UZASADNIENIE

W pozwie, który wpłynął do Sądu Okręgowego w Łodzi w dniu 18 sierpnia 2015 r., B. C. wniosła o zasądzenie od pozwanej (...) Spółdzielni (...) w Ł. kwoty 76.800,00 złotych, tytułem zwrotu nakładów na lokal przy ul. (...) w Ł. wraz z odsetkami ustawowymi od dnia
7 marca 2015 r. do dnia zapłaty oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

/pozew – k. 2-5/

W odpowiedzi na pozew (...) Spółdzielnia (...)
w Ł. wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Nadto pozwana zgłosiła zarzut potrącenia wierzytelności przysługującej pozwanej względem powódki.

W uzasadnieniu pozwana podniosła, iż ulepszenia zostały dokonane w lokalu przy ul. (...) w Ł. podczas trwania umowy pomiędzy spółdzielnią
a E. P. – matka powódki, co powoduje brak legitymacji czynnej B. C., gdyż w ocenie pozwanej powódka nie wstąpiła do umowy w miejsce matki, a zawarła nową umowę najmu.

Nadto, strona pozwana podniosła zarzut przedawnienia wskazując, że wymagalność roszczeń z tytułu nakładów powstała 10 kwietnia 2014 r. – z chwilą zdania lokalu (przy czym w uzasadnieniu wskazano umowę z powódką – drugą najemczynią z dnia 10 kwietnia 2013 roku, zatem ten rok został wskazany jako data zdania lokalu). Zarzucono również, iż nie zostało wykazane, że przedstawione faktury dotyczą materiałów budowlanych faktycznie wykorzystanych w przedmiotowym lokalu.

Podniesiono także zarzut sprzeczności roszczenia z zasadami współżycia społecznego z uwagi na korzystanie przez E. P. z preferencyjnej wysokości czynszu.

/odpowiedź na pozew – k. 175-185/

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

E. P., od dnia 30 czerwca 1997 r. pozostawała najemcą dwuizbowego lokalu mieszkalnego o powierzchni 57,43 m ²mieszczącego się w Ł. przy ul. (...), należącego do . Od 1999 roku w lokalu mieszkała także jej córka – B. C..

Umowa przewidywała prawo pierwokupu w sytuacji sprzedaży lokalu (pkt 9). Ewentualne zmiany budowlane, czy przeróbki wymagały zgody wynajmującego
(pkt 8), a wynajmujący zobowiązał się do rozliczenia w przypadku wystąpienia ewentualnych szkód do zaliczenia na poczet odszkodowania nakładów inwestycyjnych poniesionych na lokal przez najemcę wyszczególniając centralne ogrzewanie (pkt 5).

Pomieszczenia lokalu zostały przekazane najemczyni komisyjnie w dniu 28 maja 1997 r. Lokal nadawał się do mieszkania, ale jego standard był bardzo niski, nie sporządzono protokołu – zdawczo odbiorczego, strony umowy ustaliły czynsz miesięczny na kwotę 102 złote.

E. P. od 1970 roku pracowała dla spółdzielni, była kierownikiem działu spraw pracowniczych i zasiadała w radzie nadzorczej Spółdzielni i z tego względu wiele czynności związanych z lokalem czyniła w oparciu o ustalenia ustne, koleżeńskie z pracownikami Spółdzielni.

/umowa z dnia 30 czerwca 1997 roku – k. 17 – 19, protokół – k. 20; zeznania świadka M. P. – k. 269-271 e-protokół 01:25:16 – 02:29:01; zeznania świadka E. P. – k. 271 -272 e-protokół 02:32:51 – 03:08:44,zeznania świadka A. O. (1) – k. 278v. -279 e-protokół 00:14:28– 01:33:16; zeznania świadka B. K. – k. 292v. e-protokół 00:41:14; zeznania powódki –
k. 558v. e-protokół 00:03:34, 00:09:19; zeznania występującego w imieniu pozwanej członka zarządu J. S. – k. 559 - 559v. e-protokół 00:26:23-00:29:50, 00:42:10/

W roku 2012 Spółdzielnia podjęła uchwałę o wyrażeniu zgody na sprzedaż lokalu na rzecz najemcy, zostało złożone ustne oświadczenie dotyczące możliwości wyodrębnienia księgi wieczystej lokalu, sporządzono w tym celu operat szacunkowy, który został sfinansowany w częściach równych przez E. P. oraz spółdzielnię. E. P. nosiła się z zamiarem wykupu nieruchomości, jednak z uwagi na to, że sytuacja majątkowa nie pozwoliła jej na sfinansowanie transakcji (wiek skutkował ograniczoną zdolnością kredytową), zawarła ze spółdzielnią ustne porozumienie, na mocy którego w stosunek najmu lokalu mieszkalnego miała wstąpić jej córka – B. C.. Zawarcie umowy najmu przez córkę oraz jej wyższa zdolność kredytowa miały umożliwić pozyskanie kredytu na wykup lokalu. E. P. rozmawiała z Zarządem Spółdzielni. Konsekwencją tego porozumienia było wypowiedzenie umowy najmu E. P. przez spółdzielnię
i zawarcie nowej umowy z B. C.. Wypowiedzenie nastąpiło w dniu
23 stycznia 2013 roku, z zastrzeżeniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia, wynikającego z pkt. 10 umowy, upływ którego wskazano na dzień 30 kwietnia 2013 roku. Przed upływem trzymiesięcznego okresu, a także daty wskazanej
w wypowiedzeniu w dniu 10 kwietnia 2013 roku zawarto umowę z córka dotychczasowej najemczyni. Czynność została wykonana jedynie z powodu możliwości pozyskania kredytu na zakup lokalu i z uwagi n a przychylność spółdzielni co do możliwości wykupu lokalu.

/wypowiedzenie – k. 21, umowa z dnia 10 kwietnia 2013 roku k. 9, operat szacunkowy – k. 244-259;zeznania świadka E. M. – k. 268v. e-protokół 00:55:42-01:00:34; zeznania świadka D. K. – k. 268v. e-protokół 01:03:13 - 01:21:55;zeznania świadka M. P. – k. 269-271 e-protokół 01:25:16 – 02:29:01;zeznania świadka E. P. – k. 271 -272 e-protokół 02:32:51 – 03:08:44; zeznania świadka A. O. (1) – k. 278v. -279 e-protokół 00:14:28– 01:33:16;zeznania świadka G. F. – k. 292 -292v. e-protokół 00:23:03-00:31:12;zeznania powódki – k. 558v. e-protokół 00:03:34;zeznania występującego w imieniu pozwanej członka zarządu J. S. – k. 559v.-560 e-protokół 00:34:57-00:37:57, 00:42:10-00:45:28/

B. C. zawarła umowę w dniu 10 kwietnia 2013 r. Czynsz ustalono na kwotę 400 zł miesięcznie. Wystąpiła z wnioskiem o aneks do umowy dotyczący możliwości zakupu lokalu z dnia 13 maja 2013 r. Aneks do umowy zawarto dnia 23 maja 2013 roku.

/umowa najmu z dnia 10 kwietnia 2013 roku – k. 9 - 12, pismo – k. 22, aneks do umowy najmu z dnia 10 kwietnia 2013 r. – k.v23, zeznania świadka A. O. (1) – k. 278v. -279 e-protokół 00:14:28– 01:33:16; zeznania występującego w imieniu pozwanej członka zarządu J. S. – k. 559v. e-protokół 00:29:50/

Zmiana osoby najemcy nie spowodowała wydania lokalu spółdzielni, nie został sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy, w lokalu nadal zamieszkiwały E. P. i B. C..

/bezsporne;zeznania świadka E. P. – k. 271 -272 e-protokół 02:32:51 – 03:08:44; zeznania powódki – k. 558v. e-protokół 00:03:34; zeznania występującego w imieniu pozwanej członka zarządu J. S. – k. 559v. e-protokół 00:37:57/

Po podpisaniu umowy z córką E. P. zwróciła się do spółdzielni
o zwrot nakładów na nieruchomość, przełożyła kopie faktur. Spółdzielnia nie chciała przyjąć dokumentów. Ostatecznie na skutek zgodnych ustaleń E. P. złożyła pisemne oświadczenie, że przekazuje prawa dotyczące nakładów córce – córce B. C. (nakłady miały pozostać w lokalu, który zostanie wykupiony). Oświadczenie zostało złożone w jednym egzemplarzu.

/zeznania świadka M. P. – k. 269-271 e-protokół 01:25:16 – 02:29:01; zeznania świadka E. P. – k. 271 -272 e-protokół 02:32:51 – 03:08:44; zeznania świadka A. O. (1) – k. 278v. -279 e-protokół 00:14:28– 01:33:16; zeznania powódki – k. 558v. e-protokół 00:13:24/

Najemczynie dążyły do wykupu jedynie lokalu mieszkalnego. Zgodnie z wyceną, jej wyodrębnienie wiązało się z kosztami. Spółdzielnia nie chciała ich ponieść i ostatecznie złożyła propozycję wykupu całej nieruchomości za kwotę 400.000 zł. Najemczyni i jej matki nie było stać na uiszczenie takiej kwoty.
W związku z brakiem porozumienia w kwestii wykupu lokalu, B. C.
w dniu 25 sierpnia 2014 r. wypowiedziała umowę najmu, która została rozwiązana z dniem 30 listopada 2014 r.

/wypowiedzenie najmu – k. 24; zeznania świadka M. P. – k. 269-271 e-protokół 01:25:16 – 02:29:01; zeznania powódki – k. 558v. e-protokół 00:03:34-00:09:19, 00:22:40/

B. C. zwróciła lokal Spółdzielni w dniu 1 grudnia 2014 r.
Z czynności zdania lokalu został sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy, w którym osoba upoważniona ze strony Spółdzielni odnotowała, że lokal znajdował się
w stanie dobrym, w związku z tym nie wezwano najemcy do przywrócenia lokalu do stanu sprzed zawarcia umowy najmu. Załącznikiem do protokołu była dokumentacja zdjęciowa przedstawiająca stan lokalu w chwili jego zwrotu. Przy odpisywaniu protokołu obecne były córki E. P.: B. C. oraz M. P.. Spółdzielnię reprezentował A. O. (1), która potwierdziła dokonane na lokal nakłady, wiedziała także, że E. P. miała tam mieszkać do końca swojego życia. Spółdzielnia nie usunęła poczynionych na lokal nakładów, wydając lokal kolejnemu najemcy w stanie zastanym.

/protokół wraz z dokumentacją zdjęciową – k. 25 – 63; zeznania świadka M. P. – k. 269-271 e-protokół 01:25:16 – 02:29:01;zeznania świadka A. O. (1) – k. 278v. -279 e-protokół 00:14:28– 01:33:16;zeznania powódki – k. 558v. e-protokół 00:17:31-00:21:06, 00:45:28/

Czynione przez najemczynie nakłady na lokal wynikały z konieczności dostosowania lokalu do funkcji mieszkalnych, chęci podniesienia standardu życia. Spółdzielnia zajmowała się handlem, nie posiadała lokali pełniących funkcje mieszkalne. Wyjątek stanowiła nieruchomość przy ul. (...) – to był pierwszy przypadek przydzielenia lokalu do zamieszkania w Spółdzielni.

/zeznania świadka D. K. – k. 268v. e-protokół 01:03:13 - 01:21:55; zeznania świadka M. P. – k. 269-271 e-protokół 01:25:16 – 02:29:01; zeznania świadka E. P. – k. 271 -272 e-protokół 02:32:51 – 03:08:44; zeznania świadka W. D. – k. 280v. -281v. e-protokół 01:38:43-02:15:57; zeznania występującego w imieniu pozwanej członka zarządu J. S. – k. 559 e-protokół 00:26:23/

E. P. i B. C. poczyniły szereg nakładów ulepszających stan lokalu. Rachunki i faktury wystawiane były na E. P., z uwagi na to że większość inwestycji miała miejsce gdy ona była najemczynią lokalu.

Prace były wykonywane za wiedzą Spółdzielni. Nigdy nie oponowano co do przeprowadzanych remontów, a był przy nich obecny kierownik administracji będący wówczas prezesem Spółdzielni. Spółdzielnia służyła E. P. pomocą w przeprowadzaniu prac, wskazując wykonawców, część prac wykonywali pracownicy Spółdzielni.

W lokalu były wymieniane okna w dwóch pokojach - na górze i w pomieszczeniu mieszkalnym - na dole; część mieszkalna i sklepowa od strony zaplecza została ocieplona; w lokalu mieszkalnym na starą podłogę były założone panele; wymienione zostały drzwi wejściowe od strony ogrodu – to były metalowe, wzmocnione drzwi oraz drzwi wewnętrzne 3-4 sztuk (rok 2005). W części mieszkalnej, na parterze, na wysokości 2,5 m wykonany został strop drewniany.
W roku 2004 aby uzyskać ścianę nad pokojem, podmurowane zostały boki nad pokojem dolnym, podniesiono ściany w celu stworzenia dodatkowego pokoju nad drewnianym stropem - nad tym pokojem (sypialnią) wykonano nowy dach i pokryto go blacho-dachówką; założono grzejniki. W lokalu były wymieniane niemal wszystkie okna. W części kuchennej i łazience w roku 2001 wymieniona została kabina prysznicowa i założona została glazura. Zleceń było dużo, wiązały się one
z wykonanymi pracami w dobudowanym pokoju, założeniem rynien i instalacji elektrycznej. W lokalu zainstalowano c.o. na prąd zamiast pieca akumulacyjnego. Ścieżka do bramy została wyłożona terakotą, stopnie zostały obłożne płytką. Ścieżka pomiędzy magazynem spółdzielni a kuchnią E. P. została wyłożona terakotą. W ogrodzie dobudowano komórkę. Prace budowlane wykonywał wykonawca współpracujący ze Spółdzielnią (...).

Spółdzielnia nie zgłaszała E. P. uwag dotyczących czynionych przez nią nakładów. Zlecenia Spółdzielni i (...) były opłacane odrębnie. Demontaż starych elementów i założenie nowych podwyższyło wartość nieruchomości.

W ramach najmu E. P. zgłaszała także usterki, jak uszkodzone zamki, opuszczone drzwi i uszkodzenia instalacji elektrycznej.

/faktury- k. 67 – 168; operat szacunkowy – k. k. 244-259; opinia biegłego z zakresu budownictwa k. 300-304, opinia uzupełniająca k. 377-381, zeznania świadka K. M. – k. 268 -268v. e-protokół 00:32:57- 00:49:27; zeznania świadka E. M. – k. 268v. e-protokół 00:55:42-01:00:34; zeznania świadka D. K. – k. 268v. e-protokół 01:03:13 - 01:21:55;zeznania świadka M. P. – k. 269-271 e-protokół 01:25:16 – 02:29:01;zeznania świadka E. P. – k. 271 -272 e-protokół 02:32:51 – 03:08:44; zeznania świadka A. O. (1) – k. 278v. -279 e-protokół 00:14:28– 01:33:16; zeznania świadka W. D. – k. 280v. -281v. e-protokół 01:38:43-02:15:57; zeznania świadka M. L. – k. 282v. -283v. e-protokół 02:43:28-02:48:41; zeznania świadka G. F. – k. 292 e-protokół 00:23:03; ustna opinia uzupełniająca biegłego K. Ś. (1) – k. 418 e-protokół 00:16:26 -00:20:37zeznania powódki – k. 558v. e-protokół 00:07:39, 00:13:24-00:17:31; zeznania występującego w imieniu pozwanej członka zarządu J. S. – k. 559 -559v. e-protokół 00:26:23-00:29:50, 00:37:57/

Wykonanie drewnianego stropu pośredniego nad salonem, podniesienie murów obwodowych i więźby dachowej nad tym stropem, które miało służyć wydzieleniu sypialni i zwiększyło powierzchnię użytkową i kubaturę obiektu, stanowiło samowolę budowlaną.

(opinia biegłego z zakresu budownictwa k. 300-347, ustna opinia uzupełniająca biegłego K. Ś. k. 418-419)

Wartość rynkowa nakładów dokonanych przez najemcę w okresie od
1 czerwca 1997 roku do 10 kwietnia 2013 roku, według cen na datę zdania lokalu (1 grudnia 2014 roku) wynosi 56.000 zł.

/opinia biegłego z zakresu szacunku nieruchomości – k. 460 – 488, ustna opinia uzupełniająca biegłego z zakresu szacunku nieruchomości – k. 518v. -519/

Po wypowiedzeniu umowy najmu przez B. C., E. P. ponownie zwróciła się do pozwanej o zwrot nakładów na nieruchomość okazując faktury. Faktury nie zawierały kosztów robocizny.

/faktury- k. 67 – 168;zeznania świadka M. P. – k. 269-271 e-protokół 01:25:16 – 02:29:01 ; zeznania świadka E. P. – k. 271 -272 e-protokół 02:32:51 – 03:08:44; zeznania występującego w imieniu pozwanej członka zarządu J. S. – k. 559v. e-protokół 00:29:50/

Między stronami trwała wymiana pism dotyczących nakładów. W dniu
20 października 2014 roku Spółdzielnia odmówiła ich uznania. B. C. wezwała Spółdzielnię do spełnienia świadczenia, tj. zwrotu nakładów na nieruchomość, w ostatecznym terminie do dnia 6 marca 2015 r.

/pismo k. 199, wezwanie do zapłaty – k. 169 /

Ustalenia stanu faktycznego dotyczącego łączącego strony stosunku prowadzą do wniosku, że Spółdzielnia uczestniczyła w zmianie osoby najemcy, wiedząc o celu i przyczynie tej zmiany. Obie strony stosunku prawnego dążyły do zawarcia umowy kupna-sprzedaży lokalu. E. P. zamierzała wykupić lokal, a spółdzielnia podjęła działania w celu sfinalizowania sprzedaży. Jednak problem ze zdolnością kredytową najemczyni sprowokował obie strony stosunku do podjęcia starań, które umożliwiłyby sfinalizowania transakcji w inny sposób. E. P. postanowiła, że stroną umowy będzie jej córka posiadająca zdolność kredytową, a spółdzielnia zgodziła się na dokonanie zmiany najemcy, tak by B. C. mogła pozyskać kredyt. W tym zakresie zeznania świadka A. O. (1) Sąd uznał za niewiarygodne. Wiedzę Spółdzielni potwierdzają jej działania – wypowiedzenie umowy najmu E. P., skrócenie okresu wypowiedzenia,
a przed jego upływem – zawarcie umowy z B. C.. Co więcej, Spółdzielnia nie dokonała odbioru lokalu, nie dokonała jego oględzin, pozostawiając go
po prostu w dyspozycji dotychczasowych mieszkańców. Cały materiał dowodowy potwierdza, że Spółdzielnia miała wiedzę, że B. C. przejęła lokal celem jego wykupienia – zarówno podejmując uchwały w tym przedmiocie, jak i analizując koszty jego wyodrębnienia. Należy podkreślić, że E. P. była przez wiele lat związana ze Spółdzielnią, brała czynny udział w jej funkcjonowaniu, pełniła funkcje w organach, znała członków zarządu. Osoby te znały się, znały sytuację osobistą najemczyni, wszystko odbywało się na zasadzie wzajemności. Obecna zmiana
w relacjach jest wynikiem zmian w składzie osobowym Spółdzielni. Zeznania świadka A. O. (2) mogą wynikać z faktu jej późniejszego zatrudnienia
w pozwanej Spółdzielni – świadek mogła nie mieć pełnej wiedzy o stosunkach łączących E. P. z pozwaną i jej celu, a w związku z tym mogła nie rozumieć czynności z udziałem powódki, zmierzających do przejęcia lokalu
w miejsce matki, choć jednocześnie wiedziała, że E. P. miała lokal wykupić. Całkowicie niezgodne z prawdą okazały się zeznania świadka w zakresie istnienia protokołu odbioru lokalu z chwilą jego przejęcia przez B. C.. Sama pełnomocnik Spółdzielni na rozprawie sprostowała zeznania świadka w tym zakresie (k. 279, adnotacje 00:40:12). Taki protokół nie został nigdy sporządzony,
a świadek zeznawała o protokole z dnia 1 grudnia 2014 roku – zdania lokalu przez B. C.. Ta okoliczność pozostawała między stronami niesporna – Spółdzielnia przyznała, że lokal pozostał w dyspozycji dotychczasowych osób, nie odbierała go, ani nie przekazywała.

Strona powodowa poddała w wątpliwość twierdzenie, że E. P. przekazała roszczenia związane z nakładami córce B. C.. W tym zakresie zaprzeczono, aby takie oświadczenie pierwszej najemczyni zostało Spółdzielni złożone.

Zdaniem Sądu, całokształt zebranego materiału dowodowego potwierdza wersję strony powodowej. Świadczy o tym przede wszystkim fakt, że do zmiany osoby najemcy doszło w okolicznościach dobrze znanych Spółdzielni. Świadek A. O. (1) potwierdziła, że mnóstwo kwestii było załatwianych w formie ustnej, istniało wiele uzgodnień w tej formie, wskazywała, że wynikało to z faktu,
że E. P. znała osoby z zarządu (k. 279 adnotacje 00:26:13). Jednocześnie potwierdziła wprost, że widziała faktury przedstawiane przez E. P. twierdząc, że nie mogła się do nich odnieść, bo nie znała zakresu robót. Potwierdziła, że miało to miejsce po przejęciu lokalu przez B. C. (k. 280 adnotacje 01:03:47, 01:10:03). Świadek jednak zaprzeczyła, aby żądano zwrotu nakładów. Takie twierdzenie jest zupełnie niewiarygodne, w świetle tego,
że najemczyni przedstawiła faktury, a sama A. O. (1) odmówiła ich weryfikacji, bo nie znała zakresu robót. Świadek wskazała, że E. P. dokumentowała w ten sposób poniesione nakłady – jeśli nie żądała ich zwrotu, to jaki miałaby cel? Świadek zaprzeczyła, aby otrzymała oświadczenie E. P. o zrzeczeniu się nakładów na rzecz córki. Jednak nie ulega wątpliwości,
że najemczyni po ustaniu stosunku najmu chciała ich zwrotu – zwróciła się do spółdzielni chcąc wykazać poniesione wydatki. Jednak ostatecznie odstąpiła od żądań. Jej działanie jest logiczne jeżeli przyjąć, że przekazanie nakładów córce,
a następnie wykupienie przez nią lokalu miały spowodować, że ostatecznie sama będzie beneficjentem tych nakładów. W przeciwnym razie, rezygnacja z dochodzenia zwrotu poniesionych kosztów nie znajduje żadnego uzasadnienia. Opis funkcjonowania Spółdzielni przedstawiony przez A. O. (1) (k. 280) potwierdza, że wiele spraw odbywało się na zasadzie uzgodnień najemca-zarząd, często miało formę ustnych uzgodnień. Jednocześnie wątpliwości rodzi sposób składania zeznań przez świadka, który prowadził rozmowę z E. P. – zeznania są wewnętrznie sprzeczne, świadek zaprzecza własnym twierdzeniom, część z nich jest sprzeczna ze stanem faktycznym, twierdzenia są sprzeczne z zasadami logiki
i doświadczenia życiowego. Świadek ostatecznie potwierdziła, że faktury zostały do niej przyniesione, kluczyła co do tego, czy sporządzono ich kserokopie, ostatecznie nie wyjaśniła, czy są one w spółdzielni, przeczyła celowi ich złożenia, choć sama mówiła o weryfikacji poczynionych w lokalu prac. Tym samym, jej zeznania,
w świetle całego pozostałego materiału dowodowego, Są zupełnie niewiarygodne.

W ocenie Sądu twierdzenie, iż E. P. działała z zamiarem odzyskania nakładów od Spółdzielni bądź ich przekazania córce, która ostatecznie miała stać się właścicielką lokalu, są wiarygodne w świetle zasad doświadczenia życiowego.

Spółdzielnia podnosiła także, że nigdy nie było zgody na czynione nakłady.
W tym zakresie brak jest dokumentu wyrażającego pisemną zgodę na konkretne prace.

W niniejszej sprawie, w ocenie Sądu uzyskanie zgody i zakres prac, których miałaby dotyczyć, wiąże się z interpretacją umowy najmu z 1997 roku. Kwestie te zostały omówione poniżej, przy prawnej ocenie roszczenia. Sąd ocenił, że brak było w umowie takiego wymogu.

Niezależnie od powyższego, w zakresie oceny materiału dowodowego należy zauważyć, iż relacje pomiędzy członkami spółdzielni (także E. P.) były bliskie, decyzje miały charakter odformalizowany, uzgodnienia często miały ustny charakter. E. P. wykonywała prace w swoim lokalu, który był w złym stanie technicznym i tak został jej wynajęty jako lokal mieszkalny. Wymagał nakładów (strony od razu założyły nakład inwestycyjny w postaci prac związanych
z c.o. – pkt 5 umowy), a jednocześnie czynsz był bardzo niski. Z zeznań świadków wynika, że relacje najemczyni z zarządem miały prywatny charakter, były odformalizowane. Wiele prac w jej lokalu wykonali pracownicy spółdzielni lub wykonawcy z nią związani. Co więcej, część z prac była widoczna na zewnątrz. Nigdy nie sprzeciwiono się żadnym działaniom najemczyń tego lokalu. Co więcej, spółdzielnia miała możliwość pełnej oceny stanu technicznego lokalu dwukrotnie – gdy umowa z E. P. została rozwiązana (wówczas nie skorzystano
z możliwości sprawdzenia lokalu, oceny jego stanu technicznego) oraz w dacie zdania lokalu przez B. C.. Wówczas pracownik spółdzielni miał możliwość odnotowania wszystkich zmian i przeprowadzonych prac. Jednak nawet wtedy nie zgłoszono jakichkolwiek zastrzeżeń, nie żądano usunięcia ulepszeń, przywrócenia stanu poprzedniego. Co więcej, w takim stanie lokal został wynajęty kolejnym osobom. Wszystkie te działania pracowników spółdzielni pozwalają wnioskować o akceptacji prac wykonanych w lokalu (niezależnie od dokonanej poniżej prawnej interpretacji samej umowy łączącej strony).

W zakresie samych nakładów, sporne było nie tyle ich poniesienie, co wartość i wpływ na wartość lokalu.

Zeznania powołanych w sprawie świadków, w tym wykonującego prace budowlano – remontowe u powódki i jej matki K. M., potwierdziły wykonanie w lokalu prac, zweryfikowanych przez biegłego z zakresu budownictwa. Dowodem ich wykonania, poniesienia kosztów są przedstawione faktury, które E. P. przedstawiała także w spółdzielni po przejęciu lokalu przez jej córkę.

W tym zakresie dopuszczony został także dowód z opinii biegłego ds. budownictwa. Biegły dokonał analizy nakładów, wykonanych prac, ich stanu. Jednak po dopuszczeniu dowodu z jego opinii uzupełniającej, na rozprawie w dniu 13 marca 2017 roku, biegły wyjaśnił, że nie ma uprawnień do dokonania wyceny wzrostu wartości lokalu na skutek dokonanych nakładów (k. 419 adnotacje 01:14:13).
Z tych względów dopuszczony został dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego. Opinia biegłej była kwestionowana przez Spółdzielnię – podnoszono, że biegła nie dokonała wyceny każdego z nakładów z osobna oraz zarzucono, że nie potrafiła podać wartości rynkowej poszczególnych elementów. W ocenie Sądu jednak opinia biegłej została sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami. Zasady wyceny nieruchomości oraz wartości nakładów określa ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (tj. z dnia 14 grudnia 2017 r. (Dz.U.
z 2018 r. poz. 121) w art. 149 i nast. oraz rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. (Dz.U. Nr 207, poz. 2109). Zasady określania wysokości nakładów określa
§ 35 powołanego rozporządzenia. W szczególności, w ust. 3 wyjaśniono, iż wartość nakładów odpowiada różnicy wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów. Z tych względów opinia biegłej, sposób oszacowania nakładów był prawidłowy. Zasadnym było także dokonanie szacunku całościowo,
w odniesieniu do wszystkich nakładów. Istotny był bowiem stan lokalu postrzeganego jako całość. Dlatego zarzuty strony pozwanej nie mogły odnieść skutku. Na marginesie należy podkreślić, że wyceny kosztowej poszczególnych nakładów dokonał biegły z zakresu budownictwa.

Ostatnim elementem oceny materiału dowodowego było roszczenia zgłoszone przez stronę pozwaną do potrącenia. W tym zakresie jednak nie przeprowadzono żadnego postępowania dowodowego.

W powyższym stanie faktycznym, Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo zostało uwzględnione w przeważającej części.

Podstawę prawną roszczenia stanowił art. 676 k.c. (oraz art. 6e ustawy
o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r., tj. z dnia 8 września 2016 r., Dz.U. z 2016 r. poz. 1610), dający najemcy możliwość otrzymania zwrotu ulepszeń poczynionych
w lokalu po ustaniu stosunku najmu.

Po pierwsze należy się odnieść do zarzutu braku legitymacji procesowej czynnej po stronie powodowej do dochodzenia roszczenia objętego pozwem. Zarzut ten wymaga analizy stosunku łączącego strony. Dokonana powyżej ocena materiału dowodowego w tym zakresie wykazała, że obie strony stosunku najmu zmierzały do zmiany osoby najemcy. Powodem było dążenie do zawarcia umowy sprzedaży lokalu. Spółdzielnia zgodziła się na podjęcie kroków zmierzających do uczynienia najemcą B. C., która posiadała zdolność kredytową. Jednocześnie była córką E. P., która miała w lokalu zamieszkiwać do śmierci. Prawnym rozwiązaniem sytuacji było zakończenie umowy najmu z E. P. i zawarcie nowej – z B. C.. Co jednak istotne zamiarem stron nie było zakończenie stosunku prawnego i zawarcie nowego – obie strony miały świadomość i wolę kontynuacji, a celem było sfinalizowanie umowy sprzedaży. Istnienie dwóch umów było jedynie prawnym sposobem ujęcia takiej właśnie woli stron. Dlatego też E. P. zrezygnowała z żądania zwrotu nakładów poniesionych na lokal; osiągnięcie celu oznaczało, że nadal wraz córką będą z nich korzystać. Jednocześnie jednak dążyła do podkreślenia ich poniesienia – zgłosiła się do spółdzielni z fakturami, nie chcąc, aby druga strona stosunku nie była świadoma ich wysokości. Dlatego Sąd uznał za wiarygodne, że w odniesieniu do Spółdzielni złożyła oświadczenie o ich przekazaniu córce. Co do zarzutu braku legitymacji B. C. więc, Sąd uznał, że nastąpiła ich cesja. Należy także pamiętać, że wydatki ponosiły zarówno matka, jak i córka, które wspólnie prowadziły gospodarstwo domowe. Do czasu procesu na zewnątrz występowała E. P., na którą były wystawiane rachunki (gdyż była wówczas najemczynią).

Co więcej, istotnym w niniejszej sprawie jest ustalenie, że z chwilą zmiany osoby najemcy nie doszło w ogóle do wydania lokalu wynajmującemu. Matka i córka zamieszkiwały w lokalu nieprzerwanie, nie nastąpiło nawet symboliczne zdanie
i przekazanie lokalu, w żadnym momencie lokal nie został pozostawiony do dyspozycji wynajmującego.

W wyroku z dnia 14 października 2015 r., sygn. akt V CSK 739/14, Sąd Najwyższy wywiódł, iż „zwrot rzeczy polega na przekazaniu jej wynajmującemu (wydzierżawiającemu) w taki sposób, aby był świadom, iż rzecz zostaje mu oddana do dyspozycji z uwagi na zakończenie się stosunku najmu (dzierżawy) i miał zapewniony swobodny dostęp i możliwość sprawdzenia jej stanu.” Podkreślono jednocześnie, iż „zwrot rzeczy musi być czynnością jednoznaczną także dla posiadacza oddającego rzecz, ze względu na krótki termin przedawnienia wzajemnych roszczeń przewidzianych w tym przepisie. Jednocześnie w wyroku
z dnia 15 lipca 2010 roku, sygn. akt IV CSK 138/10 wyjaśniono, iż zwrot rzeczy ma zapewnić wynajmującemu (wydzierżawiającemu) faktyczną możliwość zbadania jego stanu, co wymaga przejęcia rzeczy w rzeczywiste władanie.

W niniejszej sprawie zwrot przedmiotu z chwilą rozwiązania umowy z 1997 roku nie nastąpił – obie strony wyraziły swoją wolę w tym zakresie poprzez dokonywane czynności; dotychczasowa najemczyni nadal zamieszkiwała w lokalu, dysponowała nim, wynajmujący nie żądał nawet okazania lokalu, nie badał jego stanu.

Skutkiem powyższego, odnosząc się do kolejnego zarzutu strony pozwanej – przedawnienia roszczeń należy stwierdzić, że termin wymagalności świadczenia
to dzień zdania lokalu wynajmującemu. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku
z dnia 15 lipca 2010 roku w sprawie IV CSK 138/10, bieg terminu przedawnienia objętego art. 677 k.p.c. w zw. z art. 694 kc rozpoczyna się od przekazania rzeczy
w realnie władanie, nawet w sytuacji zawarcia przez stronę drugiej umowy.

W niniejszej sprawie wydanie lokalu nastąpiło w dniu 1 grudnia 2014 roku, natomiast pozew został złożony w dniu 15 sierpnia 2015 roku – przed upływem terminu przedawnienia.

W odniesieniu do samych nakładów zarzucono, iż właściciel przedmiotu najmu nie wyraził zgody na ich dokonywanie.

W tym zakresie należało poddać analizie pierwszą umowę najmu z 1997 roku. Zwraca bowiem uwagę, że z opinii biegłych wynika, że właściwie wszystkie prace wykonano w dacie obowiązywania pierwszej umowy najmu – gdy najemczynią była E. P.. Obowiązująca wówczas umowa z 1997 roku przewidywała obowiązek pozyskania zgody na zmiany budowlane, czy przeróbki (pkt 8),
a jednocześnie z pkt 5 wynikało, że wynajmujący wprost dopuścił fakt wykonania zmiany centralnego ogrzewania, co więcej zobowiązał się do jego rozliczenia
w sytuacji ustania najmu. Rozliczone miały być także wszelkie inne nakłady inwestycyjne poniesione przez najemcę. Zatem już sama umowa przewidywała inwestycje najemcy np. dotyczące c.o. Z tych zapisów wnioskować można zatem,
że zgody wymagały jedynie szczególne prace – nie o charakterze remontowym,
a zmiany, czy przeróbki budowlane (takie, jak np. nie uwzględnione w tym postępowaniu podniesienie stropu). Jednocześnie wynajmujący dopuszczał nakłady inwestycyjne – z zeznań stron i świadków wynika, że spółdzielnia dysponowała jedynie lokalami użytkowymi, a lokal wynajęty E. P. był w złym stanie technicznym. Powodem zawarcia umowy najmu na lokal mieszkalny była sytuacja E. P., która była członkiem spółdzielni i chęć udzielenia jej pomocy. Lokal natomiast wymagał nakładów, które jednak można było czynić stopniowo (prawdopodobnie dlatego już wówczas założono, że najemczyni poczyni nakłady na c.o.) To uzasadnia także niską wysokość czynszu.

Ponadto, jak wykazano precyzyjnie w ocenie materiału dowodowego, postawa spółdzielni wskazuje, iż z jej strony nie było sprzeciwu na wykonanie prac. Nie skorzystała ona także z przysługującego jej prawa żądania przywrócenia stanu poprzedniego, a lokal wraz ze wszystkimi ulepszeniami oddała w najem kolejnym osobom.

Spór dotyczył również wartości nakładów.

Jak wskazano w ocenie materiału dowodowego, w tym zakresie decydujące znaczenie miała opinia biegłego rzeczoznawcy. Sposób określenia ich wartości – jak również wyjaśniono – zgodny jest z obowiązującymi przepisami. Wskazują na to także regulacje zawarte w art. 6e zd. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (Dz.U. Nr 71, poz. 733), tj. z dnia 8 września 2016 r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 1610). Także w orzecznictwie wskazano, iż wartości ulepszeń nie można utożsamiać w prosty sposób z sumą wydatków przeznaczonych na ich dokonanie, określa ją bowiem wzrost wartości rzeczy, na którą nakłady zostały poczynione z chwili zwrotu rzeczy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2000 roku w sprawie o sygn. akt II CKN 339/00). Z tego względu wartość nakładów została przez Sąd ustalona zgodnie z opinią biegłej.

Zgodnie z art. art. 676 k.c., jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Od innych prac nakłady różni to, że zwiększają one użyteczność i wartość przedmiotu. Nakładami są zatem wydatki, które zmieniają charakter i przeznaczenie przedmiotu najmu, prowadzą do jego odnowienia, zwiększenia wartości użytkowej oraz handlowej. W rezultacie skutkiem jest ulepszenie przedmiotu najmu –
a przepis art. 767 k.c. znajduje zastosowanie w sytuacji, kiedy strony nie uzgodniły tych kwestii odmiennie (wyroki Sądu Najwyższego z dnia 12.11.1982 r., sygn. akt
III CRN 269/82, z dnia 22.4.1999 r., sygn. akt II CKN 296/98).

W tym zakresie opinia biegłej wykazała, które z prac podniosły wartość nieruchomości (pominięto prace stanowiące samowolę budowlaną). Dodatkowo na rozprawie biegła wyjaśniła, które mają największe znaczenie dla aktualnej wartości lokalu.

Jak wskazano w ocenie materiału dowodowego, spółdzielnia w momencie odbioru lokalu nie zażądała przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego, co uzasadniało żądanie zwrotu ustalonej wartości nakładów zgodnie z art. 676 k.c.

Z tych względów, zasądzona na rzecz powódki kwota wyniosła 56.000 zł tytułem nakładów poczynionych na rzecz najętą. W pozostałym zakresie roszczenie jako nieuzasadnione podlegało oddaleniu.

Sąd nie uwzględnił zarzutu pozwanej dotyczącego sprzeczności roszczenia zasadami współżycia społecznego. W tym zakresie argumentowano, że powódka korzystała z niskiego czynszu przez wiele lat, co czyni żądanie zwrotu nakładów sprzecznym z poczuciem słuszności.

Sąd nie podziela tej argumentacji, Jak wskazano w ocenie materiału dowodowego, wysokość czynszu była powodowana okolicznościami leżącymi po obu stronach – lokal był w złym stanie technicznym, spółdzielnia nie miała w swoich zasobach lokali o charakterze mieszkalnym. Natomiast E. P. znalazła się w trudnej sytuacji życiowej. Jednocześnie umowa przewidywała, że to najemczyni dostosuje go do potrzeb mieszkaniowych, wykona prace inwestycyjne. Poczynione nakłady skłoniły inwestorki do podjęcia starań o wykup lokalu.

Tymczasem, spółdzielnia pomimo wcześniejszych deklaracji i daleko zaawansowanych działań E. P. i B. C., zdecydowała się odstąpić od czynności wyodrębnienia przedmiotowego lokalu. Jednocześnie
w niniejszym postępowaniu nie zostało wyjaśnione, jakie były tego przyczyny. Nie wykazano, aby koszty wyodrębnienia lokalu były tak wysokie, by inwestycja okazała się nieopłacalna. Zatem to spółdzielnia okazała się nielojalną stroną tego stosunku. To jej działania spowodowały, że poczynione przez najemczynie nakłady pozostały
w lokalu, a inwestorki nie będą mogły z nich korzystać. To zmiana decyzji spółdzielni spowodowała, że najemczyni, która zdecydowała się wcześniej nie dochodzić zwrotu poniesionych wydatków i przekazać nakłady córce, właśnie dlatego, że miały dalej im służyć, została ich pozbawiona. To działanie spółdzielni – podmiotu instytucjonalnego i silniejszego gospodarczo należy ocenić negatywnie.

Co do zarzutu potrącenia wierzytelności, należy wskazać iż strona pozwana nie wykazała istnienia takiej wierzytelności, nie mówiąc o jej wysokości.

W szczególności nie wskazano podstawy prawnej roszczenia. Strony łączyła umowa, mocą której zgodnie określono wysokość czynszu. Obecnie spółdzielnia żąda
w istocie wyższej kwoty, która jednak nie wynika z umowy, ani żadnego wypowiedzenia. Nie podnoszono także przesłanek nienależytego wykonania umowy. Jeżeli roszczenia miałoby mieć charakter odszkodowawczy, to spółdzielnia winna wykazać przesłanki szkody; winę, szkodę i związek przyczynowy. Żadne przesłanki czynu niedozwolonego nie były jednak podnoszone.

Z tego względu, w świetle art. 6 k.p.c., wobec bierności dowodowej po stronie pozwanej, zarzut potrącenia wierzytelności nie został uwzględniony.

Podstawę prawną rozstrzygnięcia o kosztach procesu stanowi art. 481 § 1 k.c. Data naliczania odsetek została określona zgodnie z ostatecznym wezwaniem do zapłaty – powódka po wcześniejszych negocjacjach i odmowie spółdzielni realizacji żądania, wezwała pozwaną do spełnienia świadczenia w ostatecznym terminie
do dnia 6 marca 2015 r. Zatem odsetki od zasądzonej powódce kwoty, naliczane winny być od dnia następnego po dniu wymagalności, tj. od dnia 7 marca 2015 r.

Podstawę orzeczenia o kosztach procesu stanowił art. 100 k.p.c. statuujący zasadę odpowiedzialności za wynik procesu.

Powódka ostała się ze swoim roszczeniem w 73 %. W takim stosunku zostały też rozliczone koszty procesu.

Powódka poniosła koszty w łącznej wysokości 13.657,65 zł (3.840 zł opłata od pozwu, 6,200,65 zł zaliczek na wynagrodzenia biegłych, 3.600 zł wynagrodzenie pełnomocnika i 17 zł opłata od pełnomocnictwa).

Z tego zwrotowi podlegało 73 %, czyli kwota 9.839,65 zł.

Koszty poniesione przez stronę pozwaną to kwota 4.007,13 zł, w tym 390,13 zł zaliczek na wynagrodzenia biegłych, 3.600 zł wynagrodzenie pełnomocnika i 17 zł opłata od pełnomocnictwa.

Zwrotowi podlegało 27 % wyrażające się kwotą 1.081,92 zł.

Wysokość wynagrodzeń pełnomocników została określona na podstawie § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku
w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego
z urzędu, t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 490.

Zgodnie bowiem z § 21 rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 22 października 2015 r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 1804), tj. z dnia 3 stycznia 2018 r. (Dz.U. z 2018 r. poz. 265), do spraw wszczętych
i niezakończonych przed dniem wejścia w życie rozporządzenia stosuje się przepisy dotychczasowe do czasu zakończenia postępowania w danej instancji. Natomiast pozew w niniejszej sprawie został złożony w dniu 18 sierpnia 2015 roku - w dacie obowiązywania powołanego rozporządzenia.

Po wzajemnym potrąceniu należności, Sąd zasądził na rzecz powódki kwotę 8.888,18 zł.

UZASADNIENIE

ZARZĄDZENIE