UZASADNIENIE

wyroku z dnia 1 marca 2018 roku

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy oddalił powództwo K. G. i zasądził od pozwanej wzajemnie K. G. na rzecz powódki wzajemnej M. P. kwotę1066,60 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od tej kwoty od dnia 21 września 2013 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku oraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od tej kwoty od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty, odstąpił od obciążania powódki i pozwanej wzajemnie K. G. kosztami procesu na rzecz pozwanej i powódki wzajemnej M. P. oraz przyznał radcy prawnemu J. S. kwotę 2952 zł tytułem wynagrodzenia za pomoc prawną udzieloną powódce i pozwanej wzajemnie K. G. z urzędu.

Sąd I instancji ustalił, że w dniu 10 października 2011 roku M. P. jako wynajmujący i K. G. jako najemca zawarły umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego na osiedlu (...) w K.. Zgodnie z § 1 pisemnej umowy wynajmujący miał umożliwić najemcy prawidłowe korzystanie z przedmiotu najmu, a w szczególności korzystanie z energii elektrycznej, bieżącej wody, telefonów, centralnego ogrzewania, tv. Koszty korzystania z tych usług ponosić miał najemca. Po myśli § 2 najemca płacić miał wynajmującemu czynsz najmu w wysokości 800 zł miesięcznie. Czynsz miał być płacony z góry do 12 – tego dnia każdego miesiąca. Umowa została zawarta na czas od 15 października 2011 roku do 30 kwietnia 2012 roku. W umowie wskazano, że na zabezpieczenie roszczeń wynajmującego przysługujących mu w dniu zakończenia najmu najemca wpłaci do jego rąk kaucję w wysokości równej 800 zł. W dniu 1 maja 2012 roku strony zawarły umowę najmu o takiej samej treści jak poprzednio na dalszy okres do 30 kwietnia 2013 roku. W dniu 1 maja 2013 roku strony zawarły ustną umowę najmu na warunkach jak poprzednio do sierpnia 2013 roku.Przy zawarciu pisemnej umowy najmu strony ustaliły, że K. G. poza wymienionym w umowie czynszem będzie w każdym miesiącu płaciła M. P. dodatkowo 800 zł „na rachunki”. Poza ustaleniem wysokości kwoty nie było pomiędzy stronami innych ustaleń co do niej, w szczególności nie ustalono, że kwota ta ma być rozliczania i na jakich warunkach. Pozwana – powódka wzajemna nie informowała powódki – pozwanej wzajemnie o wysokości rachunków. W okresie od listopada 2011 roku do sierpnia 2013 roku powódka K. G. wpłacała na rzecz pozwanej M. P. po 1600 zł miesięcznie tytułem „przelew”, „wpłata”, „czynsz”. W maju 2013 roku K. G. zadzwoniła do M. P. i podczas rozmowy zapytała o rachunki. Pozwana powiedziała, że K. G. „mieści się w rachunkach”. K. G. nadal opłacała po 1600 zł miesięcznie na rzecz pozwanej – powódki wzajemnej. Mieszkanie na osiedlu (...) zostało wydane M. P. przez matkę K. G. w dniu 20 września 2013 roku. W dniu 29 listopada 2013 roku pozwana M. P. otrzymała od powódki wezwanie do zapłaty kwoty 13 800 zł.

Powyższy stan faktyczny ustalił Sąd w oparciu o pisemne umowy stron oraz o zeznania stron i świadków. Wskazała, że zgodnie z art. 247 k.p.c. dowód ze świadków lub z przesłuchania stron przeciwko osnowie lub ponad osnowę dokumentu obejmującego czynność prawną może być dopuszczony między uczestnikami tej czynności tylko w wypadkach, gdy nie doprowadzi to do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności i gdy ze względu na szczególne okoliczności sprawy sąd uzna to za konieczne. W niniejszej sprawie przedmiotem rozpoznania sądu nie była umowa, dla której przewidziana była forma pod rygorem nieważności, czy nawet dla celów dowodowych. Istniały natomiast, zdaniem sądu szczególne okoliczności, które przemawiały za przeprowadzeniem dowodów z zeznań świadków i stron odnośnie treści umów najmu zawartych przez strony, a szczególności co do wysokości opłat, do których uiszczenia zobowiązania była najemczyni. Okolicznością taką był niesporny fakt uiszczania przez powódkę – pozwaną wzajemną przez okres 23 miesięcy kwot po 1 600 zł miesięcznie, a zatem dwa razy wyższych niż przewidziane w umowie pisemnej 800 zł miesięcznie. W zasadniczej części zeznania świadka D. P. i zeznania stron pokrywały się. Powódka w swoich zeznaniach przyznała, że zgodnie z ustnymi ustaleniami stron miała uiszczać poza kwotą wskazaną w pisemnych umowach najmu 800 zł na rachunki, zeznała także, że poza ustaleniem odnośnie wysokości tej kwoty brak było pomiędzy stronami co do tej kwoty innych ustaleń, w tym dotyczących jej rozliczania. Przyznała także, ze raz - w maju 2013 roku zapytała pozwaną – powódkę wzajemną o opłaty za rachunki, ale poprzestała na odpowiedzi M. „P. „mieści się pani w rachunkach”. Odnośnie kwestii wydania lokalu sąd uznał za wiarygodne zeznania świadków M. W. (1), U. W. i M. W. (2) oraz pozwanej – powódki wzajemnej M. P.. Zeznania te były ze sobą zasadniczo zbieżne, w zakresie w jakim sąd poczynił na ich podstawie ustalenia istotne dla rozstrzygnięcia. Sąd nie czynił w sprawie szczegółowych ustaleń co do stanu lokalu w dniu jego wydania, albowiem nie było to konieczne z punktu widzenia rozpoznania powództwa głównego ani wzajemnego.

W tych okolicznościach powołując się na art 659 § 1 i 2 k.c. oraz istnienia pomiędzy stronami dodatkowego ustne ustalenia, co do wpłaty dodatkowej kwoty 800 zł, poza czynszem przewidzianym pisemną umową stron, wskazała, że kwota ta stanowiła ryczałtową opłatę za media i na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, która została ustalona przez strony w stałej kwocie i nie podlegała rozliczeniu. Na taki charakter opłaty wskazuje praktyka wykonywania umowy przez strony przez okres 23 miesięcy. Co miesiąc powódka wpłacała w sumie 1600 zł na rzecz pozwanej. Nie dochodziło pomiędzy stronami do rozliczeń mediów. Powódka zażądała zwrotu części kwoty dopiero po zakończeniu umowy stron. Doświadczenie życiowe pozwala uznać za niewiarygodne twierdzenia powódki, że nie żądała rozliczeń za media przez okres prawie dwóch lat trwania umowy, bo chciała mieć nadpłatę. Zdaniem sądu powódka wiedziała, że kwota stanowi ryczałt, a żądanie pozwu zostało oparte na przeświadczeniu, że sąd ustali wzajemne zobowiązania stron wyłącznie w oparciu o treść pisemnej umowy. Należy wskazać, że uiszczanie kwoty 1 600 zł miesięcznie przez K. G. tytułem łącznej kwoty opłat za korzystanie z lokalu było objęte zgodą obu stron, co wynika ze zgormadzonego w sprawie materiału dowodowego.

Z tych przyczyn sąd uznając powództwo główne za nieuzasadnione, oddalił je.

Wskazał, że należałoby uznać za częściowo uzasadniony zarzut przedawnienia roszczenia: za okres od października 2011 roku do kwietnia 2012 roku. Pozew został wniesiony w dniu 21 maja 2015 roku. Roszczenie o zwrot nadpłaconych opłat za media jako roszczenie o świadczenie okresowe (płatne miesięcznie) przedawnia się bowiem po 3 latach od dnia wymagalności, zgodnie z treścią art. 118 k.c.

Odnosząc się do żądania zapłaty przez pozwaną – powódkę wzajemną M. P. kwoty 1066, 60 zł za korzystanie z lokalu we wrześniu 2013 roku, należy wskazać, że w świetle ustaleń stron, wynikających z ich zeznań stosunek najmu przedmiotowego lokalu został przedłożony w formie ustnej do sierpnia 2013 toku. We wrześniu 2013 roku pozwana wzajemna zajmowała go zetem bez tytułu prawnego.

Zgodnie z art. Art. 18. ust. 1. i 2. ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. Z 2016 roku, poz. 1610) osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Odszkodowanie to odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego. Bezsporne pomiędzy stronami było, że matka pozwanej jej imieniem wydała lokal pozwanej – powódce wzajemnej M. P. w dniu 20 września 2013 roku. M. P. przysługuje zatem roszczenie o zapłatę nieszkodzenia za korzystanie z lokalu przez K. G. w dniach od 1 września 2013 roku do 20 września 2013 roku. Wysokość żądania została skalkulowana w wysokości odpowiadającej dotychczas uiszczanemu przez powódkę – pozwaną wzajemnie czynszowi wraz z ryczałtem za opłaty dodatkowe, czyli z pewnością nie przekracza możliwego do uzyskania czynszu, skoro pozwana za poprzednie miesiące właśnie taki czynsz uiszczała. Okoliczności związane ze stanem lokalu w dacie jego wydania nie były przez sąd brane pod uwagę, gdyż nie były przez strony formułowane żadne roszczenia bezpośrednio związane z tym stanem. Powódka K. G. nie żądała zwrotu wpłaconej kaucji ani nie podnosiła zarzutu jej potrącenia z kwotą powództwa wzajemnego. Pozwana – powódka wzajemna natomiast nie żądała zapłaty od powódki - pozwanej żadnych kwot z tytułu powstałych szkód.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 102 k.p.c. zgodnie zasadą słuszności. Sąd miał na uwadze sytuację zdrowotną powódki, która jest chora na depresję i schizofrenię. Ponadto należy wskazać, że to M. P. zaproponowała pozwanej zawarcie umowy, której cała treść nie znalazła odbicia w podpisanym przez strony dokumencie, chcąc osiągnąć własne cele. Treść pisemnej umowy nie odpowiadała rzeczywiście istniejącemu stosunkowi, co nie powinno mieć miejsca i doprowadziło do uznania przez powódkę, że może domagać się zwrotu części wpłaconych wcześniej świadczeń. Zdaniem sądu sprawiedliwe było odstąpienie od obciążania powódki kosztami na rzecz pozwanej – powódki wzajemnej.

Sąd przyznał radcy prawnemu J. S. kwotę 2952 zł, w tym 23% VAT na podstawie art. 22³ ustawy o radcach prawnych (t. j. dz. U. z 2016 r., poz. 233), zgodnie z którym koszty pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu ponosi Skarb Państwa. Wysokość wynagrodzenia ustalono w oparciu o w kwocie 2 400 zł, wynikającej z § 6 pkt 5 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu z dnia 28 września 2002 r. (Dz.U. Nr 163, poz. 1349), obowiązującego w dacie wniesienia pozwu.

Sąd nie znalazł podstaw do podwyższenia wynagrodzenia pełnomocnikowi powódki –pozwanej wzajemnie z urzędu, albowiem nie przemawiał za tym stopień skomplikowania sprawy ani tez długotrwałość postępowania, czy ilość rozpraw.

Powyższy wyrok zaskarżyła powódka w punkcie I i II wnosząc o uwzględnienie powództwa co do kwoty 10500, oddalenie powództwa wzajemnego ponad kwotę 300 zł.

Powódka – pozwana wzajemna kwestionowała ważność ustalonej przez sąd ustnej umowy oraz ustalenie, że była zobowiązana płacić ryczałt za media.

Pozwana – powódka wzajemna wnosiła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja podlegała częściowemu uwzględnieniu.

Sąd Okręgowy przyjmuje za własny stan faktyczny ustalony przez Sąd I instancji, a ponadto ustalił, że w maju i czerwcu 2012 roku koszty mediów za lokal powódki wyniosły 2 razy suma kwot 131,74zł plus 41,80zł plus 16,84zł plus 0,09zł plus, a nadto kwota 11,33 zł i 119,58 zł (dokumenty k. 106,181 i 201).

W miesiącu lipcu, sierpniu i wrześniu 2012 kwoty po 185, 35 zł (131,74+36,68+16,84+0,09) za każdy z tych miesięcy oraz kwota 125,67zł i 108,80 zł (dokumenty k. 105,202 i 182).

W miesiącu październiku, listopadzie i grudniu 2012 kwoty po 193,88 zł (131,74+45,21+16,84+0,09) za każdy z tych miesięcy (dokument k.104)

W miesiącu styczniu, lutym i marcu 2013 kwoty po 193,52zł (131,74+42,71+18,04+0,09+0,94) za każdy z tych miesięcy oraz kwoty: 77,33zł, 45,28 zł, 58,90 zł,104,13zł i 69,42 zł (dokumenty k. 103,184,185,187,188).

W miesiącu kwietniu, maju i czerwcu 2013 kwoty po 195,05 zł (122,43+53,55+18,04+0,09+0,94) za każdy z tych miesięcy oraz kwoty: 79,74zł, 69,42 zł, 69,42 i 69,42 zł (dokumenty k. 102,206,189-191).

W miesiącu lipiec i sierpień kwoty po 202,90 zł (122,43+42,44+37,00+0,09+0,94) za każdy z dwóch pierwszych miesięcy oraz kwoty: 69,42 i 101,35 zł (dokumenty k. 101,207,192).

Okolicznością bezsporną było iż powódka – pozwana wzajemna w okresie od maja 2012 roku do sierpnia 2013 wpłaciła pozwanej – powódce wzajemnej kwotę 12800 zł tytułem zryczałtowanych opłat za media ustalonych ustną umową.

W tych okolicznościach faktycznych stosując art. 9 ust. 5 i 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którym w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela należało powództwo główne uznać za częściowo uzasadnione. Opłaty niezależne od właściciela są zdefiniowane w ustawie (art. 2 ust. 1 pkt 8 w/w ustawy) i należą do nich opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Podkreślić należy, iż przepis art. 9 cyt. ustawy jest przepisem bezwzględnie obowiązującym, co oznacza, że strony nie mogą w umowie najmu uregulować obowiązków najemcy w zakresie opłat z tytułu najmu lokalu w sposób odmienny niż określony w w/w przepisie. Wynikająca zatem z art.353¹ k.c. zasada swobody umów podlega ograniczeniom. W konsekwencji nawet gdyby powódka – pozwana wzajemna i pozwana – powódka wzajemna uregulowały w umowie najmu obowiązki powódki w zakresie opłat z tytułu najmu lokalu w sposób odmienny niż wynikający z art.9 ust.5 ustawy, to zgodnie z art. 58 § 3 k.c. uregulowanie takie byłoby nieważne. Ustawa bowiem – w przypadku najmu - nie zezwala na pobieranie obok czynszu i opłat niezależnych od właściciela, zdefiniowanych w ustawie, żadnych innych opłat także tych, na rzecz wspólnoty czy spółdzielni, co oznacza, że umówienie się o pobranie takiej opłaty jest postanowieniem nieważnym. W nin. sprawie dokumenty złożone przez strony pozwoliły ustalić, że w zakresie kwoty 4709,53 zł uiszczone kwoty pokryły należności z tytułu opłat niezależnych od właściciela, a zatem od kwoty 12800 zł uiszczonej przez powódkę za okres objęty zaskarżeniem w apelacji , należało odjąć kwotę 4709,47 zł, co daje kwotę zasądzoną na rzecz powódki. Podstawą zasądzenia jest przepis art. 411 pkt 1 k.c. Świadczenie, ponad kwotę opłat niezależnych od właściciela, było świadczeniem w wykonaniu nieważnej umowy, zatem pozwana winna zwrócić kwotę 8090,53 zł.

Odnośnie powództwa wzajemnego o zasądzenie należności z tytułu czynszu i opłat niezależnych od właściciela to wskazać należy, że w tym zakresie kwotę 26,60 (800 zł na 30 dni września) należało pomnożyć przez 20 oraz dodać wykazane kwoty opłat niezależnych 26,30 zł i 101 zł, co daje zasądzoną kwotę 661,03 zł.

Odnośnie kaucji Sąd Okręgowy w całości podziela wywody Sadu Rejonowego, że powódka – pozwana wzajemna nie zgłosiła żadnych roszczeń w tym zakresie przed Sądem I instancji. Natomiast zgodnie z art. 383 k.p.c. rozszerzenia żądania pozwu na tą należność było niedopuszczalne.

Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 386§1 k.p.c. częściowo uwzględniono apelację, a na podstawie art. 385 k.p.c. w pozostałej części ją oddalono.

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 100 k.p.c. w zw. z art.391§1 k.p.c.

O wynagrodzeniu pełnomocnika z urzędu orzeczono zgodnie z §8 pkt 5 w zw. z 16 ust. 1 pkt1 i §4 ust. 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu.

O ściągnięciu części opłaty orzeczono na podstawie art.113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

SSO Anna Nowak SSO Krzysztof Lisek SSO Krystyna Dobrowolska

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE