UZASADNIENIE

Powodowie M. S. oraz H. S. wnieśli o nakazanie pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w G. dopuszczenia ich do współposiadania i korzystania z części nieruchomości wspólnej, tj. części korytarza przy windzie na III piętrze wielokondygnacyjnego wielorodzinnego budynku mieszkalnego położonego przy ul. (...) w G., dla którego Sąd Rejonowy Gdańsk – Północ w Gdańsku prowadzi księgę wieczystą nr (...), poprzez demontaż ściany stanowiącej wygrodzenie korytarza. Powodowie nadto wnieśli o zasądzenie na ich rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego. W uzasadnieniu wskazano, że w 1987 r. powodowie wyrazili tymczasową zgodę na użytkowanie przez H. i B. B. (1) części korytarza, w tym na budowę zabudowy. Po uzyskaniu własności lokali przez powodów i małżeństwa B., w ocenie powodów nastąpiła kontynuacja zawartej w sposób dorozumiany umowy o podział quoad usum wydzielonej części korytarza. Następnie pozwana zawarła z małżeństwem B. umowę najmu, której przedmiotem jest sporna część nieruchomości. Powodowie wskazali, że wyrażona zgoda miała charakter tymczasowy, związany z sytuacją rodzinną małżeństwa B., a po ustaniu ich potrzeb powodowie wypowiedzieli im umowę quoad usum. Powodowie zażądali od pozwanej wypowiedzenia umowy najmu wskazanym powyżej mieszkańcom, usunięcia wygrodzeń i dopuszczenia powodów do współkorzystania z części wspólnych, jednak ostatecznie pozwana odmówiła dokonania żądanych czynności. Za podstawę faktyczną żądania powodowie wskazali ochronę petytoryjną i negatoryjną ich prawa do współposiadania i korzystania z części nieruchomości wspólnej.

W odpowiedzi na pozew Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w G. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Pozwana wskazała, że powodowie wyrazili trwałą zgodę na użytkowanie przez małżeństwo B. części spornego korytarza. Nadto pozwana zarzuciła, że żądanie powodów narusza zasady współżycia społecznego oraz zakwestionowała skuteczność wypowiedzenia przez powodów umowy quoad usum.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powodowie M. S. oraz H. S. są współwłaścicielami lokalu stanowiącego odrębną własność, znajdującego się przy ul. (...) w G. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej oraz udziału związanego z własnością lokalu o wielkości (...), dla której to nieruchomości prowadzi księgę wieczystą nr (...) Sąd Rejonowy Gdańsku – Północ w Gdańsku. Dla odrębnej własności lokalu prowadzona jest księga wieczysta nr (...).

/bezsporne, nadto dowody: wydruk Zawiadomienia o dokonaniu wpisu w księdze wieczystej nr (...) – k.11-15/

H. B. oraz B. B. (1) są współwłaścicielami lokalu stanowiącego odrębną własność znajdującego się przy ul. (...) w G. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej oraz udziału we własności nieruchomości związanego z własnością lokalu o wielkości (...), dla której to nieruchomości prowadzi księgę wieczystą nr (...) Sąd Rejonowy Gdańsku – Północ w Gdańsku. Dla odrębnej własności lokalu prowadzona jest księga wieczysta nr (...).

/bezsporne, nadto dowody: wydruk treści księgi wieczystej nr (...)/

Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w G. jest współwłaścicielem nieruchomości położonej w G. przy ul. (...), a jednocześnie sprawuje zarząd nieruchomością w zakresie wyodrębnionych własności lokali.

/bezsporne/

W 1987 r. H. B. podjął działania w celu uzyskania możliwości zabudowania części korytarza na III piętrze nieruchomości położonej w G. przy ul. (...). Na powyższe uzyskał zgodę mieszkańców III piętra nieruchomości, w tym m. in. M. S.. Podobne działania podjęli mieszkańcy na innych piętrach budynku. H. B. wykonał adaptację części klatki schodowej na pomieszczenie użytkowe. Podłączył do pomieszczenia prąd ze swojego lokalu. W dniu 01.09.1994 r. wydano decyzję o pozwoleniu na budowę nr (...), zezwalającą Spółdzielni Mieszkaniowej (...) na realizację przebudowy związanej z adaptacją części korytarza na cele pomieszczenia użytkowego w budynkach mieszkalnych przy ul. (...). Sporna część korytarza jest częścią wspólną nieruchomości. W dniu 08.03.1994 r. pozwana zawarła z H. B. umowę najmu pomieszczenia dodatkowego nr 18/95, o powierzchni 13,2 m2. Z tytułu najmu najemca zobowiązał się do uiszczania czynszu według stawki 13,2 m2 x 2,05 zł. W umowie nie zastrzeżono, że obowiązywać będzie na czas określony. Do chwili obecnej H. B. użytkuje powyższe pomieszczenie, trzyma w nim meble i książki. Część korytarza jest zabudowana trwałą ścianą, wchodzi się do niego z klatki schodowej przez drzwi. Posadzka pomieszczenia wykonana jest z paneli. W pomieszczeniu znajduje się przejście do kolejnego pomieszczenia, które było poprzednio zsypem – od początku nieczynnym.

dowody: podanie z dnia 03.06.1987 r. – k. 66, ,,Wyrażenie zgody lokatorów III piętra” – k. 67, opis techniczny adaptacji części korytarza wraz z rysunkiem – k. 69-70, pismo z dnia 08.07.1987 r. – 71, oświadczenie z dnia 13.04.1992 r. – k. 72, protokół z dnia 12.03.1992 r. – k. 73, pismo z dnia 31.01.1994 r. – k. 74, protokół odbioru robót wykończeniowych – 75, decyzja nr (...)/TS - k. 117, umowa najmu nr (...) – k. 150-151, zeznania świadka H. B. – protokół elektroniczny – k. 143, 194, zeznania świadka B. B. (1) – protokół elektroniczny – k. 143, zeznania świadka J. K. (1) – protokół elektroniczny – k. 143, zeznania świadka H. K. - protokół elektroniczny – k. 143, zeznania świadka E. A. - protokół elektroniczny – k. 143, zeznania świadka A. Ł. - protokół elektroniczny – k. 143, zeznania świadka M. G. - protokół elektroniczny – k. 143, zeznania świadka J. G. - protokół elektroniczny – k. 143, zeznania świadka L. W. - protokół elektroniczny – k. 143, zeznania świadka I. W. - protokół elektroniczny – k. 143, zeznania świadka J. K. (2) - protokół elektroniczny – k. 143, zeznania świadka Z. W. - protokół elektroniczny – k. 143, protokół oględzin pomieszczenia – k. 168-169, projekt techniczny – k. 176-177, rysunki rzutu kondygnacji – k. 180-181

W dniu 7 listopada 1994 r. pozwana zawarła z B. K. umowę najmu pomieszczenia dodatkowego o powierzchni 2,60 m2. Z tytułu najmu najemca zobowiązał się do uiszczania czynszu według stawki 2,60 m2 x 5.000 zł. Umowa została zawarta na czas nieokreślony.

dowody: umowa najmu z dnia 27.11.1994 r. – k. 152-154

W tym samym dniu pozwana zawarła z T. M. umowę najmu pomieszczenia dodatkowego o powierzchni 2,60 m2. Z tytułu najmu najemca zobowiązał się do uiszczania czynszu według stawki 2,60 m2 x 5.000 zł. Umowa została zawarta na czas nieokreślony.

dowody: umowa najmu z dnia 27.11.1994 r. – k. 155-157

Powodowie zażądali od pozwanej usunięcia zabudowy korytarza. Uchwałą z dnia 26 lipca 2017 r. nr (...) (...) (...) w G. podjął decyzję o przeprowadzeniu mediacji między powodami oraz H. i B. B. (1), a w razie braku ugodowego załatwienia sprawy o zamiarze wypowiedzenia najmu i zobowiązania najemców do przywrócenia korytarza do stanu pierwotnego. Następnie,uchwałą nr 4/2018 z dnia 3 stycznia 2018 r. uchylono powyższą uchwałę.

bezsporne, nadto dowody: pismo z dnia 03.01.2918 r. – k. 33, uchwała nr 220/2017 – k.76, uchwała nr 4/2018 – k. 77

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny był częściowo niesporny, w szczególności w zakresie dotyczącym tytułu prawnego do nieruchomości powodów oraz pozwanej, a także mieszkańców korzystających ze spornego pomieszczenia. W pozostałym zakresie Sąd oparł się na zeznaniach świadków oraz na dokumentach znajdujących się w aktach sprawy, których autentyczności ani mocy dowodowej żadna ze stron nie kwestionowała, za wyjątkiem dokumenty zatytułowanego ,,Wyrażenie zgody lokatorów III piętra”. Powód M. S. wskazał bowiem, że nie podpisuje się w ten sposób, jak na dokumencie. Sąd nie dał jednak wiary temu twierdzeniu powoda, gdyż nie wskazał on wprost, że podpis widniejący na dokumencie jest podrobiony, a jedynie unikał precyzyjnej i stanowczej odpowiedzi, czy jest to jego podpis. Nadto powód konsekwentnie podtrzymywał, że zgodę taką wyraził. Wskazać należy, że strona powodowa, reprezentowana w postępowaniu przez profesjonalnego pełnomocnika, nie żądała złożenia przez pozwaną oryginału dokumentu, ani nie wniosła o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego grafologa. Wskazać jednak należy, że kwestia ta nie miała znaczenia dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Sąd w całości dał wiarę zeznaniom świadków przesłuchanych w toku postępowania, jak również zeznaniom strony pozwanej, w zakresie, w jakim okazały się one przydatne dla ustalenia powyższego stanu faktycznego. Sąd dał również wiarę dowodowi z przesłuchania strony powodowej w większości, a to w zakresie dotyczącym udzielenia zgody mieszkańcom na korzystanie z korytarza i sposobu korzystania z korytarza. Nie zasługiwały jednak na nadanie waloru wiarygodności zeznania powodów M. S. oraz H. S. w zakresie, w jakim wskazywali oni na tymczasowość wyrażonej zgody na korzystanie i wygrodzenie korytarza przez małżeństwo B.. Twierdzenia te nie znalazły bowiem potwierdzenia w podpisanym przez samego powoda dokumencie (k. 67), a powód sam przyznał, że jedynie pozostawał w takim przekonaniu i takie były rozmowy. Ponadto o tymczasowości zgody nie może stanowić twierdzenie powódki, że nie było mowy o trwałości zabudowy. Nie sposób bowiem uznać, że brak zaznaczenia trwałości zgody implikuje jej tymczasowość, szczególnie, że w dokumencie nie określono żadnego terminu, ani warunków obowiązywania zgody. Również żaden ze świadków nie potwierdził, że zgody miały charakter tymczasowy, a świadkowie wskazywali wręcz, że zgoda miała być wyrażona na stałe (zeznania świadka J. G. – k. 138) lub nie miała charakteru tymczasowego (zeznania świadka Z. W. – k. 141). Nadto, sam powód wskazał, że chciał wynająć od małżonków B. sporne pomieszczenie, co potwierdza, że był przeświadczony o ich ciągłym posiadaniu tytułu prawnego do pomieszczenia. Gdyby bowiem tytuł taki negował, co miałoby być skutkiem wygaśnięcia tymczasowej zgody, nie zwracałby się z prośbą o podnajem.

Sąd pominął pozostałe, niewymienione powyżej dowody z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy, jako niemające znaczenia dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Powództwo jako nieuzasadnione, podlegało oddaleniu w całości.

Powodowie swoje roszczenie wywodzili z art. 206 k.c., wskazując, że pozwana Spółdzielnia Mieszkaniowa (...), jako współwłaściciel oraz zarządca, uniemożliwia powodom korzystanie z części wspólnej nieruchomości.

Zgodnie z art. 206 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

W toku postępowania Sąd ustalił, że sporna część korytarza jest częścią wspólną nieruchomości znajdującej się w G. przy ul. (...). Będąca uprawnioną do zarządu(...) (...) w G. umową z dnia 8. marca 1995 r. wynajęła część wspólną nieruchomości H. B.. Wskazać należy, że strona powodowa nie kwestionowała ważności, ani skuteczności zawarcia umowy najmu, w tym tytułu prawnego Spółdzielni do części wspólnej. Powodowie nie wykazali w niniejszym postępowaniu, aby umowa ta w jakikolwiek zakresie miała nie obowiązywać. Żądanie oparte zostało na uprawnieniu do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej.

Do naruszenia art. 206 k.c. dochodzi, gdy którykolwiek ze współwłaścicieli zostaje pozbawiony posiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej. Ponieważ z treści tego przepisu nie wynika ani roszczenie o dopuszczenie do współposiadania, ani roszczenia uzupełniające obejmujące wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy w sposób wyłączający jej współposiadanie uznaje się, że w razie naruszenia art. 206 k.c., do ochrony współwłaścicieli w stosunkach wewnętrznych mają zastosowanie środki służące ochronie własności w stosunkach zewnętrznych (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 207 r., sygn. akt I CSK 109/17). W orzecznictwie przyjmuje się, że jeżeli ze względu na charakter rzeczy wspólnej możliwe jest korzystanie z niej przez każdego współwłaściciela niezależnie od korzystania przez pozostałych współwłaścicieli, współwłaściciel, którego uprawnienie zostało w powyższy sposób naruszone, może na podstawie art. 222 § 1 w związku z art. 206 k.c. dochodzić od współwłaściciela, korzystającego z rzeczy w sposób wykluczający jego współposiadanie, roszczenia o dopuszczenie do współposiadania (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 31 grudnia 2018 r., sygn. akt V ACa 1263/17).

Aby sąd mógł udzielić ochrony prawnej, z żądaniem powinna wystąpić osoba do tego uprawniona przeciwko osobie zobowiązanej. Legitymacja procesowa stanowi materialnoprawną przesłankę skuteczności powództwa i oznacza wynikające z przepisów prawa materialnego uprawnienie do wystąpienia w danym procesie w charakterze powoda (legitymacja procesowa czynna) oraz pozwanego (legitymacja procesowa bierna) (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 września 1997 r., sygn. akt III CKN 152/97). Badanie legitymacji procesowej stron procesu jest obowiązkiem Sądu, który do kwestii tej odnosi się przed merytoryczną oceną sprawy. Istnienie legitymacji procesowej bada zatem z urzędu Sąd orzekając co do istoty sprawy (vide: Henryk Pietrzkowski, Zarys metodyki pracy sędziego w sprawach cywilnych, Warszawa 2007, s. 112).

Kluczową kwestią w niniejszej sprawie okazała się być legitymacja bierna Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w G.. Analiza treści przepisu art. 206 k.c. oraz związanego z nią orzecznictwa, jednoznacznie nakazuje przyjąć, że w przypadku żądania przedstawionego przez powodów, legitymowanym biernie winien być ten współwłaściciel, który korzysta z rzeczy w sposób wykluczający współposiadanie uprawnionego. Takiej legitymacji w niniejszym postępowaniu nie ma zatem Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w G.. Wprawdzie jest ona współwłaścicielem nieruchomości, a jednocześnie sprawuje z mocy ustawy, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomością wspólną, stanowiąca współwłasność spółdzielni, to jednak powodowie nie wykazali, aby to Spółdzielnia korzystała z rzeczy w sposób, który uniemożliwia powodom współposiadanie spornego korytarza. Ustalono bowiem, że to małżonkowie B. korzystają z pomieszczenia. Powodowie nie wykazali, aby Spółdzielnia korzystała z przedmiotowej części nieruchomości, a wręcz sami utrzymywali, że Spółdzielnia ją wynajęła H. i B. B. (1). Sam fakt sprawowania zarządu nieruchomością wspólną przez pozwaną nie oznacza, że korzysta ona z całej nieruchomości wspólnej.

Nie ma racji strona powodowa, jakoby korzystanie ze spornej części nieruchomości wynikało z umowy o podział quoad usum. Małżeństwo B. korzysta bowiem z przedmiotowego pomieszczenia na podstawie umowy najmu, jako posiadacze zależni. Ten, kto korzysta z lokalu na podstawie umowy najmu, jest posiadaczem zależnym (prawa najmu), a jednocześnie dzierżycielem w zakresie prawa własności; we własnym imieniu i dla siebie wykonuje władztwo nad rzeczą tylko w granicach prawa najmu. Twierdzenia strony powodowej mogłyby mieć zatem odzwierciedlenie w stanie, jaki panował przed zawarciem umowy najmu, jednak dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie istotne znaczenie ma stan istniejący w chwili wyrokowania. W żadnym jednak wypadku ustalenie podstawy korzystania z korytarza z małżonków H. i B. B. (1) nie ma wpływu na rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie. Korzystanie wyżej wymienionych osób ze spornej części nieruchomości, w sposób wyłączny powoduje, że pozwana w niniejszej sprawie nie ma legitymacji biernej.

Na marginesie wskazać należy, że niezasadne może okazać się również żądanie skierowane przeciwko najemcom pomieszczenia. Istotą współposiadania i współkorzystania jest bowiem możliwość korzystania z tych uprawnień w takim zakresie, w jakim nie koliduje to z tożsamymi uprawnieniami pozostałych współwłaścicieli. Ustawodawca przewidział zarazem różne formy i sposoby takiego współkorzystania – od faktycznego posiadania i używania równoczesnego całej rzeczy przez wszystkich współwłaścicieli, poprzez podział rzeczy do korzystania – quoad usum, aż po pośrednie korzystanie z rzeczy poprzez pobieranie pożytków w postaci np. czynszu, gdy rzecz jest oddana w najem lub dzierżawę. Istnienie zatem ważnej i skutecznie zawartej umowy najmu wyłącza możliwość żądania współwłaścicieli do dopuszczenia do korzystania z wynajętej rzeczy, bez względu na to, czy najemcami są inni współwłaściciele, czy też osoby trzecie. Mocą umowy najemcy obejmują bowiem sporny lokal w posiadanie zależne, chronione odpowiednio przepisami o ochronie własności, stosownie do art. 690 k.c., jak i przepisami o ochronie posiadania, zgodnie z art. 343¹ k.c. P. jedynie należy wskazać, że art. 343¹ k.c. dotyczy, inaczej niż ustawa o ochronie praw lokatorów, lokali zarówno mieszkalnych, jak i o innym przeznaczeniu. Ponadto wskazuje się, że rozwiązanie z art. 3431 k.c. niejako dopełnia regulacje z art. 690 k.c. oraz art. 19 u.o.p.l. Nie ma zatem znaczenia, czy jest to lokal jako nieruchomość (por. art. 46 § 1 k.c.), będący odrębnym przedmiotem własności, czy też jest to część składowa nieruchomości. W przepisie art. 343¹ k.c. jest bowiem mowa o lokalu w szerszym ujęciu, obejmującym nie tylko lokale stanowiące odrębny przedmiot własności.

Również na marginesie Sąd wskazuje, że nawet gdyby przyjąć, że pomiędzy współwłaścicielami zawarta została dorozumiana umowa o podział quoad usum, to w orzecznictwie konsekwentnie przyjmuje się, że jej wypowiedzenie może być wprawdzie dokonane, ale tylko z ważnych powodów. Zmiana takiej umowy o charakterze ciągłym - z uwagi na istotę umów mających przede wszystkim na celu stabilizację stosunków faktycznych i prawnych zachodzących między stronami - mogłaby jednak nastąpić tylko w razie powstania nowych okoliczności, w świetle których istnieją ważne powody do odmiennego uregulowania korzystania przez współwłaścicieli z rzeczy (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 1973 r. III CZP 15/73 OSNC 1973/12 poz. 208). W niniejszej zaś sprawie powód nie wykazał, aby zaszły istotne okoliczności uzasadniające zmianę wieloletniego sposobu korzystania z rzeczy, tym samym jego powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Odnosząc się wreszcie do podnoszonych przez powodów okoliczności dotyczących zachowania dzieci najemców spornego pomieszczenia, zwrócić należy uwagę, że w takich sytuacjach powodom przysługują inne, właściwe środki ochrony prawnej i nie były to okoliczności, które mogły być uznane, za podstawę do uwzględnienia żądania powodów.

Mając na uwadze powyższe, Sąd w pkt. I wyroku, na mocy art. 206 k.c. a contrario, oddalił powództwo.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 § 1 k.p.c., obciążając stronę powodową kosztami procesu w całości, jako przegrywającą spór. Na koszty te złożyło się wynagrodzenie radcy prawnego reprezentującego stronę pozwaną w wysokości 480 zł, ustalone na podstawie § 5 ust. 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.

Sygn. akt I C 402/18

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE

ZARZĄDZENIE