UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 4 maja 2017 r. powódka A. S. wniosła o zasądzenie od pozwanego (...) sp. z o.o. w W. (dalej: (...), Deweloper) kwoty 147.199,20 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie i kosztami procesu. W uzasadnieniu wskazała, że pozwany nie wykonał zobowiązania wynikającego z umowy deweloperskiej, odmówił przeniesienia praw do lokalu i dlatego powódka odstąpiła od umowy z jego winy. Powódka domagała się zasądzenia dwukrotności wpłaconego zadatku (98.541,60 zł), kary umownej w wysokości 10% wartości umowy (48.770,80 zł) na podstawie art. 8 ust. 5 umowy, zwrotu kwoty 886,80 zł wpłaconej przy zawieraniu umowy deweloperskiej oraz odsetek za opóźnienie od zwróconej kwoty 48.770,80 zł.

W odpowiedzi na pozew pozwany Deweloper wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu. Przyznał, że strony zawarły umowę deweloperską, ale to on pierwszy odstąpił od umowy z winy powódki, która nie zapłaciła ceny w terminie. Zarzucił, że odstąpienie powódki od umowy było bezskuteczne, albowiem umowa wówczas już nie wiązała stron.

Wyrokiem z dnia 6 czerwca 2018 r. Sąd Okręgowy w Warszawie III Wydział Cywilny zasądził od pozwanego na rzecz powódki odsetki ustawowe za opóźnienie od kwoty 48.770,60 zł od dnia 17 marca 2016 r. do dnia 29 lipca 2016 r., oddalając powództwo w pozostałym zakresie i orzekł o kosztach procesu.

Sąd Okręgowy ustalił, że strony zawarły umowę deweloperską, na podstawie której pozwany zobowiązał się do wybudowania budynku mieszkalno- usługowego z dwukondygnacyjnym garażem podziemnym przy ul. (...) w W.. Zakończenie budowy miało nastąpić do dnia 15 marca 2015 r., z możliwością wcześniejszego zakończenia budowy. Strony umówiły się, że w takim wypadku przesunięciu ulegną terminy wpłat zaliczek na poczet ceny, określone w § 3 ust. 3 umowy.

Powódka planowała uzyskać środki na zakup mieszkania ze sprzedaży innego lokalu lub pożyczyć od rodziny, ewentualnie dokonać cesji praw do lokalu. Strony ustaliły, że cena brutto lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wyniesie 487.708 zł i płatna będzie częściami. Pierwsza część w kwocie stanowiącej 10% ceny, tj. 48.770,80 zł, została zapłacona w dniu 7 kwietnia 2014 r. i stanowiła zadatek. Druga część w tej samej kwocie została zapłacona w dniu 7 maja 2014 r. Ostatnia część w kwocie 390.166,40 zł miała zostać zapłacona w terminie 7 dni przed wyznaczonym terminem odbioru mieszkania. W umowie strony ustaliły, że Deweloper zawiadomi nabywcę lokalu o terminie odbioru lokalu z 14-dniowym wyprzedzeniem. Pozwany miał prawo odstąpić od umowy do dnia 31 grudnia 2016 r. i zachować zadatek, wówczas gdy nabywca spóźni się z płatnością którejkolwiek z zaliczek tytułem ceny o czas przekraczający 14 dni i pomimo dodatkowego wezwania, z uprzedzeniem o zamiarze odstąpienia, nie dokona należnej płatności.

Powódka została poinformowana drogą mailową, na adres wskazany w treści umowy, o zakończeniu prowadzonej inwestycji i wyznaczeniu terminu odbioru lokalu na dzień 8 października 2015 r. Tę wiadomość powódka otrzymała. W rozmowie telefonicznej poinformował pracownika pozwanego, że w dacie wyznaczonej na odbiór lokalu będzie przebywać na urlopie w Grecji. Powódka uznała, że nie jest zobowiązana do zapłaty trzeciej raty ceny nabycia lokalu. Postanowiła oczekiwać na wyznaczenie drugiego terminu odbioru lokalu. Zawiadomienie o terminie odbioru lokalu zostało wysłane również pocztą. Pismem z dnia 15 października 2015 r. pozwany ponownie wezwał powódkę do zapłaty ceny, w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania. Nadto wskazał, że brak zapłaty będzie uprawniał Dewelopera do odstąpienia od umowy. Wezwanie zostało odebrane przez powódkę w dniu 29 października 2015 r. Następnie pismem z dnia 14 stycznia 2016 r. pozwany oświadczył, że odstępuje od umowy deweloperskiej z dnia 15 kwietnia 2014 r.

Powódka miała zamiar zawrzeć umowę cesji praw do lokalu i pismem z dnia 29 stycznia 2016 r. zwróciła się do strony pozwanej o wyrażenie zgody na zawarcie takiej umowy. W piśmie z dnia 8 lutego 2016 r. wskazała, że nie uznaje odstąpienia od umowy, odmawia zapłaty ostatniej raty z uwagi na brak jej wymagalności. Podała także, że zamierza dokonać cesji praw do lokalu. Pozwany złożył zaś wniosek o wykreślenie roszczenia powódki z tytułu umowy deweloperskiej z działu III księgi wieczystej, ujawnionego na rzecz powódki. Powódka wyznaczyła pozwanemu termin do okazania jej lokalu i wyrażenia zgodny na cesję praw do lokalu. Wezwała też do zwrotu wpłaconej części ceny. W dniu 29 lipca 2016 r. Deweloper zwrócił powódce kwotę 48.770,80 zł. Po tym powódka wezwała pozwanego do przeniesienia praw do lokalu w terminie 120 dni. Pismem z dnia 27 marca 2017 r. oświadczyła, że odstępuje od umowy deweloperskiej.

Na podstawie tak ustalonego stanu faktycznego Sąd Okręgowy uznał, że strony zawarły umowę deweloperską. Przyjął, że pozwany skutecznie wyznaczył powódce termin do zapłaty ceny. Niestawiennictwo na odbiorze lokalu nie zwalniało powódki z obowiązku zaspokojenia roszczenia. Możliwość wcześniejszego zakończenia inwestycji, jak i przesunięcia terminu płatności ceny została przez strony przewidziana już w umowie. Faktycznie, termin został przesunięty o około miesiąc. Klientka płaciła tylko 20%, a pozostała kwota miała zostać zaspokojona na 7 dni przed odbiorem gotowego mieszkania, co było korzystne dla powódki, gdyż miała wystarczająco dużo czasu na zgromadzenie środków na ten cel. Powódka była świadoma obowiązku zapłaty ceny, bo wynikało to wprost z wezwań do zapłaty i odpowiadało postanowieniom umowy. W związku z tym Sąd Okręgowy przyjął, że to pozwany skutecznie odstąpił od umowy. Roszczenie powódki zaś oparte na jej oświadczeniu o odstąpieniu od umowy podlegało oddaleniu.

Sąd Okręgowy uznał za zasadne roszczenie powódki o odsetki od świadczenia, które stanowiło zapłatę części ceny i zostało zwrócone przez stronę pozwaną po odstąpieniu od umowy, a to kwoty 48.770,60 zł. Przyjął bowiem, że po jego stronie wystąpiło opóźnienie w okresie od dnia 17 marca 2016 r. do dnia 29 lipca 2016 r.

O kosztach Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 k.p.c.

Apelację od powyższego wyroku wniosła powódka, zaskarżając go w części, w jakiej powództwo zostało oddalone i co kosztów procesu. Domagała się uwzględnienia powództwa w całości i zasądzenia kosztów procesu za obie instancje. Alternatywnie wniosła o zasądzenia od pozwanego kwoty 48 778, 60 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 17 marca 2016 r., tytułem nienależnie zatrzymanego zadatku oraz odsetek za opóźnienie od kwoty 48.778,60 zł od dnia 17 marca 2016 r. do dnia 29 lipca 2016 r., tytułem opóźnienia w zwrocie zaliczki uiszczonej na poczet ceny zakupu lokalu, a nadto wzajemnego stosunkowego rozdzielenia kosztów postępowania za obie instancje.

Zarzuciła naruszenie:

1) przepisów postępowania:

a) art. 233 w zw. z art. 328 k.p.c. poprzez:

- niewskazanie w jakim zakresie Sąd Okręgowy nie dał wiary zeznaniom świadków i którym konkretnie,

- nieustosunkowanie się przez Sąd Okręgowy do wszystkich zarzutów podnoszonych przez stronę powodową, wynikających zarówno z umowy deweloperskiej, jak i przepisów ją regulujących;

b) art. 233 k.p.c. poprzez:

- danie wiary zeznaniom świadka J. S., w sytuacji, gdy w okresie będącym przedmiotem badania nie był on pracownikiem pozwanego i nie zajmował się sprawą powódki,

- uznanie, że pozwana spółka wyznaczyła termin odbioru lokalu i że ostatnia rata ceny sprzedaży była wymagalna na dzień 1 października 2015 r.;

c) art. 233 w zw. z art. 230 k.p.c. poprzez odmowę dania wiary powódce co do faktu poinformowania pozwanego o wyjeździe zagranicznym i niemożności z tego tytułu uczestnictwa w odbiorze lokalu;

2) przepisów prawa materialnego:

a) art. 22 ust. 1 pkt 16 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (aktualnie: Dz.U. z 2017 r., poz. 1468 ze zm.; dalej: OchrNabU, ustawa deweloperska) poprzez nieuwzględnienie obowiązków wynikających z tego przepisu;

b) art. 24 ust. 2 OchrNabU poprzez nieuwzględnienie, że harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego składa się co najmniej z czterech etapów, a tym samym uznanie wymagalności roszczenia pozwanego i skuteczności wypowiedzenia przez niego umowy z winy powódki, zamiast uznania, że dopiero powódka skutecznie wypowiedziała umowę z winy pozwanej;

c) art. 385³ pkt 17 k.c. poprzez nieuwzględnienie, że:

- zatrzymanie zadatku w wysokości 10% wartości umowy stanowi klauzulę niedozwoloną,

- ograniczenie w przeniesieniu praw na inną osobę w postaci zgody pozwanego stanowiło klauzulę niedozwoloną.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja strony powodowej była bezzasadna.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że w Sąd Apelacyjny, jako sąd odwoławczy, rozpoznaje sprawę w granicach apelacji. Punktem wyjścia są skonkretyzowane już wcześniej żądania oraz twierdzenia obronne stron. Przepis art. 383 zd. 1 k.p.c. wprowadza jako zasadę to, że w postępowaniu apelacyjnym nie można rozszerzyć żądania pozwu ani występować z nowymi roszczeniami. Jest to możliwe wyjątkowo, mianowicie jedynie w razie zmiany okoliczności można żądać zamiast pierwotnego przedmiotu sporu jego wartości lub innego przedmiotu (niejako zmiana surogacyjna, gdyż strona powodowa – w związku ze zmianą okoliczności – nie żąda czegoś, co nie było objęte przedmiotem sporu przed sądem I instancji, ale żąda wartości pierwotnego przedmiotu sporu lub innego nawet przedmiotu, przy niezmienionej podstawie faktycznej), a nadto w sprawach o świadczenie powtarzające się można nadto rozszerzyć żądanie pozwu o świadczenia za dalsze okresy (np. alimenty, renta, czynsz) – art. 383 zd. 2 k.p.c. Ustawodawca w ten sposób wyznaczył zatem stosunkowo wąski zakres dopuszczalności zmiany powództwa. Tym samym rzeczony przepis, z racji tego, że posługuje się określonym zakazem procesowym, podlega ścisłej wykładni.

Wyrazem tego jest utrwalona linia orzecznicza Sądu Najwyższego, który na tę kwestię zapatruje się w jednolity sposób. Przykładowo, w wyroku z dnia 19 listopada 1998 r. (III CKN 32/98, LexPolonica nr 333710) Sąd ten wyjaśnił, że przytoczenie w apelacji przepisów prawa materialnego wskazujących na inny stan faktyczny niż ten, na którym zostało oparte żądanie pozwu, stanowi – niedopuszczalną w postępowaniu apelacyjnym – zmianę powództwa. Z kolei w wyroku z dnia 25 lipca 2000 r. (III CKN 821/2000, niepubl.) wskazał, że rozszerzenie żądania pozwu w aspekcie podstawy faktycznej oznacza przytoczenie nowych okoliczności faktycznych, które decydują o zmianie kwalifikacji prawnej roszczenia. Natomiast w uzasadnieniu uchwały z dnia 22 czerwca 2005 r. (III CZP 23/2005, LexPolonica nr 380382) Sąd Najwyższy zaznaczył, że za niedopuszczalnością zmiany powództwa w postępowaniu apelacyjnym przemawia zasada równości stron, wypływająca z konstytucyjnej zasady równości obywateli wobec prawa (art. 32 ust. 1 Konstytucji RP), przy czym ta zasada ma szczególne znaczenie w procesie cywilnym, w którym występują dwie przeciwstawne strony. Muszą one mieć równe prawa procesowe i zagwarantowaną jednakową możliwość obrony swych praw, a więc zgłaszania żądań i wniosków, przedstawiania twierdzeń i dowodów oraz korzystania za środków odwoławczych i innych środków zaskarżenia. W innym orzeczeniu ujęto to jeszcze bardziej dobitnie stwierdzając, że dopuszczenie do zmiany powództwa w postępowaniu apelacyjnym, niezgodnie z art. 383 k.p.c. po zamknięciu rozprawy i bez umożliwienia drugiej stronie podjęcia obrony jej praw, powoduje nieważność postępowania ze względu na pozbawienie strony możności obrony jej praw (zob. wyrok SN z dnia 9 stycznia 2001 r., I PKN 175/00, OSNP 2002, nr 18, poz. 427). Potwierdzenie tego można też znaleźć w postanowieniu z dnia 7 czerwca 2013 r. (I CSK 641/12, Lex nr 1360163), w którym Sąd ten stwierdził, że w postępowaniu apelacyjnym nie można, oprócz wyjątków określonych w art. 383 zd. 2 k.p.c., rozszerzyć żądania ani występować z nowymi roszczeniami.

Roszczenie procesowe stanowi treść powództwa, czyli żądanie urzeczywistnienia w konkretnym wypadku oznaczonej normy prawnej poprzez wydanie orzeczenia określonej treści, zindywidualizowanego przytoczonymi okolicznościami faktycznymi. Takie roszczenie stanowi przedmiot procesu i powództwa. Żądanie pozwu oraz okoliczności je uzasadniające mają charakter formalny, uzewnętrzniając skonkretyzowaną kwestę prawną, którą powód przedstawia sądowi dla uzyskania konkretnego rozstrzygnięcia. Za stanowiące przedmiot procesu roszczenie należy więc uznać subiektywne twierdzenie powoda, które ma charakter hipotetyczny, odrębny od roszczenia w znaczeniu materialno- prawnym, czyli możliwości domagania się określonej osoby określonego zachowania, zgodnie z obowiązującym prawem (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 13 lipca 2016 r., I ACa 1373/15, Lex nr 2084124).

Przenosząc powyższe na realia niniejszej sprawy należy podkreślić, że wystąpienie przez powódkę z roszczeniem alternatywnym o zwrot zatrzymanego przez stronę pozwaną zadatku nie może przynieść pożądanego skutku. Rozszerzenie żądania pozwu w postępowaniu apelacyjnym jest niedopuszczalne i dlatego nie wpływa na zakres przedmiotu sprawy. Określenie zakresu postępowania apelacyjnego, adekwatne do przedmiotu rozpoznania i przedmiotu orzeczenia pierwszoinstancyjnego, stanowi realizację zasad dyspozycyjności i zakazu orzekania ponad żądanie oraz jej dopuszczalności tylko od wyroku, a niedopuszczalności tego środka odwoławczego od braku rozstrzygnięcia w tym wyroku. Wskazanie przez powódkę na alternatywne roszczenie dopiero na etapie postępowania apelacyjnego stanowi naruszenie zakazu statuowanego przez art. 383 k.p.c.

Powódka w pozwie i w toku całego postępowania przed Sądem I instancji wskazywała na okoliczności uzasadniające jej odstąpienie od umowy i roszczenia z tym związane jak prawo żądania zasądzenia podwójnego zadatku z art. 394 § 1 k.c., kary umownej oraz zwrotu innych poniesionych wydatków. Z kolei składając apelację, alternatywnie wskazała na roszczenie o zwrot zatrzymanego przez drugą stronę zadatku, wskazując że stanowiło ono wygórowane świadczenie z tytułu odstąpienia od umowy. Podkreślić należy, iż roszczenie, na które wskazuje skarżąca wymaga wskazania okoliczności uzasadniających zastosowanie przepisów art. 385¹ -385³ k.c., które wprowadzają zakaz stosowania niedozwolonych postanowień umownych (klauzul niedozwolonych) w obrocie konsumenckim, który sankcjonowany jest brakiem mocy wiążącej tych klauzul, co nie było wskazywane w pozwie, ani w toku procesu.

Z uwagi na zakaz wyrażony w art. 383 k.p.c. brak jest możliwości rozpatrywania alternatywnego roszczenia powódki. Istotnie powód nie ma obowiązku przytaczania w pozwie podstawy prawnej dochodzonego roszczenia i dopuszczalne jest zasądzenie roszczenia wynikającego z przytoczonej przez niego podstawy faktycznej. Wskazać jednak trzeba, że roszczenie alternatywne wykracza poza ramy faktyczne określone w pozwie. Sąd może ocenić powództwo na podstawie różnych podstaw prawnych ale w uzasadnieniu pozwu okoliczności faktyczne powinny być na tyle dokładnie sprecyzowane, aby można było jednoznacznie określić wchodzące w rachubę podstawy prawne, właściwe do oceny przedstawionego pod osąd roszczenia.

Jest to konieczne w celu zapewnienia możliwości podjęcia właściwej obrony przez pozwanego, w szczególności poprzez możliwość powołania odpowiednich faktów i zarzutów istotnych z punktu widzenia norm prawa materialnego, mogących mieć zastosowanie do oceny przedstawionej w pozwie podstawy faktycznej.

Zaakceptowanie poglądu przeciwnego prowadziłoby do niedopuszczalnego zaskakiwania strony przeciwnej zmianą powództwa na etapie postępowania odwoławczego. Takie samo stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 stycznia 2009 r. (V CSK 282/08, Lex nr 619665), odnosząc się do roszczeń dochodzonych na podstawie art. 59 i 531 § 2 k.c. W uzasadnieniu Sąd ten wskazał, że zmiana roszczenia może polegać zarówno na zmianie samego tylko żądania przy zachowaniu dotychczasowych twierdzeń dotyczących poprzedniego żądania, jak również na zmianie dotychczasowych twierdzeń przy utrzymaniu dotychczasowego żądania, bądź wreszcie na jednoczesnej zmianie żądania i twierdzeń. W świetle art. 383 k.p.c. za niedopuszczalną uznać należy dokonaną dopiero w postępowaniu apelacyjnym zmianę żądania pozwu, polegającą na wyeksponowaniu nowego żądania wynikającego z powołania się na przesłanki innego przepisu prawa materialnego, wskazanego jako nowa podstawa materialnoprawna dochodzonego roszczenia.

Jednocześnie wręcz oczywistym jest to, że w rozpoznawanej sprawie nie nastąpiła żadna z opisanych wyżej cytowaną normą dwóch sytuacji wyjątkowych. W szczególności nie sposób bowiem mówić o jakiejkolwiek zmianie okoliczności, które tak naprawdę wciąż są takie same. W konsekwencji oznacza to, że przedmiotem rozpoznania apelacyjnego w przedmiotowej sprawie mogły być tylko zawarte w pozwie roszczenia, które były przedmiotem rozpoznania przez Sąd I instancji. Natomiast dokonana w apelacji zmiana powództwa i wiążące się z tym zagadnienie dotyczące tego, czy powódka może domagać zwrotu zatrzymanego przez pozwanego zadatku i w jakiej kwocie, nie zostało poddane pod osąd Sądu I instancji, co z kolei uniemożliwia Sądowi II instancji wyrokowanie w przedmiocie nowo zgłoszonego roszczenia.

Wskazać należy orzecznictwie sądowym brak jest jednoznacznego stanowiska w kwestii konsekwencji procesowych naruszenia tego zakazu, a mianowicie czy apelacja zawierająca nowe roszczenia powinna podlegać oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c., czy też odrzuceniu na podstawie art. 373 k.p.c. Przykładowo, w wyroku z dnia 19 listopada 1998 r. (III CKN 32/98, OSNC 1999, nr 5, poz. 96) oraz w postanowieniu z dnia 22 czerwca 2001 r. (I PZ 22/01, OSNP 2003, nr 10, poz. 255) Sąd Najwyższy uznał, że w razie dokonania w postępowaniu apelacyjnym zmiany powództwa apelacja zawierająca taką zmianę powinna być oddalona. W uzasadnieniu postanowienia wyrażono przy tym pogląd, zgodnie z którym niedopuszczalna zmiana w postępowaniu apelacyjnym (art. 383 k.p.c.) nie czyni apelacji niedopuszczalnej. Ocena zmiany (pod kątem jej dopuszczalności) ma miejsce w zakresie merytorycznego rozpoznania apelacji, wpływa na możliwość jej uwzględnienia, nie może natomiast doprowadzić do jej odrzucenia. Identycznie w tej kwestii zapatruje się również większość doktryny, wychodząc z założenia, że nazbyt szerokie ujęcie ram przedmiotowych środka odwoławczego wyrażające się zmianą powództwa, nie dyskwalifikuje automatycznie apelacji jako takiej z przyczyn formalnych.

Z kolei w postanowieniach z dnia 30 sierpnia 2000 r. (V CKN 1046/00, niepubl.) i z dnia 17 czerwca 1999 r. (I PZ 24/99, OSNP 2000, nr 21, poz. 791) Sąd Najwyższy przyjął, że zgłoszenie w postępowaniu odwoławczym nowego roszczenia powinno – w świetle art. 383 k.p.c. – skutkować odrzuceniem apelacji.

Sąd Apelacyjny w niniejszej sprawie opowiada się za koncepcją o oddalenia apelacji w opisanej sytuacji, uważając ją za bardziej spójną i przekonującą.

Przechodząc do merytorycznej części rozważań trzeba podkreślić, że Sąd I instancji w sposób prawidłowy przeprowadził postępowanie dowodowe i dokonał właściwych ustaleń stanu faktycznego, które Sąd Apelacyjny podziela, akceptuje i przyjmuje za własne.

Uwzględniając, że kontrola zastosowania norm materialnoprawnych może być odnoszona wyłącznie do niekwestionowanych ustaleń faktycznych, w pierwszym rzędzie należy odnieść się do zarzutów natury procesowej, skoro wnioski w tym względzie wyznaczają kierunek dalszych rozważań.

Bezzasadne są zarzuty dotyczące naruszenia art. 328 § 2 k.p.c., z uwagi na brak wskazania w jakim zakresie Sąd I instancji nie dał wiary zeznaniom świadków i którym konkretnie oraz nieustosunkowanie się do wszystkich zarzutów podnoszonych przez stronę powodową, wynikających tak umowy deweloperskiej, jak i przepisów ją regulujących. Wbrew wywodom skarżącej, pisemne motywy kwestionowanego orzeczenia pozwalają na odtworzenie rozumowania, które doprowadziło Sąd Okręgowy do wniosków ujętych w sentencji wyroku. Nie zawiera ono luk w zakresie elementów istotnych z punktu widzenia art. 328 § 2 k.p.c., co uniemożliwiałoby dokonanie kontroli orzeczenia, a tylko w takim wypadku można mówić o naruszeniu przywołanej regulacji. Brzmienie tego przepisu wskazuje, że punktem wyjścia dla przedstawienia w motywach pisemnych orzeczenia koncepcji prawnej rozstrzygnięcia sprawy muszą być poczynione ustalenia faktyczne. Ustalenia te winny odpowiadać postulatowi jasności i kategoryczności. W uzasadnieniu musi też znaleźć odzwierciedlenie dokonany przez sąd wybór podstawy prawnej oceny przedmiotu postępowania, ustalenie znaczenia wybranych przepisów w drodze wykładni oraz proces subsumcji okoliczności faktycznych pod owe normy prawne. W judykaturze wskazuje się, że obraza tego przepisu może stanowić usprawiedliwioną podstawę apelacji tylko wtedy, gdy uzasadnienie zaskarżonego wyroku sporządzone będzie w taki sposób, że uniemożliwi to kontrolę instancyjną (por. np. wyrok SN z dnia 12 stycznia 2012 r., II CSK 274/11, Legalis i przywołane tam orzecznictwo).

Taka sytuacja nie zachodzi w niniejszej sprawie. Odwołując się do treści pisemnego uzasadnienia zaskarżonego wyroku, nie można przyjąć, aby nie ujęto w nim któregoś z tak opisanych elementów wymaganych ustawą. Ponadto, w pisemnych motywach zaskarżonego orzeczenia prawidłowo zidentyfikowano podstawę materialnoprawną żądania powódki i w jej kontekście wyjaśniono przyczyny, dla których uznano, że powództwo zasługuje na uwzględnienie jedynie częściowo. W szczególności Sąd I instancji przedstawił ustalony w toku postępowania stan faktyczny i wskazał dowody, na których się oparł. Wskazał także, iż dał wiarę zeznaniom stron oraz świadków w zakresie w jakim korelowały one z pozostałym materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie. Apelująca nie wskazała, które konkretnie zeznania i jakich świadków były istotne dla sprawy, a zostały pominięte przez Sąd I instancji w ustaleniach stanu faktycznego, czy też które z zarzutów nie zostały rozważone przez ten Sąd, a miały zasadniczy wpływ na merytoryczne rozstrzygnięcie. W tych okolicznościach zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. był całkowicie chybiony.

Za nieuzasadniony uznać należy również sformułowany w treści apelacji zarzut naruszenia przez Sąd Okręgowy granic swobodnej oceny dowodów, czyli art. 233 § 1 k.p.c. Zgodnie z tym przepisem sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazuje się, że dla skuteczności zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie wystarcza stwierdzenie o wadliwości dokonanych ustaleń faktycznych, odwołujące się do stanu faktycznego, który w przekonaniu skarżącego odpowiada rzeczywistości. Konieczne jest tu wskazanie przyczyn dyskwalifikujących postępowanie sądu w tym zakresie. W szczególności skarżący powinien wskazać, jakie kryteria oceny naruszył sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłuszne im je przyznając (zob. np. postanowienie SN z dnia 23 stycznia 2001 r., IV CKN 970/00, Lex nr 52753). Zarzut ten nie może polegać jedynie na zaprezentowaniu własnych, korzystnych dla skarżącego ustaleń stanu faktycznego, dokonanych na podstawie własnej, korzystnej dla skarżącego oceny materiału dowodowego (zob. postanowienie SN z dnia 10 stycznia 2002 r., II CKN 572/99, Lex nr 53136).

Wbrew stanowisku apelującej, ustalenia dokonane przez Sąd I instancji znajdują pełne odzwierciedlenie w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym. Żadne z zarzutów apelacji nie wskazują na uchybienia tego Sądu w tym zakresie. Sąd Okręgowy uznał za wiarygodne zeznania świadka J. S., który potwierdził, że co najmniej raz w tygodniu zbierały się osoby z zarządu z pracownikami działu sprzedaży i omawiano poszczególne sprawy, wówczas zapadały decyzje o rozwiązaniu umowy, zamianach terminów płatności, oraz zgodach na cesję. Zeznał także, iż powódka nie zgłaszała się do zarządu Dewelopera w tych sprawach, a dopiero po odstąpieniu przez pozwanego od umowy wystąpiła o zgodę na cesję praw.

Podnoszone przez powódkę argumenty, że zeznania tego świadka nie są wiarygodne, gdyż nie był on pracownikiem spółki w czasie, gdy powódka była jej klientem, a powódka nie wiedziała o takich spotkaniach, czy też nie była na nie zapraszana, są bezzasadne i nie miały żadnego oparcia. Świadek wprost zeznał, że procedury u pozwanego nie zmieniły się. Nie stanowi w żadnym razie przyczyny skutecznego zakwestionowania zeznań świadka tylko ta okoliczność, że powódki nie informowano o firmowych spotkaniach w pozwanej spółce. Nadto, nie ulega bowiem kwestii, że powódka o zgodę na cesję praw wstąpiła po tym, jak doszło do odstąpienia od umowy przez stronę pozwaną. Co istotne, zgody na cesję praw, ani też na przesunięcie terminu zapłaty nie uzyskała.

Wbrew zarzutom apelacji, Sąd Okręgowy zasadnie przyjął, że strona pozwana skutecznie wyznaczyła termin odbioru lokalu. Ustawa deweloperska reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość (art. 1 OchrNabU). Przepis art. 22 OchrNabU określa niezbędną, obligatoryjną treść umowy deweloperskiej. Należy przyjąć, że postanowienia wymienione w tym przepisie wyznaczają minimalną treść umowy deweloperskiej, z uwzględnieniem jednak różnic wynikających z przedmiotu nabycia oraz specyfiki danej transakcji. W art. 22 ust. 1 pkt 16 OchrNabU do postanowień umowy deweloperskiej, odnoszących się do świadczenia dewelopera, zaliczono klauzulę o terminie i sposobie zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Zgodnie z § 6 ust. 1 umowy z dnia 15 kwietnia 2014 r. deweloper był zobowiązany do zawiadomienia nabywcy (powódki) o terminie odbioru lokalu z co najmniej 14-dniowym wyprzedzeniem. Stosownie zaś do ust. 3 tego paragrafu, zawiadomienie mogło zostać dokonane drogą elektroniczną lub za pośrednictwem poczty elektronicznej na adres wskazany w umowie. Wskazano zatem, że zawiadomienie o odbiorze nastąpi co najmniej na 14 dni przed odbiorem. Istotnie, nie wskazano daty dziennej w jakim odbiór nastąpi, ale ważne było dla skuteczności zawiadomienia powódki, aby został zachowany umowny termin.

Wymaga podkreślenia, że z art. 22 ust. 1 pkt 16 OchrNabU wynika konieczność wskazania terminu i sposobu zawiadomienia nabywcy o odbiorze. Przepis ten nie dotyczy samego terminu odbioru, lecz zawiadomienia o tym terminie, skoro nie użyto w nim sformułowania „termin odbioru lokalu/domu”. Ustawa nie wymaga jego podania z góry, skoro kładzie akcent na określenie sposobu powiadomienia nabywcy o odbiorze. Pojęcie „termin” należy tu rozumieć jako okres pomiędzy powiadomieniem nabywcy a datą odbioru. Celem jest tutaj przygotowanie nabywcy na określony czas, jak również uniemożliwienie jednostronnego wyznaczenia przez dewelopera zbyt krótkiego terminu.

Podkreślić przy tym należy, że nie sposób przewidzieć w umowie deweloperskiej terminu odbioru lokalu, co błędnie wskazuje apelująca. Zależy to nie tylko od zakończenia budowy, ale i uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku (zgłoszenia zakończenia budowy), jak również od wielu czynników, niekoniecznie zależnych od stron umowy. Z tego względu trudno byłoby odpowiedzialnie przewidzieć przy zawieraniu umowy konkretną datę odbioru. Ani nie ma faktycznie takiej możliwości, ani przepisy prawa tego nie wymagają. Nabywca, biorąc pod uwagę harmonogram realizacji inwestycji określony w umowie, powinien wiedzieć, kiedy może się spodziewać wyznaczenia przez dewelopera terminu odbioru, a więc kiedy może się spodziewać zawiadomienia w tym przedmiocie. Deweloper powinien wyznaczyć nabywcy realny termin odbioru, tzn. taki, którego dotrzymanie przez nabywcę będzie możliwe. Nie powinien to być zatem termin zbyt krótki, obejmujący zaledwie kilka dni, a także termin zbyt odległy, liczony w miesiącach. Termin dwutygodniowy ustalony w przedmiotowej umowie spełnia powyższe kryteria.

Ustawa nie wyznacza sposobów zawiadomienia nabywcy. Strony mają w tym względzie dużą swobodę. W niniejszej sprawie nie ulegało kwestii, że Deweloper, stosownie do postanowień umowy, zawiadomił powódkę o terminie odbioru, co wynika wprost z jej twierdzeń, bowiem sama wskazywała, że odebrała wiadomość e-mailową i kontaktowała się w tej sprawie z pracownikiem strony pozwanej. Okoliczność, że powódka – z uwagi na urlop – w odbiorze nie uczestniczyła, nie ma znaczenia dla oceny skuteczności wyznaczonego terminu. Wspomnieć tylko należy, że umowa stron nie zakładała w tym względzie obowiązku współpracy, w szczególności obowiązku dokonywania uzgodnień terminu z klientem. Istotne było, czy obiektywnie rzecz ujmując, termin spełniał wymogi ustawowe. Zasadnie zatem Sąd I instancji przyjął, że strona pozwana skutecznie wyznaczyła termin odbioru lokalu na dzień 8 października 2015 r.

Wskazać przy tym należy, że pod pojęciem odbioru lokalu należy rozumieć jego odbiór techniczny, sprowadzający się do potwierdzenia przez nabywcę, iż lokal mieszkalny spełnia warunki określone w umowie deweloperskiej. Celem odbioru jest protokolarne skwitowanie dewelopera z wykonanej pracy, z możliwością zgłoszenia do protokołu wad dostrzeżonych przez nabywcę (zob. wyrok SA w Katowicach z dnia 30 marca 2006 r., I ACa 1900/05, niepubl.). Odbiór obiektu stanowi zarówno uprawnienie, jak i obowiązek nabywcy. Ponadto, odbiór jest warunkiem koniecznym do zawarcia umowy rozporządzającej, ponieważ prawo własności lokalu może zostać przeniesione na nabywcę dopiero po dokonaniu przez niego odbioru obiektu.

Nie jest uprawnione uzależnianie przez powódkę zapłaty ceny za lokal od wyznaczenia przez Dewelopera drugiego terminu odbioru lokalu. Wskazać należy, że obowiązek wyznaczenie innego terminu odbioru, wskazany w § 6 ust. 2 umowy, nie ma wpływu na wymagalność zapłaty ceny. Wywody apelującej w tym zakresie nie korelują z postanowieniami umowy deweloperskiej. Przepis § 3 ust. 3 lit. c umowy stanowił o obowiązku zapłaty kwoty 390.166,40 zł w terminie 7 dni przed terminem wyznaczonym na dzień odbioru lokalu. Cena stanowi wzajemne świadczenie nabywcy o charakterze pieniężnym, do spełnienia którego zobowiązany jest nabywca, na podstawie umowy deweloperskiej, w zamian za przeniesienie na niego prawa własności nieruchomości przez dewelopera, co nastąpi w wykonaniu umowy deweloperskiej. Cena jest płacona na podstawie umowy deweloperskiej, choć przewłaszczenie nieruchomości nastąpi dopiero w umowie przenoszącej prawo własności. Obowiązek zapłaty nie został skorelowany z faktyczny dokonaniem odbioru lokalu, czy też przystąpieniem do czynności odbiorowych. Wymagalność związana była z wyznaczonym dniem jako dniem odbioru, tj. 8 października 2015 r., nawet jeżeli powódka nie odebrała lokalu, przy czym nie było sporne, że był on zdatny do odbioru, a więc pozwany wywiązał się z umowy w prawidłowy sposób. Wymagalność zatem trzeciej raty przypadała na dzień 1 października 2015 r.

Niezasadne są zarzutu dotyczące naruszenia art. 24 ust. 2 OchrNabU. Istotnie przepis wskazuje, że harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego zawiera co najmniej cztery etapy realizacji. Koszt każdego z etapów nie może być wyższy niż 25% i niższy niż 10% ogólnej kwoty kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego wynikającej z harmonogramu. Ta regulacja ma na celu równomierne rozłożenie kosztów inwestycji z uwagi na sprzężenie etapów realizacji inwestycji z terminami wpłat poszczególnych części ceny przez nabywcę i jednocześnie wypłat deweloperowi środków zgromadzonych na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym po stwierdzeniu, na podstawie wpisów w dzienniku budowy, zakończenia poszczególnych etapów przedsięwzięcia. Chodzi o to, aby uniknąć sytuacji, w której nabywca, jak często miało to miejsce w okresie przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej, wpłacał całość ceny na bardzo wczesnym etapie inwestycji i nie otrzymywał w zamian żadnej gwarancji jej ukończenia. Przy podziale inwestycji na kilka etapów, gdzie każdy z nich stanowić będzie istotną część jej wartości ogólnej, wynagrodzenie dewelopera będzie wypłacane dopiero wtedy, gdy cała inwestycja będzie rzeczywiście realizowana.

W niniejszej sprawie umowa zakładała dużo korzystniejsze rozwiązanie dla klienta, albowiem powódka była zobowiązania do zapłaty jedynie 20% ceny, zaś pozostałe 80% miało być zapłacone na 7 dni przed odbiorem, a więc już po wybudowaniu lokalu. Nie są uprawnione także twierdzenia apelującej wskazujące, że była ona zobowiązana zapłacić maksymalnie kwotę 121.927,00 zł, skoro przedsięwzięcie było już ukończone w całości.

Wskazać należy, że nie może być mowy o tym, że powódka była zaskoczona wcześniejszym zakończeniem inwestycji, które zostało zaplanowane na dzień 15 listopada 2015 r. Strony już w umowie przewidziały możliwość wcześniejszego zakończenia budowy, co miało skutkować przesunięciem terminów wpłat zaliczek na poczet ceny, na co powódka wyraziła zgodę (§ 1 ust. 3 umowy). Powódka jednak nie zapłaciła ceny ani po pierwszym, ani po drugim wezwaniu do zapłaty, w którym wyznaczony termin mijał dopiero z dniem 30 listopada 2015 r.

Zasadnie zatem Sąd I instancji uznał, że oświadczenie o odstąpieniu powódki od umowy z dnia 15 kwietnia 2015 r. nie było skuteczne, albowiem zostało złożone po tym jak pozwany skuteczne od umowy odstąpił. Zaszły bowiem przesłanki warunkujące odstąpienie strony pozwanego od umowy deweloperskiej z dnia 15 kwietnia 2014 r., wskazanie w jej § 8 ust. 6. Pozwany wyznaczył powódce termin do odbioru lokalu z 14-dniowym wyprzedzeniem oraz wezwał do zapłaty ostatniej części ceny. Następnie wezwał powódkę ponownie do zapłaty, wyznaczając jej termin 30 dni. Złożył także oświadczenie o odstąpieniu w terminie przewidzianym w umowie.

Tym samym roszczenia wywodzone przez powódkę z własnego oświadczenia o odstąpieniu, jak żądanie podwójnego zadatku, kary umownej czy innych poniesionych w związku z umową kosztów, nie mogły być uznane za zasadne. Sąd I instancji prawidłowo uznał, że skoro doszło do odstąpienia od umowy z winy powódki zgodnie z § 6 ust. 6 umowy deweloper miał prawo zachować wpłacony zadatek wpłacony przez nabywcę zgodnie z art. 394 § 1 k.c. i dlatego roszczenie o jego zwrot nie było zasadne.

Bez wpływu na sprawę pozostają twierdzenia i zarzuty powódki odnośnie do trudności i przeszkód, jakie czyniła strona pozwana, odmawiając powódce wstępu do lokalu. Zauważyć trzeba, że powódka pozostawała w opóźnieniu (a w zasadzie w zwłoce – art. 476 k.c.) w zapłacie ceny i nie odebrała lokalu, pomimo że nie istniały przeszkody, aby to uczynić (chociażby w drugim wyznaczonym terminie). W tych warunkach wymaganie od strony pozwanej, aby udostępniła lokal powódce w celu pokazania ewentualnym nabywcom, nie znajduje żadnego uzasadnienia. Jednocześnie nie zostały niczym poparte zarzuty odnośnie do tego, że pozwany faktycznie uniemożliwiał powódce dokonanie cesji praw do lokalu. Nie można bowiem zapominać, że umowa deweloperska rodzi dla nabywcy nie tylko uprawnienia, ale i obowiązki, a zgodnie z art. 519 i n. k.c. przejęcie długu zawsze wymaga zgody wierzyciela (w tym wypadku Dewelopera). Zważyć także należy, że pismo w tej sprawie powódka wniosła już po odstąpieniu przez pozwanego od umowy łączącej strony. Nadto twierdzenia i zarzuty w tym zakresie nie są skorelowane z roszczeniami powódki wynikającymi z jej odstąpienia od umowy.

Reasumując, apelacja powódki nie miała uzasadnionych podstaw, w związku z czym podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i art. 99 k.p.c. Na te koszty złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika pozwanego, wyliczone stosownie do § 2 ust. 6 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 22 października 2015 r. (Dz. U. z 2015 r., poz. 1804) Zauważyć należy, że są to jedyne koszty przegranej przez powódkę apelacji. Sprawa zaś nie może być uznana za wypadek szczególnie uzasadniony (art. 102 k.p.c.), gdyż brak ku temu jakichkolwiek podstaw.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE