UZASADNIENIE

Pozwem w postępowaniu upominawczym z dnia 5 marca 2018 roku Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ulicy (...) w Ł. wniosła o wydanie nakazu zapłaty zasądzającego na jej rzecz od pozwanego R. W. (1) kwotę 3379,16 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty i o zwrot kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu wskazano, że pozwany jest właścicielem lokalu mieszkalnego w Ł., przy ul. (...). Mieszkańcy lokali znajdujących się w tym budynku zrzeszeni są w powodowej wspólnocie mieszkaniowej. Zobowiązani są do ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem lokali oraz nieruchomością wspólną w formie opłacania comiesięcznych zaliczek, płatnych do 10-go dnia każdego miesiąca. Pozwany od dłuższego czasu nie uiszcza opłat za lokal i uchyla się od ich zapłaty mimo wielokrotnych wezwań.

/pozew k. 2-3/

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 19 marca 2018 roku Sąd uwzględnił żądanie powódki w całości, nakazując pozwanemu R. W. (1), aby zapłacił na rzecz powódki kwotę 3379,16 złotych z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 5 marca 2018 roku do dnia zapłaty oraz kwotę 676,25 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. /nakaz zapłaty k. 47/

W dniu 29 maja 2018 roku (data nadania w UP) pozwany wniósł sprzeciw od nakazu zapłaty, zaskarżając go w całości. Pozwany podkreślił, że nie kwestionuje zasady swojej odpowiedzialności, a jedynie wysokość należnych powódce roszczeń. Wspólnota nie ponosiła obciążających ją kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnej budynku (...), a mimo tego wymagała od pozwanego zwrotu poniesionych kosztów. Ponadto pozwany zmuszony był ponieść dodatkowe koszty związane z wykończeniem mieszkania, jako że przez brak uruchomienia windy zmuszony był do uiszczenia dodatkowych kosztów wnoszenia materiałów budowlanych przez wykonawców prac.

Na rozprawie w dniu 20 lutego 2019 roku pełnomocnik pozwanego sprecyzował, że pozwany nie kwestionuje zasady swojej odpowiedzialności jako członka wspólnoty mieszkaniowej, ani wyliczenia kwoty dochodzonej pozwem. Kwestionuje jedynie, by pozwany zobowiązany był do zapłaty całej kwoty i poniósł zarzut potrącenia kwoty 2558 złotych ze względu na fakt, że przez brak uruchomienia przez powódkę windy poniósł on dodatkowe koszty transportu materiałów budowlanych do mieszkania.

/sprzeciw od nakazu zapłaty k. 53-55; protokół z rozprawy k. 146v, znacznik czasowy 01:08:43-01:11:21/

W piśmie procesowym z dnia 24 sierpnia 2018 roku powódka zakwestionowała stanowisko pozwanego, wskazując że fakt nieuruchomienia windy był znany pozwanemu jeszcze przed zakupem lokalu i skutkował obniżeniem jego ceny. Podniosła także, że istotnie istniały problemy z zarządzaniem nieruchomością wspólną, jednakże były one spowodowane brakiem uiszczania zaliczek przez lokatorów, przez co powódka z przyczyn od siebie niezależnych nie posiadała środków finansowych na przeprowadzenie prac związanych z zarządzaniem nieruchomością.

Pełnomocnik powódki zarzuciła, że zarzut potrącenia jest nieskuteczny, ponieważ pełnomocnik pozwanego nie został umocowany do złożenia oświadczenia o dokonaniu potrącenia.

/pismo procesowe k. 71-73; protokół z rozprawy k. 146v, znacznik czasowy 01:11:21/

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

R. W. (1) jest właścicielem samodzielnego lokalu nr (...), stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w Ł., przy ul. (...), którego mieszkańcy zrzeszeni są w powodowej wspólnocie mieszkaniowej.

/bezsporne, wydruk z elektronicznej księgi wieczystej k. 21-30/

Mieszkanie pozwanego znajduje się w wydzielonej części nieruchomości – N2. Na całość nieruchomości składają się dwa budynki mieszkalne (...), połączone halą garażową. Budynek (...) został oddany do użytku wcześniej. Jeszcze na etapie budowy budynku (...) większość planowanych lokali zostało wykupione przez (...) S.A. W 2015 roku spółka doszła do porozumienia z powodową wspólnotą mieszkaniową, że nie będzie uiszczać zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej aż do momentu oddania do użytku budynku (...). W tamtym okresie bowiem budynek nie był jeszcze zamieszkały. Wspólnota nie otrzymywała żadnych wpływów na rzecz budynku (...), nie wydatkowała także kwot na jego zarządzanie. (...) S.A. uzyskała zezwolenie na użytkowanie budynku w maju 2016 roku, natomiast pierwsze mieszkanie zostało sprzedane w lipcu 2016 roku. Od tego czasu Wspólnota Mieszkaniowa zaczęła wykonywać prace zarządcze i oczekiwała od (...) S.A. zapłaty comiesięcznych zaliczek. (...) S.A. nie uiszczała należnych zaliczek, co spowodowało powstanie zadłużenia i problemy finansowe Wspólnoty Mieszkaniowej.

/zeznania świadka A. K. – e-protokół k. 148, znacznik czasowy: 00:14:51-00:45:58/

Pozwany kupił lokal mieszkalny w dniu 26 października 2016 roku od (...) S.A. Prezes spółki poinformował go, że „ma się nie martwić żadnymi opłatami”. Pozwany nie kwestionował twierdzenia spółki, nie sprawdzał czy rzeczywiście obowiązany jest do uiszczania jakichkolwiek opłat. W momencie zakupu mieszkania przez pozwanego budynek nie został jeszcze wykończony, m.in. nie działała winda. Co prawda sam mechanizm był już sprawny, ale wykonawca, (...) S.A., odmawiał dokonania odbioru technicznego windy dopóki (...) S.A. nie zapłaciła mu za wykonanie prac budowlanych. Winda została uruchomiona w sierpniu 2017 roku.

/zeznania świadków: A. W. – e-protokół k. 148, znacznik czasowy: 00:45:58-00:56:47; R. W. (2) – e-protokół k. 148, znacznik czasowy: 00:56:47-01:06:57/

W dniu 23 marca 2017 roku powodowa Wspólnota wniosła przeciwko (...) S.A. pozew do Sądu Okręgowego w Łodzi pozew o zapłatę kwoty 114 715,97 złotych, wynikającej z tytułu kosztów utrzymania części wspólnej przedmiotowej nieruchomości. Nie był to jedyny pozew wytoczony przez powódkę w związku z nieuiszczaniem zaliczek przez mieszkańców, wytoczyła ona szereg powództw przeciwko poszczególnym właścicielom lokali.

/porozumienie k. 84v, zeznania świadka A. K. – e-protokół k. 148, znacznik czasowy: 00:14:51-00:45:58/

W dniu 12 marca 2018 roku w Ł. Wspólnota Mieszkaniowa T. 25D zawarła porozumienie z (...) S.A., na mocy którego powódka zobowiązała się cofnąć wytoczony przeciwko spółce pozew, natomiast (...) S.A. zobowiązała się dokonać określonych przez wspólnotę prac budowlanych i remontowych w przedmiotowym budynku, a także zrzec się przysługujących jej z tego tytułu roszczeń o zwrot nakładów. /porozumienie k. 84 – 87/

Na mocy uchwał Wspólnoty z dnia 24 kwietnia 2017 roku wysokość zaliczki na koszty wspólne w okresie od 1 maja 2017 roku została określona na 2,63 zł/m², a wysokość zaliczki na fundusz remontowy w tym samym okresie na 0,40 zł/m².

Wspólnota Mieszkaniowa nie ukrywała, że boryka się z problemami finansowymi. Na zebraniach wspólnoty temat zadłużenia był adresowany, w szczególności do (...) S.A., która mimo sprzedaży wielu lokali nadal posiadała znaczny udział w budynku.

/uchwały k. 32 – 39, zeznania świadków: A. K. – e-protokół k. 148, znacznik czasowy: 00:14:51-00:45:58; R. W. (2) – e-protokół k. 148, znacznik czasowy: 00:56:47-01:06:57 /

Ze względu na rosnące zadłużenie wspólnota mieszkaniowa utraciła płynność finansową. Nie miała już środków na wykonywanie prac związanych z zarządzaniem nieruchomością. Dostępne środki przeznaczane były w całości na pokrycie najważniejszych opłat, takich jak prąd czy woda. Brakowało pieniędzy na sprzątanie budynku i wykonywanie prac remontowych. Wielu mieszkańców budynku (...), widząc że nie jest on sprzątany, odmawiała płacenia zaliczek, do których uiszczenia byli wzywani przez wspólnotę, jako że „nie widać było, żeby ponosili takie koszty”. Wspólnota Mieszkaniowa nie miała środków finansowych na pokrycie opłat za sprzątanie, dlatego nie od razu została zawarta umowa o sprzątanie całej nieruchomości, z uwzględnieniem budynku (...). Ten budynek był okazjonalnie sprzątany przez firmę obsługującą budynek (...), która licząc na podpisanie kolejnej umowy dokonywała prac w przedmiotowym budynku za darmo.

/zeznania świadków: A. K. – e-protokół k. 148, znacznik czasowy: 00:14:51-00:45:58/

Pozwany zaczął uiszczać zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomością wspólnej pod koniec 2017 roku. Miesięczne zaliczki należne od pozwanego od 1 marca 2017 roku wynosiły po 267,48 złotych, a od 1.11.2017 r. – po 416,18 złotych.

Pozwany nie spłacił w całości zadłużenia powstałego na skutek wcześniejszego nieuiszczania zaliczek. Kwota pozostała do zapłaty wynosi 3379,16 złotych.

/bezsporne; kartoteka finansowa k. 31, informacje o wysokości miesięcznych zaliczek k. 40-41, A. W. – e-protokół k. 148, znacznik czasowy: 00:45:58-00:56:47/

Pismem z dnia 12 lutego 2018 roku pozwany został wezwany do uiszczenia kwoty 3.862,51 zł tytułem zaległych opłat za eksploatację i należnych od nich odsetek w terminie 7 dni od otrzymania wezwana. /wezwanie k. 42/

W piśmie z dnia 21 lutego 2018 roku pełnomocnik pozwanego zakwestionował wysokość dochodzonej przez powódkę należności, zwracając uwagę na brak określenia okresu, za jaki zostało naliczone zadłużenie a także okoliczność, że w budynku (...) nie działają windy – co zmusiło pozwanego do poniesienia dodatkowych kosztów, a także brak jest działających domofonów czy pojemników na odpady, a wspólnota nie zajmuje się konserwacją i zarządzaniem części wspólnej nieruchomości N2. W odpowiedzi powódka wyjaśniła, że naliczenia zaliczek dokonywane były od dnia nabycia lokalu, w przypadku pozwanego – od 25 października 2016 roku. Ponadto wskazano, że winda została uruchomiona z dniem 1 sierpnia 2018 roku po uzyskaniu pozytywnej opinii Urzędu Dozoru Technicznego, pojemniki na odpady znajdują się w pergoli przy budynku (...), brakujące videodomofony nie są częścią wspólną budynku, a brak sprzątania spowodowany jest brakiem środków finansowych ze względu na nieuiszczanie zaliczek przez mieszkańców.

/pismo k. 57 – 58, odpowiedź k. 59 - 60/

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o dowody zaoferowane przez strony. Ostatecznie oddalił wniosek o dopuszczenie dowodu z zeznań stron z jego ograniczeniem do przesłuchania strony powodowej na okoliczności wskazane w jej piśmie z 24 sierpnia 2018 roku. Sąd miał na uwadze posiłkowy charakter dowodu z zeznań stron, którego przeprowadzenie wchodzi w grę jeżeli po wyczerpaniu środków dowodowych lub w ich braku pozostały niewyjaśnione fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy (art. 299 k.p.c.). Nadto pozwany nie stawił się na rozprawę, a jego pełnomocnik kategorycznie oświadczył, że pozwany nie stawi się celem złożenia zeznań. W tej sytuacji zastosowanie miał przepis art. 302 § 1 k.p.c., zgodnie z którym gdy z przyczyn natury faktycznej lub prawnej przesłuchać można co do okoliczności spornych jedną tylko stronę, sąd oceni, czy mimo to należy przesłuchać tę stronę, czy też dowód ten pominąć w zupełności. Z uwagi na rozliczeniowy charakter sprawy najistotniejsze znaczenie miały dokumenty potwierdzające wysokość zaliczek, które pozwany w okresie objętym sporem obowiązany był uiszczać na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Ponadto w sprawie zostały przeprowadzone dowody z zeznań świadków, które w ocenie Sądu w dostateczny sposób naświetlają okoliczności faktyczne, na które powołują się w sprawie obie strony. Przesłuchanie stron nie było zatem konieczne, a z uwagi na faktyczna niemożliwość przesłuchania pozwanego, również nieuzasadnione.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Podstawą prawną dochodzonego roszczenia jest przepis art. 12 ust. 2 i art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (tj. z dnia 30 października 2015 r., Dz.U. z 2015 r. poz. 1892 – na dzień wniesienia pozwu; dalej u.w.l.).

Zgodnie z powyższymi przepisami właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu a nadto jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz ponosi wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach, przy czym wydatki te pokrywa stosownie do wielkości swoich udziałów. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca (art. 15 u.w.l.).

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się między innymi wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy (art. 14 u.w.l.).

W rozpoznawanej sprawie pozwany ostatecznie nie kwestionował ani podstawy prawnej roszczenia powoda, ani prawidłowości wyliczenia dochodzonej kwoty. Jednakże powoływał się na okoliczności, które – w jego ocenie – zwalniały go z obowiązku zapłaty. Mianowicie pozwany odwoływał się do przepisu art. 664 § 1 k.c., który najemcy rzeczy pozwala domagać się obniżenia czynszu za czas trwania wad. Odwołując się do orzecznictwa Sądu Najwyższego, pełnomocnik pozwanego wywodził o dopuszczalności stosowania ww przepisu w stosunkach wynikających ze współwłasności przymusowej związanej z własnością samodzielnych lokali.

Status prawny wspólnoty mieszkaniowej pozostaje jednym z szerzej omawianych problemów w orzecznictwie sądów polskich. Ustawodawca wyposażył ogół właścicieli, których lokale (wyodrębnione i niewyodrębnione) wchodzą w skład określonej nieruchomości, w znaczną samodzielność organizacyjną i prawną. Wspólnota mieszkaniowa określana jest jako „osoba ustawowa”, niebędąca w pełni osobą prawną, jednakże posiadająca wiele jej cech. Jedną z tych cech jest możliwość posiadania własnego majątku. Wspólnota mieszkaniowa dokonuje czynności we własnym imieniu i na własny koszt (tak Uchwała Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego - zasada prawna z dnia 21 grudnia 2007 r. III CZP 65/07). Nie można jednak zapominać, że nie jest to w pełni odrębna osoba, a zrzeszenie mieszkańców, który odpowiadają subsydiarnie do spółdzielni za jej zobowiązania w stosunku do przypadających im udziałów w nieruchomości (art. 17 u.w.l.). W praktyce też wspólnota mieszkaniowa nie prowadzi własnej działalności gospodarczej, a na jej majątek wspólny składają się uiszczane przez mieszkańców zaliczki. Płacenie zaliczek jest jednym z podstawowych obowiązków mieszkańców wspólnoty i bez względu na sytuację wspólnoty są oni obowiązani do ich płacenia (por. uzasadnienie wyroku S.A. w Warszawie z dnia 20 listopada 2015 r. VI ACa 1696/14).

Zaliczki są głównym, i często jedynym, źródłem przysporzeń majątkowych wspólnoty, i to pieniądze z nich pozyskane są przeznaczane na pokrycie zobowiązań wspólnoty (art. 15 [w:] Ustawa o własności lokali. Komentarz 2018 red. dr hab. Konrad Osajda, Legalis 2018). Zatem gdy mieszkańcy przestają płacić zaliczki na utrzymanie nieruchomości, wspólnota nie uzyskuje środków do dokonywania czynności związanych z zarządem nieruchomością. W najgorszym przypadku taki proceder skutkuje sytuacją zaobserwowaną w przedmiotowej sprawie – mieszkańcy nie płacą zaliczek, jako że wspólnota nie dba o nieruchomość, przez co wspólnota nie ma pieniędzy na wykonanie jakichkolwiek działań. Stan nieruchomości pogarsza się, a kolejni lokatorzy przestają płacić zaliczki, gdyż wspólnota nie dba o nieruchomość. Wspólnota mieszkaniowa jest w stanie pokryć wydatki związane z zarządem nieruchomością jedynie w przypadku, gdy otrzymuje dochody w postaci zaliczek od mieszkańców. Wspólnota mieszkaniowa nie wykorzystuje bowiem zgromadzonego majątku „dla siebie”, ale pokrywa z niego zobowiązania leżące w interesie mieszkańców i jakie, gdyby wspólnota nie istniała, mieszkańcy musieli by pokrywać osobiście (por. Wyrok S.A. w Warszawie z dnia 22 lutego 2001 r. I ACa 1309/00, Uchwała SN III CZP 65/07). Należy także zauważyć iż, wbrew twierdzeniom pozwanego, uiszczane zaliczki nie stanowią zwrotu rzeczywiście poniesionych kosztów zarządu. Analizując regulację tych opłat nietrudno zauważyć, że nazywane są one „zaliczkami” i są płatne z góry. Nie mają one zatem charakteru odszkodowawczego, ale są, jak sama nazwa wskazuje, zaliczkami na pokrycie przyszłych zobowiązań wspólnoty.

Właściciele samodzielnych lokali (członkowie wspólnoty mieszkaniowej) sami określają poziom zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, mają też bezpośredni wpływ na kształtowanie tych kosztów, np. poprzez podejmowanie uchwał ws planów gospodarczych na dany rok. Ustawa o własności lokali zapewnia właścicielom lokali zupełnie inne środki ochrony ich interesów niż najemcom. Właściciele lokali mogą m.in. zaskarżać uchwały wspólnoty do sądu (art. 25 u.w.l.), udzielają absolutorium zarządowi lub zarządcy (art. 29 ust. 2 u.w.l.). Jednocześnie poza nimi nie ma innych podmiotów odpowiedzialnych za właściwe utrzymanie nieruchomości i pokrywanie kosztów jej utrzymania. Powyższe wskazuje, że nie można – nawet w drodze analogii – stosować przepisów regulujących najem rzeczy do zobowiązań członków wspólnoty mieszkaniowej wynikających z ich obowiązków pokrywania kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Także zarządzanie nieruchomościami wchodzącymi w skład zasobów spółdzielni mieszkaniowych odbywa się na innych zasadach.

W toku postępowania pozwany podniósł zarzut potrącenia w kwocie 2558 zł. Wskazał, że ze względu na brak działającej w budynku windy zmuszony był do wydatkowania tej kwoty tytułem dodatkowej opłaty za wniesienie materiałów budowlanych do jego mieszkania po schodach.

Instytucja potrącenia wierzytelności została uregulowana w art. 498 § 1 k.c., który stanowi, że gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym.

Zarzut potrącenia podniesiony przez pozwanego nie zasługuje na uwzględnienie jako nieudowodniony.

Zgodnie z art. 232 k.p.c. strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Strona może aż do zamknięcia rozprawy przytaczać okoliczności faktyczne i dowody na uzasadnienie swoich wniosków lub dla odparcia wniosków i twierdzeń strony przeciwnej (art. 217 § 2). Sąd ocenia wiarogodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału (art. 233 par. 1 k.p.c.).

Jako dowód na poniesione wydatki pozwany przedstawił rachunek wystawiony przez rzekomego wykonawcę prac wykończeniowych (k. 63). Należy jednak zauważyć, że dokument ten nie zawiera szeregu informacji wymaganych do uznania go za dowód na przedstawione w nim okoliczności. Zawiera on jedynie spis pozycji wraz z ich ceną oraz pieczątkę i podpis wystawiającego. Brak jest oznaczenia, na czyją rzecz taki rachunek został wystawiony, a także w jakiej dacie i miejscu wykonane zostały prace. Na podstawie treści pisma nie można również stwierdzić, czy oznaczona w nim suma rzeczywiście została opłacona. W konsekwencji sąd nie dał wiary twierdzeniu pozwanego o poniesionych kosztach podlegających potrąceniu z wierzytelnością powoda, jako że z treści przedstawionego rachunku nie można ustalić związku między przedmiotowym oświadczeniem a rzeczywistym poniesieniem wskazanych kosztów przez pozwanego.

Reasumując, powództwo podlegało uwzględnieniu w całości.

Rozstrzygnięcie w przedmiocie należnych odsetek miało podstawę w art. 481 k.c. w zw. z art. 455 k.c. Wezwanie do zapłaty w przedmiotowej sprawie zostało sporządzone w dniu 12 lutego 2018 roku. Powódka nie przedstawiła dowodu doręczenia pozwanemu przedmiotowego pisma, ale z treści pisma pełnomocnika pozwanego z dnia 21 lutego 2018 roku jednoznacznie wynika, że już w tej dacie miał pełną wiedzę o roszczeniu powódki. W związku z powyższym Sąd uwzględnił żądanie powódki w zakresie odsetek w całości i orzekł je od dnia 5 marca 2018 roku, zgodnie z żądaniem pozwu.

O kosztach postępowania Sąd rozstrzygnął na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. tj. zgodnie z zasadą odpowiedzialności stron za wynik postępowania. Pozwany przegrał postępowanie w całości, a zatem powinien zwrócić powodowi wszystkie poniesione przez niego koszty postępowania. W toku procesu pozwana wydatkowała łącznie kwotę 1103 zł, w tym 169 zł tytułem opłaty od pozwu, 900 zł tytułem wynagrodzenia profesjonalnego pełnomocnika (zgodnie z § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie, tj. Dz.U. z 2015 r. poz. 800) i 34 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictw.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE