UZASADNIENIE

Powódka M. J. wystąpiła o zobowiązanie pozwanych do zawarcia umowy sprzedaży, mocą której pozwani sprzedadzą jej prawo własności nieruchomości położonej w N., gmina B., stanowiącej działkę nr (...), obszar 1665 m², dla której Sąd Rejonowy w Olsztynie prowadzi księgę wieczystą nr (...) oraz prawo własności udziału 1/8 części w nieruchomości położonej w miejscowości N., gmina B. obejmującej działki nr (...), obszar 1429 m² oraz (...)obszar 557 m², łączny obszar 1986 m², dla której Sąd Rejonowy w Olsztynie prowadzi księgę wieczystą nr (...), za łączną cenę 80.000 zł. Wniosła także o przyznanie od pozwanych na rzecz powódki kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazała, że w dniu 18 grudnia 2013 r. przed notariuszem została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży, w której pełnomocnik pozwanych działający na podstawie pełnomocnictwa notarialnego w ich imieniu zobowiązał się zawrzeć do dnia 31 grudnia 2015 r. umowę sprzedaży, na mocy której pozwani sprzedadzą powódce powyższą nieruchomość. Po upływie terminu powódka wezwała pozwanych do wykonania zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej. W odpowiedzi na wezwanie, pozwani oświadczyli, że odstępują od umowy, twierdząc, że umowa jest nieważna. Powódka po raz kolejny wezwała pozwanych do wykonania umowy, jednak bezskutecznie.

W odpowiedzi na pozew J. i L. W. wnieśli o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

Pozwani przyznali, że udzielili swojej córce M. M. (1) pełnomocnictwa, w ramach którego zawarła ona umowę przedwstępną sprzedaży, zaznaczyli jednak, że nigdy nie wyrażali woli sprzedaży nieruchomości. Wskazali, że umowa z dnia 18 grudnia 2013 r. faktycznie była umową pożyczki, której udzielił Z. R. mężowi M. M. (2) M.. Formą zabezpieczenia udzielonej pożyczki miała być nieruchomość. Przekonywano M. M. (1), że umowa nie zmierza do przeniesienia własności nieruchomości. Po zawarciu umowy M. M. (4) wydał Z. R. kwotę 15.000 zł tytułem posiadanego długu wobec niego, zaś od marca 2014r. w różnych odstępach czasu z tytułu udzielonej pożyczki zwrócił Z. R. kwotę 130.000 zł.

Postanowieniem z dnia 28 lutego 2017 r. Sąd I instancji zawiadomił o toczącym się postępowaniu Prokuraturę Okręgową w Olsztynie celem rozważenia zasadności przystąpienia do sprawy z uwagi na możliwość ujawnienia się czynu ściganego w trybie oskarżenia publicznego.

Pismem z dnia 21 marca 2017 r. Prokurator Prokuratury Okręgowej w Olsztynie zgłosił udział w sprawie. Na rozprawie w dniu 9 maja 2017 r. Prokurator wniósł o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z dnia 16 maja 2017 r. Sąd Okręgowy w Olsztynie w punkcie I oddalił powództwo, w punkcie II zasądził od powódki na rzecz pozwanych kwotę 5.417 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Powyższy wyrok został wydany w oparciu o następujące ustalenia faktyczne:

Pozwani są rodzicami M. M. (1). Córka pozwanych jest żoną M. M. (4).

Od (...) córka pozwanych wraz z mężem mieszkała w domu w N.. Z powodu trudności w dostawie prądu i wody małżonkowie wyprowadzili się do O.. Zamieszkali w N. ponownie na początku 2013 r. Dom ten M. M. (4) otrzymał od swoich rodziców jako darowiznę. Dom zlokalizowany był na nieruchomości położonej w N., w gminie B., o powierzchni 0,1665 ha, składającej się z działki gruntu Nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Olsztynie prowadzi księgę wieczystą nr (...). Do M. M. (4) należał też udział wynoszący 1/8 części nieruchomości położonej w N., w gminie B., o powierzchni 0,1986 ha, stanowiącej działki nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Olsztynie prowadzi księgę wieczystą nr (...). Pierwotnie budynek był stodołą, którą M. M. (4) po remoncie przystosował do celów warsztatowych, a poddasze zaadoptował na mieszkanie. Urządził tam łazienkę, kuchnię i doprowadził ogrzewanie. Remont przeprowadził ze środków uzyskanych z kredytu bankowego.

W 2009 r. M. M. (4) prowadził warsztat samochodowy. Następnie współpracował z firmą kurierską (...). Naprawiał m. in. samochód Z. R.. Z. R. był (...) przedsiębiorcą, miał też udziały w sieci punktów sprzedaży kebabów w O.. Ponadto był aktywnym zawodnikiem drużyny rugby i trenerem boksu.

W 2013 r. w związku prowadzonymi działalnościami M. M. (4) posiadał zaległości finansowe. Dlatego w czerwcu 2013 r. zwrócił się o pożyczkę do Z. R., od którego otrzymał kwotę 15.000 zł na rozwój firmy – na paliwo i zakup busów. Jednocześnie, z uwagi na zajęcie komornicze, poprosił teściów - pozwanych o pomoc finansową przed grożącą mu egzekucją komorniczą. Nieruchomość miała już w tamtym czasie obciążoną hipotekę i była skierowana wobec niej egzekucja. Pozwani, celem pomocy córce i zięciowi, dla zapewnienia im dachu nad głową i miejsca pracy, zdecydowali się nabyć od niego tę nieruchomość.

M. M. (4) w dniu 19 września 2013 r. zawarł z pozwanymi umowę sprzedaży opisanej wyżej nieruchomości za 65.000 zł. Otrzymane pieniądze przeznaczył na pokrycie zobowiązań wobec wierzycieli oraz na remont części mieszkalnej nad garażem.

Zięć pozwanych nadal miał problemy finansowe w postaci zaległości w Urzędzie Skarbowym. Z uwagi na to, że widniał w ewidencji Biura (...) wiedział, że żaden bank nie udzieliłby mu kredytu. Zwrócił się więc o pomoc do Z. R.. Uzgodnił z nim zaciągnięcie pożyczki w kwocie 80.000 zł, której zabezpieczeniem miała być nieruchomość w N.. O swoich planach inwestycyjnych poinformował żonę - M. M. (1). Oświadczył jej, że będzie w stanie wywiązać się z umowy. Córka pozwanych, ukrywając przed nimi rzeczywisty cel i plany, poprosiła rodziców o udzielenie jej pełnomocnictwa do zarządzania ich nieruchomością. Oświadczyła rodzicom, że pełnomocnictwo ma na celu załatwianie spraw związanych z prądem, gazem, wodą, czy innymi dostawcami mediów. Pozwani oświadczyli, że nie wyrażają zgody na sprzedaż nieruchomości, o czym M. M. (1) wiedziała. Pozwani ufali córce.

W związku z tym, że pozwani mieszkali w O., wyrażali wolę scedowania wszystkich obowiązków związanych z nieruchomością na swoją córkę M. M. (1). W dniu 10 grudnia 2013 r. pozwani udzielili córce M. M. (1) pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego do:

- zbycia w ich imieniu prawa własności ww. nieruchomości,

- występowania do Urzędu Skarbowego w O. o wydanie dowolnych zaświadczeń, potwierdzających istnienie lub nieistnienie zobowiązań podatkowych mocodawców,

- zastępowania mocodawców przed organami podatkowymi w przypadku konieczności uiszczenia dowolnego podatku z dowolnego tytułu, w tym do składania wszelkich deklaracji podatkowych, pism i wniosków oraz podań,

- zawierania i rozwiązywania, a także aneksowania dowolnych umów najmu, dzierżawy i użyczenia dotyczących nieruchomości,

- zarządu i administrowania nieruchomościami i prawami do nieruchomości,

- reprezentowania mocodawców (w tym do zawierania i rozwiązywania umów) przed (...)i innymi dostawcami mediów w postaci prądu, gazu, wody i pary wodnej oraz we wszelkich sprawach dotyczących mocodawców,

- ustanawiania służebności osobistych, w tym na rzecz samego mocodawcy, a także dowolnych służebności gruntowych i przesyłu na nieruchomościach,

- składania w ich imieniu wszelkich wniosków, pism, skarg, odwołań oraz reprezentowania przed wszystkimi organami administracji publicznej, sądami i osobami fizycznymi oraz prawnymi we wszystkich sprawach, które okażą się niezbędne przy wykonywaniu pełnomocnictwa.

Akt został podpisany w (...) w O.. Termin spotkania u notariusza uzgodniła M. M. (1).

M. M. (4) zgodził się na wzięcie pożyczki w kwocie 80.000 zł na okres dwóch lat. Raty miały być spłacane raz w miesiącu w kwocie po 4.000 zł. Pośrednikiem przy transakcji był Z. R.. Uzgodniono, w tajemnicy przed pozwanymi, że zabezpieczeniem pożyczki będzie nieruchomość w N..

W dniu 18 grudnia 2013 r. w Kancelarii Notarialnej w G. została spisana, jako przedwstępna, umowa, zgodnie z którą M. M. (1), działającą w imieniu pozwanych zobowiązała się do sprzedaży nieruchomości w N. powódce do dnia 31 grudnia 2015 r. w stanie wolnym od wszelkich długów osobistych i rzeczowych, za łączną cenę 80.000 zł. W umowie wskazano, że cena została zapłacona tytułem zaliczki, co M. M. (1) potwierdziła. Na dzień podpisywania umowy aktualna kwota zadłużenia z tytułu pożyczek zabezpieczonych hipotekami (zwykłą i kaucyjną) wynosiła 101.000 zł.

W trakcie sporządzania aktu u notariusza obecni byli powódka, M. M. (1), M. M. (4), Z. R. i D. W. – syn powódki. Umówione pieniądze otrzymał M. M. (4). Tego samego dnia zwrócił uprzednio pożyczone pieniądze w kwocie 15.000 zł Z. R.. Jednocześnie zapłacił dwie raty udzielonej pożyczki z góry w kwocie 8.000 zł łącznie tj. za styczeń i luty 2015.

Zarówno M. M. (1), jak również jej mąż nie zamierzali o podjętych działań informować pozwanych.

Powódka w chwili zawarcia umowy była na emeryturze. Przedtem pracowała jako fryzjerka. Sama wychowywała trzech synów. Pomagała jej rodzina, która mieszka za granicą. Po swoim ojcu otrzymała spadek w K., który następnie sprzedała.

Powódka nie oglądała posesji. Nie interesowało ją, czy są tam jakiekolwiek zabudowania, czy ktokolwiek tam mieszka, jaka to okolica. Nie interesowało ją również jakiego rodzaju i jakiej powierzchni ziemię zamierza nabyć. Wszystkimi sprawami zajmował się jej syn D.. Powódka nigdy nie spotkała się z właścicielami oglądanej nieruchomości. Nie negocjowała ceny.

M. M. (4) spłacał pożyczkę co miesiąc. Przeważnie były to kwoty po 4.000 zł, choć zdarzało się, że w przypadku, kiedy zalegał z kolejną ratą, wpłacał następnym razem 8.000 zł. Pieniądze wpłacał bezpośrednio Z. R., w tym celu jeździł do jego domu w S.. Zdarzało się też, że przekazywał je na parkingu umówionego zajazdu pod E., bądź w uzgodnionych miejscach w G. R. W. – synowi powódki. Pieniądze woził osobiście, w towarzystwie swojego ojca S. M., który dwukrotnie zawoził je sam, raz zawoził je w towarzystwieM. (...) – kolegi syna. Raz kwotę 8.000 zł zawiozła do G. siostra M. M. (5) C.. Jeden raz pieniądze w kwocie około 8.000 – 10.000 zł zawiózł M. M. (6). Z. R. nie zgadzał się na kwitowanie otrzymanych wpłat. Nie zgadzał się też na przesyłanie pieniędzy na konto. W lutym 2016 r., gdy z pieniędzmi nie miał kto pojechać zgodził się, aby kwotę 10.000 zł przekazać mu przelewem na wskazany przez niego rachunek P. D. z tytułem przelewu (...). M. M. (4) przestał płacić, uznając, że zwrócił już całość pożyczonych pieniędzy zgodnie z umową. Pomimo to otrzymywał telefony z żądaniem dalszych wpłat.

W dniu 27 maja 2016 r. powódka za pośrednikiem profesjonalnego pełnomocnika wezwała pozwanych do wykonania zobowiązania wynikającego z przedwstępnej umowy z dnia 18 grudnia 2013 r.

Po otrzymaniu wezwania pozwana domagała się wyjaśnień ze strony córki. M. M. (1) wskazywała, że zawarta umowa miała dotyczyć udzielenia pożyczki. W chwili zawierania umowy przedwstępnej zapewniano ją, że kupującej nie zależy na tej nieruchomości. Wówczas pozwani pismem z dnia 2 czerwca 2016 r. odwołali pełnomocnictwo udzielone wcześniej córce. Powodem odwołania była utrata zaufania do córki.

W odpowiedzi na wezwanie, pozwani pismem z dnia 14 czerwca 2016 r. odmówili wykonania umowy. Jednocześnie pismem z dnia 16 czerwca 2016 r. oświadczyli, że odstępują od umowy przedwstępnej sprzedaży. Pozwani wskazali, że w ich ocenie zawarta umowa jest nieważna.

W dniu 27 września 2016 r. powódka reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika wysłała ostateczne przedsądowe wezwanie do wykonania umowy przedwstępnej sprzedaży. Wskazała przy tym, że niewykonanie zobowiązania spowoduje skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego.

W odpowiedzi na powyższe, pozwani po raz kolejny odmówili wykonania umowy.

Powódka od około 10 lat jest na emeryturze. Emerytura płacona była początkowo do rąk własnych, a następnie na konto bankowe.

W dniu 15 lutego 2017 r. Z. R., R. W. i T. B. przyjechali do N.. Grozili i wyzywali M. M. (4), nagrywali posesję. Jeden z przyjezdnych ukrywał twarz pod kapturem, drugi nosił kominiarkę. M. M. (4) wezwał Policję. Przed przybyciem Policji R. W. ukrył się z uwagi na to, że przebywał na tymczasowym warunkowym zwolnieniu.

Sąd pierwszej instancji, ustalając stan faktyczny za nieprawdziwe uznał twierdzenia powódki o zamiarze nabycia nieruchomości. Zauważył, że powódka nie potrafiła wskazać miejsca położenia nabywanej nieruchomości, jej powierzchni i znajdujących się tam zabudowań. Powódka nieruchomości nie oglądała, nie rozmawiała także ze zbywcami – pozwanymi. Za kompletnie niewiarygodne Sąd uznał jej twierdzenia co do pochodzenia środków na sfinansowanie zakupu. Zauważył, że w tym zakresie powódka podawała sprzeczne okoliczności. Sąd Okręgowy nie dał wiary, że powódka jako fryzjerka, samodzielnie wychowująca trzech synów była w stanie zgromadzić oszczędności pozwalające jej na nabycie nieruchomości.

Za mało wiarygodne Sąd Okręgowy uznał twierdzenia pozwanej, co do przebiegu rozmów z córką odnośnie zdarzeń, które nastąpiły po poinformowaniu pozwanych o roszczeniu powódki. W tym względzie Sąd Okręgowy zaznaczył, że powściągliwość pozwanej była zapewne podyktowana wstąpieniem do sprawy Prokuratora i obawą o możliwe skutki wyłudzenia przez córkę pełnomocnictwa.

Sąd pierwszej instancji zauważył, że świadek M. M. (1) ostatecznie przyznała, że mąż namówił ją do uzyskania od pozwanych pełnomocnictwa, celem uzyskania pożyczki. Zabezpieczeniem pożyczki miała być nieruchomość w N..

Sąd Okręgowy nie dał wiary zeznaniom świadka Z. R.. Zaznaczył, że świadek podał, że pomógł przy zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, a pieniądze, które przyjmował od M. M. (4) i jego krewnych lub znajomych po jej udzieleniu, były spłatami zaliczek wziętych przez M. M. (4) na poczet zaległych napraw samochodów. Świadek Z. R. nie potrafił jednak wskazać liczby i kwot udzielonych zaliczek i sum otrzymanych tytułem rzekomego ich zwrotu. Sąd podkreślił, że z zestawienia wpłat, potwierdzonych przez samego Z. R., wynika, że było to kilkadziesiąt tysięcy złotych. Wobec tego nie sposób uwierzyć, że Z. R., bądź jego wspólnik jak podawał, przekazywali M. M. (4) tak znaczne kwoty na remont samochodów, których ten nie wykonywał. W ocenie Sądu, już po pierwszej takiej sytuacji nikt rozsądny nie przekazałby mu kolejnych zaliczek i to w kwotach idących w dziesiątki tysięcy złotych. Z. R., jako przedsiębiorca, aktywny zawodnik drużyny rugby i trener boksu nie przedstawia się jako człowiek, który w tak lekkomyślny sposób prowadzi swoje interesy. Potrafił być na tyle zaradny, aby wraz z innym zamaskowanymi mężczyznami przyjechać do N., do M. M. (4) z interwencją, od której odstąpił dopiero po wezwaniu Policji.

Za mało wiarygodny Sąd pierwszej instancji uznał podany przez M. M. (4) cel pożyczki. W ocenie Sądu pomiędzy M. M. (4), a Z. R. istniały powiązania finansowe, których z wiadomych sobie względów nie chcieli oni ujawniać. Pożyczka posłużyła całkiem innym celom niż deklarowane, stąd wynikał zarówno sposób jej udzielenia jak i tryb spłaty.

Sąd Okręgowy doszedł do wniosku, że celem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w N. było zabezpieczenie udzielonej pożyczki, wbrew woli właścicieli nieruchomości. Przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedaży żadnej ze stron nie towarzyszył zamiar zarówno jej nabycia, jak i sprzedaży.

Analizując charakter udzielonego pełnomocnictwa Sąd Okręgowy zauważył, że udzielenie pełnomocnictwa wymaga złożenia oświadczenia woli, którego treścią jest upoważnienie określonej osoby do dokonania w imieniu i ze skutkiem prawnym dla mocodawcy czynności prawnej indywidualnie oznaczonej albo czynności określonych rodzajowo. Pełnomocnik musi mieć zdolność do czynności prawnych. Oświadczenie woli mocodawcy co do ustanowienia pełnomocnika wymaga złożenia go (zakomunikowania) pełnomocnikowi – nie wystarcza ogłoszenie tego publicznie, lub zakomunikowanie osobie trzeciej. O istnieniu i treści pełnomocnictwa decyduje wyłącznie mocodawca. Osoba trzecia, która dokonuje z pełnomocnikiem czynności prawnej może polegać jedynie na tym oświadczeniu. Oświadczenie mocodawcy podlega interpretacji z pozycji osoby trzeciej – ma więc taką treść, jaką powinien jemu przypisać potencjalny uczestnik czynności prawnej, dysponujący konkretną wiedzą o oświadczeniu mocodawcy i jego kontekście (takiej wykładni wymaga zasada ochrony zaufania). Sąd wskazał, że pozwani, ufając córce i niczego nie podejrzewając, udzielili jej pełnomocnictwa, ale jednocześnie wyrazili brak woli sprzedaży nieruchomości. Celem pozwanych było pozostawienie nieruchomości w swoim majątku, a w dalszej przyszłości przekazanie swoim wnukom. Aktem notarialnym z dnia 10 grudnia 2013r. pozwani udzielili córce pełnomocnictwa do szerokiego działania w zakresie rozporządzania nieruchomością w N., choć nie było to ich intencją. Właśnie dlatego, że nie mieli zaufania do zięcia i jego operacji finansowych, trzy miesiące wcześniej dali mu pieniądze na spłatę komornika w zamian za tę nieruchomość. Sąd pierwszej instancji stwierdził, że w okolicznościach sprawy mamy do czynienia z nadużyciem umocowania. Taka sytuacja zachodzi, gdy pełnomocnik wprawdzie działa w granicach ważnego umocowania, ale wbrew rzeczywistej lub hipotetycznej woli mocodawcy, zaś jego czynności przynoszą reprezentowanemu zamiast korzyści – straty. Niewątpliwie wolą mocodawców – pozwanych, nie była sprzedaż nieruchomości. M. M. (1) miała tego świadomość.

Zawarcie umowy przedwstępnej nastąpiło w dniu 18 grudnia 2013 r., a więc niespełna tydzień po udzieleniu notarialnego pełnomocnictwa. M. M. (1), jako pełnomocnik swoich rodziców winna działać z należytą troską o interesy swoich mocodawców, w korelacji z intencją udzielenia pełnomocnictwa. Pełnomocnik, zgodnie z istotą pełnomocnictwa powinien działać zgodnie z domniemaną wolą mocodawcy, a w każdym razie nie powinien podejmować czynności w imieniu mocodawcy sprzecznych z rzeczywistą lub domniemaną wolą, chociażby mieściły się one w zakresie udzielonego pełnomocnictwa. Zawierając umowę przedwstępną sprzedaży z dnia 18 grudnia 2013 r. M. M. (1) działała z pełną świadomością sprzeczności woli swoich mocodawców – pozwanych. Zachowanie córki pozwanych Sąd I instancji ocenił jako sprzeczne z ideą pełnomocnictwa, instytucji opartej na bezwzględnym zaufaniu mocodawcy do osoby, która ma działać w jego imieniu. Podjęte czynności świadczą o tym, że M. M. (1) kierowała się własnym interesem majątkowym. Na skutek posłużenia się przez nią kwestionowanym pełnomocnictwem, naruszenia doznały podstawowe zasady etycznego i uczciwego postępowania, a mianowicie zaufania, lojalności i uczciwości obrotu gospodarczego.

Sąd Okręgowy zaznaczył, że udzielenie pełnomocnictwa nastąpiło w czasie nie tylko dobrych stosunków rodzinnych łączących pozwanych z córką i jej mężem, ale także w przeświadczeniu rozwiązania problemów finansowych M. M. (4). Ponadto M. M. (1) zapewniała matkę, że nigdy z zapisu pełnomocnictwa dotyczącego sprzedaży nieruchomości nie skorzysta. Na tym tle czynność prawna córki pozwanych, jako ich pełnomocnika, jawi się jako nadużycie zaufania i lojalności wobec rodziców. Pozwana nie mając żadnych wątpliwości co do wiarygodności deklaracji składanych przez córkę, nie zrezygnowała z zakresu pełnomocnictwa. Udzielając pełnomocnictwa pozwani ufali swojej córce, byli przekonani, że M. M. (1) będzie działała w ich imieniu i na ich rzecz, a zarazem będzie realizowała ich wolę i co najmniej będzie działała zgodnie z ich interesem. Tymczasem wykorzystując szeroko zakreślone pełnomocnictwo, wbrew rzeczywistej woli swoich rodziców zawarła umowę zobowiązującą ich do przeniesienia własności nieruchomości w N..

W związku z powyższym Sąd uznał, że umowa przedwstępna sprzedaży z dnia 18 grudnia 2013 r. jest nieważna z uwagi na przekroczenie granic udzielonego pełnomocnictwa.

Niezależnie od powyższego, odwołując się do orzeczenia Sądu Najwyższego Sąd Okręgowy podkreślił, że przyczyną prawną zawarcia umowy przedwstępnej są przyszłe korzyści wynikające z umowy przyrzeczonej. Strona, zobowiązując się do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie ma na uwadze doraźnego przysporzenia w postaci uzyskania takiego zobowiązania drugiej strony. Celem jej działania są dopiero przyszłe korzyści, wynikające z zawarcia umowy. K. umowy przedwstępnej nie jest zobowiązanie do zawarcia umowy finalnej, ale nabycie prawa własności. Tymczasem zamiarem stron umowy nie było przeniesienie własności. Umowa ta została zawarta sprzecznie z przepisami prawa i w celu jego obejścia. Nie było żadnych prawnych przeszkód by strony aktu notarialnego zawarły umowę, w której jedna ze stron zobowiązała się pożyczyć drugiej stronie określoną kwotę pieniężną z obowiązkiem jej zwrotu. M. M. (4) osobiście, a także za pośrednictwem innych osób, w tym M. M. (6), M. C. i S. M., przekazywał środki pieniężne Z. R.. Powódka nie zamierzała nabyć nieruchomości od pozwanych, pozwani zaś nigdy nie zamierzali uzyskać korzyści majątkowej w związku ze sprzedażą nieruchomości. K. umowy przedwstępnej nie jest zobowiązanie do zawarcia umowy finalnej, lecz nabycia prawa własności. O istnieniu kauzy decyduje nie tylko treść stosunku prawnego, ale także wola stron prowadząca do jego nawiązania i ukształtowania wzajemnych praw i obowiązków stron. K. zatem umowy z dnia 18 grudnia 2013 r. nie była chęć przysporzenia, uzyskania korzyści w przyszłości przy jednoczesnym zamiarze wyzbycia się nieruchomości. Celem zawarcia umowy nie była wola nabycia prawa własności, lecz zabezpieczenie nieruchomości w ramach udzielonej pożyczki. Zatem kauza umowy przedwstępnej sprzedaży w rzeczywistości nie istniała. Czynność prawna nie mogła zatem dojść do skutku. W konsekwencji zachodzi więc podstawa do uznania jej za nieważną (art. 58 § 1 k.c.). Nie istnieje zatem węzeł prawny, w oparciu o który powódka miałaby prawo domagać się od pozwanych przeniesienia na jej rzecz własności opisanych wyżej nieruchomości. Poza tym, zdaniem Sądu, nawet gdyby przydać istniejącej umowie taki walor to i tak żądanie powódki wykonania przez pozwanych zawartej umowy byłoby sprzeczne z zasadami współżycia społecznego w rozumieniu art. 58 § 2 k.c. Wykorzystanie wyłudzonego wbrew rzeczywistej woli rodziców pełnomocnictwa nie może zasługiwać na ochronę prawną.

Mając na uwadze powyższe, w związku z przekroczeniem granic umocowania, a także w związku z brakiem kauzy przedwstępnej umowy sprzedaży, Sąd oddalił powództwo jako bezzasadne.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. i § 2 ust. 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie z dnia 22 października 2015 r.

Apelację od powyższego wyroku wniosła powódka zaskarżając go w całości i zarzucając naruszenie:

1) art. 58 § 1 i 2 k.c. poprzez jego zastosowanie, podczas gdy w przedmiotowej sprawie, czynności prawne nie były sprzeczne z ustawą, nie miały na celu obejścia jakichkolwiek przepisów ustawy, ani też czynności prawne nie były sprzeczne z zasadami współżycia społecznego,

2) art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów polegające na wadliwym uznaniu, że po stronie powódki brak było kauzy do zawarcia umowy przedwstępnej, co w konsekwencji skutkowało wadliwym uznaniem, że zawarta umowa przedwstępna była nieważna,

3) art. 277 k.p.c. poprzez przeprowadzenie dowodów z przesłuchań świadków i stron na okoliczność ustalenia zawarcia i treści umowy pożyczki zawartej przez świadka M. M. (4) tj. przeprowadzenie dowodów, których przedmiotem nie były fakty mające dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie,

4) art. 74 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 720 § 2 k.c. oraz art. 246 k.p.c. poprzez przeprowadzenie dowodów z zeznań świadków z przesłuchania stron na fakt dokonania umowy pożyczki, podczas gdy przeprowadzenie dowodów z zeznań świadków lub przesłuchania stron na fakt dokonania tej czynności było niedopuszczalne, a powódka sprzeciwiała się jego przeprowadzeniu.

Powołując się na powyższe zarzuty powódka wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości i zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego, za obie instancje według norm prawem przepisanych.

Pozwani domagali się oddalenia apelacji i zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania apelacyjnego.

Biorący udział w sprawie Prokurator także wniósł o oddalenie apelacji.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.

Ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji znajdują należyte oparcie w materiale sprawy i są prawidłowe, w konsekwencji Sąd drugiej instancji podziela je i przyjmuje za własne dla potrzeb rozpoznania sprawy na etapie postępowania apelacyjnego. Nie zachodzi zatem potrzeba ich szczegółowego powtarzania (por. orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 22 kwietnia 1997 r., sygn. II UKN 61/97, opubl. w OSNAP z 1998 Nr 3, poz. 104, z dnia 5 listopada 1998 r., sygn. I PKN 339/98, OSNAP z 1998 Nr 24, poz. 776). W zakresie poczynionych przez Sąd Okręgowy rozważań prawnych za prawidłową należy uznać ostateczną konstatację, iż umowa łącząca strony jest nieważna. Nie można jednak w pełni podzielić wskazanych przez Sąd pierwszej instancji przyczyn tej nieważności.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutów naruszenia prawa procesowego należy stwierdzić, że w orzecznictwie podkreśla się, że zarzut naruszenia art. 227 k.p.c ma sens tylko wówczas, gdy wykazane zostanie, że sąd przeprowadził dowód na okoliczności niemające istotnego znaczenia w sprawie, co mogło mieć wpływ na wynik sprawy, a jego pośrednie naruszenie może polegać na odmowie przeprowadzenia przez sąd dowodu z uwagi na powołanie go do udowodnienia okoliczności niemających istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia w sytuacji, kiedy ocena ta była błędna. Z tego powodu przyjmuje się, że sam art. 227 k.p.c. nie może być podstawą skutecznego zarzutu bez równoczesnego powołania uchybienia innym przepisom postępowania, istotnym dla podejmowania decyzji dowodowych (por. wyrok SN z dnia 7 maja 2014 r., II CSK 481/13, Legalis, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 sierpnia 2015 r., II PK 218/14, M.P. 2015/12/650, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 2011 r., I CSK 237/10, Legalis). Skoro apelujący zmierzał do wykazania wadliwości decyzji procesowej w przedmiocie przeprowadzenia określonych dowodów, to powołanie się naruszenie art. 227 k.p.c., bez równoczesnego powołania uchybienia innym nie mogło odnieść oczekiwanego skutku. Wymaga przy tym przypomnienia, że Sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę na skutek apelacji, jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa procesowego i nie dokonuje kontroli z urzędu w tym zakresie.

Jeśli chodzi o sformułowany w apelacji zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., to należy zaznaczyć, że w jego ramach nie są negowane ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji, nie jest też kwestionowana ocena poszczególnych dowodów. W ramach tego zarzutu apelująca w istocie nie zgadza się w prawną oceną sprawy. Nie godzi się bowiem z wnioskiem Sądu pierwszej instancji, iż umowie przedwstępnej nie towarzyszyła wymagana kauza i ze wskazaną konsekwencją tego stanu rzeczy w postaci nieważności czynności prawnej. Tak sformułowany zarzut może być oceniany tylko w ramach merytorycznej oceny sprawy.

Sąd pierwszej instancji nie naruszył przepisów wskazanych w punkcie 4 apelacji.

W zarzucie tym strona powodowa zarzuca przeprowadzenie dowodów z zeznań stron i świadków (bliżej nieokreślnych) na okoliczność zawarcia umowy pożyczki.

Po pierwsze, trzeba zauważyć, iż na rozprawie przed Sądem Okręgowym, w czasie których były przeprowadzane dowody z zeznań świadków i zeznań stron (tj. w dniu 28 lutego i 9 maja 2017 r.) obecny był profesjonalny pełnomocnik powódki i nie zwrócił on w trybie przewidzianym w art. 162 k.p.c. uwagi Sądu na uchybienie przepisom postępowania i nie wskazywał jakie przepisy postępowania zostały naruszone. Należy zaznaczyć, że możliwość zgłoszenia zastrzeżeń do czynności Sądu w trybie przewidzianym w art. 162 k.p.c. obejmuje również postanowienia, które mogą być zmienione lub uchylone stosownie do okoliczności w tym m.in. postanowienia w przedmiocie przeprowadzenia dowodu. Celem regulacji zawartej w art. 162 k.p.c. jest m.in. zapobieganie nielojalności procesowej przez zobligowanie stron do zwracania na bieżąco uwagi Sądu na uchybienia procesowe w celu ich niezwłocznego wyeliminowania i niedopuszczenie do celowego tolerowania przez strony takich uchybień z zamiarem późniejszego wykorzystania ich w środkach odwoławczych (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2010 r. V CSK 234/09, LEX nr 589836). Strona nie może skutecznie zarzucać w apelacji uchybienia przez Sąd pierwszej instancji przepisom postępowania polegającego na wydaniu postanowienia, które może być zmienione lub uchylone stosownie do okoliczności, jeżeli nie zwróciła uwagi Sądu na to uchybienie w toku posiedzenia, chyba, że niezgłoszenie zastrzeżenia nastąpiło bez jej winy (vide: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 października 2005 r. III CZP 55/05 LEX nr 156982, por też wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 grudnia 2005 r., III CK 90/04, OSP 2006/6/69).

Strona powodowa nie zgłosiła w czasie i w sposób przewidziany w art.162 k.p.c. zastrzeżenia co do przeprowadzenia dowodu z zeznań świadków i z przesłuchania stron, nie podjęła też nawet próby uprawdopodobnienia, iż nie zgłosiła takiego zastrzeżenia bez swojej winy. Już zatem tylko z tej przyczyny zarzut z punktu 4 apelacji nie może odnieść skutku.

Po drugie, zarzut ten nie jest o tyle bezpodstawny, że opiera się na błędnym założeniu, że dowody były przeprowadzane na okoliczność zawarcia umowy pożyczki, podczas gdy nie jest to zgodne ze stanem faktycznym. Sąd Okręgowy dowody z zeznań świadków przeprowadzał na okoliczności szczegółowo podane w tezach dowodowych (k. 131, 134, 153, 156), tj. m.in. na okoliczność rzeczywistego zamiaru stron umowy przedwstępnej, jej treści, celu, sposobu wykonania. Dowody te odnosiły się do umowy przedwstępnej, w oparciu o którą strona powodowa zgłosiła roszczenie w tej sprawie, a nie do umowy pożyczki. Sąd pierwszej instancji nie tylko mógł, lecz także powinien był badać okoliczności towarzyszące zawarciu umowy przedwstępnej z dnia 18 grudnia 2013 r., ustalać jej tło i analizować ją pod kątem zgłaszanych przez pozwanych zarzutów pod adresem tej umowy.

Przystępując do prawnej oceny sprawy, należy stwierdzić, że wywody Sądu Okręgowego odnośnie nadużycia pełnomocnictwa przez M. M. (1) są o tyle nieprawidłowe, że pomijają, iż w sprawie nie zostało wykazane, że powódka miała wiedzę o działaniu przez M. M. (1) wbrew woli mocodawców.

Należy zważyć na to, że pozwani J. J. (2) i L. R. małżonkowie W. udzielili M. M. (1) pełnomocnictwa o szerokim zakresie, określając rodzaj czynności, do dokonania których pełnomocnik jest umocowany. W treści pełnomocnictwa upoważniono M. M. (1) m. in do zbycia prawa własności nieruchomości położonej N. na rzecz osób, za cenę i na warunkach według uznania umocowanej.

W oczywisty zatem sposób treść pełnomocnictwa upoważniała M. M. (1) do zbycia nieruchomości. Takie pełnomocnictwo zostało przedłożone notariuszowi, który podobnie jak powódka, nie miał obowiązku ustalania, czy taka treść pełnomocnictwa była zgodna z wolą mocodawców i czy faktycznie chcieli oni zbyć nieruchomość. Z reguły bowiem tak kontrahent, jak i notariusz pozbawieni są wiedzy co do tego, czy pełnomocnik ustalał warunki umowy z mocodawcami i czy ich w ogóle o swych zamiarach informował. W tym kontekście wskazać należy, że przekroczenie zakresu umocowania (art. 103 k.c.) ma miejsce wówczas, gdy osoba dokonująca czynności prawnej w imieniu mocodawcy jest wprawdzie pełnomocnikiem, lecz dokonuje czynności niemieszczącej się w zakresie pełnomocnictwa. Zachodzi to wówczas, gdy pełnomocnictwo jest ograniczone pod względem podmiotowym (zawężenie kręgu kontrahentów) czy przedmiotowym (zawężenie zakresu czynności). Taka sytuacja nie ma miejsca w niniejszej sprawie, skoro z treści pełnomocnictwa tego rodzaju ograniczenia nie wynikają, a okoliczności sprawy wskazują, iż pełnomocnictwo to dotyczyło właśnie m.in. umocowania do sprzedaży spornej nieruchomości.

Pozwani podnosili i zostało to też w sprawie wykazane, iż z córką umawiali się, że nieruchomość nie będzie sprzedawana. Pozwani nie chcieli nieruchomości sprzedawać, nie mieli takiego zamiaru, a M. M. (1) miała tego świadomość. Łączące pozwanych i córkę ich w tym zakresie ustalenia nie korespondowały z treścią pełnomocnictwa. Ze względu natomiast na zasadę niezależności pełnomocnictwa od stosunku podstawowego, naruszenie przez pełnomocnika postanowień zamieszczonych w łączącej go z mocodawcą umowie nie oddziałuje na stosunek zewnętrzny z osobą trzecią. Nie wchodzi w grę odstępstwo od tej zasady wtedy, gdy osoba trzecia nie wie o nadużyciu i ta jej wiedza nie wynika z niedbalstwa, jak też wówczas, gdy osoba trzecia nie wie o nadużyciu umocowania, jeśli nawet przy dołożeniu należytej staranności mogła i powinna była wiedzieć. Brak wiedzy kontrahenta o działaniu niezgodnie z treścią stosunku wewnętrznego łączącego mocodawcę i pełnomocnika nie przekłada się na ważność czynności dokonanej przez pełnomocnika. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy osoba trzecia, dokonująca czynności prawnej z przedstawicielem wie, że działa on na niekorzyść reprezentowanego i nadużywa udzielonego mu umocowania. W tej sprawie nie zostało natomiast wykazane, aby taka sytuacja zaistniała. Nie ma dostatecznych dowodów na to, iż powódka wiedziała o tym, że M. M. (1) działała wbrew woli swych mocodawców, nadużywając tym samym pełnomocnictwa.

Powyższe pozostaje jednak bez wpływu na prawidłowość zaskarżonego wyroku, okoliczności faktyczne tej sprawy nakazują bowiem ocenę, iż umowa przedwstępna sprzedaży z dnia 18 grudnia 2014 r. została zawarta dla pozoru.

Zgodnie z treścią art. 83 § 1 k.c. nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności.

W rozumieniu art. 83 § 1 k.c. pozorność występuje wówczas, gdy strony umowy składając oświadczenia woli nie zamierzają osiągnąć skutków literalnie z niej wynikających, a celem ich zachowania jest stworzenie u innych przeświadczenia, że czynność prawna, w takiej postaci jak ujawniona, została w rzeczywistości dokonana. Jest to zatem z góry założona sprzeczność między oświadczonymi a prawdziwymi zamiarami stron. Pozorność jest to przy tym okoliczność faktyczna, która wymaga wykazania (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 lutego 2014 r., II CSK 243/13.

Z czynnością prawną pozorną mamy do czynienia wówczas, gdy występują łącznie następujące warunki: oświadczenie woli musi być złożone tylko dla pozoru, oświadczenie woli musi być złożone drugiej stronie, adresat oświadczenia woli musi zgadzać się na dokonanie czynności prawnej jedynie dla pozoru, czyli być aktywnym uczestnikiem stanu pozorności. Pierwsza i zasadnicza cecha czynności pozornej wyraża się brakiem zamiaru wywołania skutków prawnych, jakie prawo łączy z treścią złożonego oświadczenia. Jest to zatem z góry świadoma sprzeczność między oświadczonymi a prawdziwymi zamiarami stron, czyli upozorowanie woli stron na zewnątrz i wytworzenie przeświadczenia dla określonego kręgu (otoczenia), że czynność o określonej treści została skutecznie dokonana (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 maja 2013 r., I UK 649/12, L.). Oczywiste jest, że czynności pozornej nie towarzyszy wymagana kauza.

W tej sprawie o tym, że strony nie zamierzały wywołać skutków prawnych przypisanych umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości przesądzają prawidłowe ustalenia Sądu pierwszej instancji.

Wynika z nich, że M. M. (4) był osobą zadłużoną, znajdującą się w dość poważnych trudnościach finansowych. Sprzedaż nieruchomości w N. swym teściom nie rozwiązała jego kłopotów i poszukiwał on pożyczkodawcy. W tej mierze uzyskał on pomoc ze strony Z. R., który jako pośrednik zaoferował mu pożyczkę w kwocie 80 000 zł. Zabezpieczeniem tej pożyczki miała być właśnie umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. M. M. (4) pożyczkę spłacił, wierzyciel uzyskał zaspokojenie i wobec tego cel zabezpieczenia odpadł.

O braku faktycznego zamiaru powódki nabycia przedmiotowej nieruchomości świadczą takie okoliczności jak: niedokonanie uprzednich oględzin nieruchomości, niespotkanie się z jej właścicielami, brak zainteresowania jej stanem, istnieniem zabudowań, okolicą, brak wiedzy odnośnie powierzchni nieruchomości, jak również brak środków na sfinansowanie jej zakupu. Słusznie Sąd Okręgowy uznał za niewystraczające twierdzenia powódki odnośnie zgromadzonych oszczędności w sytuacji braku jakichkolwiek dowodów na ich istnienie, jej sprzecznych twierdzeń odnośnie konta oraz okoliczności, że powódka jest emerytką, w przeszłości wykonującą zawód fryzjerki i wychowującą trzech synów. Zasady doświadczenia życiowego przemawiają za tym, że w świetle sytuacji zawodowej i rodzinnej powódki, zgromadzenie przez nią oszczędności w kwocie 80 000 zł byłoby nader trudne. Powódka nie wykazała, aby w jej wypadku było inaczej i aby faktycznie jej stan finansowy umożliwiał nabycie nieruchomości. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, gdyby faktycznie powódka posiadała własne środki finansowe na nabycie nieruchomości, to byłaby to w stanie udowodnić, czy choćby uprawdopodobnić, tego jednak nie uczyniła nawet w najmniejszym stopniu. Wypada przy tym zauważyć, że choć powódka twierdziła, iż miała w stosunku do nieruchomości określone plany, to nie chciała ich ujawnić, podobnie jak danych osoby, która zwróciła jej udzieloną niegdyś bliżej nieokreśloną pożyczkę. Nie przekonuje też podana przez powódkę chęć zainwestowania pieniędzy, skoro inwestycja ta miała dotyczyć nieruchomości obciążonej hipoteką i zamieszkanej. To wszystko świadczy o tym, że w rzeczywistości powódka nie miała zamiaru nabycia nieruchomości w N.. W przedmiotowej sprawie nie ma potrzeby ustalania z jakich konkretnie motywów powódka stanęła to aktu notarialnego i zawarła umowę, w sytuacji w której nie miała zamiaru nabywać nieruchomości i nie dysponowała ku temu środkami. Te motywy z pewnością były jej znane, nie zostały jednak w sprawie ujawnione.

Nie może ulegać też wątpliwości, że pozwani nie mieli zamiaru sprzedaży nieruchomości i takiego zamiaru nie miała też M. M. (1) działająca jako ich pełnomocnik. Zawierana umowa miała stanowić zabezpieczenie na wypadek niezwrócenia przez M. M. (4) pożyczki. M. M. (1), wykorzystując zaufanie rodziców uzyskała od nich pełnomocnictwo po to, aby spełnić warunki pożyczkodawcy męża i udzielić zabezpieczenia pożyczki.

Brak faktycznego zamiaru stron zawarcia umowy znajduje też pewne potwierdzenie w wyjątkowo odległym i raczej niespotykanym terminie zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa została zawarta w dniu 18 grudnia 2013 r., zaś umowa sprzedaży nieruchomości miała zostać zawarta do 31 grudnia 2015 r. M. M. (4) zaciągnął natomiast pożyczkę, którą miał spłacić w ratach w ciągu dwóch lat. Termin zawarcia umowy sprzedaży koresponduje zatem z ustaleniami co do terminu zwrotu pożyczki i dowodzi, że w istocie sporządzona u notariusza umowa miała stanowić zabezpieczenie pożyczki. Osobie, która pożyczki faktycznie udzieliła, jak i pośrednikowi – Z. R. zależało i to bardzo, aby nie została ona ujawniona. Dlatego też mimo braku formalnych przeszkód do zawarcia umowy stanowiącej zabezpieczenie pożyczki, zainteresowani dążyli do jej ukrycia. Wyrazem tego było zawarcie umowy przedwstępnej z udziałem powódki. Także z dążenia do utrzymania okoliczności udzielenia pożyczki w tajemnicy, sposób jej spłaty odbywał się tak, jak to ustalił Sąd Okręgowy.

Wobec powyższego w tej sprawie zostały spełnione przesłanki, od których zależy pozorność czynności prawnej. Strony upozorowały umowę z dnia 18 grudnia 2013 r., co oznacza jej bezwzględną nieważność na mocy art. 83 § 1 k.c. Bezwzględnie nieważna czynność prawna nie wywołuje żadnych skutków prawnych z mocy prawa i od chwili dokonania. Oznacza to w konsekwencji niezasadność powództwa. Zaskarżony wyrok jest zatem prawidłowy.

Nieważność umowy na podstawie art. 83 § 1 k.c. czyni zbędnymi rozważania pod kątem sprzeczności umowy z zasadami współżycia społecznego – art. 58 § 2 k.c. Badanie zgodności czynności z zasadami współżycia społecznego następuje dopiero po stwierdzeniu zgodności czynności z prawem ( wyrok Sądu Najwyższego z 25.2.2004 r., II CK 34/03, L.). Jeśli czynność jest niezgodna z prawem, to jest nieważna i nie jest konieczne badanie jej pod kątem zgodności z zasadami współżycia społecznego. Wypada tylko stwierdzić, że z całą pewnością przedmiotowa umowa godziła nie tylko w przepisy prawa, ale także w zasady uczciwego obrotu.

Wobec powyższych rozważań apelacja została oddalona na mocy art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c.. Wysokość tych kosztów ustalono na mocy przepisów § 2 pkt 6 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. 2018 r., poz.265).

K. I. E. B. D.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE