UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 18 maja 2012 r. B. Z. i M. Z. wnieśli o uchylenie uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w P. z dnia 28 marca 2012 r.: (...) w sprawie zatwierdzenia sprawozdania zarządu za rok 2011 oraz udzielenia absolutorium zarządowi wspólnoty (...) oraz Nr (...) w sprawie zatwierdzenia planu gospodarczego na rok 2012 oraz zatwierdzenia zaliczek miesięcznych. Wnieśli też o zasądzenie na ich rzecz od pozwanej kosztów postępowania.

Wyrokiem zaocznym z dnia 17 października 2012 r. Sąd Okręgowy w Warszawie uchylił zaskarżone uchwały. Sprzeciwem z dnia 6 listopada 2012 r. pozwana Wspólnota wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie solidarnie od powodów na rzecz pozwanej kosztów zastępstwa procesowego.

Wyrokiem z dnia 25 marca 2013 r. Sąd Okręgowy uchylił w całości wyrok zaoczny z dnia 17 października 2012 r., oddalił powództwo i zasądził solidarnie od powodów na rzecz pozwanej kwotę 197 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego. Orzeczenie to oparł o następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne.

Powodowie są współwłaścicielami lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w P.. W dniu 28 marca 2012 r. na zebraniu Wspólnoty oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów podjęte zostały uchwały: Nr (...) w sprawie zatwierdzenia sprawozdania zarządu za rok 2011 oraz udzielenia absolutorium Zarządowi Wspólnoty (...) i Nr (...) w sprawie zatwierdzenia planu gospodarczego na rok 2012 oraz zatwierdzenia zaliczek miesięcznych. W przyjętym zaskarżoną uchwałą Nr (...)sprawozdaniu zarząd nie wskazał zobowiązania za remont klatek schodowych. W 2011 roku nie dysponował on jeszcze fakturami za wykonanie tego remontu. Pozwana Wspólnota spłaca obecnie swoje zobowiązania na bieżąco i nie ma żadnych zaległości. O podjęciu uchwał Nr(...) powodowie zostali zawiadomieni w dniu 6 kwietnia 2012 r.

Sąd oddalił wniosek powodów o dopuszczenie dowodu z przesłuchania stron, uznając, że okoliczności, na jakie miał być przeprowadzony ten dowód, zostały wystarczająco wyjaśnione zeznaniami świadka S. D. – zarządcy nieruchomości sprawującej zarząd pozwaną Wspólnotą oraz dokumentami.

Zważywszy na poczynione w sprawie ustalenia faktyczne Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, że powództwo nie zasługuje na uwzględnienie. Przywołał treść art. 25 ust 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r., Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej: u.w.l.) i zważył, że zaskarżonym uchwałom powodowie zarzucali sprzeczność z prawem, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenie ich interesów.

Uchwale Nr(...) powodowie zarzucali, że zawiera ona liczne nieprawidłowości uniemożliwiające członkom Wspólnoty skuteczną ocenę i kontrolę stanu finansów Wspólnoty oraz prawidłowości i rzetelności gospodarowania nieruchomością wspólną przez zarząd. Wskazywali na brak wykazania w sprawozdaniu części poniesionych kosztów związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, co ich zdaniem oznaczało, że sprawozdania zarządu sporządzone zostało nierzetelnie. Tym samym, w ocenie powodów, uchwała narusza ich interesy i jest niezgodna z obowiązującymi przepisami prawa, gdyż sprawozdanie przyjęte zaskarżoną uchwałą uniemożliwia członkom wspólnoty korzystanie z możliwości sprawowania kontroli nad zarządem nieruchomością wspólną. Pozwana zaprzeczyła podnoszonym przez powodów okolicznościom, wskazując, że uchwała Nr (...) sporządzona została na podstawie prowadzonej dokumentacji finansowo-księgowej. Wspólnota posiada obecnie płynność finansową i na bieżąco reguluje swoje zobowiązania. Pozwana przyznała wprawdzie, iż w sprawozdaniu z zarządu nie zostały uwzględnione faktury za wykonanie remontu klatek schodowych, jednakże wspólnota nie posiadała wówczas wystawionych faktur za ten remont, w związku z czym nie mogły być one uwzględnione w sprawozdaniu. Sąd Okręgowy przychylił się do stanowiska pozwanej i uznał, że podnoszone przez powodów okoliczności nie stanowią podstaw do uchylenia uchwały. Zdaniem Sądu powodowie nie przedstawili żadnych dowodów potwierdzających niezgodność zaskarżonej uchwały z przepisami prawa, jak też nie wykazali, że narusza ona ich interesy. Jak wskazał Sąd, powodowie nie dopełnili tym samym ciążącego na nich obowiązku przedstawienia dowodów na potwierdzenie okoliczności, z których wywodzą skutki prawne, wynikającego z art. 6 k.c. i 232 k.p.c. Co prawda przyznana przez pozwaną okoliczność nieuwzględnienia w sprawozdaniu faktur za remont klatek schodowych oznacza, że sprawozdane zarządu nie odzwierciedlało w pełni sytuacji finansowej Wspólnoty, jednak wyjaśnienia pozwanej wskazujące, że w roku 2011 faktury te nie były jeszcze wystawione, Sąd uznał za okoliczność usprawiedliwiającą brak wskazania przedmiotowych faktur. Ponadto zwrócił uwagę na fakt, że pozwana wskazała, że posiada obecnie płynność finansową, co oznacza, że niewykazanie powyższych faktur w sprawozdaniu nie wpłynęło negatywnie na sytuację finansową Wspólnoty. W konsekwencji Sąd uznał, że zaskarżona uchwała Nr(...) nie naruszała przepisów prawa, jak też nie naruszała interesów członków Wspólnoty.

Także w odniesieniu do uchwały Nr (...) Sąd stwierdził, że brak było podstaw do jej uchylenia. Powodowie podnosili, że uchwała ta w przyjętym planie gospodarczym na rok 2012 nie zawiera wszystkich zobowiązań Wspólnoty, jak też nie wskazuje źródeł ich finansowania. Pozwana zaprzeczyła także tym okolicznościom, wskazując, że spłaca swoje zobowiązania na bieżąco. Zdaniem Sądu, wywiązywanie się przez Wspólnotę ze zobowiązań oznacza, że Wspólnota posiada odpowiednie źródła środków na pokrycie należności, a tym samym zarzuty powodów przeciwko zaskarżonej uchwale nie znajdują potwierdzenia. Nie przedstawili oni żadnych dowodów potwierdzających odmienny stan rzeczy, opierając się wyłącznie na własnych ocenach. W konsekwencji w ocenie Sądy także w przypadku tej uchwały powodowie nie dopełnili ciążącego na nich obowiązku wynikającego z art. 6 k.c. i 232 k.p.c. Sąd stwierdził, że uchwała ta zawiera wszystkie niezbędne elementy, w żaden sposób nie narusza przepisów prawa. Jest też jedynie planem działań Wspólnoty, który w miarę potrzeby może być skorygowany stosowną uchwałą.

Powodowie złożyli apelację od powyższego wyroku, zaskarżając go w całości i zarzucając Sądowi pierwszej instancji:

1/ naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 25 w związku z art. 30 u.w.l. poprzez jego błędną wykładnię, skutkującą uznaniem, iż nie zaistniały przesłanki do jego zastosowania;

2/ naruszenie przepisów postępowania, tj.:

- art. 233 k.p.c. poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego dokonaną niezgodnie z wymaganiami prawa procesowego, regułami doświadczenia życiowego i logicznego myślenia,

- art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c. poprzez błędne przyjęcie, iż powodowie nie przedstawili dostatecznych dowodów na potwierdzenie okoliczności, z których wywodzą skutki prawne, tj. w szczególności nie wykazali, że wskazywane uchwały naruszają ich interesy oraz są sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną.

- art. 328 § 2 k.p.c. poprzez posługiwanie się przez Sąd w uzasadnieniu wyroku lakonicznymi stwierdzeniami, nie wyjaśniającymi w sposób wyczerpujący przesłanek, jakimi się kierował.

W konkluzji skarżący wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku przez uchylenie uchwał nr(...) oraz zasądzenie od pozwanego na rzecz powodów kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego w drugiej instancji według norm przepisanych, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd pierwszej instancji wraz z rozstrzygnięciem o kosztach instancji odwoławczej.

W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o oddalenie apelacji oraz zasądzenie od powodów na rzecz pozwanej kosztów zastępstwa procesowego przed Sądem drugiej instancji według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.

apelacja okazała się niezasadna.

Sąd Apelacyjny podziela ustalenia Sądu Okręgowego stanowiące podstawę faktyczną rozstrzygnięcia i przyjmuje je za własne. W apelacji podniesiono zarzut naruszenia przez Sąd pierwszej instancji art. 233 k.p.c., przy czym, zważywszy na uzasadnienie tego zarzutu, należy przypuszczać, że autor apelacji miał na względzie paragraf pierwszy tego artykułu. Zarzut okazał się bezpodstawny. Przede wszystkim należy przypomnieć, że w postępowaniu cywilnym skuteczne podniesienie zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania, że sąd pierwszej instancji na podstawie zebranego w sprawie materiału dowodowego wyprowadził wnioski, które są sprzeczne z zasadami logicznego rozumowania albo ze wskazaniami doświadczenia życiowego. Nie jest natomiast wystarczające samo przekonanie strony o innej niż przyjął to sąd wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu (tak też Sąd Najwyższy m.in. w wyroku z dnia 8 kwietnia 2009 r., sygn. akt II PK 261/08, LEX nr 707877, a także w wyroku z dnia 16 grudnia 2005 r., sygn. akt III CK 314/05, LEX nr 172176). W niniejszej sprawie Sąd Okręgowy zbadał zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, nie pomijając przy tym żadnych dowodów i na tej podstawie dokonał ustaleń faktycznych. Wbrew twierdzeniom skarżących ocena dowodów nie została dokonana z uchybieniem zasadom logicznego myślenia oraz doświadczenia życiowego.

Autor apelacji wskazał, że Sąd Okręgowy wyprowadził wniosek odnośnie do tego, że działania aktualnego Zarządu pozwanej Wspólnoty były poprawne i nie naruszały zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz interesu powodów z faktu, że pozwana regularnie spłaca swoje zobowiązania. Tymczasem, jak wywodzą skarżący, działania Zarządu pozwanej Wspólnoty, jakkolwiek nie przyniosły negatywnych następstw, to jednak niosły za sobą ryzyko ich wystąpienia. Należy zauważyć, że tak sformułowany zarzut wykracza poza materię oceny dowodów i ustaleń faktycznych, gdyż pośrednio wskazuje na naruszenie prawa materialnego. Powodowie w istocie podnoszą bowiem, że wadliwa była ocena ustalonych w sprawie okoliczności faktycznych pod kątem norm materialno-prawnych, w tym wypadku normy zawartej w art. 25 ust. 1 u.w.l. Niezależnie natomiast od powyższej uwagi, uznać należało zarzut powodów za chybiony. Wywód przeprowadzony przez Sąd Okręgowy, przedstawiony w uzasadnieniu skarżonego wyroku, nie opiera się bowiem na rozumowaniu, wedle którego zachowanie przez Wspólnotę płynności finansowej oznacza niejako automatycznie, że Zarząd nie naruszył zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną ani interesu właścicieli lokali, a zatem, że dopóki Wspólnota spłaca swoje zobowiązania, nie ma podstaw do uchylenia uchwały udzielającej Zarządowi absolutorium. Przypomnieć należy, że Sąd pierwszej instancji uznał powództwo za niezasadne przede wszystkim z tej przyczyny, że powodowie nie wykazali, aby w odniesieniu do zaskarżonych przez nich uchwał zachodziły przesłanki wymienione w art. 25 ust. 1 u.w.l. Okoliczność, że pozwana Wspólnota zachowała płynność finansową, stanowiła w ocenie Sądu Okręgowego dodatkowy argument przemawiający przeciwko uchyleniu przedmiotowych w sprawie uchwał, skoro kwestionowane przez powodów działania Zarządu pozwanej Wspólnoty nie wpłynęły negatywnie na sytuację finansową tego podmiotu. Sąd Apelacyjny w powyższym zakresie podziela stanowisko Sądu pierwszej instancji. Znamienne, że sami skarżący wskazali w apelacji, że działania Zarządu pozwanej Wspólnoty w rzeczywistości nie przyniosły negatywnych następstw – choć zdaniem skarżących zachodziło takie ryzyko.

Naruszenia art. 233 k.p.c. powodowie upatrywali także w tym, że Sąd Okręgowy ich zdaniem oparł swoje rozważania prawie wyłącznie na zeznaniach świadka S. D.. Skarżący wskazali, że świadek jest osobiście zainteresowana wynikiem niniejszej sprawy. Zdaniem Sądu Apelacyjnego nie było jednak wystarczających podstaw, aby odmówić wiary zeznaniom ww. świadka. S. D. jest wprawdzie administratorem nieruchomości pozwanej Wspólnoty, okoliczność ta nie oznacza jednak, że zeznania jej tylko z tego względu są automatycznie stronnicze i niewiarygodne. Niewątpliwie świadek posiada szeroką wiedzę odnośnie do spraw związanych z zarządem nieruchomością pozwanej Wspólnoty, w tym co do okoliczności wydania uchwał kwestionowanych przez powodów. Świadek ta miała zatem wiedzę pozwalającą jej na udzielenie wyczerpujących odpowiedzi na pytania Sądu i stron, w tym liczne pytania powodów. Sąd Okręgowy uznał, że dowody w postaci zeznań S. D. oraz zebranych w sprawie dokumentów w wystarczającym stopniu wyjaśniają okoliczności, na które miał być przeprowadzony dowód z przesłuchania stron. Zważywszy na tezy dowodowe sformułowane przez powodów w odniesieniu do powyższego dowodu, ocena dokonana przez Sąd pierwszej instancji była uprawniona.

Niezasadny okazał się również zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. Skarżący wskazali na posługiwanie się przez Sąd pierwszej instancji w uzasadnieniu wyroku lakonicznymi stwierdzeniami, nie wyjaśniającymi w sposób wyczerpujący przesłanek, jakimi Sąd się kierował. W szczególności, w ocenie powodów, Sąd nie wskazał, jakim dowodom dał wiarę i dlaczego, a które uznał za niewiarygodne. Odnosząc się do tego zarzutu, należy zauważyć, że przepis art. 328 § 2 k.p.c. stanowi, że uzasadnienie wyroku powinno zawierać wskazanie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, a mianowicie: ustalenie faktów, które sąd uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, i przyczyn, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, oraz wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa. Powołany przepis obliguje zatem sąd do wskazania w uzasadnieniu wyroku dowodów, na których oparte zostały ustalenia faktyczne – i ten wymóg uzasadnienie skarżonego w niniejszej sprawie wyroku spełnia. Ustawodawca nie nałożył natomiast na sąd obowiązku wyjaśnienia w uzasadnieniu, dlaczego określone dowody zostały uznane za wiarygodne. Taki wymóg istnieje jedynie w stosunku do dowodów, którym sąd nie dał wiary. Takich dowodów w niniejszym postępowaniu jednak nie było, a zatem chybione jest zarzucanie Sądowi pierwszej instancji zaniechania w tym zakresie. Sąd uznał, że dowód z zeznań stron jest zbędny z uwagi na wyjaśnienie za pomocą innych dowodów okoliczności, na które został powołany. Taka ocena, jak wskazano wyżej, była uprawniona i nie świadczy o uchybieniu przepisom procedury. W szczególności nie oznacza to, że Sąd niejako a priori uznał, że dowód z zeznań stron będzie niewiarygodny.

Ostatni z postawionych w apelacji zarzutów procesowych wskazywał na naruszenie art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c., które zdaniem skarżących polegać miało na błędnym przyjęciu, iż powodowie nie przedstawili dostatecznych dowodów na potwierdzenie okoliczności, z których wywodzą skutki prawne, tj. w szczególności nie wykazali, że zaskarżone uchwały naruszają ich interesy oraz są sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Zarzut ten nie został przez powodów odrębnie uzasadniony. Natomiast przedmiot tego zarzutu niewątpliwie jest powiązany z zarzutem naruszenia prawa materialnego – art. 25 w zw. z art. 30 u.w.l. i z tego względu Sąd odwoławczy odniósł się do powyższych zarzutów łącznie.

Sąd Apelacyjny podziela argumentację Sądu Okręgowego w zakresie analizy stanu faktycznego sprawy pod kątem art. 25 ust. 1 u.w.l., zwłaszcza zaś prawidłowy jest wyprowadzony przez ten Sąd wniosek co do tego, że powodowie nie wykazali przesłanek wynikających z powyższego przepisu.

W apelacji skarżący szeroko odnieśli się do pojęcia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Wskazali przy tym, że niezgodność skarżonych uchwał z powyższymi zasadami stanowiła w istocie podstawę dochodzonych roszczeń, zaś ten aspekt został przez Sąd Okręgowy pominięty. Z tym ostatnim twierdzeniem powodów nie można się zgodzić, jakkolwiek Sąd pierwszej instancji w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku faktycznie nie odniósł się szerzej do powyższej przesłanki.

Jak wskazuje się w doktrynie, głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych i celem samej ustawy o własności lokali jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym (dobrym) stanie (E. Bończak-Kucharczyk, Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz, LEX, 2012).Ustawa o własności lokali nie zawiera definicji pojęcia „zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną”. Zważywszy jednak na przedmiot regulacji objętej powyższą ustawą i ratio legis przepisu art. 25 ust. 1, należy uznać, że chodzi tu o zarząd, który jest zgodny z przepisami prawa, w tym dotyczącymi obowiązków publicznoprawnych, a także z interesem wspólnoty jako całości oraz jej członków, i który nadto pozwala na utrzymanie nieruchomości wspólnej w dobrym stanie z technicznego, funkcjonalnego i estetycznego punktu widzenia. Należy się przy tym zgodzić z poglądem, że sąd, weryfikując zasadność powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, winien dokonać oceny celowości, gospodarności i rzetelność decyzji wspólnoty wyrażonej w zaskarżanej uchwale (por. Adam Doliwa, Prawo mieszkaniowe, Komentarz, Wydawnictwo C.H. Beck, rok 2006, wyd. 3; za: wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczeciniez dnia 29 listopada 2012 r., sygn. akt I ACa 496/12, LEX nr 1246848). Odpowiedź na pytanie, czy dana uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i słuszne interesy skarżącego właściciela musi być zaś zawsze osadzona w realiach faktycznych sprawy (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 29 sierpnia 2012 r., sygn. I ACa 452/12, LEX nr 1217763).

W apelacji podniesiono, że do naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną w odniesieniu do uchwały nr(...)w sprawie zatwierdzenia sprawozdania Zarządu za rok 2011 oraz udzielenia absolutorium Zarządowi doszło poprzez pominięcie w sprawozdaniu zobowiązań pozwanej Wspólnoty: wobec gminy w wysokości 7.157,53 zł oraz z tytułu kosztu odnowienia klatek schodowych w wysokości 59.604,35 zł. Odnośnie do pierwszej z powyższych kwot należy zauważyć, że w świetle okoliczności sprawy nie jest jasne, w czym dokładnie powodowie upatrują nieprawidłowości w działaniach Zarządu. Przypomnieć należy, że powodowie zwrócili się do Zarządu o wyjaśnienie przyczyn, dla których kwota 7.157,53 zł nie została ujęta w sprawozdaniu. Jeszcze przed wytoczeniem powództwa w niniejszej sprawie uzyskali pisemną odpowiedź Zarządu, w której wskazano, że kwota ta została już uiszczona na rzecz gminy, a zatem brak było podstaw do jej zamieszczania w sprawozdaniu. Powodowie nie wyjaśnili, czy uważają, że twierdzenia Zarządu są w powyższym zakresie nieprawdziwe, czy też ich zdaniem pominięcie kwoty 7.157,53 zł w sprawozdaniu za 2011 r. było sprzeczne z przepisami prawa. Wypada zauważyć, że do sprzeciwu od wyroku zaocznego załączone zostały dokumenty obrazujące historię przepływu środków finansowych w pozwanej Wspólnocie. Powodowie nie twierdzili, że uiszczenie kwoty 7.157,53 zł na rzecz gminy nie zostało tam ujęte.

Co do kosztu odnowienia klatek schodowych Sąd Okręgowy ustalił, że nie uwzględniono tego zobowiązania w sprawozdaniu za 2011 r. Jednocześnie jednak za przekonywujące uznał wyjaśnienie administratora, zgodnie z którym na chwilę sporządzania sprawozdania pozwana nie dysponowała fakturami wystawionymi przez wykonawcę prac związanych z remontem klatek, a zatem nie mogła tych faktur uwzględnić w sprawozdaniu. Powodowie w żaden sposób nie podważyli powyższego stanowiska. Podkreślenia wymaga, że nie kwestionowali oni ustalenia Sądu pierwszej instancji co do tego, że Wspólnota nie dysponowała fakturami za remont klatek schodowych w momencie sporządzania sprawozdania za 2011 r. Skarżący nie wykazali też, aby pomimo to, niezamieszczenie kwoty 59.604,35 zł w sprawozdaniu było niezgodne z przepisami o rachunkowości, czy też z zasadami prawidłowego gospodarowania. Same twierdzenia powodów w powyższym zakresie nie są zaś wystarczające.

Powodowie w apelacji wskazywali też na zachowanie Zarządu Wspólnoty, polegające na uzyskaniu zgody właścicieli lokali na przeprowadzenie remontu klatek schodowych i kominów już po zawarciu umowy w tym przedmiocie z wykonawcą, a nawet po rozpoczęciu robót. Sąd Apelacyjny nie uznaje, aby w okolicznościach rozpatrywanej spawy doszło po stronie Zarządu do uchybienia uzasadniającego uchylenie przez Sąd uchwały o udzieleniu Zarządowi absolutorium za 2011 r.

Przede wszystkim, w ocenie Sądu Apelacyjnego, należałoby rozważyć, czy podjęcie przez Zarząd pozwanej Wspólnoty decyzji o przeprowadzeniu dodatkowego remontu za kwotę niespełna 60.000 zł było czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, a zatem, czy uzyskanie zgody właścicieli lokali w ogóle było tu konieczne. Zważyć należy, że koszt całych robót zleconych wykonawcy remontu wynosił w 2011 r. prawie milion złotych, co wynika wprost ze sprawozdania. Świadek S. D. wyjaśniła jak doszło do podjęcia decyzji o rozszerzeniu prac wykonawcy na remont klatek. Była to swojego rodzaju okazja, z której Zarząd postanowił skorzystać, uznając oferowane przez wykonawcę warunki za bardzo korzystne.

Nawet jednak, jeżeli uznać, że zgoda właścicieli lokali na dokonanie przedmiotowych prac była konieczna - a na takim stanowisku stanął ostatecznie Zarząd pozwanej Wspólnoty, skoro o tę zgodę wystąpił i ją uzyskał w uchwale(...) - nie świadczy to o działaniu na niekorzyść Wspólnoty. Klatki schodowe w budynku przy ul. (...) w P. wymagały odnowienia, czego powodowie w niniejszej sprawie nie kwestionowali. Z zeznań świadka S. D. wynikało, że mieszkańcy byli zadowoleni z przeprowadzonego remontu. Nadto należy zauważyć, że świadek zeznała, że koszt tych dodatkowych prac nie wpłynie na podwyższenie zaliczek, czy też naliczenie dodatkowych należności od właścicieli lokali, zaś zobowiązania wobec wykonawcy są na bieżąco spłacane. Jakkolwiek zatem można uznać, że działanie Zarządu polegające na zaciągnięciu w ramach czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zobowiązania bez uprzedniego uzyskania zgody właścicieli lokali, co do zasady jest nieprawidłowe, to jednak w okolicznościach sprawy nie doszło do takiej nieprawidłowości, która godziłaby w interes Wspólnoty, czy też jej poszczególnych członków.

Podsumowując tę część rozważań, należy uznać, że nie potwierdziły się zarzuty powodów co do tego, że sprawozdanie złożone przez Zarząd Wspólnoty za 2011 r. miało ukryć pewne fakty – rzeczywistą wysokość zobowiązań Wspólnoty oraz brak środków na ich pokrycie - w celu uzyskania przez Zarząd absolutorium. Powodowie wbrew wymogowi wynikającemu z art. 6 k.c. nie wykazali, że ich przypuszczenia w powyższym zakresie odpowiadały rzeczywistemu stanowi rzeczy. Należy podkreślić, że subiektywna ocena powodów co do niegospodarności aktualnego Zarządu Wspólnoty nie może stanowić dla sądu podstawy do dokonania ustaleń zgodnych z twierdzeniami powodów w sytuacji, gdy przedstawiony w sprawie materiał dowodowy nie daje wystarczających podstaw dla takiego ustalenia. Powodowie nie wnosili zaś o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego na okoliczność nierzetelności i nieprawidłowości sprawozdania Zarządu pozwanej Wspólnoty za 2011 r. W tej sytuacji Sąd Apelacyjny nie znalazł podstaw, aby uznać, że Zarząd Wspólnoty uchybił obowiązkom wynikającym z art. 30 ust. 1 u.w.l. lub też innym w stopniu uzasadniającym uchylenie uchwały nr (...) na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l.

Niezasadne okazały się także twierdzenia powodów odnośnie ziszczenia się przesłanek, o których mowa w art. 25 ust. 1 u.w.l. w przypadku drugiej z zaskarżonych uchwał – nr (...) w sprawie zatwierdzenia planu gospodarczego na 2012 r. oraz zatwierdzenia zaliczek miesięcznych. W tym kontekście skarżący podnosili w apelacji, że sporządzony przez Zarząd plan nie obejmował wszystkich zobowiązań Wspólnoty oraz nie wskazywał źródeł finansowania istniejących zobowiązań. Plan nie uwzględniał bowiem ujemnego wyniku funduszu eksploatacyjnego na koniec 2011 r. w wysokości 9.264,40 zł i nie przewidywał pokrycia tej straty przez właścicieli lokali w 2012 r. Z powyższego skarżący wywodzili, że doszło do naruszenia zasad prawidłowego zarządu oraz interesu powodów, którzy nie mogą mieć pewności co do wysokości przyszłych kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Odnosząc się do powyższych zarzutów należy zauważyć, że powodowie nie wykazali, aby po stronie Zarządu Wspólnoty istniał obowiązek wskazania w planie na 2012 r. sposobu uregulowania ww. niedoboru. Zasadą wszak jest, że koszty zarządu nieruchomością wspólną i inne koszty ponoszone przez wspólnotę są pokrywane z zaliczek uiszczanych przez właścicieli lokali, a po upływie każdego roku kalendarzowego (ewentualnie innego okresu rozliczeniowego) dokonywane jest rozliczenie tych zaliczek. Jeżeli suma wpłaconych w danym roku zaliczek okazuje się niższa niż poniesione przez wspólnotę koszty, to właściciele lokali powinni wyrównać różnicę stosunkowo do przysługujących im udziałów w nieruchomości wspólnej. Nieujęcie tej kwestii w planie gospodarczym na kolejny rok kalendarzowy nie jest zatem zdaniem Sądu Apelacyjnego uchybieniem, które mogłoby prowadzić do uchylenia uchwały obejmującej taki plan i ustalającej wysokość zaliczek na kolejny rok.

W świetle powyższego Sąd Apelacyjny doszedł do wniosku, że w okolicznościach rozpatrywanej sprawy nie doszło po stronie Zarządu pozwanej Wspólnoty do uchybień świadczących o nieprawidłowym zarządzie nieruchomością wspólną. Powodowie nie zdołali wykazać swoich twierdzeń w powyższym zakresie. Nie zachodziła też żadna z pozostałych przesłanek wymienionych w art. 25 ust. 1 u.w.l., która uzasadniać by mogła uchylenie zaskarżonych przez powodów uchwał. Ostatecznie zatem wyrok Sądu pierwszej instancji odpowiada prawu.

Z tych względów Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację pozwanych jako bezpodstawną. O kosztach postępowania apelacyjnego rozstrzygnięto w pkt. 2. na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. oraz § 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 5 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (j.t. Dz.U. z 2013 r. poz. 490).

(...)

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE