UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy zasądził na rzecz powodów P. K. i J. B. solidarnie od pozwanej oraz pozwanego (...) kwotę 48.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 21 września 2010 r., z tym, że zapłata przez któregokolwiek z pozwanych całości lub części zasądzonego roszczenia zwalnia z obowiązku zapłaty drugiego z pozwanych, w pozostałej części powództwo oddalił i zniósł wzajemnie koszty postępowania.

Powodowie powołując się na art. art.23 § 1 ustawy z dnia 29.08.1997 r. o komornikach sądowych i egzekucji w zw. z art. 973 § 1 pkt 7 kpc zarzucili, że pozwana ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą jako komornik za niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie. Sporządziła bowiem nieaktualny i pomijający szereg istotnych szczegółów protokół opisu i oszacowania nieruchomości, stanowiącej przedmiot licytacji, a to nie ujęła w opisie, że nieruchomość jest zadrzewiona i zakrzewiona (w istocie las), że przez sporą część przebiega rów melioracyjny utrudniający korzystanie z niej oraz, że nieruchomość znajduje się na terenie (...) i na terenie rolnym, co w istocie uniemożliwia zabudowę budynkami mieszkalnymi. Szkodą powodów jest:

-: 96.000 zł z tytułu utraconej rękojmi
-: 7.840 zł z tytułu opłaty za udzielone przybicie (koszty postępowania egzekucyjnego)
-: 8.540 zł wykonanie ekspertyzy gruntu (nakłady poczynione na licytowana nieruch.)

Sąd Okręgowy ustalił co następuje:

Pozwana jest komornikiem sądowym przy Sądzie Rejonowym (...) w K.. Prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikom R. i H. W., w toku którego egzekucja skierowana została do nieruchomości dłużników położonej w K. przy ul. (...). Postanowieniem z dn. 15.11.2005 r. pozwana zleciła biegłemu rzeczoznawcy majątkowemu mgr inż. J. G. dokonanie oszacowania tej nieruchomości.

Powodowie, działający jako spółka cywilna (...) z siedzibą Ś. przystąpili do licytacji przedmiotowej nieruchomości, która odbyła się w dniu 22 września 2009 r. Licytacja ta poprzedzona została sporządzeniem protokołu opisu i oszacowania z dnia 13 stycznia 2009 r. W dniu 24 września 2009 r. powodowie wpłacili na konto komornika kwotę 96.000 zł jako vadium. Spółka (...) wygrała licytację z dnia 22.9.2009 r., oferując cenę zakupu za udziały dłużników wynoszącą po 360.000 zł. Postanowieniem z dnia 22 września 2009 r.

Sąd Rejonowy (...) w Katowicach udzielił przybicia na rzecz powodów jako nabywców udziałów każdego z dłużników po ½ w prawie własności przedmiotowej nieruchomości. W postanowieniu tym Sąd nakazał pobrać od P. K. i R. B. solidarnie łącznie kwotę 7.840 zł tytułem opłaty za udzielone przybicie.

W piśmie datowanym 21.1.2010 r., które wpłynęło do Sądu Rejonowego (...) w K. dnia 9.2.2010 r., powodowie oświadczyli, że wnoszą o zwrot vadium gdyż odstępują od zamiaru nabycia przedmiotowej nieruchomości. Uzasadnili to twierdzeniem, że po dniu licytacji powzięli wiadomości co do faktycznego stanu nieruchomości, a mianowicie tego, że znaczna część działki jest zadrzewiona, a przez działkę przebiega rów melioracyjny.

Postanowieniem z dnia 17 marca 2010 r. Sąd Rejonowy (...) w K. wezwał powodów jako nabywców nieruchomości do wpłacenia do depozytu sądowego kwoty 312.000 zł tytułem reszty ceny nabycia w terminie dwóch tygodni, pod rygorem utraty rękojmi i wygaśnięcia skutków przybicia. Mocą postanowienia z dnia 2 kwietnia 2010 r. tenże Sąd oddalił wniosek nabywców o zwrot vadium oraz stwierdził wygaśnięcie przybicia własności na rzecz powodów, wobec niewykonania przez nich warunków licytacyjnych poprzez wpłatę reszty ceny nabycia, na mocy art. 969 § 1 kpc.

Podkreślił Sąd Okręgowy, że powyższe okoliczności faktyczne były niesporne, wynikały z dokumentów w aktach Sądu Rejonowego (...) w K. I Co 374/07 oraz w aktach komorniczych pozwanej I KM 1577/01.

Dalej Sąd I instancji ustalił, że spółka cywilna powodów (...) zleciła Przedsiębiorstwu (...) opracowanie „Dokumentacji geologicznej z badań podłoża dla działki nr (...) przy ul. (...) w K.” oraz „Wstępne rozpoznanie geotechniczne gruntu dla działki nad P. B. przy ul. (...) w K.”. Dokumentacja ta została przekazana zamawiającej dnia 30.11.2009 r. Z tą samą datą wystawiona została faktura na kwotę po 4.270 zł za każde ze zleceń. Jak zeznał J. B., ekspertyza miała na celu ustalenie, czy nośność gruntu jest odpowiednia do wybudowania tam domów mieszkalnych.

Powodowie chcieli nabyć przedmiotowa nieruchomość w celu budowy szeregu domków jednorodzinnych. Bezspornym było, że przed licytacją ani powodowie, ani nikt działający na ich rzecz nie był na przedmiotowej nieruchomości i nie oglądał jej . Właścicielka R. W., która zamieszkuje niedaleko i jest dozorcą nieruchomości, nie widziała powodów; nigdy nie zwracali się oni do niej o pokazanie posesji. Do działki jest swobodny dostęp, w części jest nieogrodzona. G. P., który od lat prowadzi z powodami wspólne interesy, sprawdził w ich imieniu zarówno stan fizyczny działki, jak i księgę wieczystą, z tym, że uczynił to już po wygranej przez powodów licytacji z dnia 22 września 2009 r.

Bezspornym było także to, że powodowie zajmują się działalnością deweloperską i w wielu postępowaniach egzekucyjnych byli nabywcami nieruchomości.

Przedmiotowa działka nosi nr (...) – obręb Z.. Prowadzona jest dla niej przez Sąd Rejonowy (...) księga wieczysta nr (...). Jej łączna powierzchnia wynosi 18.343 m . Ma kształt zbliżony do obrysu siekiery. W części zabudowana jest licznymi budynkami, z fragmentem pustego placu. Druga część jest zakrzewiona, a trzecia, obejmująca „obuch” siekiery, pokryta jest drzewami „samosiejkami”. W tej części przebiega rów melioracyjny (...), mający szerokość 0,8-1-5 metra. Jego głębokość jest trudna do ustalenia (opinia biegłego z zakresu budownictwa i szacowania nieruchomości mgr inż. J. T. z września 2011 r. – k. 313-321).

Zwrócił uwagę Sąd Okręgowy, że strona pozwana zakwestionowała opinię biegłego, stwierdzając, że rów (...) ma przebieg odmienny niż wyznaczony przez rzeczoznawcę J. M. w operacie szacunkowym z 26 kwietnia 2011 r. wykonanym dla potrzeb postępowania egzekucyjnego (k.339-340). Jednakże dołączony do akt fragment ekspertyzy J. M. (k. 342) nie dawał podstaw do zakwestionowania ustaleń biegłego J. T..

Odnotował też Sąd I instancji, że z akt sprawy Sądu Rejonowego (...) w K. I Co 374/07 wynika, że na konto dochodów sądu nie wpłynęła opłata w wysokości 7.840 zł od (...) s.c.

Sąd Okręgowy rozważał podstawę odpowiedzialności przewidzianą w art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o komornikach sądowych i egzekucji (Dz. U. Nr 133, poz. 882 ze zm.) stanowiącą o odpowiedzialności odszkodowawczej komornika za szkodę wyrządzoną w toku egzekucji. Jest to odpowiedzialność deliktowa za działanie niezgodne z prawem.

Przesłanką takiej odpowiedzialności jest działanie komornika, które po pierwsze było niezgodne prawem, po drugie pozostaje w adekwatnym związku przyczynowym ze szkodą, naprawienia której domaga się podmiot występujący przeciwko komornikowi z roszczeniem odszkodowawczym (art. 361 kc).

Rozważając, czy brak wskazywanych przez powodów danych w protokole opisu i oszacowania nieruchomości można uznać za delikt po stronie pozwanej, Sąd Okręgowy wskazał na art. 947 § 1 kpc stanowiący jakie elementy mają być wymienione przez komornika w protokole opisu i oszacowania oraz rozporz. Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników ( Dz.U. Nr 10,poz. 52), że opis nieruchomości powinien w przejrzysty sposób określać nieruchomość oraz jej rodzaj i stan przez wymienienie wszystkich danych, o których mowa w art. 947 § 1, a ponadto przez wskazanie sposobu dojazdu do nieruchomości od drogi publicznej (§ 132). Jeżeli na nieruchomości znajdują się budynki lub inne urządzenia, opis powinien zawierać dokładne wskazanie ich roku budowy, stanu, przeznaczenia, rodzaju konstrukcji i materiału budowlanego, ilości kondygnacji, sposobu użytkowania, jak również sposobu i jakości wykonania i wyposażenia oraz zaopatrzenia w instalacje i urządzenia (§ 134). Opis nieruchomości rolnych powinien zawierać, poza opisem znajdujących się na nich budynków i urządzeń, określenie obszaru, jakości i klasy gruntów ornych, łąk, pastwisk, lasów, ogrodów (z wyodrębnieniem obszaru sadów), torfowisk, terenów z pokładami żwiru, gipsu i gliny, kamieniołomów, wód, a ponadto rodzaju i obszaru zasiewów i upraw, ilości i jakości inwentarza żywego i martwego, jak również zapasów niezbędnych do prowadzenia gospodarstwa rolnego do najbliższych zbiorów (§ 135).

Podkreślił Sąd Okręgowy, że powodowie nie podnosili zarzutów, jakoby przedmiotowy opis i oszacowanie nieruchomości z dnia 13 stycznia 2009 r. nie spełniał wymogów z pkt. 1-8 art. 947 kpc (kopia protokołu opisu i oszacowania – k.115-117) Twierdzili natomiast, że pozwana winna była zamieścić w tym dokumencie sporne informacje o zadrzewieniu części działki , o znajdującym się na niej rowie (...) oraz o treści studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy K. - w ramach pojęcia „inne szczegóły istotne dla oznaczenia lub oszacowania nieruchomości” ujętego w pkt. 9-tym tegoż przepisu.

Uznając przytoczone określenie za nieostre i ocenne, zwrócił uwagę na to, że powodowie prezentując swe wywody dotyczące tej kwestii przyjmowali jako punkt odniesienia wyłącznie to, co było „ istotne dla oznaczenia nieruchomości” z ich subiektywnego punktu widzenia. Dla innego potencjalnego nabywcy znaczenie mogłyby mieć zupełnie odmienne sprawy, a to co wskazują powodowie jako ważne , dla kogoś innego mogłoby mieć znaczenie drugorzędne - wszystko bowiem zależy od tego, jak przyszły właściciel zamierza korzystać z nieruchomości. Miarodajna może być zatem tylko ocena obiektywna, wolna od skrajnego subiektywizmu, jakim kierują się konkretni potencjalni nabywcy, którzy rozważają przystąpienie do licytacji nieruchomości. Nie można bowiem stawiać komornikowi wymogu, aby zamieszczał w każdym opisie i oszacowaniu wszelkie informacje, skoro możliwości wykorzystania przedmiotu licytacji mogą być bardzo zróżnicowane, a w warunkach konkurencji na rynku działalność gospodarcza bywa zaskakująca i oryginalna w swej formie. Zwraca uwagę, że w opisie bardzo szczegółowo odniesiono się do znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości budynków. Słusznym było założenie, że jest to bardzo istotne dla kogoś, dla kogo właśnie możliwość wykorzystania budowli już istniejących nabywanym gruncie miałoby znaczenie zasadnicze. Powodowie natomiast nabyli nieruchomość w innym celu - aby wybudować domy mieszkalne na niezabudowanej części.

Każdy uczestnik obrotu cywilnoprawnego zobowiązany jest do dołożenia należytej staranności w działaniu a więc każdy kto, zmierza przystąpić do licytacji komorniczej, co wiąże się przecież z określonym ryzykiem gospodarczym (jak choćby konieczność uiszczenia vadium itp.), winien skorzystać z wszelkich dostępnych mu możliwości sprawdzenia stanu nieruchomości pod kątem swych własnych zamierzeń i celu nabycia posiadłości .

A zatem, należało dokonać oceny konkretnych, podanych przez stronę powodową zarzutów uzasadniających żądanie pozwu w odniesieniu do przesłanek obiektywnych.

Sąd Okręgowy uznał, że informacja o tym, że przez pewną część nieruchomości przebiega rów melioracyjny miała charakter istotny dla oszacowania nieruchomości. Jak podał biegły mgr inż. J. T., rów ten ma szerokość od 0,8 do 1,5 m, a poza tym ma 2 lub 3 odnogi. Nie tylko dla dewelopera lecz generalnie dla każdego potencjalnego nabywcy taka okoliczność ma znaczenie, gdyż wpływa znacząco na to , jak można będzie wykorzystać tę część działki, gdzie rów się znajduje . To samo dotyczy zadrzewienia. Biegły sądowy potwierdził, że drzewa i krzewy mają charakter „samosiejek”, co jednak nie zmienia kwestii, iż wiek drzew wynosi ok. 10 lat, jest ich 2.839, a średnica ich pni wynosi 30-40 cm. Wykonane przez biegłego zdjęcia obrazują ten stan (opinia –k. 313-321). Zadrzewienie dużej części działki ma znaczenie dla jej opisu i wyceny. Nie można bowiem wykluczyć , że nabywca zechce zadysponować nie tylko znajdującymi się na posesji budynkami (które zostały bardzo dokładnie określone w przedmiotowym opisie i oszacowaniu) lecz także pozostałą częścią działki, a drzewa i krzewy stanowią tu znaczące ograniczenie.

W ocenie Sądu I instancji niezasadne było natomiast twierdzenie, że komornik naruszyła prawo przez to, że nie podała w protokole opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości treści „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta K.”. Studium takie ma na celu generalne określenie polityki przestrzennej gminy na przyszłość. Z powołanych wyżej przepisów wskazujących obligatoryjne elementy, jakie winny się znaleźć w rzeczonym opisie nie można wyprowadzić wniosku, że treść Studium powinna zostać tam uwzględniona. Studium takie, zgodnie z art. 10 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, odnosi się do całego szeregu kwestii, od uporządkowania gospodarki wodno-ściekowej, energetycznej oraz gospodarki odpadami poprzez występowanie udokumentowanych złóż kopalin oraz zasobów wód podziemnych, po obszary i zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej

Nie zachodził wymagany przez prawo związek przyczynowy pomiędzy poniesieniem przez powodów wydatków na ekspertyzy zlecone Przedsiębiorstwu (...), a deliktem którego według powodów dopuścić się miała pozwana (protokół odbioru końcowego dokumentacji – k.21 , faktura VAT nr (...) – k. 20). Jak podano wyżej, jedna z ekspertyz wykonanych przez (...) w ogóle nie dotyczyła przedmiotowej działki lecz sąsiedniej (nie może zatem być uznana za „ nakład na poczet zakupionej nieruchomości”, jak zostało to określone przez stronę powodową). Niezależnie od tego, celem obu ekspertyz było sprawdzenie nośności gruntu .Ta kwestia nie ma żadnego związku z zarzutami podnoszonymi przez stronę powodową w stosunku do protokół opisu i oszacowania nieruchomości z dnia 13 stycznia 2009 r.

Powodowie ponieśli koszt wykonania ekspertyz na własne ryzyko, gdyż zadysponowali je w wiele tygodni po uzyskaniu przybicia własności nieruchomości, a więc wtedy gdy mieli już pełną wiedzę o stanie fizycznym działki, tak co do drzew, jak i co do istnienia tam rowu (...) (został nawet wymieniony w zleceniu jako element nazwy nieruchomości).

Nie podlegało uwzględnieniu, w ocenie Sądu I Instancji żądanie zasądzenia od pozwanej kwoty 7.840 zł jako zwrotu kosztów egzekucyjnych. Obciążeni ciężarem dowodu powodowie nie wykazali prawdziwości swego twierdzenia, że ponieśli szkodę w postaci uszczuplenia ich majątku o tę kwotę, co do której ustalonym zostało, że nie została przez powodów uiszczona. Zacytował przy tym Sąd art. 969 § 3 kpc.

Następnie Sąd Okręgowy uznał, że powodom należne było odszkodowanie za utraconą sumę vadium wpłaconego przy przystąpieniu do licytacji .

Zdaniem Sądu Okręgowego zasadny był podniesiony przez (...) zarzut przyczynienia się powodów do powstania szkody. Powodowie są deweloperami. Chcieli nabyć przedmiotową nieruchomość w celu budowy szeregu domków jednorodzinnych Nie po raz pierwszy przystąpili do licytacji komorniczej w celu pozyskania nieruchomości dla swych zamierzeń biznesowych. Jako profesjonaliści winni mieć świadomość, jak wiele czynników ma znaczenie przy planowaniu takiej inwestycji, jak budowa domów mieszkalnych. W tej sytuacji oświadczenia powodów o tym, że wystarczające było dla nich zapoznanie się z operatem szacunkowym, i że nie podjęli absolutnie żadnych innych czynności w celu zapoznania się ze stanem nieruchomości, nie mogą być uznane za przejaw dochowania reguł staranności wymaganej od zawodowców. Powodowie mają rację twierdząc, że nie ma normy prawnej nakazującej osobie przystępującej do licytacji dokonania wcześniej oględzin nieruchomości. Nie zmienia to oceny, że wylicytowanie zakupu nieruchomości za niebagatelną kwotę 720.000 zł bez obejrzenia tejże , celem upewnienia się , że będzie odpowiednia dla zrealizowania zamierzonego celu gospodarczego , nie miało nic wspólnego z profesjonalizmem i zachowaniem należytej staranności w działaniu. Bezspornym było , że nie było żadnych ograniczeń co do możliwości obejrzenia przedmiotowej nieruchomości. Już ze zdjęć w operacie szacunkowym można było się zorientować, że na nieruchomości są drzewa i krzewy , co skłaniało do obejrzenia tego w naturze (operat – k. 134-141). J. B. zeznał „ Gdybym obejrzał nieruchomość przed licytacją , to zależy jak bym ją obejrzał , gdybym zobaczył to zalesienie, to wtedy bym do licytacji nie przystąpił” (k. 275). Z zeznań obu powodów wynika jednoznacznie , że decydujące znaczenie dla ich decyzji o tym, że nie zrealizują zakupu wylicytowanej nieruchomości była kwestia zadrzewienia, którą można było stwierdzić w prosty sposób poprzez oględziny działki („ W operacie szacunkowym nie było wzmianki o rowie melioracyjnym, ale nawet te okoliczności nie były decydujące tak , jak sprawa drzew” – zeznanie J. B. -k.274).

Zaniedbanie powodów było tak znaczącym uchybieniem i odstępstwem od zasad zachowania należytej staranności działania do jakiej zobowiązani są profesjonaliści, że Sąd uznał, iż przyczynienie się powodów do szkody można ocenić na 50%.

Całe vadium wyniosło 96.000zł.Zasądzeniu podlegała zatem połowa, w wysokości 48.000 zł, na mocy art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o komornikach sądowych i egzekucji oraz art. 822 kc .

Odsetki zasądzono na zasadzie art. 481 kpc, przy uwzględnieniu tego, że w wezwaniu z dn. 10.9.2010 r. zakreślono pozwanej jako termin zapłaty dzień 20 września 2012 r. (pismo – k. 22-24 , dowód wysłania – k. 25)

O kosztach rozstrzygnięto na zasadzie art. 100 kpc.

Apelacje od opisanego wyroku wniosły obie strony.

Pozwany (...) zaskarżył wyrok w punkcie 1 i 3 wnosząc o jego zmianę przez oddalenie powództwa, ewentualnie o jego zmianę przez zasądzenie na rzecz powodów kwoty 9.800 zł i oddalenie powództwa w pozostałej części (wnioski sprecyzowane podczas rozprawy apelacyjnej) oraz o zasądzenie kosztów postępowania, zarzucając naruszenie prawa procesowego i prawa materialnego, a to art. 233 kpc w zw. z art. 361 i 363 kc przez przekroczenie oceny dowodów, konsekwencją czego było błędne przyjęcie, pozwana ad 1) popełniła delikt polegający na niepełnym opisie działki, że materiał dowodowy pozwala na oparcie się na opinii biegłego T. oraz, że powodowie przyczynili się do powstania szkody jedynie w 50 %, skoro materiał ten wskazuje, że owo przyczynienie się powodów miało rozmiar znacznie większy.

Powodowie zaskarżyli wyrok w punkcie 2 i 3 i wnieśli o jego zmianę przez zasądzenie na rzecz powodów kwoty 103.840 zł i zasądzenie kosztów procesu, a w przypadku oddalenia apelacji o zmianę punktu 3 przez stosunkowe rozliczenie kosztów procesu.

Zarzucili wyrokowi naruszenie prawa procesowego, a to:

-: art. 969 § 3 kpc poprzez przyjęcie, że opłatę za przybicie pokrywa się z rękojmi utraconej przez nabywcę, podczas gdy opłaty od udzielonego przybicia nie zalicza się w poczet kosztów związanych ze sprzedażą,
-: art. 98 w zw. 100 kpc
-: sprzeczność istotnych ustaleń z zebranym w sprawie materiałem, polegającą na przyjęciu, że powodowie nie zapoznali się z przedmiotem licytacji, podczas gdy zapoznali się z protokołem opisu i oszacowania nieruchomości,

a nadto naruszenie prawa materialnego, a to art. 362 kc przez przyjęcie, że się przyczynili do powstania szkody, podczas gdy nie można im przypisać przyczynienia, a wystarczającym sposobem zapoznania się z przedmiotem licytacji jest analiza protokołu opisu i oszacowania nieruchomości.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

Apelacja pozwanego (...) nie była uzasadniona, natomiast apelacja powodów w części zasługiwała na uwzględnienie.

Za zasadny uznać należało bowiem zarzut naruszenia art. 969 § 3 kpc, zwłaszcza wobec nowego dowodu wskazującego na to, że powodowie uiścili w dniu 24.08.2012 r. zasądzone postanowieniem Sądu Rejonowego (...) w Katowicach dnia 22 września 2009 r. koszty przybicia w wysokości 7840 zł (k.472). Sąd Okręgowy ustalając stan faktyczny stwierdził bowiem, że z akt sprawy Sądu Rejonowego w Katowicach I Co 374/07 wynika, że na konto dochodów sądu nie wpłynęła od powodów opłata w wysokości 7.840 zł. Uznał zatem, że powodowie nie wykazali, wbrew ciężarowi dowodu, że ponieśli szkodę w postaci uszczuplenia ich majątku o tę kwotę. Dodał nadto Sąd Okręgowy, że art. 969 § 3 kpc stanowi, że z rękojmi utraconej przez nabywcę lub od niego ściągniętej pokrywa się koszty egzekucji związane ze sprzedażą, a reszta wchodzi w skład sumy uzyskanej w egzekucji albo jeżeli egzekucja została umorzona, jest przelewana na dochód Skarbu Państwa. Bliżej Sąd nie wyjaśnił jednak celowości przytoczenia tego przepisu. Wypada zatem wskazać na ugruntowane poglądy piśmiennictwa i judykatury, iż utracona rękojmia przeznaczona jest na pokrycie kosztów koniecznych do przeprowadzenia ponownej licytacji, a więc kosztów obwieszczeń o ponownej licytacji i kosztów jej przeprowadzenia. Ewentualną nadwyżkę po rozliczeniu kosztów, należy przekazać na rzecz Skarbu Państwa. Utracona rękojmia nie może być zaliczona do sumy uzyskanej przez egzekucję (zob. Komentarz Heleny Ciepłej do art. 969 kpc, lex). Podobnie Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z 7 czerwca 2006 r. (III CZP 34/06, lex 180635) zwrócił uwagę, że „…art. 969 § 3 k.p.c., który stanowi, że w razie niewykonania przez nabywcę nieruchomości warunków licytacyjnych, z utraconej rękojmi pokrywa się koszty egzekucji związane ze sprzedażą, a resztę przelewa się na dochód Skarbu Państwa. Tłumacząc ten przepis, w piśmiennictwie opowiedziano się za ograniczeniem zakresu kosztów egzekucji związanych ze sprzedażą, podlegających pokryciu z rękojmi. Przyjmuje się, że z utraconej rękojmi pokrywane są tylko te koszty, których powstanie przyczynowo jest związane z bezskutecznością pierwszej licytacji, a więc koszty ponownego obwieszczenia i koszty ponownego jej przeprowadzenia”.

Z powyższego wynika, że powodowie wykazali szkodę, bowiem przedłożyli dowód wpłaty kwoty 7.840 zł na konto sądu, a zarzut apelacji powodów dotyczący niewłaściwej wykładni art. 969 § 3 kpc uznać należy za trafny. W tym zakresie zatem apelacja powodów okazała się uzasadniona, dlatego po potrąceniu 50% przyczynienia się powodów do szkody, zaskarżony wyrok w punkcie 1 należało zmienić i podwyższyć zasądzoną nim kwotę o 3.920 zł na podstawie art. 386 § 1 kpc.

W pozostałym zakresie apelacja powodów i apelacja pozwanego (...) w całości, które kwestionowały przyjęcie przez Sąd I Instancji przyczynienia się powodów do powstałej szkody i zakres tego przyczynienia – nie zasługiwały na uwzględnienie. Nie można też podzielić argumentacji pozwanego (...) kwestionującej zasadę odpowiedzialności drugiego pozwanego (nie ulega przy tym wątpliwości, że odpowiedzialność pozwanego (...) wiąże się z odpowiedzialnością komornika, bowiem wynika z umowy ubezpieczenia i art. 822 § 1 kc).

Rozważając zasadę odpowiedzialności Sąd Apelacyjny uznaje za trafne wywody Sądu Okręgowego w tym zakresie i w całości je podziela. Zalesienie nieruchomości i rów melioracyjny przebiegający przez działkę stanowią szczegóły istotne dla oznaczenia i oszacowania nieruchomości podlegającej licytacji i jako takie powinny być wymienione przez komornika w protokole opisu i oszacowania tej nieruchomości, a zatem pozwana B. B. naruszyła art. 947 § 1 kpc, skoro tego nie uczyniła. Wykładnia punktu 9 tego przepisu i ocena jakie szczegóły są istotne dla oznaczenia i oszacowania nieruchomości została dokonana przez Sąd I Instancji w oparciu o przesłanki obiektywne, a nie tylko z punktu widzenia dewelopera, który zamierzał nabyć nieruchomość w celu wybudowania na niej budynków mieszkalnych, co wynika z wnikliwej lektury pisemnych motywów zaskarżonego wyroku. Dla każdego potencjalnego nabywcy takie szczegóły jak przebiegający przez znaczną cześć działki rów melioracyjny o szerokości od 0,8 do 1,5 m, o bardzo grząskich brzegach i dwóch lub trzech odnogach, oraz porastający tę działkę las, opisany szczegółowo w opinii przez biegłego T. (k. 313 - 323) mają znaczenie, niezależnie od tego w jakim celu nabywca zamierza nieruchomość kupić. Brak w protokole opisu i oszacowania nieruchomości tak istotnych szczegółów stanowi niedbalstwo pozwanej przesądzające o jej odpowiedzialności na podstawie art. 23 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o komornikach i egzekucji.

Chybione są zarzuty pozwanego (...) dotyczące naruszenia art. 233 kpc. Pozwany w zasadzie nie wskazuje na czym polega naruszenie tego przepisu, a takiego naruszenia Sąd Apelacyjny nie znajduje. Nie stanowi z pewnością naruszenia tego przepisu „oparcie się na wynikach opinii biegłego sądowego J.T.”, której to opinii de facto skarżący nawet nie kwestionuje. Fakt niepowiadomienia pozwanych przez biegłego o oględzinach nieruchomości i przeprowadzenie tych oględzin jedynie z udziałem reprezentanta strony powodowej nie ma istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia (zresztą apelujący nie wyjaśnił na czym miałby on polegać), przy czym zaznaczyć należy, że skarżący nie wniósł zastrzeżeń w trybie art. 162 kpc , nie zażądał też powtórzenia tej czynności przez biegłego. Nie stanowi o naruszeniu art. 233 § 1 kpc, który to przepis dotyczy oceny dowodów, dokonana przez sąd orzekający ocena prawna, stanowiąca rozważanie czy w ustalonym stanie faktycznym znajduje zastosowanie konkretna norma prawa materialnego, bądź przyjęcie określonego stopnia przyczynienia się do powstania szkody.

Sąd pierwszej instancji prawidłowo ustalił wszystkie okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy w zakresie dokonanych ustaleń jest logiczny i wzajemnie spójny, zaś informacje zawarte w poszczególnych źródłach dowodowych nawzajem się uzupełniają i potwierdzają, a jako takie są w pełni wiarygodne. W dodatku ustalony stan faktyczny sprawy nie jest sporny. Tym samym Sąd Apelacyjny podziela ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Okręgowy i przyjmuje je za własne .

Jeśli chodzi o ustalony przez Sąd I Instancji stan faktyczny, to w istocie nie jest on przez obie apelujące strony kwestionowany. Zarzut powodów dotyczący sprzeczności istotnych ustaleń z zebranym w sprawie materiałem przez przyjęcie, że powodowie nie zapoznali się z przedmiotem licytacji, podczas gdy zapoznali się z protokołem opisu i oszacowania nieruchomości, nie stanowi o błędnym ustaleniu stanu faktycznego. Nie było wszak sporne, że powodowie poza zapoznaniem się z protokołem opisu i oszacowania nieruchomości, nie zapoznali się z przedmiotem licytacji, co jasno wynika z uzasadnienia zaskarżonego wyroku i powołanych tam dowodów.

Wbrew stanowisku powodów, brak obowiązku sprawdzenia ksiąg wieczystych, jak i oględzin nieruchomości - których to czynności faktycznie żaden z przepisów prawa nie wymaga - a także działanie w zaufaniu do organów reprezentujących autorytet Państwa, nie zwalniał powodów od dochowania aktów staranności przy nabyciu nieruchomości w drodze licytacji. Z punktu widzenia powodów, prowadzących działalność deweloperską, chcących wybudować domy mieszkalne na przedmiotowej nieruchomości, sprawdzenie stanu działki pod kątem tego, czy nieruchomość odpowiadać będzie celowi jej nabycia miało zasadnicze znaczenie, co trafnie zauważył Sąd I Instancji i powinno nastąpić przed przystąpieniem do licytacji i poniesieniem jej kosztów (w tym wpłaceniem wadium). Oględziny działki nie były szczególnie utrudnione, a ten fakt nastąpił dopiero po licytacji, czyli zdecydowanie za późno. Motywy uzasadnienia Sądu I Instancji w zakresie przyjęcia przyczynienia się powodów do powstałej szkody Sąd Apelacyjny w całości podziela i zbędne jest ich powtarzanie. Nie można uznać za jedyne i wystarczające źródło wiedzy o nieruchomości protokołu opisu i oszacowania nieruchomości, zaś decyzja o zakupie nieruchomości za 720 tys. zł na konkretny cel, jedynie w oparciu o ten dokument nie może zostać uznana za dopełnienie przez powodów wszelkich aktów staranności.

Zarzuty pozwanego (...) dotyczące zbyt małego stopnia ustalonego przyczynienia się powodów do powstałej szkody ( 50%) nie znajdują aprobaty Sądu Apelacyjnego. Przepis art. 362 kc zaliczany jest do tzw. prawa sędziowskiego, którego istotą jest pozostawienie sądowi pewnego marginesu swobody, której w ocenie Sądu Apelacyjnego, Sąd Okręgowy nie nadużył.

Przyjęcie przyczynienia się stron do powstania szkody w 50 % jest uzasadnione stopniem ich winy. Gdyby pozwana należycie wykonując swe obowiązki ujęła w protokole opisu i oszacowania nieruchomości, że działka jest zalesiona i przebiega przez nią rów melioracyjny, powodowie mogli nie doznać szkody, gdyż nie przystąpiliby do licytacji takiej nieruchomości. Powodowie natomiast postąpili lekkomyślnie i nieprofesjonalnie, gdyż przystąpili do licytacji, godząc się zapłacić aż 750 tys. zł za nieruchomość, bez oględzin tejże nieruchomości. Nie działali zatem z należytą starannością (art. 355 kc). Nieruchomość obejrzeli dopiero po fakcie, kiedy już ponieśli koszty wysokiego wadium. Wówczas dopiero uznali, że nieruchomość nie spełnia ich oczekiwań. Przyczynienie każdej ze stron jest zatem proporcjonalne do stopnia winy drugiej strony. Zarzut naruszenia art. 362 kc podniesiony przez obie strony uznać należy za chybiony.

Pozwany (...) nie uzasadnił bliżej zarzutu naruszenia art. 361 kc, dlatego trudno się do niego ustosunkować. W ocenie Sądu Apelacyjnego Sąd I Instancji prawidłowo przyjął istnienie adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy zachowaniem stron a powstałą szkodą.

Jeśli chodzi o koszty postępowania w I Instancji, to w istocie strony utrzymały się w swych żądaniach w proporcjach zbliżonych do 50%, zatem rozstrzygnięcie Sądu I Instancji i zastosowanie art. 100 kpc okazuje się uzasadnione.

Oddalając apelację Pozwanego (...) i w pozostałej części powodów, Sąd Apelacyjny zastosował art. 385 kpc.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono w oparciu o art. 100 kpc, mając na uwadze, że wartość uwzględnionego żądania zbliżona jest do wartości żądania oddalonego.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE