UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy w Katowicach uwzględnił w całości powództwo D. W. i zobowiązał pozwaną (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w B. do złożenia oświadczenia woli mocą, którego pozwana ustanowi odrębną własność lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w B. przy ul. (...) o łącznej powierzchni użytkowej 62,10 m² wraz z przynależną piwnicą o powierzchni użytkowej 2,20 m² - łączna powierzchnia 64,30 m² - położonego na pierwszym piętrze budynku wielorodzinnego z własnością, którego związany jest udział wynoszący (...) części w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz w prawie własności części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali objętych księgą wieczystą o nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w B.; oraz przeniesie na powódkę D. W. odrębną własność tego lokalu za cenę nabycia 7.515,00 zł Nadto zasądzono od pozwanej na rzecz powódki 3.600 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego i nakazano pobrać od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Katowicach 1928,41 zł (tytułem wydatków tymczasowo poniesionych przez Skarb Państwa.

Sąd Okręgowy ustalił stan faktyczny, który nie został zakwestionowany w apelacji wniesionej przez pozwaną. Sąd Apelacyjny nie przeprowadził postępowania dowodowego, ani nie zmienił ustaleń faktycznych sądu I instancji, z uwagi na brak podstaw ku temu, zatem w konsekwencji, uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego może zawierać jedynie wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa (387 § 2¹ k.p.c.)

W ustalonym stanie faktycznym, opisanym szczegółowo w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd Okręgowy uznał, że roszczenie powódki zasługuje na uwzględnienie. Przede wszystkim Sąd Okręgowy powołał się na pogląd Sądu Najwyższego przedstawiony w wyroku z dnia 22 czerwca 2012 r., sygn. akt: V CSK 303/11. Sąd Najwyższy w wyroku tym dokonał analizy zasad i trybu zbywania mieszkań na warunkach preferencyjnych, przewidzianych w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 roku przed jej nowelizacją dokonaną ustawą z dnia 7 lipca 2005 roku, tj. przed dniem 19 września 2005 roku. Sąd Najwyższy wskazał zatem, iż art. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku wówczas stanowił, że mieszkania, których najemcami są osoby uprawnione oraz osoby, o których mowa w art. 4 ust. 2, mogą być zbywane wyłącznie, pod rygorem nieważności, na zasadach określonych w niniejszej ustawie. Zgodnie z art. 2 pkt 1, ilekroć w niej była mowa o zbywcy, należało przez to rozumieć:

a) przedsiębiorstwa państwowe,

b) spółki handlowe, w odniesieniu do których Skarb Państwa był podmiotem dominującym w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. - Prawo o publicznym obrocie papierami wartościowymi (Dz. U. Nr 118, poz. 754 z późn. zm.), z wyłączeniem (...) S.A. oraz inne osoby prawne, z wyłączeniem (...) Agencji Mieszkaniowej.

Jeżeli w ustawie była mowa o mieszkaniu - zgodnie z art. 2 pkt 3 - należało przez to rozumieć:

a) lokal mieszkalny - w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903) będący własnością zbywcy lub będący we władaniu państwowej osoby prawnej, która wykonuje prawo własności na rzecz Skarbu Państwa,

b) zabudowaną jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym nieruchomość gruntową, będącą własnością zbywcy lub oddaną mu w użytkowanie wieczyste; działka nie powinna przekraczać rozmiarów niezbędnych
do prawidłowego i racjonalnego korzystania z budynku i urządzeń z nim związanych.

Jeżeli natomiast w ustawie była mowa o osobie uprawnionej - zgodnie
z art. 2 pkt 2 - należało przez to rozumieć:

a) pracownika, byłego pracownika zbywcy albo jego poprzednika prawnego, który jest najemcą, zajmującym mieszkanie na podstawie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony lub administracyjnej decyzji o przydziale; za osobę uprawnioną uznawano także pracownika zbywcy albo jego poprzednika prawnego, z którym przed dniem 12 listopada 1994 r. zawarto umowę najmu na czas oznaczony związaną ze stosunkiem pracy,

b) stale zamieszkałych z pracownikiem lub byłym pracownikiem w chwili jego śmierci, małżonka, zstępnego, wstępnego, pełnoletnie rodzeństwo, osobę go przysposabiającą albo przez niego przysposobioną oraz osobę pozostającą we wspólnym gospodarstwie domowym.

Według art. 4, w stosunku do mieszkań przeznaczonych przez zbywcę na sprzedaż, osobie uprawnionej przysługiwało prawo pierwszeństwa w nabyciu mieszkania w rozumieniu ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, na zasadach preferencyjnych (ust. 1). Prawo pierwszeństwa w nabyciu mieszkania przysługiwało również osobie niebędącej osobą uprawnioną, lecz zajmującej to mieszkanie na podstawie umowy najmu zawartej ze zbywcą na czas nieoznaczony (ust. 2). O przeznaczeniu na sprzedaż mieszkań zbywca zawiadamiał na piśmie osoby, o których mowa w art. 4, wyznaczając trzymiesięczny termin do złożenia pisemnego oświadczenia o zamiarze nabycia lokalu mieszkalnego, liczony od dnia doręczenia zawiadomienia osobie zainteresowanej (art. 5 ust. 1).

Sąd Najwyższy dalej podał, iż z przytoczonych unormowań wynika, że przed dniem 19 września 2005 r. prawo pierwszeństwa w nabyciu mieszkania na warunkach preferencyjnych przysługiwało tylko w stosunku do mieszkań, które zbywca przeznaczył na sprzedaż. Z tej przyczyny pomimo przeniesienia przez (...) S.A. w B. w dniu 20 grudnia 2002 r. na rzecz pozwanej (...) Sp. z o.o. prawa użytkowania wieczystego gruntów, o których mowa w umowie, i prawa własności położonego na nich budynku, w których znajduje się mieszkanie zajmowane przez powódkę, powódce nie zaproponowano prawa pierwszeństwa w nabyciu mieszkania. Zawarta w art. 2 pkt 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. definicja mieszkania przemawiała za przyjęciem wykładni dokonanej przez (...) S.A., jednak tak postrzegany zakres przyznanej osobom uprawnionym ochrony prawnej budził uzasadnione wątpliwości tych osób.

Przedstawione zasady zbywania mieszkań uległy zmianie z dniem 19 września 2005 r., w związku z wejściem w życie ustawy nowelizującej, którą zmieniono m.in. art. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. Zgodnie z jego nowym brzmieniem, mieszkania, których najemcami są osoby uprawnione, mogą być zbywane wyłącznie, pod rygorem nieważności, na zasadach określonych w niniejszej ustawie (ust. 1). Zbycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na rzecz innych osób niż osoby uprawnione nie może nastąpić z pominięciem przysługującego tym osobom pierwszeństwa w nabyciu lokali mieszkalnych położonych w tym budynku (ust. 2). Równocześnie, w art. 5 ustawy nowelizującej wprowadzono regulację, zgodnie z którą, na pisemny wniosek aktualnego najemcy mieszkania zakładowego bądź poprzednika prawnego, będącego osobą uprawnioną w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r., w brzmieniu obowiązującym przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, spółka handlowa, w odniesieniu do której Skarb Państwa nie jest podmiotem dominującym w rozumieniu przepisów o publicznym obrocie papierami wartościowymi, jest zobowiązana sprzedać tej osobie mieszkanie na zasadach preferencyjnych, o których mowa w art. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r., w brzmieniu obowiązującym przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, w przypadku gdy kiedykolwiek w okresie od dnia 7 lutego 2001 r. do dnia poprzedzającego wejście w życie niniejszej ustawy Skarb Państwa był w odniesieniu do tej spółki podmiotem dominującym (ust. 1). Prawo żądania sprzedania mieszkania przez spółkę handlową, o której mowa w ust. 1, przysługuje osobom uprawnionym, którym nie zaproponowano pisemnie, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r., prawa pierwszeństwa w nabyciu ich mieszkania na zasadach i w trybie określonym w tej ustawie, kiedy im to prawo przysługiwało, tj. zanim mieszkania te stały się własnością spółki handlowej, w odniesieniu do której Skarb Państwa nie był już podmiotem dominującym (ust. 2).

Nadto Sąd Najwyższy odwołał się do orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego z dnia 6 stycznia 2003 r., sygn. akt K 24/01, w tym do jego uzasadnienia, w którym mowa o tym, iż ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. miała realizować oczekiwania społeczne związane z finansowaniem budowy mieszkań zakładowych i dotychczasową, budzącą powszechne protesty, praktyką sprzedaży budynków, a nawet osiedli mieszkań zakładowych wraz z lokatorami jednemu nabywcy za bardzo niską cenę. Jej celem było "przyjście z szerokimi preferencjami przy zakupie mieszkań dla osób zaangażowanych w pracę na rzecz przedsiębiorstw", "porządkowanie statusu własnościowego mieszkań w warunkach kształtowania nowego ładu w zakresie mieszkalnictwa" oraz "umocnienie poczucia sprawiedliwości osób uprawnionych", Dalej Sąd Najwyższym podał, iż w toku prac legislacyjnych prowadzących do uchwalenia ustawy nowelizującej wskazywano m.in. na konieczność rozszerzenia "zakresu podmiotowego uprawnionych", gdyż dotychczasowe mało precyzyjne sformułowania ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. "pozostawiły wielu najemców poza zakresem uprawnionych" (zob. Druk nr 2204). W ocenie Sądu Najwyższego uwzględnienie tak określonego celu ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r., którego realizacji służyć miała także ustawa nowelizująca, powoduje konieczność rozważenia możliwości przyznania prawa żądania sprzedania mieszkania, o którym mowa w art. 5 ust. 2 ustawy nowelizującej, także tym osobom uprawnionym, którym nie zaproponowano prawa pierwszeństwa w nabyciu ich mieszkania na zasadach i w trybie określonym w ustawie z dnia 15 grudnia 2000r. w sytuacji, gdy doszło do zbycia nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na rzecz innych osób niż uprawnione, a więc z uwzględnieniem regulacji wprowadzonej w art. 3 ust. 2. W przeciwnym razie nie zostałyby zrealizowany zasadniczy cel ustawy nowelizującej, a poza tym doszłoby do zróżnicowania sytuacji prawnej najemców ze względu na samą tylko datę zbycia nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na rzecz innych osób niż osoby uprawnione. Sąd Najwyższy odniósł się także do zasady nieretroakcji stwierdził, iż zasada nieretroakcji nie ma charakteru bezwyjątkowego, odstępstwa od niej mogą bowiem wynikać z treści samej ustawy. Wsteczne działanie ustawy może być również uzasadnione jej celem, co wynika wprost z art. 3 k.c. Zatem w ocenie Sądu Najwyższego wspomniany wyżej cel ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. przemawia za przyznaniem prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 2 ustawy nowelizującej, także tym osobom uprawnionym, którym nie zaproponowano prawa pierwszeństwa w nabyciu ich mieszkania na zasadach i w trybie określonym w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. w sytuacji, gdy doszło do zbycia nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na rzecz innych osób niż uprawnione. Nadto podniósł, iż wsteczne działanie ustawy nowelizującej dopuścił również sam ustawodawca, stanowiąc w jej art. 6, że do spraw wszczętych i niezakończonych zawarciem umowy sprzedaży mieszkania przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy niniejszej ustawy. Przepis ten nie stoi na przeszkodzie przyjęciu w niniejszej sprawie także retroaktywności art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r.

Sąd Okręgowy w pełni podzielił przedstawiony pogląd Sądu Najwyższego.

Zgodnie z treścią art. 5 ustawy z 7 lipca 2005r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości na pisemny wniosek aktualnego najemcy mieszkania zakładowego bądź poprzednika prawnego, będącego osobą uprawnioną w rozumieniu art. 2 pkt. 2 ustawy wymienionej w art. 3, w brzmieniu obowiązującym przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, spółka handlowa, w odniesieniu do której Skarb Państwa nie jest podmiotem dominującym w rozumieniu przepisów o publicznym obrocie papierami wartościowymi, jest zobowiązana sprzedać tej osobie mieszkanie na zasadach preferencyjnych, o których mowa w art. 6 ustawy wymienionej w art. 3, w brzmieniu obowiązującym przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, w przypadku gdy kiedykolwiek w okresie od dnia 7 lutego 2001 r. do dnia poprzedzającego wejście w życie niniejszej ustawy Skarb Państwa był w odniesieniu do tej spółki podmiotem dominującym. Prawo żądania sprzedania mieszkania przez spółkę handlową, o której mowa w ust. 1, przysługuje osobom uprawnionym, którym nie zaproponowano pisemnie, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa prawa pierwszeństwa w nabyciu ich mieszkania na zasadach i w trybie określonym w tej ustawie w okresie, kiedy im to prawo przysługiwało, tj. zanim mieszkania te stały się własnością spółki handlowej, w odniesieniu do której Skarb Państwa nie był już podmiotem dominującym.

Ustawa także stanowiła o tym, iż uprawnienie powyższe wygasa, jeżeli wniosek o nabycie mieszkania nie zostanie złożony w terminie 3 lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy.

W przypadku powódki bezspornym jest, iż wniosek został złożony w terminie określonym w art. 5 ust. 4 ustawy. Pierwszy wniosek został złożony w dniu 14 listopada 2007 roku, a kolejny 19 maja 2008 roku. Nadto powódka jest osobą uprawnioną w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r., mieszkanie zajmowane przez powódkę było własnością spółki (...) S.A., która zbyła je w grudniu 2002r. na rzecz pozwanej spółki wraz z nieruchomością, w której są one położone, tak że aktualnym dysponentem tych mieszkań jest pozwana, a co jest bezsporne przed zbyciem stronie powodowej nie zaproponowano prawa pierwszeństwa nabycia mieszkania na warunkach preferencyjnych, zaś w okresie od 7 lutego 2001r. do 18 września 2005r. zdarzyło się, że Skarb Państwa był w odniesieniu do (...) S.A. podmiotem dominującym, o czym świadczą komunikaty giełdowe. Tę część rozważań Sąd Okręgowy oparł na stanowisku Sądu Apelacyjnego w Katowicach wyrażonym w wyroku z dnia 8 czerwca 2013 roku, sygn. akt I ACa 836/12, w sprawie dotyczącej analogicznej jak ta, gdzie stan faktyczny był ustalany na podstawie tych samych dokumentów, które są dowodami w niniejszej sprawie. We wskazanej sprawie Sąd Apelacyjny podniósł, iż zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy zmieniającej - pozycję dominującą Skarbu Państwa w odniesieniu do spółki prawa handlowego ustala się według przepisów o publicznym obrocie papierami wartościowymi. Przepis art. 4 pkt 16 a ustawy 21 sierpnia 1997r. Prawo o publicznym obrocie papierami wartościowymi, która obowiązywała do 24 października 2005r., (kiedy została zastąpiona ustawą z 29 lipca 2005r. o obrocie instrumentami finansowymi) wyjaśnia, że podmiot dominujący to ten, który posiada bezpośrednio lub pośrednio przez inne podmioty (zależne) większość głosów w organach innego podmiotu (zależnego). Dodał, iż analogiczne uregulowanie tj. definicję ustawową podmiotu (jednostki) dominującego zawiera ustawa z dnia 29 września 1994r. o rachunkowości (art. 3 ust. 1 pkt 37) do której bezpośrednio odsyła w tym zakresie ustawa o obrocie instrumentami finansowymi. Sąd Apelacyjny w oparciu o znajdujące się w aktach sprawy dokumenty w postaci komunikatów giełdowych, tych samych jakie znajdują się w niniejszej sprawie, podał, że „…Skarb Państwa posiadał w dniu 5 sierpnia 2004r. 75,6% ogólnej liczby głosów w spółce akcyjnej (...), która z kolei posiadała na dzień 14 września 2004r. 58,82% ogólnej liczby głosów w Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy (...) Spółki Akcyjnej, a na dzień 10 grudnia 2004r. spółka (...) posiadała 92,19% głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy spółki (...) S.A. Tym samym został zrealizowany warunek, by w okresie od 7 lutego 2001 do 18 września 2005r. Skarb Państwa był w rozumieniu powołanych przepisów podmiotem dominującym w stosunku do (...) S.A. …”

Mając powyższe okoliczności na uwadze, dalszego rozważenia przez Sąd wymagała kwestia zbadania, czy zaszły przesłanki skuteczności zgłoszonego przez powódkę w niniejszym postępowaniu roszczenia o zobowiązanie sprzedaży na jej rzecz mieszkania zakładowego, a to wobec treści art. 5 ustawy z dnia 7 lipca 2005r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości.

Jak już Sąd wcześniej wskazał, powódka w terminie określonym w ustawie złożyła pisemny wniosek o wykup lokali, w związku z czym spełniła główny warunek określony w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 2005 r.

Określania zatem wymagały warunki preferencyjnego wykupu. Zgodnie z art. 4 ust. 1 z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa w stosunku do mieszkań przeznaczonych przez zbywcę na sprzedaż, osobie uprawnionej przysługuje prawo pierwszeństwa w nabyciu mieszkania w rozumieniu ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 i 1777) na zasadach preferencyjnych, o których mowa w art. 6. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 67 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2015.1774) cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości (ust.1) Cena lokalu, oznaczonego jako przedmiot odrębnej własności, obejmuje lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi, w rozumieniu ustawy o własności lokali oraz udział w nieruchomości wspólnej (1a). Jednocześnie kluczowe uregulowanie, odnoszące się do wysokości ceny za którą powodowie winni nabyć lokale znalazło się w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz.U.2016.52 j.t.). Mianowicie, zgodnie z art. 6 ust. 1 powołanej ustawy sprzedaży mieszkania dokonuje się po cenie ustalonej na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami łącznie pomniejszonej o:

1) 6% za każdy rok pracy osoby uprawnionej,

2) 3% za każdy rok najmu tego mieszkania

- przy czym łączna obniżka nie może przekraczać 95% ceny sprzedaży mieszkania.

Nie było między stronami kwestionowane, że uzasadniona okolicznościami sprawy bonifikata należna powódce winna sięgać maksymalnej wartości tj. 95 % sprzedaży mieszkania. Mąż powódki był zatrudniony w Przedsiębiorstwie (...), a następnie w Przedsiębiorstwie (...) SA od października 1975 roku do września 1993 roku, a więc 17 lat i 11 miesięcy (6% x 17,11 lat). Powyższe uzasadnia w ocenie Sądu obniżenie ceny lokali o 95 %, przy czym dla ustalenia wysokości właściwej ceny w związku z przeniesieniem na powódkę odrębnej własności lokalu, należy brać pod uwagę cenę z chwili sporządzania opinii poprzedzającej wyrokowanie w sprawie, jako że wyrok jest wyrokiem kształtującym, zatem wysokość zapłaty przez powodów ceny uwzględniającej bonifikatę, ale ustalanej w oparciu o aktualną wartość rynkową nieruchomości lokalowej, co odpowiada ekwiwalentności świadczeń stron.

Biegła wartość nieruchomości lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w B. określiła na kwotę 150.300,-zł, stąd cena, za którą powódka D. W. powinna nabyć od pozwanej nieruchomość odpowiada kwocie 7.515,00 zł. Z tych też przyczyn Sąd orzekł jak w punktach 1. i 2. sentencji wyroku.

Jednocześnie Sąd obciążył kosztami procesu pozwaną na mocy art. 98 k.p.c. Na koszty procesu złożyły się koszty zastępstwa procesowego w wysokości 3.600,-zł, wynikającej z przepisów obowiązujących w dacie wniesienia pozwu, a to § 6 pkt. 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (..) w zw. z § 21 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych.

Co do kosztów sądowych - wydatków tymczasowo poniesionych przez Skarb Państwa w związku z opinią sporządzoną w sprawie - wynagrodzeniem biegłej - Sąd na mocy art. 113 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych obciążył nimi pozwaną.

W apelacji pozwana zarzuciła naruszenie art. 6 k.c. i 232 k.p.c. poprzez uznanie, iż strona powodowa wykazała fakty, z których wywodzi skutki prawne, w szczególności zaś, że wykazała pozycję dominującą Skarbu Państwa w spółce pozwanej, naruszenie prawa materialnego – art. 4 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa w związku z art. 5 ust. 2 ustawy z 7 lipca 2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, iż przez przeznaczenie do sprzedaży należy rozumieć sytuację przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej budynkami na podmiot trzeci w postaci wniesienia owego prawa aportem do spółki, art. 5 ust. 2 w związku z art. 5 ust. 1 ustawy z 7 lipca 2005 r. w związku z art. 6 k.c. poprzez niewykazanie przez powódkę przesłanki, iż Skarb Państwa był w odniesieniu do spółki pozwanej podmiotem dominującym w okresie od 7 lutego 2001 r. do 18 września 2005 r., naruszenie art. 64 k.c. w związku z art. 4 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. w związku z art. 535 § 1 i 155 § 1 k.c. poprzez przyjęcie, iż wyrok zastępujący oświadczenie woli stron, a prowadzący do przeniesienia przez pozwaną na powódki własności lokali z pomieszczeniami przynależnymi i z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz w częściach nieruchomości wspólnej za wskazaną w wyroku kwotę nadaje się do wykonania w sytuacji, gdy ze względu na sankcję bezwzględnej nieważności statuowaną w art. 4 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. pozwana nie może być traktowana jako legitymowana biernie w niniejszym postępowaniu, art. 5 ust. 2 w związku z art. 5 ust. 1 ustawy z 7 lipca 2005 r. poprzez uwzględnienie roszczenia powódki w sytuacji braku po stronie pozwanej legitymacji biernej do występowania w procesie, w tym z uwagi na fakt, iż nie jest ona spółką handlową, o której mowa w ust. 1 i 2 wymienionego przepisu, wobec której przysługuje uprawnionym żądanie określone w tych przepisach, art. 2, art. 21 ust. 1,2, art. 31 ust. 3, art. 32 ust. 2, art. 64 ust. 2 i 3 oraz art. 75 ust. 1 w związku z art. 8 ust. 2 Konstytucji RP poprzez zastosowanie sprzecznych z wyżej wymienionymi przepisami art. 5 ust. 2 w związku z art. 5 ust. 1 ustawy z 7 lipca 2005, przy czym naruszenie to polega na braku bezpośredniego zastosowania Konstytucji i bezpodstawnym przyjęciu, że zgodne z Konstytucją jest nałożenie przez ustawodawcę przepisami art. 5 ust. 2 w związku z art. 5 ust. 1 ustawy z 7 lipca 2005 na spółkę handlową obowiązku przeniesienia na osobę uprawnioną prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym do niego prawem udziału w częściach nieruchomości wspólnej, w związku z naruszeniem przez inny podmiot w przeszłości uprawnień osób uprawnionych do nabycia lokalu w czasie, gdy podmiot – naruszyciel był właścicielem tego lokalu ( budynku, w którym lokal taki się znajduje ), wbrew lub wręcz wobec braku intencji do zbycia takiego lokalu przez ową zobowiązaną ustawą spółkę handlową, jak i za cenę nie odpowiadającą cenie rynkowej takiego lokalu, co prowadzi do nieuprawnionego wyzucia spółki handlowej z prawa własności takiego lokalu, jak i dyskryminacji takiego podmiotu względem innych podmiotów - nabywców budynków, działających w innych, różnorodnych formach prawnych, względem takiej spółki handlowej, wobec których ustawa nie przyznaje osobom uprawnionym takiego uprawnienia, naruszenie art. 5 ust. 1 i 2 ustawy z 7 lipca 2005 r. w związku z art. 6 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. poprzez przyjęcie wartości nieruchomości lokalowych, będących przedmiotem żądania, z daty dokonania wyceny, a w konsekwencji ustalenie ceny sprzedaży w oparciu o wartość lokalu z chwili sporządzenia wyceny, naruszenie art. 5 ust. 3 zdanie drugie ustawy z 7 lipca 2005r. w związku z art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych poprzez obciążenie pozwanej kosztami opłat sądowych w sytuacji, w której postępowanie jest wolne od opłat dla obu stron sporu. W oparciu o te zarzuty skarżąca domagała się zmiany wyroku poprzez oddalenie powództwa i modyfikację rozstrzygnięć o kosztach procesu oraz zasądzenia od powódki na jej rzecz kosztów postępowania za obie instancje lub uchylenia wyroku i przekazania sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.

Powódka wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje :

Odnosząc się w pierwszym rzędzie do zarzutu naruszenia art. 6 k.c. i art. 232 k.p.c. wskazać należy, że art. 6 k.c. formułuje zasadę rozkładu ciężaru dowodu, dlatego chybione jest powoływanie tego przepisu przy stawianiu zarzutu uchybienia przez stronę obowiązkowi bezspornie spoczywającemu na niej z mocy tego przepisu. Innymi słowy „o naruszeniu art. 6 k.c. można by powiedzieć, gdyby sąd orzekający przypisał obowiązek dowodowy innej stronie, nie tej, która z określonego faktu wywodzi skutki prawne” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 października 2010 r., II CNP 44/10). W niniejszej sprawie nie ulegało wątpliwości, że udowodnienie wystąpienia przesłanek warunkujących uwzględnienie powództwa, w tym wykazanie, że Skarb Państwa był podmiotem dominującym w stosunku do zbywcy mieszkań zakładowych w okresie od 7 lutego 2001r. do 18 września 2005r należało, w myśl art. 6 k.c. do powódki. Okoliczność, czy powódka wywiązała się ze swojego obowiązku udowodnienia faktów, z których wywodzi skutki prawne, nie należy już do materii objętej dyspozycją art. 6 k.c., a stanowi aspekt mieszczący się już w domenie przepisów procesowych. Z kolei powołany w apelacji art. 232 k.p.c. (jedyny powołany w apelacji przepis prawa procesowego) stanowi, że strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Uchybienie procesowe Sądu wytykane w apelacji i uzasadniane naruszeniem art. 232 k.p.c. polega na błędnym przyjęciu, że strona nie wywiązała się z nałożonego na nią ciężaru dowodu, tak jak to stanowi art. 232 zd. 1. W niniejszej sprawie apelujący natomiast powołując się na naruszenie art. 232 k.p.c. wytyka, że Sąd nieprawidłowo uznał, że powódka wykazała fakty, z których wywodziła skutki prawne, gdy według apelującego obowiązkowi temu nie sprostała. Zarzut ten jest bezzasadny, bowiem fakty, z których Sąd Okręgowy wywiódł kwestionowany w apelacji wniosek o dominacji Skarbu Państwa były bezsporne. Niezaprzeczone bowiem było, że Skarb Państwa posiadał w dniu 5 sierpnia 2004 r. 75,6% ogólnej liczby głosów w spółce akcyjnej (...) SA, ta zaś posiadała w dniu 14 września 2004 r. 58,82% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy Przedsiębiorstwa (...) SA, a według stanu na 10 grudnia 2004 r. - 92,19% głosów. Z tego faktu Sąd Okręgowy wyprowadził wniosek, że Skarb Państwa w okresie wskazanym w art. 5 ust. 1 ustawy z 7 lipca 2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości był podmiotem dominującym w stosunku do Przedsiębiorstwa (...) SA. Nie podważa apelacja tego wniosku ani stwierdzenia, że podmiot dominujący to ten, który posiada bezpośrednio lub pośrednio przez inne podmioty ( zależne ) większość głosów w organach innego podmiotu ( zależnego ). Z rejestru przedsiębiorców wynika, że w dniu rejestracji (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Krajowym Rejestrze Sądowym ( 28 września 2001 r. ) (...) SA objęła w pozwanej spółce wszystkie udziały i stan ten jest aktualny. Przez zatem (...) SA i jego udział w (...) SA posiadał Skarb Państwa większość głosów w organach pozwanej spółki. Wniosek Sądu Okręgowego, że w okresie wymienionym w art. 5 ust. 1 ustawy z 7 lipca 2005 r. podmiotem dominującym był Skarb Państwa także w odniesieniu do pozwanej spółki jest zatem w pełni prawidłowy.

W rezultacie za niezasadny uznać należało zarzut naruszenia art. 5 ust. 2 w związku z art. 5 ust. 1 ustawy z 7 lipca 2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości. Przepisy te stanowiły podstawę prawną żądania powodów. Skoro, jak wskazano, Skarb Państwa był w wymienionym okresie podmiotem dominującym w odniesieniu do pozwanej spółki, spełniony został warunek realizacji prawa nabycia własności mieszkania określony w końcowej części uregulowania ust. 1 art. 5 ustawy z 7 lipca 2005 r.

Niezasadne są także pozostałe podniesione w apelacji zarzuty naruszenia prawa materialnego.

Stosownie do art. 5 ust. 2 ustawy z 7 lipca 2005 r., prawo żądania sprzedania mieszkania przez spółkę handlową przysługuje osobom uprawnionym, którym nie zaproponowano pisemnie, zgodnie z przepisami ustawy z 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa, prawa pierwszeństwa w nabyciu ich mieszkania na zasadach i trybie określonym w tej ustawie w okresie, kiedy im to prawo przysługiwało, tj. zanim mieszkania te stały się własnością spółki handlowej, w odniesieniu do której Skarb Państwa nie był już podmiotem dominującym.

Przepis art. 4 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. prawo pierwszeństwa w nabyciu mieszkania przyznawał osobom uprawnionym w stosunku do mieszkań przeznaczonych przez zbywcę na sprzedaż.

Ustawa z 7 lipca 2005 r. nadała nowe brzmienie art. 3 ustawy z 15 grudnia 2000 r. m. in. przez dodanie ust. 2 o treści : „zbycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na rzecz innych osób niż osoby uprawnione nie może nastąpić z pominięciem przysługującego tym osobom pierwszeństwa w nabyciu lokali mieszkalnych położonych w tym budynku”.

Do literalnej wykładni unormowania art. 4 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. odwołuje się pozwana wywodząc, że jej poprzednik prawny – Przedsiębiorstwo (...) SA w B. nie przeznaczył mieszkań na sprzedaż lecz wniósł do niej aportem prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością m. in. budynków położonych przy ulicy (...), w których znajdują się mieszkania używane przez powodów na zasadzie umowy najmu.

W. literalna ustąpić musi jednakże wykładni celowościowej unormowania ustawy z 15 grudnia 2000 r.

Ustawa ta miała na celu regulację sprzedaży najemcom mieszkań zakładowych i wyjście naprzeciw oczekiwaniom społecznym, związanym z warunkami formalnoprawnymi i finansowaniem budowy mieszkań zakładowych oraz z dotychczasową - budzącą powszechne protesty - praktyką sprzedaży niektórych pojedynczych bloków mieszkalnych lub całych osiedli mieszkań zakładowych wraz z lokatorami jednemu nabywcy ( por. uzasadnienie projektu ustawy ). Niewątpliwie przeciwdziałać miała prowadzeniu prywatyzacji zasobów mieszkaniowych w sposób przypadkowy i umożliwić udział w niej najemcom byłych mieszkań zakładowych, którzy przyczynili się do wytworzenia państwowego majątku obejmującego te zasoby. Ten cel nie zostałby osiągnięty, gdyby w ślad za stanowiskiem skarżącej przyjąć, że brak przeznaczenia mieszkań na sprzedaż, a wniesienie aportem do spółki własności całego budynku i prawa użytkowania wieczystego gruntu wyłącza zastosowanie art. 5 ust. 2 ustawy z 7 lipca 2005 r. Do celu ustawy z 15 grudnia 2000 r., którego realizacji służyć miała także ustawa nowelizująca z 7 lipca 2005 r., odwołał się Sąd Najwyższy w wyroku z 22 czerwca 2012 r., V CSK 303/11, wydanym w sprawie o wykup mieszkania wytoczonej także przeciwko Przedsiębiorstwu (...) sp. z o.o. w B.. Jak wskazał, cel ustawy z 15 grudnia 2000 r. przemawia za przyznaniem prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 2 ustawy z 7 lipca 2005 r. także tym osobom uprawnionym, którym nie zaproponowano prawa pierwszeństwa w nabyciu ich mieszkania na zasadach i w trybie określonym w ustawie z 2000 r. w sytuacji, gdy doszło do zbycia nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na rzecz innych osób, niż uprawnione. W przeciwnym razie nie tylko nie zostałyby zrealizowany zasadniczy cel ustawy nowelizującej ale też doszłoby do zróżnicowania sytuacji prawnej najemców ze względu na samą datę zbycia nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na rzecz innych osób, niż osoby uprawnione. Rozważył problem przyjęcia retroaktywności art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. i stwierdził, że nie ma ona charakteru bezwyjątkowego, odstępstwa od niej mogą bowiem wynikać z treści samej ustawy bądź być uzasadnione jej celem, co wynika wprost z art. 3 k.c.

Wykładnię celowościową zastosować także należało w przypadku regulacji ustawy nowelizującej z 7 lipca 2005 r. Dość powiedzieć, że uprawnienie do żądania sprzedania mieszkania przyznaje ustawodawca w art. 5 ust. 1 tej ustawy aktualnym najemcom mieszkań zakładowych, odnosi zatem wprowadzoną w 2005r. regulację do kategorii mieszkań, którą zniósł w 1994 r.

Zasadnie przyjął przeto Sąd Okręgowy w oparciu o wykładnię celowościową ustawy z 15 grudnia 2000 r. i nowelizującej ją ustawy z 7 lipca 2005 r., iż powódce, przysługuje z mocy art. 5 ust. 2 ustawy z 7 lipca 2005 r. prawo żądania sprzedania jej mieszkania, jako osobie uprawnionej, wywodzącej to prawo od najemcy mieszkania zakładowego.

Regulację art. 5 ustawy z 7 lipca 2005 r. uznać by trzeba za zbędną, gdyby podzielić stanowisko apelacji co do nieważności czynności zbycia nieruchomości z uwagi na naruszenie zasady pierwszeństwa. Powołuje w tym zakresie skarżąca treść art. 3 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. stanowiącego, że mieszkania, których najemcami są osoby uprawnione, mogą być zbywane wyłącznie, pod rygorem nieważności, na zasadach określonych w tej ustawie, zatem w szczególności z zachowaniem prawa pierwszeństwa tych osób. Wywodzi z tego skutek w postaci braku swej legitymacji biernej w sprawie.

Przez podniesienie zarzutu nieważności podważa pozwana swój tytuł prawny do nieruchomości. Pomija przy tym „sanacyjny”, wobec nieprecyzyjnych uregulowań ustawy z 15 grudnia 2000 r., tryb regulacji art. 5 ustawy nowelizującej i jej szczególny charakter wyrażający się tym, że umożliwiono nabycie własności mieszkań najemcom, którzy dotychczas pozostawieni zostali poza zakresem uprawnień, często też byli ich nieświadomi, nie znając struktury własnościowej spółki wobec skomplikowanych procesów przekształceniowych.

Za legitymacją bierną nabywcy nieruchomości, a wbrew twierdzeniom apelacji, że legitymację taką posiada będący spółką handlową zbywca, przemawia, poza brzmieniem ust. 1 – 3 art. 5 ustawy z 7 lipca 2005 r., unormowanie ust. 5 tego artykułu, przewidujące roszczenie odszkodowawcze spółki realizującej wniosek osoby uprawnionej o nabycie mieszkania wobec podmiotu, który naruszył prawo pierwszeństwa lub jego następcy prawnego.

Nie naruszył Sąd Okręgowy wymienionych w apelacji przepisów Konstytucji RP udzielając powódce ochrony prawnej w oparciu o art. 5 ust. 1 i 2 ustawy z 7 lipca 2005 r. Zasady sprawiedliwości społecznej, o których mowa w art. 2 Konstytucji właśnie udzielenia powódce takiej ochrony wymagały. Wszak po stronie pozwanej występuje w sprawie podmiot, który powstał w wyniku przekształceń własnościowych w Przedsiębiorstwie (...), pozwana jest jego sukcesorem zapewne także w zakresie posiadanego majątku, a w wypracowaniu tegoż swój udział miał mąż powódki, jako długoletni pracownik przedsiębiorstwa. Skoro maż powódki przez pracę w Przedsiębiorstwie (...) przyczynił się do wytworzenia państwowego majątku obejmującego zasoby mieszkaniowe tego przedsiębiorstwa, to nabycie przez wywodzącą od niego uprawnienie do nabycia mieszkania powódkę części tego majątku w postaci własności mieszkania używanego przez nią dotychczas na zasadzie najmu nie może być postrzegane jako naruszające własność i prawa strony pozwanej, powstałej w wyniku przekształceń własnościowych w tym przedsiębiorstwie. Zarzut obrazy art. 21, 31 ust. 3, 32 ust. 2, 64 ust. 2 i 3 Konstytucji jest więc nieuzasadniony. Nie narusza zaskarżony wyrok art. 75 ust. 1 Konstytucji, przeciwnie, pozwala na realizację wymienionej w nim zasady wspierania działań obywateli zmierzających do uzyskania własnego mieszkania.

Nie naruszył Sąd Okręgowy, jak utrzymuje apelacja, art. 5 ust. 1 i 2 ustawy z 7 lipca 2005 r. w związku z art. 6 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. przyjmując za podstawę ustalenia ceny nabycia przez powódkę mieszkania jego wartość w dacie sporządzenia opinii szacunkowej poprzedzającej wyrokowanie. Kształtujący prawo charakter wyroku zobowiązującego pozwaną do sprzedaży mieszkania uzasadnia twierdzenie, że powinno to nastąpić za cenę z daty orzekania ( z uwzględnieniem obniżki przewidzianej w art. 6 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. ).

Nie był także uzasadniony podniesiony w apelacji zarzut naruszenia art. 5 ust. 3 ustawy z 7 lipca 2005 r. Sąd Okręgowy nie naruszył tego przepisu nakładając na pozwaną obowiązek zapłaty na rzecz Skarbu Państwa wydatków wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa na pokrycie kosztów opinii biegłego. Powołany przepis stanowi, że postępowanie w sprawie, w której rozstrzyga się o żądaniu sprzedania mieszkania, opartym o ust. 2 art. 5 ustawy, wolne jest od opłat sądowych. Pozwana została obciążona kosztami sądowymi wyłącznie w zakresie wydatków, a nie opłat sądowych, zatem do naruszenia powołanego przepisu nie doszło.

Z przytoczonych względów orzekł Sąd Apelacyjny jak w sentencji wyroku na podstawie art. 385 k.p.c., o kosztach postępowania apelacyjnego – po myśli art. 98 § 1 i 3 w związku z art. 99 k.p.c.; ponieważ powódka wygrała w całości etap postępowania apelacyjnego, pozwana powinna zwrócić powódce koszty zastępstwa prawnego w tym postępowaniu.

SSA Elżbieta Karpeta SSA Piotr Wójtowicz SSA Joanna Kurpierz

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE