Powód (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w B. domagał się zasądzenia od pozwanego D. P. kwoty 18.103,05 zł z ustawowymi odsetkami od kwot:

-

498,27 zł od dnia 11 maja 2012 r. do dnia zapłaty,

-

1.762,14 zł od dnia 11 czerwca 2012 r. do dnia zapłaty,

-

1.762,14 zł od dnia 11 lipca 2012 r. do dnia zapłaty,

-

2.816,10 zł od dnia 29 września 2012 r. do dnia zapłaty,

-

11.264,40 zł od dnia 29 września 2012 r. do dnia zapłaty,

a ponadto zasądzenia kosztów procesu. W uzasadnieniu pozwu podniesiono, że na podstawie umowy najmu lokalu użytkowego pozwany zobowiązany jest uiścić powodowi (wynajmującemu) zaległy czynsz najmu oraz opłaty z nim związane, a ponadto przewidziane w umowie odszkodowanie za każdy rozpoczęty miesiąc bezumownego zajmowania lokalu, jak również za niedotrzymanie warunków tej umowy – w wysokości połowy czynszu najmu lokalu za okres od dnia opuszczenia lokalu do dnia w którym pozwany zajmowałby lokal.

W pismach złożonych w dniach 20 grudnia 2012 r. i 5 marca 2013 r. powód sprecyzował, iż gdy chodzi o kwoty 2.816,10 zł oraz 11.264,40 zł domaga się zasądzenia odsetek od dnia 6 października 2012 r.

Z uwagi na to, że pozwany nie stawił się na posiedzenie wyznaczone na rozprawę Sąd Rejonowy w Bydgoszczy wyrokiem zaocznym wydanym w dniu 2 kwietnia 2013 r. zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 6.838,65 zł z ustawowymi odsetkami od kwot:

-

498,27 zł od dnia 11 maja 2012 r. do dnia zapłaty,

-

1.762,14 zł od dnia 11 czerwca 2012 r. do dnia zapłaty,

-

1.762,14 zł od dnia 11 lipca 2012 r. do dnia zapłaty,

-

2.816,10 zł od dnia 29 września 2012 r. do dnia zapłaty,

oddalił powództwo w pozostałej części, orzekł o kosztach procesu, nadał ponadto wyrokowi rygor natychmiastowej wykonalności w części zasądzającej.

Sąd pierwszej instancji przyjmując na podstawie przepisu art. 339 § 2 k.p.c. za prawdziwe twierdzenia powoda ustalił, że w dniu 8 grudnia 2010 r. strony zawarły umowę najmu lokalu użytkowego położonego w B. przy ul. (...) dla którego Sąd Rejonowy w Bydgoszczy prowadzi księgę wieczystą KW nr (...). Na podstawie tej umowy powód wydał pozwanemu lokal, a pozwany zobowiązał się płacić czynsz najmu w wysokości 1.350 zł netto wraz z podatkiem od towarów i usług oraz opłaty za media na podstawie faktur wystawianych przez powoda. W § 25 tej umowy strony ustaliły, iż jeżeli do dnia wygaśnięcia umowy pozwany nie opuści lokalu, będzie on zobowiązany zapłacić powodowi odszkodowanie w wysokości podwójnego czynszu z ostatniego miesiąca obowiązywania umowy za każdy rozpoczęty miesiąc bezumownego korzystania. Strony ustaliły także, iż powód może rozwiązać umowę bez wypowiedzenia, jeżeli pozwany (najemca) pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu oraz innych świadczeń za co najmniej dwa pełne okresy płatności. W § 48 w/w umowy zastrzeżono także prawo powoda do odszkodowania od pozwanego za niedotrzymanie warunków umowy w wysokości obejmującej połowę czynszu za okres od dnia opuszczenia lokalu do dnia w którym najemca zajmowałby lokal, gdyby wypełniał warunki tej umowy.

Sąd Rejonowy ustalił ponadto, że w okresie od dnia 2 maja 2012 r. do dnia 2 lipca 2012 r. powód wystawił pozwanemu trzy faktury tytułem czynszu najmu oraz kosztów wywozu odpadów – każdą na kwotę 1.762,14 zł, w terminami płatności do dnia 10 każdego kolejnego miesiąca (począwszy od maja 2012 r.). Ponieważ pozwany nie spełnił wymienionych świadczeń, powód oświadczył w dniu 13 lipca 2012 r. o rozwiązaniu umowy najmu bez wypowiedzenia, wzywając pozwanego do wydania lokalu w terminie 7 dni od dnia otrzymania tego oświadczenia. Sąd Rejonowy ustalił także, że w dniu 24 sierpnia 2012 r. powód objął lokal, opuszczony już przez pozwanego, a ponadto, że wystąpił on z żądaniem zapłaty „odszkodowania z § 25 i z § 48 umowy” w wysokości 2.816,10 zł i 11.264,40 zł. Powód przekazał ponadto pozwanemu oświadczenie o zaliczeniu uiszczonej przez pozwanego kaucji w kwocie 1.647,00 zł na poczet zaległego zadłużenia z tytułu czynszu oraz kosztów wywozu odpadów, jak również not odsetkowych.

Sąd pierwszej instancji zwrócił uwagę, że także w przypadku wydania wyroku zaocznego jego obowiązkiem było rozważenie, czy żądanie pozwu jest zasadne w świetle norm prawa materialnego. Biorąc zaś pod uwagę treść art. 659 § 1 k.c. obowiązkiem najemcy (pozwanego) było płacenie czynszu najmu za maj, czerwiec i lipiec 2012 r., a opóźnienie się ze spełnieniem tego świadczenia pieniężnego uzasadnia żądanie zasądzenia odsetek za czas opóźnienia, chociażby wierzyciel nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności (art. 481 § 1 k.c.). Niezwrócenie natomiast przedmiotu najmu przez pozwanego po rozwiązaniu umowy w wyniku jej wypowiedzenia – aż do dnia 24 sierpnia 2012 r. – naruszało przepis art. 675 § 1 k.c. i stanowiło nienależyte wykonanie umowy, pozwany zaś stał się posiadaczem rzeczy w złej wierze, co uzasadnia jego odpowiedzialności odszkodowawczą z tytułu bezumownego korzystania z lokalu (art. 224 i art. 225 k.c.). Sąd Rejonowy zwrócił w tym zakresie uwagę na to, że wysokość takiego wynagrodzenia strony mogły przewidziały w § 25 umowy najmu, co uzasadnia zasądzenie z tego tytułu kwoty 2.816,10 zł.

Odmiennie ocenił natomiast Sąd pierwszej instancji zasadność żądania dotyczącego odszkodowania w kwocie 11.264,40 zł. Zgodnie z treścią § 48 umowy najmu pozwany zobowiązał się do zapłaty określonej z góry kwoty za „niedotrzymanie warunków umowy”, z pozwu zaś wynikało, że niedotrzymanie to polegało na tym, iż pozwany nie regulował czynszu, co skutkowało rozwiązaniem terminowej umowy i utratą czynszu, który w przeciwnym przypadku pozwany uiszczałby przez 16 miesięcy. W ocenie Sądu Rejonowego należność z tego tytułu – wyliczona jako iloczyn połowy miesięcznego czynszu (1.408,05 zł x 50%) i 16 miesięcy – bez względu na użytą w umowie nazwę stanowić miało sankcję cywilną za niewykonanie zobowiązania, a więc karę umowną (art. 483, 484 i 485 k.c.). Zgodnie z art. 483 § 1 k.c. kara umowna mogła być jednak zastrzeżona wyłącznie na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. Powyższe postanowienie umowne, w zakresie w jakim łączyło ono obowiązek zapłaty kary umownej z brakiem świadczenia pieniężnego było więc, w ocenie Sądu pierwszej instancji, poczynione contra legem i jako takie – nieważne (art. 58 § 1 k.c.), to zaś uzasadniało oddalenie powództwa w tej części (w punkcie II wyroku zaocznego).

Podstawę rozstrzygnięcia Sądu pierwszej instancji o kosztach procesu stanowił przepis art. 100 k.p.c., zaś nadania wyrokowi rygoru natychmiastowej wykonalności przepisy art. 333 § 1 pkt. 3 k.p.c. .

Apelację od powyższego wyroku wniósł powód zaskarżając go w części oddalającej powództwo oraz w zakresie orzeczenia o kosztach i zarzucając mu naruszenie prawa materialnego :

.

art. 471 k.c. poprzez jego niezastosowanie i oddalenie powództwa w zakresie odszkodowania należnego powodowi na skutek poniesionej przez niego szkody powstałej w wyniku nienależytego wykonania umowy najmu z dnia 8 grudnia 2010 r. przez pozwanego,

.

art. 483, 484 i 485 k.c. poprzez błędne zastosowanie i przyjęcie, iż zastrzeżone w § 48 w/w umowy najmu odszkodowanie za niedotrzymanie jej warunków stanowi karę umowną,

.

art. 65 k.c. w zw. z art. 353 ¹ k.c. poprzez dokonanie wykładni postanowienia umownego zawartego w § 48 w/w umowy najmu w sposób sprzeczny z wolą stron i naruszenie w ten sposób zasady swobodnego kształtowania przez strony umowy stosunku prawnego,

a ponadto naruszenie przepisów postępowania, a mianowicie :

.

art. 233 § 1 k.p.c. polegające na dokonaniu ustaleń sprzecznych z zasadami logiki i doświadczenia życiowego poprzez przyjęcie, że odszkodowanie za niedotrzymanie przez pozwanego warunków umowy – wyliczone w sposób określony w tej umowie – stanowi, bez względu na użytą nazwę, zastrzeżenie sankcji cywilnej za niewykonanie zobowiązania, a więc karę umowną.

Wskazując na powyższe powód wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i zasądzenie na jego rzecz od pozwanego kwoty 11.264,40 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 6 października 2012 r. (po sprostowaniu na rozprawie apelacyjnej w dniu 16 stycznia 2014 r. błędnie wskazanej w apelacji daty 29 września 2012 r.) oraz zasądzenie kosztów procesu za obie instancje według norm przepisanych.

W uzasadnieniu apelacji podniesiono, iż w treści przedmiotowej umowy najmu strony zastrzegły, że w wypadkach w niej wskazanych wynajmujący uprawniony będzie rozwiązać tę umowę bez wypowiedzenia z winy najemcy (§ 47 umowy). W takiej sytuacji na najemcy spoczywał – zgodnie z § 48 umowy – obowiązek zapłaty na rzecz wynajmującego odszkodowania za niedotrzymanie jej warunków. W niniejszej sprawie z winy najemcy – na skutek pozostawania przez niego w zwłoce z zapłatą czynszu i innych świadczeń (za co najmniej dwa pełne okresy płatności) – doszło do przedwczesnego rozwiązania umowy najmu niż strony uprzednio uzgodniły. Z tej przyczyny powód poniósł szkodę w postaci utraconych korzyści, jakie mógłby osiągnąć, gdyby umowa najmu trwała do końca okresu, na jaki została zawarta. W ocenie apelującego winien on mieć możliwość naprawienia takiej szkody zgodnie z art. 471 k.c. w zw. z art. 361 § 2 k.c., za dopuszczalne zaś uznać należy, że strony mogły postanowić, iż w przypadku zaistnienia przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej z tego tytułu jej naprawienie nastąpi poprzez zapłatę połowy rzeczywistej wysokości utraconych korzyści. Poprzez taki zapis umowny strony ustaliły jedynie sposób wyliczenia przedmiotowego odszkodowania.

Pozwany nie ustosunkował się do apelacji powoda.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje :

Apelacja powoda zasługiwała na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności należy jednak wyjaśnić, że z urzędu podlegała sprostowaniu oczywista omyłka Sądu pierwszej instancji w oznaczeniu w zaskarżonym wyroku zaocznym nazwiska pozwanego (art. 350 § 1 i 3 k.p.c.). Nie ulega bowiem wątpliwości, że pozwany nosi nazwisko (...) ( zob. zaświadczenie o dokonaniu zmiany wpisu do ewidencji działalności gospodarczej z dnia 25.11.2010 r. - k. 18 oraz umowa najmu – k. 19 akt), podczas gdy w wyroku tym podano je w brzmieniu (...) ( k. 57 akt).

Nie budzi natomiast żadnych wątpliwości prawidłowość ustaleń faktycznych poczynionych w sprawie przez Sąd Rejonowy. Zgodnie z art. 339 § 2 k.p.c. Sąd ten – wydając wyrok zaoczny – prawidłowo przyjął za prawdziwe twierdzenia powoda o okolicznościach faktycznych przytoczonych w pozwie, a oddalenie powództwa w części dotyczącej należności wymienionej w § 48 umowy było wynikiem oceny, iż powyższe postanowienie umowne – zastrzegające karę umowną dla naprawienia szkody, która wyniknąć miała z niewykonania zobowiązania pieniężnego – sprzeczne jest z przepisem art. 483 § 1 k.c. i jako takie jest ono nieważne (art. 58 § 1 k.c.). Sąd Rejonowy nie odmówił zatem wiarygodności i mocy dowodom przedstawionym w pozwie, przyjął natomiast odmienną niż powód ich ocenę prawną. Z tego powodu nieuzasadniony i wadliwie sformułowany jest zawarty w apelacji zarzut naruszenia przez Sąd pierwszej instancji art. 233 § 1 k.p.c., w istocie rzeczy dotyczy on bowiem uchybień tego Sądu w zakresie przepisów prawa materialnego.

Zwrócić należy uwagę, że w uzasadnieniu uchwały składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 11 kwietnia 2003 r., III CZP 61/03 (OSNC 2004, nr 5, poz. 69) podkreślono, że kategorię zobowiązania niepieniężnego – niewykonania lub nienależytego wykonania którego dotyczyć może kara umowna (art. 483 § 1 k.c.) – należy rozumieć szeroko, a w praktyce kontraktowej obserwuje się zastrzeganie kar umownych także na wypadek skorzystania przez jednego z kontrahentów z uprawnienia kształtującego np. wypowiedzenia umowy lub odstąpienia od niej, przy czym jako przesłankę dochodzenia kary przewiduje się niekiedy wyrządzenie określonej szkody.

Sąd Najwyższy także i później wielokrotnie wypowiadał się za dopuszczalnością zastrzeżenia kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy, m.in. w wyroku z dnia 20 października 2006 r., IV CSK 154/06, OSNC 2007, nr 7 – 8, poz. 117 (dotyczącym możliwości zastrzeżenia kary umownej dla leasingodawcy, także w sytuacji gdy podstawą odstąpienia od umowy było nienależyte wykonanie zobowiązania pieniężnego przez leasingobiorcę), w wyroku z dnia 20 października 2006 r., IV CSK 178/06, OSNC 2007, nr 7 – 8, poz. 118 (w którym zaakcentowano, że zastrzeżenie takie – stanowiące sui generis karę umowną – znajduje oparcie w zasadzie swobodnego kształtowania stosunku prawnego, służąc zabezpieczeniu interesu jednej ze stron poprzez zryczłtowanie utraty zysku, jaki mogłaby ona osiągnąć gdyby umowa zawarta na czas oznaczony nie została wcześniej rozwiązana), w wyroku z dnia 7 lutego 2007 r., III CSK 288/06, LEX nr 274191 (wskazującym, że nieważne byłoby zastrzeżenie kary umownej jedynie w przypadku gdyby wyłączną przyczyną odstąpienia od umowy było niewykonanie zobowiązania pieniężnego), w wyroku z dnia 17 grudnia 2008 r., I CSK 240/08, LEX nr 484667 (gdzie podkreślono, że skutkiem odstąpienia od umowy może być spełnienie zobowiązania o charakterze niepieniężnym np. zwrot przedmiotu umowy, zaś w takim przypadku zastrzeżenie kary umownej nie dotyczy już w istocie rzeczy obowiązków stron wynikających z umowy, lecz ma zabezpieczać interes strony, która może doznać uszczerbku w przypadku przedwczesnego rozwiązania umowy), a ostatnio także w wyroku z dnia 25 marca 2011 r., IV CSK 401/10, LEX nr 1108517 (w którym za dopuszczalne uznano zastrzeżenie kary umownej w przypadku odstąpienia od umowy dostawy w razie opóźnienia się przez odbiorcę z zapłatą należności za dostarczone rzeczy).

W świetle przytoczonych orzeczeń zastrzeżenie kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy nie narusza regulacji art. 483 § 1 k.c. W takim przypadku bowiem – na skutek rozwiązania stosunku umownego pomiędzy stronami – nie może być już mowy o spełnianiu świadczeń właściwych dla danego rodzaju umowy (a w konsekwencji także niewykonaniu czy też nienależytym ich wykonaniu), a zastrzeżenie takie odrywa się od pierwotnych zobowiązań stron. W następstwie bowiem odstąpienia od umowy stronę obowiązaną wcześniej do świadczeń o charakterze pieniężnym z tytułu korzystania z rzeczy, obciąża zwykle obowiązek jej zwrotu, mający charakter niepieniężny. W uzasadnieniu cytowanego wyżej wyroku z dnia 20 października 2006 r. (IV CSK 178/06) Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że tak ukształtowana sui generis kara umowna zastrzeżona na wypadek wypowiedzenia umowy, może być elementem każdej umowy okresowej (np. umowy kontraktacji, najmu i dzierżawy, użyczenia, czy też rachunku bankowego), której rozwiązanie w drodze wypowiedzenia skutkuje powstaniem szkody lub tylko stawia stronę dotkniętą wypowiedzeniem w innej, niekorzystnej sytuacji. Celem takiego zastrzeżenia – jak to podkreślił Sąd Najwyższy także w uzasadnieniu wyroku z dnia 17 grudnia 2008 r. (I CSK 240/08) – jest zabezpieczenie interesów takiej strony poprzez „zryczałtowanie utraty zysku” jaki mogłaby ona osiągnąć gdyby umowa została zrealizowana.

W ocenie Sądu Okręgowego dokładnie takie rozwiązanie zastosowano w § 48 umowy najmu zawartej pomiędzy stronami, według którego w przypadku przedwczesnego rozwiązania umowy (w trybie jej § 47) pozwanego (poprzednio najemcę) obciążała zapłata kwoty pieniężnej odpowiadającej „ połowie czynszu (…) za okres od dnia opuszczenia lokalu do dnia, w którym Najemca zajmowałby lokal, gdyby wypełniał warunki określone w niniejszej umowie”. Zastrzeżenie takie – dopuszczalne w ramach art. 353 ¹ k.c. – nastąpiło zatem na wypadek odstąpienia od umowy, czyli uprawnienia kształtującego (skutkującego powstaniem obowiązków również o charakterze niepieniężnym), nie zaś na wypadek niezapłacenia lub opóźnienia w uiszczeniu czynszu (świadczenia pieniężnego), gdyż po rozwiązaniu stosunku najmu pozwany nie był już obowiązany do zapłaty czynszu.

Na marginesie jedynie zauważyć należy, że uwadze Sądu Rejonowego uszło to, że strony w § 47 umowy najmu przyznały wynajmującemu prawo rozwiązania umowy najmu bez wypowiedzenia nie tylko w przypadku gdy najemca pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności, lecz także i takiej sytuacji gdy wykorzystuje on lokal w sposób sprzeczny z umową, bez zgody wynajmującego oddaje lokal osobom trzecim, użytkuje lokal w sposób uciążliwy dla otoczenia, a nadto gdy nie utrzymuje go we właściwym stanie sanitarnym i technicznym ( zob. k. 22 akt). W świetle powyższego niewykonanie zobowiązań z tytułu czynszu (pieniężnych) nie było wyłączną przyczyną, która uprawniała wynajmującego do rozwiązania umowy najmu i do dochodzenia przedmiotowej należności.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Okręgowy uznał apelację powoda za uzasadnioną, co uzasadniało zmianę zaskarżonego wyroku zaocznego na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. zgodnie z żądaniem powoda. Na nowo również – zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania z art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. – orzeczono o kosztach procesu. Wyjaśnić w tym zakresie trzeba, że na należne powodowi koszty za pierwszą instancję złożyły się : opłata uiszczona od pozwu (903 zł), wynagrodzenie radcy prawnego (2.400 zł) obliczone stosownie do § 6 pkt 5 rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2013 r., poz. 490) oraz opłata skarbowa od odpisu pełnomocnictwa (17 zł).

O kosztach postępowania odwoławczego Sąd Okręgowy orzekł także stosując zasadę odpowiedzialności za wynik postępowania, przy zastosowaniu § 6 pkt 5 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 1 w/w rozporządznia Ministra Sprawiedliwości (koszty powoda za tą instancję wyniosły łącznie kwotę 564 zł tytułem opłaty od apelacji oraz kwotę 1200 zł tytułem kosztów zastępstwa).