UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 2 sierpnia 2013 r. (data nadania w placówce pocztowej) W. W. wniósł o zasądzenie od Przedsiębiorstwa Państwowego (...) z siedzibą w W.: odszkodowania w kwocie 100.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty tytułem utraty wartości nieruchomości należącej do powoda; odszkodowania w kwocie 50.000 zł tytułem kosztów rewitalizacji akustycznej domu jednorodzinnego powoda; kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego w wysokości 7.200 zł stanowiącej dwukrotność kwoty wskazanej w § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.

W uzasadnieniu swojego stanowiska powód wskazał, że w dniu 24 maja 2001 r. nabył nieruchomość oznaczoną jako działka nr (...) z obrębu (...), położoną w W. przy ul. (...) o powierzchni 410 m^{(

2)}. Przedmiotowa nieruchomość, poza działką nr (...), obejmowała również dom jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej. Łączna powierzchnia użytkowa domu wynosi 180,6 m^{(

2)}. W dniu 20 czerwca 2011 r. Sejmik Województwa (...) podjął uchwałę nr (...) w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla (...) im. (...) w W. (dalej: OOU). Powód podał, że na mocy uchwały należąca do niego nieruchomość została objęta strefą ograniczonego użytkowania. Konsekwencją powyższego jest konieczność dostosowania budynku do wymagań ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane w zakresie zapewnienia właściwego klimatu akustycznego. Powód wskazał, że wykonywanie przez pozwanego zadań wskazanych w statucie powoduje dla niego znaczną uciążliwość. Jego zdaniem szczególnie kłopotliwe jest świadczenie usług lotniczych związanych ze startem, lądowaniem i parkowaniem maszyn. Powód podniósł, że podstawowym problemem jest bliskość pasa startowego oraz uciążliwy hałas związany z wykonywaniem manewrów, odbywających się na wysokości około 150-200 m nad jego nieruchomością, która nie jest przystosowana do tych warunków. Ponadto wskazał, że nad działką przechodzi pas awaryjny, często wykorzystywany. Zdaniem powoda okoliczności te powodują znaczne przekroczenie dobowych norm hałasu na jego nieruchomości. W jego ocenie zaktualizowały się roszczenia o wypłatę odszkodowania z tytułu utraty wartości nieruchomości, a także odszkodowania za poniesienie kosztów rewitalizacji akustycznej (pozew k. 2-6).

W odpowiedzi na pozew z dnia 4 listopada 2013 r. (data nadania w placówce pocztowej) pozwane Przedsiębiorstwo Państwowe (...) z siedzibą w W. wniosło o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powoda na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Pozwany wskazał, że przypisanie mu odpowiedzialności w niniejszej sprawie wymaga wykazania z ograniczeń w sposobie korzystania z nieruchomości, wynikających z ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania, a ograniczenia te muszą powodować, że korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone. W ocenie pozwanego przypisanie mu odpowiedzialności wymaga również wykazania poniesienia szkody pozostającej w związku z ograniczeniami wynikającymi z objęcia danej nieruchomości OOU oraz istnienia związku przyczynowo - skutkowego pomiędzy szkodą a ograniczeniami wynikającymi z objęcia danej nieruchomości tym obszarem.

Zdaniem strony pozwanej powód nie wykazał, aby w budynku istniał nieodpowiedni poziom klimatu akustycznego, wymagający przeprowadzenia rewitalizacji akustycznej. W jego ocenie położenie nieruchomości w OOU nie oznacza automatycznie, że występuje na niej przekroczenie norm hałasu w środowisku. Pozwany wskazał, że nieruchomość powoda położona jest w OOU, ale poza strefami Z1 i Z2. W miejscu położenia nieruchomości nie ma przekroczeń dopuszczalnych norm hałasu, obowiązujących dla zabudowy mieszkaniowej, gdyż poziom hałasu mierzony wskaźnikiem LA(eq)N zawiera się w przedziale 45-50 dB, w sytuacji, gdy dopuszczalny poziom hałasu mierzony wskaźnikiem LA(eq)N dla zabudowy mieszkaniowej nie powinien przekraczać 50 dB. Ponadto w ocenie pozwanego należy odróżnić hałas w środowisku od poziomu klimatu akustycznego, wymaganego w budynkach. Jego zdaniem powód nie poniósł w związku z wejściem w życie uchwały żadnej szkody, ponieważ obowiązek posiadania odpowiedniego klimatu akustycznego istniał już w dacie nabycia nieruchomości przez powoda. Gdyby budynek nie posiadał w chwili zakupu przez powoda lub momencie dokonania w budynku prac klimatu akustycznego, pozwany podniósł zarzut przyczynienia się powoda do zaistnienia ewentualnej szkody. Podsumowując, zdaniem pozwanego brak wykazania, że aktualna izolacyjność budynku jest niższa od wymaganej, stanowi o braku udowodnienia istnienia konieczności zastosowania dodatkowych zabezpieczeń akustycznych.

Ponadto pozwany podał, że zakładając nawet, iż poziom hałasu lotniczego na nieruchomości przekracza dopuszczalne normy hałasu, a klimat akustyczny w budynku nie spełnia wymagań technicznych, zabezpieczających przed hałasem lotniczym, mógłby odpowiadać jedynie w zakresie kosztu prac koniecznych do wykonania w budynku, stanowiącego różnicę między kosztem prac, jaki jest wymagany, aby budynek posiadał izolacyjność zgodną z przepisami, które miałyby zastosowanie, gdyby na nieruchomości nie dochodziło do przekroczenia dopuszczalnych norm hałasu lotniczego, a kosztem prac, jaki byłby wymagany, gdyby na nieruchomości dochodziło do przekroczenia norm hałasu lotniczego. Zdaniem pozwanego obciążenie go kosztami rewitalizacji klimatu akustycznego w budynku także w zakresie poniżej poziomu hałasu dopuszczalnego przepisami prawa, byłoby niezgodne z zasadą odpowiedzialności odszkodowawczej.

Odnosząc się do żądań powoda związanych z obniżeniem wartości nieruchomości, pozwany wskazał, że nie można a priori zakładać, iż położenie w OOU przekłada się na spadek jej atrakcyjności i wartości. Ponadto w związku z faktem, że nieruchomość położona jest w OOU, ale poza strefą Z1 i Z2, brak jest w stosunku do nieruchomości jakichkolwiek ograniczeń w zabudowie. Pozwany wskazał, że powód nabył nieruchomość w 2001 r., a więc nie sposób przyjąć, iż nabywając nieruchomość nie wiedział o sąsiedztwie lotniska. Jeżeli więc można byłoby mówić o spadku wartości nieruchomości w pobliżu lotniska, z pewnością nie nastąpiło to z chwilą wejścia w życie uchwały. Wobec tego zdaniem strony pozwanej zarzuty powoda, jakoby wprowadzenie OOU pociągało za sobą istotne dla potencjalnego nabywcy ograniczenia w zabudowie, są bezzasadne.

Konkludując, w ocenie pozwanego powód nie wykazał szkody, która powstałaby w związku z wprowadzeniem OOU i polegałaby na uniemożliwieniu lub istotnym ograniczeniu powodowi możliwości korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem (odpowiedź na pozew k. 51-63).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 24 maja 2001 r. W. W. nabył nieruchomość położoną przy ul. (...) w W., stanowiącą działkę gruntu nr (...) z obrębu (...), o powierzchni 410 m², dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w W. prowadzi księgę wieczystą o nr (...), zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym (dowód: wypis z rejestru gruntów k. 14, wypis z kartoteki budynków k. 15, akt notarialny k. 16-21, odpis kw k. 22-24, 30-35).

W dniu 20 czerwca 2011 r. Sejmik Województwa (...) podjął uchwałę nr (...) w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla (...) im. (...) w W.. W obszarze ograniczonego użytkowania (dalej: OOU) utworzono dwie strefy: Z1 i Z2, w zależności od odległości od lotniska, dotyczące zakazu lokalizacji i zmiany funkcji budynków w tych obszarach. W § 6 uchwały określono wymagania techniczne dotyczące budynków objętych OOU. Wskazano, że w istniejących budynkach należy zastosować zabezpieczenia zapewniające właściwy klimat akustyczny w pomieszczeniach – zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane i przepisami wykonawczymi do tej ustawy (dowód: uchwała nr (...) wraz z załącznikami k. 10-13).

Na podstawie uchwały nr (...) nieruchomość należąca do W. W. znalazła się w OOU, jednak poza strefami Z1 i Z2 (dowód: uchwała nr (...) wraz z załącznikami k. 10-13).

W związku z bliską odległością od lotniska na nieruchomości położonej przy ul. (...) w W. odczuwalny jest hałas spowodowany ruchem lotniczym. Jest to szczególnie uciążliwe w czasie przebywania w ogrodzie oraz przy otwartych oknach w budynku (dowód: zeznania świadków A. W. k. 131, H. W. k. 131, zeznania powoda k. 860-861).

W okresie od dnia 1 lipca 2010 r. do dnia 14 sierpnia 2013 r. na terenie (...) im. (...) były przeprowadzane remonty dróg startowych, a na pasach, które nie były zamknięte, odbywało się więcej startów i lądowań samolotów. W okresie od dnia 22 grudnia 2012 r. do dnia 3 lipca 2013 r. zamknięty był (...) w M., co spowodowało zwiększony ruch lotniczy na lotnisku (...) (dowód: liczba startów i lądowań k. 162-163, 164-165, 334).

Pismem z dnia 3 października 2011 r. Biuro (...) S.A. w W. poinformowało Przedsiębiorstwo Państwowe (...) w W., że teren, na którym mogą być przekroczone obowiązujące poziomy hałasu dla zabudowy mieszkaniowej zajmuje teren około 1/3 OOU. Na pozostałych 2/3 OOU nie ma żadnych przekroczeń obowiązujących norm poziomu hałasu w środowisku (dowód: pismo k. 72-73).

Pismem z dnia 15 lipca 2013 r., doręczonym w dniu 23 lipca 2013 r., W. W. wezwał Przedsiębiorstwo Państwowe (...) w W. do zapłaty kwoty 200.000,00 zł w terminie do dnia 25 lipca 2013 r., tytułem odszkodowania i zadośćuczynienia z powodu objęcia nieruchomości stanowiącej własność W. W. obszarem ograniczonego użytkowania na podstawie uchwały nr (...) Sejmiku Województwa (...) (dowód: wezwanie do zapłaty k. 25, potwierdzenie odbioru k. 27).

Pismem z dnia 1 sierpnia 2013 r. W. W. wezwał Przedsiębiorstwo Państwowe (...) w W. do zapłaty kwoty 150.000,00 zł w terminie do dnia 25 lipca 2013 r., tytułem odszkodowania i zadośćuczynienia z powodu objęcia nieruchomości stanowiącej własność W. W. obszarem ograniczonego użytkowania na podstawie uchwały nr (...) Sejmiku Województwa (...) (dowód: wezwanie do zapłaty k. 28).

Sąd ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie powyższych dokumentów, znajdujących się w aktach niniejszej sprawy, a także zeznań świadków oraz zeznań powoda. Dokumenty nie były kwestionowane przez żadną ze stron, a Sąd nie znalazł podstaw, by czynić to z urzędu. Zeznania świadków oraz powoda są logiczne, spójne, korespondują ze sobą i z pozostałym zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym. Sąd przy ustaleniu stanu faktycznego pominął załączone do akt dokumenty w postaci: analizy rynku gruntów (k. 77-123), przeglądu ekologicznego wraz z załącznikami (k. 167-277) oraz mapy zawierającej punkty pomiarowe monitorowania hałasu lotniczego (k. 335), uznając je za nieprzydatne w sprawie.

Postanowieniem z dnia 16 czerwca 2014 r. Sąd dopuścił: dowód z opinii biegłego ds. szacowania wartości nieruchomości na okoliczność ustalenia, czy wejście w życie Uchwały nr (...) Sejmiku Województwa (...) z dnia 20 czerwca 2011 r. skutkowało obniżeniem wartości zabudowanej nieruchomości gruntowej powoda o nr 9/28 z obrębu (...), położonej w W. przy ul. (...), a w szczególności ustalenia wartości nieruchomości w I kwartale 2011 r. oraz na dzień 3 sierpnia 2011 r. (przed wprowadzeniem w/wym Uchwały) oraz aktualnej wartości nieruchomości (z uwzględnieniem, że przedmiotowa nieruchomość znajduje się obecnie na obszarze ograniczonego użytkowania dla (...) im. (...) w W. ustanowionego w/wym Uchwałą) i wskazanie różnicy procentowej, tj. % wzrostu lub spadku wartości przedmiotowej nieruchomości z uwagi na powyższe kryterium, ponadto ustalenia, jak w tym samym okresie, tj. w latach 2011-2014 kształtowały się ceny co najmniej dwóch nieruchomości podobnych do nieruchomości powoda, a znajdujących się poza obszarem ograniczonego użytkowania i wskazania % różnicy wzrostu lub spadku wartości nieruchomości powoda w stosunku do wzrostu lub spadku wartości tych nieruchomości; dowód z opinii biegłego z zakresu akustyki na okoliczność: a) czy w domu powoda położonym w W. przy ul. (...) w chwili wybudowania budynku został zapewniony prawidłowy klimat akustyczny, zgodnie z przepisami prawa oraz przy uwzględnieniu Polskiej Normy w dziedzinie akustyki budowlanej, zakładając, że na nieruchomości nie było przekroczenia dopuszczalnego poziomu hałasu lotniczego określonego rozporządzeniem Ministra Środowiska z dnia 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasów i budynek nie znajdował się na obszarze ograniczonego użytkowania wprowadzonego na mocy uchwały nr (...) Sejmiku Województwa (...) z dnia 20 czerwca 2011 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla (...) im. (...) w W.; b) w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie z pkt a) czy – przy uwzględnieniu położenia budynku na obszarze ograniczonego użytkowania i istniejącego hałasu lotniczego – zapewniony w budynku właściwy klimat akustyczny jest wystarczający; c) w przypadku odpowiedzi negatywnej na pytanie z punktu b), jaki rodzaj i zakres prac jest niezbędny, aby w budynku zapanował właściwy klimat akustyczny, tj. lokal osiągnął izolacyjność akustyczną zapewniającą ochronę przed przekroczeniem dopuszczalnych norm hałasu; d) w przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie z punktu a), jaki rodzaj i zakres prac jest niezbędny, aby w budynku zapanował właściwy klimat akustyczny, przy założeniu, że wokół budynku nie ma przekroczenia dopuszczalnego poziomu hałasu lotniczego i budynek nie znajduje się na obszarze ograniczonego użytkowania (wersja 1), oraz że lokal miałby zapewniony właściwy klimat akustyczny przy założeniu, że w lokalu istnieje przekroczenie dopuszczalnych poziomów hałasu lotniczego (wersja 2); e) ustalenie dla każdego z przypadków z pkt b-d, czy na nieruchomości, na której znajduje się lokal powoda, faktycznie istnieje przekroczenie dopuszczalnych norm hałasu i na jakim poziomie (postanowienie k. 280-281, 300).

W opinii z dnia 20 marca 2015 r. A. Z., biegły sądowy rzeczoznawca majątkowy, wskazał, że nieruchomość należąca do powoda położona jest w obszarze OOU, jednak poza strefami Z1 i Z2. Oznacza to, że uchwała nr (...) nie wprowadza żadnych ograniczeń w korzystaniu z tej nieruchomości (ograniczenia dotyczą stref Z1 i Z2). Tym samym z zapisów uchwały nie można wywieść spadku wartości, per analogiam, jak to się robi w przypadku art. 36 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Ustanowienie strefy może jedynie wpływać na ocenę atrakcyjności nieruchomości przez uczestników rynku. Biegły wskazał na następującą wycenę przez rynek faktu położenia w obszarze OOU:

	OOU	POZA	RÓŻNICA	RÓŻNICA %
20.03.2015	1 242 482	1 269 796	27 314	2,2%
03.08.2011	1 450 835	1 455 266	4 431	0,3%
31.01.2011	1 489 153	1 490 201	1 048	0,1%
spadek 03.2015-01.2011	-16,6%	-14,8%

Biegły podał, że zarówno wartości nieruchomości oszacowane wg poziomu cen na styczeń i sierpień 2011 r. zgodnie z jej położeniem w OOU różnią się minimalnie od jej hipotetycznych wartości, jakie miałaby, gdyby nie była położona w OOU, a jednocześnie od początku 2011 r. do sierpnia 2011 r. wartość wycenianej nieruchomości w obu przypadkach spadła o zbliżoną wielkość. W przypadku oszacowania aktualnej wartości przedmiotowej nieruchomości – wartość przedmiotu opinii oszacowania przy założeniu, iż znajduje się poza strefą ograniczonego użytkowania, jest nieco wyższa niż według jej faktycznego położenia. Zdaniem biegłego rynek zareagował na wprowadzenie OOU nieznacznym spadkiem cen nieruchomości położonych w strefie ograniczeń. Różnica pomiędzy wartością nieruchomości zlokalizowanych w obszarze ograniczonego użytkowania wartością nieruchomości poza tą strefą nie jest imponująca. W niniejszej sprawie różnica ta wyniosła 1,8 % ( 16,6 % - 14,8 % ). Biegły wskazał również na fakt, że uciążliwości hałasowe na terenach miejskich nie są okolicznością nadzwyczajną, a maksymalny zaobserwowany wpływ hałasu na wartość nieruchomości na terenie W. nie przekroczył nigdy 10% ceny. Ponadto według ustaleń biegłego wartość tej nieruchomości była niższa od nieruchomości przyjętych do porównania jeszcze przed wprowadzeniem OOU – na dzień 3 sierpnia 2011 r. było to około 4.550 zł.

Wnioski zawarte w powyższej opinii biegły potwierdził w opiniach uzupełniających: pisemnej (k. 450-458) oraz ustnej (k. 701-703).

W opinii akustycznej z dnia 4 maja 2016 r. biegły sądowy M. Z. wskazał, że zgodnie z normami obowiązującymi w chwili wybudowania budynku (PN-B-02151-3:1999 oraz PN-87 B-02151-02), przy założeniu braku strefy OOU i przekroczeń dopuszczalnych poziomów hałasu lotniczego, prawidłowy klimat akustyczny został zapewniony. Istniejący na nieruchomości klimat akustyczny, przy uwzględnieniu obecnie występującego hałasu lotniczego i położenia w OOU, zgodnie z obowiązującą normą PN-B-02151-3:2015 oraz PN-87 B-02151-02 został zapewniony. Obecny klimat akustyczny, określony zgodnie z normą obowiązującą w chwili wybudowania budynku (PN-B-02151-3:1999) również został zapewniony. Mimo zapewnienia prawidłowego klimatu akustycznego, ze względu na potencjalne przekroczenia norm hałasu w środowisku od operacji lotniczych, na badanej nieruchomości należy zastosować dodatkowe zabezpieczenia. Potrzeba ta wynika z konieczności zapewnienia właściwej jakości powietrza wewnątrz nieruchomości przez cały rok, bez konieczności otwierania czy rozszczelniania okien. Aby to uzyskać, należy wprowadzić/zmodyfikować system wentylacji i klimatyzacji umożliwiający wymianę powietrza przy zamkniętych oknach. System powinien być właściwie zaprojektowany, żeby nie powodował obniżenia izolacyjności akustycznej ścian. Na badanej nieruchomości nie zmierzono faktycznie występujących przekroczeń dopuszczalnych poziomów hałasu, jednak przeniesienie danych pomiarowych z punktu monitoringu „Onkologia” wskazuje, że do przekroczeń może dochodzić. Badana nieruchomość jest szczególnie zagrożona hałasem lotniczym podczas wykonywania operacji lotniczych na kierunku 11/29, jednak częstotliwość tych operacji jest bardzo mała (opinia wraz z załącznikami k. 547-584). Wnioski te zostały potwierdzone przez biegłego w opiniach uzupełniających: pisemnych (k. 624-631, 655-663) oraz ustnej (k. 703-705).

Postanowieniem z dnia 27 marca 2017 r. Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego z zakresu budownictwa celem ustalenia rodzaju i zakresu prac budowlanych oraz użytych materiałów i wysokości związanych z tym kosztów niezbędnych do zapewnienia (przy zamkniętych oknach) prawidłowej wentylacji i cyrkulacji powietrza w nieruchomości powoda (postanowienie k. 725).

W opinii z dnia 12 lipca 2017 r. biegły A. K., rzeczoznawca budowlany, wskazał, że na badanej nieruchomości nie zmierzono faktycznie występujących przekroczeń dopuszczalnych poziomów hałasu. Przeniesienie danych pomiarowych z punktu monitoringu „Onkologia” wskazuje, że do przekroczeń może dojść. Biegły podał, że przegrody zewnętrzne budynku powoda zapewniają optymalny właściwy klimat akustyczny w pomieszczeniach mieszkalnych – przy szczelnie zamkniętych oknach. W budynku mieszkalnym powoda należy zamontować nowe okna z nawiewnikami w ramach okiennych dla zapewnienia prawidłowej cyrkulacji powietrza w pomieszczeniach przy oknach szczelnie zamkniętych z jednoczesnym zachowaniem wymaganego i potwierdzonego w opinii klimatu akustycznego w pomieszczeniach – zgodnie z normą PN-B-02151-3:1999. Odnosząc się do propozycji możliwości zainstalowania systemu wentylacji mechanicznej podał, że wentylacja grawitacyjna jest już w budynku i wystarczy ją usprawnić, żeby osiągnąć spodziewane efekty. W przypadku zastosowania wentylacji mechanicznej, należy zaniechać korzystania z wentylacji grawitacyjnej, bowiem nawzajem się wykluczają. Biegły wskazał na następujący zakres prac budowlanych i materiałów dla zapewnienia prawidłowości akustycznej w budynku mieszkalnym powoda, sprecyzowany ostatecznie w opinii uzupełniającej z dnia: rozbiórka stolarki istniejącej wraz z wywiezieniem – 505,47 zł, okna z PCV o pow. do 2,0 m^{(
2)} - 3.599,75 zł, okna z PCV o pow. powyżej 2,0 m^{(
2)} - 7.847,70 zł, okno połaciowe drewniane – 1.120,86 zł, drzwi balkonowe/na taras z PCV – 5.634,80 zł, nawiewniki w ramach okiennych – 1.900,00 zł. Łącznie zakres prac wyniósłby 20.608,58 zł netto (22.257,27 zł brutto) (opinia wraz z załącznikami k. 739-765, opinia uzupełniająca k. 793-796, ustna opinia uzupełniająca k. 859-860).

Sąd dał wiarę powyższym opiniom biegłych w całości. Są one logiczne, spójne, nie budzące wątpliwości co do wierzy i fachowości ich autorów. Biegli rzeczowo przedstawili podstawy przyjętych ustaleń i twierdzeń oraz wyprowadzonych na ich podstawie wniosków. Zastrzeżenia stron co treści opinii wyczerpująco wyjaśnili w pisemnych oraz ustnych opiniach uzupełniających.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie jedynie w części.

Powód domagał się zasądzenia od pozwanego łącznej kwoty 150.000,00 zł, na którą składały się: kwota 100.000,00 zł tytułem odszkodowania za zmniejszenie wartości należącej do niego nieruchomości na skutek utworzenia OOU dla (...) im. (...) w W. oraz kwota 50.000,00 zł tytułem kosztów koniecznej rewitalizacji akustycznej budynku.

Zgodnie z art. 129 ustawy z dnia 29 sierpnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska (tekst jedn.: Dz.U. 2017, poz. 519, dalej: p.o.ś.), jeżeli w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości korzystanie z niej lub z jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel nieruchomości może żądać wykupienia nieruchomości lub jej części. W związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę; szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości. Z powyższymi roszczeniami, stosownie do treści ust. 4 powołanego artykułu, można wystąpić w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości.

W niniejszej sprawie powód zachował dwuletni termin przewidziany dla zgłoszenia roszczeń z art. 129 ust. 4 p.o.ś, warunkujący odpowiedzialność odszkodowawczą strony pozwanej.

Natomiast według art. 136 ust. 3 p.o.ś. w razie określenia na obszarze ograniczonego użytkowania wymagań technicznych dotyczących budynków szkodą, o której mowa w art. 129 ust. 2, są także koszty poniesione w celu wypełnienia tych wymagań przez istniejące budynki, nawet w przypadku braku obowiązku podjęcia działań w tym zakresie.

Należy wskazać, że w art. 129–136 p.o.ś. ustawodawca uregulował samodzielne podstawy odpowiedzialności odszkodowawczej związanej z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości oraz z utworzeniem obszaru ograniczonego użytkowania, opierając się na założeniu, że ryzyko szkód związanych z działalnością uciążliwą dla otoczenia powinien ponosić podmiot, który tę działalność podejmuje dla własnej korzyści. Przesłankami tej odpowiedzialności są: wejście w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, szkoda poniesiona przez właściciela nieruchomości, jej użytkownika wieczystego lub osobę, której przysługuje prawo rzeczowe do nieruchomości, i związek przyczynowy między wprowadzonym ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości a szkodą.

Odnosząc się do powyższych przesłanek należało mieć na uwadze, że uchwałą Sejmiku Województwa (...) nr (...) z dnia 20 czerwca 2011 r., która weszła w życie w dniu 4 sierpnia 2011 r., utworzono OOU dla (...) im. (...) w W.. Na mocy uchwały nieruchomość stanowiąca własność powoda, położona przy ul. (...), znalazła się w całości w OOU, jednak poza strefami Z1 i Z2. Okoliczność ta była w niniejszej sprawie bezsporna. Należy wskazać, że okoliczność, iż nieruchomość należąca do powoda nie znajduje się w strefie Z1 lub strefie Z2, które obarczone są ograniczeniami w zakresie przeznaczenia terenu i sposobu korzystania z niego, nie stanowiła przeszkody do domagania się roszczeń zgłoszonych w pozwie.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego ukształtował się pogląd, zgodnie z którym ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości według art. 129 ust. 2 p.o.ś. jest samo ustanowienie OOU. W związku z ustanowieniem takiego obszaru pozostaje nie tylko obniżenie wartości nieruchomości, będące następstwem ograniczeń przewidzianych bezpośrednio w treści aktu ustanawiającego ten obszar (zwłaszcza dotyczących ograniczeń zabudowy), lecz także obniżenie wartości nieruchomości wynikające z tego, że wskutek wejścia w życie tego aktu dochodzi do zawężenia granic własności (art. 140 w zw. z art. 144 k.c.) i tym samym ścieśnienia wyłącznego władztwa właściciela względem nieruchomości położonej na obszarze ograniczonego użytkowania, który będzie musiał znosić dopuszczalne na tym obszarze immisje, w tym - hałasu. Taka interpretacja jest przejawem dążenia do kompleksowego uregulowania skutków ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania, prowadzących do obniżenia wartości nieruchomości. (wyrok Sądu Najwyższego z 6 maja 2010 roku, II CSK 602/09, LEX nr 585768; postanowienie Sądu Najwyższego z 9 kwietnia 2010 roku, III CZP 17/10, LEX nr 584036; postanowienie Sądu Najwyższego z 24 lutego 2010 roku, III CZP 128/09, LEX nr 578138, wyrok Sądu Najwyższego z 25 maja 2012 roku, I CSK 509/11, LEX nr 1215402).

Skoro samo ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania stanowi ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, stosownie do treści art. 129 ust. 2 p.o.ś., należało zbadać, czy zachodzą pozostałe przesłanki odpowiedzialności pozwanego.

W tym miejscu należy zaznaczyć, iż odpowiedzialność odszkodowawczą, o której mowa w art. 129 p.o.ś., przewidziano nie za samo ograniczenie i nie za każde ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. Odszkodowanie nie rekompensuje zmiany dotychczasowej sytuacji właściciela nieruchomości, a tym bardziej utrzymywania już istniejących ograniczeń w przypadku zmiany aktu prawnego. Odszkodowanie służy bowiem za konkretną szkodę, która powstała w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości, a nie za samo ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. Konieczną przesłanką odpowiedzialności odszkodowawczej jest więc szkoda, której źródłem jest rozporządzenie lub akt prawa miejscowego, powodujący ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości. Szkoda ma być normalnym następstwem wejścia w życie rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego wprowadzającego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości. Szkoda taka może powstać, gdy akt prawa miejscowego wprowadza nowe lub zwiększa dotychczasowe ograniczenia co do sposobu korzystania z nieruchomości lub też przedłuża na kolejny okres ograniczenia, które zostały wprowadzone na określony czas. Szkoda nie powstaje, gdy kolejny akt prawny utrzymuje zakres ograniczeń na dotychczasowym poziomie (jak poprzednio obowiązujący) (wyrok SN z dnia 27 czerwca 2012 r., IV CSK 28/12).

Szkodę z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości powód określił na kwotę 100.000 zł. Podnosił on, że utworzenie OOU oraz zaistnienie szeregu negatywnych oddziaływań na nieruchomość, związanych z prowadzeniem przez pozwanego działalności gospodarczej, spowodowały, że wartość nieruchomości położonej przy ul. (...) w W. uległa zmniejszeniu.

W ocenie Sądu powyższe roszczenie, na gruncie okoliczności faktycznych niniejszej sprawy, uznać należało za niezasadne. Sąd oparł się w tej kwestii na opiniach biegłego rzeczoznawcy majątkowego A. Z.. Należy zauważyć, że nieruchomość należąca do powoda położona jest w obszarze OOU, jednak poza strefami Z1 i Z2, co oznacza, iż uchwała nr (...) nie wprowadza żadnych ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości powoda położonej przy ul. (...) w W.. Ograniczenia takie dotyczą jedynie nieruchomości znajdujących się w strefie Z1 i Z2. W związku z powyższym Sąd uznał, że tym samym z samych zapisów uchwały nie można wywieść spadku wartości nieruchomości należącej do powoda, na co zwrócił również uwagę biegły rzeczoznawca majątkowy. Niewątpliwie ustanowienie OOU może wpływać na ocenę atrakcyjności nieruchomości przez uczestników rynku nieruchomości. Biegły w swojej opinii podał, że w związku z utworzeniem OOU różnica między rynkowymi cenami nieruchomości położonych w OOU oraz poza nim na dzień sporządzania opinii wynosiła ok. 2,2 % ( dokładnie 2,15 % ) . Przed utworzeniem obszaru różnica ta stanowiła wartość 0,1%, a dzień przed wejściem w życie uchwały 0,3%. Spadek cen w okresie od stycznia 2011 r. do marca 2015 r. wyniósł 16,6% dla nieruchomości położonych w OOU oraz 14,8% dla nieruchomości położonych poza tym obszarem a zatem różnica w spadku cen pomiędzy nieruchomościami położonymi na terenie OOU i nieruchomościami położonymi poza tym obszarem wynosi jedynie 1,8 %.

Wynika z powyższego, że na dzień wydawania opinii nastąpił spadek wartości nieruchomości, ale dotyczył on zarówno tych, które położone są w OOU, jak i poza nim. Ponadto z ustaleń biegłego wynika iż wartość nieruchomości powoda w stosunku do tych nieruchomości porównywanych przez biegłego była niższa jeszcze przed wprowadzeniem OOU.

Wskazać też należy, że określony przez biegłego spadek wartości należącej do powoda nieruchomości wynosił jedynie 1,8 - 2%. W ocenie Sądu taki nieznaczny spadek wartości może wynikać z wielu czynników (w opinii biegły wskazał 5 głównych takich czynników i kilka pośrednich ), które mają wpływ na wartość rynkową nieruchomości i mieści się w graniach błędu statystycznego co uzasadnia brak kompensacji w okolicznościach niniejszej sprawy. Rozstrzygnięcie tych kwestii musi opierać się przecież na jakiś zasadach wymierności i racjonalności. Zasądzanie odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości na poziomie 1 – 2 %, które może ulec zmianie na skutek niewielkiego nawet wahnięcia rynku kłóci się, zdaniem Sądu, z tymi zasadami. Odszkodowanie przysługuje bowiem za konkretną szkodę, ustaloną w oparciu o wymierne i obiektywne kryteria, stabilne przynajmniej w podstawowym stopniu. Sąd nie kwestionuje oczywiście iż wahnięcia rynku nieruchomości mogą następować w różnych kierunkach, powodując zarówno spadek jak i wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. Nie mniej jednak, biorąc pod uwagę zasady doświadczenia życiowego, zważyć należy iż obiektywne okoliczności faktyczne ( wprowadzone ograniczenia w lotach – zawieszenie startów w godzinach 23.00 – 6.00 , planowane przeniesienie lotniska głównego poza granice W. ) może powodować dalsze niwelowanie różnic w wartościach nieruchomości na obszarze i poza obszarem OOU.

Sąd miał też na względzie, że uciążliwości hałasowe, które zdaniem powoda obniżają wartość jego nieruchomości, są powszechnym zjawiskiem na terenach miejskich, a w szczególności w W.. Również ta okoliczność w ocenie Sądu świadczy o tym, że wartość nieruchomości stanowiącej własność powoda nie uległa zasadniczemu zmniejszeniu wskutek utworzenia OOU. Wobec tego należało uznać, iż powód nie poniósł szkody w postaci utraty wartości nieruchomości, przez co powództwo w tym zakresie należało oddalić.

Roszczenia zapłaty kwoty 50.000 zł tytułem kosztów rewitalizacji akustycznej sąd uznał natomiast za częściowo zasadne. Należało mieć na uwadze, iż zgodnie z przywołanym wyżej art. 136 ust. 3 p.o.ś. w przypadku określenia na obszarze ograniczonego użytkowania wymagań technicznych dotyczących budynków szkodą, o której mowa w art. 129 ust. 2, są także koszty poniesione w celu wypełnienia tych wymagań przez istniejące budynki, nawet w przypadku braku obowiązku podjęcia działań w tym zakresie.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, iż roszczenie o zasądzenie kosztów potrzebnych do rewitalizacji akustycznej budynku na podstawie art. 129 ust. 2 i art. 136 ust. 3 p.o.ś. nie jest uzależnione od uprzedniego poniesienia tych kosztów (wyrok SA w Poznaniu z dnia 10 kwietnia 2008 r., I ACa 2/08, M. Praw. 2010, nr 12, s. 692). Zatem podmiot poszkodowany na skutek ustanowienia obszaru ograniczonego użytkowania, aby móc domagać się odszkodowania z tego tytułu, nie musi wykazywać, że już poniósł nakłady niezbędne do osiągnięcia standardów obowiązujących na obszarze ograniczonego użytkowania. Wystarczy, że udowodni, jaka musi być ich realna wysokość.

Należy wskazać, że na mocy § 6 uchwały nr (...) Sejmiku Województwa (...) z 20 czerwca 2011 roku wprowadzono zaś wymagania techniczne dotyczące budynków objętych obszarem ograniczonego użytkowania. Przewidują one, że w istniejących budynkach należy zastosować zabezpieczenia zapewniające właściwy klimat akustyczny w pomieszczeniach zgodnie z ustawą z 7 lipca 1994 roku prawo budowlane (Dz.U. z 2010 r., nr 243, poz. 1623 ze zm.) i przepisami wykonawczymi do tej ustawy (Dziennik Urzędowy Województwa (...) z 2011 r., nr 128, poz. 4086 fragmentem załącznika nr 6 - k. 37 - 41).

W świetle powyższych rozważań należało zatem uznać, że wprowadzony w stosunku do nieruchomości powoda, na mocy powyższych przepisów, obowiązek dostosowania budynku mieszkalnego do określonych wymogów technicznych mógłby uzasadniać żądanie odszkodowania tytułem zwrotu nakładów na rewitalizację akustyczną. W celu ustalenia zasadności poniesienia tych kosztów Sąd dopuścił dowody z opinii biegłego akustyka oraz z opinii biegłego rzeczoznawcę budowlanego.

W ocenie Sądu należało uznać, że w budynku położonym przy ul. (...) w W. został zapewniony odpowiedni klimat akustyczny. Trudno jednak kwestionować iż ze względu na bliską lokalizację lotniska na nieruchomości należącej do powoda może dochodzić do czasowego przekroczenia norm hałasu. Powód wskazywał iż jest to szczególnie odczuwalne w przypadku przebywania na zewnątrz budynku, a także wewnątrz, przy otwartych oknach, przede wszystkim w okresie wiosennym i letnim. Należy wskazać, że właściwy klimat akustyczny w budynku jest zapewniony przy szczelnie zamkniętych oknach. W związku z tym, mając na uwadze wnioski opinii biegłych, na nieruchomości stanowiącej własność powoda należy przeprowadzić dodatkowe prace budowlane, w celu zapewnienia właściwej jakości powietrza wewnątrz budynku przez cały rok (również w miesiącach wiosennych i letnich) bez konieczności otwierania i rozszczelniania okien. Biegły z zakresu akustyki wskazał, że aby to uzyskać, należy wprowadzić lub zmodyfikować system wentylacji i klimatyzacji umożliwiający wymianę powietrza przy zamkniętych oknach i niepowodujący obniżenia izolacyjności akustycznej ścian.

Sąd przy ustalaniu wysokości kwoty należnej powodowi z tytułu rewitalizacji akustycznej budynku miał na względzie zakres prac oraz ich koszt, wskazane w opinii biegłego sądowego A. K.. Należą do nich: rozbiórka stolarki istniejącej wraz z wywiezieniem – 505,47 zł, okna z PCV o pow. do 2,0 m² - 3.599,75 zł, okna z PCV o pow. powyżej 2,0 m² - 7.847,70 zł, okno połaciowe drewniane – 1.120,86 zł, drzwi balkonowe/na taras z PCV – 5.634,80 zł, nawiewniki w ramach okiennych – 1.900,00 zł. Łącznie zakres prac wyniósłby 22.257,27 zł (wraz z 8% podatkiem VAT) i taką też kwotę zasądził od pozwanego na rzecz powoda tytułem rewitalizacji akustycznej budynku.

W ocenie Sądu uwzględnienia roszczenia w zakresie żądanej kwoty 50.000 zł byłoby niezgodne z zasadą odpowiedzialności odszkodowawczej, wyznaczonej przez adekwatny związek przyczynowy pomiędzy zdarzeniem wywołującym szkodę a powstałą szkodą. Należy zgodzić się ze stroną pozwaną, że prowadziłoby to nie do naprawienia szkody, a do wzbogacenia powoda w zakresie przewyższającym wysokość szkody.

W świetle powyższego stwierdzić należało, że zgłoszone przez powoda roszczenie w zakresie kosztów rewitalizacji budynku częściowo zasługiwało na uwzględnienie, w związku z czym Sąd orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku.

Rozstrzygnięcie w kwestii odsetek Sąd oparł o art. 481 § 1 k.c., zgodnie z którym, jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Sąd zasądził odsetki zgodnie z żądaniem powoda, tj. od dnia wniesienia pozwu w niniejszej sprawie.

O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie III sentencji wyroku, na podstawie art. 100 k.p.c., mając na uwadze, że powództwo zostało uwzględnione jedynie w części, i obciążył nimi powoda w 85 %, zaś pozwanego w 15 %, pozostawiając szczegółowe rozliczenie tych kosztów referendarzowi sądowemu.

Przewodniczący:	SSO Agnieszka Bedyńska-Abramczyk
Protokolant:	stażysta Bartłomiej Sobczak

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE