UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy w Łodzi uchylił uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej T. 18 w Ł. z dnia 25 stycznia 2016 r. o numerze 17/11/2015 w zakresie punktu 11, w części dotyczącej zakazu parkowania pojazdów przez mieszkańców pozwanej Wspólnoty, oddalając powództwo w pozostałej części oraz zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 88,50 zł tytułem częściowego zwrotu kosztów procesu.

Powyższe orzeczenie Sąd Okręgowy oparł na podstawie ustaleń, z których w szczególności wynikało, że w budynku przy ul. (...) w Ł. znajduje się pozwana Wspólnota Mieszkaniowa, której członkiem - a zarazem właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) - jest powód. Nie wykupił on miejsca w garażu podziemnym w budynku mieszkalnym należącym do pozwanej Wspólnoty. W chwili zakupu lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku pozwanej Wspólnoty powód miał taką możliwość, ale nie posiadał wówczas wystarczających środków finansowych, ani zdolności kredytowej.

Pozwana w dniach od 10 listopada 2015 r. do 22 stycznia 2016 r. w trybie indywidualnego zbierania głosów podjęła uchwałę nr 17/11/2015 „w sprawie przyjęcia regulaminu porządkowego i funkcjonowania Wspólnoty Mieszkaniowej”. Spośród 17 uprawnionych osób za uchwałą głosowało 34 właścicieli posiadających 5.008 tj. 50,08% udziałów, przeciwko było 2 właścicieli posiadających 201, tj. 2,01 % udziałów, wstrzymało się od głosowania 2 właścicieli posiadających 246, tj. 2,46% udziałów, a nie brało udziału w głosowaniu 33 właścicieli posiadających 4.545, tj. 45,45% udziałów. W trakcie głosowania nad przedmiotową uchwałą jeden z lokali został sprzedany przez Spółkę (...) posiadającą kilka lokali wyodrębnionych w pozwanej wspólnocie. (...) e-kartoteka automatycznie dokonuje aktualizacji informacji o ilości osób uprawnionych do głosowania.

Przed podjęciem w/w uchwały mieszkańcy pozwanej wspólnoty mieli udostępniony tekst jej projektu. Członkowie wspólnoty przed przystąpieniem do głosowania nad sporną uchwałą mogli zgłaszać do niej swoje uwagi. Tekst ten był dla członków wspólnoty dostępny również na forum mieszkańców od 7 października 2015 r., na którym członkowie wspólnoty mogli się wypowiadać do 31 października 2015 r. Członkowie wspólnoty prowadzili na forum mieszkańców dyskusję na temat postanowień regulaminu zarówno przed podjęciem spornej uchwały, jak i po jej podjęciu. Powód nie brał udziału w dyskusji i nie zgłaszał swoich uwag przed podjęciem spornej uchwały. Zgłosił swoje zastrzeżenia dopiero w trakcie głosowania.

Pomiędzy członkami wspólnoty istniały różnice zdań w zakresie wykorzystania 6 zewnętrznych miejsc parkingowych znajdujących się na części wspólnej. W/w miejsca postojowe krótko były do ogólnej dyspozycji. Dość szybko większość członków wspólnoty uzgodniła, że będą to miejsca dla gości mieszkańców wspólnoty. Od około półtora roku porozumienie to przestało być przestrzegane przez niektórych członków wspólnoty - w tym powoda - którzy stale parkują łącznie na czterech zewnętrznych miejscach parkingowych.

Od ul. (...) do budynku mieszkalnego pozwanej Wspólnoty jest ok. 50 m. W porze dziennej bardzo trudno jest znaleźć miejsce do zaparkowania samochodu na ul. (...) w pobliżu pozwanej Wspólnoty.

Przed podjęciem skarżonej uchwały część mieszkańców uważała, że miejsca te powinny być wykorzystane przez tych członków wspólnoty, którzy nie wykupili miejsc postojowych w części garażowej podziemnej, większość jednak uważała, że miejsca te powinny być dla gości mieszkańców, zgłoszonych do ochrony. Większość członków wspólnoty ma wykupione miejsca garażowe w części podziemnej. Część członków wspólnoty dodatkowo wynajmuje od dewelopera miejsce postojowe na kolejne auto. Istnieje także możliwość wynajęcia miejsca garażowego od osoby, która je kupiła. Od 2011 r. nie można już kupić miejsca postojowego w podziemnym garażu należącym do pozwanej Wspólnoty.

Przed podjęciem skarżonej uchwały we Wspólnocie istniał regulamin porządkowy, ale nie w formie uchwały. Poprzedni regulamin nie był wywieszony na klatkach schodowych, natomiast był dostępny dla członków Wspólnoty, np. w formie mailowej.

Zgodnie z przedmiotową uchwałą przyjęto regulamin Wspólnoty Mieszkaniowej (...), w którego punkcie 11 postanowiono, że teren utwardzony po obydwu stronach śmietnika (6 miejsc parkingowych) jest przeznaczony do czasowego ustawienia kontenerów na odpady budowalne (dla osób prowadzących takie prace) lub na miejsca postojowe dla gości odwiedzających mieszkańców budynku. Nie są to miejsca do codziennego parkowania pojazdów przez mieszkańców (lokatorzy, osoby z nimi zamieszkałe, „wynajmujący” itp.).

Powód został powiadomiony o treści w/w uchwały 25 stycznia 2016 r. pismem sporządzonym tego samego dnia, które zostało mu doręczone poprzez wrzucenie listu zwykłego do jego skrzynki na listy.

W konsekwencji tak ustalonego stanu faktycznego Sąd Okręgowy w zakresie objętym apelacją uznał, iż powództwo zasługiwało na uwzględnienie. Po przeprowadzeniu rozważań prawnych na temat art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U z 2018 r., poz. 716 zwana dalej „u.w.l.”) Sąd I instancji ocenił, iż proces procedowania nad zaskarżoną uchwałą nie był dotknięty błędami formalnymi. Sporna uchwała została bowiem przegłosowana większością głosów członków Wspólnoty (za jej przyjęciem w sumie głosowało 34 właścicieli posiadających 5.008 tj. 50,08% udziałów, przeciwko było 2 właścicieli posiadających 201, tj. 2,01 % udziałów, wstrzymało się od głosowania 2 właścicieli posiadających 246, tj. 2,46% udziałów). Uchwała została zatem podjęta większością głosów liczonych według wielkości udziałów, niezależnie od faktu, iż w zawiadomieniu z dnia 25 stycznia 2016 r. o treści uchwały podano, że uprawnionych do głosownia było 70 osób, a w dostępnej w e-kartotece treści tejże uchwały podano, że osób uprawnionych było 71. Pozwana przekonująco wyjaśniła, że przedmiotowa rozbieżność wynikała z faktu, iż w trakcie głosowania nad sporną uchwałą został sprzedany jeden z lokali, a system e-kartoteka automatycznie dokonał aktualizacji informacji o liczbie uprawnionych osób do głosowania.

Zdaniem Sądu Okręgowego powód wykazał, iż zaskarżona uchwała naruszała jego uzasadnione interesy w rozumieniu art. 25 u.w.l. jako właściciela lokalu mieszkalnego, w części dotyczącej zakazu parkowania pojazdów przez mieszkańców pozwanej Wspólnoty. Sąd I instancji miał na uwadze treść art. 206 k.c. oraz art. 12 u.w.l. wywodząc, że każdy właściciel lokalu ma prawo do bezpośredniego korzystania z całej nieruchomości wspólnej, a nie tylko w części odpowiadającej przynależnemu udziałowi. Dokonując zatem merytorycznej oceny treści punktu 11 zaskarżonej uchwały niezbędnym było wyważenie interesów powoda oraz ogółu właścicieli lokali stanowiących wspólnotę, zainteresowanych zakazem codziennego parkowania samochodów przez mieszkańców (lokatorów, osoby z nimi zamieszkałe, wynajmujących itp.) na nieruchomości wspólnej na terenie utwardzanym po obydwu stronach śmietnika (6 miejsc parkingowych), które w myśl tego punktu zostały przeznaczone do czasowego ustawienia kontenerów na odpady budowlane lub na miejsca postojowe dla gości odwiedzających mieszkańców. Uchwała ta zdaniem Sądu I instancji naruszała uzasadnione interesy powoda jako właściciela lokalu mieszkalnego w części dotyczącej zakazu parkowania pojazdów przez mieszkańców pozwanej Wspólnoty i jako taka była sprzeczna z art. 12 u.w.l. stanowiąc bezzasadne pozbawienie powoda uprawnienia do współkorzystania z nieruchomości wspólnej. Ingerencja pozwanej w prawo powoda do korzystania z nieruchomości wspólnej była nadmierna i niczym nie uzasadniona. Sposób korzystania z nieruchomości wspólnej powinien uwzględniać interesy wszystkich właścicieli lokali. W rozpoznawanej sprawie te interesy były jednak sprzeczne z uwagi na to, że część członków wspólnoty wykupiła miejsca postojowe, część zaś – w tym powód - nie. Sąd Okręgowy dalej wywodził, iż powód, jak każdy właściciel, ma pełne prawo do swobodnego i nieograniczonego w czasie współkorzystania z części wspólnej i żaden inny właściciel nie powinien mu tego nawet w najmniejszym stopniu ograniczać. Za wprowadzeniem zakazu parkowania przez mieszkańców na terenie stanowiącym część wspólną nie przemawiał także żaden obiektywny interes wspólnoty mieszkaniowej, jako całości. W szczególności nie do zaakceptowania okazał się być pogląd, że osoby które nie są ani członkami wspólnoty, ani jej mieszkańcami - tzw. goście mieliby mieć więcej praw niż powód, jako członek wspólnoty. Dążenie wspólnoty do zapewnienia miejsc parkingowych dla gości mieszkańców wspólnoty i dla czasowego ustawienia kontenerów na odpady budowlane musi bowiem odbywać się z zachowaniem zasady równości i z respektowaniem praw wszystkich właścicieli. Na aprobatę nie zasługiwała nadto argumentacja pozwanej, że powód poprzez to, iż nie wykupił miejsca w garażu podziemnym, pozbawił się przywileju parkowania na części wspólnej nieruchomości, na której są miejsca postojowe, bo jest on do współkorzystania z tych miejsc w takim samym stopniu uprawniony, jak i każdy inny właściciel lokalu w pozwanej wspólnocie. Takie reglamentowanie dostępu do przedmiotowej części wspólnej tym właścicielom, którzy nie wykupili miejsca w garażu podziemnym było niedopuszczalne. O ile wspólnota może podjąć uchwałę w jaki sposób będzie wykorzystana część wspólna (w realiach niniejszej sprawy na miejsca postojowe i na ustawienie czasowo kontenerów na odpady budowlane), o tyle nie może pozbawić niektórych właścicieli prawa do współkorzystania z tej części wspólnej. Przy takim zapisie nawet w hipotetycznej sytuacji pozostawania wszystkich miejsc postojowych wolnych, powód i tak nie mógłby zaparkować tam swojego samochodu, pomimo iż jako właściciel lokalu w budynku, w którym mieści się pozwana wspólnota, ma nieograniczone prawo do współkorzystania z części wspólnej.

O kosztach postępowania orzeczono zgodnie z art. 100 k.p.c. uznając, iż powód wygrał sprawę w połowie.

Powyższy wyrok zaskarżyła pozwana w części, tj. w zakresie punktu 1 i 3. Zarzuciła naruszenie: art. 25 ust. 1 w zw. z art. 12 ust. 1 u.w.l. poprzez ich błędną wykładnię prowadzącą do uznania, że zaskarżona uchwała w punkcie 11 narusza uzasadniony interes powoda w sytuacji, gdy uchwała ta ustanawia takie samo uprawnienie dla wszystkich właścicieli, polegające na możliwości udostępnienia wskazanych miejsc parkingowych swoim gościom lub w celu ustawienia kontenera na odpady i uprawnienie to jest ograniczone jedynie poprzez identyczne uprawnienia pozostałych współwłaścicieli i art. 100 k.p.c. poprzez uznanie, że powód wygrał proces w 50 % mimo że zaskarżył uchwałę w aż 6 punktach, a powództwo skutkowało uchyleniem jedynie jednego punktu, a zatem powód wygrał sprawę w 16,66 %. W konkluzji wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości oraz poprzez podwyższenie zasądzonej kwoty tytułem zwrotu kosztów procesu do pełnej wysokości, tj. 377 zł. Apelująca wniosła nadto o zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego, w tym o zwrot opłaty od apelacji.

Powód wniósł o oddalenie apelacji.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja była uzasadniona.

Dalsze wywody należy rozpocząć od uznania, że – wbrew zarzutom formułowanym w toku ustnego wystąpienia, Sąd Apelacyjny musi poprzestać na ustaleniu poczynionym przez Sąd pierwszej instancji, że powód mógł wykupić miejsce parkingowe i tylko – z przyczyn leżących po jego stronie – tego nie uczynił. W świetle zasady sformułowanej w art. 381 k.p.c. poza kognicją sądu odwoławczego byłoby dociekanie, czy obecnie nadal taka możliwość istnieje.

Przystępując do oceny zarzutów apelacyjnych zgodzić należy się z apelującym, iż Sąd Okręgowy dopuścił się naruszenia art. 25 ust. 1 w zw. z art. 12 ust. 1 u.w.l. poprzez błędne uznanie, iż zaskarżona uchwała w punkcie 11 naruszała uzasadniony interes powoda. Dla przejrzystości wywodu przypomnieć należy, że powód zarzucił temu punktowi, iż narusza on jego prawa, jak również prawa innych właścicieli, gdyż jako osoba ponosząca ciężary i koszty finansowe związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej do której należą sporne miejsca parkingowe, nie może zostać pozbawiony możliwości korzystania z nich bądź osobiście, bądź przez osoby z nim zamieszkujące i nie posiadające statusu właściciela. Takie sformułowanie żądania pozwu jednoznacznie wskazuje, iż istotą sporu jest kwestia współposiadania, opisana w art. 206 k.c. Stosownie do tego przepisu każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Do naruszenia art. 206 k.c. dochodzi w sytuacji, gdy którykolwiek ze współwłaścicieli zostaje pozbawiony posiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej (tak. SN w postanowieniu z dnia 24 listopada 2017 r., I CSK 109/17, Lex nr 2468917). Jeżeli bowiem tylko niektórzy współwłaściciele posiadają rzecz wspólną i korzystają z niej z naruszeniem wynikających z art. 206 k.c. analogicznych uprawnień innych współwłaścicieli, to taka sytuacja nie jest zgodna z tym przepisem, który nakazuje jednakowe traktowanie wszystkich uprawnionych.

Tymczasem w tak ustalonym stanie faktycznym, wbrew stanowisku Sądu Okręgowego, nie sposób przyjąć, iż zaskarżony punkt 11 uchwały pozbawił powoda prawa do posiadania rzeczy wspólnej i z niej korzystania. W tym miejscu przywołać należy, iż powód z pewnych względów nie wykupił miejsca parkingowego przynależącego do zakupionego lokalu, parkując swój samochód na jednym z miejsc parkingowych z puli 6 przeznaczonych do wspólnego użytkowania. Mocą punktu 11 omawianej uchwały wspólnota podjęła decyzję, iż omawiane 6 miejsc parkingowych będzie przedmiotem wspólnego użytkowania przez wszystkich współwłaścicieli lokali, tyle tylko, że użytkowania nie polegającego na przypisanym i stałym posiadaniu miejsc. Nie sposób zatem obronić tezy, iż uchwała ta naruszała zarówno art. 206 k.c., jak i 25 u.w.l.

Po pierwsze, powód zdaje się utożsamiać współposiadanie rzeczy w rozumieniu art. 206 k.c. z bezpośrednim jej dzierżeniem. Tymczasem zgodnie z art. 336 k.c. posiadane to stan faktyczny sprowadzający się do możności korzystania z rzeczy jak właściciel, co nie musi oznaczać bezpośredniego korzystania z niej. Współposiadanie może zatem przybrać rozmaite formy dopuszczone prawem, uzgodnione w porozumieniu z pozostałymi współwłaścicielami, jak chociażby dzierżenie, ale również pobieranie pożytków, oddawanie w posiadanie zależne, itp.

Po drugie, utrzymanie w mocy zaskarżonego wyroku paradoksalnie doprowadziłoby właśnie do sytuacji, w której część mieszkańców byłaby traktowana preferencyjnie w stosunku do pozostałych współwłaścicieli. Otóż powód, który nie dysponuje miejscem parkingowym przeznaczonym dla jego lokalu, uczyniłby swoim stałym miejscem garażowania jedno z omawianych 6 miejsc, które - co sam szczególnie podkreślał - należy do wszystkich współwłaścicieli, ponoszących koszty związane z ich utrzymaniem (np. w postaci podatku od gruntu). Pozostali mieszkańcy posiadający indywidualne miejsce parkingowe znaleźliby się w konsekwencji w niewątpliwie gorszej sytuacji, gdyż nie tylko nie mogliby zagwarantować możliwości postoju swoim gościom, ale również mogliby spotkać się z sytuacją, gdy podczas przeprowadzanego remontu ekipa budowlana nie miałaby możliwości postawienia kontenera na gruz. Powód zdaje się przy tym nie dostrzegać, iż zgodnie z omawianą uchwałą, oczywiście w miarę fizycznej dostępności miejsc, może on tymczasowo parkować tam swój samochód (tego bowiem zaskarżona uchwała nie zabrania), jak również w przypadku remontu czy odwiedzin jego gości, korzystać z miejsc we wspomniany wyżej sposób.

Konkludując należy stwierdzić, iż zaskarżona uchwała, stanowiąca formę umowy quoad usum nie naruszała uzasadnionego interesu powoda, a zatem ingerencja Sądu I instancji polegająca na jej uchyleniu była błędna i jako taka musi zostać zmieniona. Z powyższym wiąże się również ingerencja w zakresie rozstrzygnięcia o kosztach postępowania, albowiem powód przegrał sprawę w całości.

W tym stanie rzeczy Sąd Apelacyjny, działając na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. zmienił zaskarżony wyrok i orzekł jak w sentencji.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono zgodnie z treścią przepisu art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z § 8 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 10 ust 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U 2015. 1800) powiększając należną sumę o 200 zł tytułem zwrotu opłaty od apelacji.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE