POSTANOWIENIE

Dnia 5 października 2018 roku

Sąd Rejonowy w Mrągowie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSR Krzysztof Połomski

Protokolant:

p.o. sekretarz sądowy Milena Ziętak

po rozpoznaniu w dniu 28 września 2018 roku w Mrągowie
na rozprawie

sprawy egzekucyjnej z wniosku wierzyciela (...) sp. z o.o. z siedzibą w W.

przeciwko dłużnikowi (...) sp. z o.o. z siedzibą w W.

o egzekucję świadczenia pieniężnego

w przedmiocie skargi dłużnika na czynność komornika polegającą na opisie
i oszacowaniu nieruchomości

postanawia:

I.  oddalić skargę,

II.  oddalić wniosek o zawieszenie postępowania egzekucyjnego,

III.  zasądzić od dłużnika (...) sp. z o.o. z siedzibą w W.
na rzecz wierzyciela (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. kwotę 80 zł (osiemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Zarządzenie;

1.  odnotować,

2.  za 7 dni.

M-wo, dn. 05.10.2018r.

Sygn. akt I Co 360/18

UZASADNIENIE

Dłużnik (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. wystąpił ze skargą
na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Mrągowie A. P. polegającą na dokonaniu opisu i oszacowania nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym (...), dla której Sąd Rejonowy w Mrągowie
IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...). Wniósł
o uchylenie zaskarżonej czynności, zawieszenie postępowania egzekucyjnego do czasu rozpoznania skargi oraz o zasądzenie od wierzyciela kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skarżący powołał się na znaczne zaniżenie wartości nieruchomości
w postępowaniu egzekucyjnym, wskazując na przypadkowy wybór nieruchomości porównawczych. Podkreślił fakt realizacji na nieruchomości inwestycji, która ma wpływ
na jej wartość, a także fakt, że jej sprzedaż może narazić dłużnika na wielomilionową stratę.

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Mrągowie A. P. wyjaśnił, iż wyceny nieruchomości dokonał w oparciu o opinię biegłego W. F.. Komornik wskazał, że w jego ocenie opinia rzeczoznawcy została wykonana zgodnie z obowiązującymi przepisami, jest przejrzysta i rzetelna.

(...) sp. z o.o. z siedzibą w W. wniósł
o oddalenie skargi i zasądzenie od dłużnika na rzecz wierzyciela kosztów postępowania,
w tym kosztów zastępstwa prawnego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazał, że biegły dokonał wyceny nieruchomości w sposób prawidłowy, a podobieństwo nieruchomości nie oznacza ich tożsamości. Podkreślił,
że w innym postępowaniu pełnomocnik dłużnika złożył do akt sprawy wyceny nieruchomości znajdujących się obok nieruchomości wycenianej, gdzie ich cena została określona na kwoty 80 zł za 1 m ² oraz 69 zł za 1 m ², podczas gdy nieruchomość będąca przedmiotem egzekucji została wyceniona na 96,41 zł za 1 m ².

Sąd ustalił, co następuje:

W dniu 22 czerwca 2018 roku Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym
w M. A. P. dokonał opisu i oszacowania nieruchomości położonej
w obrębie J., stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym (...), dla której Sąd Rejonowy w Mrągowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...).

(dowód: protokół opisu i oszacowania nieruchomości – k. 57-60 w aktach egzekucyjnych
Km 1057/17 Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Mrągowie A. P.)

Oszacowania w/w nieruchomości w ramach postępowania egzekucyjnego
Km 1057/17 prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym
w M. A. P. dokonał biegły sądowy W. F., który ustalił jej wartość na kwotę 1.422.000 złotych.

(dowód: operat szacunkowy biegłego sądowego W. F. – w aktach egzekucyjnych Km 1057/17 Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Mrągowie A. P.)

Sąd zważył, co następuje:

Skarga dłużnika jest niezasadna i jako taka podlegała oddaleniu.

Występując z przedmiotową skargą na opis i oszacowanie nieruchomości dłużnik wskazywał na zaniżenie wartości nieruchomości z powołaniem się na dwa główne zarzuty
do opinii biegłego, których uwzględnienie w jego ocenie rzutowałoby na ocenę prawidłowości czynności komornika polegającej na opisie i oszacowaniu nieruchomości. Zarzuty te dotyczyły:

1)  błędnie przyjętych nieruchomości porównawczych,

2)  braku uwzględnienia realizowanej na nieruchomości inwestycji budowlanej.

Odnosząc się do tych zarzutów należy przede wszystkim stwierdzić, że również
w interesie wierzyciela jest sprzedaż nieruchomości za jak najwyższą cenę, by w jak największym stopniu mógł on zaspokoić swoją wierzytelność. Truizmem jest nadto stwierdzenie, że prowadzenie postępowania egzekucyjnego do nieruchomości nie wyłącza możliwości jej sprzedaży poza egzekucją, oczywiście w ścisłym współdziałaniu
z wierzycielem i organem egzekucyjnym. Śladów takich działań brak w aktach egzekucyjnych 1057/17 Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Mrągowie A. P.. Zgodzić się również należy ze stanowiskiem wierzyciela, że sam fakt uzyskania pozwolenia na budowę nie ma bezpośredniego przełożenia na wartość nieruchomości, bowiem wymaga ona znacznych inwestycji infrastrukturalnych. Okoliczność ta rzutuje w niewątpliwy sposób na ograniczenie kręgu podmiotów będących w stanie nabyć nieruchomość.

Wskazać również należy, iż zarzuty dłużnika stanowiły w zasadzie wyłącznie polemikę z ustaleniami biegłego, który był autorem operatu szacunkowego stanowiącego integralną część opisu i oszacowania nieruchomości. Opinia biegłego sądowego W. F. zawiera wyczerpujące i przekonujące uzasadnienie, w tym zakresie wyboru nieruchomości porównawczych. Zadaniem biegłego sądowego sporządzającego operat szacunkowy – służący za podstawę do późniejszych czynności komornika w postaci dokonania opisu i oszacowania nieruchomości – stanowi rzetelna, ale jednocześnie szacunkowa ocena wartości nieruchomości, z której ma być prowadzona egzekucja. W ocenie Sądu opinia biegłego sądowego W. F. spełnia wskazane wymogi.

Do zarzutów dłużnika odniósł się na zobowiązanie Sądu również sam biegły sądowy W. F. sporządzający operat szacunkowy. Podtrzymał on swoją opinię
( vide: wyjaśnienia biegłego W. F. – k. 14-16), szczegółowo i wyczerpująco odnosząc się do poszczególnych zarzutów zawartych w skardze na opis i oszacowanie nieruchomości. Biegły wyjaśnił w sposób przekonujący, w oparciu o jakie kryteria przyjął podobieństwo nieruchomości przyjętych do porównania z nieruchomością wycenianą. Biegły podkreślił, że nieruchomość wyceniana położona jest w odległości około 700 metrów od linii brzegowej jeziora T. po ciągach komunikacyjnych, wobec czego trudno zgodzić się
z twierdzeniem dłużnika, że nieruchomość posiada korzystną lokalizację z dostępem do linii brzegowej jeziora.

Skarżący – poza swoimi polemicznymi twierdzeniami – nie przedstawił zaś żadnych dowodów na faktyczne zaniżenie wartości wycenianej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym, a zatem nie podważył wniosków płynących z operatu szacunkowego biegłego sądowego W. F. stanowiącego podstawę skarżonej czynności komornika. Nie zgłosił też żadnych uwag do samego opisu nieruchomości dokonanego przez komornika. Nie wnosił o weryfikację poprawności operatu szacunkowego biegłego sądowego W. F. chociażby poprzez dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy majątkowego. W uzasadnieniu swojej skargi sam skarżący zaś wskazał, że strona kwestionująca opinię winna zwalczać ją dostępnymi środkami dowodowymi – w istocie jedynie w postaci wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego. Formułując – skądinąd słuszny postulat – skarżący sam się do niego nie zastosował, nie zgłaszając postulowanego wniosku dowodowego.

Faktem jest, że wycena biegłego sądowego W. F., nie spełnia oczekiwań dłużnika, lecz nie taka jest rola tej opinii. Zarzut dłużnika sprowadzający się
do stwierdzenia, że biegły sądowy W. F. sporządzający operat szacunkowy
na potrzeby prowadzonego postępowania egzekucyjnego, zaniżył wartość nieruchomości może być zaś obiektywnie zweryfikowany w trakcie licytacji. Wartość oszacowania służy bowiem jedynie do ustalenia ceny wywoławczej, a ostateczną wysokość ceny nabycia ustali prawo rynku i faktyczne zainteresowanie nabyciem nieruchomości. Jeśli faktycznie nieruchomość jest tak atrakcyjna, jak to sugeruje dłużnik, to niewątpliwie wzbudzi szerokie zainteresowanie potencjalnych nabywców, a to z kolei winno znaleźć bezpośrednie przełożenie na podwyższenie ceny, za jaką nieruchomość będzie sprzedana w toku licytacji.

Mając zatem na uwadze podane wyżej względy – na podstawie art. 767 § 1-4 kpc
w zw. z art. 950 kpc – postanowiono jak w punkcie I postanowienia.

W przedmiocie zawieszenia postępowania egzekucyjnego Sąd orzeka biorąc pod uwagę interesy stron i ewentualną szkodę, jaką może wywołać dalsze prowadzenie egzekucji. W związku z niezasadnością skargi dłużnika wniosek o zawieszenie postępowania egzekucyjnego również stał się bezprzedmiotowy, wobec czego – na podstawie
art. 821 § 1 a contrario kpc – postanowiono o jego oddaleniu (pkt II postanowienia).

O kosztach postępowania orzeczono w oparciu o art. 770 kpc w zw. z art. 98 § 1
i § 3 kpc stosownie do jego wyniku (pkt III postanowienia), zasądzając od dłużnika na rzecz wierzyciela koszty postępowania wywołanego skargą.

/-/ SSR Krzysztof Połomski