WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 października 2018 roku

Sąd Rejonowy w Mrągowie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSR Krzysztof Połomski
Protokolant:	p.o. sekretarz sądowy Milena Ziętak

po rozpoznaniu w dniu 10 października 2018 roku w Mrągowie

na rozprawie

sprawy z powództwa F. Z.

przeciwko Skarbowi Państwa – Krajowemu Ośrodkowi (...)
z siedzibą w W.

o ustalenie

I.  ustala, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości stanowiącej działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi (...) o łącznej powierzchni 31,44 ha, położonej
w obrębie S., gmina M., dla której Sąd Rejonowy w Mrągowie
IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą oznaczoną numerem (...), dokonana w dniu 20 grudnia 2016 roku przez Starostę (...) jest uzasadniona do wysokości 14.305 zł (czternaście tysięcy trzysta pięć złotych),

II.  w pozostałym zakresie powództwo oddala,

III.  zasądza od powoda F. Z. na rzecz pozwanego Skarbu Państwa – Krajowego Ośrodka (...) z siedzibą w W. kwotę 3.600 zł (trzy tysiące sześćset złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu,

IV.  nakazuje ściągnięcie od powoda F. Z. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Mrągowie kwoty 2.561,71 zł (dwa tysiące pięćset sześćdziesiąt jeden złotych i siedemdziesiąt jeden groszy) tytułem nieuiszczonych kosztów postępowania.

ZARZĄDZENIE

1.  odnotować,

2.  za 21 dni, z wnioskiem o uzasadnienie lub apelacją.

M., dnia 10 października 2018r.

Sygn. akt I C 608/17

UZASADNIENIE

Powód F. Z. wystąpił przeciwko Krajowemu Ośrodkowi (...)
z siedzibą w W. z powództwem o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działki gruntu nr (...)
i 131/2 o powierzchni 31,44 ha położonej w obrębie S., jest nieuzasadniona.

W uzasadnieniu podniósł, iż wycena przedmiotowej nieruchomości dokonana przez organ administracyjny była nieprawidłowa, bowiem wartość nieruchomości została ustalona
z naruszeniem obowiązujących przepisów. Zarzucił, że operat szacunkowy zawiera szereg uchybień skutkujących zawyżeniem wartości nieruchomości, a w konsekwencji zawyżeniem opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości.

W odpowiedzi na pozew pozwany Krajowy Ośrodek (...)
z siedzibą w W. wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazał, że określenie wartości nieruchomości nastąpiło w oparciu
o operat szacunkowy, który w ocenie pozwanego jest w pełni miarodajny dla oceny tej wartości. Podkreślił, że doszło do wzrostu wartości nieruchomości, co skutkowało aktualizacją opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości.

Sąd ustalił, co następuje:

F. Z. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w obrębie S., gmina M., stanowiącej działkę gruntu o numerach ewidencyjnych (...)
o powierzchni 31,44 ha, dla której Sąd Rejonowy w Mrągowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...). Właścicielem tej nieruchomości jest Skarb Państwa – Krajowy Ośrodek (...).

(bezsporne, a nadto dowód: wydruk KW (...) – k. 52-55)

W dniu 20 grudnia 2016 roku Agencja Nieruchomości Rolnych (obecnie: Krajowy Ośrodek (...) z siedzibą w W.) wypowiedział dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w/w nieruchomości ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2016 roku. Nowa wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości została ustalona na kwotę 14.400 złotych, tj. 1 % wartości gruntu. Decyzja
ta została oparta o operat szacunkowy autorstwa rzeczoznawcy majątkowego D. K., wedle którego wartość rynkowa prawa własności nieruchomości wynosi 1.440.000 złotych.

(dowód: pismo z dn. 20.12.2016r. o wypowiedzeniu wysokości opłaty rocznej – k. 19, operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego D. K. – k. 20-29)

F. Z. wystąpił w dniu 9 stycznia 2017 roku z wnioskiem do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona. W dniu 28 września 2017 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze
w O. oddaliło ten wniosek.

(dowód: wniosek z dn. 09.01.2017r. – k. 15-16, orzeczenie SKO w O. z dn. 28.09.2017r. sygn. SKO-720- (...) – k. 11-12)

Aktualna wartość prawa własności nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działki gruntu nr (...) o powierzchni 31,44 ha położonej w obrębie S., gmina M., wynosi 1.430.500 złotych.

(dowód: opinia biegłego sądowego W. F. – k. 87-120)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo było zasadne jedynie w niewielkiej części i wyłącznie w tym zakresie podlegało uwzględnieniu.

Na wstępie podkreślenia wymaga fakt, iż sprzeciw F. Z. od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. został zakwalifikowany jako pozew
o ustalenie w trybie art. 189 kpc (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia
5 kwietnia 2000 roku sygn. akt I ACa 1360/99, publ. OSA 2001/2/9).

Stosownie bowiem do treści art. 80 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami złożenie sprzeciwu od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego skutkuje przekazaniem akt sprawy do sądu powszechnego wraz z wnioskiem o ustalenie,
że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona lub jest uzasadniona w innej wysokości. Pierwotny wniosek zastępuje pozew. Zgodnie z jednolitym stanowiskiem judykatury i doktryny prawniczej sprzeciw taki wyraża wolę strony, by sprawa została rozpatrzona przez sąd powszechny, przy czym sąd ten w żaden sposób nie odnosi się do orzeczenia kolegium ani też nie jest nim związany. Sąd powszechny nie sprawuje bowiem funkcji kontrolnej lub nadzorczej nad SKO, lecz od początku (od nowa) samodzielnie rozstrzyga spór o zasadność dokonanej aktualizacji opłaty rocznej ( vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia
12 stycznia 2005 roku sygn. akt I CK 59/04, publ. Biul. Sądu Najwyższego 2005/4/15; tak także: E. K. w: Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami ).

W związku z powyższym w niniejszym postępowaniu znalazły zastosowanie ogólne reguły procesowe prowadzenia postępowania dowodowego obowiązujące w procesie cywilnym z zastrzeżeniami, o których mowa poniżej.

Stosownie do treści art. 78 ust. 3 zd. drugie ustawy o gospodarce nieruchomościami, ciężar dowodu istnienia przesłanek do aktualizacji opłaty spoczywa na właściwym organie. Sformułowanie to w sposób oczywisty należy odnosić – w drodze wykładni funkcjonalnej tegoż przepisu – do właściciela nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, mimo jurydycznej nieścisłości jego brzmienia ( verba legis: "właściwy organ"). Jest to przepis
o charakterze materialno-prawnym, który – w sensie czasowym – określa ciężar rozkładu dowodu w całym postępowaniu "aktualizacyjnym", obejmującym fazę postępowania administracyjnego i fazę sądowego postępowania rozpoznawczego. Nie ma przy tym znaczenia to, że właściciel nieruchomości pozostaje zawsze stroną pozwaną w postępowaniu sądowym po wniesieniu sprzeciwu przez właściwy organ lub użytkownika wieczystego
od orzeczenia kolegium (art. 80 ust. 1 u.g.n.). R. legis takiego rozwiązania prawnego podyktowana została potrzebą ułatwienia sytuacji dowodowej (a tym samym – procesowej) użytkownika wieczystego w postępowaniu sądowym (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2009 roku sygn. akt I CSK 45/09, publ. (...)). Powyższy pogląd Sądu Najwyższego należy uznać już za utrwalony, czego wyraz stanowi m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2011 roku, gdzie w sprawie o sygn. akt IV CSK 427/10 także opowiedziano się za stosowaniem zasady z art. 78 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w postępowaniu rozpoznawczym przed sądem powszechnym dotyczącym sprzeciwu od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego.

Wystąpienie przesłanek aktualizacji opłaty rocznej może być oczywiście wykazywane przez właściciela nieruchomości tudzież przez użytkownika wieczystego nieruchomości przy pomocy wszystkich dostępnych środków dowodowych dopuszczonych w postępowaniu rozpoznawczym. Skoro zatem strona powodowa przedstawiła szereg zarzutów merytorycznych do operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie jednej ze stron postępowania (tj. pozwanego Skarbu Państwa – Krajowego Ośrodka (...)
z siedzibą w W.), to przyjąć należy, że ustalenie wartości spornego gruntu, a tym samym stosowna weryfikacja operatu szacunkowego, mogła nastąpić na podstawie odpowiedniej opinii biegłego sądowego.

Wobec powyższego postanowieniem z dnia 10 kwietnia 2018 roku Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego W. F. na okoliczność ustalenia aktualnej wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi (...), położonej w obrębie S., gmina M., dla której Sąd Rejonowy w Mrągowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą oznaczoną numerem (...) – na dzień 31 grudnia 2016 roku.

Biegły sądowy sporządził opinię, w której określił wartość w/w nieruchomości
na kwotę 1.430.500 złotych. Żadna ze stron nie zgłaszała żadnych uwag i zastrzeżeń
do opinii, co pozwala na przyjęcie stanowiska, iż zgadzały się na wnioski wypływające z tej opinii. W ocenie Sądu zaś opinia biegłego W. F. jest jasna, spójna i logiczna, a wnioski z niej wypływające pozwalają na oparcie na niej ustaleń wpływających bezpośrednio na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy.

Skoro bowiem wartość nieruchomości stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego wynosi aktualnie 1.430.500 złotych, to opłata za korzystanie przez powoda
z tego prawa winna wynosić 14.305 złotych, tj. 1 % wartości nieruchomości. W realiach sprawy przyjąć należy, iż wystąpiły przesłanki do aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości maksymalnie do wskazanej wysokości 14.305 złotych. Podwyższenie wysokości opłaty rocznej ponad tę kwotę było zaś nieuzasadnione, bowiem nie znajdowało odzwierciedlenia w rzeczywistej wartości nieruchomości.

Mając zatem na uwadze powyższe względy – w oparciu o art. 189 kpc w zw.
z art. 80 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami – Sąd orzekł jak w punktach I i II wyroku.

O kosztach procesu orzeczono stosownie do treści art. 100 zd. drugie kpc, mając
na uwadze uwzględnienie żądania pozwu jedynie w niewielkiej części (pkt III wyroku).

W konsekwencji przyjętej reguły orzeczenia o kosztach procesu punkcie IV wyroku – na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych
w sprawach cywilnych ( tekst jednolity: Dz. U. z 2018r. poz. 300) – na powoda nałożono obowiązek uiszczenia kwoty 2.561,71 złotych tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych. Była to należność związana z wynagrodzeniem biegłego sądowego, który sporządzał opinię na potrzeby niniejszego procesu.

/-/ SSR Krzysztof Połomski