Sygn. akt II C 3117/16
Pozwem z dnia 5 września 2016 r. (data stempla pocztowego) powód (...) W. wniósł o zasądzenie na jego rzecz od pozwanego W. Spółki Akcyjnej z siedzibą w W. kwoty 44.537,81 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 10 grudnia 2015 r. do dnia zapłaty – tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez pozwanego z gruntu położonego w W. przy ul. (...) o powierzchni 3.233 m
(
2), składającego się z części działek o nr. ewidencyjnych 13/23, 13/174, 13/173 i 13/163 z obrębu 1-10-11, stanowiącego własność powoda w okresie od dnia 1 lutego 2015 r. do dnia
30 listopada 2015 r. Powód wniósł także o zasądzenie na jego rzecz od pozwanego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że pozwany na podstawie umowy dzierżawy nr (...) zawartej w dniu 1 marca 2013 r. był dzierżawcą gruntu przy ul. (...) o łącznej powierzchni 5.748 m 2, składającego się z części działek o nr ewidencyjnych (...). Wysokość ustalonego przez strony w umowie czynszu dzierżawnego została następnie zaktualizowana oświadczeniem powoda z dnia 10 grudnia 2013 r., doręczonym pozwanemu w dniu 12 grudnia 2013 r. W związku z upływem czasu, na jaki umowa dzierżawy była zawarta, pozwany w dniu 29 kwietnia 2014 r. wydał powodowi grunt o powierzchni 1.609 m 2, zaś w dniu 11 czerwca 2014 r. grunt o powierzchni 906 m 2. Pozwany w dalszym ciągu korzystał natomiast, nie posiadając żadnego tytułu prawnego, z gruntu o powierzchni 3.233 m 2.
Pismem z dnia 24 listopada 2015 r., doręczonym pozwanemu w dniu 25 listopada 2015 r., powód naliczył pozwanemu opłatę za bezumowne korzystanie z gruntu w okresie od dnia 1 lutego 2015 r. do dnia 30 listopada 2015 r. w łącznej kwocie 44.537,81 zł z terminem zapłaty wynoszącym 14 dni i szczegółowym wyliczeniem żądanej kwoty. Powód zaznaczył, że nie nalicza pozwanemu odszkodowania w wysokości 200 % wynagrodzenia wynikającego z § 4 ust. 3 umowy dzierżawy, a jedynie opłatę za bezumowne korzystanie w kwocie odpowiadającej wysokości czynszu dzierżawy aktualizowanego oświadczeniem z dnia 10 grudnia 2013 r.
Powód wskazał nadto, że dochodził uprzednio zapłaty za bezumowne korzystanie przez pozwanego z przedmiotowego gruntu w okresie od dnia 1 marca 2014 r. do dnia 31 stycznia 2015 r. w sprawie zawisłej pod sygn. akt II C 1936/15, w której zapadł w pierwszej instancji nieprawomocny wyrok zasadzający roszczenie.
Powód zaznaczył, że grunt, którego dotyczy żądanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z niego przez pozwanego, nie ma charakteru drogi publicznej, ma natomiast charakter drogi ogólnodostępnej, przy czym przeznaczenie tego gruntu nie zmieniło się w stosunku do stanu, kiedy była zawierana łącząca strony umowa dzierżawy, zaś stan faktyczny i prawny gruntu był pozwanemu znany. Nadto, po zakończeniu okresu dzierżawy, pozwany wnosił o ponowne zawarcie z nim umowy dzierżawy co do tych samych gruntów, jednak do zawarcia takiej umowy nie doszło.
(pozew – k. 3-7)
W odpowiedzi na pozew z dnia 22 grudnia 2016 r. (data stempla pocztowego) pozwany W. Spółka Akcyjna z siedzibą w W. wniósł o oddalenie powództwa, a także o zasądzenie na rzecz pozwanego od powoda kosztów postępowania. W uzasadnieniu pozwany podniósł, iż ul. (...) jest mieniem komunalnym, drogą ogólnodostępną – drogą osiedlową przeznaczoną do użytku wielu osób, zatem korzystanie z niej nie wymaga zgody powoda ani zawarcia jakiejkolwiek umowy z powodem. Zgodnie z twierdzeniem pozwanego ul. (...) nie jest wprawdzie drogą publiczną, jednakże jest ona drogą ogólnodostępną użytkowaną przez bliżej nieokreślony krąg uczestników ruchu drogowego. W ocenie pozwanego traktowanie części działek jako drogi ogólnodostępnej, stanowi ograniczenie w prawie własności powoda, o którym mowa w art. 140 k.c. Pozwany wskazał, że ochrona własności w odniesieniu do mienia komunalnego musi być rozpatrywana przy uwzględnieniu tego, że samorząd terytorialny w myśl art. 163 Konstytucji RP został powołany do wykonywania funkcji publicznych.
(odpowiedź na pozew – k. 48-49v)
Na rozprawie pełnomocnicy stron podtrzymali dotychczasowe stanowiska.
(protokół skrócony – k. 63-63v)
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 1 marca 2013 r. powód zawarł z W. Spółka Akcyjną z siedzibą w W. umowę dzierżawy nr (...), na podstawie której oddał spółce do korzystania będący jego własnością grunt o powierzchni 5.748 m ( 2), położony w W., w D. U., przy ul. (...), stanowiący część działek ewidencyjnych nr (...) z obrębu 1-10-11, opisanych w księgach wieczystych o nr: (...), (...), (...), (...), (...) oraz (...), jak również część działki o nr. ewidencyjnym (...) z obrębu 1-10-11 będącej własnością Skarbu Państwa, odnośnie której złożony został wniosek o komunalizację. Nieruchomość ta została wydzierżawiona z przeznaczeniem na drogę dojazdową oraz drogę przeciwpożarową dla inwestycji pozwanego oraz budowę miejsc parkingowych. Powyższa umowa została zawarta na okres od dnia 1 marca 2013 r. do dnia 28 lutego 2014 r. Miesięczny czynsz dzierżawny wynosił 8.796,15 zł, w tym podatek VAT. W przypadku zaś korzystania z nieruchomości bez tytułu prawnego, pozwany zobowiązał się do zapłaty na rzecz powoda wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w wysokości 200% czynszu brutto miesięcznie, naliczanego zgodnie z umową w okresie od dnia zakończenia umowy do dnia wydania nieruchomości (§ 4 ust. 3). Wynagrodzenie to naliczane i pobierane było za pełny miesiąc, również w przypadku wydania nieruchomości w trakcie danego miesiąca (§ 4 ust. 4). Potwierdzeniem zwrotu nieruchomości w stanie niepogorszonym i uporządkowanym określonym w ust. 2 miał być protokół zdawczo-odbiorczy, który winien być podpisany najpóźniej w dniu wygaśnięcia lub rozwiązania umowy dzierżawy. W przypadku niedokonania protokolarnego zwrotu nieruchomości w terminie określonym w ust. 3 § 14 umowy, powodowi przysługiwało wynagrodzenie określone w § 4 ust. 3 (200% czynszu brutto miesięcznie). Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie miało być naliczone od dnia wygaśnięcia bądź rozwiązania umowy do dnia faktycznego zwrotu nieruchomości lub eksmisji. Zgodnie z § 4 ust. 5 w razie złożenia przez dzierżawcę wniosku o zawarcie kolejnej umowy dzierżawy zgodnie z § 2 ust. 2 umowy i niepoinformowania przez wydzierżawiającego o odmowie zawarcia kolejnej umowy wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości równe miało być kwocie czynszu brutto naliczanego zgodnie z dotychczasową umową. Strony oświadczyły, że korzystanie przez dzierżawcę z nieruchomości w powyższym zakresie nie oznacza przedłużenia umowy na podstawie art. 674 k.c.
(okoliczność bezsporna, a ponadto: umowa dzierżawy nr (...) z dnia 1 marca
2013 r. – k. 15 i n., odpis księgi wieczystej – k. 8 i n.)
Oświadczeniem z dnia 10 grudnia 2013 r., doręczonym pozwanemu w dniu 12 grudnia 2013 r., powód wskazał, iż czynsz dzierżawny ustalony powyższą umową dzierżawy zostaje zaktualizowany z mocą obowiązującą od dnia 1 stycznia 2014 r. i wynosi 8.884,11 zł brutto.
(okoliczności bezsporne, a ponadto: oświadczenie z dnia 10 grudnia 2013 r. wraz ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru – k. 22-23).
Umowa dzierżawy wygasła po upływie okresu na jaki została zawarta. Protokołem zdawczo-odbiorczym z dnia 29 kwietnia 2014 r. powód odebrał od pozwanego grunt o łącznej powierzchni 1.609 m ( 2), składający się z części działek o nr ewidencyjnych (...) oraz (...) z obrębu 1-10-11. Protokołem zdawczo-odbiorczym z dnia 11 czerwca 2014 r. powód odebrał od pozwanego grunt o łącznej powierzchni 906 m ( 2), składający się z części działek o nr ewidencyjnych: (...) z obrębu 1-10-11
(okoliczność bezsporna, a ponadto: protokoły zdawczo-odbiorcze k. 24-27)
Po zakończeniu umowy strona pozwana zwracała się do powoda z wnioskiem o zawarcie kolejnej umowy. Pismem z dnia 24 marca 2014 r. pozwana Spółka skorygowała wniosek o wydzierżawienie gruntu, w ten sposób, że przedmiotem dzierżawy miał być grunt o powierzchni 3043 m 2.
(okoliczność bezsporna, a ponadto: pismo z dnia 24 marca 2014 r. – k. 28-29).
Pismem z dnia 24 listopada 2015 r., doręczonym pozwanej Spółce w dniu 25 listopada 2015 r., powód powiadomił pozwanego, że nalicza opłatę za bezumowne korzystanie z gruntu o powierzchni 3233 m 2 od dnia 1 lutego 2015 r. do dnia 30 listopada 2015 r. w wysokości odpowiadającej czynszowi ustalonemu w umowie dzierżawy nr (...) z dnia 1 marca 2013 r. zaktualizowanemu oświadczeniem z dnia 10 grudnia 2013 r., to jest w wysokość 8.328,21 zł brutto miesięcznie, razem 44.537,81 zł brutto. W piśmie wyznaczono 14-dniowy termin do zapłaty wskazanej należności.
(pismo z dnia 24 listopada 2015 r. wraz z potwierdzeniem doręczenia – k. 30-30v)
Pozwany wraz z innymi osobami, korzysta aktualnie z pozostałej części nieruchomości, będącej uprzednio przedmiotem umowy dzierżawy nr (...), która nie została zwrócona na podstawie protokołów zdawczo-odbiorczych z dnia 29 kwietnia 2014 r. i z dnia 11 czerwca 2014 r., o łącznej o powierzchni 3233 m 2. Przeznaczenie wyżej opisanych gruntów nie uległo zmianie zarówno czasie obowiązywania umowy, jak i później. Grunt ten w większości (3043 m 2) stanowi drogę, która jest drogą dojazdową i ma charakter ogólnodostępny.
(okoliczność bezsporna)
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.
Stan faktyczny w niniejszej sprawie w istocie był bezsporny. Strony różniły się w zakresie oceny prawnej okoliczności faktycznych – co do tego, czy pozwany jest uprawniony do korzystania ze spornych gruntów bez zgody powoda i bez zawarcia jakiejkolwiek umowy w tym zakresie, a z drugiej strony, czy powodowi służy roszczenie o bezumowne korzystanie z owych gruntów.
Podkreślić wypada, że strona pozwana, reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, nie kwestionowała wskazanej w pozwie powierzchni posiadanych przez siebie części nieruchomości, samego faktu oraz okresu korzystania z tych gruntów, ani też sposobu wyliczenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, które zostały opisane w uzasadnieniu pozwu oraz szczegółowo w załączniku do pozwu w postaci pisma z dnia 24 listopada 2015 r. Strona pozwana, negując zasadność roszczenia, podnosiła jedynie, że część nieruchomości, za bezumowne korzystanie z której powód domaga się wynagrodzenia w niniejszej sprawie, stanowi drogę ogólnodostępną, wobec czego roszczenie jest nieusprawiedliwione. Innych zarzutów pozwany nie podnosił.
Treść pozwu zdaje się wskazywać, że w zakresie podstawy prawnej dochodzone w niniejszej sprawie roszczenie powód wywodzi w pierwszej kolejności z zawartej przez strony umowy dzierżawy z dnia 1 marca 2013 r. W umowie tej przewidziano (§ 4 ust. 3), że w przypadku korzystania z nieruchomości bez tytułu prawnego, dzierżawca zobowiązuje się do zapłaty wydzierżawiającemu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w wysokości 200 % czynszu brutto miesięcznie naliczonego zgodnie z dotychczasową umową. Należało przyjąć, że strony w umowie dzierżawy przewidziały więc zasady naliczenia odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy przez dzierżawcę polegające na zaniechaniu wydania wydzierżawiającemu dzierżawionego gruntu po zakończeniu okresu dzierżawy. Niewykonanie przez dzierżawcę obowiązku terminowego zwrotu rzeczy niewątpliwie uprawnia wydzierżawiającego do żądania na podstawie art. 471 k.c. odszkodowania obejmującego korzyść, jaką mógłby otrzymać, gdyby zwrócono mu rzecz w terminie, jeżeli po ustaniu stosunku dzierżawy był on uprawniony do dysponowania rzeczą w sposób umożliwiający osiągnięcie wskazywanej korzyści. Nie było przeszkód, aby strony umowy dzierżawy już w momencie jej zawierania przewidziały zasady naliczenia przez wydzierżawiającego owego odszkodowania - jako kary umownej (art. 483 § 1 k.c.). Alternatywnie zaś powód, jako właściciel spornej nieruchomości, był uprawniony do dochodzenia od byłego dzierżawcy wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu po wygaśnięciu dzierżawy na zasadzie roszczeń uzupełniających – na podstawie art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 225 k.c. w zw. z art. 230 k.c.
Niezależnie od przyjętej konstrukcji roszczenia, w świetle wąskiego zakresu zarzutów podniesionych przez pozwanego, koniecznym było przede wszystkim rozważenie, czy sam fakt, że nieruchomość, z której korzystał pozwany w okresie wskazanym w pozwie i korzysta nadal, ma w większości charakter drogi ogólnodostępnej, której używać może nieograniczony krąg osób, oznacza, że korzystanie z przedmiotowej nieruchomości przez pozwanego nie wymagało zawarcia w tym przedmiocie umowy z powodem.
W zasadzie pozwany nie usiłował wykazać, że przedmiotowa droga ma oficjalnie status drogi publicznej. Również Sąd nie miał wątpliwości co do tego, że sam ogólnodostępny charakter nieruchomości nie czyni z niej drogi publicznej. Podstawowe znaczenie mają tu przepisy ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2015 r. poz. 460 ze zm. – zwanej dalej u.d.p.). Zgodnie z art. 1 tej ustawy drogą publiczną jest droga zaliczona na podstawie niniejszej ustawy do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych. Zgodnie z art. 2 ust. 1 tej ustawy drogi publiczne ze względu na funkcje w sieci drogowej dzielą się na następujące kategorie: drogi krajowe, drogi wojewódzkie, drogi powiatowe, drogi gminne. Przepis art. 2 ust. 2 cytowanej ustawy stanowi, zaś, iż ulice leżące w ciągu dróg wymienionych w ust. 1 należą do tej samej kategorii co te drogi. Procedurę zaliczenia danej drogi do odpowiedniej kategorii dróg publicznych przewidują przepisy od art. 5 do art. 7a ustawy o drogach publicznych. Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy: drogi, drogi rowerowe, parkingi oraz place przeznaczone do ruchu pojazdów, niezaliczone do żadnej z kategorii dróg publicznych i niezlokalizowane w pasie drogowym tych dróg są drogami wewnętrznymi.
Pozwany nie wykazał, aby jakakolwiek część przedmiotowej w sprawie nieruchomości została zaliczona do dróg publicznych na podstawie art. 5-7 u.d.p. Ogólnodostępność tej drogi nie czyni z niej natomiast drogi publicznej. Jak słusznie zauważył tutejszy Sąd orzekający w sprawie II C 1936/15, takie stanowisko zyskuje swoje potwierdzenie w orzecznictwie, na przykład zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w W. z dnia 27 czerwca 2008 r. sygn. akt I SA/Wa 383/08: „nie każda droga spełniająca funkcję ciągu komunikacyjnego może być uznana za drogę publiczną. By zyskała taki status, musi zostać zaliczona w trybie przewidzianym ustawą z 1985 r. o drogach publicznych do jednej z kategorii dróg wymienionych w art. 2 ust. 1 pkt 1 - 4 tej ustawy i jednocześnie spełniać warunek możliwości powszechnego korzystania z niej”. Z kolei Sąd Najwyższy wyroku z dnia 30 maja 2003 r. III CKN 1165/00 stwierdził, że „decydujące o tym, czy dana droga jest wewnętrzną czy publiczną - jest jej zaliczenie do jednej z kategorii dróg publicznych. Istota zaliczenia sprowadza się do tego, iż według art. 1 ustawy o drogach publicznych - z drogi takiej może korzystać każdy zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych”.
Nie ma też istotnego znaczenia fakt, że ul (...), obejmująca grunty, z których korzysta pozwany, stanowi połączenie komunikacyjne pomiędzy dwiema innymi ulicami. Sąd rozpoznający niniejszą sprawę, podobnie jak Sąd rozpoznający sprawę II C 1936/15, podziela stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego zawarte w wyroku z dnia 18 września 2015 r., II FSK 1790/15, zgodnie z którym: przepis art. 2 ust. 2 u.d.p. nie może stanowić podstawy do uznawania drogi nie będącej drogą publiczną za należącą do jednej z kategorii dróg publicznych. Literalne odczytanie tego przepisu i wywiedziony wniosek, że ulica położona w ciągu drogi publicznej ma taką samą kategorię, co ta droga bez potrzeby przeprowadzania procedury zaliczenia do określonej kategorii dróg pozostaje w sprzeczności z pozostałymi zapisami u.d.p., a także wprowadza możliwość różnych zbędnych interpretacji. Nawet przy odczytaniu normy art. 2 ust. 2 u.d.p. w ten sposób, że chodzi o ulicę, która wraz z drogą publiczną tworzy pewien ciąg komunikacyjny, dla uzyskania statusu drogi publicznej określonej kategorii musi być zachowana procedura zaliczenia drogi.
Wobec nieprzeprowadzenia procedury zaliczenia nieruchomości położonej przy
ul. (...) w W., z której korzysta pozwany, do jednej z kategorii dróg publicznych, właścicielowi tej nieruchomości należy się wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Sąd w niniejszym składzie w pełni podziela wywody tutejszego Sądu zawarte w uzasadnieniu wyrku z dnia 24 czerwca 2016 r. zapadłego w sprawie II C 1936/15. Sam fakt, że z przedmiotowej w sprawie drogi wewnętrznej korzysta szeroki krąg osób, nie oznacza bowiem automatycznie, iż właścicielowi nieruchomości nie przysługuje wynagrodzenie za korzystanie z niej przez osoby trzecie. Takie stanowisko strony pozwanej należy uznać za niezasadne. Nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut zgłoszony przez stronę pozwaną, że żądanie zgłoszone w pozwie jest sprzeczne z art. 140 k.c. Zgodnie z tym przepisem w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Zgodnie z art. 43 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, mieniem komunalnym jest własność i inne prawa majątkowe należące do poszczególnych gmin i ich związków oraz mienie innych gminnych osób prawnych, w tym przedsiębiorstw. Z kolei jak stanowi art. 45 wyżej wymienionej ustawy podmioty mienia komunalnego samodzielnie decydują o przeznaczeniu i sposobie wykorzystania składników majątkowych, przy zachowaniu wymogów zawartych w odrębnych przepisach prawa. Powód jako właściciel nieruchomości, których dotyczy niniejsze postępowanie, może w świetle powyższych przepisów domagać się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości stanowiącej jego własność. Gmina ma bowiem prawo domagać się wynagrodzenia za korzystanie ze składników swego majątku, w sytuacji, gdy tak jak w niniejszej sprawie, nieruchomość nie stanowi drogi publicznej. Strona pozwana po tym, jak zrealizowała inwestycję polegającą na budowie budynków mieszkalnych i osiągnęła z tego powodu dochody, nie może w sytuacji gdy nadal korzysta z nieruchomości domagać się, aby gmina odstąpiła od pobierania od strony pozwanej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu z powołaniem się na naruszenie granic wykonywania prawa własności określonych w art. 140 k.c. bądź też funkcję mienia komunalnego.
Zgodnie z § 14 ust. 2 i 3 umowy dzierżawy pozwana winna zwrócić pozostałą część nieruchomości (...) W. i z tej czynności sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy. Bezspornym jest, że co do gruntu o powierzchni 3.233 m pozwana tego do tej pory nie uczyniła, nie wskazując przyczyn niewykonania tego obowiązku.
Roszczenie powoda znajdowało zatem swoją podstawę w pierwszej kolejności w postanowieniach umowy dzierżawy, regulujących konsekwencje zaniechania zwrotu nieruchomości i dalszego z niej korzystania przez byłego dzierżawcę w sposób bezumowny, poprzez naliczenie kary umownej. Ponadto spełnione zostały również przesłanki odpowiedzialności posiadacza zależnego w złej wierze, o których mowa w art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 225 k.c. w zw. z art. 230 k.c. Powództwo okazało się zatem usprawiedliwione co do zasady. Wysokość dochodzonych należności nie była zaś przez pozwanego kwestionowana, zatem Sąd uwzględnił powództwo w zakresie świadczenia głównego w całości.
Sąd zasądził odsetki ustawowe z uwzględnieniem zmiany treści przepisów art. 481 § 1 i 2 k.c. Jako datę początkową naliczenia odsetek uwzględniono - zgodnie z żądaniem pozwu -dzień 10 grudnia 2015 r., a zatem dzień następny po upływie 14-dniowego terminu wyznaczonego przez powoda w wezwaniu do zapłaty z dnia 24 listopada 2015 r.
O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i § 3 k,p.c. - zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, zasądzając od powoda na rzecz pozwanego z tego tytułu kwotę 7.027 zł. Na kwotę tę złożyły się: opłata od pozwu w wysokości 2.227 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika powoda będącego adwokatem w wysokości 4.800 zł, ustalone w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie.
Z arządzenie: odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikom stron.