UZASADNIENIE

Powód Stowarzyszenie (...) w S. (...) z siedzibą w S. wniósł o nakazanie pozwanej Gminie S., w wykonaniu umowy przedwstępnej, złożenia oświadczenia woli w przedmiocie zawarcia z powodem na okres 9 lat i 11 miesięcy umowy dzierżawy nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) oznaczonej numerem ewidencyjnym działki (...) o powierzchni 15.750 m², dla której Sąd Rejonowy w Słubicach prowadzi księgę wieczystą (...) o następującej treści:

§ 1

Wydzierżawiający oświadcza, że jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w S. przy ul. (...), oznaczonej numerem ewidencyjnym (część) działki (...) (przed podziałem (...) o łącznej powierzchni 15 750,00 m ² ).

§ 2

1. Wydzierżawiający oddaje w dzierżawę część nieruchomości opisanej w § 1, stanowiącej zasób Gminy S., o łącznej powierzchni 15 750,00 m ² zaznaczonej kolorem zielonym na mapie stanowiącej załącznik do niniejszej umowy.

2. Niniejsza umowa zawarta jest na okres 9 lat i 11 miesięcy.

3. Grunt opisany w ust. 1 zabudowany jest Bazarem Miejskim i jest przeznaczony na:

a) działalność handlowo - usługową o powierzchni 5 590,04 m ² ,

b) grunty wokół punktów gastronomicznych (ogródki) o powierzchni 250m ²

c) obiekty nie związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (pawilon biurowy) o powierzchni 56,96 m ² ,

d) obiekty nie związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (toalety) o powierzchni 100 m ² ,

e) zieleń izolacyjną o powierzchni 2 244,58 m ²

f) ciągi piesze o powierzchni 7 508,42 m ²

§ 3

1.Dzierżawca zobowiązany jest do zapłaty Wydzierżawiającemu czynszu dzierżawnego w wysokości 95. 348,73 zł (dziewięćdziesiąt pięć tysięcy trzysta czterdzieści osiem złotych 73/100) plus podatek VAT.

2. Dzierżawca zobowiązany jest uiszczać czynsz dzierżawny z góry za dany miesiąc łącznie z podatkiem VAT w kasie Urzędu Miejskiego w S. lub na konto urzędu w Banku (...) S.A. nr (...) miesięcznie w terminie do 15 dnia każdego miesiąca. W razie zwłoki w uiszczeniu czynszu Wydzierżawiającemu służy prawo doliczenia odsetek na podstawie obowiązujących przepisów.

§ 4

1. Dzierżawcy przysługuje prawo oddania przedmiotu umowy w poddzierżawę lub do bezpłatnego używania w szczególności na rzecz swoich członków oraz osób które poniosły nakłady na wskazaną w §1 umowy nieruchomość w związku z odbudową Bazaru Miejskiego w S. jak i ich następcom prawnym.

§5

Dzierżawca nie może, bez uzyskania uprzednio pisemnej zgody Wydzierżawiającego, zbyć lub zastawić swoich praw wynikających z niniejszej umowy dzierżawy.

§ 6

Dzierżawca, oprócz czynszu, obowiązany jest ponosić we własnym zakresie podatki związane z posiadaniem przedmiotu dzierżawy oraz wszelkie inne ciężary publiczne związane z wydzierżawioną nieruchomością, w tym w szczególności opłaty administracyjne.

§ 7

Wszelkie zmiany niniejszej umowy dla swej ważności wymagają formy pisemnej.

Nadto powód wniósł o zasądzenie od pozwanej Gminy S. kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na pozew pozwana Gmina S. wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Podniosła zarzut przedawnienia dochodzonego roszczenia.

Wyrokiem z dnia 17 października 2016 r, Sąd Okręgowy w Szczecinie oddalił powództwo oraz orzekł, że pozwana wygrała proces w całości, pozostawiając szczegółowe rozliczenie kosztów procesu referendarzowi sądowemu.

Podstawę tego rozstrzygnięcia stanowiły następujące ustalenia faktyczne i ich ocena prawna.

W dniu 10 stycznia 2008 r. Stowarzyszenie (...) w S. (...) z siedzibą w S. (zwane dalej Stowarzyszeniem) zawarło z Gminą S. porozumienie, przedmiotem którego było określenie wzajemnych zobowiązań stron przy budowie targowiska na części działki nr ew. (...) o powierzchni 15 750 m^{(
2)}, położonej przy ul. (...) w S., stanowiącej własność Gminy S. (odbudowa spalonego targowiska). W § 1 Stowarzyszenie zobowiązało się do wybudowania targowiska przy ul. (...) na własny koszt w pełnym zakresie tj. wykonania prac projektowych, kosztorysów inwestorskich, robót budowlanych i uzyskania pozwolenia na użytkowanie – zgodnie z obowiązującym prawem. Gmina S. zobowiązała się przekazać we władanie Stowarzyszeniu część działki o powierzchni 15 750 m^{(
2 )}z nieruchomości oznaczonej nr ew. (...) o łącznej powierzchni 32 779 m^{(
2 )}położonej przy ul. (...) w celu wybudowania a następnie administrowania targowiskiem. Granice nieruchomości zostały określone na załączniku nr 1 stanowiącym integralną część niniejszego porozumienia (§ 2 ust.1). Gmina S. zobowiązała się do rozebrania i wywiezienia spalonego zadaszenia targowiska w terminie do 29 lutego 2008 r., a indywidualne umowy z podmiotami handlującymi przy ul. (...), których pawilony znajdują się na terenie przekazywanym we władanie Stowarzyszeniu zostaną rozwiązane (§ 2 ust.2). Stowarzyszenie zobowiązało się do zabezpieczenia miejsc handlowych na odbudowanym targowisku podmiotom, o których mowa w ust. 2. Zgodnie z § 3, w celu uzyskania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, Gmina S. miała użyczyć Stowarzyszeniu część działki, o której mowa w § 2 ust. 1, od dnia 1 marca 2008 r. do czasu zakończenia inwestycji odbudowy targowiska, jednak nie dłużej niż na okres 3 lat, za zakończenie inwestycji przyjmując uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Przekazanie nieruchomości nastąpić miało protokołem zdawczo – odbiorczym w terminie do 5 marca 2008 r. Strony postanowiły w § 4, że Burmistrz S. działając na podstawie Uchwały Rady Miejskiej Nr (...) z dnia 28 grudnia 2007 r. w sprawie wyrażenia zgody na wydzierżawienie nieruchomości na okres 9 lat i 11 miesięcy oraz odstąpienia od obowiązku przetargowego trybu zawarcia umowy dzierżawy, wydzierżawi Stowarzyszeniu część działki określonej w § 2 ust. 1. Umowa dzierżawy miała zostać zawarta po zakończeniu inwestycji tj. po uzyskaniu przez Stowarzyszenie pozwolenia na użytkowanie obiektu, na okres 9 lat i 11 miesięcy (§ 4 ust. 2). Czynsz dzierżawny miał zostać ustalony według stawek określonych przez Burmistrza S., przy uwzględnieniu sposobu zagospodarowania terenu (§ 4 ust. 3).

W § 6 Gmina S. zastrzegła sobie prawo rozwiązania porozumienia w trybie natychmiastowym, w przypadku: a. nie realizowania przez Stowarzyszenie (...) inwestycji zgodnie z porozumieniem; b. używania przedmiotu przekazanego we władanie zgodnie z § 2 ust. 1 w sposób sprzeczny z przeznaczeniem; c. oddania przedmiotu przekazanego we władanie zgodni z § 2 ust. 1 osobom trzecim do używania.

Przed podpisaniem porozumienia pomiędzy powodowym Stowarzyszeniem a pozwaną Gminą S. odbywały się spotkania dotyczące odbudowy targowiska po spaleniu, na których omawiano m.in. sposób finansowania procesu odbudowy. Kupcy sami wystąpili do Rady Miejskiej z propozycjami odbudowy targowiska, stanowiącymi opisy ramowe, które w czasie negocjacji miały zostać uszczegółowione i ustalone. Generalnie ideą tego przedsięwzięcia było odbudowanie miejsc pracy kupców i uregulowanie w późniejszym czasie zasad korzystania z tych miejsc. Odbudowa miała zostać sfinansowana przez kupców ze środków własnych a Stowarzyszenie miało jedynie administrować targowiskiem. Stowarzyszenie powstało w celu zjednoczenia wszystkich kupców tak, aby mieli oni swoją reprezentację i odbudowy targowiska, gdyż Gmina S. nie posiadała na to odpowiednich środków.

W wyniku tych rozmów, w dniu 28 grudnia 2007 r. Rada Miejska w S. podjęła uchwałę nr (...), w której wyraziła zgodę na wydzierżawienie na okres 9 lat i 11 miesięcy części działki nr ew. (...) o powierzchni 15 750 m^{(
2)}, bez obciążeń, położonej przy ul. (...) w S. na rzecz Stowarzyszenia (...) w S. (...) z siedzibą w S.. Rada Miejska w S. wyraziła zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia umowy dzierżawy tej nieruchomości.

W uzasadnieniu uchwały wskazano, że w sprawie odbudowy bazaru miejskiego przy ul. (...)Stowarzyszenie (...) w S. przedstawiło propozycję według której Gmina S. przekazałaby teren pod budowę targowiska dla stowarzyszenia, a kupcy wybudowaliby bazar na własny koszt. W zamian za sfinansowanie odbudowy bazaru kupcy oczekiwali zwolnienia z opłat (dzierżawy, podatku od nieruchomości, opłaty targowej) do wartości robót, jaką Gmina miała pierwotnie ponieść przy odbudowie bazaru. Wskazano także, że przyjęcie tego sposobu odbudowy targowiska wiąże się z użyczeniem terenu bazaru dla Stowarzyszenia w związku z dysponowaniem gruntem na cele budowlane, a następnie podpisaniem stosownej umowy dzierżawy. W dniu 29 lutego 2008 r. Gmina S. zawarła ze Stowarzyszeniem umowę użyczenia działki o powierzchni 15 750 m^{(

2)} położonej przy ul. (...) w S. z przeznaczeniem na budowę targowiska miejskiego. Umowa została zawarta na czas oznaczony, tj. od 1 marca 2008 r. do czasu zakończenia inwestycji odbudowy targowiska, nie dłużej niż na okres 3 lat, przy czym za zakończenie inwestycji przyjęto uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Umowa dzierżawy dotycząca nieruchomości miała zostać zawarta po zakończeniu inwestycji.

Stowarzyszenie zawierało z kupcami – inwestorami umowy o prowadzenie inwestycji pod nazwą „Budowa Bazaru Miejskiego w S.”. Na podstawie tych umów inwestorzy, czyli kupcy powierzali Stowarzyszeniu obowiązki inwestora zastępczego. Inwestor zastępczy, pełniąc czynności zastępstwa inwestorskiego, działał w imieniu i na rachunek inwestora, jako jego pełnomocnik. Inwestor zastępczy miał obowiązek podejmowania czynności mających na celu zabezpieczenie praw i interesów inwestorów. Inwestorzy pokrywali wszystkie koszty związane z budową pawilonów oraz części wspólnych Bazaru. W celu zapewnienia środków na inwestycję inwestorzy dokonywali wpłat na specjalnie do tego celu utworzone konto Stowarzyszenia w wysokościach i terminach wskazanych w harmonogramie. Każdy kupiec wpłacał środki na odbudowanie swojego miejsca pracy. Strony tych umów postanowiły, że Stowarzyszeniu będzie przysługiwać prawo pierwokupu w stosunku do poszczególnych pawilonów na wypadek, gdyby inwestorzy sprzedali ten pawilon osobie trzeciej. W dniu 23 września 2011 r. decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w S. udzielono pozwolenia na użytkowanie odbudowanego Bazaru Miejskiego w zakresie pawilonów handlowych wraz z sieciami wodno-kanalizacyjną, deszczową, gazową, energetyczną, położonego w S. przy ul. (...). Uznano, że obiekt spełnia warunki do jego użytkowania. W zarządzeniu z dnia 29 listopada 2011 r. Burmistrz S. przedstawił powyższą nieruchomość do oddania w dzierżawę na okres 9 lat i 11 miesięcy oraz ustalił stawki czynszu dzierżawnego. W dniu 29 grudnia 2011 r. Rada Miejska w S. odstąpiła od pozytywnej opinii dalszego stosowania przez Burmistrza ulg lub zwolnień w zapłacie czynszu dzierżawnego przez Stowarzyszenie wyrażonej w uchwale z 28 grudnia 2007 r. Zarekomendowała jednocześnie stosowanie przez Burmistrza stawek czynszu za dzierżawę gruntów oddanych w trybie bezprzetargowym. W kolejnych zarządzeniach Burmistrz ustalał odmienne od pierwotnych zasady naliczania stawek czynszu za dzierżawę gruntów stanowiących zasób Gminy S.. Zarządzeniem z dnia 3 sierpnia 2012 r. Burmistrz przeznaczył do oddania w dzierżawę pod działalność gospodarczą powyższą nieruchomość na rzecz osób, które poniosły nakłady na wybudowanie pawilonów handlowych oraz pozostałych obiektów posadowionych na częściach wspólnych bazaru i elementów infrastruktury technicznej lub następców prawnych tych osób.

W dniu 6 grudnia 2011 r. Gmina S. i Stowarzyszenie zawarły porozumienie, w myśl którego Gmina S. oświadczyła, że wydzierżawi w oparciu o uchwałę Rady Miejskiej z dnia 29 grudnia 2007 r. oraz zarządzenia Burmistrza S. z 29 listopada 2011 r., powyższą nieruchomość. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie podjęto negocjacje dotyczące zawarcia umowy dzierżawy nieruchomości. Powód wezwał pozwaną do zawarcia umowy dzierżawy i przesłał pozwanej projekt umowy dzierżawy, w którym zgodnie z § 8 ust. 1 dzierżawcy (powodowi) przysługiwać miało prawo oddania przedmiotu umowy w poddzierżawę lub do bezpłatnego używania jednakże jedynie na rzecz swoich członków właścicieli pawilonów, których lista stanowiła załącznik nr 1 do niniejszej umowy.

W piśmie z dnia 2 lipca 2012 r. powód ponownie wezwał pozwaną do zawarcia umowy dzierżawy działki położonej w S. przy ul. (...). W odpowiedzi pozwana poinformowała, że w celu rozstrzygnięcia sprawy związanej z dzierżawą nieruchomości zabudowanej bazarem zostały podjęte kroki zmierzające do ustalenia właścicieli poniesionych nakładów na odbudowę bazaru. Ostatecznie Gmina S. popadła w konflikt ze Stowarzyszeniem i nie zawarła z powodem umowy dzierżawy nieruchomości.

W obrębie Stowarzyszenia zrodził się konflikt z powodu niewywiązywania się powoda z nałożonych na niego obowiązków i braku przejrzystości w procesie odbudowy. Powód nie współpracował też z Komisja Rewizyjną. Nie wszyscy kupcy prowadzący działalność na terenie targowiska należą do Stowarzyszenia, część z nich odwołała pełnomocnictwo do reprezentowania przez powoda. Natomiast część kupców, którzy wpłacili środki pieniężne na odbudowę targowiska, chciała mieć indywidualne umowy dzierżawy pawilonów bez pośrednictwa powoda. W tym celu kupcy (zarówno członkowie jak i byli członkowie Stowarzyszenia) złożyli wnioski do Burmistrza S. o indywidualne zawarcie umowy dzierżawy lub sprzedaż przedmiotowego gruntu, na którym usytuowane są pawilony handlowe w zamian za poczynione nakłady. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę, powód zaczął rozporządzać pawilonami handlowymi położonymi na terenie Bazaru Miejskiego poprzez zawieranie warunkowych umów sprzedaży z kupcami, członkami Stowarzyszenia.

Uchwałą nr (...) z dnia 30 sierpnia 2012 r. Rada Miejska w S. uchyliła uchwałę nr (...) z dnia 28 grudnia 2007 r., w sprawie wyrażenia zgody na wydzierżawienie nieruchomości na okres 9 lat i 11 miesięcy oraz odstąpienia od obowiązku przetargowego trybu zawarcia umowy. Skarga Stowarzyszenia na uchwałę z dnia 30 sierpnia 2012 r. została postanowieniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w G. z dnia 27 marca 2013 r. odrzucona. W piśmie z dnia 24 września 2012 r. Gmina S. złożyła oświadczenie o rozwiązaniu porozumienia z 10 stycznia 2008 r. z uwagi na nie realizowanie przez Stowarzyszenie inwestycji zgodnie z warunkami określonymi w porozumieniu. Pozwana Gmina zarzuciła, że Stowarzyszenie nie poniosło żadnych nakładów finansowych w procesie odbudowy targowiska miejskiego, działając jedynie jako inwestor zastępczy, na podstawie upoważnień poszczególnych kupców, koordynowało proces robót budowlanych. Natomiast całość wykonanych prac poniosły osoby trzecie – głównie przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą na terenie targowiska, co stoi – zdaniem pozwanej – w sprzeczności z postanowieniami porozumienia. Nadto przyczyną rozwiązania porozumienia był nieukończenie w terminie realizacji inwestycji.

W dniu 9 lipca 2014 r. pozwana zawarła z powodem umowę dzierżawy działki nr (...) o powierzchni 13 226 m²zabudowanej parkingiem wraz z infrastrukturą okołoparkingową, pod warunkiem zawieszającym zwolnienia przez Sąd Okręgowy w Szczecinie zabezpieczenia w postaci zakazu obciążania tej działki, co nastąpiło.

W takich uwarunkowaniach faktycznych Sąd Okręgowy uznał powództwo, oparte na treści art. 64 k.c. w zw. z art. 1047 § 1 k.p.c. oraz art. 390 § 2 k.c., za nieuzasadnione.

Wskazał, że art. 64 k.c. nie stanowi samodzielnej podstawy dla kreowania obowiązku złożenia określonego oświadczenia woli, natomiast stanowi podstawę prawną do przymusowej realizacji obowiązku wynikającego z innego źródła, które może stanowić czynność prawna, w szczególności umowa przedwstępna uregulowana przepisami art. 389 – 390 k.c.

W ocenie Sądu Okręgowego, roszczenie dochodzone pozwem nie mogło zostać uwzględnione, przede wszystkim z uwagi na jego przedawnienie . Zgodnie z art. 390 § 3 k.c. roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Początkiem biegu rocznego terminu przedawnienia dla wszystkich roszczeń z umowy przedwstępnej, a zatem także roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, jest dzień wymagalności roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 120 k.c.). Termin zawarcia umowy przyrzeczonej oznaczony przez strony w umowie przedwstępnej lub przez stronę uprawnioną w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej, jest terminem spełnienia świadczenia. Upływ tego terminu powoduje, że roszczenie z umowy przedwstępnej staje się wymagalne, gdyż uprawniony może domagać się zawarcia umowy od dłużnika, który opóźnia się ze świadczeniem. Wyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej może nastąpić w drodze porozumienia stron, przybierając postać stosownego postanowienia w umowie przedwstępnej albo odrębnego porozumienia, po jej zawarciu. Oznaczenie terminu może polegać na podaniu daty ( dies certus an) albo wskazaniu innego zdarzenia, przyszłego, lecz pewnego, chociaż w chwili oznaczania terminu nie można jeszcze podać, kiedy dokładnie ono zaistnieje ( dies incertus an). Natomiast zdarzenia, co do których nie ma pewności, czy zaistnieją nie mogą być wskazywane celem oznaczenia terminu. Do takich zdarzeń zalicza się wydanie aktu administracyjnego jakim jest decyzja zezwalająca na użytkowanie obiektu lub dokonanie czynności bankowych. Jak wskazuje się w literaturze, ich uzależnienie od zachowań stron umowy lub osób trzecich powoduje, że kwalifikowane być one winny jako zastrzeżenie warunku (art. 89 k.c.), o charakterze zawieszającym. Tym samym wyznaczenie terminu, o którym stanowi art. 389 § 2 k.c., możliwe staje się dopiero po zaistnieniu tego niepewnego zdarzenia.

Jeżeli termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie został wskazany w umowie ani wyznaczony przez strony w terminie jednego roku po jej zawarciu, wówczas nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 2 zdanie trzecie k.c.). Niedopuszczalność żądania zawarcia umowy przyrzeczonej po upływie rocznego terminu, jest zaś następstwem ustania obowiązku zawarcia takiej umowy, a tym samym zachodzi niemożność dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 k.c.). Strony nie mogą drogą czynności prawnej skrócić lub przedłużyć terminu zawitego, określonego bezwzględnie wiążącym unormowaniem art. 389 § 2 k.c., który ustawodawca określił dla nich, w celu wyznaczenia terminu spełnienia świadczenia. Roszczenia z umowy przedwstępnej wygasną, jeżeli w rocznym terminie od jej zawarcia strony nie wskażą terminu związania się umową definitywną. Natomiast strony mogą drogą porozumienia zmieniać już wyznaczony termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

W tak ukształtowanym stanie prawnym Sąd I instancji stwierdził, że w porozumieniu na które powołuje się powód, strony nie wskazały terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Zapis zawarty w § 4 ust. 2 tego porozumienia, zgodnie z którym umowa dzierżawy miała zostać zawarta po zakończeniu inwestycji tj. po uzyskaniu przez Stowarzyszenie pozwolenia na użytkowanie obiektu - w świetle obowiązujących przepisów prawa - nie może być rozumiany jako termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Jest to warunek zawieszający określony datą przyszłą i niepewną albowiem decyzja administracyjna, która miałaby warunkować rozpoczęcie tego terminu nie może zostać uznana za termin, co do którego jest pewność, że zaistnieje. Nie ulega wątpliwości, że możliwe są sytuacje, w których taka decyzja nigdy nie zostanie przez stosowny organ wydana. Wobec tego nie można mówić o dacie pewnej, co oznacza, że strony w porozumieniu nie ustaliły terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Strony nie ustaliły też tego terminu w okresie roku po zawarciu porozumienia. Wobec tego roczny termin przewidziany w art. 389 § 2 k.c. mógłby zacząć biec od momentu wydania decyzji. Decyzja została wydana 23 września 2011 roku, a zatem roczny termin do zawarcia umowy przyrzeczonej ewentualnie wytoczenia powództwa upłynął 23 września 2012 r. Powództwo zostało wytoczone w dniu 1 października 2012 r. a zatem po terminie.

W ocenie Sądu Okręgowego powództwo podlegałoby oddaleniu także z innych przyczyn.

Zgodnie z art. 390 § 2 k.c. żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej jest skuteczne tylko wówczas, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej. Obejmują one w szczególności obowiązek oznaczenia istotnych postanowień umowy przyrzeczonej, którymi w umowie dzierżawy są: oznaczenie stron, przedmiotu dzierżawy, okres jej obowiązywania oraz wysokość czynszu. Interpretacja oświadczeń woli stron musi pozwolić określić przedmiot umowy przyrzeczonej. Sąd Okręgowy podzielił stanowisko zgodnie, z którym przez istotne postanowienia umowy przyrzeczonej rozumieć należy nie tylko elementy przedmiotowo istotne, ale także te istotne podmiotowo, wydzielone na podstawie specjalnego kryterium istotności. Wobec tego umowa przedwstępna powinna zawierać te wszystkie elementy umowy przyrzeczonej, które mają takie znaczenie dla stron, że bez porozumienia się co do nich umowa przedwstępna nie zostałaby zawarta. W powyższym kontekście odwołał się do celu, w jakim zawarto porozumienie z dnia 10 stycznia 2008 r. Istotą tego przedsięwzięcia, na co wskazują wszyscy przesłuchani w sprawie świadkowie, zarówno wnioskowani przez powoda jak i pozwaną, była odbudowa targowiska po spaleniu tak, aby zapewnić kupcom utracone miejsca pracy. Utworzenie Stowarzyszenia zaś miało usprawnić ten proces. Stowarzyszenie miało zatem jedynie reprezentować kupców działając w ich imieniu i na ich rzecz, zatem Stowarzyszenie powstało w celach organizacyjnych. W świetle dowodów z umów o prowadzenie inwestycji, potwierdzonych zeznaniami wszystkich świadków, Stowarzyszenie pełniło obowiązki inwestora zastępczego, natomiast ciężar finansowy odbudowy ponosili kupcy ze środków własnych jako inwestorzy, a Stowarzyszenie miało jedynie w przyszłości administrować targowiskiem. Tym samym istotą utworzenia zarówno Stowarzyszenia, jak i zawarcia porozumienia był wspólny interes kupców wyrażający się w możliwości odzyskania miejsc pracy i uregulowania następnie zasad korzystania z tych miejsc. Wobec tego, w ocenie Sądu, porozumienie, które miało być podstawą zawarcia umowy dzierżawy winno uregulować wszystkie elementy istotne, w szczególności dotyczące praw i obowiązków kupców. W konsekwencji w treści porozumienia powinny były się znaleźć się zapisy wyraźnie ustalające kwestie poddzierżawy z kupcami, gdyby umowa dzierżawy miała zostać zawarta ze Stowarzyszeniem. W przeciwnym razie naruszony zostałby najważniejszy cel porozumienia i całej istoty tego przedsięwzięcia, skoro w tym porozumieniu traktowanym przez powoda jako umowa przedwstępna, nie chodziło o interes Stowarzyszenia, tylko o interes kupców, którzy stracili miejsca pracy i chcieli je odbudować. W tym też celu szukali pomocy w Gminie i to oni byli głównymi zainteresowanymi całą sytuacją a nie Stowarzyszenie, zatem już sam brak postanowień dotyczących kupców w porozumieniu, zdaniem Sądu I instancji, narusza jego sens i społeczno-gospodarcze przeznaczenie celu jego powołania. Pominięcie kupców i stosownych zapisów co do ich sytuacji prawnej (kwestie poddzierżawy itp.), podczas gdy ponieśli oni nakłady na odbudowę, jest w ocenie tego Sądu sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, dotyczącymi zasad uczciwości i rzetelności w obrocie handlowym. Mając na względzie lojalność oraz poszanowanie słusznych interesów kupców Stowarzyszenie powinno postępować w zgodzie z moralnością publiczną, a chodzi tutaj o ogólnie pojmowaną uczciwość kupiecką. Porozumienie, które powód traktuje jako przedwstępną umowę dzierżawy, w istocie, dotyczyło w swojej głównej części określenia wzajemnych zobowiązań stron przy odbudowie targowiska. Jedynie marginalnie w § 4 porozumienia strony wskazały, że „Burmistrz S., który będzie działał na podstawie uchwały Rady Miejskiej wydzierżawi Stowarzyszeniu część działki”. Natomiast z treści porozumienia nie wynika, że wolą Gminy S. było potraktowanie faktycznych inwestorów - kupców jako poddzierżawców, brak jest jakichkolwiek zapisów w tym przedmiocie. Nie ma więc podstaw do zawarcia innych postanowień umowy w trybie roszczenia objętego pozwem gdyż brak stosownych zapisów w tym zakresie w porozumieniu. Powód wnosząc o zawarcie umowy przyrzeczonej wskazał na zapis § 4, zgodnie z którym dzierżawcy miało przysługiwać prawo oddania przedmiotu umowy w poddzierżawę lub do bezpłatnego używania w szczególności na rzecz swoich członków oraz osób, które poniosły nakłady na nieruchomość w związku z odbudową Bazaru Miejskiego jak i ich następcom prawnym. Brak jest podstaw aby Sąd mógł dopuścić, abstrahując od niedotrzymania terminu, o czym wskazano wyżej, do zawarcia umowy z takim zapisem. Zapis o takiej treści nie znalazł się w umowie przedwstępnej, czyli porozumieniu, a tylko to mogłoby stanowić podstawę do zawarcia umowy przyrzeczonej o treści jak wnosi powód. Powód nie ma podstaw do żądania, aby taki zapis znalazł się w treści umowy, gdyż nie poczyniono żadnych ustaleń w tym przedmiocie. Przy założeniu, że zachowany został termin o jakim mowa w art. 389 § 2 k.c., Sąd mógłby zobowiązać pozwaną do zawarcia umowy dzierżawy z powodem ograniczając się jedynie do wskazania przedmiotu dzierżawy, okresu na jaki umowa zastaje zawarta oraz wysokości czynszu. Niemniej jednak zawarcie umowy w takim kształcie, bez uwzględnienia regulacji dotyczących tych osób, które poczyniły nakłady finansowe z własnych środków na odbudowanie miejsc pracy jest niedopuszczalne jako sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Uwzględnienie powództwa w istocie pomijałoby sytuację kupców, co uznać należałoby za sprzeczne z art. 5 k.c. Odwoływanie się zaś do tego, że taka była wola stron nie może być podstawą do zawarcia umowy, ponieważ wszystkie zapisy dyspozytywne, jak i essentialia negotii, które miałyby się znaleźć w umowie przyrzeczonej muszą być w umowie przedwstępnej ustalone. Na gruncie niniejszej sprawy ten warunek nie został spełniony. Uwzględnienie powództwa w zakresie postanowień § 4 umowy dzierżawy czyniłoby stan prawny kupców niepewnym. Postanowienia te nie zobowiązują bowiem powoda do zawarcia umów poddzierżawy z poszczególnymi kupcami, a jedynie zawierają uprawnienie w tym zakresie. W sytuacji, gdyby powód nie zrealizował tego uprawnienia, kupcom pozostawałaby jedynie możliwość żądania od Gminy zwrotu nakładów poczynionych na cudzą własność. Tymczasem nie taki był cel odbudowy targowiska, finansowanego w całości przez kupców. Fakt, iż nie uregulowano zasad zawierania umów z kupcami w porozumieniu powoduje, że już w tym momencie powód różnie postrzega kwestię uregulowania tego stanu rzeczy, bowiem w projekcie umowy dzierżawy przekazanej do Gminy w § 8 jest zapis, że umowy poddzierżawy zawierałby tylko z członkami stowarzyszenia. Powstała zatem niepewność sytuacji w odniesieniu do kupców, którzy wybudowali z własnych środków pawilony, a obecnie nie są już członkami Stowarzyszenia. Z kolei w pozwie powód próbuje już inaczej te kwestie uregulować. Powyższe przesądza o tym, że słuszne są obawy kupców w zakresie ich sytuacji faktycznej i prawnej. Wskazać też należy, że skoro przedmiotem dzierżawy ze Stowarzyszeniem miał być teren zabudowany pawilonami wzniesionymi za pieniądze kupców a nie ze środków własnych Stowarzyszenia, to w porozumieniu powinien znaleźć się zapis tę sytuację odzwierciedlający, w szczególności ustalający podmioty ponoszące nakłady i ich zakres. Jest to kolejna kwestia wskazująca na to, że brak takich regulacji z uwagi na art. 5 k.c. nie może doprowadzić do uwzględnienia powództwa.

W ocenie Sądu Okręgowego, te postanowienia umowne, które nie znalazły się w porozumieniu, z punktu widzenia celu umowy i jej społeczno-gospodarczego przeznaczenia, a których nie można uzupełnić dyspozycyjnymi przepisami, prowadzą do skutku, że taka umowa musi być uznana za nieważną. Stanowią one bowiem elementy podmiotowo istotne, mające kluczowe znaczenie, i bez porozumienia co do tych elementów umowa przyrzeczona (dzierżawy) nie może zostać zawarta. Kupcy niezależnie od tego czy znali czy też nie treść porozumienia i czy należycie to porozumienie oceniali pod kątem skutków prawnych, mieli jeden cel skupiający się na odbudowaniu miejsc pracy aby nadal móc prowadzić działalność gospodarczą. To dlatego zdecydowali się zainwestować własne środki. Natomiast nie analizowali na przyszłość kwestii związanych z tytułem prawnym tj. dzierżawy, poddzierżawy. Byli jednak zgodni – na co wskazują zeznania wszystkich świadków – co do tego, że Stowarzyszenie będzie administrowało targowiskiem, sądząc przy tym, iż to oni sami (jako kupcy) będą zawierać umowy zabezpieczające ich sytuację prawną. Nie znajdują potwierdzenia w zebranym materiale dowodowym tezy powoda, że pomimo braku zawarcia stosownego zapisu w porozumieniu, odnoszącego się do poddzierżawy terenu kupcom przez Stowarzyszenie, wolą stron było uksztaltowanie sytuacji prawnej właśnie w ten sposób. Nie ma też podstaw by sądzić, że inwestorzy (kupcy) mieliby być ostatecznie potraktowani jedynie jako poddzierżawcy. Jest to uprawnione twierdzenie choćby w świetle § 4 umowy o prowadzenie inwestycji, jednej z wielu zawartych z kupcami, w którym Stowarzyszeniu miało przysługiwać jedynie prawo pierwokupu w stosunku do pawilonów na wypadek, gdyby inwestor sprzedał tenże pawilon osobie trzeciej. Treść tej umowy nie wskazuje by kupcom przysługiwało jedynie prawo poddzierżawy.

Słuszny okazał się też zarzut pozwanej zawarcia porozumienia niezgodnie z prawem, co zresztą znalazło odzwierciedlenie w uchwale Rady Miejskiej S. z dnia 30 sierpnia 2012 r. uchylającej z tego powodu uchwałę z dnia 28 grudnia 2007 r., która legła u podstaw jego zawarcia. Uchylona uchwała w swoim zamierzeniu miała wywołać skutki cywilno-prawne, polegające na obligatoryjnym wydzierżawieniu przez Burmistrza S. części działki Stowarzyszeniu. Natomiast nie ma podstaw do narzucania Burmistrzowi S. jako organowi wykonawczemu żadnych rozstrzygnięć, w szczególności wbrew jego decyzji. Zapis zawarty w porozumieniu w brzmieniu: „ Burmistrz wydzierżawi na podstawie uchwały …” może być jedynie wypowiedzeniem się organu stanowiącego w zakresie wyrażenia zgody co do przedmiotu dzierżawy, bowiem decyzja o zawarciu lub nie takiej umowy należy do wyłącznej kompetencji organu wykonawczego. Wskazywanie Burmistrzowi, w jaki sposób ma realizować swoje ustawowe zadania, stanowi przekroczenie ustawowej delegacji, decyzja o zawarciu lub nie umowy dzierżawy należy do wyłącznej kompetencji organu wykonawczego, w niniejszej sprawie - Burmistrza S.. W ocenie Sądu Okręgowego, nie można też stracić z pola widzenia tego, że w chwili zawierania porozumienia teren będący jego przedmiotem był niezabudowany. Obecnie teren mający być przedmiotem dzierżawy nie jest tylko nieruchomością a stanowi nieruchomość zabudowaną m.in. pawilonami a zatem jest to zupełnie inny przedmiot dzierżawy niż ten, o którym mowa w porozumieniu. Strony powinny poczynić w związku z tym w umowie przyrzeczonej stosowne ustalenia, odnoszące się do sytuacji prawnej tych osób, które poczyniły nakłady finansowe ze swoich środków. Stan faktyczny, w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia sprawy, Sąd Okręgowy ustalił w oparciu o dowody z dokumentów zgromadzonych i ujawnionych w sprawie, których żadna ze stron nie kwestionowała, oraz na podstawie zeznań świadków i reprezentantów strony powodowej, którzy opisywali przebieg zdarzeń, jakie miały miejsce po spaleniu targowiska, sposób w jaki doszło do zawarcia porozumienia oraz intencji utworzenia Stowarzyszenia. Zeznania świadków i reprezentantów co do zasady korespondowały ze sobą w zakresie niezbędnym do ustalenia istotnych dla rozstrzygnięcia okoliczności faktycznych.

O kosztach procesu Sąd I instancji orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. i art. 108 k.p.c. stosownie do jego wyniku.

Powyższy wyrok w całości zaskarżyło apelacją Stowarzyszenie (...) w S. (...) z siedzibą w S., zarzucając:

1. obrazę prawa materialnego, tj. art. 389 k.c. poprzez błędne przyjęcie, że strony nie zawarły umowy przedwstępnej a jedynie porozumienie określające wzajemne obowiązki przy realizacji inwestycji;

2. obrazę prawa materialnego, tj. art. 123 § 1 pkt 1 k.c. w zw. z art. 390 k.c. poprzez błędne ustalenie, że doszło do przedawnienia roszczenia objętego powództwem;

3. obrazę prawa materialnego tj. art. 65 k.c. poprzez jego błędną wykładnię co doprowadziło do przyjęcia, iż celem stron które zawarły porozumienie nie było zawarcie umowy dzierżawy, a jedynie uregulowanie obowiązków inwestora zastępczego ponadto poprzez błędne przyjęcie, że strona powodowa działała li tylko jako pełnomocnik swoich członków;

4. obrazę prawa materialnego tj. art. 5 k.c. poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że uwzględnienie powództwa naruszało będzie zasady współżycia społecznego;

5. obrazę prawa procesowego tj. art. 233 k.p.c. poprzez dokonanie dowolnej nie zaś swobodnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego co skutkowało przekroczeniem granic zakreślonych tymże przepisem oraz dokonaniem błędnej interpretacji oświadczeń woli stron postępowania;

6. obrazę prawa procesowego tj art. 328 § 2 k.p.c. poprzez niewskazanie w uzasadnieniu wyroku na których dowodach Sąd I instancji oparł rozstrzygnięcie, a którym odmówił mocy dowodowej;

7. błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, że z uwagi na uchylenie uchwały Rady Miejskiej w S. umowa przedwstępna łącząca strony dotknięta została sankcją nieważności.

Wskazując na te uchybienia powód wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i orzeczenie zgodnie z żądaniem zawartym w pozwie oraz dalszych pismach procesowych, a nadto o zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa prawnego za obie instancje sądowe według norm przepisanych, ewentualnie, o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozstrzygnięcia z pozostawieniem temuż Sądowi orzeczenia w zakresie kosztów postępowania za wszystkie instancje sądowe.

Pozwana Gmina S. oraz interwenient uboczny M. N. (1) wnieśli o oddalenie apelacji i zasądzenie na ich rzecz od powoda kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powoda nie zasługiwała na uwzględnienie.

Podkreślenia na wstępie wymaga, że obowiązek rozpoznania sprawy w granicach apelacji (art. 378 § 1 k.p.c.), oznacza związanie sądu odwoławczego zarzutami prawa procesowego (tak Sąd Najwyższy m.in. w uchwale z dnia 31 stycznia 2008 r., sygn. akt III CZP 49/07), za wyjątkiem tego rodzaju naruszeń, które skutkują nieważnością postępowania. Nie dostrzegając ich wystąpienia w niniejszej sprawie, a nadto akceptując poczynione przez ten Sąd ustalenia faktyczne (w oparciu o przeprowadzone w sprawie dowody), zadość wymogowi konstrukcyjnemu niniejszego uzasadnienia czyni odwołanie się do tej części uzasadnienia zaskarżónego wyroku, bez potrzeby jego powielania. Jak słusznie bowiem wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 września 2015 r., I UK 431/14, niepubl., zakres odpowiedniego zastosowania art. 328 § 2 k.p.c. w postępowaniu przed sądem drugiej instancji (art. 391 § 1 k.p.c.) zależy od treści wydanego orzeczenia oraz, w dużym stopniu, od przebiegu postępowania apelacyjnego (np. tego, czy przed sądem apelacyjnym były przeprowadzane dowody), a także od działań procesowych podjętych przez sąd odwoławczy, dyktowanych rodzajem zarzutów apelacyjnych oraz limitowanych granicami wniosków apelacji (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 2005 r., IV CK 202/05, LEX nr 173639). W przypadku, gdy sąd odwoławczy, oddalając apelację, orzeka, jak w niniejszej sprawie, na podstawie materiału zgromadzonego w postępowaniu przed sądem pierwszej instancji, nie musi powtarzać dokonanych już wcześniej ustaleń i ich motywów. Wystarczy stwierdzenie, że przyjmuje je za własne.

Odmiennie natomiast ocenić należało znaczną część przedstawionej przez Sąd Okręgowy argumentacji, w zakresie materialnoprawnej oceny dochodzonego przez powoda roszczenia. Weryfikacja tego stanowiska, co należy w tym miejscu wyraźnie podkreślić, była obowiązkiem sądu odwoławczego niezależnie od podniesionych przez skarżącego w tej materii zarzutów, zgodnie z fundamentalną dla procesu cywilnego zasadą da mihi factum dabo tibi ius. W tym kontekście za oczywiście wadliwe uznać trzeba stanowisko skarżącego, zaprezentowane w uzasadnieniu apelacji, jakoby w zakresie ocen prawnych poddanego osądowi stanu faktycznego, Sąd Okręgowy wykroczył poza zarzuty prezentowane przez pozwaną. Obowiązkiem tego Sądu była bowiem pełna materialnoprawna ocena dochodzonego roszczenia z puntu widzenia jego podstawy faktycznej. Z tego zatem, że z faktów wpisujących się w tą podstawę wyprowadził skutki materialnoprawne, które mogły nie być objęte stanowiskiem prawnym którejkolwiek ze stron, w tym pozwanej, nie sposób czynić mu jakiegokolwiek zarzutu.

Sąd Apelacyjny nie podziela stanowiska Sądu I instancji, jakoby dochodzone pozwem roszczenie uległo przedawnieniu. Jego wadliwość wynikała zaś z niedostrzeżenia, że brak oznaczenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej bądź to w samej umowie przedwstępnej, bądź też w ciągu roku od jej zawarcia, skutkuje – stosownie do treści art. 389 § 2 in fine k.c. – trwałą utratą prawa, w znaczeniu materialnoprawnym, Odwoływanie się do treści tego przepisu na użytek weryfikacji zgłoszonego przez pozwanego zarzutu przedawnienia było wadliwe. Przesłanką badania przedawnienia z art. 390 § 3 k.c. jest ustalenie daty, tj. terminu, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Treść art. 390 par 3 k.c. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta, wykładać należy w powiązaniu z pojęciem terminu z art. 389 § 2 k.c., co oznacza, że „dzień zawarcia umowy” w jego rozumieniu, to „termin jej zawarcia”. To bowiem tak ustalony termin definiuje wymagalność roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej. Jeśli zatem Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, które to stanowisko Sąd Apelacyjny podziela (o czym niżej), że termin zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej, której pozew dotyczy, nie został określony w sposób wymagany dyspozycją art. 389 § 2 k.c., to tym samym winien uznać, że dochodzone roszczenie w sposób definitywny wygasło z upływem roku od zawarcia umowy, z której powód wywodził podstawy do jego zgłoszenia w niniejszym procesie. Roszczenie to nie mogło się zatem przedawnić już tylko dlatego, że uprzednio wygasło. Nie mogłoby się wszakże przedawnić również dlatego, że nie nastąpiło zdarzenie (ustalenie dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta), z którym art. 390 § 3 k.c. wiąże datę początkową biegu terminu przedawnienia.

Kontynuując wywód Sąd Apelacyjny stwierdza, że w porozumieniu zawartym w dniu 10 stycznia 2008 r., stanowiącym podstawę dochodzonego roszczenia, strony nie ustaliły terminu zawarcia umowy dzierżawy przedmiotowej nieruchomości. Sąd Okręgowy w sposób prawidłowy wskazał, że zawarty w § 4 ust. 2 tego porozumienia zapis, wedle którego umowa dzierżawy miała zostać zawarta po uzyskaniu przez Stowarzyszenie pozwolenia na użytkowanie obiektu - w świetle obowiązujących przepisów prawa - nie może być rozumiany jako oznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej z tej przyczyny, że odwołuje się do zdarzenia przyszłego i niepewnego, co charakteryzuje całkowicie odmienną instytucję warunku, zdefiniowaną w art. 89 k.c. Twierdzenie apelującego, że termin został w umowie - porozumieniu jednoznacznie określony, uchyla się od kontroli instancyjnej. Komplementarnemu, także w warstwie jurydycznej, stanowisku Sądu Okręgowego w tej materii, skarżący nie przeciwstawił jakichkolwiek merytorycznych argumentów, ograniczając się wyłącznie do własnego, w żaden sposób nieumotywowanego odmiennego autorytatywnego stwierdzenia, przez co prowadzenie z nim jakiejkolwiek polemiki nie jest niemożliwe. Podkreślić w tym miejscu trzeba, że wbrew twierdzeniu powoda, Sąd Okręgowy nie wyraził poglądu, iż ww. porozumienie nie może być kwalifikowane jako umowa przedwstępna z uwagi na brak ustalenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Sąd ten przyjął jedynie prawidłowo – choć błędnie na użytek oceny zarzutu przedawnienia – że termin ten w umowie stron z dnia 10 stycznia 2008 r. nie został oznaczony, co oznaczało konieczność jego następczej konkretyzacji w sposób przewidziany w art. 389 § 2 k.c.

Analiza materiału procesowego zgromadzonego w sprawie nie daje jakichkolwiek podstaw do przyjęcia, że w okresie roku od dnia zawarcia ww. porozumienia, tj, do dnia 10 stycznia 2009 r., którakolwiek ze stron złożyła oświadczenie, którego elementem byłoby wyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, t.j, umowy dzierżawy nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) oznaczonej numerem ewidencyjnym działki (...) o powierzchni 15.750 m².Wprawdzie skarżący wskazywał w apelacji, że dwukrotnie wzywał pozwaną do zawarcia umowy, zakreślając jej termin do dokonania tej czynności, tyle tylko, że także w tym aspekcie nie przedstawił żadnych konkretów, pozwalających - choćby w sposób przybliżony - umiejscowić w osi czasu czynności objęte tym twierdzeniem. Jak zaś już wyjaśniono, z punktu widzenia dyspozycji art. 389 § 2 k.c. istotne było wyłącznie to, czy oświadczenia o takiej treści powód złożył w ciągu roku od zawarcia porozumienia z dnia 10 stycznia 2008 r. W aktach sprawy zaś dowodu na dokonanie tego rodzaju czynności, w tym okresie, dopatrzyć się nie sposób. W konsekwencji zatem, po upływie roku od zawarcia tego tj. od dnia 11 stycznia 2009 r., powodowi nie przysługiwało już materialnoprawne uprawnienie do domagania się zawarcia umowy przyrzeczonej w oparciu o to porozumienie. Nastąpiła bowiem trwała utrata tego roszczenia od tej daty, wobec jego wygaśnięcia (vide: art. 389 § 2 in fine k.c.).

Już tylko z opisanych wyżej względów dochodzone pozwem roszczenie podlegać musiało oddaleniu i to także przy zgodnym z twierdzeniami apelacji założeniu, że porozumienie z dnia 10 stycznia 2008 r. czyni zadość wymogom umowy przyrzeczonej, co zgodnie art. 390 § 2 k.c. stanowiło warunek sine qua non możliwości domagania się jej zawarcia. Zgłoszone zaś w apelacji zarzuty, kwestionujące stanowisko Sądu Okręgowego w przedmiocie przedawnienia roszczenia powódki, uznać należało za całkowicie obojętne dla rozstrzygnięcia sprawy.

Podkreślić w tym miejscu należy, że powódka nie może wywodzić pozytywnych dla siebie skutków prawnych z treści dokumentu z dnia 6 grudnia 2011 r., w którym, jej zdaniem, pozwana raz jeszcze potwierdziła wszelkie ustalenia poczynione przez nie przed tym dniem zapewniając, że wydzierżawi nieruchomość na zasadach wskazanych w uchylonej następnie uchwale Rady Miejskiej w S.. Zgodnie z art. 321 § 1 k.p.c. - wyrażającym kardynalną zasadę wyrokowania dotyczącą przedmiotu orzekania - sąd związany jest żądaniem zgłoszonym przez powoda w pozwie ( ne eat iudex ultra petita partium). Sąd nie może zatem wbrew żądaniu powoda (art. 187 § 1 pkt 1 k.p.c.) zasądzić czegoś jakościowo innego albo w większym rozmiarze czy też zasądzić powództwo na innej podstawie faktycznej niż wskazana przez powoda. Co istotne, związanie sądu granicami żądania obejmuje nie tylko związanie co do samej treści żądania, ale także co do uzasadniających je elementów motywacyjnych. W art. 321 § 1 k.p.c. jest bowiem mowa o żądaniu w rozumieniu art. 187 § 1 k.p.c., a w myśl tego unormowania obligatoryjną treść każdego pozwu stanowi dokładnie określone żądanie oraz przytoczenie okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie. Innymi słowy - żądanie powództwa określa nie tylko jego przedmiot, lecz również jego podstawa faktyczna. Skoro zaś w niniejszej sprawie uprawnienie do domagania się zawarcia umowy dzierżawy powód wywodził z faktu zawarcia umowy przedwstępnej, stanowiącej element porozumienia podpisanego przez strony w dniu 10 stycznia 2008 r., nie twierdząc, aby zawarta była inna umowa o tego rodzaju charakterze, z której dochodzone roszczenie mogłoby wynikać, to tym samym jego żądanie podlegać mogło weryfikacji wyłącznie w tak zdefiniowanych granicach faktycznych. Ich rozszerzenie na etapie postępowania apelacyjnego było co do zasady niedopuszczalne (art. 383 k.p.c.), abstrahując od tego że skutku polegającego na zawarciu kolejnej umowy przedwstępnej nie mogło wywołać jednostronne oświadczenie jednej z jej stron.

Przedstawione wyżej uwagi dezaktualizowały potrzebę szczegółowego odnoszenia się do zgłoszonych w apelacji zarzutów i ich uzasadnienia, bowiem nie miały one w tej sytuacji dla kierunku rozstrzygnięcia sprawy istotnego znaczenia. Sąd Apelacyjny w pełni podziela pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy, że sąd drugiej instancji jest obowiązany zamieścić w swoim uzasadnieniu wyłącznie takie elementy, które ze względu na treść apelacji i zakres rozpoznania są potrzebne do rozstrzygnięcia sprawy, ale nie ma zarazem obowiązku wyrażania szczegółowego stanowiska do wszystkich poglądów prezentowanych przez strony, jeżeli nie mają one istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 marca 2012 r., sygn. IV CSK 373/11, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 października 1998 r., sygn. II UKN 282/98, OSNP 1999/23/758). Syntetycznie jedynie, a to celem dodatkowego wykazania zasadności wydanego orzeczenia, Sąd Apelacyjny wskazuje, że niezależnie od wskazanych wyżej uwarunkowań, powództwo podlegałoby oddaleniu z trzech kolejnych, równoważnych przyczyn.

Po pierwsze, Sąd Apelacyjny w całości podziela stanowisko Sądu Okręgowego, zgodnie z którym, podmiotowo istotnym, a zatem koniecznym elementem umowy przedwstępnej w rozumieniu art. 390 § 2 k.c., było dokonanie ustaleń dotyczących zabezpieczenia praw kupców do terenu, znajdującego się pod pawilonami, których odbudowę, podobnie jak urządzenie części wspólnych targowiska, w całości sfinansowali. W obszernych wywodach uzasadnienia apelacji dotyczących roli, jaką Stowarzyszenie miało spełniać w administrowaniu targowiskiem i jej zgodności z wolą kupców, odniesienia się do tego kluczowego elementu całkowicie zabrakło. Skarżący zdaje się nie dostrzegać, że sam fakt uzgodnienia przez strony, że to powód będzie administratorem tego obiektu, a jego umocowanie w tym zakresie wynikać będzie z umowy dzierżawy o określonym terminie jej obowiązywania i podstawach ustalenia wysokości czynszu, nie wyczerpywało – w specyficznych, opisanych szczegółowo przez Sąd Okręgowy i niekwestionowanych w apelacji uwarunkowaniach - celu zawarcia samego porozumienia, a tym stanowiącej jego część umowy przedwstępnej. Celem tym zaś było bezspornie odbudowanie miejsc pracy kupców, określenie ram organizacyjnych tego przedsięwzięcia i sposobu jego sfinansowania. Okoliczność, że powód był inwestorem zastępczym, wprost wynika z treści umów zawartych przez niego z kupcami, skutkiem czego zeznania świadków niczego w tym zakresie zmienić nie mogą, przy czym dostrzec należy, że nic innego z nich w tym zakresie nie wynika. To zaś, w jaki sposób i z czyjej inicjatywy Stowarzyszenie powstało, nie ma dla rozważanego zagadnienia jakiegokolwiek znaczenia. Skoro zatem powód nie był bezpośrednim inwestorem odbudowy bazaru, a jedynie działał w tym zakresie na rzecz kupców finansujących to przedsięwzięcie, zaś porozumienie z którego wywodzi pozytywne dla siebie skutki na użytek procesu, dotyczyło w zasadniczej części ustalenia zasad jego odbudowy, to tym samym - jako umowa przedwstępna dzierżawy nieruchomości - jej treść bezwzględnie winna uwzględniać ten zasadniczy aspekt porozumienia poprzez zabezpieczenie w przyszłej umowie dzierżawy praw kupców, którzy sfinansowali odbudowę swoich miejsc pracy. Wywód skarżącego dotyczący ewentualnej poddzierżawy spornej nieruchomości uznać należy za niezrozumiały w kontekście jego zasadniczego stanowiska procesowego. Skoro bowiem sam powód wskazuje w tym zakresie, że kwestia ta stanowiła istotny element negocjacji stron, to brak jego uregulowania w umowie przedwstępnej, czyni tą umowę niekompletną z punktu widzenia jej koniecznych podmiotowo istotnych elementów. Ich brak zaś uniemożliwia domaganie się zawarcia umowy przyrzeczonej.

Sąd Apelacyjny zauważa w tym aspekcie, że stanowisko Sądu I instancji w tym przedmiocie nie jest w pełni czytelne. Czy innym jest bowiem zagadnienie konieczności zamieszczenia w umowie zapisów gwarantujących prawa kupców uczestniczących w odbudowie targowiska, jako jej elementów podmiotowo istotnych, czym innym zaś sprzeczność dochodzonego roszczenia z klauzulami generalnymi z art. 5 k.c. Jeśli bowiem brak w umowie zagwarantowania praw kupców dyskwalifikował możliwość domagania się jej zawarcia na płaszczyźnie przesłanek z art. 390 § 2 k.c., to okoliczność ta nie mogła podlegać ocenie z punktu widzenia treści art. 5 k.c., bowiem przepis ten aktualizuje się dopiero w przypadku, gdy prawo podmiotowe poddane pod osąd istnieje (w tym przypadku roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej). Kwestia ta ma wszakże dla rozstrzygnięcia sprawy wyłącznie znaczenie porządkowe: skoro sama umowa – kwalifikowana przez powoda jako przedwstępna - nie zawierała koniecznych elementów umowy przyrzeczonej, to tym samym prawo podmiotowe, którego ochrony w procesie się domagał nie istniało, co tym samym czyniło zbędną ocenę jego zgodności z treścią art. 5 k.c.

Po drugie, w stanowisku skarżącego zabrakło jakiegokolwiek odniesienia się do argumentacji prawnej Sądu I instancji sprowadzającej się do wskazania, że w sprawach, których przedmiotem jest zobowiązanie strony do zawarcia umowy przyrzeczonej Sąd nie może ingerować w treść oświadczenia woli, które jego orzeczenia ma zastępować, a oświadczenie to nie może być odmienne niż przedmiotowo i podmiotowo istotne elementy tej umowy, przewidziane w umowie przedwstępnej. Tymczasem w realiach niniejszej sprawy oczywistym jest, że treść umowy, jakiej zawarcia domaga się powód, zawiera elementy, które w porozumieniu z 10 stycznia 2008 r. nie były określone, w szczególności dotyczące poddzierżawy części nieruchomości na rzecz kupców. Oczekiwanie, że sąd może uwzględnić powództwo w zakresie przenoszącym treść umowy przedwstępnej nie znajduje jakichkolwiek jurydycznych podstaw. Jak przy tym już wskazano, tak sformułowanym żądaniem, sam skarżący dał istotny asumpt do wnioskowania, że zapewnienie praw kupców do tereny znajdującego się pod pawilonami, było podmiotowo istotnym elementem umowy przyrzeczonej. Wspiera to niewątpliwie i to stanowiskiem samego skarżącego wniosek, że porozumienie z dnia 10 stycznia 2008 r. nie wpisywało się w zakres znaczeniowy dyspozycji art. 390 § 2 k.c.. Oczywistym jest i to, że nie było możliwie częściowe uwzględnienie powództwa, tj, w zakresie tylko tych elementów, które określono w ww. porozumieniu, z pominięciem zagadnienia praw kupców, skoro stanowiło ono accidentalia negotii umowy dzierżawy.

Po trzecie wreszcie, odnosząc się do skutków wyeliminowania z obrotu prawnego uchwały Rady Miasta w S. nr (...) z dnia 28 grudnia 2007 r., rację przyznać należy Sądowi Okręgowemu, że uchwała ta sprzecznie z prawem narzuca burmistrzowi obowiązek zawarcia umowy dzierżawy z powodem. Tym niemniej znacznie tego zdarzenia dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy przejawia się przede wszystkim w ocenie, jaki wpływ na skuteczność zawarcia umowy przyrzeczonej ma brak uchwały, której obowiązek podjęcia prawo przewiduje. Nie ulega wątpliwości, że art. 18 ust. 2 pkt 9 lita a ustawy o samorządzie gminnym do wyłącznej kompetencji rady gminy zastrzega podjęcie uchwały w przedmiocie zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, przy czym do czasu określenia zasad wójt (burmistrz) może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy. Z kolei art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidywał i przewiduje, że zawarcie umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu. Wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów. W realiach niniejszej sprawy bezsporne jest, że w dacie zamknięcia rozprawy przez Sąd Apelacyjny, a tylko stan rzeczy wówczas istniejący stanowić może podstawę oceny zasadności dochodzonego roszczenia (vide: art. 316 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.), uchwały tego rodzaju, w tym w szczególności uchwała o bezprzetargowym oddaniu powodowi w dzierżawę przedmiotowej nieruchomości nie obowiązywały.

W zakresie niemożności zawarcia umowy przyrzeczonej ze względu na brak tego rodzaju uchwały, w sytuacji, gdy umowa przedwstępna spełnia pozostałe przesłanki jej ważności możliwe są dwa zapatrywania. Pierwsze z nich powstałą sytuację kwalifikuje jako niewykonanie umowy przedwstępnej, a ściślej jako następczą niemożliwość świadczenia spowodowaną okolicznościami, za które odpowiada lub nie odpowiada dłużnik. Powstałe zobowiązanie albo wygaśnie, albo świadczenie in natura będzie zastąpione odszkodowaniem (art. 471 i 475 k.c.). Jego rozmiar zależy z kolei od tego, czy umowa przedwstępna wywiera skutek silniejszy czy słabszy. Drugie zapatrywanie, postrzega ją jako przypadek z art. 390 § 2 k.c., czyli brak spełnienia przez umowę przedwstępną warunków ważności umowy przyrzeczonej w momencie, w którym uprawniony domaga się jej zawarcia. W art. 390 § 2 k.c. chodziłoby więc także o wszelkie warunki, od których wystąpienia zależy w konkretnych okolicznościach ważność umowy przyrzeczonej. W efekcie uprawniony z umowy przedwstępnej może domagać się odszkodowania w granicach ujemnego interesu umowy (art. 390 § 1 k.c.), o ile powstała sytuacja jest wynikiem okoliczności, za które odpowiada dłużnik (art. 471 k.c. w zw. z art. 390 § 1 k.c.). Różnica między powyższymi poglądami dotyczy w istocie wysokości odszkodowania, która tylko w stanowisku pierwszym może przewyższać tzw. ujemny interes umowy przyrzeczonej. Nie ma więc ona istotnego znaczenia z punktu widzenia przedmiotu niniejszej sprawy, w każdym bowiem przypadku brak obligatoryjnej uchwały unicestwia możliwość domagania się zawarcia umowy przyrzeczonej. Tym niemniej, w ocenie Sądu Apelacyjnego, za bardziej przekonujący uznać należało drugi z przedstawionych poglądów prawnych wedle którego umowa przedwstępna, na którą powołuje się powód nie spełnia aktualnie wymogów z art. 390 § 2 k.c., skoro obejmują one nie tylko treść samej umowy ale również wymogi wynikające z bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa.

W kontekście wskazanych wyżej uwarunkowań prawnych za obojętne dla kierunku rozstrzygnięcia sprawy uznać należało stanowisko powoda co do tego, w jakie dacie powstał skutek prawnych związany z wyeliminowaniem z obrotu prawnego uchwały Rady Miasta w S. nr (...). Powodowi w dacie zamknięcia rozprawy, a nie kiedykolwiek wcześniej, musi bowiem przysługiwać skuteczne roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej.

Wadliwe skarżący zarzucił Sądowi I instancji naruszenie 328 § 2 k.p.c. Zarzut tego rodzaju, jak jednolicie wskazuje się w judykaturze, może być skuteczny tylko wówczas, gdy uzasadnienie wyroku w ogóle nie pozwala na analizę przesłanek rozstrzygnięcia dokonanego przez sąd orzekający, a tym samym uniemożliwia jurysdykcyjną kontrolę instancyjną, polegająca na prześledzeniu logicznej poprawności rozumowania Sądu I Instancji, czego w niniejszej sprawie stwierdzić nie można.

Na zakończenie, odnosząc się do wystąpienia prezesa powodowego Stowarzyszenia na rozprawie odwoławczej Sąd Apelacyjny wskazuje, że przedmiot niniejszego procesu stanowiło wyłącznie żądanie wydania wyroku, którego treść miała zastępować oświadczenia woli pozwanej w przedmiocie zawarcia umowy dzierżawy, o treści odpowiadającej treści umowy przedwstępnej z dnia 10 stycznia 2008 r. Tylko w tym zakresie Sądy obu instancji uprawnione były orzekać, a wydany wyrok – z kilku równoważnych opisanych wyżej przyczyn – musiał być dla skarżącego niekorzystny. Odwoływanie się do sprzecznego z prawem zachowania pozwanej w trakcie wieloletnich negocjacji stron, nadużycia zaufania powoda (abstrahując od prawdziwości stanowiska skarżącego w tym aspekcie), wyłącznej podstawy do uwzględnienia powództwa w postaci spełniającej wymogi z art. 390 § 2 i 3 k.c. umowy przedwstępnej, zastępować w żaden sposób nie może.

Z tych wszystkich przyczyn zaskarżone orzeczenie, pomimo częściowo błędnego uzasadnienia prawnego, w ostateczności w całości odpowiadało prawu, skutkiem czego Sąd Apelacyjny orzekł jak w punkcie I sentencji, na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego, tożsamych z kosztami zastępstwa procesowego pozwanej oraz interwenienta ubocznego w tym postępowaniu rozstrzygnięto na podstawie art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 98 § 1 i 3 k.p.c. oraz art. 107 zd. 3 k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy. Wynagrodzenie pełnomocników ustalono w stawce w minimalnej, w oparciu o oraz § 2 pkt 7 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2, rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 r. poz. 1800 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym w dacie zainicjowania postępowania odwoławczego.

SSA A. Kowalewski SSA A. Sołtyka SSA T. Żelazowski

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE