Sygn. akt: I Ns 9/15
Dnia 28 grudnia 2018 r.
Sąd Rejonowy w Wąbrzeźnie I Wydział Cywilny
w składzie następującym:
|
Przewodniczący: |
SSR Hanna Woźniak |
|
Protokolant |
St. sekr. sądowy Arleta Ratajczak |
po rozpoznaniu w dniu 28 grudnia 2018 r. w Wąbrzeźnie na rozprawie
sprawy z wniosku F. S., I. S.
z udziałem K. W., B. K., W. L.
a) o zniesienie współwłasności; b) o ustanowienie służebności przechodu
postanawia:
1. dokonać częściowego zniesienia współwłasności zabudowanej nieruchomości miejskiej o pow. (...) ha stanowiącej działkę nr (...), położonej w W. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Wąbrzeźnie prowadzi księgę wieczystą nr Kw (...) według mapy z propozycją projektu podziału z dnia 24 kwietnia 2017r. sporządzoną przez geodetę L. R. w ten sposób, że działkę nr (...) podzielić na trzy nowe działki:
a) zabudowaną działkę nr (...) o pow. (...) ha i przyznać ją na współwłasność K. W. córce J. i S. do 4/12 (czterech dwunastych) części, B. K. córce T. i K. do 7/12 (siedmiu dwunastych) części i W. L. córce T. i K. do 1/12 (jednej dwunastej) części,
b) zabudowaną działkę nr (...) o pow. (...) ha i przyznać ja na wyłączną własność F. S. (S.) synowi J. i S. oraz I. S. córce W. i S. we wspólności ustawowej,
c) niezabudowaną działkę nr (...) o pow. (...) ha i pozostawić ją we współwłasności w częściach ułamkowych F. S. (S.) synowi J. i S. oraz I. S. córce W. i S. we wspólności ustawowej do 12/24 (dwunastu dwudziestych czwartych) części oraz K. W. córce J. i S. do 4/24 (czterech dwudziestych czwartych) części, B. K. córce T. i K. do 7/24 (siedmiu dwudziestych czwartych) części i W. L. córce T. i K. do 1/24 (jednej dwudziestej czwartej) części,
2. dla każdoczesnych właścicieli zabudowanej działki nr (...) ustanowić służebność przejścia od strony ul. (...) w kierunku działki nr (...) przez korytarz budynku głównego położonego na działce nr (...) oraz służebność dostępu do głównego licznika energii elektrycznej, gniazda telewizji kablowej i gniazda telefonu znajdujących się w tym korytarzu – oznaczoną liniami przerywanymi na mapie sporządzonej przez geodetę L. R. – z rocznym wynagrodzeniem w kwocie 482 (czterysta osiemdziesiąt dwa) złotych płatnym z góry w każdym roku kalendarzowym w dwóch ratach po 241 (dwieście czterdzieści jeden) złotych każda do dnia 31 marca oraz do dnia 30 września, zaś za rok, w którym niniejsze postanowienie się uprawomocni – proporcjonalnie do ilości dni, które pozostały do końca roku oraz w jednej racie lub w dwóch ratach w zależności od daty prawomocności postanowienia z ustawowymi odsetkami za opóźnienie na wypadek zwłoki,
3. dla każdoczesnych właścicieli zabudowanej działki nr (...) ustanowić nieodpłatną służebność korzystania z klatki schodowej w celu umożliwienia dostępu do głównego licznika wody znajdującego się w piwnicy budynku oficyny położonego na działce nr (...) – oznaczoną linią przerywaną na mapie sporządzonej przez geodetę L. R.,
4. zobowiązać każdoczesnych właścicieli działki nr (...) do udostępnienia co najmniej jeden raz w tygodniu przejścia między działkami nr (...) każdoczesnym właścicielom działki nr (...) w celu umożliwienia wystawienia na działkę nr (...) pojemników ze śmieciami w celu ich odbioru przez służby komunalne oraz w okresach między 15 a 31 marca i miedzy 01 a 31 października każdego roku kalendarzowego w celu umożliwienia skorzystania ze służebności ustanowionej w sprawie (...)tut. Sądu
5. oddalić w całości wniosek K. W. o zwrot nakładów poczynionych na postawienie murka ogradzającego nieruchomość od strony cmentarza,
6. umorzyć postępowanie w części objętej ugodą.
SSR Hanna Woźniak
1. (...)
2.(...)
Sędzia: H. W.
Sygn. akt I Ns 9/15
14 stycznia 2013r. I. i F. małż. S. wnieśli o zniesienie współwłasności zabudowanej nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), dla której w Sądzie Rejonowym w Wąbrzeźnie jest prowadzona księga wieczysta nr (...), poprzez przyznanie na wyłączną własność wnioskodawcom ½ nieruchomości o pow. (...) m ( 2) oraz budynku mieszkalnego wraz z budynkiem gospodarczym, a pozostałą część gruntu o pow. (...) m ( 2) wraz z budynkiem mieszkalnym i gospodarczymi –uczestnikom postępowania: K. W., B. K. i W. L. oraz o ustanowienie służebności przechodu przez budynek przylegający bezpośrednio do ul. (...) i o umożliwienie wnioskodawcom korzystania z wejścia od strony podwórza na dach i do piwnicy, gdzie mają swoje liczniki (k.2-4 i 51-52).
Uczestnicy formalnie nie wypowiedzieli się o żądaniu wniosku.
W piśmie procesowym z 09 grudnia 2013r. (k.122-125) wnioskodawcy zmodyfikowali wniosek w ten sposób, iż domagali się ustanowienia dla wszystkich współwłaścicieli odrębnej własności lokali i przyznanie tych lokali zgodnie z dotychczasowym ich użytkowaniem, o wydzielenie podwórka i pozostawienie go we współwłasności, o podział pozostałego gruntu według posiadanych udziałów.
Uczestnicy w piśmie procesowym z 16 grudnia 2013r. (k.140-141) podnieśli, iż od dnia zakupu przez nich udziału w nieruchomości w roku (...) jest ona podzielona quoad usum tak samo, jak była podzielona przed tą datą, uważają za niecelowe ustanowienie służebności przejścia przez korytarz głównego budynku, gdyż wnioskodawcy mają swobodny dostęp do nieruchomości od innej strony, mają też zapewnione korzystanie z części wspólnych nieruchomości, a ustanowienie służebności przejścia przez korytarz zrodzi konflikty między wnioskodawcami a uczestnikami.
W piśmie procesowym z dnia 06 listopada 2018r. (k.424-426) uczestniczki K. W. i B. K. na wypadek ustanowienia służebności przejścia przez korytarz budynku głównego zgłosiły żądanie, by nastąpiło to za wynagrodzeniem rocznym w kwocie 500 zł. Natomiast na wypadek dokonania zniesienia współwłasności według koncepcji wypracowanej przed mediatorem K. W. zgłosiła żądanie zasądzenia na jej rzecz od wnioskodawców zwrotu 4.000 zł, jakie poniosła na postawienie murowanego ogrodzenia na tylnej granicy posesji od strony cmentarza.
Sąd ustalił, co następuje:
Obie rodziny – S. i W., które są współwłaścicielami nieruchomości po ½ części – od dnia zakupienia przez siebie udziałów w nieruchomości przy ul. (...) w W. (małż. S. w 1987r., a małż. W. w 1989r.) korzystały z tej nieruchomości w takim zakresie, w jakim jej posiadanie zostało im przekazane przez zbywców: I. i F. małż. S. korzystali z budynku dawnego magazynu, który został przerobiony na mieszkanie oraz z budynku gospodarczego – oba położone od strony podwórza, a rodzina W. korzystała z całej pozostałej części, tj. z budynku mieszkalnego od strony ul. (...), z 4 budynków gospodarczych położonych od strony podwórza oraz z małego ogródka położonego na tyłach nieruchomości. Wspólnie strony użytkowały podwórze. Przez wiele lat S. nie mieli problemu z dostępem do korytarza, który stanowi jedyny łącznik między wewnętrzną częścią nieruchomości, a ulicą (...) i jednocześnie stanowi jedyne wyjście z nieruchomości na teren miasta. Po wyremontowaniu i zamknięciu korytarza przez W. S. zaczęli korzystać z bramy usytuowanej między podwórzami nieruchomości położonych przy ul. (...) i przez podwórze nieruchomości przy ul. (...) wychodzili do miasta. Od pewnego czasu brama ta jest zamknięta i S. nie mogą korzystać z tego przejścia (dowód: zeznania świadków: K. K. – k.181v, I. K. – k.181v, J. K. – k.181v-182, J. S. – k.182, K. Z. – k.182, pomocniczo – odręczny szkic – k.25).
W dniu 24 czerwca 2016r. K. W. złożyła wniosek o zasiedzenie dalszego udziału w nieruchomości położonej przy ul. (...), co automatycznie stało się przyczyną zawieszenia sprawy niniejszej. Z kolei w sprawie o zasiedzenie udziału we wstępnej fazie jej rozpatrywania strony za obopólną zgodą zostały skierowane do mediacji obejmującej wszystkie sprawy będące między nimi aktualnie w toku. Mediacja w sposób istotny przedłużyła się, ale zakończyła się sukcesem: w dniu 16 sierpnia 2017r. strony podpisały ugodę zawartą przed mediatorem, która m.in. szczegółowo określiła podział nieruchomość na 3 nowe działki (na podstawie projektu podziału sporządzonego przez uprawnionego geodetę) oraz czynności, jakie obie strony przedsięwezmą w celu uporządkowania terenu nieruchomości. Postanowiono także o zamianie korzystania z budynków gospodarczych, tak aby budynki S. były po tej samej stronie podwórza, co ich budynek mieszkalny, a po przeciwnej stronie – tylko budynki rodziny W.. Ustalono, że korytarz w budynku głównym będzie wykorzystywany przez S. tylko do przechodzenia. S. zapewnili uczestnikom swobodny dostęp i korzystanie z bramy między nieruchomościami przy ul. (...). Następnie sprawa o zasiedzenie została zawieszona na zgodny wniosek stron (15 września 2017r.) albowiem należało uregulować kwestię wyrażenia zgody przez właścicieli nieruchomości położonej przy ul. (...) na korzystanie z przejścia i przejazdu przez bramę zarówno przez wnioskodawców jak i uczestników postępowania o zniesienie współwłasności. Wskutek upływu 1 roku i niezgłoszenia w tym czasie wniosku o podjęcie postępowania o zasiedzenie, zostało ono umorzone. Postanowienie to uprawomocniło się w dniu 06 października 2018r. (dowód: wniosek i postanowienie – k.2-6 i 183 akt (...), treść ugody zawartej przed mediatorem – k.138-141, mapa z projektem podziału – k.485).
Kwestii korzystania z przejścia i przejazdu przez bramę oraz podwórze nieruchomości przy ul. (...) nie udało się załatwić polubownie. Zatem wszyscy współwłaściciele nieruchomości przy ul. (...) złożyli wniosek (w trakcie trwania niniejszego postępowania, w grudniu 2017r.) do sądu o ustanowienie służebności przejścia i przejazdu przez nieruchomość przy ul. (...). To z kolei doprowadziło do zamknięcia bramy między obiema nieruchomościami i do powstania nowego konfliktu miedzy sąsiadami. Po dokonaniu oględzin obu nieruchomości Sąd ustanowił jedynie odpłatną służebność przejazdu pojazdami dwuśladowymi przez nieruchomość przy ul. (...) i to tylko dwa razy po dwa tygodnie w roku – w celu przywiezienia opału i wywozu śmieci. Sąd stanął na stanowisku, że dokonując zniesienia współwłasności nieruchomości przy ul. (...), w pierwszej kolejności należy wykorzystać możliwości, jakie daje ta właśnie nieruchomość, a nie obciążać ponad rzeczywistą potrzebę nieruchomość sąsiednią. Postanowienie w tym przedmiocie uprawomocniło się bez kontroli instancyjnej w dniu 01 sierpnia 2018r. (dowód: odpis postanowienia – k.407, fakty znane sądowi z urzędu ze sprawy (...)).
Na dzień złożenia wniosku o zniesienie współwłasności w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) jako właściciele wpisani byli: F. i I. małż. S. do 2/4 części, T. i K. małż. W. do ¼ części oraz B. M. (obecnie K.) do ¼ części i taki stan trwał do dnia wyrokowania w niniejszej sprawie (dowód: wydruk treści księgi wieczystej nr (...) – k.8-11, odpis tej księgi wieczystej – k.300).
T. W. zmarł (...). w W., a spadek po nim nabyły po 1/3 części jego żona K. W. i córki B. K. i W. L. (dowód: odpis postanowienia – k.299).
Żadna ze stron nie złożyła wniosku o dział spadku po T. W..
Roczna wartość służebności przechodu z możliwością przeprowadzania wózków i rowerów przez korytarz budynku głównego położonego w W. przy ul. (...) wynosi 482 zł, a aktualna wartość nakładu na nieruchomość w postaci muru, który wybudowany został przez uczestniczki bez zgody wnioskodawców i bez zgłoszenia władzy budowlanej (co między stronami jest bezsporne), wynosi 2.555 zł (dowód opinia biegłego – k.441-476, oświadczenia stron na rozprawie – k.486).
Sąd zważył, co następuje:
Sąd dał wiarę zeznaniom wszystkich świadków słuchanych w sprawie albowiem ich zeznania były logiczne, wzajemnie się pokrywały i uzupełniały. Miedzy stronami nie było zresztą sporu co do tego, jaki był zakres faktycznego użytkowania poszczególnych części nieruchomości przez obie rodziny.
Sąd podzielił wnioski wszystkich opinii biegłych: M. B., L. R. i Ł. W.. Strony nie złożyły istotnych zastrzeżeń do tych opinii, a Sąd nie dopatrzył się żadnych uchybień mogących je zdyskwalifikować. Opinie M. B. i Ł. W. sporządzone są jasno i logicznie. Sąd nie miał żadnych trudności z prześledzeniem toku rozumowania biegłych. Wnioski w nich zawarte logicznie wypływają z treści opinii. Opinie L. R. sprowadzały się tylko do sporządzenia kilku wariantów podziału nieruchomości na mapie. W ocenie Sądu zostały sporządzone zgodnie z obowiązującym prawem i specjalistyczną wiedzą właściwą geodetom.
Sąd oparł się także na treści postanowień wydanych w sprawach I Ns (...), I Ns (...) i I Ns (...) jako pochodzących od uprawnionego organu, którymi sąd orzekający jest związany w myśl art.365§1 w zw. z art.13§2 kpc.
Współwłasność rzeczy w zamyśle ustawodawcy jest stanem przejściowym, o czym świadczy treść art.210§1 kodeksu cywilnego: „każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności”. Kodeks cywilny przewiduje kilka sposobów wyjścia ze współwłasności, tak aby każdy, nawet bardzo skomplikowany stan faktyczny, umożliwił zniesienie współwłasności. Art.211 kc stanowi: „Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.” Zatem zasadą jest, że zniesienie współwłasności powinno nastąpić przede wszystkim przez podział fizyczny rzeczy wspólnej. Z punktu widzenia indywidualnych interesów współwłaścicieli taki podział jest najbardziej sprawiedliwy, gdyż każdy z nich ma możliwość otrzymania części rzeczy wspólnej w naturze i nie zostaje „wywłaszczony”, choćby za odpowiednim wynagrodzeniem (spłatą). Podział fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, preferowanym przez ustawodawcę (por. m.in. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2010 r., III CSK 195/09, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 2011r. V CSK 478/10). Zgodnie z art.212§1 zd.2 kc przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi, a w myśl art.618§1 kpc w postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy.
Służebność gruntowa może polegać na ustanowieniu drogi koniecznej, której definicję, przesłanki i sposób ustanowienia określa art.145 kc. Według §1 – jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Z §2. Wynika, że przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. § 3. stanowi: przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.
W sprawie niniejszej bezsporny był stan posiadania poszczególnych części nieruchomości przez jej współwłaścicieli oraz dążenie obu stron, by dokonane zniesienie współwłasności jak najwierniej odpowiadało istniejącemu od wielu lat podziałowi quoad usum. Za optymalną należało uznać propozycję wypracowaną przy udziale mediatora, który skłonił strony do zamiany pomieszczeń gospodarczych, do uporządkowania terenu nieruchomości oraz do zaakceptowania przez nie utworzenia trzech nowych działek i przyznania ich własności jak to uwidoczniono na mapie k.485. Z uwagi na silne animozje miedzy stronami mediator wypracował kilka drobiazgowych rozwiązań służących skrupulatnemu określeniu wzajemnych praw i obowiązków. Strony wykonały treść tej ugody co do zamiany pomieszczeń gospodarczych i uporządkowania terenu, co Sąd stwierdził podczas oględzin nieruchomości w sprawie (...). Wobec takiego stanu rzeczy Sąd uznał za niecelowe zniesienie współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali. Rozwiązanie takie powoduje zawsze pozostawienie we współwłasności przymusowej co najmniej gruntu pod budynkiem (budynkami) oraz części wspólnych budynku (budynków), a to stanowi potencjalne zarzewie dalszych konfliktów. Zresztą wnioskodawcy nie wracali w toku postępowania do tej propozycji podziału zgłoszonej we wstępnej fazie postępowania.
Propozycja wypracowana przy udziale mediatora (w przeciwieństwie do wariantów podziału rozważanych wcześniej przez Sąd) ma jeszcze i tę zaletę, że stosunkowo niewielką nieruchomość dzieli na trzy zwarte części, umożliwiając małż. S. oddzielenie swojej zabudowanej działki płotem od pozostałych dwóch działek (wspólnej i należącej do uczestników).
Z tych względów na podstawie art.211 kc Sąd orzekł jak w pkt. 1a-1c postanowienia, biorąc także pod uwagę brak zainteresowania uczestniczek w dokonaniu działu spadku po T. W.. Uczestniczki (matka i dwie córki) bezkonfliktowo odnajdują się we współwłasności, poprzestając na podziale budynku głównego quoad usum.
Dokonując podziału nieruchomości w naturze, Sąd był zobligowany zapewnić właścicielom nowo powstałej działki nr (...) dostęp do drogi publicznej i to przez grunty (nieruchomość), której zniesienia współwłasności dokonywał. Sąd nie miał zatem innej możliwości, jak tylko ustanowić służebność przejścia przez korytarz budynku głównego, która w istocie stanowi służebność drogi koniecznej. Zgodnie z żądaniem uczestniczek i treścią art.145 kc ustanowienie służebności nastąpiło odpłatnie, wysokość rocznej opłaty wyliczył biegły, a sposób zapłaty (w dwóch ratach w ciągu roku) uwzględnia interesy obu stron. Przy tej okazji Sąd ustanowił służebność dostępu do głównego licznika energii elektrycznej, gniazda telewizji kablowej i gniazda telefonu znajdujących się w tym korytarzu. Potrzeba istnienia takiej służebności jest w ocenie Sądu oczywista. Dodatkowo na wniosek małż. S. Sąd ustanowił nieodpłatną służebność korzystania z klatki schodowej w celu umożliwienia dostępu do głównego licznika wody znajdującego się w piwnicy budynku oficyny położonego na działce nr (...). Potrzeba korzystania z tej służebności będzie sporadyczna, dlatego jej ustanowienie nastąpiło nieodpłatnie. Z kolei w związku z treścią postanowienia zapadłego w sprawie I Ns 323/17 oraz koniecznością cotygodniowego wystawiania pojemników ze śmieciami w celu ich odbioru przez służby komunalne należało obciążyć właścicieli działki nr (...) obowiązkiem udostępniania przejścia opisanym w pkt.4.
Z tych względów na podstawie art.212§1 w zw. z art.145 kc orzeczono jak w pkt. 2, 3 i 4 postanowienia
W kwestii domagania się przez uczestniczki zwrotu kosztów postawienia muru oddzielającego nieruchomość od cmentarza należy wskazać – w zależności, czy uzna się taką czynność za czynność zwykłego zarządu, czy przekraczającą ten zakres – że zgodnie z treścią art.199 i art.201 kc zarówno do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, jak i do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną, potrzebna jest zgoda bądź to wszystkich bądź większości współwłaścicieli obliczonej według wielkości ich udziałów we własności nieruchomości. W braku takiej zgody wykonanie czynności wymaga uzyskania zgody sądu. K. W. postawiła rzeczony mur nie mając wymaganej zgody co najmniej większości współwłaścicieli ani zgody sądu. Miało to miejsce w czasie trwania niniejszego postępowania, gdy była ona reprezentowana przez fachowego pełnomocnika. W ocenie Sądu K. W. działała na własne ryzyko, nie mogąc przewidzieć, jaką ostatecznie postać przyjmie postanowienie o zniesieniu współwłasności. Z tego powodu Sąd uznał, że nie ma podstawy prawnej do obciążania tych współwłaścicieli, którzy po zniesieniu współwłasności stają się wyłącznymi właścicielami tej części nieruchomości, zwrotem jakichkolwiek kosztów, na których poniesienie nie wyrazili oni zgody. Także gdyby potraktować postawienie tego muru w kategoriach nakładu wykonanego na nieruchomość przez posiadacza w złej wierze, to nie nosi on charakteru nakładu koniecznego, a tylko za taki można by rozważać zwrot jego wartości, gdyby właściciel wzbogacił się bezpodstawnie kosztem posiadacza (arr.226 kc).
Orzeczenie w pkt. 5 ma zatem podstawę w art.199 kc wykładanym a contrario.
W pkt.6 Sąd orzekł na podstawie art.355§1 w zw. z art.13§2 kpc wobec zawarcia częściowej ugody przez strony niniejszego postępowania.
SSR Hanna Woźniak