UZASADNIENIE

Pozwem z 14 grudnia 2016 r. Wspólnota Mieszkaniowa (...) ul. (...) w W. wystąpiła przeciwko (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. o zapłatę kwoty 146 826,20 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie: co do kwoty 138 079,20 zł od dnia 01 czerwca 2016 r. do dnia zapłaty oraz co do kwoty 8 747,00 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. Powódka wniosła nadto o zasądzenie od pozwanej na swoją rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przypisanych

Uzasadniając swoje stanowisko powódka wskazała, iż przedmiotowe roszczenie wywodzi z samowolnego umieszczania przez pozwaną oznaczeń reklamowych, billboardów, pylonów informacyjnych i innych form reklam na elementach nieruchomości wspólnej opisanych szczegółowo w pkt 5 lit. a-i uzasadnienia pozwu. Sposób udostępniania nieruchomości wspólnej w celach reklamowych został uregulowany w uchwale Wspólnoty nr (...) z 16 listopada 2015 r. W uchwale tej ustalono także stawki czynszu umieszczania reklam, inkorporując stawki określone w załączniku nr 2 do Zarządzenia nr (...) Prezydenta (...) W. z 29 maja 2013 r. Roszczenie wywiedzione przez wspólnotę stanowi sumę żądań z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości wspólnej przez pozwaną w okresach i rozmiarze wynikającym z uzasadnienia pozwu (pozew – k. 2-7).

(...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki na swoją rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Pozwana wskazała, iż zawarcie umów najmu dotyczących korzystania z części nieruchomości wspólnej wymaga podjęcia uchwały wspólnoty jako czynność przekraczająca zwykły zarząd, tym samym do dnia podjęcia uchwały Zarząd Wspólnoty nie był uprawniony do zawarcia umowy najmu powierzchni reklamowej, tym samym przed podjęciem uchwały przez Wspólnotę, Spółka nie miała możliwości zawrzeć stosownej umowy, będącej podstawą do zapłaty czynszu. Ponadto, w ocenie pozwanej, ma ona prawo do współposiadania i korzystania z nieruchomości wspólnej, uzależnienie możliwości montażu reklam od podjęcia uchwały może nastąpić wyłącznie w sytuacji, gdy utrudnia to korzystanie z innych lokali lub narusza konstrukcję nośną ścian. W zakresie reklam znajdujących się na balkonie budynku przy ul. (...), wskazano, iż reklama jest przedmiotem porozumienia z 16 czerwca 2014 r. z właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...). Na podstawie aktów notarialnych ustanawiających odrębną własność lokali, właścicielowi przysługuje wyłączne prawo korzystania z części wspólnej nieruchomości w postaci balkonu przyległego do lokalu, koszty utrzymania balkonu ponosi właściciel lokalu. Analogiczna sytuacja do powyższej dotyczy billboardu wielkoformatowego, reklamy zlokalizowanej na naziemnych miejscach postojowych przed budynkiem nr (...), w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą Spółka dokonywała wyodrębnienia i zbycia lokali usytuowanych w budynku przy ul. (...), wobec czego pozostawała zgodnie z treścią art. 4 ust. 2 u.w.l. właścicielem wszystkich niewyodrębnionych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych. Właściciele lokali dokonywali w umowach wyodrębnienia lokali, podziału do korzystania z części wspólnych quad usum, w tym do wyłącznego korzystania z balkonów i naziemnych miejsc postojowych, a w pozostałym zakresie uprawnieni do korzystania, w takim zakresie w jakim nie będzie to uchybiać korzystaniu przez pozostałych współwłaścicieli, jednocześnie w aktach notarialnych właściciele lokali wyrazili zgodę i udzielili pełnomocnictw Spółce do zawierania dalszych umów o podział nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania z pozostałych loggi, balkonów, tarasów i naziemnych miejsc postojowych i oświadczyli, że nie będą w tym zakresie zgłaszać w przyszłości w stosunku do nich żadnych roszczeń. Samodzielni właściciele oświadczyli, że z tytułu umów o sposobie korzystania, uprawniony będzie zobowiązany do pokrywania kosztów eksploatacyjnych z wydzielanych do wyłącznego korzystania części nieruchomości wspólnych w zakresie proporcjonalnym do kosztów ponoszonych w tej części przez wspólnotę mieszkaniową. Ponadto w umowach ustanowienia odrębnej własności lokali oświadczono, że do czasu zawarcia odpowiednich umów sprzedaży lokali – ogródki, loggie, tarasy i naziemne miejsca postojowe pozostaną w wyłącznej dyspozycji Spółki. Spółka ponosiła koszty utrzymania tych części wspólnych i w związku z tym przysługiwało jej prawo do umieszczania reklam. Miejsca postojowe na których posadowiono reklamy zostały sprzedane 22 grudnia 2015 r. (odpowiedź na pozew – k. 220-225).

Strony do zamknięcia rozprawy podtrzymywały dotychczasowe stanowiska (oświadczenia zawarte w protokole rozprawy z 09 kwietnia 2018 r. – k. 361-361v).

Sąd ustalił, co następuje.

(...) Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą w W. zrealizowała inwestycję deweloperską polegającą na wybudowaniu trzech budynków mieszkalnych na nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy - Mokotowa w W., X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), objętej prawem użytkowania wieczystego (okoliczność bezsporna; dowód: odpis księgi wieczystej nr (...) – k. 11-185).

Wyodrębnienie pierwszego lokalu i powstanie Wspólnoty Mieszkaniowej (...) ul. (...) nastąpiło 30 grudnia 2013 r. (dowód: odpis fragmentu aktu notarialnego z 30 grudnia 2013 r. – k. 232-233; odpis księgi wieczystej nr (...) – k. 11-185).

Zarząd nad nieruchomością wspólną do czasu wyznaczenia przez nabywców lokali zarządcy tj. 18 marca 2015 r., na mocy art. 18 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali sprawowała (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. (okoliczność bezsporna; dowód: odpis uchwały nr (...)z 18 marca 2015 r. – k. 234).

Wyodrębnienie poszczególnych lokali tworzących rzeczoną wspólnotę, nastąpiło w okresie od 30 grudnia 2013 r. do 15 czerwca 2015 r. W umowach wyodrębniających poszczególne lokale mieszkalne przenoszących ich własność, nie zawarto oświadczeń wskazujących, iż do czasu zawarcia odpowiednich umów sprzedaży lokali, naziemne miejsca postojowe posadowione na ww. gruncie pozostaną w wyłącznej dyspozycji Spółki, z wyłączeniem korzystania z nieruchomości wspólnej przez pozostałych członków wspólnoty.

Wedle treści informacji znajdujących się w ww. księdze wieczystej tego rodzaju wyłączenia stosowane były do przylegających do poszczególnych lokali (stanowiących część nieruchomości wspólnej) ściśle oznaczonych balkonów bądź kupowanych „dodatkowo” przez nabywców: wyodrębnionych i ściśle oznaczonych w umowach (nr porządkowe): schowków, naziemnych i podziemnych miejsc postojowych (dowód: odpis księgi wieczystej nr (...) – k. 11-185; odpis fragmentu aktu notarialnego z 30 grudnia 2013 r. – k. 232-233).

(...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. dokonała następujących posadowień reklamowych na części nieruchomości wspólnej:

1. reklama nad lokalem użytkowym nr (...) m² – tj. zdjęcie nr 3 (pkt c – k. 4 uzasadnienia pozwu) – okres: od 01 maja 2015 r. do 30 listopada 2016 r.,

2. reklama nad lokalem użytkowym nr (...) m² – tj. zdjęcie nr 4 (pkt d – k. 4 uzasadnienia pozwu ) – okres: od 01 maja 2015 r. do 30 listopada 2016 r.,

3. szyld semaforowy podwieszony do balkonu przed lokalem użytkowym LU3 – 1 m² – tj. zdjęcie nr 5 (pkt e – k. 4v uzasadnienia pozwu) – okres od 01 maja 2015 r. do 29 lutego 2016 r.,

4. reklama zawieszona na zewnętrznej balustradzie balkonu lokalu nr (...) m² – tj. zdjęcie nr 1 (pkt a – k. 3v uzasadnienia pozwu) – okres od 01 maja 2015 r. do 30 listopada 2016 r. – w zakresie tym, Spółka zawarła porozumienie z właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) do którego przylega rzeczony balkon, a któremu służy prawo do wyłącznego korzystania z tegoż balkonu (podział quad usum),

5. reklama wieloformatowa przed budynkiem nr (...) m² – tj. zdjęcie nr 2 (pkt b – k. 4 uzasadnienia pozwu) – okres od 01 maja 2014 r. do 30 maja 2016 r., posadowiona początkowo na 3-4 miejscach postojowych, a następnie przymocowana do elewacji budynku nr (...),

6. słup reklamowy posadowiony przed budynkiem nr (...) m² – tj. zdjęcie nr 5 (pkt f – k. 4v uzasadnienia pozwu), okres od 01 maja 2014 r. do 29 lutego 2016 r.,

7. słup reklamowy posadowiony przed budynkiem nr (...) m² – tj. zdjęcie nr 6 (pkt g – k. 5 uzasadnienia pozwu), okres od 01 maja 2014 r. do 29 lutego 2016 r.,

8. reklama wolnostojąca posadowiona przed budynkiem nr (...) m² – tj. zdjęcie nr 8 (pkt h – k. 5 uzasadnienia pozwu), okres od 01 maja 2015 r. do 29 lutego 2016 r.,

9. maszty reklamowe usytuowane przed biurem sprzedaży – 13,5 m² – tj. zdjęcie nr 9 (pkt i – k. 5v uzasadnienia pozwu), okres od 01 maja 2015 r. do 29 lutego 2016 r. (dowód: dokumentacja zdjęciowa dołączona do pozwu – k. 186-188v; odpis księgi wieczystej nr (...) – k. 11-185; odpis porozumienia z 16 czerwca 2014 r. – k. 246-246v; zeznania P. K. – k. 282v-283; zeznania T. N. – k. 283-283v; zeznania M. W. – k. 283v-284; zeznania Z. S. – k. 284; zeznania J. H. – k. 338v; zeznania J. K. w charakterze strony – k. 284v-285; zeznania J. O. w charakterze strony – k. 285-285v).

16 listopada 2015 r. Wspólnota Mieszkaniowa (...), procedując w trybie indywidualnego zbierania głosów, podjęła uchwałę nr (...) w sprawie wyrażenia zgody na umieszczenie znaków firmowych i reklam na części nieruchomości wspólnej oraz upoważnienia Zarządu Wspólnoty do występowania z powództwem o zapłatę. Na mocy przedmiotowej uchwały, przyjęto, iż instalacja reklam na części nieruchomości wspólnej będzie następować odpłatnie, na podstawie umów zawieranych ze Wspólnotą (okoliczność bezsporna; dowód: kopia uchwały nr (...) wraz z załącznikiem – k. 189-195).

Przedmiotowa uchwała została doręczona pozwanemu w dniu 24 lutego 2016 r. (dowód: odpis pisma Wspólnoty z datą prezentaty Spółki z 24 lutego 2016 r. – k. 235).

Pismem datowanym na dzień 24 maja 2016 r. powódka wezwała pozwaną do usunięcia reklam zamieszczonych na elementach nieruchomości wspólnej, wzywając jednocześnie Spółkę do zapłaty odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości wspólnej. Przedmiotowe pismo zostało odebrane przez pozwaną w dniu 31 maja 2016 r. (okoliczność bezsporna; dowód: kopia pisma z 24 maja 2016 r. wraz z załącznikami – k. 196-208).

Podjęte przez strony próby, polubownego zakończenia sporu w powyższym przedmiocie, pozostały bezskuteczne (okoliczność bezsporna; dowód: kopia projektu porozumienia – k. 236-238v; wydruk wiadomości e-mail z 03 sierpnia 2016 r. – k. 239; kopia pisma z 03 sierpnia 2016 r. – k. 240; kopia pisma z 05 sierpnia 2016 r. – k. 241-241v; kopia tabeli reklam i nośników reklamowych – k. 242v-243; odpis notatki ze spotkania z 05 września 2016 r. – k. 244-245; odpis projektu porozumienia z 16 czerwca 2014 r. – k. 246-246v; zeznania J. K. w charakterze strony – k. 284v-285; zeznania J. O. w charakterze strony – k. 285-285v).

Łączna rynkowa wartość stawki czynszu najmu powyższych powierzchni reklamowych w ww. okresach wynosi 142 000,00 zł (dowód: pisemna opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania wartości nieruchomości – k. 299-312).

Powyższy stan faktyczny, ustalono na podstawie dokumentów urzędowych, prywatnych, wydruków z wiadomości e-mail, złożonych przez strony w oryginałach, poświadczonych za zgodność z oryginałem odpisach oraz zwykłych kopiach (których wartości dowodowej żadna ze stron nie podważała, nie domagając się przedstawienia oryginału złożonych kopii, bądź ich odpisów poświadczonych za zgodność z oryginałem). Wiarygodność zgromadzonej dokumentacji nie była kwestionowana przez strony, nie budziła także wątpliwości Sądu w tym zakresie.

Ustalając istotne dla sprawy okoliczności Sąd oparł się również na dokumentacji zdjęciowej reklam umieszczonych na ww. elementach nieruchomości i powierzchni gruntu. Rzeczony dowód w połączeniu z zeznaniami przesłuchanych w sprawie świadków oraz stron, potwierdza w całej rozciągłości twierdzenia zawarte w pozwie w zakresie umieszczenia przez pozwanego ww. reklam na ww. elementach nieruchomości i gruntu w okresach czasu określonych w uzasadnieniu pozwu. Znamiennym pozostaje także okoliczność, iż przesłuchany w charakterze strony pozwanej J. O., potwierdził zakres przedmiotowy i czasowy, posadowienia przez Spółkę wskazywanych przez powoda reklam.

Sąd uznał za wiarygodne zeznania świadków i stron, w zakresie w jakim korelują one z pozostałym materiałem w postaci dokumentów oraz dokumentacją zdjęciową, a także w części w której pozostają one ze sobą zbieżne, wzajemnie się uzupełniają.

Mając na uwadze przebieg postępowania, w tym zeznania J. O. w charakterze strony, treść propozycji ugodowych formułowanych przez pozwaną na etapie przed procesowym, skonstatować należy, iż zasadniczym punktem spornym w zakresie okoliczności faktycznych objętych niniejszym postępowaniem, pozostawała kwestia żądanej przez powódkę stawki z tytułu bezumownego korzystania za 1m² powierzchni reklamowej. Pozwana ostatecznie zakwestionowała wartości wynikające z zastosowanego przez powódkę rozporządzenia Prezydenta (...) W..

Wobec sporu co do faktów wymagających wiadomości specjalnych, Sąd dopuścił w celu wyjaśnienia spornych okoliczności faktycznych, dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu rzeczoznawstwa. W ocenie Sądu, rzeczony dowód czyni zadość wymaganiom stawianym tego rodzaju opracowaniom specjalistycznym. Opinia jest stanowcza, jednoznaczna, zawiera analizę rynku usług najmu powierzchni reklamowych w W., zawiera czytelne uzasadnienie wraz z podaniem logicznych argumentów wyjaśniających, dlaczego biegły przyjął, takie a nie inne założenia i wskaźniki, przy formułowaniu końcowych wniosków. Ponadto żadna ze stron skutecznie nie podważyła wartości dowodowej ocenianej opinii. Zarządzeniem z 10 listopada 2017 r. (k. 314v) Sąd zobowiązał strony do zajęcia ewentualnego stanowiska co do treści opinii w terminie 14 dni, pod rygorem zwrotu pisma. Pozwana, zastrzeżenia do opinii biegłego wniosła wprawdzie w terminie jednakże, odpis pisma datowanego na dzień 01 grudnia 2017 r., został nadany przez pełnomocnika pozwanej na niewłaściwy adres pełnomocnika powódki, mimo, iż ten informował zarówno Sąd jak i swojego przeciwnika procesowego o zmianie adresu do doręczeń. Z tego względu zarządzeniem z 29 stycznia 2018 r., zarządzono zwrot pisma pozwanego z 01 grudnia 2017 r., na podstawie art. 132 § 1 k.c. Wniosek dowodowy sformułowany przez pozwanego w piśmie z 22 lutego 2018 r. (analogiczny do zastrzeżeń podnoszonych w zwróconym przez Sąd piśmie), zmierzający do podważenia przedmiotowej opinii biegłego sądowego, Sąd uznał za sprekludowany, w związku z czym Sąd na podstawie art. 207 § 6 k.p.c., na rozprawie w dniu 09 kwietnia 2018 r. (k. 361), zarządził zwrot pisma pozwanej z 22 lutego 2018 r. oraz stanowiącego odpowiedź na to pismo, zwrot pisma powódki z 22 marca 2018 r.

Sąd zważył, co następuje.

Powództwo zasługiwało na częściowe uwzględnienie.

Właściwe rozważania w niniejszym postępowaniu należy poprzedzić ogólną charakterystyką uprawnień właścicieli wyodrębnionych lokali tworzących wspólnoty mieszkaniowe, w zakresie korzystania z części nieruchomości wspólnych. Poza sporem pozostawało, iż wyodrębnienie powodowej Wspólnoty, a zatem i powstanie nieruchomości wspólnej, nastąpiło w dniu 30 grudnia 2013 r., kiedy to wyodrębniony i sprzedany został pierwszy lokal mieszkalny.

Między stronami nie było sporu, co do rozumienia definicji nieruchomości wspólnej określonej w art. 3 u.w.l., zgodnie z którym nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Przepis art. 12 u.w.l. zawiera odrębną w stosunku do kodeksu cywilnego regulację uprawnień współwłaścicieli do korzystania z nieruchomości wspólnej przewidującą, iż każdy właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Normę związaną z korzystaniem z nieruchomości wspólnej zawiera również art. 13 ust. 1 u.w.l., w którym mowa jest o korzystaniu z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałaniu w zakresie ochrony wspólnego dobra.

Co do zasady, w myśl art. 12 ust. 1 u.w.l., zachowując wynikające z art. 140 k.c. prawo do wyłącznego korzystania z własności indywidualnej (z lokalu), każdy właściciel zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie do swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać (korzystać razem z innymi), i to tylko zgodnie z jej przeznaczeniem.

Powyższe regulacje nie wykluczają oczywiście umownego podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej w ten sposób, iż każdy z właścicieli lokali może posiadać części wspólne do wyłącznego użytku. Ustawa o własności lokali nie reguluje tych kwestii, a zatem posiłkowo można do oceny takich umów zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali stosować kodeks cywilny, w tym art. 206 k.c. na który powoływała się pozwana.

Podobnie więc zatem jak w przypadku zarządu także sposób korzystania z rzeczy wspólnej może być różnie określony i w tym znaczeniu mówimy o korzystaniu ustawowym, gdy współwłaściciele nie ustanowili umownie takiego sposobu i korzystanie to opiera się wyłącznie na treści ustawy (w niniejszym przypadku ustawy o własności lokali), bądź o korzystaniu umownym, gdy źródłem uprawnień i obowiązków współwłaścicieli w tym zakresie jest umowa (podział quad usum), tudzież o korzystaniu na podstawie orzeczenia sądowego, jeśli sposób korzystania ze wspólnej rzeczy ustalił sąd.

Na kanwie niniejszego postępowania, wbrew twierdzeniom zawartym w odpowiedzi na pozew, a także zeznaniom w charakterze strony J. O., pozwana nie przedstawiła żadnego dowodu wskazującego, iż przy wyodrębnianiu poszczególnych lokali we Wspólnocie (w szczególności pierwszego lokalu – gdy było wyłącznie dwóch współwłaścicieli nieruchomości wspólnej o określonych udziałach), wyłączono ustawowy model korzystania z nieruchomości wspólnej w zakresie korzystania z naziemnych miejsc postojowych. Z treści złożonego przez pozwaną aktu notarialnego z 30 grudnia 2013 r. (k.232-233), wynika wyłącznie, okoliczność powierzenia Spółce zarządu nad powstałą nieruchomością wspólną. Przedłożona część umowy nie zawiera natomiast wskazywanego przez pozwaną podziału quad usum. Nie ulega natomiast wątpliwości, iż pozwana sprawując do 18 marca 2015 r. zarząd nieruchomością wspólną nie mogła dokonać samodzielnie takiego podziału, gdyż jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd, wymagająca podjęcia stosownej uchwały przez Wspólnotę.

Tezy o wyłączeniu w stosunku do naziemnych miejsc postojowych regulacji ustawowych, nie potwierdza także złożony przez powódkę odpis z księgi wieczystej nieruchomości. Wręcz przeciwnie, z jej treści wywieść należy, iż podział quad usum w stosunku do ściśle oznaczonych naziemnych miejsc postojowych, stanowiących część nieruchomości wspólnej (co potwierdza treść Działu III złożonej księgi wieczystej – k. 54v-97v oraz pośrednio podstawy umowne wpisu hipotek Dział IV – k. 97-185) następował, stopniowo wraz z wyodrębnianiem i sprzedażą kolejnych lokali mieszkalnych. Kupujący wyodrębniane z inwestycji Dewelopera przy ul. (...) w W. lokale mieszkalne, wraz z własnością budynków stanowiących odrębną nieruchomość nabywali udziały w nieruchomości wspólnej, którą stanowiło prawo użytkowania wieczystego oraz część budynku i urządzenia, które nie służą do użytku właścicieli lokali (vide: wpisy zawarte w Dziale II załączonej księgi wieczystej – k. 16v-54). Jako odrębną nieruchomość wyszczególniono wyłącznie podziemny garaż (vide: Dział II KW, rubryka „Właściciele wyodrębnionych lokali” pozycja 1 – k. 16v). Jako odrębnego przedmiotu prawa własności, jak wynika z powyższego porównania nie traktowano naziemnych miejsc postojowych.

W powołanym świetle należy przytoczyć treść art. 2 ust. 4 u.w.l., zgodnie z którym do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi". Zważywszy na poczynione wyżej ustalenia oraz treść cytowanego przepisu, należy skonstatować, iż do czasu wyodrębnienia lokali mieszkalnych, do których jak wynika z treści księgi wieczystej jako pomieszczenia przynależne zostały przypisane ściśle określone w poszczególnych umowach miejsca postojowe, wskazywane przez pozwaną części gruntu przeznaczone pod inwestycję, zaadaptowane jako miejsca postojowe, na których posadowiono reklamy, stanowiły część nieruchomości wspólnej. Skoro nie dokonano formalnego wyodrębnienia lokali mieszkalnych, nie można było przypisać do nich pomieszczeń przynależnych w rozumieniu powołanego przepisu (pozwana nie wykazała natomiast aby w stosunku do tej części nieruchomości gruntowej dokonano podziału quad usum). Z punktu widzenia prawnego, naziemne miejsca postojowe jako niewyodrębniona prawnie część oddanego w użytkowanie wieczyste gruntu w granicach inwestycji (w którym udział nabywali poszczególne podmioty kupujące wyodrębnione lokale), do czasu przypisania ich do konkretnych lokali mieszkalnych stanowiły część nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 u.w.l. Powyższej konstatacji nie zmienia nawet okoliczność w której deweloperowi po wyodrębnieniu pierwszego lokalu przysługiwałby udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 99,99% i który pozostawałby właścicielem 99 ze 100 znajdujących się w budynku wyodrębnionych z technicznego punktu widzenia lokali. Naziemne miejsca postojowe posiadały bowiem wszystkie cechy nieruchomości wspólnej opisane przez rzeczoną normę prawną. Nabierały one status pomieszczenia przynależnego, dopiero wraz z wyodrębnieniem lokali mieszkalnych, do których następnie zostały przypisane.

W tym miejscu należy wyjaśnić na marginesie, iż samo ewentualne spełnienie technicznych wymagań zakwalifikowania danego pomieszczenia we wzniesionym budynku jako wyodrębnionego lokalu mieszkalnego, o których mowa w art. 2 ust. 2 u.w.l., nie przekreśla zasadności rozważań poczynionych w powyższym akapicie. Techniczne spełnienie tych wymagań stwierdza starosta w drodze zaświadczenia. Zaświadczenie o samodzielności lokalu jest dokumentem urzędowym potwierdzającym, że dany lokal spełnia wymogi samodzielności lokalu. Jest ono niezbędne dla dokonania formalnoprawnej czynności wydzielenia lokalu, jako samodzielnej nieruchomości lokalowej, z nieruchomości głównej. Wydzielenie zaś lokalu jako odrębnej nieruchomości jest niezbędne do ustanowienia dla danego lokalu prawa odrębnej własności i jego wpisu do księgi wieczystej.

Powyższe rozważania dają asumpt do przyjęcia, iż do czasu formalnoprawnego wyodrębnienia własności lokalu i przypisanego do niego pomieszczenia przynależnego, sporne części nieruchomości gruntowej przeznaczone na miejsca postojowe, stanowiły część nieruchomości wspólnej. Doniosłe formalnoprawne ich wyodrębnienie jako pomieszczenie przynależne, następowało bowiem dopiero w momencie zawarcia poszczególnych umów wyodrębniających własność poszczególnych lokali, zawarcia umowy sprzedaży, dokonania „podziału” quad usum części nieruchomości wspólnej w postaci naziemnych miejsc postojowych. Na kanwie niniejszego postępowania, jak wynika z analizy treści księgi wieczystej nieruchomości, powód nie dokonywał (w odróżnieniu do garażu podziemnego – w orzecznictwie utrwalił się obecnie pogląd, iż podziemne miejsca postojowe, znajdujące się w budynku mogą stanowić odrębny lokal) formalnoprawnego wyodrębnienia poszczególnych wyodrębnionych w sensie technicznym lokali mieszkalnych, wpisu ich własności do księgi wieczystej wraz z przypisanymi pomieszczeniami przynależnymi. Cała procedura formalnoprawnego wyodrębnienia własności lokali i przypisania do nich pomieszczeń przynależnych w postaci komórek, składzików i naziemnych miejsc postojowych, następowała na bieżąco, jednocześnie z dokonaniem sprzedaży poszczególnych lokali mieszkalnych, co wynika z powyższej analizy treści złożonej księgi wieczystej (Działu II i IV).

Pozwany, poza własnymi twierdzeniami, nie wykazał w jakiej dacie nastąpiło rzekome wyłączenie ww. ustawowej regulacji w zakresie korzystania z nieruchomości wspólnej, w stosunku do miejsc postojowych na których Spółka posadowiła część spornych reklam, niwecząc tym samym przynajmniej w części, roszczenia powódki. Spółka jako strona umów wyodrębnienia poszczególnych lokali oraz ich sprzedaży, posiadała z całą pewnością możliwość złożenia tego rodzaju dowodu – wyłączającego ustawowy sposób korzystania z nieruchomości wspólnej. Sąd nie mógł wyręczyć strony pozwanej w poszukiwaniu dowodu na potwierdzenie jej twierdzeń.

Zważywszy na powołane motywy, podobnie kwalifikować – jako posadowione na wspólnie użytkowanej nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste - posadowienie przez pozwaną elementy reklamowe na trawnikach, chodnikach, wjeździe na teren Wspólnoty, a także posadowione przy biurze sprzedaży Spółki.

W związku z dokonanym podziałem quad usum, w zakresie balkonów (przylegających do poszczególnych wyodrębnionych lokali mieszkalnych) kwalifikowanych w ugruntowanym orzecznictwie, ze względu na spełniane funkcje konstrukcyjne w budynku jako element nieruchomości wspólnej (co potwierdzają także wpisy w Dziale III KW), roszczenie powódki podlegało oddaleniu w stosunku do roszczenia o zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej w postaci reklamy zainstalowanej na balkonie budynku przy ul. (...). Możliwość zamontowania tejże reklamy było bowiem przedmiotem porozumienia z 16 czerwca 2014 r. z właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) (k. 246). W związku z przyznaniem właścicielowi tegoż lokalu wyłącznego prawa do korzystania z tegoż balkonu, był on uprawniony do zawarcia porozumienia z deweloperem w zakresie oklejenia balkonu lokalu nr (...) sporną reklamą. Prawo pozostałych współwłaścicieli do współkorzystania z tej części nieruchomości wspólnej zostało bowiem wyłączone, wobec zawartego porozumienia nie może być natomiast mowy o bezumownym korzystaniu z tej części nieruchomości wspólnej oddanej do wyłącznego używania jednemu ze współwłaścicieli.

W tym stanie rzeczy należało przejść do oceny, czy sposób korzystania przez pozwaną z powyższych elementów stanowiących część nieruchomości wspólnej, stanowił przekroczenie uprawnień ustawowych przysługujących współwłaścicielowi, wynikających z ww. uregulowań zawartych w ustawie o własności lokali. Uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej wprowadzająca zmianę w zakresie korzystania z części nieruchomości wspólnej dla celów reklamowych, została podjęta bowiem dopiero 16 listopada 2015 r. i doręczona pozwanej 24 lutego 2016 r. Ustawowy sposób korzystania z rzeczy wspólnej gwarantuje natomiast wszystkim współwłaścicielom możliwość korzystania z całej rzeczy, bez względu na wielkości jego udziału i limituje takie korzystanie jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, z wyraźnym naciskiem zgodnie z jej przeznaczeniem.

Rozważając, przeciwstawne stanowiska i interesy stron niniejszego postępowania należy zaznaczyć, iż dla roszczeń powstałych przed dniem doręczenia pozwanej ww. uchwały, zmieniającej sposób korzystania z części nieruchomości wspólnej, z teoretycznego punktu widzenia (nie pochylając się nad konkretnymi okolicznościami faktycznymi) możliwym było przyjęcie dwóch wariantów.

Wedle pierwszego, współwłaściciele nie mogą wywieszać na częściach wspólnych reklam, szyldów, czy tablic informacyjnych i instalować urządzeń dowolnie według swego uznania, kierując się jedynie własnym interesem. Współwłaściciel nieruchomości wspólnej nie może, co do zasady korzystać z części nieruchomości wspólnej dowolnie, wyłącznie stosownie do swoich potrzeb. Może z niej jedynie współkorzystać w sposób niezakłócający korzystania innym współwłaścicielom – zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości wspólnej. Umieszczenie reklamy, szyldu, bądź innego rodzaju instalacji, powoduje trwałą bądź czasową zmianę przeznaczenia zajętej powierzchni elewacji, części wspólnego gruntu wyłącznie na potrzeby podmiotu, który je zainstalował, co uniemożliwia korzystanie z tej części elewacji, gruntu, przez pozostałych współwłaścicieli. W konsekwencji jeden ze współwłaścicieli korzysta z części wspólnej w szerszym zakresie, niż pozostali (sprzecznie z jej przeznaczaniem), uzyskując z tego tytułu korzyść w postaci reklamy za której umieszczenie w normalnych warunkach musiałby zapłacić wynagrodzenie. Gdyby każdy mógł ustawiać reklamy na częściach nieruchomości wspólnej, w ramach wykonywania prawa współwłasności, zapanowałby kompletny chaos. Współwłaściciel zamieszczając reklamy na częściach nieruchomości wspólnej, co do zasady swoje ustawowe uprawnienia.

W konsekwencji tak zarysowanego stanowiska, wywiedzione powództwo uznać należałoby, co do zasady za uzasadnione w zakresie w jakim roszczenie dotyczy nieruchomości wspólnej co do których nie zawarto w umowach ustanawiających odrębną własność i umowach sprzedaży odmiennego korzystania z nieruchomości wspólnej, porozumienia w zakresie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnych także przed datą doręczenia pozwanej uchwały głosowanej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Z drugiej jednak strony do pewnego stopnia obronić się może ogólne stanowisko pozwanej. Nie można mówić o bezumownym korzystaniu z rzeczy (w czystej postaci) w sytuacji gdy pozwana bezspornie pozostawała jednym ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. Powódka nie wykazała aby pozwana wykonując swoje prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej, naruszyła uprawnienia pozostałych współwłaścicieli, tj. aby reklamy utrudniały korzystanie z przedmiotu współwłasności, mając na względzie, iż jest ona przeznaczona na cele mieszkaniowe (lokale mieszkalne), ale także usługowe (na parterze poniżej lokali mieszkalnych usytuowane są lokale użytkowe, sklepy – normalną koleją rzeczy – o ile nie umówiono się inaczej - jest umieszczenie szyldów reklamowych). Co do zasady reklamy nie wpływały na wynikający z przeznaczenia nieruchomości sposób współkorzystania z niej przez pozostałych współwłaścicieli.

Ważąc interesy i argumenty przedstawione przez obie strony, Sąd analizując okoliczności faktyczne niniejszej sprawy doszedł do przekonania, iż powództwo w zakresie zapłaty odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości wspólnej oparte na art. 224 -225 w zw. z art. 230 k.c. w okresie sprzed doręczeniem pozwanej ww. uchwały, wymaga swoistego „uśrednienia” stanowisk obu stron, wykładni rzeczonych przepisów ustawy o własności lokali, uwzględniającej dynamicznie zmieniające się stosunki społeczne, możliwości techniczne oraz zwykły ludzki zdrowy rozsądek – mając na uwadze, iż sposób współkorzystania powinien być zgodny z przeznaczaniem danego elementu nieruchomości wspólnej, nie wykraczać ponad granice zdrowego rozsądku.

Z tego też względu, w przypadku reklam o dużej powierzchni, rzucających się nadmiernie w oczy, zasłaniających elewację, wspólną przestrzeń, Sąd podziela stanowisko powódki. Jako przekraczające zakres współkorzystania z nieruchomości wspólnej Sąd uznał więc reklamy posadowione przez pozwaną, oznaczone w pkt 5 uzasadnienia pozwu pod literami (b) oraz (i), odpowiednio zdjęcie nr 2 (reklama wielkoformatowa) oraz zdjęcie nr 9 (maszty reklamowe). Posadowienie tak dużych reklam w ocenie Sądu narusza granice korzystania z nieruchomości wspólnej określone przez przepisy ustawy o własności lokali, było niezgodne zasadniczym przeznaczeniem, części nieruchomości wspólnej na których posadowiono ww. reklamy. Zdaniem Sądu, reklamy w formie bilbordu wielkoformatowego oraz masztów reklamowych, miały za zadanie nie tylko oznaczenie biura sprzedaży, ale przede wszystkim reklamę (ogólną) dewelopera (...) Sp. z o.o. Sp. komandytowa w W. w przestrzeni publicznej. Oznaczenie położenia biura sprzedaży nastąpiło wystarczająco za pomocą pozostałych reklam (reklamy „kierunkowskazy”, szyld nad biurem sprzedaży). Jak wynika z zeznań w charakterze strony Prezesa zarządu spółki, popyt na mieszkania w ostatnim okresie jest tak duży, iż większość z nich jest sprzedawana jeszcze przed rozpoczęciem budowy. W takiej sytuacji, biorąc pod rozwagę nawet cel inwestycji, którym była sprzedaż przez pozwaną lokali mieszkalnych, posadowienie tak dużych reklam, wykracza poza ww. ustawowe normy, wskazujące granice współużytkowania nieruchomości wspólnej.

W zakresie pozostałych reklam umieszczonych przez pozwaną na elementach nieruchomości wspólnej, przed datą doręczenia pozwanej uchwały nr (...) (tj. reklamy oznaczone w pkt 5 uzasadnienia pozwu pod literami (c) – zdjęcie nr 3; (d) – zdjęcie nr 4; (e) – zdjęcie nr 5; (f) – zdjęcie nr 6; (g) – zdjęcie nr 7; (h) zdjęcie nr 8) Sąd uznał, iż wkomponowują się one w miejską przestrzeń. Nie sposób uznać ich jako nachalne, naruszające współkorzystanie przez pozwaną z nieruchomości wspólnej, mające służebny charakter do funkcji lokalu użytkowego pozwanej, w którym znajdowało się biuro sprzedaży.

W tym stanie rzeczy, Sąd uznał powództwo za zasadne w pełnym zakresie (zarówno przed datą podjęcia uchwały nr (...) jak i po tej dacie) co do roszczeń wskazanych:

⚫: ww. pkt 5 (lit. b) uzasadnienia pozwu – reklama wieloformatowa o powierzchni 50 m² – wg. wyliczeń biegłej rynkowa kwota odszkodowania w tej części wynosi – 71 250,00 zł (k. 312),
⚫: ww. pkt 5 (lit. i) uzasadnienia pozwu – maszty reklamowe o powierzchni 13,5 m² - wg. wyliczeń biegłej rynkowa kwota odszkodowania w tym zakresie wynosi – 16 929,00 zł (k. 312).

Łącznie: 88 179,00 zł.

Reklamy które wkomponowują się w miejską przestrzeń, a zatem co do których odszkodowanie uzasadnione jest wyłącznie od daty doręczenia i powiadomienia pozwanej o podjęciu ww. uchwały:

⚫: reklama nad lokalem użytkowym nr (...) m² – tj. zdjęcie nr 3 (pkt c – k. 4) – okres od 24 lutego 2016 r. do 30 listopada 2016 r.,

: przyjmując stawki rynkowe ustalone przez biegłą (k. 311) wysokość odszkodowania wynosić będzie łącznie 1 947,93 zł:

-za 5 dni lutego: stawka miesięczna 44 zł/m² czyli stawka dzienna za m² wynosi 1,46 zł [44 zł : 30 dni], a zatem 1,46 zł x 4,83 m² x 5 dni = 35,25 zł;

- za pozostałe 9 miesięcy – 4,83 m² x 9 miesięcy x 44 zł/m² = 1912,68 zł.

⚫: reklama nad lokalem użytkowym nr (...) m² – tj. zdjęcie nr 4 (pkt d – k. 4) - okres od 24 lutego 2016 r. do 30 listopada 2016 r.,

: przyjmując stawki rynkowe ustalone przez biegłego (k. 311) wysokość odszkodowania wynosić będzie łącznie 3 133,64 zł:

-za 5 dni lutego: stawka miesięczna 44 zł/m² czyli stawka dzienna za m² wynosi 1,46 zł [44 zł : 30 dni], a zatem 1,46 zł x 7,77 m² x 5 dni = 56,72 zł;

- za pozostałe 9 miesięcy – 7,77 m² x 9 x 44 zł/m² = 3 076,92 zł.

⚫: szyld semaforowy podwieszony do balkonu przed lokalem użytkowym LU3 – 1 m² (część konstrukcyjna balkonu do której przymocowano szyld, stanowi część wspólną)– tj. zdjęcie nr 5 (pkt e – k. 4v) – okres od 24 lutego 2016 r. do 29 lutego 2016 r.,

: przyjmując stawki ustalone przez biegłego (k. 311) wysokość odszkodowania wynosić będzie 7,30 zł:

- za 5 dni lutego: stawka miesięczna 44 zł/m² czyli stawka dzienna za m² wynosi 1,46 zł [44 zł : 30 dni], a zatem 1,46 zł x 1 m² x 5 dni = 7,30 zł.

⚫: słup reklamowy posadowiony przed budynkiem nr (...) m² – tj. zdjęcie nr 5 (pkt f – k. 4v), okres od 24 lutego 2016 r. do 29 lutego 2016 r.,

: przyjmując stawki ustalone przez biegłego (k. 311) wysokość odszkodowania wynosić będzie 94,53 zł:

- za 5 dni lutego: stawka miesięczna 44 zł/m² czyli stawka dzienna za m² wynosi 1,46 zł [44 zł : 30 dni], a zatem 1,46 zł x 12,95 m² x 5 dni = 94,53 zł.

⚫: słup reklamowy posadowiony przed budynkiem nr (...) m² – tj. zdjęcie nr 6 (pkt g – k. 5), okres od 24 lutego 2016 r. do 29 lutego 2016 r.,

: przyjmując stawki rynkowe ustalone przez biegłego (k. 311) wysokość odszkodowania wynosić będzie 94,53 zł:

- za 5 dni lutego: stawka miesięczna 44 zł/m² czyli stawka dzienna za m² wynosi 1,46 zł [44 zł : 30 dni], a zatem 1,46 zł x 12,95 m² x 5 dni = 94,53 zł.

⚫: reklama wolnostojąca posadowiona przed budynkiem nr (...) m² – tj. zdjęcie nr 8 (pkt h – k. 5), okres od 24 lutego 2016 r. do 29 lutego 2016 r.,

: przyjmując stawki ustalone przez biegłego (k. 311) wysokość odszkodowania wynosić będzie 13,14 zł:

- za 5 dni lutego: stawka miesięczna 44 zł/m2 czyli stawka dzienna za m² wynosi 1,46 zł [44 zł : 30 dni], a zatem 1,46 zł x 1,8 m² x 5 dni = 13,14 zł.

Łącznie: 5 291,07 zł.

Według powyższych wyliczeń, powództwo zasadne jest do kwoty 93 470,07 zł. W pozostałym zakresie podlegało oddaleniu.

W zakresie odsetek ustawowych za opóźnienie od zasądzonej kwoty 93 470,07 zł orzeczono na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 455 k.c. od dnia 15 czerwca 2016 r. do dnia zapłaty. Powódka wezwanie do zapłaty należności określonej w pozwie wystosowała do pozwanej w dniu 24 maja 2016 r. (k. 196), zakreślając 14 dniowy termin zapłaty. Wezwanie pozwanej doręczono 31 maja 2016 r. + 14 dni + 1 dzień = 15 czerwca 2016 r.

W tym miejscu należy wyjaśnić, iż Sąd przychyla się do ogólnego zarzutu pozwanej, iż obliczona kwota odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości wspólnej, winna zostać pomniejszona o udział w nieruchomości wspólnej przysługujący pozwanej w ww. okresach. Rzecz jednak w tym, iż pozwana poza sformułowaniem ogólnego zarzutu, nie powołała konkretnych okoliczności faktycznych z których go wywodzi. W tej sytuacji, Sąd nie miał obowiązku czynić samodzielnych ustaleń w przedmiocie ustalenia, jak w poszczególnych okresach czasu kształtował się rozkład udziałów w nieruchomości wspólnej. Po pierwsze, wymagałoby to szczegółowych, czasochłonnych obliczeń matematycznych, wymagających wiedzy specjalnej, po wtóre wobec braku sformułowania podstaw faktycznych tego zarzutu, poprzez doprecyzowanie jak zdaniem pozwanej kształtował się rzeczony rozkład udziałów w nieruchomości wspólnej, Sąd nie miał uprawnień do czynienia samodzielnych ustaleń w tym zakresie, poprzez szczegółową analizę materiału dowodowego. Pozwana reprezentowana była przez profesjonalnego pełnomocnika procesowego, winna więc należycie wykazać okoliczności z których wywodzi korzystne dla siebie skutki prawne, którym było stosunkowe pomniejszenie odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z części nieruchomości wspólnej.

Wysokość skapitalizowanych odsetek, które także objęte były żądaniem pozwu, obliczono na podstawie art. 482 § 1 w zw. z art. 455 k.c. w zw. z art. 481 § 1 i 2 k.c.

Powódka wezwanie do zapłaty należności określonej w pozwie wystosowała do pozwanej w dniu 24 maja 2016 r. (k. 196), zakreślając 14 - dniowy termin zapłaty. Wezwanie pozwanej doręczono 31 maja 2016 r. + 14 dni + 1 dzień = 15 czerwca 2016 r. Mając na względzie wysokość uzasadnionego roszczenia powódki, skapitalizowane odsetki ustawowe za opóźnienie od kwoty 93 470,07 zł za okres od 15 czerwca 2016 r. do 14 grudnia 2016 r. (data wniesienia powództwa) za 182 dni opóźnienia wynoszą: 3 262,49 zł od której to kwoty orzeczono zgodnie z żądaniem dalsze odsetki od dnia 14 grudnia 2016 r. do dnia zapłaty. Dalej idące powództwo w tym zakresie nie zasługiwało na uwzględnienie.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 100 zd. 1 in fine k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c.

Powódka utrzymała się ze swoimi żądaniami w 65,88% (96 732,56 zł z 146 826,20 zł) ulegając pozwanej w pozostałych 34,12%.

Na koszty poniesione przez powódkę złożyły się: opłata sądowa od pozwu – 7 342,00 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa i substytucji – 32 zł, koszty zastępstwa procesowego 5 400 zł, zaliczki uiszczone na poczet wynagrodzenia biegłej sądowej – 1 500 zł (k. 317) + 1 607,30 zł (k. 331). Łącznie: 15 881,30 zł.

Pozwana poniosła koszty zastępstwa procesowego i opłaty sądowej od pełnomocnictwa – 5 417 zł.

Mając na uwadze stosunek w jakim strony utrzymały się ze swoimi żądaniami należało zasądzić od pozwanej na rzecz powódki tytułem zwrotu kosztów procesu kwotę = 8 614,32 zł ([15 881,30 zł x 65,88%] – [5 417 zł x 34,12%] = 10 462,60 zł – 1 848,28 zł).

W zakresie zwrotu niewykorzystanej zaliczki wniesionej przez pozwaną, orzeczono na podstawie art. 84 u.k.s.c.

Z powołanych względów orzeczono, jak w sentencji wyroku.

(...)

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE