UZASADNIENIE

Wnioskodawcy P. K. i J. K. domagali się zniesienia współwłasności nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym działki (...), o powierzchni 2071 m2 położonej w M. przy ulicy (...), zabudowanej domem mieszkalnym, dla której Sąd Rejonowy w Mrągowie prowadzi księgę wieczystą numer (...) poprzez jej podział fizyczny.

W uzasadnieniu wskazali, że korzystają z lokalu mieszkalnego położonego na piętrze budynku, zaś uczestnik postępowania A. D. z lokalu położonego na paterze.

Na tle korzystania z działki gruntu przyległej do budynku mieszkalnego dochodzi do konfliktów mimo, że umową zawartą w 1996 roku pomiędzy uczestnikiem postępowania A. D. a S. B. (1) (poprzednikiem prawnym wnioskodawców) doszło do umownego ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości, co zostało ujawnione odpowiednim wpisem w księdze wieczystej nieruchomości.

Uczestnik postępowania A. D. domagał się oddalenia wniosku. W uzasadnieniu jednak wskazywał, że nie sprzeciwia się wyodrębnieniu w budynku mieszkalnym lokali mieszkalnych na wyłączną własność każdej ze stron i ewentualnego ustalenia sposobu korzystania z działki gruntu przyległej do budynku.

W odpowiedzi na stanowisko uczestnika postępowania wnioskodawcy wnosili o ustalenie sposobu korzystania z budynku mieszkalnego i częściowe zniesienie współwłasności nieruchomości z ograniczeniem jej do działki gruntu przylegającej do budynku mieszkalnego według przedstawionych przez siebie projektów.

W trakcie prowadzonego postępowania dowodowego – po sporządzeniu projektów podziału budynku mieszkalnego i przyległej do niego działki gruntu - strony pozostawały w sporze w zakresie przyznania im pomieszczeń przynależnych do poszczególnych lokali mieszkalnych (w piwnicy budynku i na strychu).

Wnioskodawcy dążyli do włączenia do projektowanego dla nich lokalu mieszkalnego całej powierzchni strychu, czemu przeciwstawiali się uczestnicy postępowania wskazując, że pozbawi to ich możliwości swobodnego i bezpiecznego dojścia do dachu budynku. Wnioskodawcy proponowali bowiem aby dojście do dachu odbywało się po zewnętrznej drabinie umocowanej na budynku.

W piwnicy natomiast wnioskodawcy po wydzieleniu pomieszczeń piwnicznych oczekiwali wybudowania nowego wejścia do pomieszczeń tak aby każdy z właścicieli wydzielonych lokali miał swoje niezależne dojście do pomieszczeń przynależnych w piwnicy. Również temu przeciwstawiali się uczestnicy postępowania wskazując, że obecnie do pomieszczeń w piwnicy są dwa wejścia (z korytarza wspólnej klatki schodowej i od zewnątrz budynku – od strony ogrodu) i dojście do piwnic jest już prawidłowo zapewnione.

Strony pozostawały również w sporze co do wariantów podziału działki gruntu przyległej do budynku mieszkalnego tj. czy przypadająca ewentualnie po podziale wnioskodawcom działka gruntu winna posiadać dostęp do jeziora.

W końcowym etapie postępowania wnioskodawcy zgłaszali wniosek sporządzenia nowego projektu podziału działki, który nie dawałby im dostępu do jeziora w zamian za dostęp do drogi publicznej.

Okolicznością wielokrotnie zgłaszaną przez wnioskodawców w trakcie postępowania było zaprojektowanie i wybudowanie oddzielnego wjazdu na nieruchomość mającą przypaść w wyniku podziału uczestnikom postępowania, co początkowo uzasadniane było względami łatwiejszej komunikacji nowo powstałych nieruchomości, a w późniejszym etapie zarzucano, iż jest to konieczne aby projektowany podział był w ogóle dopuszczalny.

Problem ten strony próbowały rozwiązać polubownie i w tym celu dwukrotnie złożyły wniosek o zawieszenie postępowania. W okresach zawieszenia nie doszło do żadnych konkretnych ustaleń.

Pismem z dnia 19 listopada 2014 roku uczestnicy postępowania wnieśli o rozliczenie poczynionych przez nich nakładów na nieruchomość wspólną w okresie od 1998 do roku 2013 w łącznej kwocie 111.092 zł. Ostatecznie w piśmie z dnia 22 stycznia 2015 roku wysokość tych nakładów określili na kwotę 69.552,25 zł.

W uzasadnieniu wniosku wskazali, że ponieśli nakłady finansowe na remonty budynku mieszkalnego będącego przedmiotem współwłasności, ogrodzenie nieruchomości, zagospodarowanie terenu przyległej działki oraz jej utrzymanie, konserwację bieżącą w kwocie wskazanej we wniosku.

W odpowiedzi na powyższe wnioskodawcy również pismem z dnia 6 lutego 2015 roku zakwestionowali zakres i wysokość nakładów uczestników postępowania oraz zgłosili żądanie rozliczenia nakładów poniesionych przez siebie na nieruchomość wspólną w kwocie 46.065,23 zł z tytuł kosztów, które ponieśli w okresie od 1997 roku do roku 2014 związanych z wykonaniem szereg prac budowlanych na budynku i przyległej do niego działce gruntu.

Strony pozostawały w sporze co zakresu poczynionych przez siebie nakładów i ich wartości.

Postanowieniem z dnia 2 czerwca 2016 r. Sąd Rejonowy w Mrągowie:

I. zniósł współwłasność nieruchomości położonej w M. przy ulicy (...), obejmującej działkę o powierzchni 2071 m2, oznaczoną w ewidencji gruntów numerem (...), zabudowaną posadowionym na niej budynkiem mieszkalnym, dla której Sad Rejonowy w Mrągowie prowadzi księgę wieczystą numer (...), stanowiącą współwłasność J. K. w 1/4 części, P. K. w 1/4 części oraz A. i J. małżonków D. w 1/2 części, na zasadzie małżeńskiej wspólności ustawowej w ten sposób, że podzielił ją na trzy działki: numer (...) o powierzchni 603 m2 zabudowaną budynkiem mieszkalnym, numer (...) o powierzchni 734 m2 i numer (...) o powierzchni 734 m2 zabudowaną drewnianym budynkiem letniskowym, garażem stalowym i szklarnią o konstrukcji stalowej, według wariantu II projektu podziału nieruchomości, sporządzonego w dniu 15 stycznia 2007 roku przez biegłego geodetę B. R. (1) znajdującego się na kartach 640 i 641 akt sprawy, stanowiącego integralną część postanowienia,

I. działkę oznaczoną numerem (...), o powierzchni 734 m2, o wartości 109.400 zł przyznał na własność P. K. i J. K. w udziałach do 1/2 części,

II. działkę oznaczoną numerem (...) zabudowaną drewnianym budynkiem letniskowym, garażem stalowym i szklarnią o konstrukcji stalowej, o powierzchni 734 m2, o wartości 115.200 złotych przyznał na własność A. i J. małżonków D. na prawie małżeńskiej wspólności ustawowej,

III. ustanowił na nieruchomości oznaczonej numerem działki (...) o powierzchni 603 m2, zabudowanej budynkiem mieszkalnym odrębną własność dwóch lokali mieszkalnych obejmujących pomieszczenia zaznaczone na rzutach poszczególnych kondygnacji budynku sporządzonych przez biegłego z zakresu budownictwa S. H. (1) z dnia 15 stycznia 2006 roku (k. 531-533) i 12 grudnia 2008 roku, (k.820), stanowiących integralną część niniejszego postanowienia i przyznał na wyłączną własność:

a) wnioskodawcom P. K. i J. K. w udziałach do 1/2 części - lokal mieszkalny numer (...), położony na poddaszu i strychu budynku o łącznej powierzchni 139,49 m2 obejmujący: 5 pokoi, kuchnię, łazienkę i przedpokój o powierzchni 90,80m2 - zaznaczone przez biegłego S. H. rzucie kondygnacji z dnia 15 stycznia 2006 roku linią koloru zielonego (k.532-533) i przynależne do niego pomieszczenia na poddaszu(...)(o powierzchni 6,30 m2) i (...)(o powierzchni 13,30 m2) o łącznej powierzchni 19,60 m2 oraz w piwnicy oznaczone numerami (...)(o powierzchni 15,87 m2) i (...)(o powierzchni 13,22 m2) o łącznej powierzchni użytkowej 29,09 m2 - zaznaczone przez biegłego S. H. kolorem zielonym na uproszczonej inwentaryzacji pomieszczeń piwnic z dnia 12 grudnia 2008 roku i rzucie strychu z 15 stycznia 2006 roku (k.533 i 820) wraz ze związanym z prawem odrębnej własności lokalu udział wynoszący 13949/29697 części w prawie własności działki gruntu numer (...), na której posadowiony jest budynek i taki sam udział we współwłasności wszelkich części wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali - o wartości 232.500 zł,

b) uczestnikom postępowania A. i J. małżonkom D. na prawie małżeńskiej wspólności ustawowej - lokal mieszkalny numer (...), położony na parterze budynku o łącznej powierzchni 157,48 m2 obejmujący: 5 pokoi, kuchnię, łazienkę i przedpokój o łącznej powierzchni 107,10 m2 zaznaczone przez biegłego S. H. na rzucie kondygnacji budynku z dnia 15 stycznia 2006 roku linią koloru granatowego (k.531) i przynależne do niego pomieszczenia w piwnicy oznaczone numerami (...)(17,03m2), (...)(8,65m2),(...)(8,91 m2), (...)(15,79 m2) o łącznej powierzchni 50,38 m2 - zaznaczone kolorem granatowym na uproszczonej inwentaryzacji pomieszczeń piwnic z dnia 12 grudnia 2008 roku sporządzonej przez biegłego S. H. (k.820) wraz ze związanym z prawem odrębnej własności lokalu udział wynoszący 15748/29697 części w prawie własności działki gruntu(...), na której posadowiony jest budynek i taki sam udział we współwłasności wszelkich części wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali - o wartości 288.700 zł,

V. upoważnił wnioskodawców do wykonania na swój koszt prac adaptacyjnych na strychu budynku związanych z wyodrębnieniem pomieszczeń przynależnych do swojego lokalu (...) o powierzchni 6,30 m2 i (...) o powierzchni 13,30 m2 przedstawionych w projekcie podziału sporządzonym przez biegłego S. H. (1) (k. 533) – w terminie 3 miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia,

V. upoważnił uczestników postępowania do wykonania na swój koszt prac związanych ze zmianą osadzenia drzwi wejściowych do pomieszczenia piwnicy nr (...) tj. z prawych na lewe – tak aby otwarcie drzwi było przesunięte na koniec komina, umożliwiając swobodny dostęp do komina i pionu kanalizacyjnego do strony korytarza piwnic - w terminie 3 miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia,

VI. nakazał uczestnikom postępowania A. i J. małżonkom D. wydanie wnioskodawcom P. K. i J. K. pomieszczenia piwnicy o numerze (...)w terminie 1 miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia,

VII. ustalił, że wnioskodawca P. K. poniósł nakłady na nieruchomość opisaną w punkcie I w kwocie 34.700 zł,

VIII. ustalił, że wnioskodawczyni J. K. poniosła nakłady na nieruchomość opisaną w punkcie I w kwocie 34.700 zł,

IX. ustalił, że uczestnicy postępowania A. i J. małżonkowie D. ponieśli nakłady na nieruchomość opisaną w punkcie I w kwocie 63.900 zł,

X. zasądził solidarnie od uczestników postępowania A. i J. małżonków D. tytułem dopłat na rzecz wnioskodawcy P. K. kwotę 8.962,50 zł - płatne w terminie 3 miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia z ustawowymi odsetkami w przypadku opóźnienia do dnia zapłaty,

XI. zasądził solidarnie od uczestników postępowania A. i J. małżonków D. na rzecz wnioskodawczyni J. K. kwotę 8.962,50 zł– płatne w terminie 3 miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia z ustawowymi odsetkami w przypadku opóźnienia do dnia zapłaty,

XII. zasądził solidarnie od uczestników postępowania A. i J. małżonków D. tytułem rozliczenia nakładów na rzecz wnioskodawcy P. K. kwotę 7.700 zł - płatne w terminie 3 miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia z ustawowymi odsetkami w przypadku opóźnienia do dnia zapłaty,

XIII. zasądził solidarnie od uczestników postępowania A. i J. małżonków D. tytułem rozliczenia nakładów na rzecz wnioskodawczyni J. K. kwotę 7.700 zł - płatne w terminie 3 miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia z ustawowymi odsetkami w przypadku opóźnienia do dnia zapłaty,

XIV. oddalił wniosek uczestników postępowania o rozliczenie nakładów w pozostałym zakresie,

XV. stwierdził, że wnioskodawcy i uczestnicy postępowania ponoszą koszty związane ze swym postępowaniem w częściach równych, których szczegółowe rozliczenie pozostawić referendarzowi sądowemu po prawomocnym zakończeniu postępowania w sprawie.

Sąd Rejonowy ustalił, że nieruchomość oznaczona numerem geodezyjnym działki (...) ma powierzchnię 2071 m2, położona jest w centrum miasta M., na małym osiedlu zabudowy jednorodzinnej zlokalizowanym bezpośrednio nad J. C., przy ulicy (...). Ulica (...) położona jest na półwyspie. Nieruchomość położona jest na końcowym odcinku ulicy (...), przy placu manewrowym tzw. cofce. Dojazd do nieruchomości odbywa się ulicą o nawierzchni asfaltowej. Działka ma kształt regularny pięcioboku. Frontem graniczy z ulicą (...). Najdłuższym bokiem graniczy z podobną działką zabudowaną, przeciwległym zaś bokiem z ciągiem pieszo-jezdnym łączącym ulicę (...) z brzegiem J. C.. Ciąg ten na niewielkim odcinku od strony jeziora nie jest utwardzony. Północna granica nieruchomości przylega do J. C., jego terenów podmokłych i pasa zieleni przy jeziorze. Nieruchomość ogrodzona jest siatką stalową rozciągnięta na metalowych słupach. Od strony frontowej budynku przylegającej do ulicy (...) w ogrodzeniu nieruchomości znajduje się brama wjazdowa, przez którą możliwy jest wjazd na nieruchomość. Dodatkowo w ogrodzeniu od strony ciągu pieszo-jezdnego, w bliskiej odległości od brzegu jeziora znajduje się druga brama wjazdowa.

Działka na zapleczu budynku, na całej swojej długości od budynku do linii brzegowej jeziora jest zagospodarowana jako teren zieleni. Znajdują się tam liczne nasadzenia – drzewa i krzewy owocowe oraz ozdobne oraz zabudowa: drewniany domek letniskowy, garaż metalowy i szklarnia na stelażu metalowym.

Wzdłuż działki (mniej więcej w połowie jej szerokości) znajduje się murek oporowy, który z uwagi na podmokły teren ma zapewniać jego nie osuwanie się. Linia brzegowa jeziora, do której przylega nieruchomość w stosunku do jej powierzchni jest stosunkowo niewielka i w części porośnięta zielenią (olchy – 5 sztuk).

Nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym wolnostojącym wybudowanym w 1937 roku ubiegłego wieku. Jest to budynek parterowy, podpiwniczony z użytkowym poddaszem i strychem.

W latach 60-tych XX wieku do budynku dobudowana została weranda – jako dodatkowe pomieszczenie lokalu położonego na parterze budynku i pomieszczenie gospodarcze usytuowane bezpośrednio pod nią, które nie łączy się z innymi jego pomieszczeniami (piwnicznymi).

W budynku istnieją funkcjonalnie wydzielone dwa lokale mieszkalne z rozdzielonymi instalacjami. Jeden z nich usytuowany jest na parterze budynku. Składa się z 5 pokoi, przedpokoju, kuchni i łazienki. Jeden z pokoi znajduje się w dobudowanej w latach 60 - tych XX wieku werandzie.

Drugi lokal położony jest na dwóch kondygnacjach tj. poddaszu i strychu budynku. Składa się z 5 pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju.

Wejście główne do budynku mieszkalnego usytuowane jest od strony ulicy (...). Wejście do lokalu położonego na poddaszu odbywa się z korytarza schodami prowadzącymi z parteru budynku na strych. Ze strychu możliwe jest dojście na dach budynku przez umieszczony w nim właz.

Budynek jest podpiwniczony i do pomieszczeń piwnicznych są dwa wejścia: jedno z klatki schodowej z budynku, drugie od tyłu budynku bezpośrednio z ogrodu.

Sąd Rejonowy w Mrągowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi dla nieruchomości księgę wieczystą numer (...). Stanowi ona współwłasność wnioskodawców P. K. i J. K. (rodzeństwo) w udziałach do 1/4 części każdy oraz w 1/2 części małżonków A. i J. D. (1) na prawie małżeńskiej wspólności ustawowej.

Sąd I instancji ustalił dalej, że wnioskodawcy współwłasność przedmiotowej nieruchomości w udziałach do 1/4 każdy z nich nabyli od S. B. (1) na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej przez notariusza J. S. w Kancelarii Notarialnej w M. w dniu 18 lipca 1997 roku, numer Rep. A (...).

W dacie nabycia przez nich współwłasności nieruchomości udział w niej wynoszący 1/2 przysługiwał uczestnikowi postępowania A. D..

W dniu 12 czerwca 1950 roku orzeczeniem numer (...) Odwoławczej Komisji Osadnictwa Nierolniczego działającej przy Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej w O. przyznano ojcu uczestnika postępowania J. D. (2) prawo do nabycia udziału 1/2 przedmiotowej nieruchomości i zobowiązano go do zawarcia z Bankiem (...) w P. umowy nabycia przekazanego mu udziału we współwłasności nieruchomości. Drugim właścicielem w 1/2 części został wówczas A. G. (1).

S. B. (1) (poprzednik prawny wnioskodawców) udział we współwłasności przedmiotowej nieruchomości nabył w 1994 roku od następców prawnych A. G. (2) i był po nim trzecim współwłaścicielem tego udziału.

Na wniosek J. D. (2) Sąd Powiatowy w M. postanowieniem z dnia 10 maja 1961 roku założył dla nieruchomości księgę wieczystą i wpisał ojca uczestnika jako jej współwłaściciela do 1/2 części. Ojciec uczestnika zmarł w dniu 17 grudnia 1975 roku, a spadek po nim na podstawie ustawy nabyła żona D. D. (2) oraz dzieci tj. uczestnik postępowania i jego siostry W. C. oraz B. M..

Uczestnik postępowania udział w wysokości 1/2 części w nieruchomości nabył po śmierci ojca będąc jego spadkobiercą oraz na podstawie umowy darowizny udziałów spadkowych zawartej w dniu 8 lipca 1977 roku od matki D. D. (2) i sióstr W. C. i B. M.. Następnie umową majątkową małżeńską zawartą z żoną J. D. (1) w dniu 15 listopada 2004 roku przed notariuszem M. L. w Kancelarii Notarialnej w M. (Rep. A (...)) rozszerzył małżeńską wspólność ustawową na udział 1/2 w prawie własności przedmiotowej nieruchomości, który stanowił do tego czasu jego majątek osobisty.

Sąd Rejonowy ustalił nadto, że w dniu 2 marca 1995 roku S. B. (1) (poprzednik prawny wnioskodawców) i uczestnik postępowania A. D. zawarli umowę o ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości. W umowie opisano, że nieruchomość zabudowana jest domem mieszkalnym, budynkiem gospodarczym, garażem szklarnią i domkiem letniskowy. Ustalono, że uczestnik postępowania A. D. korzystać będzie z parteru domu i piwnic, za wyjątkiem jednej położonej po lewej stronie od wejścia, wejścia do domu, sieni, garażu, domu letniskowego oraz pomieszczenia pod werandą. S. B. (2) zaś miał prawo do wyłącznego korzystania z piętra domu, strychu i wejścia na strych, schodów, jednej piwnicy i budynku gospodarczego. Z działki gruntu przylegającej do budynku strony miały korzystać po 1/2. Ustalony sposób korzystania ujawniony został w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Faktycznie taki sposób korzystania z nieruchomości (budynku mieszkalnego i ogrodu) istniał od czasu nabycia jej przez ojca uczestnika postępowania J. D. (2), który już w tym czasie użytkował lokal położony na parterze, a kolejni współwłaściciele (poprzednicy prawni wnioskodawców) zajmowali lokal na poddaszu. Istnieje on również obecnie.

Ojciec uczestnika w latach 60 - tych ubiegłego wieku dobudował z własnych środków do nieruchomości – w części użytkowanego przez siebie lokalu - werandę, wykorzystywaną jako dodatkowy pokój w mieszkaniu i pomieszczenie gospodarcze pod werandą, z którego również wyłącznie korzystał. W latach siedemdziesiątych ubiegłego wieku uczestnik postępowania w części ogrodu, z której wyłącznie korzystał, wybudował drewniany budynek letniskowy, blaszany garaż oraz niewielką szklarnię na metalowym stelażu. Pozostała część działki została zagospodarowana jako teren zieleni z licznymi nasadzeniami.

W części ogrodu użytkowanej przez wnioskodawców, po zakupie przez nich udziału we współwłasności nieruchomości znajdował się niewielki drewniany budynek gospodarczy, na podmurówce, którego stan techniczny był zły i został on przez wnioskodawców rozebrany. Nie znajdują się tam obecnie żadne budowle, teren wykorzystywany jest jako ogród, gdzie znajdują się nasadzenia.

Z uwagi na podmokłość terenu (ogrodu) na zapleczu budynku mieszkalnego zarówno wnioskodawcy jak i uczestnicy postępowania utwardzali go i podwyższali nawożąc tam ziemię – każdy na części użytkowanej przez siebie, dodatkowo wnioskodawcy mniej więcej w połowie szerokości ogrodu, wybudowali murek betonowy zapobiegający osuwaniu się gruntu. Uczestnicy zaś dodatkowo dbali i zabezpieczali nieruchomość w części przylegającej bezpośrednio do linii brzegowej jeziora, z której wyłącznie korzystali, przez umacnianie brzegu.

Część ogrodu, z której korzystali wnioskodawcy (jak i ich poprzednicy prawni) nie ma bezpośredniego dostępu do linii brzegowej jeziora. Od jeziora oddziela ją pas podmokłego porośniętego krzakami i drzewami (5 olch) terenu.

Wedle ustaleń Sądu I instancji na tle korzystania z nieruchomości pomiędzy stronami od wielu lat istnieje konflikt. W przeciwieństwie do wnioskodawców uczestnicy postępowania zamieszkują na nieruchomości. Wnioskodawca zamieszkuje ze swoimi rodzicami w nieruchomości sąsiadującej bezpośrednio z nieruchomością będąca przedmiotem postępowania, natomiast wnioskodawczyni zamieszkuje w P..

Wnioskodawcy przez długie lata przysługujący im do wyłącznego użytku lokal wynajmowali. Zachowanie najemców - w ocenie uczestników niewłaściwe i brak reakcji wnioskodawców na zgłaszane skargi, brak możliwości korzystania przez uczestników chociażby w niewielkim zakresie z dojścia do jeziora z nieruchomości powodowało liczne nieporozumienia. Dochodziło również do interwencji Policji. Z udziałem stron toczyły się liczne postępowania sądowe i administracyjne związane ze stawianymi sobie wzajemnie zarzutami.

Po nabyciu przez wnioskodawców udziału w nieruchomości obie strony, choć bez wzajemnego porozumienia i wspólnych ustaleń, wykonały liczne prace remontowe w budynku oraz prace związane z zagospodarowaniem i używaniem terenu przyległego do budynku. Wnioskodawcy w 1997 roku przeprowadzili remont dachu związany z koniecznością usunięcia przecieków. Nadto na przyległej do budynku działce wybudowali na umownej granicy użytkowania przez strony tego terenu mur oporowy celem podwyższenia użytkowanego terenu. Następnie w 1998 roku wybudowali na części nieruchomości ogrodzenie – tj. wzdłuż granicy zachodniej nieruchomości – w części również przez siebie użytkowanej. W roku 2003 wnioskodawcy przeprowadzili generalny remont części dachu i elewacji budynku mieszkalnego – na wysokości poddasza i strychu, dokonali wymiany okna na klatce schodowej poddasza, wymianie instalacji elektrycznej w zajmowanym przez siebie lokalu i klatce schodowej na wysokości poddasza. W 2007 roku wykonali obróbki blacharskie przy kominach, a w 2014 roku dokonali przełożenia pionu wodnego przebiegającego uprzednio przez łazienkę uczestników postępowania i wyprowadzili go na klatkę schodową budynku.

Prace remontowe wykonywała rodzina wnioskodawców tj. ojciec L. K. i wujowie R. K. i G. M., którzy byli budowlańcami, mieli swoje firmy zajmujące się takimi remontami. Zlecali też prace innym wykonawcom.

Wartość rynkową nakładów koniecznych poczynionych przez wnioskodawców na części wspólne nieruchomości – nie związane z częściami nieruchomości, przyznanymi do wyłącznego korzystania przez wnioskodawców – na podstawie umowy o określenie sposobu korzystania z nieruchomości – tj. remont części dachu i elewacji budynku biegły rzeczoznawca majątkowy W. F. w opinii z dnia 12 maja 2016 roku określił na kwotę 69.400 zł.

Uczestnicy postępowania w analogicznym okresie dokonali remontu części dachu i elewacji budynku, wejścia do budynku (z położeniem nowego chodnika) i jego drzwi wejściowych. Kilkukrotnie w tym czasie malowali klatkę schodową na parterze i w piwnicy budynku, wykonali w części ogrodzenie nieruchomości – po jej granicy wschodniej przyległej do części działki gruntu, z której na wyłączność korzystali, dokonali zagospodarowania terenu przyległego do budynku mieszkalnego z zajmowanej przez siebie części. Remonty te uczestnicy wykonywali sumptem gospodarczym przy pomocy rodziny jak również wynajmowali głównie do prac remontowych dachu i elewacji budynku ekipy remontowe.

Wartość rynkową nakładów koniecznych poczynionych przez uczestników postępowania na części wspólne nieruchomości – nie związane z częściami nieruchomości, przyznanymi do wyłącznego korzystania przez uczestników – na podstawie umowy o określenie sposobu korzystania z nieruchomości – tj. remont dachu, elewacji budynku, wejścia do budynku biegły rzeczoznawca majątkowy W. F. w opinii z dnia 12 maja 2016 roku określił na kwotę 38.600 zł.

Wartość rynkową nakładów związanych z dobudowaniem werandy przez uczestników postępowania przez ojca uczestnika biegły W. F. w opinii z dnia 12 stycznia 2015 roku określił na kwotę 25.300 zł.

Z oględzin nieruchomości przeprowadzonych przez sąd w obecności biegłego z zakresu budownictwa S. H. (1), biegłego geodety B. R. (1) i biegłego geodety M. G. (1) oraz stron postępowania wynika, że budynek mieszkalny użytkowany jest zgodnie z ustalonym sposobem korzystania i możliwe jest wyodrębnienie w nim dwóch samodzielnych lokali zgodnie z dotychczasowym stanem użytkowania, w wariantach co do podziału pomieszczeń przynależnych do lokali w piwnicy i na strychu budynku.

Dodatkowo podział przyległej do budynku działki gruntu również przy uwzględnieniu dotychczasowego sposobu korzystania z niej przez uczestników i zagospodarowania przez nich, jest możliwy, przy czym istnieje również możliwość takiego podziału, który zapewni wnioskodawcom dostęp z nieruchomości do linii brzegowej jeziora, którego dotychczas byli pozbawieni, przy zachowaniu wielkości udziału stron w nieruchomości.

Z uwagi na różnicę poziomów pomiędzy przedmiotową nieruchomością a ciągiem pieszo - jezdnym z którym graniczy nieruchomość, wzdłuż swojej wschodniej granicy, urządzenie wjazdu na wydzieloną wzdłuż tej granicy działki, przy zachowaniu dotychczasowej jej zabudowy i z uwzględnieniem podmokłego terenu na jej części, wymagałoby wykonania szeregu prac budowlanych i zniwelowania terenu w miejscu możliwego usytuowania wjazdu.

Sąd Rejonowy wskazał, że biegły z zakresu geodezji B. R. (1) przedstawił trzy warianty podziału nieruchomości. Wszystkie z nich zakładały wydzielenie działki oznaczonej numerem (...) jako nieruchomość wspólnej pod budynkiem mieszkalnym.

Warianty I i II określały jej obszar na 603 m2 jako niezbędny do prawidłowego korzystania z powstałej nieruchomości np. w celu dokonania koniecznych remontów budynku. Dodatkowo tak określona powierzchnia działki umożliwia swobodny dojazd z drogi publicznej (ul. (...)) do zaplecza budynku i położonej na jego zapleczu przyległej działki, która w przedstawionym projekcie podzielona została na dwie części tj. działkę (...).

Sporządzone przez biegłego warianty nr I i II opinii różniły się kwestią zapewnienia obu wydzielanym działkom numer (...) dostępu do jeziora. Wariant I dla projektowanej działki (...) dostępu takiego nie przewidywał.

Sporządzony przez biegłego wariant III ograniczał powierzchnię działki wspólnej pod budynkiem tj. (...)do 295m2, a pozostałą część nieruchomość dzielił na dwie równe części – każda z działek (...) o powierzchni 888m2, z tym założeniem, że tylko z jedna z nich ma dostęp do linii brzegowej jeziora ((...)), a dotychczasowy wspólny wjazd na nieruchomość od strony ulicy na O. będzie przynależał wyłącznie do projektowanej działki (...). Dla działki (...) koniecznym byłoby wybudowanie nowego wjazdu, którego umiejscowienie biegły wskazał na sporządzonej mapie.

Sąd I instancji wskazał, że biegły geodeta M. G. w opinii z dnia 10 maja 2010 roku projektując ewentualne warianty wydzielania nieruchomości na wyłączną własność każdej ze stron wyraźnie stwierdził, że projektowana w wariancie I i II przez biegłego B. R. działka (...) umożliwia z uwagi na swoją powierzchnię, swobodny dojazd do powstałych po wydzieleniu pozostałych nieruchomości, co więcej opracował wstępne projekty podziału nieruchomości oparte na koncepcji podziału biegłego B. R. w celu wyodrębnienia dodatkowo działki na drogę wewnętrzną stanowiącą współwłasność stron bądź wytyczenia drogi koniecznej. Opinia ta jednoznacznie wskazała na możliwość wytyczenia drogi koniecznej bądź wydzielenia nieruchomości pod drogę na działce (...) według wariantu I czy II biegłego B. R.. Zaprojektowanie i przeprowadzenie jej po lewej stronie budynku mieszkalnego (tak jak przebiega obecnie) nie stanowi żadnego problemu technicznego z uwagi na odległość od ogrodzenia do ściany szczytowej budynku (5,7 metra). Przebieg zaś drogi w dalszej części – równolegle do budynku mieszkalnego – będzie wymagał zmiany kształtu gazonów na kwiaty ustawionych przez wnioskodawców i przesadzenia 5 sztuk krzewów.

Biegły z zakresu budownictwa S. H. (1) , kierując się wnioskami stron postępowania i dotychczasowym sposobem korzystania z budynku zaprojektował w budynku mieszkalnym dwa samodzielne odrębne lokale mieszkalne z pomieszczeniami przynależnymi i części wspólne.

Projektowany samodzielny lokal numer (...) położony jest na parterze budynku i składa się z 5 pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju o łącznej powierzchni 107,10 m2 i zaznaczył go na rzucie kondygnacji linią koloru granatowego. Jego wyodrębnienie nie wymaga wykonania żadnych robót adaptacyjnych.

Projektowany lokal numer (...) położony jest na dwóch kondygnacjach – tj. poddaszu i strychu i obejmuje istniejące obecnie 5 pokoi, kuchnię, łazienkę i przedpokój o łącznej powierzchni 90,80m2 zaznaczone przez biegłego na rzucie kondygnacji linią koloru zielonego. Lokal ten położony jest na dwóch kondygnacjach budynku tj. poddaszu i strychu. Dotychczas wnioskodawcy na strychy budynku posiadali tylko jedno pomieszczenie – pokój wykorzystywany przez nich na łazienkę. Projektowany przez biegłego lokal numer (...) posiada obecnie na strychu dwa dodatkowe pomieszczenia przynależne, których wyodrębnienie jest proste, wymaga bowiem wybudowania dwóch ścianek działowych.

Sporządzony projekt podziału pomieszczeń piwnicznych i strychu przynależnych do poszczególnych lokali odzwierciedla ich obecny układ funkcjonalny i w zasadniczym stopniu dotychczasowy sposób korzystania.

Pomieszczenia wspólne opisane w sporządzonym przez biegłego projekcie podziału budynku mieszkalnego obejmują: wejście do budynku, korytarze i klatkę schodową prowadzącą do piwnic i na strych budynku. Ilość pomieszczeń wspólnych została w przedstawionym projekcie ograniczona do ilości niezbędnej w celu zapewnienia możliwie bezkonfliktowego korzystania z niej przez uczestników i swobodnego dostępu do innych elementów i urządzeń tworzących wspólną nieruchomość.

Sąd Rejonowy przypomniał, iż wartość nieruchomości była przedmiotem opinii trzech biegłych rzeczoznawców majątkowych.

Biegły rzeczoznawca R. W. w operacie szacunkowym z dnia 25 czerwca 2002 roku określił wartość nieruchomości będącej przedmiotem postępowania na kwotę 328.000 zł, zaś wartość działki gruntu na kwotę 170.000 zł.

Kolejny szacunek biegły ten sporządził w dniu 22 maja 2009 roku, w którym określił wartość lokalu numer (...) z udziałem w gruncie i częściach wspólnych budynku na kwotę 449.000 zł, zaś lokalu numer (...) na kwotę 400.000zł. Odrębnie oszacował projektowane według wariantu II biegłego B. R. działki : numer (...) na kwotę 337.000 zł i numer (...)na kwotę 285.000 zł. Dodatkowo biegły wyszacował wartość werandy dobudowanej do budynku przez ojca uczestnika postępowania na kwotę 25.800 zł.

Opinia ta była przez strony kwestionowana i biegły w uwzględnieniu zarzutów stron dokonał ponownego szacunku lokali mieszkalnych przy założeniu ich jednakowego standardu i w ten sposób ustalił, że wartość lokalu numer (...) na kwotę 388.000 zł zaś lokalu numer (...) na kwotę 357.000 zł.

Biegły Z. Z. w opinii z dnia 30 kwietnia 2012 roku wartość lokalu numer (...) z udziałem w gruncie i częściach wspólnych budynku na kwotę 350.500 zł, wartość dobudowanej werandy na kwotę 14.900 zł, wartość lokalu numer (...) z udziałem w gruncie i częściach wspólnych budynku na kwotę 267.400 zł. Działkę gruntu numer (...) biegły wyszacował na kwotę 255.700 zł, zaś (...) na kwotę 327.100 zł.

Na skutek zarzutów stron i w ich uwzględnieniu w opinii uzupełniającej z dnia 31 października 2013 roku biegły skorygował wartość lokalu numer (...) na kwotę 332.336 zł, zaś wyodrębnione działki (...) przy założeniu, że nie należy ich traktować jako działek budowlanych odpowiednio działkę (...) na kwotę 141.912 zł i (...)na kwotę 157.891 zł.

Biegły rzeczoznawca majątkowy W. F. w opinii z dnia 15 stycznia 2015 roku wartość lokalu numer (...) z udziałem w gruncie i częściach wspólnych budynku na kwotę 288.700 zł, wartość dobudowanej werandy na kwotę 25.300 zł, wartość lokalu numer (...) z udziałem w gruncie i częściach wspólnych budynku na kwotę 232.500 zł. Działkę gruntu numer (...) biegły wyszacował na kwotę 109.400 zł, zaś (...) na kwotę 115.200 zł.

Ten sam biegły oszacował wartość nakładów dokonanych przez strony w okresie od 1997 roku do 2013 roku i w opinii z dnia 14 października 2015 roku ustalił wartość rynkową nakładów poczynionych przez wnioskodawców na kwotę 100.900 zł, zaś uczestników postępowania na kwotę 61.000 zł.

Zarzuty zgłoszone przez obie strony w zakresie wartości i ilości rozliczonych przez biegłego nakładów spowodowały, że biegły dokonał ich korekty ograniczając się jedynie do szacunku nakładów poczynionych przez strony na remont dachu budynku mieszkalnego, jego elewacji i wejścia i po dokonaniu pomiarów tych prac przez biegłego z zakresu budownictwa i wyeliminowaniu błędów ostatecznie ustalił wartość nakładów wnioskodawców na kwotę 69.400 zł, zaś uczestników postępowania na kwotę 38.600 zł

Powyższy stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił w oparciu o dowody, których prawdziwość i wiarygodność nie była kwestionowana przez uczestników postępowania i nie budziła wątpliwości Sądu. Sąd dał wiarę zeznaniom wnioskodawców i uczestników postępowania oraz przesłuchanych świadków albowiem co do faktów mających znaczenie dla niniejszego postępowania wzajemnie się uzupełniały, tworzyły spójną całość a przytaczane w nich okoliczności znalazły odzwierciedlenie w innych zgromadzonych dowodach , w tym z dokumentów. Zeznania świadków w przeważającej większości dotyczyły okoliczności niespornych tj. związanych z dotychczasowym sposobem korzystania przez strony z nieruchomości.

Złożone przez strony dowody z dokumentów dotyczyły głównie okoliczności związanych z konfliktem stron i toczącymi się w związku z tym licznymi postępowaniami z ich udziałem i miały w sprawie znaczenie dla ustalenia tejże okoliczności, która nie była sporna.

W związku ze zgłoszonymi przez strony wnioskami o rozliczenie nakładów poniesionych przez nich na nieruchomość wnioskodawcy i uczestnicy przedłożyli rachunki i faktury zakupu materiałów budowlanych i wykonanych prac, które jednak miały w sprawie znaczenie jedynie pomocnicze z uwagi szeroki zakres zgłoszonych i dokonanych przez strony nakładów – w tym na części nieruchomości służące do wyłącznego korzystania każdej ze stron. Nie było więc możliwości precyzyjnego ustalenia, które z przedłożonych faktur dotyczą nakładów podlegających rozliczeniu, a które innych prac wykonywanych na nieruchomości. Marginalnie wobec powyższego należy zauważyć, że jak przyznali uczestnicy postępowania część przedłożonych przez nich w sprawie faktur nie dotyczy przedmiotowej nieruchomości.

W ocenie Sądu I instancji istotne znaczenie dla dokonanych w sprawie ustaleń miały sporządzone opinie biegłych różnych specjalności.

Opinię geodezyjną związaną z podziałem nieruchomości na trzy części – w trzech wariantach – sporządził biegły z zakresu geodezji B. R.. Opinia biegłego była w ocenie Sądu pełna, jasna, nie budziła jakichkolwiek wątpliwości i nie była kwestionowana przez strony.

Opinia geodezyjna biegłego M. G. miała w sprawie znaczenie jedynie pomocnicze i dotyczyła głównie kwestii związanych z dostępem projektowanych do wydzielenia nieruchomości do drogi publicznej poprzez specjalnie dodatkowo wydzieloną w tym celu nieruchomość bądź obciążenie nieruchomości odpowiednią służebnością drogową, do czego ostatecznie Sąd I instancji się nie przychylił.

Opinię budowlaną stanowiącą podstawę rozstrzygnięcia i związaną z wyodrębnieniem lokali mieszkalnych, przynależnych do nich pomieszczeń piwnicznych i na strychu, z precyzyjnym określeniem części wspólnych wykonał w sprawie biegły zakresu budownictwa S. H.. Biegły w sposób przejrzysty i drobiazgowy – co było przedmiotem wielu wyjaśnień składanych przez niego w sprawie - zaprojektował dwa samodzielne lokale mieszkalne i pomieszczenia przynależne do nich w taki sposób, aby powierzchnia części wspólnych była jak najmniejsza a jednocześnie umożliwiała w sposób łatwy i bezkonfliktowy korzystanie z części wspólnych budynku i urządzeń nie służących do wyłącznego korzystania przez właścicieli wyodrębnionych lokali. Nie budziła ona żadnych wątpliwości Sądu Rejonowego i ostatecznie nie była kwestionowana przez strony.

W sprawie zostały sporządzone opinie trzech biegłych rzeczoznawców majątkowych W., B. Z. i W. F. celem oszacowania przedmiotowej nieruchomości.

Biegły rzeczoznawca R. W. sporządzał dwie opinie w zakresie szacunku, jednakże z uwagi na brak późniejszej możliwości aktualizacji sporządzonych wycen nie stanowiły one podstawy rozważań Sądu.

Sporządzona przez biegłego B. Z. opinia – szczególnie w odniesieniu do szacunku wyodrębnionych działek (...), w mniejszym stopniu do szacunku lokali budziła wątpliwości Sądu i była przedmiotem licznych zarzutów stron, w części w ocenie Sądu uzasadnionych.

Wątpliwości Sądu Rejonowego budził dobór nieruchomości porównawczych do szacunku wykonywanego metodą porównania parami. Przyjęte bowiem przez biegłego do szacunku porównawczego nieruchomości położone w centrum M., nad jeziorem, przy porcie o całkowicie różnym przeznaczeniu i charakterze nie były w ocenie tego sądu miarodajne. Przy wycenie nieruchomości pamiętać należy, że na wartość nieruchomości oddziałuje szereg różnych czynników. O tym zaś, czy i jakie będą preferencje potencjalnych nabywców nieruchomości przekładające się na jej rynkową atrakcyjność sprzedażową decydują zarówno powierzchnia nieruchomości, jak i jej standard (wykończenie), funkcjonalność, ale i lokalizacja. Czynniki te podlegają odpowiedniemu – adekwatnemu dla danej nieruchomości – wyważeniu, co oznacza, że żaden z nich samodzielnie nie wpływa na wartość rynkową nieruchomości, ale też i to, że przy prawidłowym określeniu wartości rynkowej danej nieruchomości nie można pomijać czy umniejszać znaczenia któregokolwiek z tych czynników. Rzeczoznawca musi kierować się celem wyceny, rodzajem i położeniem nieruchomości, przeznaczeniem w planie miejscowym, stopniem wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanem jej zagospodarowania oraz dostępnymi danymi o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Kierując się powyższymi wskazaniami i mając na uwadze nieruchomości podobne przyjęte przez biegłego do szacunku i stanowiące jego istotny element nie można było zaakceptować wyszacowania działek (...) (kwota 255.700 zł) i(...) (kwota 327.100 zł) na wskazane w opinii kwoty, albowiem całkowicie nie przystają one do cen lokalnego rynku nieruchomości i nie mają cech nieruchomości podobnych przyjętych do szacunku. Podobnie ocenił opinię uzupełniającą biegłego Z. Z..

Podstawę dla ustaleń Sądu Rejonowego w zakresie wartości nieruchomości stanowiła opinia biegłego W. F., która nie była kwestionowana przez uczestników postępowania i co do istotnych podstaw wyceny również przez wnioskodawców. Sporządzona wycena w zakresie lokali pomija stopień ich zagospodarowania (standard), zaś w przypadku gruntu jego częściową zabudowę, dokonaną wyłącznie przez uczestników postępowania i z ich środków finansowych. W ocenie Sądu I instancji była ona pełna, w sposób przejrzysty i nie budzący wątpliwości wyjaśnia przyjęte kryteria szacunku.

Marginalnie wskazał on, że uczestnicy w końcowym okresie postępowania zgłosili zarzuty do powyższego szacunku – domagając się ponownej wyceny swojego lokalu i mającej im przypaść na wyłączną własność działki (...), ale należy je ocenić jedynie jako zmierzające do przedłużenia postępowania w sprawie.

Opinia biegłego W. F. z dnia 12 maja 2016 roku ustalenia wartości nakładów dokonanych przez strony na nieruchomość również zasługiwała na przyjęcie w całości przez Sąd jej wniosków. Jej wydanie poprzedzone zostało przedłożeniem przez strony wykazu wykonanych prac, które w miarę możliwości technicznych zostały skorygowane przez biegłego z zakresu budownictwa biegłego H. D. A. poprzez ich pomiary z natury. Strony zgłaszały wprawdzie zarzuty do opinii jednakże dotyczyły one kwestii drobiazgowych i praktycznie nieweryfikowalnych.

W dalszej części rozważań Sąd Rejonowy wskazał, że w Kodeksie cywilnym (art. 211-212) oraz w Kodeksie postępowania cywilnego (art. 612-625) wyróżniono i uregulowano – na użytek postępowania sądowego – trzy sposoby zniesienia współwłasności, a mianowicie: podział rzeczy wspólnej, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli i sprzedaż rzeczy wspólnej. Wskazane uszeregowanie sposobów zniesienia współwłasności świadczy o wyraźnej preferencji ustawodawcy. Bez wątpienia traktuje on jako pierwszorzędny sposób - podział rzeczy wspólnej (art.211 kc). W dalszej kolejności aprobuje przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli (art.212 §2 in principio kc). Ostatecznością jest zaś sprzedaż rzeczy wspólnej (art.212 §2 in fine kc).

Przepisy art. 211 kc i art. 623 kpc uzależniają zniesienie współwłasności przez podział rzeczy, a także sposób tego podziału od zgodności ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem rzeczy bądź zgodności z interesem społeczno- gospodarczym. Przewidziana tymi uregulowaniami zasada dokonania podziału w naturze na części odpowiadające wartością udziału współwłaścicieli nie ma charakteru bezwzględnego, skoro nakazuje brać pod uwagę wszelkie okoliczności i interes społeczno-gospodarczy.

Zniesienie współwłasności przez podział rzeczy jest – co podkreśla się w literaturze i orzecznictwie preferowanym przez ustawodawcę sposobem zniesienia współwłasności, ponieważ jest najbardziej sprawiedliwy z punktu widzenia indywidualnych interesów, każdy ze współwłaścicieli jest bowiem traktowany jednakowo i otrzymuje w naturze część tego, co stanowiło jego udział przed zniesieniem współwłasności. Ten sposób zniesienia współwłasności zapewnia współwłaścicielowi prawo do części nieruchomości określonej zasadniczo udziałem w niej (z możliwą korektą – art. 212 § 1 k.c.) i chroni go przed niechcianym „wywłaszczeniem”, choćby odpłatnym. Jednocześnie ustawodawca, mając na względzie potrzebę ochrony ogólnego interesu społeczno-gospodarczego, określił granice dopuszczalności zastosowania omawianego sposobu zniesienia współwłasności, Zgodnie z art. 211 k.c. podział rzeczy wspólnej jest niedopuszczalny, jeżeli byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Należy podkreślić, że wyjątki od podziału rzeczy wspólnej – ustanowienie odrębnej własności lokali jest także takim podziałem, zostały wyliczone w sposób wyczerpujący i niedopuszczalna jest ich wykładnia rozszerzająca.

Przypomniał, że w niniejszej sprawie uczestnicy postępowania zgodnie domagali się zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez jej podział fizyczny, który polegałby na wyodrębnieniu samodzielnych lokali mieszkalnych i przyznaniu ich na wyłączną własność każdej ze stron oraz nieruchomości powstałej po podziale działki gruntu przyległej do budynku.

Zauważył, że biegły z zakresu geodezji B. R. (1) sporządził w sprawie opinię zakładającą podział nieruchomości na trzy części, przy uwzględnieniu dotychczasowego sposobu korzystanie z niej przez strony, w szczególności istniejącej tam zabudowy.

Wariant I i II opinii zakładał powstanie w wyniku projektowanego podziału działki (...) o powierzchni 603 m2 zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz działek (...) o takiej samej powierzchni tj. po 724 m2, przy czym według wariantu I opinii - działka (...), która miałaby przypaść na własność wnioskodawcom nie ma dostępu do linii brzegowej jeziora, a wariancie II dostęp ten, choć bardzo ograniczony, posiada. Wariant III opinii sporządzony został pod kątem takiego wyodrębnienia nieruchomości mających przypaść na wyłączną własność każdej ze stron ((...)), aby każda z nich posiadała swój odrębny wjazd z drogi publicznej, przy czym dla nieruchomości (...) wjazd taki należałoby urządzić i wybudować.

Sąd Rejonowy za uzasadniony okolicznościami sprawy przyjął wariant II opinii biegłego geodety B. R., który zasadniczo odpowiada dotychczasowemu sposobowi korzystania z części nieruchomości gruntowej przez strony a zatem uwzględnia ich wieloletni trud stron związany z zagospodarowaniem tego terenu i poczynionymi przez nich nakładami. Dodatkowo wskazał, że podział taki, choć wąskim pasem, to zapewnia wnioskodawcom dostęp do jeziora, co było dotychczas zarzewiem konfliktu między stronami i umożliwia wnioskodawcom korzystanie w pełni z atrakcyjności terenu jakim jest dostęp do linii brzegowej jeziora.

Wobec powyższego orzekł jak w punkcie I sentencji. Działkę oznaczoną numerem (...) przyznał na własność wnioskodawcom w udziałach do 1/2 części zaś działkę (...) uczestnikom postępowania (punkt II i III sentencji).

Jeżeli zaś chodzi o kwestię dostępu wyodrębnionych nieruchomości do drogi publicznej to wskazał, że zgodnie z art. 93 ust.3 zd.1i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem.

Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Skoro zgodnie ze zdaniem drugim powołanego art. 93 ust. 3 ustawy zbędne jest ustanawianie służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną, oznacza to, że w świetle powołanego przepisu za dostęp do drogi publicznej tym bardziej uznać należy sytuację, gdy wydzielana działka przylega do innej działki należącej do tego samego właściciela, mającej dostęp do drogi publicznej.

Sąd Rejonowy skonstatował, że po dokonaniu podziału przedmiotowej w sposób opisany wyżej powstaną faktycznie trzy nieruchomości. Wnioskodawcy i uczestnicy otrzymują bowiem na wyłączną własność odrębne nieruchomości (powstałe po podziale obecnego ogrodu) i na współwłasność nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym, co do której są współwłaścicielami w udziałach odpowiadających wielkości lokali mieszkalnych z przynależnościami, w nim wydzielonych i przyznanych im na wyłączną własność. Nieruchomość ta przylega do drogi publicznej tj. ulicy (...) i jest przez nią urządzony przejazd do wydzielonych działek.

W każdym czasie – o ile dojdzie do zbycia – przez któregoś z uczestników swojej nieruchomości istnieje możliwość ustanowienia dla niej służebności drogi koniecznej przez działkę numer (...), co potwierdził biegły geodeta M. G. (1) w sporządzonej przez siebie opinii. Fakt ten nie był również kwestionowany przez strony. Dążenie wnioskodawców do stworzenia dla każdej nieruchomości powstałej po podziale odrębnego wjazdu z pewnością w maksymalnie możliwy sposób ograniczałoby konflikty związane z korzystaniem przez właścicieli ze wspólnego wjazdu, jednakże jest nieracjonalne albowiem wymaga prowadzenia obecnie dodatkowych prac budowlanych i ponoszenia związanych z tym kosztów. Chybionym jest zarzut wnioskodawców, że wydzielona uczestnikom postępowania część nieruchomości posiada odrębny, odpowiedni dostęp do drogi publicznej od strony ciągu pieszo-jezdnego. Istniejąca w ogrodzeniu od strony tego ciągu brama, usytuowana w bezpośredniej bliskości linii brzegowej jeziora, faktycznie umożliwia dostęp do ciągu pieszo jezdnego, jednakże wjazd i dojazd przez ten wjazd na nieruchomość nie jest możliwy z uwagi podmokły teren i istniejącą zabudowę, na którym owa brama została przez uczestników zamontowana. Potwierdził to biegły geodeta w swojej opinii, pośrednio przyznali to również sami wnioskodawcy domagają się zaprojektowania odrębnego wjazdu lecz w innym miejscu.

Sąd Rejonowy zauważył dalej, że żadna ze stron postępowania nie deklarowała przez cały okres postępowania chęci sprzedaży powstałej po podziale nieruchomości, co o tyle nie dziwi, że pomimo podziału, zarówno lokale jak i wyodrębnione działki są atrakcyjne o ile tworzą całość tj. są skupione w rękach jednego właściciela. Sama działka, z uwagi na jej powierzchnię, ograniczenia budowlane, jak też lokale usytuowane w bardzo starym budynku mieszkalnym takiej cechy nie posiadają. O atrakcyjności bowiem decyduje tutaj położenie w bezpośredniej bliskości jeziora a jednocześnie w centralnej części miasta. Jest to cecha rzadka i wyróżniająca przedmiotową nieruchomość.

Z wymienionych powyżej powodów Sąd I instancji odrzucił wariant III opinii biegłego geodety B. R. jako podstawę rozstrzygnięcia.

Wskazał następnie, że przeprowadzony w sprawie dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa S. H. (1) wykazał jednoznacznie, iż jest możliwy podział fizyczny nieruchomości przez ustanowienie odrębnej własności lokali. Taki sposób zniesienia współwłasności był akceptowany przez uczestników zarówno co do zasady, jak i w zakresie jakie pomieszczenia mają składać się na poszczególne lokale i jakie lokale komu należy przyznać. Wyodrębnienie tych lokali – zaproponowane przez biegłego z zakresu budownictwa jest zasadniczo zbieżne z dotychczasowym sposobem korzystania przez wnioskodawców i uczestników z budynku mieszkalnego i dlatego odrębną własność lokalu numer (...) przyznano na wyłączna własność uczestników postępowania małżonkom D., zaś lokalu numer (...) wnioskodawcom (punkt IV a i b sentencji).

Sąd Rejonowy wskazał, iż ostatecznie odrzucił rozważaną kwestię przyznania całego strychu wnioskodawcom jako pomieszczenia przynależnego do ich lokalu albowiem pozbawiłoby to uczestników możliwości bezpiecznego dojścia do dachu (od wewnątrz budynku) i w tym celu w stworzonym przez biegłego projekcie, na strychu zaprojektowany został niewielki korytarz, który to umożliwia.

Biegły wyodrębnione lokale numer (...) z pomieszczeniami przynależnymi szczegółowo opisał i oznaczył kolorami na rzutach kondygnacji budynku. Wyodrębniony lokal numer (...) nie wymaga wykonania żadnych prac adaptacyjnych. Jedyną kwestią – która jednak nie wpływa na wydzielenie lokalu numer (...), w szczególności jednego z pomieszczeń piwnicznych jest przełożenie zamknięcia drzwi jednej z piwnic z prawych na lewe (opinia biegłego S. H. z dnia 15 stycznia 2006 roku k.526 skt sprawy) – tak aby ze wspólnego korytarza piwnic było możliwe dojście do komina ( punkt VI sentencji).

Z kolei lokal numer (...) ma pomieszczenia przynależne na strychu oznaczone (...) które należy wyodrębnić z ogólnej powierzchni strychu. Prace adaptacyjne są stosunkowo proste (dwie ścianki działowe) i z tego powodu Sąd Rejonowy nie widział podstaw do wydawania postanowienia wstępnego zgodnie art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali upoważniającego wnioskodawców do ich wykonania. Jak stwierdził bowiem Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 5 lutego 2010 roku, sygn akt III CSK 195/09, przepis art. 618 § 1 zd 2 kpc w związku z art. 11 ust.2 i art.2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali wskazuje wyłącznie na uprawnienie (nie obowiązek ) wydania takiego postanowienia. Sąd w postępowaniu o zniesienie współwłasności sam ustala spełnienie przesłanki samodzielności lokalu i nie jest związany zaświadczeniem organu administracji publicznej.

Koszty prac adaptacyjnych w ocenie Sądu I instancji winny obciążać w całości wnioskodawców, bo to oni głównie zainteresowani są technologią ich wykonania (koszt użytych materiałów). Okolicznością dodatkową przemawiająca za takim rozstrzygnięciem w zakresie obciążenia kosztami prac miał fakt, że wnioskodawcy po zakupie udziału w nieruchomości dokonali rozbiórki znajdującego się na niej budynku gospodarczego, którego wartość choć z pewnością niewielka, mogła mieć wpływ na zwiększenie wartości przypadającej im w podziale nieruchomości gruntowej. Wartość tego budynku została przez Sąd pominięta przy dokonaniu szacunku nieruchomości, jednakże uwzględniona (przy porównywalnej wartości budynku i prac adaptacyjnych) przy obciążeniu wnioskodawców pracami adaptacyjnymi lokalu. Na wykonanie tych prac został uczestnikom zakreślony termin trzech miesięcy, liczony od uprawomocnienia się postanowienia. Niewykonanie przez uczestników postępowania nałożonego na nich obowiązku pozwoli – wobec zastępowalnego charakteru czynności – żądać przeprowadzenia egzekucji na podstawie art. 1049 k.p.c. (punkt V sentencji)

Ponieważ wnioskodawcy użytkowali dotychczas jedną piwnicę (nr (...) a po zniesieniu współwłasności do ich lokalu dodatkowo przynależy piwnica nr (...) użytkowana w tej chwili przez uczestników postępowania nakazano jej wydanie w rozsądnym terminie – 1 miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia. (punkt VII sentencji).

Wielkość udziału w gruncie i częściach wspólnych budynku określił Sąd Rejonowy zgodnie z art. 3 ustawy o własności lokali, który stanowi, że udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Wielkość lokalu wnioskodawców z pomieszczeniami przynależnymi (lokal (...) m2+ pomieszczenia przynależne na strychu 19,60 m2+ pomieszczenia w piwnicach 15,87 m2) ma powierzchnię 139,49 m2. Lokal uczestników postępowania z pomieszczeniami przynależnymi ma powierzchnię 157,48 m2 (lokal (...) m2+piwnice 50,38 m2). Suma powierzchni obu lokali z pomieszczeniami przynależnymi wynosi 296,97 stąd udział wnioskodawców to (...) a uczestników postępowania (...). Wynikająca z przypadających stronom udziałów we współwłasności różnica wynosi aktualnie na rzecz wnioskodawców 46,97% (139,49m2 : 296,97m2 x 100% = 46,97%) na rzecz uczestników postępowania 53,03 % (157,48m2 : 296,97m2 x 100% = 53,03%). Sąd I instancji pominął przy ustalaniu wielkości udziałów stron opinię biegłego R. M., albowiem przyjęte przez tego biegłego do rozliczenia udziału powierzchnie lokalu były błędne, a wnioski opinii sprowadzały się do polemiki z ustaleniami biegłego z zakresu budownictwa.

Sąd I instancji dokonał rozliczenia nakładów stron poniesionych na nieruchomość i ustalił ich wartość na podstawie opinii biegłego W. F. z dnia 12 maja 2016 roku w przypadku wnioskodawców na kwotę 69.400 zł tj. proporcjonalnie do posiadanego udziału (po 1/2 części) po 34.700 zł na rzecz każdego z wnioskodawców. Oszacowane nakłady dotyczą prac remontowych ścian budynku mieszkalnego i dachu wykonanych przez wnioskodawców w okresie 1997 do 2013 roku (punkt VIII i IX sentencji) .

Wartość nakładów uczestników postępowania na podstawie opinii biegłego W. F. z dnia 12 stycznia 2015 roku i z dnia 12 maja 2016 roku Sąd ten ustalił na kwotę na 63.900 zł. Obejmują one jak w przypadku wnioskodawców prace remontowe ścian budynku, dachu, wejścia do budynku na kwotę 38.600 zł i nakład inwestycyjny dokonany przez ojca uczestnika postępowania związany z dobudowaniem do budynku werandy w kwocie 25.300 zł. W związku ze zgłoszeniem przez uczestników wyższej kwoty do rozliczenia, wniosek w pozostałej części oddalił (punkt X i XV sentencji).

W związku ze zgłoszonymi przez strony wnioskami o rozliczenie nakładów wskazał, że przepis art. 207 k.c. regulujący udział współwłaścicieli w pożytkach i przychodach z rzeczy wspólnej oraz w wydatkach i ciężarach z nią związanych, dotyczy wszystkich nakładów, także nakładów inwestycyjnych na nieruchomość i ma charakter dyspozytywny. Oznacza to, że współwłaściciele mogą umówić się, także w sposób dorozumiany, iż nakłady będą rozliczane w inny sposób lub w ogóle nie będą rozliczane. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 8 stycznia 1980 r. III CZP 80/79 (OSNC 1980/9/157), jeżeli doszło, także w sposób dorozumiany, do podziału nieruchomości quoad usum tak, że współwłaściciele podzielili nieruchomość do współposiadania i każdy z nich samodzielnie użytkował określoną, odrębną część budynku lub gruntu, to każdy z nich ze „swojej” części może czerpać pożytki i tylko on ponosi na nią wydatki, a zatem nie może żądać zwrotu wartości nakładów dokonanych na użytkowaną przez siebie część, odpowiadających udziałowi pozostałych współwłaścicieli w całości nieruchomości, skoro nie korzystają oni z tej części nieruchomości, na której te nakłady zostały poniesione.

Ewentualne różnice jakie w związku z dokonanymi przez poszczególnych współwłaścicieli nakładami mogą powstać w wartości całej rzeczy powinny być jednak uwzględnione w postępowaniu o zniesienie współwłasności. Nie ulega bowiem wątpliwości, że pozostali współwłaściciele, którzy nakładów tych nie dokonali, a zwiększyły one wartość całej rzeczy, nie mogą być przy zniesieniu współwłasności bezpodstawnie wzbogaceni kosztem ponoszącego nakłady, jeżeli wartość nieruchomości ustalona została z uwzględnieniem tych nakładów i tak też określono wysokość dopłat wyrównujących udziały. Zasady ponoszenia nakładów określone w art. 207 k.c. mają zatem zastosowanie tylko wtedy, gdy wydatki te zostały dokonane zgodnie z zasadami zarządu rzeczą wspólną, a więc wtedy, gdy wszyscy współwłaściciele posiadają wspólnie rzecz i jeden z nich poniósł na nią nakłady, z których korzystali wszyscy. W takiej sytuacji, zgodnie ze stanowiskiem zajętym przez Sąd Najwyższy w uchwałach z dnia 19 grudnia 1973 r. III CZP 78/73 (OSNC 1974/10/165) i z dnia10 maja 2006 r. III CZP 11/06 (OSNC 2007/3/38) oraz w postanowieniu z dnia 5 grudnia 1997 r. I CKN 558/97 (OSNC 1998/7-8/112), może on żądać zwrotu równowartości tych nakładów, według zasad określonych w art. 207 k.c., od osób, które były współwłaścicielami w czasie dokonywania nakładów.

W rozpoznawanej sprawie bezsporne było zdaniem Sądu Rejonowego, że nieruchomość będąca przedmiotem działu zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, w którym poszczególni współwłaściciele zajmowali odrębne mieszkania i korzystali z nich samodzielnie, z wyłączeniem pozostałych. Bezsporne jest również, że zgłoszone do rozliczenia nakłady każdy z nich poniósł na te części, które sam zajmował jak i na nieruchomość wspólną. Mając na uwadze powyższe Sąd dokonał oszacowania wyłącznie nakładów na części wspólne budynku tj. ściany zewnętrzne (elewację) budynku, dach i wejście do budynku, resztę zaś z nich pominą albowiem dotyczyły części nieruchomości, które strony zajmowały na wyłączność i obecnie przypadają im one w wyniku podziału.

Na podstawie umowy o ustaleniu sposobu korzystania zawartej przez uczestnika z poprzednikiem prawnym wnioskodawców i wykonywanej następnie przez wnioskodawców strony korzystały na wyłączność z części nieruchomości opisanych w umowie i które w wyniku podziału co do zasady przypadają im na wyłączną własność. Wobec powyższego w ocenie Sądu Rejonowego oszacowaniu mogły podlegać jedynie nakłady poczynione przez strony we wskazanym przez nie okresie, ale z ograniczeniem do nakładów poczynionych na ściany zewnętrzne budynku (elewację), dach budynku oraz wejście do budynku. Wszystkie pozostałe, liczne nakłady czynione przez strony w zajmowanych lokalach, piwnicy, strychu czy nawet ciągach komunikacyjnych zostały pominięte z uwagi na zapisy umowy o korzystanie z nieruchomości. Ta sama zasada dotyczyła części nieruchomości przyległej do budynku mieszkalnego, którą strony zagospodarowywały – każda w zajmowanej części i ogrodziły wzdłuż granicy przyległej do części ogrodu z której wyłącznie korzystały.

Prace remontowe stron dotyczące dachu i ścian zewnętrznych budynku również czynione były przez każdą ze stron fragmentarycznie tj. uczestnicy wykonywali remont do wysokości parteru, a uczestnicy na wysokości poddasza i strychu, podobnie z remontem dachu – uczestnicy tylko fragment dachu przyległy bezpośrednio do ich lokalu, a wnioskodawcy pozostałą jego część i kominy. Trudno jednak przyjąć, że ten rodzaj nakładów - który służył utrzymaniu substancji całego budynku i w konsekwencji każdej ze stron, a nie tylko jednej z nich na wyłączność, nie powinien zostać rozliczony.

Wartość tych nakładów została przez biegłego rzeczoznawcę oszacowana na kwotę 69.400 zł jako poniesioną przez wnioskodawców i kwotę 38.600 zł przez uczestników postępowania. Wprawdzie strony kwestionowały wzajemnie zakres prac zgłoszonych do rozliczenia, a uczestnicy po dokonaniu szacunku zgłaszali dodatkowe prace, które wykonali w ramach nakładów podlegających rozliczeniu to w ocenie Sądu I instancji przedstawiony ostatecznie (po weryfikacji błędów i pomiarach) szacunek biegłego jest pełny, sporządzony w oparciu o szczegółowy wykaz prac wykonanych przez strony i w możliwym zakresie zweryfikowany (część robót miała charakter zanikowy). Późniejsze zarzuty – żądanie zaliczenia nie wskazanych wcześniej robót – w istocie zmierzały do weryfikacji wyliczonej przez biegłego kwoty na korzyść zgłaszającego zarzuty.

Suma nakładów koniecznych poczynionych przez strony z tego tytułu wyniosła 108.000 zł (69.400 zł + 38.600 zł) co daje kwotę 54.000 przypadającą na wielkość dotychczasowych udziałów tj. 1/2 części. Wysokość nakładów poczynionych przez uczestników jest niższa (54.000 – 38.600 = 15.400) i różnica to jest kwota 15.400 zł podlega zwrotowi na rzecz wnioskodawców proporcjonalnie do wielkości udziałów tj. po 7.700 zł na rzecz każdego z wnioskodawców (punkt XIII i XIV sentencji).

Inną kwestią było zdaniem Sądu Rejonowego rozliczenie nakładu poczynionego na nieruchomość przez ojca uczestnika postępowania związanego z dobudowaniem do zajmowanego lokalu werandy.

W pierwszej kolejności wskazał, że zasadą jest obligacyjność przy rozliczeniu nakładów. Oznacza to, że roszczenie o zwrot wartości nakładów poczynionych przez jednego ze współwłaścicieli na nieruchomość wspólną przysługuje przeciwko osobom, które były współwłaścicielami w czasie dokonywania tych nakładów. W niniejszej sprawie udział w przedmiotowej nieruchomości uczestnik nabył w drodze spadkobrania po ojcu i darowizny udziałów spadkowych. Spadek stanowi ogół cywilnych praw majątkowych i obowiązków zmarłego(za wyjątkiem tych ściśle związanych z jego osobą). Zasadą jest, że spadkobierca znajduje się w takiej samej sytuacji prawnej, w jakiej znajdował się spadkodawca, zaś konsekwencją uznania majątkowego charakteru uprawnienia wynikającego z poniesionych nakładów jest jego dziedziczność. Wnioskodawcy nabywając udziały we współwłasności przedmiotowej nieruchomości zapłacili cenę ustaloną w odniesieniu jedynie do tej części budynku, którą obecnie zajmują, bez uwzględnienia wartości części zajmowanej przez uczestników.

Jak wskazano wyżej, jeżeli nakład poczyniony był nie w ramach zarządu rzeczą wspólną, lecz jako nakład jednego współwłaściciela dokonany tylko na tę część rzeczy wspólnej, z której korzystał on sam z wyłączeniem innych, do rozliczenia takiego nakładu nie mają zastosowania zasady art. 207 k.c., w tym zasada, że dokonujący nakładu może żądać zwrotu jego wartości tylko od osób, będących współwłaścicielami w czasie dokonywania nakładu. W takiej sytuacji przy zniesieniu współwłasności rozliczenia należy dokonać według postanowień umowy współwłaścicieli o podziale rzeczy quoad usum, zaś w przypadku zbycia udziałów należy ocenić na podstawie art. 221 k.c., czy zasady określone w tej umowie odnoszą skutek także wobec nabywców.

W innych sytuacjach do rozliczenia nakładów mają zastosowanie przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405-409 k.c.), które określają także zasady zwrotu korzyści w razie przeniesienia jej przez bezpodstawnie wzbogaconego na inną osobę (art. 407 k.c.).

Kierując się powyższymi wskazaniami Sąd I instancji dokonał oszacowania nakładu związanego z dobudowaniem werandy i w rozliczeniu stron - o tę właśnie kwotę pomniejszył wartość nieruchomości zabudowanej. Nieuczynienie tego prowadziłoby do bezpodstawnego wzbogacenia wnioskodawców. Wprawdzie co podkreślić należy, wnioskodawcy nie złożyli formalnego wniosku o rozliczenie tego nakładu – ani w początkowej fazie postępowania, ani później składając wniosek o rozliczenie nakładów jednakże strony pozostawały zgodne, że podwyższenie wartości nieruchomości kosztem nakładu dokonanego przez ojca uczestnika byłoby dla niego krzywdzące i dlatego zlecił biegłemu oszacowanie dwóch lokali mieszkalnych odrębnie i wartości dobudowanej werandy. Taki szacunek ułatwia odliczenie nakładu – wyliczonego przecież wartością metra lokalu mieszkalnego ponieważ wartość gruntu (udziału w gruncie przynależnego do lokalu) ma przy takim właśnie szacunku znikome znaczenie. Wartość lokalu uczestników została przez biegłego oszacowana na kwotę 288.700 zł, weranda zaś na kwotę 25.300 zł.

Przyjmując powyższe do rozliczenia Sąd Rejonowy przyjął, że wartość nieruchomości zabudowanej wynosi 495.900 zł (lokal wnioskodawców 232.500 zł+ lokal uczestników bez werandy 263.400zł tj. 288.700 zł-25.300zł) a wysokość dopłaty przy udziale uczestników 53,03 % wynosi kwotę 15.025 zł ( różnica 50% udziału to kwota 247.950 zł a 53,03% to kwota 262.975 zł).

Wysokość dopłaty należnej wnioskodawcom z tytułu podziału nieruchomości na działki (...) (o równej powierzchni) to kwota 2.900 zł (109.400 zł (wartość działki (...)) + 115.200 zł (wartość działki (...)) = 224.600 :2 = 112.300 zł tj. wartość udziału stron) jako różnica pomiędzy wartością udziału stron a wartością przyznanej wnioskodawcom działki (...).

Łącznie dopłata na rzecz wnioskodawców wyniosła kwotę (15.025 zł + 2.900 zł)17.925 zł, tj. po 8.962,50 zł na rzecz każdego z nich (punkt XI i XII sentencji).

O kosztach postępowania orzekł na podstawie art.520 §1 kpc w związku z art. 108 § 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. W niniejszej sprawie nie zachodzi sprzeczność interesów stron i dlatego wnioskodawcy i uczestnicy postępowania powinny ponieść je w częściach równych (punkt XVI sentencji).

Apelację od postanowienia z 2 czerwca 2016 r. złożyli wnioskodawcy i uczestnicy.

Wnioskodawcy zaskarżyli orzeczenie w całości, zarzucając naruszenie:

1. art. 207, 217 i 227 kodeksu postępowania cywilnego w związku art. 13 § 2 k.p.c. poprzez oddalenie i pominięcie zgłoszonych w toku sprawy dowodów lub wniosków dowodowych w postaci:

a. opinii mgr inż. R. P. o technicznej możliwości wykonania dodatkowych drzwi w piwnicy,

b. opinii geodety R. M. (2) z dnia 14 lutego 2011 roku dowodzącą, że podział działki można wykonać w taki sposób, że nasza działka oprócz bezpośredniego dostępu do drogi publicznej będzie miała bezpośredni dostęp do jeziora,

c. pisma (...) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w O. z dnia 20 stycznia 2014 roku wskazujące na możliwość montażu drabiny metalowej do ściany szczytowej budynku, gwarantującej uczestnikom dostęp do komina,

d. wniosku dowodowego zgłaszanego wielokrotnie w pismach procesowych i na posiedzeniu w dniu 29 stycznia 2013 roku o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego geodety celem uzupełnienia opinii biegłego M. G. (1) o wersję podziału działki według stanowiska wnioskodawców, gdzie każda z działek przypadająca na własność stronom będzie miała oddzielny wjazd i bezpośredni dostęp do drogi publicznej, co miało stanowić połączenia wariantu nr II i Ili podziału działki według opinii B. R.;

2. art. 211 kodeksu cywilnego poprzez zniesienie przez Sąd Rejonowy współwłasności w sposób sprzeczny ze społeczno — gospodarczym przeznaczeniem rzeczy i pociągający za sobą istotną zmianę tej rzeczy, jak również nieuwzględniający konfliktowej sytuacji stron, a wyrażający się w:

a. wydzieleniu na strychu części wspólnej, korytarza, celem umożliwienia uczestnikom bezpiecznego dojścia do dachu, wskutek czego strych będący dotychczas częścią lokalu zajmowanego przez wnioskodawców jak i całe mieszkanie dwupoziomowe traci na swojej funkcjonalności i użyteczności, w sytuacji gdy zapewnienie uczestnikom dostępu do komina dużo lepiej zagwarantuje drabina zamontowana do ściany szczytowej budynku bez potrzeby wydzielania części wspólnych z pomieszczeń należących do wnioskodawców;

b. w niewykonaniu nowego wjazdu na działkę uczestników, która posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, a należy jedynie wykonać oddzielny wjazd na działkę, co pozwoli na maksymalne zmniejszenie części wspólnych nieruchomości i zażegnanie potencjalnych konfliktów między stronami, w tym związanych z blokowaniem przez uczestników wjazdu na działkę wnioskodawców (notatki Policji w aktach sprawy), mimo deklaracji Sądu, że dokonywał podziału, tak aby powierzchnia części wspólnych była jak najmniejsza i umożliwiała bezkonfliktowe korzystanie z nieruchomości;

3. art. 207 k.c. poprzez:

a. dokonanie przez Sąd Rejonowy rozliczenia nakładów koniecznych poniesionych przez strony w oparciu o nieprawidłową wysokość udziałów w budynku (po 1/2), w sytuacji gdy zgodnie z opinią biegłego S. H. (1) z dnia 21 lipca 2005 roku udział stron postępowania w elementach wspólnych konstrukcji budynku wynosił dla uczestników 56,28 %, a dla wnioskodawców 43,72%, co w konsekwencji doprowadziło do zaniżenia zasądzonych dla wnioskodawców od uczestników kwot z tytułu rozliczenia nakładów;

b. zaliczenie w ramach rozliczenia poniesionych przez stronę nakładów poniesionych przez uczestników kosztów związanych z dobudowaniem werandy w kwocie 25.300 zł mimo braku zgłoszenia przez nich roszczenia w tym zakresie, czym w konsekwencji Sąd orzekł ponad żądanie i z obrazą art. 321 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.,

4. art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali polegające na ustanowieniu odrębnej własności lokali mieszkalnych i dokonanie podziału pomieszczeń w ten sposób, że zespół pomieszczeń znajdujących się na poddaszu i strychu stanowiący funkcjonalny zespół izb został rozbity na trzy odrębne części składowe, w taki sposób że do każdej z nich jest oddzielne wejście ze wspólnej klatki schodowej i pomieszczenia te nie stanowią odrębnego lokalu wg. ww ustawy.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.

Uczestnicy zaskarżyli postanowienie z 2 czerwca 2016 r. w części, tj. co do punktów I, II, III, IV a i b, V, VIII, IX, X, XI, XII, XIII, XIV i XV.

Orzeczeniu zarzucili:

I. nieważność postępowania – naruszenie art. 379 pkt 5 k.p.c. w zw. z art. 89 § 2 k.p.c. w zw. art. 13 § 2 k.p.c. poprzez naruszenie prawa do obrony polegającego na odmowie dopuszczenia pełnomocnika procesowego do udziału w sprawie, podczas gdy uczestnik postępowania A. D. złożył ustne oświadczenie o udzieleniu pełnomocnictwa na posiedzeniu sądu, które zostało wciągnięte do protokołu,

II. naruszenie przepisów kodeksu postępowania cywilnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.: art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego przez dokonanie jego oceny z pominięciem istotnej części tego materiału w postaci aktu notarialnego z dnia 18 lipca 1996 r. zawartego przez
wnioskodawców z ich poprzednikiem prawnym S. B. (1), oraz zeznań
wnioskodawcy P. K. z których nie wynika, ażeby
wnioskodawcy nabyli działkę gruntu z dostępem do linii brzegowej jeziora,
a w konsekwencji niczym nie uzasadnione przyjęcie przez Sąd I instancji wariantu II
podziału nieruchomości sporządzonego przez biegłego geodetę B. R. (1) z
takim dostępem;

3. art. 217§ 1 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. z wz. z art. 162 k.p.c. w zw. z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego i niektórych ustaw ( Dz. U. z 2 listopada 2011 r., Nr 233, poz. 1381 ) w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., poprzez uznanie przez Sąd I instancji, że zgłoszone przez uczestników postępowania dowody w postaci:

a. opinii prywatnej sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego M. K., dotyczącej określenia wartości rynkowej projektowanych do wydzielenia działek gruntu o nr (...)ponadto,

b. opinii prywatnej sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego M. K., dotyczącej określenia wartości rynkowej projektowanej nieruchomości lokalowej nr (...) lokalu nr (...)), położonej przy ul. (...) w M., są dowodem spóźnionym, podczas gdy nie są one objęte prekłuzją dowodową w brzmieniu nadanym powyżej wskazaną ustawą, a ponadto stanowią istotny dowód w sprawie na okoliczność wykazania, że Operat szacunkowy z dnia 12 stycznia 2015 r. biegłego W. F. (2) został sporządzony w sposób nierzetelny, a ponadto zawiera szereg błędów i niejasności;

4. art. 227 k.p.c. w zw. z art. 217 § 3 k.p.c. w zw. z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia
16 września 2011 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego i niektórych
ustaw ( Dz. U. z 2 listopada 2011 r., Nr 233, poz. 1381 ) w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.
poprzez uznanie przez Sąd I Instancji za spóźniony i oddalenie wniosku dowodowego
uczestników postępowania o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z zeznań
świadka rzeczoznawcy majątkowego M. K., powołanego na okoliczność
wykazania, że Operat szacunkowy z dnia 12 stycznia 2015 r. biegłego W.
F. jest nierzetelny oraz zawiera szereg niejasności, podczas gdy nie jest on
objęty prekluzją dowodową w brzmieniu nadanym powyżej wskazaną ustawą;

5. art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 285 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. poprzez dowolną
ocenę materiału dowodowego polegającą na przyjęciu, że Operat szacunkowy
dotyczący szacowania nieruchomości z dnia 12 stycznia 2015 r. sporządzony przez
biegłego z zakresu rzeczoznawstwa majątkowego W. F. (2)
jest przejrzysty i nie budzi wątpliwości, podczas gdy:

a. biegły dokonał szacowania wartości rynkowej działek gruntu nr (...) nie uwzględniając ich położenia w pasie zieleni, oznaczonym w miejscowy planie zagospodarowania przestrzennego po za nieprzekraczalną linią zabudowy, które to ma istotny wpływ na wartość rynkową nieruchomości oraz wysokość dopłat pomiędzy stronami postępowania;

b. biegły dokonał szacowania wartości rynkowej lokalu mieszkalnego nr (...) bez uwzględnienia jego położenia na parterze budynku, na którym ceny lokali mieszkalnych kształtują się znacznie niżej niż położonych na wyższych kondygnacjach,

6. błąd w ustaleniach faktycznych przyjęty za podstawę rozstrzygnięcia polegający na:

a. uznaniu przez Sąd I instancji za udowodnione twierdzenia wnioskodawców, że poczynili wszystkie wskazane przez nich nakłady konieczne na części wspólne nieruchomości, podczas gdy wnioskodawcy nie udowodnili ich poniesienia wbrew obowiązkowi wynikającemu z art. 6 k.c.;

b. uznaniu przez Sąd I instancji, że podlegają rozliczeniu nakłady konieczne wnioskodawców ujęte w opinii biegłego H. A. jako pozbawione szczegółowych danych, podczas gdy z wyjaśnień biegłego wynika, że stanowią one prace zanikowe, których nie można ustalić, jako faktycznie poczynione przez wnioskodawców;

c. uznaniu przez Sąd, że nakłady poczynione na chodnik, ogrodzenie oraz instalację sanitarną nie podlegają rozliczeniu pomiędzy stronami, ponieważ nie stanowią one części wspólnych nieruchomości, podczas gdy są to części wspólne nieruchomości, z których korzystają obie strony postępowania;

7. sprzeczność istotnych ustaleń faktycznych z treścią zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego poprzez uznanie, że na nieruchomości podlegającej zniesieniu współwłasności nie ma potrzeby ustanowienia służebności drogi koniecznej, podczas gdy dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni.

III. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

1. art. 153 k.c. poprzez jego niezastosowanie i nieuwzględnienie przez Sąd I instancji stanu według ostatniego spokojnego posiadania, przy wyodrębnieniu granicy działek nr (...) poprzez przyjęcie wariantu II ich podziału z dostępem działki nr (...) do linii brzegowej jeziora, która takiego dostępu przed podziałem nigdy nie posiadała,

2. art. 3 ustawy z dnia 8 sierpnia 2000 r. o własności lokali poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w zakresie dotyczącym ustalenia wielkości udziału każdego z właścicieli w częściach wspólnych budynku mieszkalnego, poprzez doliczenie powierzchni werandy, niebędącej częścią wspólną budynku do wielkości udziału przypadającego uczestnikom postępowania;

3. art. 211 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i upoważnienie wnioskodawców do wykonania prac adaptacyjnych na strychu budynku związanych z wyodrębnieniem pomieszczeń (...) przedstawionych w projekcie sporządzonym przez biegłego S. H. (1) poprzez wybudowanie ścianek, które pozbawią uczestników postępowania dostępu do głównego zasilania prądu elektrycznego (głównego bezpiecznika prądu elektrycznego), co jest sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy.

Wskazując na powyższe zarzuty uczestnicy wnieśli o:

1. na podstawie art. 380 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. o przeprowadzenie kontroli instancyjnej postanowień, którymi Sąd I instancji oddalił wnioski dowodowe uczestników, co do których pełnomocnik złożył w trybie art. 162 k.p.c. zastrzeżenia do protokołu, tj.:

a. wniosku uczestników postępowania o dopuszczenie dowodu z dokumentu prywatnego- opinii prywatnej sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego M. K., dotyczącej określenia wartości rynkowej projektowanych do wydzielenia działek gruntu o nr (...) i (...)oraz przeprowadzenie tego dowodu przez Sąd II instancji;

b. wniosku uczestników postępowania o dopuszczenie dowodu z dokumentu prywatnego- opinii prywatnej sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego M. K., dotyczącej określenia wartości rynkowej projektowanej nieruchomości lokalowej nr(...)( lokalu nr (...)), położonej przy ul. (...) w M. oraz przeprowadzenie tego dowodu przed Sądem II instancji;

c. wniosku uczestników postępowania o wystąpienie sądu pierwszej instancji do Urzędu Skarbowego miejsca zamieszkania wnioskodawców o ujawnienie umowy najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ul. (...), zawartej pomiędzy wnioskodawcami a najemcami D. i H. P. oraz przeprowadzenie tego dowodu przed Sądem II instancji;

d. wniosku uczestników postępowania o uzupełnienie protokołu posiedzenia sądowego, które odbyło się dnia 2 lutego 2016 r. wraz z pełnomocnika procesowego oraz przeprowadzenie tego dowodu przed Sądem II instancji;

e. wniosku dowodowego uczestników postępowania złożonego ustnie do protokołu na posiedzeniu w dniu 19 maja 2016 r. o sporządzenie opinii uzupełniających przez biegłego z zakresu rzeczoznawstwa majątkowego W. F. (2) oraz biegłego z zakresu budownictwa H. A. i przeprowadzenie tego dowodu przed Sądem II instancji,

2. na podstawie art. 241 k.p.c. w zw. z art. 382 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. wnieśli o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadka rzeczoznawcy majątkowego M. K., na okoliczność wykazania błędów popełnionych przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego W. F. (2) w sporządzonym Operacie szacunkowym z dnia 12 stycznia 2015 r. dotyczącym szacowania nieruchomości położonej przy ul. (...) w M. w zakresie szacowania tej nieruchomości;

3. na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. wnieśli o zmianę zaskarżonego postanowienia w części, tj. w zakresie punktów I, II, III, IV a i b, V, VIII, IX, X, XI, XII, XIII, XIV, XV poprzez:

a. w pkt. I postanowienia będącego przedmiotem zaskarżenia, o jego zmianę w zakresie przyjętego przez sąd II wariantu podziału nieruchomości sporządzonego przez biegłego geodetę B. R. (1), poprzez uwzględnienie wariantu I tegoż projektu podziału nieruchomości, bez dostępu z działki nr (...) do linii brzegowej jeziora;

b. w pkt. II powyżej wskazanego postanowienia, o zmianę w zakresie przyjętej przez Sąd I instancji wartości działki oznaczonej numerem (...) o powierzchni 734 m^{(
2 )}przez uwzględnienie jej wartości wynikającej z opinii rzeczoznawcy majątkowego M. K., dotyczącej określenia wartości rynkowej projektowanych do wydzielenia działek gruntu o nr (...)i (...), ze względu na jej położenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w pasie zieleni, poza nieprzekraczalną linią zabudowy, bez uwzględnienia jej dostępu do linii brzegowej jeziora;

c. w pkt. III powyżej wskazanego postanowienia, o zmianę w zakresie przyjętej wartości działki oznaczonej numerem (...) o powierzchni 734 m2 przez uwzględnienie jej wartości wynikającej z opinii rzeczoznawcy majątkowego M. K., dotyczącej określenia wartości rynkowej projektowanych do wydzielenia działek gruntu o nr (...) ze względu na jej położenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w pasie zieleni, poza nieprzekraczalną linią zabudowy;

d. w pkt. IV a i b powyżej wskazanego postanowienia o zmianę wartości rynkowej nieruchomości lokalowej przyznanej na wyłączną własność uczestnikom postępowania pod warunkiem jednoczesnego ustalenia i zmiany wartości rynkowej nieruchomości lokalowej przyznanej na wyłączną własność wnioskodawcom postępowania bez uwzględniania współczynników korygujących;

e. w pkt. V powyżej wskazanego postanowienia, o zmianę w zakresie wykonania przez wnioskodawców prac adaptacyjnych na strychu budynku, polegającą na przeniesieniu do części wspólnej strychu, zakreślonej w projekcie S. H. (1), przez nich na swój koszt głównego zasilania prądu elektrycznego ( główny bezpiecznik prądu), do którego uczestnicy postępowania zostaną pozbawieni bezpośredniego dostępu w wyniku wybudowania ścian;

f. w pkt. VIII i IX powyżej wskazanego postanowienia o zmianę w zakresie ustalonej przez Sąd I instancji wysokości poniesionych przez wnioskodawców nakładów koniecznych na nieruchomość, z uwagi na to, że wnioskodawcy nie wykonali wszystkich przedłożonych w kosztorysie prac remontowych;

g. w pkt. X powyżej wskazanego postanowienia o zmianę wysokości nakładów koniecznych poczynionych przez uczestników postępowania poprzez zaliczenie czynności związanych z wywiezieniem gruzu, rozstawieniem rusztowań oraz wykonaniem elewacji podpiwniczenia budynku zgłoszonych przez uczestników postępowania do nakładów koniecznych przez nich poczynionych;

h. w pkt XI i XII powyżej wskazanego postanowienia o zmianę i oddalenie przez Sąd II instancji solidarnie od uczestników postępowania dopłat w wysokości po 8.962,50 zł dla każdego z wnioskodawców postępowania;

i. w pkt XIII i XIV powyżej wskazanego postanowienia o zmianę i oddalenie solidarnie przez Sąd II instancji od uczestników postępowania tytułem rozliczenia nakładów kwoty po 7.700 zł na rzecz każdego z wnioskodawców postępowania;

j. w pkt XV powyżej wskazanego postanowienia o zmianę i uwzględnienie nakładów koniecznych zgodnie z żądaniem uczestników postępowania i ich rozliczenie zgodnie z wnioskiem złożonym przez nich;

4. ewentualnie na podstawie art. 386 § 4 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia w części, tj. w zakresie punktów I, II, III, IV a i b, V, VIII, IX, X, XI, XII, XIII, XIV, XV i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd I instancji,

5. Wskazując na zarzut nieważności postępowania, na podstawie art. 386 § 2 k.p.c. w zw. z art. 379 pkt 5 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. w zakresie czynności procesowych podjętych przez Sąd I instancji na posiedzeniu w dniu 2 lutego 2016 r. wnieśli o uchylenie wszystkich czynności procesowych podjętych przez Sąd I instancji, które to miały wpływ na rozstrzygnięcie tego Sądu podlegające niniejszemu zaskarżeniu.

Ponadto wnieśli o:

6. Zniesienie dotkniętego nieważnością postępowania przed Sądem I instancji dotyczącego posiedzenia sądu, które odbyło się w dniu 2 lutego 2016 r. i powtórzenie czynności w sprawie we wskazanym powyżej zakresie przez Sąd I instancji,

7. Zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na apelację wnioskodawców uczestnicy wnieśli o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych.

Wnioskodawcy żądali oddalenia apelacji uczestników.

Sąd Okręgowy ustalił i zważył, co następuje:

Obie apelacje zasługiwały na uwzględnienie jedynie w części.

Na wstępie należy jednak odnieść się do wyników postępowania dowodowego przeprowadzonego w instancji odwoławczej, które Sąd Okręgowy zobowiązany był uzupełnić po myśli art. 382 k.p.c. z uwagi na zakres zarzutów apelacyjnych. W szczególności konieczne było dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa na okoliczności związane z wysokością nakładów poniesionych przez skarżących na nieruchomość wspólną, albowiem ich wysokość ustalona przez biegłego W. F. budziła poważne wątpliwości z uwagi na przyjętą metodykę wyceny, nieadekwatną do celu postępowania o zniesienie współwłasności. Nadto konieczne było oszacowanie wartości prac związanych z usytuowaniem ścianek działowych na strychu budynku mieszkalnego, wyjaśnienie kwestii przeniesienia głównego bezpiecznika prądu, zaś ostatecznie – modyfikacja udziałów w nieruchomości wspólnej i powierzchni lokalu nr (...) – wobec błędów poczynionych przez biegłego S. H.. Dodatkowo wobec upływu terminu z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i braku woli dobrowolnego ustalenia wartości projektowanych do wydzielenia nieruchomości, potrzebne było przeprowadzenie dodatkowej opinii przez Instytut – (...) w O..

Z opinii biegłego z zakresu budownictwa K. P. (1) (k. 2979 – 3061, 3091 – 3105) wynikają następujące wnioski:

Po pierwsze, koszt prac adaptacyjnych związanych ze wzniesieniem ścianek wyodrębniających pomieszczenia (...)na strychu budynku przy ulicy (...) w M. wynosi 5.475,47 zł. Średni koszt obsługi inwestycji wynosi od 1,5 % do 3,5 % wartości robót (k. 3306 v. – niezaprzeczone przez strony po zwróceniu uwagi w trybie art. 228 § 2 k.p.c.). Łączny koszt wzniesienia ścianek działowych wynosi 5.667,10 zł (5.475,47 + 3,5 % x 5.475,47 = 5.667,10).

Po drugie, budynek mieszkalny położony j.w. posiada jednofazowe przyłącze elektryczne w formie linii napowietrznej, które jest zabezpieczone wyłącznikiem zwłocznym usytuowanym na strychu budynku na ścianie szczytowej. Właścicielem całego przyłącza jest przedsiębiorca energetyczny, zaś ani wnioskodawcy, ani uczestnicy, nie są uprawnieni do ingerencji w te urządzenia. Nie jest możliwe przeniesienie wyłącznika zwłocznego ze ściany szczytowej do innego pomieszczenia, ponieważ wówczas wewnątrz budynku znajdowałby się odcinek przyłącza bez zabezpieczenia, co jest sprzeczne z wymaganiami technicznymi. Po uzyskaniu stosownych zgód i warunków od zakładu energetycznego, możliwe będzie sporządzenie projektu i kosztorysu przebudowy przyłącza, jednak w obecnym kształcie nie stanowi ono przeszkody do zniesienia współwłasności.

Po trzecie, wartość nakładów koniecznych poczynionych przez wnioskodawców i uczestników na nieruchomość wspólną od 1996 r. do chwili zamknięcia rozprawy, z wyłączeniem części rzeczy wspólnej, z której korzystali oni wyłącznie w oparciu o umowę o podział do korzystania, z uwzględnieniem ich amortyzacji, kształtuje się następująco:

1. 38. 966,20 zł łącznie po stronie wnioskodawców (tabela k. 2993),

2. 26. 126,75 zł po stronie uczestników (24.400,81 zł tabela k. 2994 + 1.725,94 zł z opinii uzupełniającej k. 3098).

Po czwarte, powierzchnia użytkowa przypadających wnioskodawcom pomieszczeń na strychu budynku, powstała po prawidłowym ich wydzieleniu ściankami działowymi (k. 3102), wynosi: 10,79 m ^{(

2)} (pomieszczenie (...)), 8,96 m ^{(

2)} (pomieszczenie (...)), 14,36 m ^{(

2)} (pomieszczenie (...)). Powierzchnia wspólnego korytarza liczy 5,51 m ^{(

2)} (pomieszczenie (...)). Powierzchnia użytkowa lokalu nr (...) przypadającego uczestnikom wynosi 157,48 m ^{(

2)}, zaś lokalu nr (...) przyznanego wnioskodawcom 145,80 m ^{(

2)}. Udział uczestników w częściach wspólnych nieruchomości wynosi (...), zaś wnioskodawców (...).

Po piąte, wnioskodawcy do ocieplenia elewacji zakupili styropian o grubości 10 cm, co wynika z przedłożonej przez nich faktury.

Opinie biegłego z zakresu budownictwa K. P. (1) Sąd Okręgowy uznał za pełne, jasne i fachowe, a jako takie mogły służyć za podstawę czynienia ustaleń faktycznych. Ostatecznie nie były one podważane przez wnioskodawców i uczestników, poza kwestią kosztów prac okołobudowalnych, która kwestionowana była przez wnioskodawców (k. 3275). Sąd wniosek o dopuszczenie dowodu z uzupełniającej opinii na ww. okoliczności oddalił, zaś pełnomocnik wnioskodawców do tejże decyzji nie zgłosił zastrzeżeń w trybie art. 162 k.p.c. Dodatkowo na rozprawie w dniu 18 czerwca 2018 r. przedstawiono obecnym, iż koszt obsługi inwestycji wynosi od 1,5 do 3,5 % jej wartości, powiększając w rozliczeniu koszt prac adaptacyjnych o wyższą z tych liczb.

W opinii instytutu - (...) w O. (k. 3176 – 3221, 3248 – 3252, 3259 – 3261) wskazano na następujące wartości nieruchomości mających powstać w wyniku zniesienia współwłasności:

1. wartość lokalu nr (...) o pow. użytkowej 107,10 m ² wraz z pomieszczeniem przynależnym (piwnice) o pow. 50,38 m ² i udziałem (...) w części wspólnej budynku i w prawie własności wydzielonej działki gruntowej nr (...) o pow. 0,0603 ha – 337.600 zł,

2. wartość lokalu nr (...) o pow. użytkowej 93,39 m ² wraz z pomieszczeniami przynależnymi (piwnice i strych) o pow. 52,41 m ² i udziałem (...) w części wspólnej budynku i w prawie własności wydzielonej działki gruntowej nr (...) o pow. 0,0603 ha – 309.060 zł,

3. wartość rynkowa wydzielonych działek gruntowych uwzględniająca projekt podziału sporządzony przez biegłego geodetę B. R. na k. 134 (wariant I bez dostępu działki (...) do jeziora):

- działka nr (...) o pow. 0,0734 ha – 101.500 zł,

- działka nr (...) o pow. 0,0734 ha – 113.590 zł,

4. wartość rynkowa wydzielonych działek gruntowych uwzględniająca projekt podziału sporządzony przez biegłego geodetę B. R. na k. 640 (wariant II z dostępem działki (...) do jeziora):

- działka nr (...) o pow. 0,0734 ha – 105.400 zł,

- działka nr (...) o pow. 0,0734 ha – 113.590 zł.

Powyższą opinię należy uznać za zupełną, jasną i profesjonalną. Została sporządzona przez zespół pracowników naukowych szkoły wyższej, którzy w sposób nie budzący wątpliwości wskazali na wszelkie okoliczności mające znaczenia dla danego oszacowania. Co godne podkreślenia, po ustosunkowaniu się przez instytut do zastrzeżeń stawianych opinii, nie była ona przez apelujących podważana. W tych warunkach mogła stanowić podstawę ustalenia wartości nieruchomości powstałych w wyniku zniesienia współwłasności, a co za tym idzie – rachowania dopłat przysługujących wnioskodawcom.

W datowanej na 28 maja 2018 r. opinii, wydanej w oparciu o art. 96 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez Burmistrza Miasta M. wskazano, iż przedstawiony projekt podziału nieruchomości stron na działki o projektowanych numerach (...) o pow. 603 m ^{(
2)} oraz (...) o pow. 734 m ^{(
2)}, jako podział terenu o tożsamej funkcji określonej w planie miejscowym jest dopuszczalny. Podkreślono, że z uwagi na uwarunkowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zagospodarowanie nowopowstałych działek (...) w zakresie ewentualnej zabudowy, nie będzie możliwe (k. 3288 – 3289, 3290 – 3300).

Wojewódzki Konserwator Zabytków w O. odmówił wydania opinii w trybie art. 96 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, albowiem nieruchomość zabudowana stanowiąca współwłasność stron nie jest objęta ochroną konserwatorską poprzez wpis do rejestru zabytków (k. 3303).

Mając na uwadze tak uzupełniony materiał dowodowy Sąd Okręgowy zważył, co następuje.

W pierwszej kolejności należy podzielić większość ustaleń faktycznych i prawnych poczynionych przez Sąd Rejonowy i przyjąć je za swoje. Odniesienie to nie dotyczy jedynie kwestii związanych z koniecznością uwzględnienia nieco odmiennego sposobu podziału nieruchomości wspólnej, wyliczenia dopłat i rozliczenia nakładów, gdyż wynika to z opisanych wyżej wniosków opinii biegłego i Instytutu. Dopuszczenie tych dowodów skutkowało również oddaleniem szeregu wniosków dowodowych zawartych w apelacji uczestników, którzy kwestionowali prawidłowość ustaleń rzeczoznawcy majątkowego W. F. (2). Tym samym jako nieprzydatne dla rozstrzygnięcia oddalono żądania zawarte w punktach 1 a, b, e, 2 wniosków ich apelacji. Z uwagi na treść art. 227 k.p.c. oddalono wniosek z punktu 1 c apelacji uczestników, gdyż dla zakończenia sprawy nie miał znaczenia fakt zgłoszenia do Urzędu Skarbowego przez wnioskodawców umowy najmu lokalu. W żadnym bowiem razie istnienie takowej nie przesądzałoby o osobach dokonujących nakładów. Z kolei wniosek o uzupełnienie protokołu rozprawy z 2 lutego 2016 r. był rozpatrywany w trybie art. 160 § 1 k.p.c. przez Sąd I instancji (k. 2651 – 2652), zaś Sąd Okręgowy – wobec nieutrwalania zapisu audio i video przebiegu posiedzenia, nie ma żadnych możliwości, by w ujawnione tam treści ingerować.

Nie był zasadny zarzut nieważności postępowania zgłoszony przez uczestników. Przypomnieć wypada, że pozbawienie strony możliwości obrony jej praw zachodzi w sytuacji, w której z powodu uchybień procesowych sądu lub strony przeciwnej, strona nie mogła brać i nie brała udziału w postępowaniu lub jego istotnej części, jeśli skutków tego uchybienia nie można było usunąć przed wydaniem orzeczenia w danej instancji, przy czym nie ma jakiegokolwiek znaczenia, czy działanie strony mogłoby mieć wpływ na rozstrzygnięcie (por. postanowienie SN z 31.01.2018 r., I CZ 3/18).

Choć postępowanie Sądu Rejonowego na posiedzeniu w dniu 2 lutego 2016 r. może budzić wątpliwości, to w dalszym toku sprawy, w szczególności na ostatnim terminie rozprawy poprzedzającym wydanie orzeczenia, byli oni reprezentowani przez prawidłowo ustanowionego pełnomocnika. Mając na uwadze tok postępowania, trwającego około 16 lat, nie sposób również przyjąć, by uczestnicy nie brali udziału w postępowaniu w jego istotnej części, skoro w tym czasie zgłaszali szereg wniosków dowodowych i czynnie uczestniczyli w roztrząsaniu wyników postępowania dowodowego.

Dla zachowania systematyki uzasadnienia, dalsze uwagi i ustosunkowanie się do twierdzeń skarżących zawarte zostanie w poszczególnych punktach, odnoszących się do newralgicznych składników rozstrzygnięcia.

1. Sposób zniesienia współwłasności.

Niesporne jest, że współwłasność nieruchomości położnej przy ulicy (...) w M. mogła zostać zniesiona przez jej podział, polegający na wydzieleniu działek (...), które przypaść miały wyłącznie wnioskodawcom i uczestnikom oraz zabudowanej działki (...), na której podział wyrażał się w ustanowieniu odrębnych własności lokali mieszkalnych. Skarżący możliwości takiego zniesienia współwłasności nie podważali i jest ona zgodna z art. 211 k.c. Zastrzeżenia apelujących odnosiły się w dużej mierze do kwestii technicznych, przy czym nie sposób oprzeć się wrażeniu, iż każde z nich starało się w jak największym stopniu urzeczywistnić wyłącznie swoje wyobrażenia o sposobie podziału, bez uwzględnienia interesu pozostałych. Choć stanowisko takie z subiektywnego punktu widzenia jest zrozumiałe, to jednak decydując się na sądowe zniesienie współwłasności, wnioskodawcy i uczestnicy winni byli liczyć się z tym, iż sądy rozpoznające sprawę muszą liczyć się z interesami każdego ze współwłaścicieli.

I tak nie sposób podzielić stanowiska uczestników, że zawarta przed laty z poprzednim współwłaścicielem nieruchomości umowa o podział do korzystania, uniemożliwia takie wydzielenie działek (...), które zapewni rodzeństwu K. uzyskanie dostępu do jeziora. Wszak jego ustanowienie stanowi niewątpliwie atut, którego nie sposób pozbawić wnioskodawców z uwagi na wieloletnie zaszłości. Inicjujący postępowanie nabyli bowiem udział we współwłasności, nie zaś konkretnie przydzielone im obszary czy pomieszczenia.

Umowa o podział rzeczy quoad usum ma charakter umowy prawnorzeczowej, tj. modyfikującej uprawnienia wynikające z art. 206 KC, a przez to wpływającej na treść prawa każdego ze współwłaścicieli. Z uwagi na fakt, że nie jest to umowa obligacyjna, nie stosuje się do niej art. 365¹ KC. Umowa ta wiąże współwłaścicieli tak długo, jak trwa współwłasność, chyba że w drodze nowej umowy uzgodnili nowe zasady korzystania z rzeczy albo sąd – na żądanie któregokolwiek ze współwłaścicieli – określił te zasady. Możliwe jest również zawarcie w umowie o podział quoad usum terminu lub warunku. Wraz z ustaniem współwłasności umowa o podział rzeczy quoad usum staje się bezprzedmiotowa, bo nie ma już prawa, z którym związane jest uprawnienie do posiadania rzeczy (por. Komentarz do art. 206 k.c. pod red. K. Osajdy, teza 13, Legalis).

Podział rzeczy wspólnej do korzystania nie jest definitywny, gdyż w zależności od zmienionych okoliczności może on ulec stosownej zmianie bądź to w drodze porozumienia współwłaścicieli, bądź też – w braku zgody – w drodze orzeczenia sądowego (zniesienie współwłasności) – por. Komentarz do art. 206 k.c. pod red. K. Pietrzykowskiego, teza III. 6, Legalis).

W tej sytuacji dokonując zniesienia współwłasności sądy powszechne nie były związane umową o podział do korzystania, posiadając uprawnienie do wydania rozstrzygnięcia pozwalającego na uwzględnienie interesów wszystkich dotychczasowych współwłaścicieli. Jak już zaś wcześniej zauważono, dostęp do jeziora był cechą wpływającą w znacznym stopniu na użyteczność dzielonej nieruchomości. Żadne względy nie przemawiały za tym, by wnioskodawców takowego pozbawić, tym bardziej że wpływało to na wartość wydzielonej dla nich działki (...).

Sąd Rejonowy nie naruszył przy tym przepisu art. 153 k.c., gdyż dotyczy on rozgraniczenia nieruchomości, które w przedmiotowym postępowaniu nie było przeprowadzane.

Zbliżone argumenty legły u podstaw oddalenia apelacji wnioskodawców w zakresie sposobu podziału strychu, a dotyczące rzekomych nieprawidłowości odnośnie pozostawienia jako części wspólnej korytarza umożliwiającego uczestnikom dostęp do dachu. Przypomnieć trzeba, że przepisy art. 211 KC i art. 623 KPC, w związku z art. 11 ust. 1 ustawy o własności lokali, wymagają, żeby zniesienie współwłasności przez ustanowienie odrębnej własności lokali uwzględniało nie tylko wielkość udziałów współwłaścicieli i nominalną wartość odrębnej własności nowoutworzonych lokali, ale żeby takie zniesienie współwłasności zapewniało w miarę możliwości jednakowe - zróżnicowane jedynie ze względu na wielkość udziałów we współwłasności - zaspokojenie interesów wszystkich współwłaścicieli, bez rażącego pokrzywdzenia jednych, kosztem innych (por. postanowienie SN z 04.06.2003 r., I CKN 447/01).

Wbrew twierdzeniom wnioskodawców podział taki jest dopuszczalny w myśl art. 2 ust. 1, 2, 4 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Wnioskodawcom pozostawiono swobodny dostęp do pomieszczeń(...)(k. 3102), zaś aktywność uczestników w zakresie używania wspólnego korytarza będzie siłą rzeczy ograniczona, skoro służyć ma on utrzymaniu w należytym stanie jednej z części nieruchomości wspólnej, tj. konstrukcji dachu. Z doświadczenia wynika, iż dostęp taki winni posiadać wszyscy współwłaściciele, przy czym winien on być odpowiedni, nie zaś prowizoryczny, jak byłoby w przypadku drabiny. Nadto podzielić wypada stanowisko uczestników zawarte w odpowiedzi na apelację wnioskodawców, iż rozwiązanie takie umożliwi im także dokonanie konserwacji komina. Nic również nie stoi na przeszkodzie by wnioskodawcy ustanowili oddzielne pionowe połączenie z pomieszczeniami 3/1 i 3/2, co pozostaje jednak poza zakresem niniejszego postępowania. Przyznane apelującym fragmenty strychu mają charakter pomieszczeń przynależnych w rozumieniu art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali, a zatem sam sposób podziału odpowiada ustawie.

Zapewne na nieporozumieniu polegają ich zarzuty dotyczące rozliczenia w sprawie kosztów wykonania instalacji oświetleniowej dla uczestników i jej rozbudowy w wydzielonych pomieszczeniach. Prace te nie są niezbędne dla ustanowienia odrębnej własności ich lokalu, zaś sposób przeprowadzenia wspomnianych robót pozostaje w gestii rodzeństwa K.. Z kolei pozostawienie jako części wspólnej korytarza na strychu nakłada na wnioskodawców i uczestników wspólny obowiązek zapewnienia jej oświetlenia w stosunku do posiadanych udziałów.

Za prawidłowy uznano również sposób podziału pomieszczeń piwnicznych dostępnych z jednego, istniejącego wejścia. Konieczność wykonania dodatkowego wejścia, choć technicznie zapewne możliwe, nie została w apelacji wnioskodawców w żaden sposób umotywowana.

Celnie uznał Sąd Rejonowy, iż w realiach sprawy nie istnieje potrzeba oddzielnego dostępu do drogi publicznej działki (...). Stosownie do art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Przepisu nie stosuje się w odniesieniu do projektowanych do wydzielenia działek gruntu stanowiących części nieruchomości, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6.

Niewątpliwym jest, że wnioskodawcy posiadają dostęp do działki (...) przez części wspólne działki (...), na której istnieje urządzony dojazd. Sama kwestia konfliktu z uczestnikami nie może przemawiać za dalszym „szatkowaniem” dzielonej nieruchomości, gdyż przyjęty przez Sąd Rejonowy sposób podziału jest racjonalny, nie ograniczając w żaden sposób uprawnień skarżącego rodzeństwa. W razie zbycia działki (...) przez wnioskodawców możliwe będzie ustanowienie służebności przez działkę (...), przy czym zważywszy na zakaz zabudowy wynikający z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (k. 3288 – 3300), nie będzie konieczne zapewnienie dojazdu dla pojazdów większych, niż osobowe.

Reasumując tę część rozważań należało na podstawie art. 386 § 1 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. zmienić zaskarżone postanowienie i orzec jak w punkcie I myślnik 3 postanowienia. Modyfikacja rozstrzygnięcia Sądu Rejonowego polegała na przyjęciu za podstawę ustanowienia odrębnej własności lokali częściowo opinii biegłego K. P. (1) i sporządzonego przez niego rzutu strychu z k. 3102. Prowadziło to do zmiany udziałów w częściach wspólnych przypadających na wyodrębnione lokale, które wynoszą w stosunku do lokalu nr (...), zaś w przypadku lokalu nr (...).

Co do przyjętego przez Sąd Rejonowy sposobu zniesienia współwłasności przez częściowy podział fizyczny i ustanowienie odrębnej własności lokali obie apelacje podlegały oddaleniu w pozostałym zakresie (art. 385 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.).

2. Wartość nieruchomości powstałych w wyniku zniesienia współwłasności.

Powyższa kwestia jest o tyle łatwa do zrelacjonowania, że wnioskodawcy i uczestnicy nie kwestionowali ostatecznie szacunków dokonanych przez Instytut – (...) w O.. Sporządzona przezeń opinia jest wyjątkowo pełna i fachowa, odnosząc się do wszelkich – wcześniej spornych między współwłaścicielami – zagadnień. Jej wynikiem jest zmiana II, III i IV postanowienia Sądu Rejonowego poprzez przyjęcie, że:

- wartość lokalu nr (...) o pow. użytkowej 107,10 m ² wraz z pomieszczeniem przynależnym (piwnice) o pow. 50,38 m ² i udziałem (...) w części wspólnej budynku i w prawie własności wydzielonej działki gruntowej nr (...) o pow. 0,0603 ha wynosi 337.600 zł,

- wartość lokalu nr (...) o pow. użytkowej 93,39 m ² wraz z pomieszczeniami przynależnymi (piwnice i strych) o pow. 52,41 m ² i udziałem (...) w części wspólnej budynku i w prawie własności wydzielonej działki gruntowej nr (...) o pow. 0,0603 ha wynosi 309.060 zł,

- wartość rynkowa wydzielonych działek gruntowych uwzględniająca projekt podziału sporządzony przez biegłego geodetę B. R. na k. 640 (wariant II z dostępem działki (...) do jeziora) wynosi 105.400 zł odnośnie działki nr (...) o pow. 0,0734 ha i 113.590 zł odnośnie działki nr (...) o pow. 0,0734 ha.

W tych warunkach należało w oparciu o art. 386 § 1 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. orzec jak w punkcie I myślniki 1, 2, 3 postanowienia.

3. Ustalenie dopłat należnych z tytułu zniesienia współwłasności.

Stosownie do art. 212 § 1 zd. 1 i 3 k.p.c., jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.

Bezspornym jest, iż wnioskodawcom przysługiwał udział po 1/4 we współwłasności nieruchomości, zaś uczestnicy byli współwłaścicielami w 1/2 na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej.

W wyniku zniesienia współwłasności wnioskodawcy otrzymali nieruchomość gruntową składającą się z działki (...) wartości 105.400 zł, zaś uczestnicy nieruchomość gruntową składającą się z działki (...) wartości 113.590. Łączna wartość wydzielonych nieruchomości wynosi 218.990 zł, zaś 1/2 tej kwoty to 109.945 zł. W tej sytuacji wartość udziałów wnioskodawców winna zostać wyrównana przez zasądzenie na ich rzecz kwot po 2.047,50 zł (113.590 – 109.495 = 4.095 : 2 = 2.047,50 zł).

Jeśli chodzi o dopłatę wynikającą z ustanowienia odrębnej własności lokali, to jak wynika z opinii Instytutu (k. 3194), do wyceny wydzielanych lokali przyjęto tylko te cechy techniczno – użytkowe, które mogą mieć długotrwały charakter, bowiem zróżnicowany standard i stan poszczególnych pomieszczeń wynika w dużym stopniu ze sposobu dotychczasowego gospodarowania. Wobec takiego założenia przyjąć należało, że utrata części udziałów przez wnioskodawców (z łącznie 1/2 do 14.580/30.328) rekompensowana będzie rozliczeniem wartości większego lokalu przyznanego uczestnikom. Łączna wartość lokali wraz z udziałami w częściach wspólnych nieruchomości ustanowionych w budynku zlokalizowanym na działce (...) wynosi 646.660 zł (337.600 – lokal nr (...) + 309.060 – lokal nr (...)). Połowa tej sumy to 323.330 zł. W tej sytuacji wartość udziałów wnioskodawców winna zostać wyrównana przez zasądzenie na ich rzecz kwot po 7.135 zł (337.600– 323.330 = 14.270 : 2 = 7.135 zł).

W tej sytuacji każdemu z wnioskodawców należy się tytułem dopłaty solidarnie od uczestników kwota po 9.182,50 zł, o czym orzeczono w punkcie I myślnik 8 i 9 postanowienia, zmieniających punkty XI i XII zaskarżonego orzeczenia (art. 386 § 1 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.).

Omawiając kwestie wysokości dopłat nie sposób nie zauważyć, że słusznie zarzucili wnioskodawcy w swej apelacji naruszenie przez Sąd I instancji przepisów postępowania w zakresie uwzględnienia nakładu w postaci wybudowania przez poprzednika prawnego uczestników werandy. W sposób oczywisty jej powierzchnia musi zostać uwzględniona przy wyliczaniu powierzchni poszczególnych lokali i udziałów w nieruchomości wspólnej. Wnioskodawcy nabywając udziały w nieruchomości zakupili również znajdujące się na niej zabudowania. Brak jest zatem powodów by ta część lokalu nr (...) wyłączona była od wzajemnego rozliczenia. Konstatacja ta jest o tyle uzasadniona, że zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, roszczenie o zwrot wartości nakładów poniesionych przez jednego ze współwłaścicieli na rzecz wspólną przysługuje przeciwko osobom, które były współwłaścicielami w czasie dokonywania tych nakładów (uchw. SN z 10.5.2006 r., III CZP 11/06, OSNC 2007, Nr 3, poz. 38), również wtedy, gdy osoby te zbyły swoje udziały nieodpłatnie (uchw. SN z 21.2.2008 r., III CZP 144/07, OSNC 2009, Nr 2, poz. 22).

Jak wskazano przy tym w uzasadnieniu uchwały SN z 10.05.2006 r., z reguły nakłady ponoszone są w określonych warunkach w związku z zarządem rzeczą wspólną, często w stosunkach rodzinnych, w uzgodnieniu z pozostałymi współwłaścicielami rzeczy, którzy wyrażają swoje stanowisko w tym przedmiocie oceniając okoliczności istniejących w tym czasie. Nabywca udziału nie tylko nie ma żadnego wpływu na tę decyzję, lecz nabywając udział, niekiedy wiele lat po dokonaniu nakładu, może w ogóle nie wiedzieć o nakładzie ani o tym, że nie został rozliczony. Zbywca udziału z reguły określa jego cenę z uwzględnieniem wartości rzeczy wzbogaconej o dokonany nakład, a nabywca uiszczając ją płaci za rzeczywistą wartość udziału z nakładem i z reguły działa w przekonaniu, że płacąc tę cenę realizuje wszystkie zobowiązania związane z nabyciem udziału we współwłasności. Obciążenie go obowiązkiem zwrotu innemu współwłaścicielowi jego wydatków na rzecz, o których nabywca udziału nie wiedział i na które nie miał wpływu, przy braku jednoznacznie określonego ustawowo obowiązku w tym zakresie, podważałoby pewność i bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami. Przy kilkakrotnym zbywaniu udziału obrona nabywców przed tymi roszczeniami byłaby znacznie utrudniona, jeżeli nie praktycznie niemożliwa.

W tej sytuacji roszczenia z tytułu zbudowania werandy przez ojca uczestnika w latach 60 – tych XX wieku nie mogą być kierowane wobec wnioskodawców. Nie wiadomo bowiem, czy uiszczona przez nich cena nabycia nakładu tego nie pokryła, skoro kupowali oni udział w nieruchomości istniejącej z dobudowaną werandą przez około 30 lat. Trudno również uznać ich za bezpodstawnie wzbogaconych (art. 405 i n. k.c.), skoro poprzednik prawny rodzeństwa K. zawarł umowę o podział do korzystania nieruchomości już po wybudowaniu werandy. Uczestnicy nie wykazali, by kolejni nabywcy udziału 1/2 w nieruchomości czynili to bez uwzględnienia wzmiankowanego nakładu, zaś obowiązek wykazania aktualności wzbogacenia po stronie potencjalnego zobowiązanego spoczywa na osobie wywodzącej z tego skutki prawne (art. 6 k.c.).

4. Rozliczenie nakładów na wspólną nieruchomość.

Stosownie do art. 207 k.c. pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Jak przyjmuje się w orzecznictwie, współwłaściciel, który dokonał nakładów koniecznych na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności, nie może żądać zwrotu wartości tych nakładów, odpowiadających udziałowi pozostałych współwłaścicieli w całości nieruchomości, jeżeli w drodze podziału quoad usum nie korzystają oni z tej części nieruchomości, na którą zostały te nakłady dokonane (por. uchwała SN z 08.01.1980 r., III CZP 80/79).

Z niekwestionowanej w przeważającej mierze w zakresie wyliczenia wysokości nakładów opinii biegłego K. P. (1) wynika, iż współwłaściciele czynili je w latach 2003 – 2013, a zatem już w toku postępowania o zniesienie współwłasności. Zasadniczo dokonywane były one bez uzgodnienia z pozostałymi współwłaścicielami, zatem rozliczeniu winny podlegać tylko nakłady konieczne, tj. potrzebne dla zachowania substancji rzeczy, według zasad prawidłowej gospodarki.

W tych warunkach błędnie przyjął Sąd Rejonowy, że wysokość nakładów dokonanych przez wnioskodawców i uczestników winna zostać rozliczona w ujęciu rynkowym, które polega na przyjęciu, iż wartość rynkowa nakładów równa się kwocie, o jaką na skutek tych nakładów uległa zwiększeniu wartość całej nieruchomości. Wszak współwłaściciele czynili nakłady konieczne nie tyle celem zwiększenia wartości nieruchomości, o którą przez kilkanaście lat toczyli postępowanie sądowe, lecz po to, by utrzymać ją w należytym stanie. Zmiana wartości nieruchomości była również pochodną innych czynników, przede wszystkim powszechnie znanego wzrostu cen po przystąpieniu Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej. Przy przyjęciu metody zastosowanej przez biegłego W. F. okazałoby się, że nakłady na roboty czynione przez wnioskodawców w 2003 r. za wartość kosztorysową oszacowaną przez biegłego K. P. na 49.617,53 zł (k. 2993), wynosiłaby w 13 lat po ich dokonaniu (data szacowania nakładów w ujęciu rynkowym) 69.400 zł, co jest konstatacją nielogiczną. Warto zaznaczyć, że jak wynika z k. 2780 (s. 36 uzupełniającej opinii biegłego W. F.), wartości przeciętnych kosztów wykonania nakładów określił on w oparciu o stawki materiałów, robót i sprzętu z IV kwartału 2015 r., choć możliwe było oszacowanie ich zbliżonej do rzeczywistej wartości na podstawie złożonych przez strony faktur i rachunków z adekwatnych okresów czasowych.

Gdyby nawet przyjąć, że taka metoda szacowania zgodna jest z przepisami § 35 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, to biegły W. F. odnosił wysokość nakładów współwłaścicieli do wartości nieruchomości wynikającej z nieaktualnych operatów szacunkowych (por. art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Mając powyższe okoliczności na uwadze za prawidłową metodę rozliczenia nakładów koniecznych przyjęto wyliczenie ich wartości kosztorysowej zawarte w opiniach biegłego K. P., przy uwzględnieniu stopnia amortyzacji. Zdaniem sądu odwoławczego przyjęcie wskazanej metody nie będzie prowadzić do wzbogacenia żadnej ze stron, które nadal pozostają współwłaścicielami nieruchomości składającej się z zabudowanej działki (...).

Z tych przyczyn przyjąć należało, że wartość nakładów koniecznych poczynionych przez wnioskodawców i uczestników na nieruchomość wspólną od 1996 r. do chwili zamknięcia rozprawy, z wyłączeniem części rzeczy wspólnej, z której korzystali oni wyłącznie w oparciu o umowę o podział do korzystania, z uwzględnieniem ich amortyzacji, które na podstawie art. 618 § 1 k.p.c. podlegają rozliczeniu w sprawie, kształtuje się następująco:

1. 38. 966,20 zł po stronie wnioskodawców (tabela k. 2993), przy czym zważywszy na brak podstaw do ustalenia ich wysokości w wartościach odmiennych niż 1/4, na każdego z nich przypada kwota 19.483,10 zł,

2. 26. 126,75 zł po stronie uczestników (24.400,81 zł tabela k. 2994 + 1.725,94 zł z opinii uzupełniającej k. 3098).

Ustalenia te prowadziły do zmiany zaskarżonego postanowienia w punktach VIII, IX i X, o czym orzeczono po myśli art. 386 § 1 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.

Skoro z faktury przedłożonej przez wnioskodawców wynika, że zakupili oni na potrzeby docieplenia styropian o grubości 10 cm, brak było podstaw do uwzględnienia w rozliczeniu nakładów położenia styropianu o grubości 12 cm. Nie mają oni również racji wskazując na potrzebę rozliczenia nakładów nie wedle posiadanych udziałów, lecz udziału w elementach konstrukcyjnych budynku (pkt 3 a zarzutów apelacyjnych). Według bowiem generalnej normy art. 207 k.c. współwłaścicielom przypadają pożytki w stosunku do wielkości udziałów bez względu na jakiekolwiek dalsze okoliczności. Odrębnemu bowiem rozliczeniu podlegają – również w proporcji do wielkości udziałów – nakłady na rzecz wspólną.

Wnioskodawcy mogą żądać od uczestników zasądzenia łącznie połowy wartości poniesionych nakładów tj. kwoty 19.483,10 zł. Podobne uprawnienie przysługuje w stosunku do wnioskodawców uczestnikom, co daje kwotę 13.063,38 zł. Różnica tych kwot to 6.419,72 zł, przy czym każdemu z wnioskodawców należy się jej połowa, tj. 3.209,06 zł.

5. Koszty i termin robót adaptacyjnych.

Rację mają wnioskodawcy wywodząc w swej apelacji, iż uczestnicy winni pokryć połowę kosztów wykonania prac wydzielających odrębne pomieszczenia od części wspólnej na strychu. Z redakcji art. 11 ust. 2 ustawy o własności lokali wynika, że w przypadku wydania postanowienia wstępnego koszt robót adaptacyjnych pokrywa tymczasowo zainteresowany tym uczestnik. Jak wskazano w postanowieniu Sądu Najwyższego z 30.07.2002 r. (IV CKN 1226/00), zasadność kwestionowanej przez jednego ze współwłaścicieli wysokości wydatków i innych ciężarów jego obciążających a także powinności biernego zachowania się określonych przez sąd orzekający w trybie art. 11 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali podlega ocenie na podstawie przepisów o współwłasności.

W tej sytuacji zasadnie Sąd Rejonowy nałożył na wnioskodawców obowiązek wykonania robót adaptacyjnych na strychu budynku jako najbardziej zainteresowanych ich wykonaniem. Zestawienie dyspozycji art. 11 ust. 2 ustawy o własności lokali i art. 207 k.c. czyni jednak koniecznym rozdział kosztów robót stosownie do dotychczasowych udziałów w nieruchomości wspólnej.

Jak wynika z opinii biegłego K. P. (1) koszt prac adaptacyjnych związanych ze wzniesieniem ścianek wyodrębniających pomieszczenia (...)na strychu budynku przy ulicy (...) w M. wynosi 5.475,47 zł. Średni koszt obsługi inwestycji wynosi od 1,5 % do 3,5 % wartości robót (k. 3306 v.). Łączny koszt wzniesienia ścianek działowych wynosi 5.667,10 zł (5.475,47 + 3,5 % x 5.475,47 = 5.667,10). Uczestników obciąża zwrot wnioskodawcom po 1/4 ww. kosztów, tj. kwot po 1.416,77 zł.

Mając na uwadze zgodne stanowisko stron wyrażone na rozprawie w dniu 18 czerwca 2018 r. odnośnie terminu wykonania prac oraz zmiany wynikające z ustaleń opinii biegłego K. P. w zakresie posadowienia ścianek wydzielających pomieszczenia na strychu (k. 3102), należało zmienić punkt V zaskarżonego postanowienia na podstawie art. 386 § 1 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.

Konieczności dokonania opisywanego rozliczenia nie eliminuje fakt dokonania przez wnioskodawców rozbiórki budynku gospodarczego. Niesporne było bowiem, iż jego stan techniczny był nieodpowiedni i trudno uznać, by wskutek podjętych działań uczestnicy zostali pozbawieni wartościowego składnika nieruchomości wspólnej.

Ostatecznie z tytułu rozliczenia nakładów i części kosztów prac adaptacyjnych zasądzono na podstawie art. 207 k.c. w zw. z art. 618 § 1 k.p.c. od uczestników na rzecz każdego z wnioskodawców kwoty po 4.626,63 zł (3.209,86 + 1.416,77), o czym orzeczono poprzez zmianę punktów XIII i XIV zaskarżonego postanowienia.

6. Termin uiszczenia dopłaty i kwot należnych z tytułu rozliczenia nakładów i prac adaptacyjnych.

Za uzasadniony przyjęto termin zapłaty kwot z punktów XI, XII, XIII i XIV postanowienia, ustalony pierwotnie przez Sąd Rejonowy na 3 miesiące od daty uprawomocnienia się postanowienia. Jak już kilkukrotnie wspomniano, sprawa toczyła się przez około 18 lat, zaś postanowienie Sądu I instancji zapadło 2 czerwca 2016 r. Uczestnicy musieli zatem liczyć się z obowiązkiem zapłaty pewnych kwot wnioskodawcom, gdyż ich stanowisko i apelacja w zakresie oddalenia wniosku o zasądzenie dla rodzeństwa K. kwot dopłat i nakładów miała charakter życzeniowy, nie zaś realistyczny. W tych warunkach prawidłowo zastosował Sąd Rejonowy przepis art. 212 § 3 k.c., albowiem brak jest podstaw do rozkładania należności na raty czy też dłuższego odroczenia terminu płatności.

7. Koszty postępowania przed Sądem Rejonowym.

Wypada wyjaśnić, że punkt XVI postanowienia z 2 czerwca 2016 r. dotyczy raczej rozdzielenia między wnioskodawców i uczestników nieuiszczonych przez strony wydatków związanych z opiniami biegłych sporządzonych przez 16 lat trwania postępowania. Inaczej bowiem niezrozumiałe byłoby zastosowanie określenia z art. 108 § 1 zd. 2 k.p.c. Stąd pełną jego podstawę stanowić winien art. 520 § 1 k.p.c. w zw. z art. 113 ust. 1 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Sąd Rejonowy nie orzekł natomiast formalnie o kosztach postępowania między wnioskodawcami i uczestnikami, jednak żaden z nich nie złożył wniosku o uzupełnienie postanowienia w trybie art. 351 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.

Mając powyższe okoliczności na uwadze Sąd Okręgowy orzekł jak w punkcie I postanowienia (art. 386 § 1 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.), zaś w pozostałym zakresie apelacje wnioskodawców i uczestników oddalił (art. 385 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.) – pkt II.

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 520 § 1 k.p.c. (pkt III orzeczenia). W orzecznictwie ugruntowane jest bowiem zapatrywanie, iż w sprawach tak zwanych „działowych” nie zachodzi przewidziana w art. 520 § 2 i 3 KPC sprzeczność interesów uczestników niezależnie od tego, jaki sposób podziału oni postulują i jakie wnioski składają w tym względzie. W efekcie, sam fakt zgłoszenia przez uczestników odmiennych wniosków co do sposobu podziału nie powoduje powstania sprzeczności interesów, gdyż na gruncie art. 520 KPC omawiana przesłanka nie jest związana ze stanowiskiem zajętym przez zainteresowanych w sprawie (por. postanowienie SN z 08.08.2012 r., III CZ 50/12).

W toku postępowania odwoławczego wypłacono tymczasowo na poczet opinii biegłego i Instytutu ze środków Skarbu Państwa łączną kwotę 14.962,23 zł. Uczestnicy winni pokryć jej połowę, zaś wnioskodawcy po 1/4, o czym orzeczono w punkcie IV postanowienia w oparciu o art. 520 § 1 k.p.c. w zw. z art. art. 113 ust. 1 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Mirosław WieczorkiewiczJacek BarczewskiAgnieszka Żegarska

POSTANOWIENIE

UZASADNIENIE