UZASADNIENIE

Powód (...) W. pozwem z dnia 14 czerwca 2017 r. wniosło o zasądzenie od (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą w W. kwoty 82.282,50 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2017 r. do dnia zapłaty tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu (...) o pow. 1.725 m^{(
2)}, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą o nr (...) za okres od dnia 1 lipca 2014 r. do dnia 31 grudnia 2016 r. oraz o zasądzenie kosztów procesu.

W uzasadnieniu powód wskazał, że jest właścicielem nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu (...) o pow. 1.725 m^{(

2)}, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą o nr (...). Na nieruchomości znajduje się posadowiony przez pozwaną budynek mieszkalny. Pozwana Spółdzielnia od lat włada przedmiotową nieruchomością bez tytułu prawnego. Aby uregulować stan prawny władania pozwana wielokrotnie występowała o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Zarząd Dzielnicy (...) Gminy (...) w dniu 10 czerwca 1998 r. podjął uchwałę w sprawie oddania w użytkowanie wieczyste na 99 lat, nieruchomości przy ul. (...), w trybie art. 207 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. z pierwszą opłatą), wraz ze sprzedażą znajdującego się na niej budynku. Do podpisania umowy jednak nie doszło, gdyż pozwana zakwestionowała podstawę prawną regulacji i wniosła o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste w trybie art. 208 ust. 2 powołanej wyżej ustawy, tj. bez pierwszej opłaty. Powód odmówił jednak uwzględnienia wniosku pozwanej, gdyż pozwana nie przedstawiła w tym czasie zezwolenia właściwego organu nadzoru budowlanego na wybudowanie budynku posadowionego na przedmiotowej nieruchomości, co wykluczało możliwość oddania jej w tym trybie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Pozwana podjęła następnie bezskuteczną próbę uzyskania orzeczenia stwierdzającego zasiedzenie nieruchomości. Po podjęciu wiadomości o wyniku prowadzonych przez pozwaną postępowań o zasiedzenie powód zaproponował jej zawarcie umowy dzierżawy na okres 3 lat i wezwał do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przy ul. (...), w kwocie 82.282,50 zł za okres od dnia 1 lipca 2014 r. do dnia 31 grudnia 2016 r. Powód poinformował pozwaną, że podstawą wyliczenia w/w kwoty jest stawka czynszu dzierżawnego w wysokości 1,59 zł/m2/m-c, obliczona według aktualnego wykorzystywania przedmiotowego terenu w oparciu o stawki zgodne z taryfikatorem będącym załącznikiem do Zarządzenia Prezydenta (...) W. nr (...) z dnia 29 maja 2013 r. w sprawie zasad wydzierżawiania na okres do lat trzech nieruchomości (...) W. i nieruchomości Skarbu Państwa, dla których organem reprezentującym właściciela jest Prezydent (...) W., z tym że za lata poprzednie liczona do wynagrodzenia stawka została pomniejszona o wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych za lata 2013-2015.

Nakazem zapłaty z dnia 28 czerwca 2017 r. Sąd Okręgowy w Warszawie nakazał pozwanej aby zapłaciła na rzecz powoda kwotę 82.282,50 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 1 stycznia 2017 r. do dnia zapłaty oraz kwotę 4.629 zł tytułem zwrotu kosztów procesu w terminie dwóch tygodni od doręczenia nakazu albo wniosła w tym terminie sprzeciw do Sądu.

Pozwana (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) z siedzibą w W. w sprzeciwie zaskarżyła nakaz zapłaty w całości, wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów postępowania.

W uzasadnieniu pozwana podniosła, że nie jest samoistnym posiadaczem, a posiadaczem zależnym, gdyż zamiarem stron było ustanowienie na rzecz Spółdzielni użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości. Zdaniem pozwanej, była ona posiadaczem w dobrej wierze, gdyż objęła grunt za zgodą i wiedzą właściciela, co nie było przez 50 lat kwestionowane. Podniosła również zarzut nadużycia prawa, wskazując, że przysługuje jej wobec powoda roszczenie o ustanowienie na jej rzecz użytkowania wieczystego. Pozwana zaprzeczyła, aby do ustanowienia prawa użytkowania wieczystego nie doszło z jej winy wobec zakwestionowania przez nią zastosowaną przez organ podstawę prawną ustanowienia prawa (art. 207 zamiast art. 208 ugn). Wyjaśniła, że błędnie wskazana przez organ podstawa prawna ustanowienia prawa skutkowałaby dla Spółdzielni bardzo poważnymi reperkusjami finansowymi (art. 208 ust. 3 ugn pozwala zwolnić Spółdzielnię z obowiązku wniesienia pierwszej opłaty; tymczasem organ proponował Spółdzielni ustanowienie prawa z obowiązkiem jej wniesienia w trybie art. 207 ugn; aktualnie organ nie kwestionuje, że Spółdzielnia spełnia przesłanki zastosowania preferencyjnego trybu uzyskania prawa, a zatem protest Spółdzielni był uzasadniony zarówno prawnie, jak i ekonomicznie). Spółdzielnia wielokrotnie występowała o ustawienie prawa użytkowania wieczystego oraz pokrywała koszty wielu czynności, które obciążały właściciela. Właściciel natomiast na przestrzeni lat wskazywał na różne przeszkody w ustanowieniu użytkowania wieczystego. Pozwana zakwestionowała wreszcie roszczenie powoda co do wysokości. Wyjaśniła, że powoływane przez powoda Zarządzenie Prezydenta (...) W. nr (...) z dnia 29 maja 2013 r. w sprawie zasad wydzierżawiania na okres do lat trzech nieruchomości (...) W. i nieruchomości Skarbu Państwa, dla których organem reprezentującym właściciela jest Prezydent (...) W., wprowadza specjalną regulację, zgodnie z którą dla spółdzielni mieszkaniowych, dla których z przyczyn nie leżących po stronie spółdzielni postępowanie regulacyjne na jej rzecz nie zostało zakończone opłata związana z dzierżawą terenu ustalana jest w wysokości połowy 1/12 rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego za 1 m² gruntu. Kategoria ta znajduje zastosowanie przede wszystkim do terenów, w stosunku do których toczą się postępowania dekretowe uniemożliwiające ustanowienie praw do gruntu na rzecz m. in. spółdzielni mieszkaniowych (tj. realizację roszczeń o ustanowienie użytkowania wieczystego wynikających z art. 207 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami). Skoro postępowanie zmierzające do uregulowania stanu prawnego przedmiotowego terenu nie może być sfinalizowane z przyczyn od Spółdzielni niezależnych, to w stosunku do Spółdzielni zastosowanie znaleźć winna opisana wyżej preferencyjna stawka opłat za grunt. Pozwana wskazała wreszcie, że dochodzone pozwem wynagrodzenie za korzystanie z gruntu winno być odnoszone jedynie do terenu zajętego pod budynek, a nie całej działki ewidencyjnej. Teren wokół budynku stanowi ogólnodostępny teren zielony, a zatem nie powinien on być uwzględniany dla potrzeb ustalenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Obowiązek utrzymania tego terenu winien obciążać właściciela i nie może być przerzucany na Spółdzielnię.

W odpowiedzi na sprzeciw powód wskazał, że pozwana jest posiadaczem samoistnym, bowiem nie zaoferowała dowodu, który świadczyłby, że ma jakikolwiek tytuł prawny do nieruchomości. Podniósł, że wydanie przez właściwy organ decyzji o pozwoleniu na budowę i uzyskanie przez Spółdzielnię zezwolenia na użytkowanie budynków nie może być poczytane za dowód tytułu prawnego do gruntu. Także zgoda ówczesnego właściciela terenu, którym był Skarb Państwa, na inwestycje budownictwa mieszkaniowego nie jest dowodem na okoliczność, iż pozwana ma jakikolwiek tytuł prawny do gruntu. Zauważył przy tym, że ponoszenie wszelkich ciężarów utrzymania nieruchomości przez pozwaną wskazuje jednoznacznie na działanie we własnym imieniu i na własną rzecz, a więc na posiadanie samoistne nieruchomości.

Powód podniósł, że honorowanie istniejącego stanu rzeczy przez poprzednika prawnego powoda, jak i od 1990 r. przez powoda, było tolerowaniem bezumownego korzystania z gruntu, a nie wyrażaniem przez powoda zgody na bezpłatne jego używanie. W zakresie zarzutu nadużycia prawa powód zauważył, że do ustanowienia użytkowania wieczystego nie doszło z winy pozwanej, gdyż nie zgodziła się ona na ustanowienie tego prawa na jedynej możliwej podstawie prawnej. W przypadku bowiem przedmiotowej nieruchomości, z uwagi na roszczenia dekretowe byłych właścicieli nie było możliwe zastosowanie art. 208 u.g.n., tj. ustanowienie prawa użytkowania wieczystego bez ponoszenia pierwszej opłaty. Powód wskazał dalej, że dochodzona przez niego kwota jest wyliczona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa miejscowego, tj. Zarządzeniem Prezydenta (...) W. nr (...) z dnia 29 maja 2013 r. w sprawie zasad wydzierżawiania na okres od lat trzech nieruchomości (...) W. i nieruchomości Skarbu Państwa, dla których organem reprezentującym właściciela jest Prezydent (...) W.. Na podstawie tego zarządzenia zastosowana została preferencyjna stawka opłaty za grunt, tj. połowa 1/12 rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego za 1m² gruntu, właściwa dla spółdzielni mieszkaniowych, dla których z przyczyn nie leżących po stronie spółdzielni postępowanie regulacyjne na jej rzecz nie zostało zakończone. Powód wreszcie wyjaśnił, że domaga się zapłaty za powierzchnię całej działki, a nie tylko za teren zajęty pod budynek, gdyż pozwana faktycznie użytkuje całą powierzchnię nieruchomości, a nie wyłącznie teren pod budynkiem.

W replice na odpowiedź na sprzeciw pozwana podniosła, że w sprawie niniejszej doszło do konkludentnego zawarcia nienazwanej umowy, której treścią było oddanie gruntu do korzystania w zamian za jego utrzymanie do czasu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, a przynajmniej pozwana miała podstawy, aby mieć przekonanie o istnieniu takiego uzgodnienia. Pozwana zgodziła się, że wystąpienie z powództwem można traktować jako wyraz innej niż dotychczas postawy właściciela, jednakże właściciel nigdy nie wystąpił do Spółdzielni z wezwaniem do wydania oddanego jej do korzystania gruntu. W świetle tego, zdaniem pozwanej, powód może dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie dopiero od daty wystąpienia z powództwem tj. od daty zamanifestowania woli zwrotu nieruchomości. W ocenie pozwanej roszczenia dekretowe nie stanowią przeszkody dla zastosowania art. 208 u.g.n.

Wyrokiem z dnia 19 czerwca 2018 r. Sąd Okręgowy w Warszawie:

1. oddalił powództwo;

2. pozostawił strony przy poniesionych kosztach postępowania.

Swe rozstrzygnięcie Sąd Okręgowy oparł na następujących ustaleniach faktycznych i następujących ocenach prawnych:

(...) W. jest właścicielem nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr (...) z obrębu (...) o pow. 1.725 m^{(
2)}, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą nr (...). Na nieruchomości posadowiony jest pięciokondygnacyjny budynek mieszkalny.

Decyzją z dnia 19 sierpnia 1960 r. Prezydium Rady Narodowej w (...) W. zatwierdziło lokalizację szczegółową budownictwa mieszkaniowego dla realizacji przez (...) na terenie położonym w Dzielnicy W. - (...), objętym ulicami: S., P., N., P. i D.. Decyzją z dnia 28 lipca 1961 r. powyższy teren został nieodpłatnie przekazany (...) (...). (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w W. w latach 1964-1967 ze środków pochodzących z kredytu bankowego wybudowała na ww. obszarze w granicach obecnej działki nr (...), pięciokondygnacyjny budynek mieszkalny, który następnie został zasiedlony. Od czasu wybudowania ww. budynku (...) zarządzała i administrowała nim oraz otaczającym go gruntem - najpóźniej od grudnia 1987 r. - w granicach obecnej działki nr (...). Spółdzielnia zlecała m.in. wywóz nieczystości z tej nieruchomości, zapewniała dostawę energii cieplnej do budynku, zlecała przeprowadzanie przeglądów technicznych budynku oraz jego niezbędnych remontów, pobierała od mieszkańców budynku opłaty eksploatacyjne. Od 1998 r. spółdzielnia opłacała podatek od powyższej nieruchomości.

Spółdzielnia dążyła do ustanowienia na jej rzecz prawa użytkowania wieczystego ww. nieruchomości przy ul. (...). W tym celu w dniu 10 maja 1993 r. Spółdzielnia złożyła do Urzędu Dzielnicy Gminy (...) wniosek o przekazanie nieruchomości przy ul. (...) w W. na rzecz Spółdzielni w wieczyste użytkowanie. Spółdzielnia wskazała we wniosku, że wnosi opłaty za użytkowanie powyższego terenu. W odpowiedzi na powyższe pismo Urząd Dzielnicy Gminy W. - (...) zobowiązał spółdzielnię do przedłożenia dokumentów wskazujących, na jakiej podstawie prawnej jest użytkownikiem przedmiotowego terenu.

W dniu 24 kwietnia 1996 r. spółdzielnia złożyła kolejny wniosek o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego w którym oświadczyła, że nie dysponuje dokumentami stwierdzającymi jej prawo do przedmiotowego terenu.

Uchwałą z dnia 10 czerwca 1988 r. Zarząd Dzielnicy (...) Gminy W. - (...) postanowił oddać w użytkowanie wieczyste na 99 lat w trybie art. 207 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami na rzecz (...) ww. nieruchomość oraz sprzedać własność znajdującego się na niej budynku. Pierwsza opłata z tytułu użytkowania wieczystego została ustalona w wysokości 15 % wartości nieruchomości. Informacja o przeznaczeniu powyższej działki do oddania w użytkowanie wieczyste została wywieszona w budynku Urzędu oraz zamieszczona w prasie o zasięgu krajowym.

W piśmie z dnia 14 sierpnia 1998 r. spółdzielnia zgłosiła zastrzeżenia dotyczące zasad przekazania jej ww. działki w użytkowanie wieczyste podnosząc, iż przekazanie to powinno nastąpić w oparciu o art. 208 § 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez konieczności uiszczania pierwszej opłaty. Spółdzielnia podtrzymała wniosek o ustanowienie na jej rzecz użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości również w kolejnych pismach: z dnia 20 kwietnia 1999 r. i z dnia 6 maja 1999 r., skierowanych do Zarządu Dzielnicy (...) Gminy (...). W piśmie z dnia 2 czerwca 1999 r. Urząd Gminy (...) poinformował spółdzielnię, że Zarząd Dzielnicy (...) nie wyraził zgody na odstąpienie od pobrania pierwszej opłaty z tytułu przekazania ww. nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Spółdzielnia nie cofnęła swojego wniosku o ustanowienie na jej rzecz użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości.

Pismem z dnia 6 maja 1999 r. pozwana zakwestionowała ponownie podstawę prawną regulacji i wniosła o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste w trybie art. 208 ust.2 powołanej wyżej ustawy, tj. bez pierwszej opłaty.

W kolejnych latach pozwana wielokrotnie domagała się uregulowania stanu prawnego władania, wielokrotnie występując o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przy ul. (...) Oprócz prowadzonej od kilkudziesięciu już lat korespondencji, Spółdzielnia organizowała również liczne spotkania z przedstawicielami powoda, w ramach których wyjaśniane były przyczyny tak wielkiej zwłoki w regulacji przedmiotowej sprawy.

(...) W. uznaje uprawnienia Spółdzielni, ale do dnia dzisiejszego nie zostały one zrealizowane (użytkowanie wieczyste nie zostało ustanowione) z uwagi na różne wskazywane na przestrzeni lat okoliczności, w tym ostatnio - z uwagi trwające procedury rozpatrywania tzw. wniosków dekretowych. Raka informacja została zawarta w piśmie Zastępcy Burmistrza Dzielnicy (...) z dnia 19 stycznia 2017 r.

W 2010 r. pozwana złożyła do Sądu wniosek o nabycie własności nieruchomości przy ul. (...), przez zasiedzenie. Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa postanowieniem z dnia 24 sierpnia 2012 r. oddalił wniosek Spółdzielni. Pozwana złożyła apelację od tego postanowienia, jednakże została ona postanowieniem Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 4 marca 2013 r. oddalona.

Po powzięciu wiadomości o wyniku prowadzonych przez pozwaną postępowań o zasiedzenie powód zaproponował Spółdzielni zawarcie umowy dzierżawy na okres 3 lat i wezwał do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przy ul. (...), w kwocie 82.282,50 zł za okres od dnia 1 lipca 2014 r. do dnia 31 grudnia 2016 r. Powód poinformował pozwaną, że podstawą wyliczenia w/w kwoty jest preferencyjna stawka czynszu dzierżawnego, stanowiąca połowę 1/12 rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego za 1m² gruntu, tj. w wysokości 1,59 zł/m²/m-c, obliczona według aktualnego wykorzystywania przedmiotowego terenu w oparciu o stawki zgodne z taryfikatorem będącym załącznikiem do Zarządzenia Prezydenta (...) W. nr (...) z dnia 29 maja 2013 r. w sprawie zasad wydzierżawiania na okres do lat trzech nieruchomości (...) W. i nieruchomości Skarbu Państwa, dla których organem reprezentującym właściciela jest Prezydent (...) W. z tym że za lata poprzednie liczona do wynagrodzenia stawka została pomniejszona o wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych za lata 2013-2015.

Spółdzielnia wykonuje ustalone z właścicielem i wynikające z wydanych decyzji obowiązki finansowe związane gruntem, w szczególności wykonuje wszystkie obowiązki właścicielskie (sprzątanie, odśnieżanie i in. związane z utrzymaniem terenu), jak również ponosi obowiązki podatkowe ustalane przez właściciela.

Sąd Okręgowy uznał, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

W sprawie niniejszej powód dochodził od pozwanej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez nią z jego nieruchomości w okresie od dnia 1 lipca 2014 r. do dnia 31 grudnia 2016 r. Podstawą prawną żądania powoda stanowią przepisy art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 225 k.c. w zw. z art. 230 k.c. regulujące wzajemne rozliczenia między właścicielem a posiadaczem z tytułu korzystania z rzeczy w sytuacji, gdy nie została między nimi zawarta umowa regulująca ich stosunki prawne.

Kwestią nadrzędną do rozstrzygnięcia sporu objętego przedmiotowym postępowaniem było ustalenie czy posiadanie pozwanej było posiadaniem samoistnym, czy też – jak podnosiła – posiadaniem zależnym, a wreszcie, czy posiadanie to charakteryzowało się istnieniem dobrej czy złej wiary, a w konsekwencji czy Spółdzielnia jest obowiązana do uiszczenia na rzecz powoda wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości.

W ocenie Sądu Okręgowego nie sposób jednak przyjąć, że pozwana Spółdzielnia funkcjonowała w stosunku prawnym łączącym ją z powodem jako posiadacz - czy to samoistny, czy zależny - w złej wierze. Teren, w skład którego wchodzi przedmiotowa działka został oddany Spółdzielni Mieszkaniowej w celu zbudowania osiedla mieszkaniowego. Nie można więc mówić w niniejszej sprawie o samoistności posiadania - Spółdzielnia doskonale zdawała sobie sprawę, a strona powodowa powinna była również o tym wiedzieć, że teren obejmujący sporną działkę, został oddany Spółdzielni do czasu zawarcia umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego. Z tych samych przyczyn zależnego posiadania strony pozwanej nie można kwalifikować jako posiadania w złej wierze. Przytoczone okoliczności nie dają do tego podstaw, skoro strona pozwana objęła działkę w posiadanie na podstawie decyzji organu administracyjnego, który działał w ramach struktury organizacyjnej (...) W., a więc strony powodowej. Wskazać ponadto należy, że przyczyny, dla których do zawarcia umowy nie doszło, w rzeczywistości były poza sporem. Jednak na podstawie materiału dowodowego bezsprzecznie stwierdzić należy, że przyczyny tego stanu rzeczy nie leżą po stronie pozwanej, a wyłącznie po stronie powodowej.

Sąd Okręgowy wskazał, że na mocy decyzji Prezydium Spółdzielni Mieszkaniowej przysługiwała tzw. ekspektatywa maksymalnie ukształtowana. Spółdzielnia mogła się spodziewać, że strona powodowa dołoży należytej staranności, aby w pierwszej fazie uregulować stan prawny nieruchomości w księgach wieczystych. W drugiej natomiast fazie w miarę szybko i sprawnie doprowadzi do rozpoznania roszczeń dekretowych i w ten sposób możliwe stanie się ustanowienie użytkowania wieczystego na rzecz pozwanej. Zatem wobec niewykonania przez powoda spoczywających na nim obowiązków, to nie Spółdzielnia, a strona powodowa zawiniła w tym, że umowa o ustanowieniu użytkowania wieczystego nie została zawarta.

Reasumując Sąd Okręgowy stwierdził, że pozwana Spółdzielnia była posiadaczem zależnym w dobrej wierze, do którego zastosowanie znajdują przepisy art. 224 k.c. w zw. z art. 230 k.c. Na ich podstawie strona pozwana byłaby odpowiedzialna z tytułu roszczeń przysługujących właścicielowi nieruchomości dopiero od chwili, w której dowiedziałaby się o wytoczeniu przeciwko niej powództwa o wydanie rzeczy. Żądanie dotyczące okresu sprzed wytoczenia powództw i powzięcia wiedzy o tym fakcie przez Spółdzielnię nie może zatem być uwzględnione.

Zdaniem Sądu Okręgowego uwzględnieniu powództwa sprzeciwiają się również zasady współżycia społecznego. Pozwana w toku procesu podniosła zarzut nadużycia prawa podmiotowego przez powoda podnosząc, że starania Spółdzielni o ustanowienie użytkowania wieczystego trwają już bezskutecznie od ponad 50 lat.

W ocenie Sądu Okręgowego na kanwie niniejszej sprawy można mówić o nadużyciu przez powoda jego uprawnienia do żądania od pozwanej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z należącej do niego nieruchomości, posiadanej przez pozwaną.

Żądanie zapłaty z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości, w sytuacji, gdy nieruchomość została ponad 50 lat temu oddana Spółdzielni na cele inwestycyjne, a jednocześnie powód wydał decyzję, w której zobowiązał się do zawarcia umowy ustanawiającej użytkowanie wieczyste dla tej nieruchomości na rzecz pozwanej, nie może korzystać z ochrony prawnej.

Na przedmiotowej nieruchomości pozwana Spółdzielnia wykonała inwestycję, poczyniła znaczące nakłady, utrzymuje ją i ponosi koszty związane z jej utrzymaniem. Jednocześnie nie jest w stanie wydać nieruchomości powodowi. Wskazać należy, że powód zobowiązał się do zawarcia przedmiotowej umowy, zaś pozwana przez ponad 50 lat składała do powoda wielokrotnie wnioski dotyczące uregulowania stanu prawnego przedmiotowej nieruchomości i zawarcia umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego. Wnioski te nie zostały rozpatrzone do dnia orzekania. Co więcej, pozwana podjęła działania, do których zobowiązywał się powód. Z inicjatywy pozwanej dla nieruchomości założone zostały księgi wieczyste z wpisem prawa własności na rzecz powoda. Pozwana zleciła również sporządzenie opracowania geodezyjnego mającego przyśpieszyć postępowania administracyjne z wniosku byłych właścicieli. Ponadto pozwana zawierała z powodem porozumienia i finansowała czynności związane z regulacją stanu prawnego przedmiotowych nieruchomości. W świetle powszechnie uznawanych w społeczeństwie wartości takich jak dobre obyczaje czy lojalność kontraktowa dochodzenie przez powoda zapłaty za korzystanie z nieruchomości, którą wcześniej dobrowolnie wydał pozwanej, zobowiązał się do ustanowienia użytkowania wieczystego tej nieruchomości na rzecz pozwanej i nie zawarł przedmiotowej umowy pomimo upływu ponad 50 lat nie jest do zaakceptowania. Żądanie zapłaty za bezumowne korzystanie byłoby krzywdzące dla pozwanej spółdzielni. Nietrafny jest argument powoda, że w przypadku zawarcia umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego, pozwana również uiszczałby opłatę. Opłata ta byłaby ekwiwalentem za przysługujący pozwanej tytuł prawny do nieruchomości, zostałaby ustalona na innych zasadach niż wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Ponadto w przypadku ustanowienia użytkowania wieczystego pozwana mogłaby podjąć działania zmierzające do uregulowania stanu prawnego lokali oraz realizować przysługujące jej członkom roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesieniu prawa własności.

Istnienie tzw. roszczeń dekretowych, które stanowią przeszkodę do ustanowienia użytkowania wieczystego, jest okolicznością niezależną od pozwanej spółdzielni. Natomiast (...) W., działając poprzez swoje organy, posiada określone środki prawne, by ostatecznie rozstrzygnąć kwestie tych roszczeń. Tymczasem zarówno w toku wymiany korespondencji pomiędzy stronami oraz w toku niniejszego postępowania powód nawet nie przedstawił szczegółów dotyczących roszczeń byłych właścicieli lub ich następców do przedmiotowych nieruchomości, nie wskazał czy roszczenia te dotyczą całej nieruchomości czy może jej części i na jakim etapie są prowadzone sprawy administracyjne. Nie wykazał zatem, by podjął wszystkie niezbędne kroki w celu jak najszybszej regulacji prawnej przedmiotowych nieruchomości.

Reasumując, w ocenie Sądu Okręgowego zachowanie powoda cechuje się daleko posuniętą nielojalnością wobec pozwanej. Powód - wbrew obowiązkowi - nie doprowadził do uregulowania stanu prawnego nieruchomości, mimo wcześniejszej decyzji, na podstawie której Spółdzielnia objęła działkę w posiadanie. Sprzeczność powyższych działań z zasadami lojalności i dotrzymywania danego słowa jest aż nader widoczna. Nawet zatem przy wyeliminowaniu wcześniej przywołanych argumentów uzasadnione byłoby oddalenia powództwa przy zastosowaniu art. 5 k.c.

Z uwagi na zasadność zarzutu nadużycia prawa podmiotowego zbędne było badanie zarzutu przedawnienia roszczenia.

O kosztach postępowania Sąd orzekł w oparciu o art. 102 k.c., odstępując od obciążania powoda obowiązkiem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego stronie przeciwnej. Z uwagi na to, że w niniejszej sprawie wystąpiła wyjątkowa okoliczność, która polegała na oddaleniu powództwa na podstawie art. 5 k.c., zasadne jest nieobciążanie powoda kosztami zastępstwa procesowego strony przeciwnej.

Apelację od tego wyroku wniósł powód.

Zaskarżając wyrok w całości, powód zarzucił:

I. naruszenie przepisów prawa materialnego polegającego na naruszeniu:

1. art. 225 k.c. poprzez jego niezastosowanie wynikające z błędnego przyjęcia, że Pozwana Spółdzielnia była posiadaczem zależnym w dobrej wierze i w konsekwencji tego zastosowanie art. 224 k.c. w zw. z art. 230 k.c. podczas gdy, działanie Pozwanej nosiło cechy posiadania samoistnego w złej wierze, z tego względu, iż od samego początku posiadała wiedzę o braku tytułu prawnego do zajmowanej nieruchomości, a żadna z czynności prawnych, czy faktycznych podejmowana w tym czasie nie skutkowała powstaniem jakiegokolwiek tytułu prawnego Pozwanej, a co za tym idzie do skutecznego żądania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie nie było konieczne wcześniejsze wezwanie do wydania nieruchomości;

2. art. 5 k.c. poprzez jego zastosowanie w sytuacji, gdy w sprawie niniejszej nie zachodziły żadne okoliczności pozwalające przyjąć, że zgłoszone przez Powoda roszczenie jest nadużyciem prawa podmiotowego, zaś strona pozwana swym działaniem doprowadziła do braku uzyskania do chwili obecnej tytułu prawnego do zajmowanej nieruchomości, przez co działała na swoją niekorzyść i aktualnie nie powinna korzystać z ochrony wynikającej z art. 5 k.c.;

II. naruszenie przepisów postępowania cywilnego tj.:

1. art. 233 § 1 i 2 k.p.c. w zw. z art. 328 § 2 k.p.c. przez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów polegającej na całkowicie dowolnej oraz sprzecznej z zasadami logiki interpretacji materiału dowodowego i ustaleniu na jego podstawie, że pozwana Spółdzielnia posiadała zajmowaną nieruchomość w dobrej wierze, a ponadto jej posiadanie miało charakter posiadania zależnego, jak też przyjęciu, że to po stronie powodowej leży odpowiedzialność za nieuregulowanie stanu prawnego spornej nieruchomości, podczas gdy materiał ten jednoznacznie wskazywał, że Spółdzielnia była posiadaczem samoistnym w złej wierze, jak też, że to na skutek działania pozwanej Spółdzielni do chwili obecnej stan prawny nieruchomości nie został uregulowany;

2. art. 386 § 4 k.p.c. polegające na nierozpoznaniu istoty sporu w ten sposób, że Sąd nie zbadał bardzo istotnych okoliczności wynikających z ustalonego przez siebie stanu faktycznego i mających wpływ na obecną sytuację prawną pozwanej, a mianowicie okoliczności odrzucenia przez pozwaną propozycji zawarcia umowy użytkowania wieczystego, przez co Sąd skoncentrował się na ocenie wyłącznie tej części okoliczności sprawy, która nie oddawała całokształtu sporu między stronami;

3. art. 328 § 2 k.p.c. poprzez brak wyjaśnienia przez Sąd dlaczego przy rozpoznaniu sporu nie zbadał okoliczność odrzucenia przez pozwaną złożonej propozycji zawarcia umowy użytkowania wieczystego, lub też dlaczego nie miała ona wpływu na ocenę dobrej lub złej wiary posiadania spornej nieruchomości, jak też zarzucanego powodowi nadużycia prawa podmiotowego;

4. błąd w ustaleniach faktycznych będący skutkiem naruszenia art. 233 § 1 i 2 k.p.c. w zw. z art. 328 § 2 k.p.c. polegający na błędnym ustaleniu, że pozwana jest posiadaczem zależnym spornej nieruchomości w dobrej wierze oraz że to strona powodowa ponosi odpowiedzialność za brak uregulowania stanu prawnego tejże nieruchomości do chwili obecnej, w sytuacji gdy zgromadzony w sprawie materiał dowodowy wyraźnie i jednoznacznie wskazywał na samoistne posiadanie przez pozwaną spornego gruntu w złej wierze, jak też, że do braku uregulowania stanu prawnego nieruchomości doprowadziła wyłącznie postawa pozwanej.

Na podstawie tak sformułowanych zarzutów wniósł o zmianę wyroku Sądu I instancji poprzez uwzględnienie powództwa, ewentualnie uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Pozwana wniosła o oddalenie apelacji powoda.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powoda nie zasługiwała na uwzględnienie.

Przede wszystkim nie ma racji powód kwestionując stanowisko Sądu Okręgowego co do dobrej wiary pozwanej spółdzielni, jako posiadacza nieruchomości, w okresie, za który domaga się wynagrodzenia.

Nie jest w tym zakresie zasadny zarzutu błędu w ustaleniach faktycznych, który zdaniem strony skarżącej ma być skutkiem naruszenia art. 233 § 1 i 2 k.p.c. Po pierwsze, do naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. może dojść wówczas, gdy zostanie wykazane uchybienie podstawowym kryteriom oceny, tj. zasadom doświadczenia życiowego, źródłom wiedzy, regułom poprawności logicznej, właściwemu kojarzeniu faktów i prawdopodobieństwu przedstawionej wersji (tak min. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 maja 2005 roku, III CK 314/05). W związku z tym najczęściej tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo wbrew zasadom doświadczenia życiowego nie uwzględnia oczywistych związków przyczynowo - skutkowych, przeprowadzona ocena dowodów może być podważona (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 27 września 2002 roku, II CKN 817/00). Powód w swej apelacji nie uczynił zadość tym wymogom. W związku z tym samo ograniczenie się w apelacji do stwierdzenia, że doszło do zaniechania wyjaśnienia istotnych okoliczności sprawy, warunków powyższych nie spełnia. Po drugie, art. 233 § 2 k.p.c. dotyczy odmowy przeprowadzenia dowodu, a powód w swej apelacji nie wskazał, by taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie.

Argumenty podniesione w uzasadnieniu tego zarzutu zmierzają w istocie do zakwestionowania oceny istnienia po stronie pozwanej spółdzielni dobrej wiary.

Odnosząc się zatem do tego zarzutu oraz zarzutów naruszenia art. 225 k.c. art. 224 k.c. w zw. z art. 230 k.c., wskazać należy, że niewątpliwie pozwana spółdzielnia miała świadomość, że nie ma tytułu prawnego do gruntu, za korzystanie z którego powód domaga się wynagrodzenia, w postaci prawa użytkowania wieczystego, skoro oczekuje na ustanowienia na jej rzecz tego prawa. Tym niemniej, fakt ten automatycznie nie przesądza o braku dobrej wiary pozwanej. Pozwana spółdzielnia od momentu posadowienia na gruncie budynku mieszkalnego, korzysta z niego za zgodą właściciela – pierwotnie Skarbu Państwa, który przekazał grunt w celu wybudowania na nim budynku. Obecnie, tj. od 1990 r. właścicielem gruntu jest (...) W.. Od lat siedemdziesiątych korzystanie z gruntu, połączone w oczekiwaniem na ustanowienie użytkowania wieczystego, nie łączyło się ze strony właściciela gruntu z żądaniem zapłaty za korzystanie z gruntu, w każdym bądź razie, powód tej okoliczności nie wykazał. Przyjąć zatem należy, że korzystanie z gruntu przez pozwaną, zgodne z wolą właściciela gruntu, opierało się na stosunku prawnym, który należałoby uznać za odpowiadający umowie użyczenia, a więc stosunkowi prawnemu o charakterze nieodpłatnym. Po zakończeniu sprawy o zasiedzenie, powód zażądał od pozwanej zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu. Wezwanie to zostało ujęte w piśmie z dnia 8 grudnia 2016 r., doręczonym pozwanej dnia 12 grudnia 2016 r. Powód nie wykazał, by przeg grudniem 2016 r. wzywał pozwaną do zapłaty wynagrodzenia. Otrzymanie tego pisma należy traktować jako wypowiedzenie nieodpłatnego stosunku, w ramach którego pozwana dotychczas korzystała z gruntu. Dopiero zatem od tego momentu można mówić o utracie dobrej wiary przez pozwana spółdzielnię. Skierowanie do pozwanej wezwania do zapłaty jest bowiem oświadczeniem o braku dalszej zgody na nieodpłatne korzystanie przez pozwaną z gruntu. Trzeba jednakże zauważyć, że w niniejszej sprawie powód dochodzi wynagrodzenia za bezumowne korzystanie za okres od 1 lipca 2014 r. do dnia 12 grudnia 2016 r. Mając na uwadze tę okoliczność, uznać należy, że żądanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu jest niezasadne już z tego powodu, że pozwana pozostawała w dobrej wierze do dnia 12 grudnia 2016 r. Wobec treści pisma powoda wzywającego do zapłaty wynagrodzenia, należy uznać, że pozwana od dnia 13 grudnia 2016 r. może być uznania za posiadacza w złej wierze, co do zasady uprawniałoby powoda do żądania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu.

Tym niemniej, Sąd Apelacyjny podziela stanowisko Sądu Okręgowego, że roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Powód w swej apelacji zarzucił, że Sąd Okręgowy nie wziął pod uwagę, że to pozwana spółdzielnia odrzuciła propozycje ustanowienia użytkowania wieczystego, zatem spółdzielni nie można uznać za winną temu, że użytkowanie wieczyste nie zostało dotychczas ustanowione.

Przechodząc do analizy tego zarzutu, wskazać należy, że z pism kierowanych przez powoda do pozwanej spółdzielni nie wynika, by kwestia tego, czy użytkowanie wieczyste ma być ustanowione w oparciu o art. 207 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czy też na podstawie art. 208 tej ustawy, była nadal sporna między stronami i by spór co do tej kwestii stanowił przeszkodę do ustanowienia użytkowania wieczystego. W wielu swych pismach kierowanych do pozwanej spółdzielni powód sam już odwołuje się do przesłanek ustanowienia użytkowania wieczystego z art. 208 ustawy, a więc bez obowiązku wniesienia pierwszej opłaty (por. pismo z dnia 22 września 2014 r. k. 109). Zatem podniesienie tego zarzutu jest sprzeczne ze stanowiskiem powoda zajmowanym obecnie w pismach kierowanych do pozwanej.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego nie można zgodzić się z zarzutem naruszenia art. 386 § 4 k.p.c. , do którego, zdaniem powoda doszło na skutek niezbadania okoliczności odrzucenia przez pozwaną propozycji zawarcia umowy użytkowania wieczystego. Po pierwsze, Sąd Okręgowy zajął stanowisko w tej kwestii, bowiem wskazał, że nie doszło do zawarcia umowy z przyczyn niezawinionych przez spółdzielnię. Po drugie, był to tylko jeden z argumentów, które były podnoszone dla wykazania, że żądanie zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Odmowa akceptacji propozycji zawarcia umowy o ustanowenie użytkowania wieczystego nie miała, wbrew twierdzeniom skarżącego wpływu na ocenę dobrej lub złej wiary posiadania przez pozwaną spółdzielnię, skoro odmowie tej nie towarzyszyło oświadczenie o braku zgody na dalsze bezpłatne korzystanie z gruntu, w każdym bądź razie taka okoliczność nie została w niniejszej sprawie wykazana.

Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 5 k.c., którego to naruszenia powód upatruje w jego zastosowaniu w sytuacji, gdy w sprawie niniejszej nie zachodziły żadne okoliczności pozwalające przyjąć, że zgłoszone przez powoda roszczenie jest nadużyciem prawa podmiotowego, zaś pozwana swym działaniem doprowadziła do braku uzyskania do chwili obecnej tytułu prawnego do zajmowanej nieruchomości, przez co działała na swoją niekorzyść i aktualnie nie powinna korzystać z ochrony wynikającej z art. 5 k.c. Zarzut ten nie jest zasadny. Trafne jest bowiem stanowisko Sądu Okręgowego, iż pomimo kilkudziesięciu lat monitów do właściciela gruntu o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu, pozwana spółdzielnia nadal pozostaje w stanie oczekiwania. Co prawda obecnie powód nie kwestionuje zasadności żądań pozwanej, ale wskazuje, że przyczyną niemożności ustanowienia na rzecz pozwanej prawa użytkowania wieczystego, jest toczące się postępowanie administracyjne, które prowadzone jest przed Prezydentem (...) W. jako organem administracyjnym.

Już w piśmie z dnia 8 sierpnia 2005 r. pozwana była informowana o roszczeniach byłych właścicieli jako przeszkodzie ustanowienia użytkowania wieczystego. Powód jednoznacznie wskazuje, że przeszkodą do ustanowenia użytkowania wiecznego są roszczenia dekretowe byłych właścicieli. m. in. w piśmie z dnia 20 sierpnia 2008 r. oraz 22 września 2014 r. Pomimo tego, że postępowanie to jest prowadzone przez pozwanego, jako organ administracji, nie zostało ono przez szereg lat zakończone. Postępowanie to prowadzone jest przez Biuro Spraw Dekretowych. Pomimo wielu monitów kierowanych m.in. przez Zastępcę Burmistrza Dzielnicy (...) (m.in. w piśmie z dnia 15 stycznia 2017 r. k. 139), postępowanie to nie zostało dotychczas zakończone, a powód nie wskazał, jakie są w istocie przeszkody do zakończenia tego postępowania. Powód nie wskazał żadnych obiektywnych przeszkód w zakończeniu tego postępowania. W tym stanie rzeczy zgodzić się należy z pozwaną, że w sytuacji, gdy to Prezydent (...) W., jako organ administracji, odpowiada za tok postępowania, a niewątpliwie wieloletnie prowadzenie tego postępowania uniemożliwia nie tylko ustanowienie użytkowania wieczystego na rzecz pozwanej, ale również uniemożliwia członkom spółdzielni skorzystanie z uprawnień do przekształcenia użytkowania we własność, domaganie się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Mając powyższe na uwadze Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację powoda i w oparciu o art. art. 98 k.p.c. zasądził od (...) W. na rzecz (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą w W. kwotę 4050 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego. Kwota ta obejmuje wynagrodzenie pełnomocnika pozwanej ustalone na podstawie § 2 pkt 6 oraz § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r. poz. 1804).

Małgorzata Sławińska Beata Kozłowska Katarzyna Jakubowska - Pogorzelska

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE