UZASADNIENIE

Powódka Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w G. wniosła pozew przeciwko M. O. (1), S. P., D. P., M. O. (2) oraz T. P. (1) o nakazanie im, aby wydali, opuścili i opróżnili z osób i rzeczy lokal mieszkalny oznaczony numerem (...), położonym w budynku mieszkalnym przy ul. (...). O.-D. 12B w G., a także zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu.

W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że jest właścicielem nieruchomości, w której znajduje się zajmowany lokal, a pozwana M. O. (1) była członkiem powodowej Spółdzielni. Natomiast w dniu 20 grudnia 1999 roku Rada Nadzorcza powódki wykluczyła ww. pozwaną z członkostwa, która została utrzymana w mocy. Powódka podniosła, że wobec powyższego pozwana utraciła tytuł prawny do zajmowanego lokalu, gdyż zgodnie z ustawą lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa. Powódka dodała, że pisemnie wzywała pozwanych do opróżnienia i wydania lokalu. Nadto pozwani nie regulują opłat za korzystanie z lokalu. Co więcej pozwana D. P. oświadczyła powódce, że w spornym lokalu rozpoczęła prowadzenie działalności gospodarczej.

(pozew – k. 2-4)

Interwencję uboczną po stronie powodowej zgłosiła Gmina M. G. na podstawie art. 76 k.p.c. w zw. z art. 15 ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego. Wniosła o uwzględnienie powództwa, o ustalenie, że pozwanemu nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego oraz zasądzenie od pozwanych kosztów procesu.

(interwencja – k. 46)

Pozwana M. O. (1) w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu.

W uzasadnieniu pozwana zakwestionowała zawiadomienie jej o wykluczeniu z członkostwa w powodowej spółdzielni, wobec czego, jej zdaniem, nadal posiada tytuł prawny do spornego lokalu. Nadto podniosła, że podejmujący uchwałę organ winien wysłuchać wyjaśnień zainteresowanego członka, a walne zgromadzenie winno zostać zastąpione przez zebranie przedstawicieli, co w niniejszej sprawie nie miało miejsca. Zdaniem pozwanej, podjęta uchwała jest nieważna jako sprzeczna z ustawą. Pozwana zakwestionowała również twierdzenia pozwanej, jakoby dopuszczała się naruszeń zasad współżycia społecznego przez wulgarne odnoszenie się do sąsiadów oraz zakłócanie ciszy nocnej.

(odpowiedź na pozew – k. 57-59)

W piśmie z dnia 06 grudnia 2016 roku pozwana M. O. (1) oraz w piśmie z dnia 23 maja 2017 roku pozwani: M. O. (1), D. P. oraz S. P. wnieśli o oddalenie powództwa oraz zasądzenie na ich rzecz kosztów procesu, a w przypadku uwzględnienia powództwa o przyznanie lokalu socjalnego S. P. z uwagi na posiadanie przez niego statusu bezrobotnego. Zdaniem pozwanych strony łączy dorozumiana umowa najmu na czas nieokreślony. Powyższe pozwani wywodzą z faktu obciążania ich przez powódkę opłatami, posługując się zapisem „czynsz”.

(pisma: z dnia 06.12.2016r. – k. 81-83 oraz z dnia 23.05.2017r. – k. 135-137)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w G. jest właścicielem budynku mieszkalnego położonego przy ul. (...). O.-D. 12B w G..

(okoliczność bezsporna)

Pozwana M. O. (1) była członkiem powodowej Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w G. i w związku z tym przysługiwało jej lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu oznaczonego numerem (...) w budynku mieszkalnym położonym przy ul. (...). O.-D. 12B w G.. Pozwana zamieszkuje ten lokal wraz z pozwanymi S. P., D. P., M. O. (2) oraz T. P. (1).

(okoliczność bezsporna)

W związku z uporczywym naruszaniem regulaminu i statutu poprzez powtarzające się zakłócenia ciszy nocnej, wulgarne odnoszenie się do sąsiadów i niewywiązywanie się z terminowego regulowania zobowiązań finansowych wobec powódki, uchwałą nr 79/99 z dnia 20 grudnia 1999 roku Rada Nadzorcza powodowej Spółdzielni wykluczyła powódkę z grona członków.

(dowód: wyciąg z protokołu nr (...) do Uchwały nr 79/99 – k. 5)

Pozwana M. O. (1) została zawiadomiona o powyższym pismem z dnia 06 stycznia 2000 roku, odebranym dnia 13 stycznia 2000 roku.

(dowód: zawiadomienie z dnia 06.01.2000r. – k. 67 wraz z potwierdzeniem odbioru – k. 69)

Pismem z dnia 25 stycznia 2000 roku powódka odwołała się od podjętej uchwały nr 79/99.

(dowód: pismo z dnia 25.01.2000r. – k. 70-71)

Uchwałą nr 6 z dnia 16 czerwca 2000 roku Zebranie Przedstawicieli Członków powodowej Spółdzielni postanowiło utrzymać w mocy uchwałę nr 79/99, która została zaskarżona przez pozwaną.

(dowód: uchwała nr 6 z dnia 16.06.2000r. – k. 6)

Pozwana odebrała ww. uchwałę dnia 10 lipca 2000 roku.

(dowód: potwierdzenie odbioru – k. 76)

Pismem z dnia 25 sierpnia 2005 roku powódka poinformowała pozwaną M. O. (1), że w związku z utratą uprawnienia do zajmowanego lokalu powinna opróżnić wraz z osobami wspólnie zamieszkałymi w tym lokalu i przekazać go do dyspozycji Spółdzielni, w przeciwnym razie Spółdzielnia może żądać opłaty za bezumowne korzystanie z lokalu w wysokości 2-krotności obowiązującej opłaty za mieszkanie (kredyt+czynsz). Poza tym powódka poinformowała pozwaną M. O. (1), że w związku z regularnym wnoszeniem opłat za mieszkanie oraz stosowaniem się do Statutu i Regulaminu Spółdzielni może zwrócić się o przyjęcie do Spółdzielni, co uzależnione jest od złożenia deklaracji członkowskiej i wpłacenia wpisowego i udziału w łącznej kwocie 500 zł oraz uzupełnieniem wkładu mieszkaniowego w kwocie 386 zł za wykup gruntu.

(dowód: pismo powódki z dnia 25.08.2005r. – k. 7)

Pismem z dnia 20 stycznia 2009 roku powódka poinformowała pozwaną M. O. (1) o zamiarze wystąpienia przeciwko niej i osobom wspólnie z nią zamieszkującymi o eksmisję.

(dowód: pismo powódki z dnia 20.01.2009r. – k. 8)

Pismem z dnia 22 kwietnia 2016 roku powódka, na skutek zawiadomienia o prowadzeniu w lokalu działalności gospodarczej, poinformowała pozwaną, że nie ma ona prawa do dysponowania ww. lokalem z uwagi na utratę tytułu prawnego do niego.

(dowód: pismo z dnia 22.04.2016r. – k. 9)

Pismem z dnia 22 lipca 2016 roku powódka wezwała pozwaną D. P. do zaprzestania prowadzenia działalności gospodarczej w ww. lokalu oraz do jego opróżnienia i wydania powódce z uwagi na to, że pozwana M. O. (1) utraciła tytuł prawny do spornego lokalu.

(dowód: pismo powódki z dnia 22.07.2016r. – k. 12)

Pismami z dnia 12 sierpnia 2016 roku powódka wezwała pozwanych: S. P., M. O. (2), M. O. (1) oraz T. P. (2), aby w ciągu 7 dni opróżnili sporny lokal i wydali go powódce.

(dowód: pisma powódki z dnia 12.08.2016r. – k. 13, 14, 15, 16 wraz z potwierdzeniami nadania – k. 17)

Wyrokiem z dnia 05 grudnia 2017 roku Sąd Okręgowy w Gdańsku w sprawie I C 955/16 oddalił powództwo M. O. (1) o stwierdzenie nieważności uchwały Rady Nadzorczej powodowej Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w G. nr 79/99 z dnia 20 grudnia 1999 roku oraz uchwały Zebrania Przedstawicieli Członków powódki nr 6 z dnia 16 czerwca 2000 roku podjętych w przedmiocie wykluczenia jej z grona członków. Wyrok jest prawomocny.

(wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 05.12.2017r. – k. 171 wraz z uzasadnieniem – k. 171v.-175v., doręczenie z dnia 11.04.2018r. – k. 170)

Pozwani D. P., S. P., M. O. (1), T. P. (1) oraz M. O. (2) nie są zarejestrowani w Powiatowym Urzędzie Pracy jako osoby bezrobotne, a nadto nie korzystają ze świadczeń Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej.

(dowód: zaświadczenia z dnia 01.08.2018r. – k. 194-198, informacja z MOPS z dnia 02.08.2018r. – k. 201)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w całości na podstawie dowodów z dokumentów przedłożonych przez strony oraz wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku w sprawie o sygn. akt I C 955/16. W ocenie Sądu powyższe dokumenty nie budzą wątpliwości co do swojej prawdziwości oraz wiarygodności, a nadto nie były kwestionowane przez żadną ze stron, zatem brak było podstaw do odmowy dania im wiary i mocy dowodowej. Co prawda strona pozwana kwestionowała skuteczność doręczenia jej podjętych uchwał, jednak strona powodowa przedłożyła do akt sprawy potwierdzenia odbioru korespondencji i jej nadania.

Podstawę prawną roszczenia powódki stanowi przepis art. 222 § 1 k.c., zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela prawo do władania rzeczą.

Kwestią sporną w sprawie było istnienie uprawnienia właścicielskiego pozwanej M. O. (1) do zajmowania spornego lokalu. Podnoszony przez stronę pozwaną zarzut nieważności uchwał podjętych przez powodową Spółdzielnię Mieszkaniową, nie był przedmiotem badania w niniejszym postępowaniu, albowiem prawomocny wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 05 grudnia 2017 roku wydany w sprawie I C 955/16, wiązał w tym zakresie Sąd rozpoznający niniejszą sprawę i stanowił w tym zakresie prejudykat, zgodnie z art. 365 § 1 k.p.c. w zw. art. 366 k.p.c. Zachodzi tu zatem ograniczenie dowodzenia faktów, objętych prejudycjalnym orzeczeniem, a nie tylko ograniczenie poszczególnego środka dowodowego (tak też Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 lipca 2002 r., V CKN 1110/00, LEX nr 74492).

Tak więc zgodnie z art. 218 § 2 zdanie pierwsze ustawy Prawo Spółdzielcze z dnia 16 września 1982 roku w brzemieniu obowiązującym na dzień podjęcia uchwały z dnia 20 grudnia 1999 roku (Dz.U.1995.54.288, t.j.) lokatorskie prawo do lokalu wygasa z chwilą ustania członkostwa. Natomiast zgodnie z art. 210 § 1 powyższej ustawy po wygaśnięciu prawa do lokalu mieszkalnego członek oraz zamieszkujące w tym lokalu osoby, które prawa swoje od niego wywodzą, obowiązane są do opróżnienia lokalu. Spółdzielnia nie ma obowiązku dostarczenia lokalu zamiennego.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, skoro jak stwierdził Sąd Okręgowy w Gdańsku w wydanym orzeczeniu, podjęte przez powódkę uchwały w przedmiocie wykluczenia pozwanej M. O. (1) z członkostwa w Spółdzielni są ważne, to powódce nie przysługuje tytuł prawny do spornego lokalu i obowiązana jest ona do opróżnienia lokalu wraz z osobami zamieszkującymi ten lokal. Warto zauważyć, że powódka wielokrotnie wzywała pozwanych do opuszczenia, opróżnienia i wydania spornego lokalu mieszkalnego, co jednak pozostało bezskuteczne. Wreszcie, ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, że powódka informowała pozwaną M. O. (1), że w związku z regularnym wnoszeniem opłat za mieszkanie oraz stosowaniem się do Statutu i Regulaminu Spółdzielni może zwrócić się o przyjęcie do Spółdzielni, co uzależnione jest od złożenia deklaracji członkowskiej i wpłacenia wpisowego i udziału w łącznej kwocie 500 zł oraz uzupełnieniem wkładu mieszkaniowego w kwocie 386 zł za wykup gruntu. Natomiast pozwana z tej możliwości nie skorzystała.

Strona pozwana wnosiła o oddalenie powództwa powołując się na zawarcie w sposób dorozumiany umowy najmu przedmiotowego lokalu, a przejawem tego miało być tolerowanie przez powódkę obecności pozwanej w przedmiotowym lokalu oraz przyjmowanie należności za czynsz.

W myśl art. 60 k.c. z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli). Przepisy kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (Dz.U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, z późn. zm.) nie wykluczają możliwości zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego w sposób dorozumiany. Wobec tego koniecznym jest sięgniecie do essentialia negotii takiej umowy, aby stwierdzić, czy faktycznie do niej doszło. Tak więc zgodnie z art. 659 § 1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Elementami przedmiotowo istotnym tej umowy będzie określenie rzeczy będącej przedmiotem świadczenia wynajmującego oraz oznaczenie czynszu, jaki obowiązany jest płacić najemca. Umowa najmu jest umową zobowiązującą, odpłatną, wzajemną i konsensualną. Świadczenia stron mają charakter ekwiwalenty, co oznacza że zachowanie jednej ze stron jest odpowiednikiem zachowania drugiej. Tak więc oddanie lokalu do używania na podstawie umowy najmu zawsze wiąże się z pobieraniem czynszu od najemcy, jako świadczenia równowartościowego, będącego odpowiednikiem zachowania wynajmującego. Istotne z punktu widzenia umów wzajemnych jest istnienie więzi między świadczeniami stron, polegającej na tym, że jedna ze stron świadczy po to tylko i z tym zastrzeżeniem, że otrzyma świadczenie od drugiej strony. Należy więc upatrywać istoty najmu lokalu w tym, że wynajmujący oddaje do używania lokal po to, aby otrzymać czynsz, a najemca płaci czynsz, po to aby móc używać lokal. W ocenie Sądu całokształt okoliczności sprawy nie daje żadnych podstaw do uznania, iż doszło poprzez czynności dorozumiane do zawarcia umowy najmu lokalu objętego pozwem.

W pierwszej kolejności należy podnieść, że powódka, wbrew temu, co twierdzi strona pozwana, nie wyrażała zgody na zajmowanie przez nią i osoby wspólnie z nią zamieszkujące przedmiotowego lokalu. Wyrażało się to choćby poprzez kierowane do pozwanych wezwania do opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu. Nawet przeznaczenie części lokalu na działalność gospodarczą spotkała się z reakcję powódki, w której ponownie pouczyła powódkę o braku uprawnień właścicielskich do lokalu oraz ponownie do jego wydania. Nawet uiszczanie przez pozwaną opłat na rzecz Spółdzielni (w tym czynszu) nie przesądza, że wolą obu stron było zawarcie umowy najmu. Z pism kierowanych przez powódkę jednoznacznie wynika, że nie była zainteresowana zawarciem umowy najmu, ale jedynie godziła się na przywrócenie pozwanej członkostwa w Spółdzielni. Fakt nie pobierania od pozwanej czynszu w podwyższonej stawce, wynikającej z bezumownego korzystania przez pozwanych z lokalu, nie wpływa na stwierdzenie, że pomiędzy stronami nie doszło do zawarcia umowy najmu w jakiejkolwiek formie. W ocenie Sądu działania Spółdzielni na przestrzeni kilkunastu lat, należy traktować jako zmierzające do ugodowego uregulowania zamieszkiwania pozwanej i osób z nią zamieszkującym w lokalu. Co więcej strona pozwana nie wykazała, aby podejmowała próby zawarcia umowy najmu. Nie przejawiała w tym zakresie żadnej inicjatywy.

Z tych przyczyn Sąd uznał, iż skoro pozwanym M. O. (1), S. P., D. P., M. O. (2) oraz T. O. nie przysługuje uprawnienie do władania rzeczą, żądanie powódki nakazania pozwanym opuszczenia przedmiotowego lokalu i wydania go powódce, zasługuje na uwzględnienie, o czym orzeczono na podstawie art. 222 § 1 k.c. w punkcie I. sentencji wyroku.

W konsekwencji powyższego, zadaniem sądu było ustalenie, czy pozwani spełniają przesłanki do przyznania im lokalu socjalnego.

Zgodnie z dyspozycją przepisu art. 14 ust. 1 i ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, Sąd zobowiązany jest z urzędu badać przesłanki w zakresie orzeczenia o uprawnieniu do lokalu socjalnego wobec osób których dotyczy nakaz opróżnienia lokalu. Zgodnie z przepisem ust. 4 art. 14 ww. ustawy obowiązek przyznania takiego lokalu istnieje w przypadku: 1) kobiety w ciąży, 2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 roku o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą, 3) obłożnie chorych, 4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, 5) osoby posiadającej status bezrobotnego, 6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Sąd uznał, iż w niniejszej sprawie nie zachodzą przesłanki do obligatoryjnego orzeczenia o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego przez pozwanych, na mocy powyższych przepisów. Ze zgromadzonej w sprawie dokumentacji nie wynika, aby pozwani byli osobami bezrobotnymi. Nie korzystają oni również z pomocy Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej. Pozwani nie starali się nawet wykazywać, iż zachodzą inne przesłanki obligatoryjnego orzeczenia o prawie do lokalu socjalnego, a z materiału zgromadzonego w aktach sprawy takie okoliczności nie wypływają.

Mając na uwadze powyższe okoliczności na podstawie art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego a contrario – orzeczono jak w punkcie II wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł na mocy art. 98 k.p.c. w zw. § 7 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 22 października 2015 roku (Dz.U. z 2015 r. poz. 1804 w brzmieniu obowiązującym w dniu wniesienia pozwu, tj. dnia 07 września 2016 roku) i zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz:

- powódki całość poniesionych przez nią kosztów procesu, tj. kwotę 697 zł, na którą składały się: opłata za czynności fachowego pełnomocnika w stawce minimalnej (480 zł), opłata od pozwu (200 zł) oraz opłata skarbowa od udzielonego pełnomocnictwa (17 zł), o czym orzeczono w punkcie III. wyroku,

- interwenienta ubocznego Gminę M. G. całość poniesionych przez nią kosztów procesu, tj. kwotę 520 zł, na którą składały się: opłata za czynności fachowego pełnomocnika w stawce minimalnej (480 zł) oraz opłata od zgłoszonej interwencji (40 zł), o czym orzeczono w punkcie IV. wyroku.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE