UZASADNIENIE

Stan faktyczny

Nieruchomość gruntowa objęta księgą wieczystą (...) jest własnością Skarbu Państwa. W okresie do końca 2016 r. współużytkownikami wieczystymi tej nieruchomości byli m.in. małżonkowie D. i J. T. (1) (w udziale (...)) oraz J. i S. T. (w udziale (...)).

Okoliczności niesporne

Pierwotnie opłaty roczne za użytkowanie wieczyste w/w nieruchomości były obliczane przez właściciela na poziomie 1% wartości nieruchomości. W przeszłości (w 2014 r.) pomiędzy stronami toczyło się postępowanie aktualizacyjne (sygn. 5003/12 i 5006/12) przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym w G.. Zakończyło się konsensualnym porozumieniem stron co do wysokości opłat (1060 zł w odniesieniu do opłat rocznych w stosunku do małżonków T. i 826,80 zł w stosunku do małżonków T.).

Okoliczność bezsporna

W 2015 r. właściciel nieruchomości ustalił, że nieruchomość nie jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe, lecz znajdują się na niej wyłącznie lokale użytkowe (garaże). W związku z powyższym Prezydent Miasta G. (reprezentujący Skarb Państwa) dokonał oświadczeniami z dnia 9 października 2015 r. wypowiedzenia opłat dotychczasowych i zaproponował nowe opłaty w wysokości 3% wcześniej (w 2014 r.) ustalonej wartości gruntu, w odniesieniu do małż. T. – 2.480,40 zł (od 2016 r.), w odniesieniu do małż. T. – 3.975 zł. Następnie oświadczeniami z dnia 21 października 2015 r. właściciel ponownie wypowiedział powodom opłaty roczne i zaproponował nowe w wysokości odpowiednio: 3.180 zł (małż. T.) i 1.984,32 zł (małż. T.). Jednocześnie właściciel cofnął oświadczenia woli w przedmiocie wypowiedzeń z dnia 9 października 2015 r.

Okoliczności bezsporne

Ocena dowodów

Stan faktyczny był bezsporny. Fakt aktualnego posadowienia na gruncie lokali użytkowych i brak lokali mieszkalnych jest niesporny. Dokładna data zmiany sposobu korzystania z gruntu nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia, gdyż niespornym jest, że grunt był oddany w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe (z takim założeniem były też początkowo wyliczane 1% opłaty roczne), a z pewnością już w dacie wypowiedzeń z października 2015 r. był wykorzystywany na inne cele (lokale użytkowe: garaże). Powodowie nie udowodnili, że od początku grunt był oddany w umowie użytkowania wieczystego inne cele niż mieszkaniowe.

Kwalifikacja prawna

Po pierwsze, należy wyjaśnić, że na skutek złożenia sprzeciwu orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego traci moc w całości (por. art. 80 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). Dalsze postępowanie po złożeniu sprzeciwu (przed sądem powszechnym) nie jest więc rodzajem postępowania odwoławczego (kontrolnego). Sąd nie ma więc kognicji do zbadania zarzutów dotyczących ewentualnych naruszeń procedury lub prawa materialnego w toku postępowania przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym.

W niniejszej sprawie nie było sporu co do wartości nieruchomości – wypowiedzenia z dnia 21 października 2015 r. (i 9 października 2015 r.) zmieniały jedynie stawkę procentową, a nie wartość gruntu (ta jest niezmienna od konsensualnych ustaleń stron z listopada 2014 r.). Wypowiedzenie było od strony materialnoprawnej usprawiedliwione, gdyż – jak bezspornie ustalono – grunt nie jest wykorzystywany na cele mieszkaniowe.

Zarzut powodów, że właściciel gruntu postępował niestarannie, gdyż określony sposób korzystania z gruntu był niezmienny od wielu lat, nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia, w szczególności z uwagi na to, że na skutek powyższego powodowie osiągnęli korzyść majątkową (uiszczali opłaty roczne obliczane na podstawie trzykrotnie niższej, niż poprawna, stawki procentowej).

Prawdą jest, że cofnięcie wypowiedzeń z dnia 9 października 2015 r. i zastąpienie ich poprawionymi kwotowo (z dnia 21 października 2015 r.) wymagało zgody adresatów (tj. powodów), przy czym zgoda ta może być wyrażona w dowolnej formie, w tym w sposób dorozumiany ( per facta concludentia, por. art. 60 k.c.). Ponieważ powodowie w niniejszym procesie prezentowali pogląd, że chcą płacić opłaty roczne w możliwie jak najniższej wysokości, jest to równoznaczne z wyrażeniem zgody na cofnięcie wypowiedzeń z dnia 9 października 2015 r. i zastąpienie ich wypowiedzeniami z 21 października 2015 r., które zawierają oferty opłat rocznych w nieco niższej wysokości. Nawet jednak gdyby przyjąć odmienne stanowisko i uznać, że do takiej zgody nie doszło, to wypowiedzenia z dnia 9 października 2015 r. skutkują zmianą opłat rocznych do poziomu poprawnie obliczonej wysokości, czyli tożsamej z wysokością opłat w późniejszych wypowiedzeniach. Innymi słowy, kwestia ta nie ma zasadniczego wpływu na rozstrzygnięcie, bo poprawne wyliczenie 3% opłaty rocznej od niespornej wartości nieruchomości (530.000 zł oraz przy uwzględnieniu właściwych ułamków we współużytkowaniu) daje wynik stanowiący podstawę wyrokowania niezależnie od tego, które z wypowiedzeń uznać za skuteczne.

Pozwany w niniejszej sprawie potwierdził, że osoba podpisująca wypowiedzenia była do takich czynności należycie umocowana, co obala argumentów powodów sugerujący nieskuteczność tych oświadczeń woli.

Reasumując, należy uznać, że strona pozwana ma rację twierdząc, że doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z gruntu skutkującego koniecznością wypowiedzenia opłat rocznych i zaproponowania nowych z uwzględnieniem właściwej stawki procentowej (3% ceny nieruchomości). Zachodziły więc przesłanki określone w art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowiące podstawę do wypowiedzenia opłat rocznych.

Jak wynika wprost z art. 73 ust. 2 zdanie drugie ustawy o gospodarce nieruchomościami, przy dokonywaniu zmiany stosuje się art. 78-80 tej ustawy. Oznacza to, że nie ma zastosowania art. 77 – dotyczący zmiany opłat związanych ze zmianą wartości nieruchomości. Nie ma więc możliwości orzeczenia o stopniowym dochodzeniu do pełnej wysokości zaktualizowanej opłaty (art. 77 ust. 2a w/w ustawy).

Reasumując, wynikająca z ustaleń faktycznych i zastosowania w/w przepisów prawa stawka opłat rocznych od 2016 r. wynosi odpowiednio: 3.180 zł (małż. T.) i 1.984,32 zł (małż. T.).

Art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy o gospodarcze nieruchomościami przewiduje, że wysokość stawki procentowej opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntu „za pozostałe nieruchomości gruntowe” – wynosi 3% ceny. W ramach tej pozycji wchodzą m.in. grunty, na których posadowione są lokale użytkowe, w tym garaże.

Mając powyższe na uwadze orzeczono jak w punktach I. i III. sentencji na mocy art. 73 ust. 2 w zw. z art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Koszty procesu

Należy wyjaśnić, że niniejsza sprawa została rozpoznana w wyniku połączenia dwóch odrębnych postępowań. Przy współuczestnictwie formalnym takie połączenie oznacza wspólne rozpoznanie i rozstrzygnięcie, natomiast sama treść rozstrzygnięcia musi uwzględniać odrębność materialnoprawną obu rozstrzygnięć, co przekłada się także na odrębne orzekanie o kosztach dla każdej z połączonych spraw. Rozstrzygnięcia o kosztach są więc dwa. Oba opierają się na treści ar. 98 § 1 k.p.c., gdyż powodowie w każdej z połączonych spraw w całości je przegrali, są więc obowiązani zwrócić koszty wygrywającemu (pozwanemu). Koszty wygrywającego pozwanego Skarbu Państwa w każdej z połączonych spraw to: opłata za czynności radcy prawnego w stawce minimalnej właściwej dla wartości przedmiotu sprawy (tj. po 900 zł, § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, ze zm.) – punkty II. i IV. sentencji.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE