Sygn. akt I C 780/18
Dnia 13 czerwca 2018 roku
Sąd Rejonowy w Świdnicy I Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący: SSR Wojciech Zatorski
Protokolant: Monika Żuberek
po rozpoznaniu w dniu 13 czerwca 2018 roku w Świdnicy
na rozprawie
sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w Ż.
przeciwko R. Ź. i G. Ź.
o zapłatę
I. zasądza solidarnie od pozwanych R. Ź. i G. Ź. rzecz strony powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w Ż. kwotę 1.515,65 zł (jeden tysiąc pięćset piętnaście złotych sześćdziesiąt pięć groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od 29.11.2017r. do dnia zapłaty;
II. zasądza solidarnie od pozwanych na rzecz strony powodowej kwotę 77 zł (siedemdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.
Sygn. akt I C 780/18 Uzasadnienie
Pozwem z 29.11.2017r. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w Ż. wniosła o zasądzenie solidarnie od R. Ź. i G. Ź. kwoty 1.515,65 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, a także obciążenie pozwanych kosztami procesu (k.2).
Uzasadniając żądanie powódka wskazała, że jest tzw. małą, bowiem 6-lokalową wspólnotą mieszkaniową, w której pozwani są właścicielem lokalu nr (...), a zatem są zobowiązani do ponoszenia opłat związanych z kosztami zarządu, eksploatacji i funduszem remontowym. Wspólnota powierzyła administrowanie w częściach wspólnych nieruchomości oraz dochodzenie należności zarządcy. Administrator wyliczył należności pozwanych wobec Wspólnoty na 1.515,65 zł. Pomimo wezwań do zapłaty i propozycji ugody pozwani zadłużenia nie spłacili, co skutkuje pokrywaniem kosztów dłużników przez Wspólnotę (k. 4-5).
W sprzeciwie od nakazu zapłaty uwzględniającego żądanie pozwu (k. 26) pozwani wnieśli w istocie o oddalenie powództwa, podnosząc prawidłowe opłacanie czynszu i kwestionując płatność na fundusz remontowy, dopisany do czynszu bezprawnie, a ponadto negując prawidłowość wykonywania prac na nieruchomości przez administratora (k. 50).
Sąd ustalił:
Pozwani są właścicielami lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) w Ż., z udziałem 16,82 % w częściach wspólnych nieruchomości.
Dowód:
- uchwała 1a/2013 – k. 67,
- postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku – k. 4.
Właściciele lokali w tym budynku tworzą tzw. małą wspólnotę mieszkaniową (6 lokali). Dnia 10.03.2014r. właściciele lokali w w/w nieruchomości powołali Zarząd Wspólnoty w osobie S. J., a następnie tak powołany Zarząd
podpisał z Zakładem (...) sp. z o.o. w Ż. umowę o administrowanie nieruchomością wspólną. Wg tej umowy administrator jest uprawniony do reprezentowania Wspólnoty m.in. przed sądami oraz dochodzenia na drodze sądowej należnych Wspólnocie od jej członków kosztów zarządu nieruchomością. Ponadto zgodnie z w/w umową remonty kapitalne Administrator będzie wykonywać zgodnie z dyspozycją właścicieli, po wcześniejszym zatwierdzeniu kosztorysu i określeniu sposobu finasowania.
Na zebraniu w dniu 05.03.2012r. oraz częściowo w drodze zbierania głosów wszyscy właściciele lokali powołali fundusz remontowy, z wpłatami w kwocie 1 zł za 1 m2 , przy czym stawka ta obowiązuje od 01.04.2012r. do czasu określenia nową uchwałą wpłat na ten fundusz lub rezygnacji z wpłat.
Z kolei w styczniu 2013r. Wspólnota wyraziła zgodę na usunięcie awarii wodnej, której koszt usunięcia wyniesie ok. 3800 zł, płatne z funduszu remontowego Wspólnoty, zgodnie z procentowym udziałem właścicieli.
Dowód:
- zestawienie – k. 8,
- umowa o administrowanie – k. 5-6,
- uchwała nr 7 - k. 7,
- karta do głosowania i lista obecności – k. 69-70,
- uchwała nr 5 – k. 71,
- uchwała nr 1a – k. 67.
Podczas czyszczenia i kontroli szczelności przewodów kominowych w budynku Wspólnoty dnia 06.05.2015r. kominiarze stwierdzili, że przewody kominowe biegnące do lokali nr (...) są zasmołowane i uległy rozszczelnieniu, a ponadto uszkodzona jest ściana kominowa w lokalu nr (...), co wymaga prac naprawczych. Kominy należy też naprawić nad dachem i w części strychowej.
Po wykonaniu robót polegających na uszczelnieniu komina, prowadzonych zgodnie z zawartą wcześniej umową z dnia 01.10.2015r., objętych gwarancją wykonawcy do 18.12.2020r., dnia 18.12.2015r. w/w prace odebrali, bez stwierdzenia usterek, przedstawiciel Administratora i 2 przedstawicieli Wspólnoty.
Wykonawca robót polegających na naprawie komina posiada autoryzację w zakresie renowacji przewodów kominowych i wentylacyjnych masą uszczelniającą B. C., zaś producent tej substancji zapewnia o jej dobrych właściwościach w oparciu o badania Instytutu (...).
Dowód:
- zawiadomienie (...) F. – k. 66,
- protokół – k. 65,
- certyfikat, karta techniczna, deklaracja, raport – k. 60-64.
Pozwany kilkakrotnie, od 2011r. do 2016r., zwracał się do Administratora i do Burmistrza Ż., w sprawie stanu części wspólnych budynku i ich napraw oraz zachowania sąsiadów, a ponadto w sprawie funduszu remontowego i remontu dachu.
W odpowiedzi Administrator informował pozwanego o utworzeniu funduszu remontowego decyzją ogółu właścicieli, a ponadto zapewnił, że remonty nieruchomości wykonywane są z użyciem odpowiednich materiałów.
Dowód:
- pisma pozwanego – k. 32-33, 35 i 37,
- pisma ZGL - k. 36-37.
Ponieważ pozwani nie płacili obciążających ich należności w całości administrator powódki naliczył ich zadłużenie, po czym wezwaniami z 20.07.2017r. i 22.08.2017r. oraz 25.09.2017r. wezwał ich do zapłaty kolejno kwot: 1.183,55 zł (wg. stanu na 30.06.2017), następnie 1.232,79 zł (wg. stanu na 31.07.2017) i ostatecznie 1.282,07 zł (wg. stanu na 31.08.2017). Ponadto pismem z 30.10.2017r. zaproponował pozwanym ugodę w formie rozłożenia zadłużenia, które w tej dacie wzrosło już do kwoty 1.331,35 zł, na raty.
Dowód:
- wezwania do zapłaty– k. 13-15,
- zestawienie sald – k. 17-19,
- propozycja ugody – k. 16.
Sąd zważył:
Powództwo zasługuje na uwzględnienie.
Podstawową kwestią w sprawie jest przypomnienie, jaki jest przedmiot sporu, a także pomiędzy jakimi stronami toczy się ten spór. Wobec pozwanych żądanie zapłaty wystosowała powodowa Wspólnota Mieszkaniowa, która jest tylko reprezentowana przez Administratora, nie zaś Administrator. Ponadto żądanie pozwu dotyczy wpłat na koszty zarządu, w szczególności fundusz remontowy, nie zaś ewentualnego rozliczenia wykonawcy robót, zatem w/w uwagi nie mogą być w niniejszym procesie rozpatrywane.
Zgodnie z art. 12 ust. 2 /zd. 2/ i art. 13 ust. 1 ustawy z 24.06.1994r. o własności lokali, właściciel lokalu jest obowiązany m.in. uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, stosownie do jego udziału w tej nieruchomości. Z kolei zgodnie z art. 14 pkt 1 i 4 w/w ustawy na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację, a także wydatki na utrzymanie porządku i czystości.
Pozwani jako właściciele jednego z lokali mają więc ustawowy obowiązek ponosić opłaty na koszty zarządu, w tym na remonty, czego zaniechali. Pozwani nie negują zresztą braku wpłat, ani nie podważają ich wysokości, kwestionując obowiązek ich dokonywania, a także nieprawidłowe, ich zdaniem, wykonywanie obowiązków przez administratora oraz wadliwe prowadzenie remontu.
Oceniając powyższe należy przede wszystkim przypomnieć, że obowiązek ponoszenia spornych kosztów wynika z ustawy (art. 12-14). Ponadto właściciele lokali w powodowej Wspólnocie, nie wyłączając ówczesnego właściciela lokalu nr (...), jednomyślnie zadecydowali, na co wskazuje dokument nazwany „uchwałą” (k. 69 i 71), o utworzeniu funduszu remontowego i wysokości wpłat na ten fundusz, która nie została zmieniona ani odwołana, a przynajmniej pozwani nie udowodnili tezy przeciwnej. Powyższa „uchwała” jest więc podstawą odpowiedzialności pozwanych. Nie można przy tym kwestionować w/w źródła zobowiązania pozwanych i jego wysokości z racji nazwania go uchwałą. Tzw. małe wspólnoty mieszkaniowe co prawda nie podejmują uchwał w rozumieniu art. 23 ustawy, jednakże nazwa dokumentu określającego decyzję (porozumienie) wspólnoty pozostaje w zasadzie bez znaczenia, skoro o istocie czynności prawnej decyduje jej treść, nie zaś nazwa. Tymczasem poza sporem jest przecież, że wszyscy właściciele lokali podjęli w/w decyzję, zatem wolą wszystkich właścicieli było, aby utworzyć fundusz remontowy i dokonywać wpłat w ustalonej wysokości.
Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości (art. 6 w/w ustawy). Wspólnota istnieje niezależnie od tego, czy liczba wyodrębnionych lokali jest wyższa lub niższa aniżeli 7 (art. 19 w/w ustawy). Liczba lokali we wspólnocie ma znaczenie dla sposobu sprawowania zarządu (art. 19 i 20 ustawy), jeżeli sposobu tego nie określono w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 3 w/w ustawy). W sprawie żadna ze stron w ogóle nie podnosiła kwestii pierwotnego ustanowienia zarządu w powodowej wspólnocie (art. 18 ust. 1 ustawy). W braku informacji w w/w zakresie, stosownie do art. 18 ust. 3 ustawy, a także wielkości wspólnoty, przyjąć należy odpowiednie zastosowanie przepisów Kodeksów: cywilnego i postępowania cywilnego o współwłasności (art. 19 ustawy).
Zgodnie z art. 199 k.c. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Z kolei zgodnie z art. 200 k.c. Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Ponadto stosownie do art. 201 k.c. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Powodowa Wspólnota, chociaż z racji liczby lokali należy do tzw. małych wspólnot mieszkaniowych, mogła więc dokonywać czynności zarządu nieruchomością wspólną zgodnie z w/w przepisami, co czyniła podejmując porozumienia tytułowane uchwałami, w tym też te dotyczące funduszu remontowego. Pozwanych wiążą zatem wszystkie w/w ustalenia, a jednocześnie obciążają wynikające z nich obowiązki.
Wysokości zadłużenia i podstaw jego naliczenia pozwani nie kwestionowali, stąd w oparciu o przedłożone przez powódkę dokumenty, których pozwani również nie kwestionowali, tj. wezwania do zapłaty (k. 13-15), propozycję ugodową (k. 16) i zestawienia sald (k. 17-19), w pkt I wyroku na podstawie art. 12 i 14 w/w ustawy powództwo uwzględniono w całości.
Sąd rozważył również zarzut pozwanych, iż wobec pretensji pod adresem administratora, którego poczynań nie akceptowali, w szczególności w zakresie wadliwego przeprowadzenia remontu i bezprawnego naliczania należności za fundusz remontowy, pozwani mają podstawy, by nie dokonywać wpłat na sporny fundusz, jednak nawet pobieżna analiza tych uwag prowadzi do ich oceny jako bezzasadnych.
Przypomnieć należy, iż obowiązek zapłaty spornych należności wynika z ustawy. Ponadto pozwani w swych oczekiwaniach względem administratora zdają się zapominać, że ten nie może mieć uprawnień większych aniżeli właściciele lokali, zatem zapatrywanie sprowadzające się do przekonania pozwanych o samodzielnym przeprowadzeniu przez administratora istotnych remontów nie ma uzasadnienia. Administrator nie jest też dysponentem utworzenia funduszu remontowego. Prawo przewiduje zresztą sposoby postępowania w sytuacji, gdy właściciele w małej wspólnocie mieszkaniowej sprzeciwiają się dokonaniu określonej czynności, poprzez możliwość wystąpienia do sądu o stosowne rozstrzygnięcie (art. 199 k.c. w zw. z art. 19 w/w ustawy). Takich działań pozwani jednak nie podejmowali, podobnie jak działań zmierzających do wzruszenia nazwanego uchwałą porozumienia w sprawie utworzenia funduszu remontowego.
W efekcie, na podstawie w/w przepisów orzeczono jak w pkt I wyroku.
Powódka dochodziła także odsetek ustawowych za opóźnienie, a roszczenie to, wobec słuszności żądania głównego jest zasadne. Zgodnie z art. 481 § 1 k.c. jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Wobec powyższego należało uwzględnić również żądanie odsetkowe, z uwzględnieniem wprowadzeni z dniem 01.01.2016r. kategorii odsetek ustawowych za opóźnienie.
O kosztach procesu orzeczono w pkt II na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. zgodnie z którym strona przegrywająca proces ponosi jego koszty. Pozwani jako przegrywający spór zwrócą zatem powódce w/w koszty - wydatek z tytułu opłaty od pozwu.