróg publicznych takim częściom nieruchomości, które są w stosunku do drogi publicznej położone niekorzystnie. W takim bowiem wypadku chodzi nie o dostęp do drogi publicznej lub do budynków gospodarskich, lecz o łatwiejsze korzystanie z budynków – zorganizowanie zaś sposobu eksploatacji nieruchomości należy do właściciela nieruchomości. Jak wskazał Sąd Najwyższy w omawianym postanowieniu odstąpienie od powyższych zasad jest dopuszczalne wyjątkowo, gdy właściciel wykaże, że trudności z dostępem do części nieruchomości lub znajdujących się na niej budynków nie wynikają z jego własnych nieprzemyślanych działań, że nie może tych trudności usunąć we własnym zakresie, a za ustanowieniem służebności przemawiają szczególne względy.

Odnosząc powyższe uwagi do stanu faktycznego ustalonego w przedmiotowej sprawie oraz do zarzutów postawionych w apelacji należało dostrzec, że biegły z zakresu (...) nie potwierdził jednoznacznie, że jedynym rozwiązaniem zapewniającym możliwość prowadzenia specjalistycznej produkcji rolniczej, i to niezależnie od tego czy będzie to produkcja mleka czy mięsa, jest umożliwienie dostępu do budynków (...)g i(...) przez działkę nr (...). Biegły wyraźnie odnosił się do stanu faktycznego na dzień oględzin nieruchomości i nie brał pod uwagę innych wariantów dojazdu do tych budynków (przez działkę wnioskodawców po demontażu budynków oznaczonych na mapie nr 148g i 149g, co sugerował w swej opinii biegły z zakresu budownictwa S. P.). Świadczy o tym ustna opinia uzupełniająca złożona na rozprawie w dniu 27 września 2017 r., gdzie biegły oświadczył, iż „… jeżeli niekontynuowana jest produkcja mleka, to wystarczy rozebrać budynek (...)g i dowóz balotów jest możliwy od strony gdzie jest teraz dowożony, wtedy nie byłoby potrzeby przebudowania wnętrza obory;…korytarzem paszowym nie wjeżdża żaden sprzęt, pasza jest rozdysponowywana ręcznie”(por. opinia biegłego – k. 423). Tak więc niewątpliwie rozebranie budynku zlewni mleka nr 157g, który nie jest wykorzystywany w związku z zaprzestaniem hodowli krów mlecznych zapewniłoby możliwość dowożenia balotów słomy i siana niezbędnych dla hodowli bydła opasowego poprzez działkę wnioskodawców nr (...), przy wykorzystaniu istniejącego ciągu paszowego w budynku nr (...)g (nawet przy założeniu, że zachodzi potrzeba rozebrania zadaszonej wiaty, w której przetrzymywany jest samochód, oznaczonej na mapie nr 152g). W ocenie Sądu drugiej instancji możliwość należytego korzystania z budynku gospodarczego nr (...)g może być zapewniona również w sytuacji pozostawienia budynku zlewni mleka, przy założeniu, że wnioskodawcy zamierzają w przyszłości ponownie podjąć produkcję mleka. Otóż, niewątpliwie nieskrępowany dostęp do budynku (...)g istnieje od strony zachodniej. Jest tam wejście do budynku obory, z którego wnioskodawcy korzystają w mniejszym zakresie, gdyż jak wskazywali korzystanie z ciągu paszowego zapewnia wejście od strony południowej. Po pierwsze jednak, korytarzem paszowym nie wjeżdża żaden sprzęt i pasza i tak jest rozdysponowywana ręcznie – nie ma więc żadnych przeciwskazań aby przystosować wejście od strony zachodniej do potrzeb prowadzonej produkcji rolnej. Po drugie zaś, jak wskazywano wyżej, zorganizowanie należytego sposobu korzystania z budynków znajdujących się na nieruchomości należy do właściciela nieruchomości. W takiej sytuacji zarzuty dokonania w tym zakresie błędu w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia i naruszenia prawa procesowego, tj. art. 233 § 1 k.p.c., były nieuprawnione. Natomiast ustalenie poczynione na podstawie opinii biegłego S. P., że po rozebraniu starych, drewnianych budynków nr (...)g i (...)powstanie możliwość nieskrępowanego przejazdu przez działkę nr (...) do budynku nr (...)g, przy przewidywanych kosztach rozebrania systemem gospodarczym – 1.000 zł i zorganizowanym 2.000-3.000 zł - jest oczywiście trafne. Wyższe koszty ustanowienia takiej drogi przez działkę nr (...) związane są z jej utwardzeniem i dostosowaniem wjazdu na nieruchomość z drogi publicznej, działki nr (...). Wydaje się jednak, że koszt wybudowania drogi wewnętrznej na działce (...), oparty na prywatnej opinii złożonej przez wnioskodawców, został zawyżony. Nawet jednak przyjęcie kosztu w wysokości 142.561,19 zł wcale nie świadczy, że jest on niewspółmierny i nieopłacalny. Wnioskodawcy prowadzą specjalistyczną produkcję rolną, która przynosi określone dochody i jeśli chcą ją kontynuować, a może rozwijać, to jako właściciele muszą zadbać we własnym zakresie o dojazd do budynków gospodarczych, tym bardziej, że jak wykazano wyżej, taka możliwość istnieje. Ponadto, jak ustalił niespornie Sąd I instancji na działce nr (...), pomiędzy budynkami (...)g, (...), znajduje się piaszczysty plac, na którym stoją i manewrują maszyny rolnicze wnioskodawców (ciągnik, kombajny). Skoro tak, to są to przecież maszyny wykorzystywane w produkcji rolnej, które w jakiś sposób muszą wjeżdżać i wyjeżdżać na działkę nr (...) – nie ustalono w jaki sposób to się odbywa, ale świadczy o możliwości „innego wjazdu” na działkę wnioskodawców.

Wbrew zarzutom apelacji Sąd a quo nie dopuścił się również naruszenia art. 145 § 3 k.c. poprzez pominięcie ich interesu społeczno – gospodarczego oraz pominięcie utrwalonego zwyczaju przejazdu przez teren działki nr (...). Ocena dopuszczalności ustanowienia służebności drogi koniecznej przez czyjąś nieruchomość wymaga ustalenia, czyje prawo własności podlega silniejszej ochronie, skoro wykonywanie jednego z nich jest ograniczone. Porównanie to wypada na korzyść właściciela nieruchomości sąsiedniej, gdyż prawo własności jest chronione przez art. 21 ust. 1 Konstytucji RP. W sytuacji utrudnienia dostępu do części nieruchomości, wynikającego ze sposobu zagospodarowania nieruchomości przez wnioskodawcę, przy możliwym innym dostępie do budynków gospodarczych, nie można więc domagać się ingerencji w cudze prawo własności, zakładając pierwszeństwo w ochronie jego prawa. Innymi słowy, omawiany interes społeczno – gospodarczy przemawiał za oddaleniem wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej.

W ocenie Sądu Okręgowego działka nr (...) jest na tyle duża, że nie ma przeszkód do ustanowienia przejazdu do budynków gospodarczych przez tą działkę z drogi publicznej. To wnioskodawcy w taki sposób zagospodarowali swoją działkę, że praktycznie nie mają dostępu do budynków zlewni mleka i obory. Nawet przyjmując, że w znacznej mierze nieruchomość była podzielona przez poprzedników (wspólny poniemiecki budynek mieszkalny oznaczony nr (...)m), którzy uzgodnili, a przynajmniej akceptowali, że z budynku obory korzysta się przejeżdżając przez obecna działkę nr (...), to i tak trzeba mieć na względzie, że właściciel planując jakiekolwiek inwestycje na gruncie musi liczyć się z brakiem uregulowania prawnie dostępu do pewnej jej części i nie może zakładać, że sąsiednia nieruchomość będzie zawsze we własności tych samych, przychylnych mu osób ( por. uzasadnieniu przywoływanego wyżej postanowienia Sądu Najwyższego, sygn. IV CSK 34/12).

Podsumowując, należało podzielić pogląd, że przepis art. 145 § 1 k.c. nie uzasadnia roszczenia o ustanowienie służebności drogi koniecznej w sytuacji, gdy trudności dojazdu i korzystania z budynków gospodarczych wynikają jedynie z ich niekorzystnego usytuowania na nieruchomości, dla której służebność miałaby zostać ustanowiona, gdyż zorganizowanie sposobu korzystania z nieruchomości obciążą jej właściciela. Ponadto, jak wyżej wykazano, nie ma przeszkód do takiego zorganizowania sposobu korzystania z działki nr (...), aby dostęp do budynków gospodarczych oznaczonych na mapie – k. 67, był zapewniony i umożliwiał dalsze prowadzenie specjalistycznej produkcji rolnej, zaś nieruchomość wnioskodawców graniczy bezpośrednio z drogą publiczną – działką nr (...).

W tym stanie apelację oddalono na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. O kosztach postępowania apelacyjnego postanowiono na mocy art. 520 § 2 k.p.c. w zw. z § 5 pkt 3 i §10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych ( Dz.U.2015.1804, ze zm.).

POSTANOWIENIE

UZASADNIENIE