UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy w Kłodzku oddalił powództwo G. S.przeciwko Gminie (...), E. S.i A. K.o zapłatę 5.557,87 zł.

Podstawę rozstrzygnięcia stanowiły następujące ustalenia faktyczne: Pismem z dnia 13 czerwca 2007 r. powód zwrócił się do (...)Sp. z o.o. w P.o zezwolenie na adaptację strychu w budynku położonym w P., przy ul. (...)na własny koszt. Uchwałą z dnia 12 października 2007 r. (...), w skład której wchodzili: E. S.( w udziale (...)), spadkodawczyni pozwanego A. K.– L. K.( w udziale (...)) oraz Gmina (...)( w udziale (...)), jednomyślnie wyraziła zgodę na wykonanie adaptacji strychu na lokal mieszkalny przez G. S., warunkując możliwość rozpoczęcia prac od uzyskania pozwolenia budowlanego na podstawie sporządzonego projektu. Jednocześnie zobowiązano powoda do przygotowania dokumentacji wiążącej się z ewentualną zmianą udziałów w rzeczy oraz poniesienia związanych z tym kosztów. Pismem z dnia 17 lipca 2007 r. (...) Sp. z o.o.w P.powiadomiła powoda, że uchwała jest wiążącym dokumentem mogącym uruchomić procedurę adaptacji. W dniu 22 stycznia 2010 r. powód uiścił na rzecz (...) S.A.we W.571,87 zł tytułem opłaty za przyłącze energetyczne na cele prac adaptacyjnych. Za sporządzony na podstawie umowy z 18 czerwca 2009 r. projekt wykonania lokalu, konieczny dla pozyskania pozwolenia budowlanego, powód zapłacił 5000 zł. Postanowieniem z dnia 14 grudnia 2009 r. Starosta (...)zawiesił postępowanie z wniosku powoda w sprawie wydania pozwolenia na przebudowę strychu, wskazując na konieczność uzupełnienia dokumentacji, a decyzją z 19 kwietnia 2010 r. postępowanie to umorzono wobec cofnięcia wniosku. Postanowieniem z dnia 15 lipca 2010 r. Starosta (...)odmówił powodowi uwzględnienia wniosku z 11 maja 2010 r. w przedmiocie pozwolenia na przebudowę strychu ze względu na brak oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w postaci zgody wszystkich współwłaścicieli budynku. Pismem z dnia 10 maja 2010 r., nawiązując do umorzenia postępowania o wydanie pozwolenia na budowę z 19 kwietnia 2010 r., wobec cofnięcia przez powoda wniosku, pozwana E. S.odwołała wobec (...) Sp. z o.o.w P.zgodę na adaptację strychu. W odpowiedzi wezwano ją do stawienia się w siedzibie zakładu i podpisania umowy najmu pomieszczenia strychowego, ostrzegając, że wycofanie zgody może rodzić skutki prawno-finansowe. Pismem z dnia 15 grudnia 2010 r. (...) Sp. z o.o.w P.ponownie wezwała pozwaną E. S.do stawiennictwa w siedzibie zakładu celem

podpisania umowy najmu pomieszczenia strychowego na rzecz powoda, pod rygorem uznania braku stawiennictwa za akceptacje umowy i nadanie jej biegu. W odpowiedzi E. S.poinformowała ww. spółkę komunalną, że jest właścicielem części nieruchomości i może ewentualnie sprzedać część swojego udziału. Pismem z 16 września 2010 r. pełnomocnik powoda zwrócił uwagę (...) Sp. z o.o.w P., że zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali uchwała wyrażając zgodę na zmianę przeznaczenia części wspólnych nieruchomości winna zawierać pełnomocnictwo dla zarządu do zawarcia umów koniecznych dla przeprowadzenia adaptacji. Podnosząc okoliczność niemożności zawarcia umowy poddał adresatowi po rozwagę celowość wystąpienia o wyrażenie zgody na zawarcie umowy, przez Sąd. W odpowiedzi, pismem z 13 kwietnia 2011 r. Burmistrz P.poinformował pełnomocnika powoda, że nie znajduje podstaw do ingerowania w sprawy (...). Pismem z dnia 31 maja 2011 r. pełnomocnik powoda wezwał (...)przy al. (...)do zapłaty 5 571,87 zł tytułem odszkodowania za poniesione koszty przygotowania do adaptacji strychu. W toku postępowania strony prowadziły negocjacje celem zawarcia umowy kreującej dla powoda tytuł do korzystania z części strychu, lecz nie osiągnęły porozumienia. Stanowisko pozwanej żądającej zapłaty za korzystanie z rzeczy, zostało przez powoda odrzucone.

Dokonawszy takich ustaleń Sąd Rejonowy powództwo oddalił nie znajdując podstaw do przyjęcia odpowiedzialności strony pozwanej, ani w regulacjach deliktowych, nakazujących wyrównanie szkody w przypadku jej zawinionego wyrządzenia ( art. 415 kc), ani też z umowy ( art. 471 kc). Pozwani nie mieli bowiem obowiązku zawarcia umowy i trudno było oczekiwać od pozwanej E. S., aby udostępniała swoje uprawnienia z tytułu udziału we współwłasności. Podstawy żądania, zdaniem Sądu Rejonowego, nie można upatrywać także w regulacji art. 72 § 2 kc, stanowiącego, że strona, która rozpoczęła lub prowadziła negocjacje z naruszeniem dobrych obyczajów, w szczególności bez zamiaru zawarcia umowy, jest obowiązana do naprawienia szkody, jaką druga strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy. W okolicznościach sprawy pozwana E. S., ani też A. K.żadnych negocjacji z powodem nie prowadzili. Faktycznie działania podejmowane były przez (...) Sp. z o.o.w P., która podobnie jak A. K., przez cały czas deklarowała i deklaruje gotowość zawarcia umowy. Pozwanej E. S.nie można stawiać zarzutu naruszenia dobrych obyczajów, ani pertraktacji bez zamiaru zawarcia umowy, skoro rozmowy nie były z nią prowadzone. Także powód w zeznaniach potwierdził, że w zasadzie wszelkie uzgodnienia dokonywał z zarządcą. Dopiero po zażądaniu przez Starostwo (...)tytułu do korzystania z rzeczy powód i (...) Sp. z o.o.w P.zaczęli wzywać E. S.do zawarcia umowy i to, jak wynika z prezentowanych projektów oraz wniosku z postępowania I Ns

Sygn. akt II Ca 18/14

1234/11, pod tytułem darmym. W ocenie Sądu Rejonowego w tych okolicznościach nie można uznać, że pozwana E. S.naruszyła zasady lojalności przy kontraktowaniu. Sąd Rejonowy wskazał przy tym na stanowisko powoda, jakie prezentował on w toku niniejszego procesu, nie godząc się na zawarcie żadnej odpłatnej umowy, traktującej o tytule do posiadania strychu, a co poddaje w wątpliwość twierdzenia o doznanym uszczerbku, skoro istniała możliwość realizacji jego interesu i umożliwienia mu dysponowania prawnego rzeczą.

W apelacji powód zaskarżył wyrok w całości wnosząc o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania sądowi I instancji.

Wyrokowi temu zarzucił:

- obrazę prawa materialnego, określonego w przepisie art. 72§ 2 kc w postaci błędnej oceny materiału dowodowego do zastosowanej mocy prawnej,

- błąd w ustaleniach faktycznych, który miał bezpośredni wpływ na sentencję wyroku.

Podniósł bowiem, że z materiału dowodowego jednoznacznie wynika, że (...) Sp. z o.o.w P.jest zarządcą nieruchomości lokalowej w P., przy ul. (...). Pismem z dnia 17.07.2012 r. zarządca powiadomił powoda, że podjęta uchwała (...)z dnia 12.10.2007 r. jest wiążącym ( a tym samym jedynym dokumentem ) potrzebnym do uruchomienia procedury adaptacji, dla wykonania której wymagane jest okazanie tytułu prawnego do lokalu. Zdaniem powoda powyższe działanie pozwanej Gminy (...), która jest właścicielem Spółki (...)w P.– zarządcy (...)– daje podstawy do wystąpienia z powództwem z tytułu odpowiedzialności deliktowej w stosunku do zarządcy (...). Wadliwe przygotowanie treści uchwały przez firmę zależną pozwanego w konsekwencji doprowadziło bowiem do niewykonania celu umowy i tym samym do szkody po stronie powoda. Nadto zaprzeczył, aby w niniejszym postępowaniu jednoznacznie odmówił „zawarcia umowy odpłatnej z tytułu udziału we współwłasności” z E. S.. Składając zeznania przed Sądem Rejonowym w Gorzowie Wielkopolskim, podniósł bowiem, że odmawia podpisania umowy na warunkach pozwanej E. S., która wielokrotnie zmieniała wysokość wynagrodzenia, natomiast wyraża zgodę na podpisanie umowy odpłatnej, której wysokość zostanie określona orzeczeniem sądu ( ugodą sądową ), na podstawie obowiązujących przepisów i cenników.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie podlega uwzględnieniu.

Sąd Okręgowy podzielił ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego, które są prawidłowe i w istocie nie kwestionuje ich sam skarżący, jak i wnioski tego Sądu, że brak jest podstaw prawnych do zobowiązania pozwanych, aby wyrównali powodowi szkodę, stanowiącą wydatki poniesione przez powoda w trakcie przygotowań do uzyskania pozwolenia na przebudowę strychu.

Przede wszystkim należy stwierdzić, że pozwana Gmina (...)występuje w niniejszej sprawie, jako członek (...), jaką tworzy z pozwanymi E. S.i A. K., stąd za całkiem chybione należy uznać zarzuty powoda, że istnieją podstawy do obciążenia jej odpowiedzialnością za działania zarządcy (...) Spółki z o.o.w P.z tej przyczyny, że – jak twierdzi powód – jest ona właścicielem tej Spółki. Co więcej, jak ustalił Sąd Rejonowy, nie jest ona przeciwna zawarciu z powodem umowy, na mocy której powód będzie uprawniony do korzystania z części pomieszczenia strychowego. Odszkodowanie zaś przewidziane w art. 72 kc , może być przyznane wówczas, gdy drugiej stronie negocjującej można przypisać złą wiarę. Przyjmuje się, że jest tak wówczas gdy negocjacje były prowadzone bez rzeczywistego zamiaru zawarcia umowy, gdy zostały zerwane bez podania przyczyny bądź z oczywiście błahego powodu czy też celowo wprowadzono kontrahenta w błąd. W rozpoznawanej sprawie takie okoliczności nie miały miejsca i wbrew stanowisku powoda, nie świadczą o tym okoliczności dotyczące podjętej uchwały.

W przypadku stron zaistniała bowiem konieczność prowadzenia dalszych negocjacji, które pozwoliłyby na ustalenie warunków na jakich część strychu, przeznaczona na utworzenie lokalu mieszkalnego dla powoda, zostanie mu przekazana do korzystania w trakcie prac budowlanych. Zarządca przygotował projekt umowy użyczenia oraz projekt umowy najmu, która zakładała rozliczenie odpłatności za najem po zakończeniu adaptacji strychu i dokonaniu odbioru robót budowlanych oraz przedłożeniu dokumentu stwierdzającego samodzielność lokalu, jednakże bez określenia wysokości czynszu. Każdą z umów akceptował pozwany A. K., natomiast z zeznań pozwanej E. S. wynika, że byłaby skłonna zawrzeć umowę użyczenia pod warunkiem, że powód zapłaci jej zaliczkę w kwocie 3000 zł na poczet sprzedaży przez nią powodowi części swego udziału w częściach wspólnych po adaptacji przez powoda części strychu na lokal mieszkalny . Odnosząc się w tym miejscu do sugestii powoda, że wyraziłby zgodę na zawarcie umowy odpłatnej, ale nie na warunkach pozwanej E. S., ale takich, jakie będą ustalone orzeczeniem sądu w oparciu o obowiązujące przepisy i cenniki, należy wskazać, że sądy nie są powołane do kształtowania treści umowy, jaką zamierzają zawrzeć strony tej umowy. Można jedynie wskazać, że w przypadku przyjęcia przez strony rozwiązania spornej kwestii według propozycji pozwanej, mogłyby ewentualnie skorzystać z pomocy rzeczoznawcy.

Z powyższych względów nie znalazł Sąd Okręgowy podstaw do zmiany zaskarżonego wyroku i apelację, jako nieuzasadnioną, oddalił ( art. 385 kpc ).

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE