UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 18 listopada 2009 roku skierowanym przeciwko pozwanemu określonemu jako Zarząd i Administracja (...) S.C. w L. powódka J. O. na podstawie art. 189 k.p.c. oraz art. 8 a ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wniosła o ustalenie, że podwyżka czynszu najmu lokalu numer (...) przy ul. (...) w L. dokonana przez pozwanego, to jest pełnomocnika właściciela budynku, jest niezasadna.

Na rozprawie dnia 14 stycznia 2010 roku powódka popierała powództwo i wskazała, że w pozwie błędnie wskazano stronę pozwaną, ponieważ wcześniej nie znała adresu właściciela i wniosła o wezwanie w charakterze pozwanej M. H.. Postanowieniem z dnia 14 stycznia 2010 roku Sąd wezwał do udziału w postępowaniu w charakterze pozwanego M. H..

Na rozprawie dnia 16 listopada 2011 roku powódka pozwanego oznaczonego dotychczas jako Zarząd i Administracja (...) S.C. w L. oznaczyła jako S. D. i A. B. (2)

Wyrokiem z dnia 29 kwietnia 2013 roku Sąd Rejonowy Lublin - Zachód w Lublinie

I. oddalił powództwo;

II. zasądził od powódki J. O. na rzecz pozwanej M. H. kwotę 600 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

III. stwierdził, że wyrok wobec pozwanego A. B. (2) jest zaoczny.

Podstawę tego rozstrzygnięcia stanowiły następujące ustalenia Sądu Rejonowego:

W dniu 28 sierpnia 1986 roku powódka J. O. zawarła umowę najmu lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w L. przy ulicy (...).

W dniu 28 sierpnia 2009 roku właścicielem nieruchomości przy ulicy (...) w L. stała się pozwana M. M.. W dniu l września 2009 roku M. H. zawarła ze S. D. i A. B. (2) wspólnikami spółki cywilnej Zarząd i Administracja (...) - (...) S.C. w L. umowę o zarząd nieruchomością położoną w L. przy ulicy (...), zabudowanej dwoma budynkami mieszkalnymi.

Pismem z dnia 28 września 2009 roku zarządca nieruchomości przy ulicy (...) działając w imieniu współwłaścicielki wypowiedział powódce J. O. dotychczasową stawkę czynszu z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia na podstawie art. 8 a ust. l, 2, 3. 4 i 4a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Pismem z dnia 5 listopada 2009 roku w odpowiedzi na pismo powódki z dnia 28 października 2009 roku w sprawie podwyżki czynszu, zarządca nieruchomości przy ulicy (...) wyjaśnił, że zgodnie z zaleceniami pięcioletniego przeglądu ogólnobudowlanego z września 2009 roku w trybie pilnym musi być wykonany remont wskazanych części budynku, których szacunkowy koszt wynosi 117000 złotych.

Powódka uznając podwyżkę czynszu za niezasadną wniosła pozew w sprawie niniejszej. Z pozwami na podstawie art. 8 a ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego występowali także inni najemcy lokali mieszkalnych położonych w budynkach przy ulicy (...) w L.. M. W. wniosła taki pozew w dniu 11 marca 2010 roku w sprawie II C 191/10 przeciwko M. H.. O tym, że M. H. jest właścicielem dowiedziała się od Z. O. -męża powódki. Z pozwem z dnia 3 grudnia 2010 roku przeciwko M. H. w sprawie I C 965/10 wystąpiła także G. G., która o osobie właściciela dowiedziała się od sąsiadów przed październikiem 2010 roku. Natomiast S. K. (1) w pozwie z dnia 17 listopada 2009 roku w sprawie I C 878/09 jako pozwanego wskazał Zarząd i Administrację (...) S.C. w L.. Wezwany do określenia strony pozwanej jako podmiotu posiadającego zdolność sądową, w odpowiedzi pismem z dnia 3 grudnia 2009 roku wniósł o przedłużenie terminu do wykonania zobowiązania informując, że zwrócił się do zarządu administracji o podanie nazwiska właściciela i obecnie oczekuje na informacje. Kolejnym pismem z dnia 9 grudnia 2009 roku w sprawie I C 878/09 S. K. (1) podał, że właścicielem nieruchomości jest M. H.. Informację o osobie właściciela - M. H. - S. K. przekazał kilka dni po jej uzyskaniu Z. O.. Natomiast Z. O. zaraz po tej rozmowie powiedział o niej swojej żonie powódce J. O..

Powyższych ustaleń Sąd dokonał w oparciu o wskazane w uzasadnieniu dowody.

Sąd Rejonowy uznał, że powództwo podlega oddaleniu, gdyż zostało wniesione z naruszeniem terminu z art. 8a ust. 5 ustawy z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (dalej jako ustawa o ochronie praw lokatorów).

W sprawie niniejszej wypowiedzenie powódce wysokości czynszu najmu lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w L. przy ulicy (...) nastąpiło pismem z dnia 28 września 2009 roku. W tych okolicznościach powódce kwestionującej zasadność podwyżki wysokości czynszu najmu przysługiwało prawo wniesienia pozwu o ustalenie niezasadności takiej podwyżki, co też uczyniła wnosząc pozew w sprawie niniejszej w dniu 18 listopada 2009 roku. Zgodnie z przepisem art. 8 a ust. 5 cyt. ustawy pozew o ustalenie niezasadności takiej podwyżki może zostać wniesiony w ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia. Postępowanie dowodowe nie wykazało daty pewnej doręczenia powódce pisma z dnia 28 września 2009 roku o wypowiedzeniu wysokości czynszu, jednakże sam fakt doręczenia tego pisma powódce nie pozostawał sporny. Na podstawie pisma zarządcy z dnia 5 listopada 2009 roku, w którym wskazuje przyczyny podwyżki, w odpowiedzi na pismo powódki z dnia 28 października 2009 roku w sprawie podwyżki, Sad Rejonowy przyjął, iż powódka otrzymała pismo z dnia 28 września 2009 roku najpóźniej w dniu 28 października 2009 roku. Stąd termin dwóch miesięcy liczony od dnia wypowiedzenia wysokości czynszu upływał z dniem 28 grudnia 2009 roku.

Powódka wniosła pozew w dniu 18 listopada 2009 roku, czyli przed dniem 28 grudnia 2009 roku. Jednakże pozew złożony w tej dacie został skierowany przeciwko pozwanemu określonemu jako Zarząd i Administracja (...) S.C. w L., który pomijając kwestię braku zdolności sądowej tego podmiotu, nie był właścicielem w rozumieniu art. 2 ust. l pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. W tym okresie, począwszy od umowy sprzedaży z dnia 28 sierpnia 2009 roku, właścicielem nieruchomości przy ulicy (...) w L. pozostawała M. H. i to ona jako strona stosunku prawnego - najmu - istniejącego między stronami posiada legitymację bierną w niniejszym postępowaniu. Wezwanie do udziału w postępowaniu w charakterze pozwanej M. H. nastąpiło postanowieniem z dnia 14 stycznia 2010 roku, a zatem już po upływie dwumiesięcznego terminu na wniesienie pozwu o ustalenie niezasadności podwyżki czynszu.

Wobec podnoszonych twierdzeń powódki o braku możliwości wskazania w niniejszym postępowaniu w przewidzianym terminie osoby właściciela jako pozwanego, na skutek utrudnień stawianych w tym zakresie przez zarządcę nieruchomości Sąd Rejonowy poddał ocenie także ten zarzut, którego uznanie mogłoby ewentualnie prowadzić do nieuwzględnienia upływu terminu w szczególnych okolicznościach, na podstawie art. 5 k.c. Zgodnie bowiem z unormowaniem wskazanego przepisu nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.

Sąd Rejonowy ustalił, że z dniem 28 sierpnia 2009 roku nastąpiła zmiana właściciela nieruchomości przy ulicy (...) w L., którym stała się wówczas pozwana M. H.. Informacja o zmianie właściciela nie została formalnie przekazana lokatorom mieszkań w tej nieruchomości. Również w piśmie z dnia 28 września 2009 roku wypowiadającego wysokość czynszu zarządca wskazał, że działa w imieniu współwłaścicielki nieruchomości, nie podając jednakże jej nazwiska. W kolejnym piśmie z dnia 5 listopada 2009 roku także nie pojawiają się żadne informacje, które mogłyby wskazywać na osobę właściciela. Wnosząc pozew w dniu 18 listopada 2009 roku powódka nie wiedziała, że M. H. jest właścicielem nieruchomości przy ulicy (...) w L.. Natomiast wiedzę taka powódka posiadła na początku grudnia 2009 roku od swojego męża Z. O., który podjął ja od S. K. (1). W tych okolicznościach skoro na początku grudnia 2009 roku, a zatem przed upływem dwumiesięcznego terminu z art. 8 a ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, powódka znała właściciela nieruchomości i była świadoma, że przeciwko tej osobie winien być skierowany pozew, to okoliczności utrudniania przez zarządcę powódce, jej mężowi ustalenia właściciela nie mają istotnego znaczenia. Z tych też względów brak było w ocenie Sądu Rejonowego podstaw dla nieuwzględnienia upływu terminu z art. 8 a ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Termin wskazany w art. 8 a ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów jest terminem prawa materialnego, stąd jego przekroczenie skutkuje oddaleniem powództwa wobec pozwanej M. H..

Natomiast odnośnie pozwanych S. D. i A. B. (2), to Sąd Rejonowy wskazał, że nie są oni legitymowani biernie w postępowaniu w przedmiocie ustalenia niezasadności podwyżki czynszu najmu, nie są bowiem stroną stosunku najmu, którego dotyczy roszczenie powódki.

Jako podstawę rozstrzygnięcia o kosztach Sąd Rejonowy wskazał art. 98 § l k.p.c.

Apelację od tego wyroku wniosła powódka J. O., która na rozprawie apelacyjnej (poprzez swojego pełnomocnika) wskazała, że zakresem zaskarżenia objęte jest jedynie rozstrzygnięcie co do M. H. (k.287).

Powódka zarzuciła:

I. błąd w ustaleniach faktycznych, przyjętych za podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia polegający na przyjęciu, iż wniesienie pozwu przeciwko właścicielce nieruchomości nastąpiło dopiero w dniu 14.01.2010 r. a więc po upływie dwumiesięcznego terminu, o którym mowa w art. 8 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, podczas gdy nie ulega wątpliwości, iż z treści żądania zawartego w pkt 1) pozwu wniesionego w dniu 18.11.2009 r., wynika iż skierowane zostało ono przeciwko właścicielowi nieruchomości działającemu przez swojego pełnomocnika tj. zarządcę nieruchomości, zostało ono więc pierwotnie wniesione w terminie, zaś sprecyzowanie osoby właściciela dopiero w dniu 14.01.2010 r., nawet mimo wcześniejszej wiedzy w tym przedmiocie po stronie powódki, nie świadczy o jego późniejszym wniesieniu, zwłaszcza iż powódka nie posiadała w sprawie profesjonalnego pełnomocnika, zaś Sąd nie wezwał strony, wzorem innych postępowań dotyczących identycznego stanu faktycznego i prawnego do wskazania osoby właściciela (zob. sprawa z powództwa S. K. — I C 878/09);

II. naruszenie przepisów prawa procesowego mające wpływ na treść rozstrzygnięcia, a mianowicie art. 233 § l k.p.c. przez całkowicie dowolną i arbitralną, a nie swobodną i uzasadnioną ocenę materiału dowodowego, przejawiającą się w braku wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego w zakresie ustalenia faktycznego terminu wniesienia powództwa przeciwko M. H.;

III. naruszenie przepisów prawa procesowego mające wpływ na treść rozstrzygnięcia, a mianowicie art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art. 233 §1 k.p.c. poprzez brak kompleksowego wskazania oraz wyjaśnienia podstawy prawnej wyroku, które uniemożliwiają kontrolę instancyjną zaskarżonego orzeczenia;

alternatywnie zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła:

IV. błąd w ustaleniach faktycznych, przyjętych za podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia polegający na przyjęciu, iż powódka dowiedziała się o osobie właściciela nieruchomości na początku miesiąca grudnia 2009 r. a więc przed upływem terminu na wniesienie powództwa, podczas gdy zebrany materiał dowodowy nic daje dostatecznych podstaw na dokonanie takiego ustalenia, co skutkowało niezastosowaniem przez Sąd dobrodziejstwa z art. 5 k.c. w sytuacji gdy działania pełnomocnika (zarządcy) pozwanego, w zakresie zatajania przed najemcami osoby właściciela, w sposób oczywisty były sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Powódka wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku w całości poprzez ustalenie, iż dokonane wobec powódki wypowiedzenie czynszu najmu lokalu mieszkaniowego nr (...) przy ul (...) w L. jest niezasadne i zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów postępowania za obie instancji według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja, o ile wnosi o zmianę zaskarżonego wyroku, jest uzasadniona, choć nie ze względu na podniesione w niej zarzuty naruszenia prawa procesowego i błędnych ustaleń faktycznych.

Nie można zgodzić się z zarzutem apelacji jakoby z treści pozwu miało wynikać, że powódka pozywa właścicielkę nieruchomości, nie podmiot wskazany w pozwie jako pozwany – Zarząd i Administracja (...) S.C. Wprawdzie tego rodzaju określenie strony pozwanej wymagało wezwania do uściślenia oznaczenia pozwanego, ale nie w kierunku wskazywanym przez apelująca, a jako podmiotu posiadającego zdolność sądową, czego przewodniczący przy wstępnej analizie pozwu nie uczynił.

W konsekwencji wbrew wywodom apelacji prawidłowo uznał Sad Rejonowy, że pozew przeciwko M. H. został wniesiony w dniu 14 stycznia 2010 roku, kiedy powódka wskazała M. H. jako pozwaną i Sąd Rejonowy wezwał ją do udziału w sprawie (art. 198 § 1 k.p.c.).

Niemniej jednak Sąd Rejonowy błędnie, z naruszeniem art. 5 k.c., uznał, że powoływanie się przez stronę pozwaną na upływ terminu z art. 8a ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów w niniejszym przypadki nie stanowi nadużycia prawa.

W ocenie Sądu Okręgowego w sytuacji, gdy zarządca nieruchomości błędnie poinformował powódkę, że to jego należy pozwać w sprawie o ustalenie niezasadności podwyżki czynszu, jak też odmawiał podania danych właścicielki (na jej życzenie), a strona powodowa po uzyskaniu tych danych bez znacznego opóźnienia przy pierwszej czynności procesowej wniosła o wezwanie właścicielki do udziału w sprawie, to zasady współżycia społecznego przemawiają za nieuwzględnieniem upływu terminu z art. 8a ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów i zastosowania instytucji nadużycia prawa, o jakiej mowa w art. 5 k.c.

Dodatkowo można wskazać, że uznanie przez Sąd Rejonowy, że w połowie grudnia 2009 roku (kiedy powódka już znała dane właścicielki) jeszcze biegł termin na wniesienie powództwa przeciwko M. H. wynikało jedynie z pewnej fikcji przyjętej przez Sąd Rejonowy, że doręczenie pisma z dnia 28 września 2009 roku nastąpiło najpóźniej w dniu 28 października 2009 roku, nie przy uwzględnieniu rzeczywistej daty doręczenia.

Ponadto trudno uznać, żeby tylko stwierdzenie sąsiada S. K. (1), że pozwanym winna być właścicielka, miało dawać powódce miarodajną podstawę do świadomości konieczności zmiany osoby pozwanej, w sytuacji gdy sam zarządca udzielił jej odmiennej informacji, a jednocześnie nie otrzymała żadnego wezwania z Sądu w tym względzie. Należy wskazać, że także wezwanie do S. K. (1) nie dotyczyło wskazania po stronie pozwanej właściciela, a podmiotu posiadającego zdolność sądową.

Dlatego też zachodziły podstawy do analizy zasadności podwyżki czynszu za lokal przy ul. (...) w L. dokonanej pismem z dnia 28 września 2009 roku.

W ocenie Sądu Okręgowego strona pozwana – właścicielka nieruchomości nie udowodniła zasadności tej podwyżki, a to ją obciążał ciężar dowodu w tym zakresie (art. 8a ust. 5 pkt 2 in fine ustawy o ochronie praw lokatorów).

Mianowicie w odpowiedzi na żądanie lokatorki J. O. wskazano jako przyczynę przedmiotowej podwyżki czynszu (ze stawki 7,10zł do 15 zł/m²) konieczność pilnego remontu, którego koszt to ok. 117 000 zł (k.6). Pomijając nawet, że z art. 8a ust. 4b pkt 1ab ustawy o ochronie praw lokatorów wynika, że właściciel może uwzględnić w podwyżce czynszu nakłady już poniesione, a nie spodziewane, to należy wskazać, że przyczyna ta miała charakter pozornej, nie rzeczywistej. Wynika to stąd, że pomimo upływu ponad czterech lat nie został rozpoczęty remont, większość lokatorów wyprowadziła się, a nieruchomość jest wystawiona na sprzedaż (k. zeznania G. G. k. 198, S. K. (1) k.199, powódki k.236, pozwanej S. D. k.237, oświadczenie Z. O. k.287v).

W odpowiedzi na pozew strona pozwana obok konieczności remontu przedstawiła także inne okoliczności, które miałyby uzasadniać podwyżkę czynszu do kwoty 15 zł/m²– miesięczne koszty utrzymania budynku, zwrot poniesionych nakładów oraz godziwy zysk (k.144). Te okoliczności i wyliczenia nie mogły być uwzględniane już z tego względu, że nie zostały powołane w piśmie stanowiącym wyjaśnienie przyczyn podwyżki, wobec czego strona pozwana utraciła możliwość powoływania się na inne przesłanki uzasadniające podwyżkę, gdyż art.8a ust. 4a ustawy z 21 czerwca 2001 roku przewiduje rygor nieważności podwyżki w razie braku przedstawienia jej przyczyn i kalkulacji na piśmie w terminie 14 dni.

Niezależnie od tego złożone przez pozwaną zestawienia kosztów i wydatków zostały zakwestionowane przez powódkę, a pomimo tego pozwana nie przedstawiła żadnych dowodów na ich ponoszenie. Już dokumenty, które znajdują się w aktach dają podstawę do uznania przedstawionych wyliczeń za niemiarodajne. Przykładowo art. 4b pkt 1a ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje dopuszczalność uwzględnienia w podwyżce zwrotu kapitału w skali roku w wysokości 1,5 % poniesionych nakładów na zakup lokalu. Jak wynika z umowy z dnia 28 sierpnia 2009 roku (k.51v-52, 53) M. H. nabyła nieruchomość przy ul. (...) za kwotę 940000 zł, a powierzchnia użytkowa znajdujących się na niej lokali to 487 m ² (budynek nr (...) m² budynek nr (...) – 196 m²), wobec czego koszt zakupu 1m² lokalu to 1930,184 zł, a 1,5 % z tej kwoty to ok. 28,96 zł (w skali roku). Tym samym na 1 m² miesięcznie przypada najwyżej 2, 42 zł (28, 96:12), zaś w zestawieniu wskazano zawyżoną kwotę 3,4 zł (k.36). Jak już wskazano inne kwoty zawarte w wyliczeniach nie zostały w ogóle wykazane.

Z powyższych względów Sąd Okręgowy uznał, że przedmiotowa podwyżka nie był uzasadniona, o czym orzeczono w punkcie I.a zmieniając na mocy art. 386 § 1 k.p.c. zaskarżony wyrok. Konsekwencją zmiany merytorycznej wyroku jest zmiana rozstrzygnięcia co do kosztów procesu i zasądzenie od pozwanej M. H. na rzecz powódki J. O. kwoty 160 zł tytułem zwrotu kosztów (80 zł opłaty od pozwu i 80 zł opłaty od apelacji od wyroku z dnia 11 maja 2010 roku).

Z uwagi na to, że apelacja podlegała uwzględnieniu na mocy art. 98 §1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 391§ 1 k.p.c. Sąd Okręgowy zasądził od pozwanej M. H. na rzecz powódki J. O. zwrot kosztów procesu za drugą instancję w kwocie kwotę 530 zł obejmującej 80 zł opłaty od apelacji i 450 zł wynagrodzenia pełnomocnika na mocy § 13 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 6 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE