UZASADNIENIE

Powódka H. O. w pozwie z 26 listopada 2014r. skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) ul. (...) w P. wniosła o uchylenie uchwały numer (...) podjętej przez pozwaną wspólnotę w dniu 17 października 2014r. w sprawie wykonania ogrodzenia wokół nieruchomości przy ul. (...) w P..

Powódka w piśmie z 28 lutego 2015r. zmodyfikowała żądanie pozwu w ten sposób, że wniosła o stwierdzenie nieistnienia uchwały nr(...)Wspólnoty Mieszkaniowej (...) ul. (...) w P. z dnia 17 października 2014 r. w sprawie wykonania ogrodzenia wokół nieruchomości przy ul. (...) w P. ewentualnie o uchylenie tej uchwały

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z dnia 8 września 2016r. Sąd Okręgowy w Poznaniu:

1. uchylił uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej (...)

ul. (...) w P. numer (...) z

dnia 17 października 2014r. w sprawie wykonania ogrodzenia wokół

nieruchomości przy ul. (...) w P.;

2. oddalił żądanie powódki stwierdzenia nieistnienia uchwały opisanej w

punkcie 1 wyroku.

3. Kosztami procesu obciążył w całości pozwaną, przy czym szczegółowe

wyliczenie kosztów pozostawił referendarzowi sądowemu.

Podstawę rozstrzygnięcia stanowiły następujące ustalenia i wniosku Sądu Okręgowego.

Powódka H. O. jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej (...) ul. (...) w P.. Powódka jest właścicielem lokalu użytkowego nr (...) w P., dla którego Sąd Rejonowy Poznań - Stare Miasto w P. prowadzi księgę wieczystą pod numerem (...). W lokalu tym powódka prowadzi restaurację pod nazwą (...). Powódka prowadzi swój lokal od 15 maja 2014r. Na rozpoczęcie działalności powódka zaciągnęła kredy inwestycyjny w Banku (...) w D.. Przy wykonywaniu biznesplanu dla Banku nie uwzględniano wpływu posadowienia ogrodzenia przed lokalem powódki, które założono dopiero na podstawie późniejszej uchwały wspólnoty nr(...). Na etapie sporządzania biznesplanu powódki początkowo szacowano, że prognozowana liczba klientów będzie wynosiła ok. 900 osób dziennie, po czym skorygowano to do liczby 600 klientów.

W dniu 17 października 2014r. Wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę nr (...)w sprawie wykonania ogrodzenia wokół nieruchomości przy ul. (...) miasteczku (...) (...) w P.. Przed głosowaniem nad uchwałą powódka otrzymała projekt uchwały wraz z załącznikiem nr (...) do uchwały nr (...)i kartę do głosowania. Pracownik wspólnoty D. K. rozmawiał dwukrotnie z powódką o 2-3 projektach nowego ogrodzenia. Powódka zareagowała nerwowo na tę propozycję ogrodzenia posesji. Zarząd pozwanej uzyskiwał informacje od mieszkańców, iż w budynku nocują osoby niepowołane, w tym osoby bezdomne, które spożywały alkohol. Wspólnota ograniczyła wstęp tych osób przez pozamykanie drzwi w pasażach. Zarząd pozwanej postanowił, iż nie będzie zwoływał zebrania wspólnoty, ale głosowanie nad uchwalą zezwalającą na wykonanie ogrodzenia wokół budynku odbędzie się na zasadzie pisemnego zbierania głosów. Pracownicy wspólnoty chodzili od mieszkania do mieszkania, od lokalu użytkowego do lokalu użytkowego, przedkładali zastanym członkom wspólnoty pisemny projekt uchwały wraz z załącznikami ( mapka sytuacyjna, karta do głosowania). Pracownikami tymi byli M. M. (1) oraz D. K.. Żaden z członków wspólnoty oddający głos nad uchwalą nie zgłaszał żadnych zastrzeżeń co do formy głosownia. W przypadku powódki D. K. jeszcze przed udostępnieniem jej treści uchwały w formie pisemnej - poinformował o treści uchwały oraz o sposobie głosowania nad uchwalą

( głosowanie w formie indywidualnego zbierania głosów). Powódka wtedy nie zgłaszała zastrzeżeń do formy głosowania nad uchwałą. Powódka nie oddała jednocześnie głosu nad uchwałą. Po kilku dniach pozwana otrzymała pismo datowane na 10 listopada 2014 r. podpisane przez pełnomocnika powódki radcę prawnego M. C., z którego treści wynikało między innymi to, że powódka sprzeciwia się wykonaniu ogrodzenia wokół nieruchomości w P. przy ul. (...). W takiej sytuacji pozwana - przy głosowaniu pisemnym nad uchwałą zaliczyła głos powódki, jako głos przeciwko. Po głosowaniu D. K. poinformował powódkę o jego wynikach.

W konsekwencji podjętej uchwały i na jej podstawie wspólnota mieszkaniowa wyraziła zgodę na wykonanie ogrodzenia wokół ww. nieruchomości zgodnie z rysunkiem stanowiącym załącznik nr (...) do uchwały oraz wykonanie dwóch bram wejściowych od strony południowej budynku – od strony (...). Uchwała weszła w życie z dniem podjęcia. Za uchwałą zagłosowali właściciele reprezentujący 61,63 % udziałów w częściach wspólnych, a przeciw uchwale właściciele reprezentujący 1,56 % udziałów w częściach wspólnych. W związku z tym została przyjęta do realizacji. Już w toku procesu zostało wykonane całe zaprojektowane ogrodzenie.

Przedmiotowy budynek przed podjęciem przez wspólnotę zaskarżonej uchwały był częściowo otoczony ogrodzeniem. Dotychczasowe ogrodzenie otaczało budynek ( od strony zachodniej – zielone zaznaczenie na mapce sytuacyjnej – k. 25) z zupełnie innej strony aniżeli gdzie powódka prowadzi lokal gastronomiczny. Ogrodzenie to przebiegało od strony budynku telewizji do stacji paliw (...) i stanowiło tylko 15 % całości ogrodzenia budynku.

W projekcie budynku w którym położony jest lokal powódki nie było przewidziane ogrodzenie.

Na podstawie uchwały nr (...) cały kompleks budynków wspólnoty, w tym budynek, w którym znajduje się lokal powódki zostały ogrodzone, a dostęp do nieruchomości stał się możliwy jedynie m.in. poprzez trzy furtki z elektroryglem.

Lokal gastronomiczny powódki prowadzony jest dla potencjalnych klientów mieszkających w najbliższej okolicy w tym studentów z pobliskich akademików. Nie jest to lokal do biesiadowania. Jest to restauracja szybkiej obsługi. Nie jest to lokal do którego będą przyjeżdżały z odległych części miasta. Stali goście , którzy mogą zapewnić stabilną bazę kliencką, dzięki którym lokal może się utrzymać i rozwijać rekrutuje się z osób, które trafią do lokalu przypadkiem lub z polecenia innych stałych klientów. Wprowadzenie ogrodzenia proces zdobywania klientów ( promotorów) istotnie ograniczyło. Z tego powodu rentowność zakładu stała się niska i brak jest perspektyw aby sytuacja mogła się szybko poprawić , ponieważ napływ stałych klientów, od których zależy byt lokalu jest zbyt powolny. Klienci powódki jeżeli tam już dotrą są zadowoleni z oferty lokalu. Innymi słowy skoro pojawiła się blokada w postaci ogrodzenia lokal powódki nie może zdobyć oczekiwanej liczby stałych klientów. Przed zamontowaniem bramy klienci mogli łatwo dojść do lokalu np. z pobliskiej stacji benzynowej.

Ustawione ogrodzenie ma charakter blokady psychologicznej oraz faktycznej bowiem znacznie wydłuża dotarcie do lokalu i czyni je mniej dogodnym. Ogrodzenie znacznie obniżyło możliwość korzystania z lokalu powódki i istotnie zmniejsza poziom obrotów i zysków.

Dla większości klientów postawione przez Wspólnotę ogrodzenie jest to powód do niezdecydowania się na wizytę w lokalu. Szacowany wpływ ogrodzenia na zmniejszenie liczby klientów należy określić na poziomie od 50 do 80% w zależności od pory roku, a średnio 70%. Gdyby nie ogrodzenie powódka mogłaby liczyć na 50 do 80%, a średniorocznie o 70% więcej klientów. Zdecydowana większość potencjalnych klientów lokalu powódki nie dostrzega lokalu powódki jako możliwego miejsca w którym mogłaby skorzystać z usług gastronomicznych z uwagi na problem z dostrzegalnością tego zakładu. Wynika to z faktu, że klienci nie wyodrębniają restauracji w przestrzeni wokół dworca. Ogrodzenie w postaci płotu, szlabanu , furtki , interkomu blokują u potencjalnych klientów procesy spostrzegalności lokalu.

Negatywny wpływ ogrodzenia budynku wspólnoty odczuły także inne osoby prowadzące tam działalność gospodarczą poprzez zmniejszenie liczby klientów mimo , iż obok budynku znajduje się akademik, dworzec (...) generujący duży przepływ osób. Klienci tych osób narzekają, że muszą obejść cały budynek dookoła. Ogrodzenie budynku wydłużyło im drogę do lokali usługowych o ok. 10 -15 minut. Przedtem stali klienci, zwłaszcza studenci z nieopodal położonego akademika mieli łatwiejszy dostęp do punktów usług, sklepów w budynku wspólnoty albowiem przechodzili bezpośrednio przez pasaże z budynku akademika. Zmniejszenie liczby klientów wymusiło na właścicielach niektórych lokali, którzy je wynajmują obniżenie czynszów.

W oparciu o powyższe ustalenia Sąd Okręgowy uznał za bezzasadne powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały natomiast uznał, że na uwzględnienie zasługuje żądanie jej uchylenia.

Powódka H. O. w ostateczne sprecyzowanym stanowisku wniosła o stwierdzenie nieistnienia uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej (...) ul. (...) w P. z dnia 17 października 2014 r. w sprawie wykonania ogrodzenia wokół nieruchomości przy ul. (...) w P. ewentualnie o uchylenie wskazanej uchwały.

Oceniając przesłanki art. 189 k.p.c. należało uznać, że powódka posiada interes prawny, o jakim mowa w tym przepisie, w ustaleniu nieistnienia przedmiotowej uchwały, a wynikał on z utrzymywania się niepewności prawa obowiązującego w pozwanej wspólnocie, które ma charakter obiektywny i narusza interesy powódki poprzez utrudnianie jej działalności restauracyjnej. Posiadanie interesu prawnego nie implikowało jednak merytorycznej zasadności powództwa o ustalenie.

W tej sprawie nie było jakichkolwiek podstaw do przyjęcia nieistnienia zaskarżonej uchwały wspólnoty mieszkaniowej nr (...).

Jak wynikało z ustalonego w sprawie stanu faktycznego sprawy zarząd pozwanej postanowił, iż nie będzie zwoływał zebrania wspólnoty, ale głosowanie nad uchwalą zezwalającą na wykonanie ogrodzenia wokół budynku odbędzie się na zasadzie indywidualnego zbierania głosów. Pracownicy pozwanej chodzili od mieszkania do mieszkania, od lokalu użytkowego do lokalu użytkowego, przedkładali zastanym członkom wspólnoty pisemny projekt uchwał wraz z załącznikiem i odbierali na piśmie ich głosy. Pracownikami tymi byli M. M. (1) oraz D. K., który dokładnie opisał powyższe w swoich obszernych zeznaniach złożonych na rozprawie. Co istotne, żaden z członków wspólnoty oddający głos nad uchwalą nie zgłaszał żadnych zastrzeżeń co do formy głosownia. W przypadku powódki D. K. jeszcze przed udostępnieniem treści uchwały w formie pisemnej - poinformował ją o treści uchwały oraz o sposobie głosowania nad uchwalą ( glosowanie w formie indywidualnego zbierania głosów). Powódka wtedy nie zgłaszała zastrzeżeń do formy głosowania nad uchwałą.

Dodatkowo na początku listopada 2014 r. M. M. (1) udała się do lokalu użytkowego powódki, wręczyła jej pracownikowi przygotowany na piśmie projekt uchwały wraz z załącznikiem - karta do glosowania. Powódka nie oddała wtedy głosu nad uchwałą. Po kilku dniach pozwany otrzymał pismo datowane na 10 listopada 2014 r. podpisane przez pełnomocnika powódki radcę prawnego M. C., z którego treści wynikało między innymi to, że powódka sprzeciwia się wykonaniu ogrodzenia wokół nieruchomości w P. przy ul. (...). W takiej sytuacji pozwana - przy głosowaniu pisemnym nad uchwałą zaliczyła glos powódki, jako „ głos przeciw”.

Dodatkowo pozwana dołączyła do odpowiedzi na pozew, karty do głosowania uzupełniając załącznikami do pisma z 24.09.2015r. zawierającymi wykaz wszystkich osób uprawnionych do głosowania nad uchwałą nr (...) wraz ze szczegółowym podaniem numeru lokalu oraz liczby udziałów przypadającej na dany lokal podpisane przez pracowników zbierających podpisy z ramienia pozwanej tj. przez M. M. (1), D. K. o czym stanowił § 26 ust. 3 i 4 statutu wspólnoty.

Wbrew stanowisku powódki nie zachodziła zatem sytuacja braku informacji o liczbie udziałów w prawie własności nieruchomości wspólnej osób głosujących uniemożliwiająca ustalenie, czy uchwała została skutecznie podjęta i w jakiej dacie. Pozwana przedłożyła również kartę, zawierającej informację o wyniku głosowania (§ 31 ust. 7 statutu), tzn. ilości osób biorących udział w głosowaniu oraz sposobie głosowania. Nadto pozwana przedłożyła zaskarżoną uchwałę, która została podpisana przez osoby zbierające głosy (§ 26 ust. 8 statutu) ( vide k. 296)

Jak wynika z ww. dokumentu za uchwałą zagłosowała zdecydowana większość właścicieli reprezentująca 61,63 % udziałów w częściach wspólnych, a przeciw uchwale głosowali właściciele reprezentujący 1,56% udziałów w częściach wspólnych. Uzupełniająco na rozprawie 19 listopada 2015r. pełnomocnik pozwanej wyjaśnił na pytanie pełnomocnika powódki, że w głosowaniu wzięli również udział właściciele miejsc postojowych w hali garażowej i nie był traktowany jako jeden głos wszystkich właścicieli miejsc postojowych w hali garażowej.

Tym samym złożona do akt sprawy przez pozwaną dokumentacja potwierdza, że uchwała została skutecznie podjęta, a w szczególności nie została podjęta z naruszeniem ustawowego wymogu większości głosów, liczonej według wielkości udziałów (art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali). Nie było zatem żadnych przesłanek aby uznać zaskarżoną uchwałę za nieistniejącą. W konsekwencji powództwo o stwierdzenie nieistnienia uchwały podlegało oddaleniu w pkt.2 wyroku.

Drugie ze zgłoszonych roszczeń znajduje oparcie w treści art. 25 ust. 1 i 1a Ustawy z dnia 24 czerwca 1999 r. o własności lokali stanowiącego, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W tej sprawie nie było sporu między stronami, że powódka zaskarżyła uchwałę ww. terminie.

Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy sprawy, a zwłaszcza przeprowadzony dowód z opinii biegłego z dziedziny handlu i marketingu na okoliczność wpływu wybudowanego ogrodzenia na ilość klientów restauracji powódki i ograniczenia wysokości osiąganego dochodu ewidentnie pokazał, że zaskarżona uchwała wspólnoty mieszkaniowej nr (...) narusza interes powódki.

Nie można wyciągnąć innego wniosku aniżeli zaprezentowany skoro jak wynikało z opinii biegłego sądowego P. M. ustawienie na podstawie zaskarżonej uchwały ogrodzenia dla klientów lokalu powódki ma charakter blokady psychologicznej oraz faktycznej bowiem wydłuża dotarcie do lokalu i czyni je mniej dogodnym. Bez wątpienia taki stan istotnie obniża możliwość korzystania z lokalu powódki i istotnie zmniejsza poziom obrotów i zysków.

Oczywiście Sąd wziął pod uwagę, że przedmiotowy budynek wspólnoty przed podjęciem przez wspólnotę uchwały nr (...)był już częściowo otoczony ogrodzeniem lecz jednak ogrodzenie otaczało budynek od zupełnie innej strony (zachodniej ) co wynika z mapki sytuacyjnej stanowiącej załącznik zaskarżonej uchwały ( k. 25) aniżeli w którym powódka prowadzi lokal gastronomiczny. Co więcej – jak wiarygodnie zeznał świadek D. K. - ogrodzenie to przebiegało od strony budynku telewizji do stacji paliw (...) i stanowiło 15 % całości ogrodzenia budynku, a więc nie okalało całej nieruchomości, co ma miejsce obecnie .

W konsekwencji uchwały cała nieruchomość wspólnoty, w tym budynek, w którym znajduje się lokal powódki, zostały w całości odgrodzone, bowiem taki stan faktyczny zaistniał już w chwili orzekania przez Sąd, a dostęp do nieruchomości stał się możliwy jedynie poprzez trzy furtki z elektroryglem.

A zatem założenie ogrodzenia nieruchomości wspólnoty dla większości potencjalnych klientów stanowi powód do nie zdecydowania się na wizytę w lokalu powódki.

Podkreślenia wymaga, że szacowany wpływ ogrodzenia na liczbę klientów należałoby określić na poziomie aż 50-80% w zależności od pory roku, a średnio 70%.

W konsekwencji powoduje to zablokowanie wzrostu liczby klientów. Właśnie o 50-80%, a średniorocznie na poziomie 70% więcej klientów mogła by liczyć powódka gdyby nie zamontowanie ogrodzenia przez Wspólnotę wynikającego z zaskarżonej uchwały nr (...)

Powyższe stanowisko jest jak najbardziej uzasadnione gdy uwzględni się, że po założeniu ogrodzenia z podobnymi problemami z pozyskiwaniem klientów jak ma powódka borykają się inne osoby prowadzące działalność gospodarczą w kompleksie budynków wspólnoty. Jak wynikało z uznanych przez Sąd za wiarygodne zeznań świadków A. K.) i W. M.) oni również realnie odczuli zmniejszenie liczby klientów i to mimo atrakcyjnej lokalizacji spowodowanej bliskim sąsiedztwem stacji paliw, akademika, dworca (...)generującego duże potoki osób. Tak jak zeznała wiarygodnie powódka i potwierdzili to swoimi zeznaniami wskazani wcześniej świadkowie, klienci narzekają, że po wprowadzeniu ogrodzenia muszą obejść cały budynek dookoła.

Realnym skutkiem wprowadzenia ogrodzenia budynku jest wydłużenie klientom drogi do lokali usługowych o ok. 10-15 minut w stosunku do stanu sprzed założenia ogrodzenia. Ma to znaczenie zwłaszcza dla stałych klientów na których można budować pomyślną perspektywę rozwoju własnego biznesu, zwłaszcza studentów z nieopodal położonego akademika, którzy mieli poprzednio zdecydowanie łatwiejszy dostęp do punktów usług, sklepów w budynku wspólnoty albowiem przechodzili bezpośrednio przez pasaże z budynku akademika.

Taki stan rzeczy ma też przełożenie na poziom zysków osób prowadzących działalność gospodarczą albowiem zmniejszenie liczby klientów wymusiło na właścicielach niektórych lokali np. obniżenie pobieranych czynszów.

Sąd przyjął na podstawie bardzo dobrze uargumentowanej opinii biegłego P. M., że wprowadzenie blokady ( ogrodzenia) ograniczyło proces zdobywania klientów ( promotorów). Na pewno w tej mierze trzeba uwzględnić charakterystykę prowadzonej przez powódkę działalności działającej w branży restauracyjnej. Nie może zatem dziwić konieczność pozyskiwania stałej klienteli, która może zapewnić powódce stabilną bazę , dzięki której prowadzony lokal może się utrzymać i rozwijać a są to osoby ( klienci), które trafiają do lokalu przypadkiem lub z polecenia innych stałych klientów.

Wykluczyć jednocześnie należało, że wpływ na liczbę klientów może mieć w przypadku powódki nie satysfakcjonująca oferta czy też zła jakość sprzedawanych produktów. Sąd przyjął na podstawie biegłego P. L.- M., że klienci powódki są zadowoleni z oferty lokalu kiedy już do niego trafią. Warto podkreślić, że biegły P. M. w opinii uzupełniającej z 6 maja 2016r. zbadał na grupie 300 dorosłych osób uznanych za potencjalnych klientów, uzupełniając wnioski opinii głównej, że zdecydowania większość respondentów z uwagi na to ogrodzenie nie zauważa lokalu powódki jako potencjalnego miejsca w którym mogłaby skorzystać z usług gastronomicznych z uwagi na problem z dostrzegalnością tego zakładu, gdyż klienci nie wyodrębniają restauracji z przestrzeni wokół dworca. Potwierdzało to już wcześniejsze wywody Sądu w których podkreślono, że ogrodzenie w postaci płotu, szlabanu , furtki , interkomu blokuje u potencjalnych klientów procesy spostrzegalności zakładu.

Te fakty ewidentnie potwierdzają, że ogrodzenie zamontowane na podstawie uchwały wspólnoty spowodowało, że lokal powódki ma ograniczone możliwości funkcjonowania i zdobycia większej liczby stałych klientów. Jest to tym istotniejsze gdy uwzględni się, że lokal gastronomiczny powódki prowadzony jest dla potencjalnych klientów mieszkających w najbliższej okolicy. W konsekwencji nie jest to lokal do którego będą przyjeżdżały osoby z odległych części miasta. Zahamowanie procesu zwiększania liczby klientów przekłada się też na brak wzrostu rentowności lokalu.

W konsekwencji tych rozważań Sąd Okręgowy uznał, że uchwała wspólnoty mieszkaniowej nr (...) z 17.10.2014r. jako naruszająca interesy powódki H. O. musi zostać uchylona. Powódka w drodze kompromisu prosiła o ewentualną modyfikację uchwały i ogrodzenia aby zlikwidować je tylko na odcinku 20 metrów na wprost jej lokalu ale na to nie wyraziła zgody pozwana.

W ocenie Sądu Okręgowego nie stanowi przeszkody do uchylenia uchwały fakt, że przedmiotowe ogrodzenie zostało już wykonane. Nie może funkcjonować w obrocie prawnym uchwała, która godzi w szeroko opisane interesy właściciela. Ewidentnie zaskarżona uchwała nie godzi interesu ogółu ( ochrona obiektu przed osobami nie będącymi uprawnionymi do korzystania z nieruchomości) z interesami poszczególnych właścicieli lokali jak powódka. W konsekwencji uchwała podjęta większością uprawnionych właścicieli nie może naruszać interesu jakiegokolwiek właściciela i powinna te interesy respektować, uwzględniać w swojej treści.

Jako podstawę rozstrzygnięcia o kosztach procesu Sąd Okręgowy wskazał art. 98 kpc uznając pozwaną za stronę wygrywającą w całości. Powyższy wyrok zaskarżyła apelacją pozwana, która powołując się na naruszenie przepisów prawa materialnego w postaci art. 25 ust. 1 i 1 a ustawy o własności lokali, naruszenie prawa procesowego w postaci art. 227 kpc, art. 100 kpc i błędne ustalenia faktyczne wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja okazała się uzasadniona.

Zarzut naruszenia art. 227 kpc przez błędne ustalenie stanu faktycznego jest o tyle chybiony, że przepis ten nie odnosi się do oceny prawidłowości ustaleń faktycznych.

Słusznie jednak zarzuca skarżący dokonanie błędnych ustaleń faktycznych przez przyjęcie, że wybudowanie na podstawie zaskarżonej uchwały ogrodzenia utrudniło dostęp do restauracji prowadzonej przez powódkę z pobliskiej stacji benzynowej oraz dworca (...)

Generalnie w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku nie zostało w sposób przejrzysty przedstawione usytuowanie restauracji powódki, przebieg ogrodzenia wykonanego na podstawie zaskarżonej uchwały oraz położenie obiektów , których użytkownicy mają zgodnie z opinią biegłego P. M. stanowić potencjalną klientelę lokalu gastronomicznego powódki.

Należy zatem wskazać, że jak wynika z materiału dowodowego, w tym także załączonego do akt zdjęcia satelitarnego, restauracja powódki usytuowana jest w bezpośrednim sąsiedztwie dworca (...) i stacji benzynowej(k.278).

Restauracja znajduje się w budynku stojącym przy wąskiej, ślepej uliczce, położonej na nieruchomości pozwanej.

Uliczka ta odgrodzona jest od sąsiedniego terenu płotem z siatki (ogrodzeniem wykonanym na podstawie zaskarżonej uchwały), przez który lokal gastronomiczny powódki jest dobrze widoczny(k.20).

Klienci restauracji mogą do niej dojść przez furtkę umieszczoną na początku wskazanej uliczki(k. 25).

Furtka ta znajduje się również w bezpośrednim sąsiedztwie stacji benzynowej i dworca (...), co wynika zarówno ze wskazanego zdjęcia satelitarnego, jak i zdjęć na k. 242, wykonanych od strony lokalu powódki w kierunku tej furtki.

Nie sposób zatem uznać, by podjęcie zaskarżonej uchwały i założenie przedmiotowego ogrodzenia utrudniło dostęp do lokalu powódki osobom korzystającym z dworca (...) i stacji benzynowej.

Niewątpliwie korzystanie z tej furtki wydłużyło drogę do lokalu powódki studentom z pobliskich akademików, których usytuowanie oznaczone jest na wskazanym zdjęciu satelitarnym.

Przed wybudowaniem ogrodzenia na mocy zaskarżonej uchwały mogli oni dotrzeć do lokalu powódki np. szlakiem oznaczonym na zdjęciu kolorem niebieskim.

Jednak należy mieć na uwadze, że według uchwały i na tym szlaku tym miejscu znajdować się furtka z elektoryglem (k. 25).

Ponadto większość studentów porusza się po mieście komunikacją miejską i racjonalne jest założenie, że korzystają z dworca (...) usytuowanego przy furtce umożliwiającej swobodny dostęp do restauracji powódki.

Słusznie akcentuje się w środku odwoławczym, że należy odróżniać treść uchwały od skutków ogrodzenia nieruchomości.

Intencją tej uchwały było ograniczenie osobom postronnym wstępu na teren pozwanej w godzinach nocnych.

Z treści uchwały nie wynika, by furtka, położona na trasie z akademików do restauracji powódki miała funkcjonować na innych zasadach niż furtka położna w sąsiedztwie dworca (...) stacji paliw, która jest otwarta w godzinach funkcjonowania lokalu gastronomicznego.

Jeżeli w rzeczywistości jest inaczej, to powódka winna kwestionować tę praktykę w innym postępowaniu.

Niezależnie od tego należy wskazać, że powódka w swych zeznaniach złożonych na rozprawie w dniu 23 kwietnia 2015r. podała, że nie chce mieć ogrodzenia jedynie na odcinku 25-30 metrów przy restauracji, chce bowiem mieć wolny dostęp wizualny do restauracji, a reszta jej nie obchodzi.

Wskazuje to, że sama powódka nie przywiązuje dużej wagi do kwestii zagrodzenia najkrótszej drogi z akademików do jej restauracji i akcentuje jakoby to ogrodzenie lokalu od jego frontu zniechęcało potencjalnych klientów jej restauracji do skorzystania z jej usług.

Zgodzić się należy z wywodami apelacji, że mało wiarygodne jest opinia biegłego, z której wynika jakoby „wzniesione ogrodzenie w średnio 70% ogranicza napływ klientów do lokalu gastronomicznego”(k. 402).

Sąd Okręgowy nakazał biegłemu P. M. uzupełnienie opinii z 19.02.2016r. - opierającej się na badaniach przeprowadzonych przez eksperta, który sporządził prywatną opinię na zlecenie powódki – o przeprowadzenie własnych badań.

Uzupełniająca opinia biegłego P. M. opiera się na badaniach ankietowych 302 respondentów przeprowadzonych przez biegłego w okresie między kwietniem 2016r. (data zlecenia opinii) a majem 2016r. (data sporządzenia opinii).

Biegły wskazał, że uwzględniał jedynie osoby, które są potencjalnymi klientami lokalu.

W tym czasie restauracja powódki funkcjonowała już dwa lata, a biegły wskazał, że wyłączył z badania osoby, które były już w lokalu powódki.

Całkowite pominięcie takich osób w badaniach budzi w tych warunkach wątpliwości; wszak były to osoby, które mimo ogrodzenia terenu pozwanej trafiły do lokalu powódki potwierdzając w ten sposób tezę, że ogrodzenie nie stanowi istotnej przeszkody do skorzystania z usług lokalu powódki.

Wątpliwości co do przydatności tej opinii pomnaża wynikający z niej znaczący brak zdecydowania respondentów.

W kluczowej kwestii, jaką jest wpływ widocznego od frontu restauracji ogrodzenia nieruchomości na decyzje potencjalnych klientów, aż 62 % respondentów nie potrafiło odpowiedzieć(wahało się), czy ogrodzenie wstrzymuje ich od skorzystania z usług restauracji powódki, czy też nie.

Z opinii biegłego nie wynika, jakie zabiegi marketingowe winna podjąć powódka, aby informacja o łatwym dostępie do jej widocznej za ażurowym ogrodzeniem restauracji, przez furtkę otwartą w czasie pracy restauracji, dotarła do potencjalnych klientów.

Tymczasem w ocenie Sądu Apelacyjnego powódka winna podjąć takie starania i nie sposób przyjąć, by nie przyniosło to pozytywnego efektu.

Akcja ulotkowa, czy też wyraźne oznaczenie od strony frontu restauracji drogi dostępu do tego lokalu, powinny być skuteczne, zwłaszcza że starania te winny być adresowane do jednoznacznie określonego grona potencjalnych klientów ( okolicznych mieszkańców, klientów stacji paliw i pasażerów korzystających z dworca (...)).

W ten sposób powódka oddziaływałaby w szczególności właśnie na te osoby, które się „wahają” w rozumieniu opinii biegłego.

Osoby, które zaobserwują front restauracji powódki nie mają bowiem dalekiej drogi do furtki prowadzącej do lokalu powódki

Należy zauważyć, że ogrodzenie na podstawie zaskarżonej uchwały zostało wykonane już w listopadzie 2014r.

Mimo to restauracja funkcjonuje do dnia dzisiejszego i z danych o jej obrotach nie sposób wyciągnąć wniosków co do negatywnego wpływu zainstalowania przedmiotowego ogrodzenia na ilość klientów.

W 2015r. w restauracji było 99.248 klientów (średnio miesięcznie 8.270 osób k. 434), a w 2016r. w okresie od stycznia do maja klientów było 26.736 (średnio na miesiąc 5.347 osób k. 435) , a racjonalne jest przecież założenie, że obroty powódki w miesiącach letnich są niższe, skoro część jej klientów stanowią studenci z akademika, którzy w czasie wakacji z reguły przebywają w miejscu swego stałego zamieszkania.

W listopadzie i grudniu 2014r. czyli bezpośrednio po założeniu płotu w lokalu powódki średnio miesięcznie było 8.440 klientów.

Przyjęcie, że założenie ogrodzenia wywarło znaczący wpływ na ograniczenie liczby klientów restauracji powódki dopiero w 2016r. , po ponad roku od opłotowania nieruchomości, nie znajduje żadnego uzasadnienia.

Skoro w 2015r., czyli w roku bezpośrednio przypadającym po ogrodzeniu nieruchomości, liczba klientów była znacznie wyższa niż rok później, to racjonalne jest założenie, że to inne czynniki niż przedmiotowe ogrodzenie, mają wpływ na frekwencję w restauracji powódki.

Jak słusznie podnosi się w apelacji dworzec (...)usytuowany jest od strony furtki, którą dochodzi się do restauracji powódki.

Osoby korzystające z dworca (...)nie mają widoku (albo mają widok bardzo ograniczony) na ogrodzony front restauracji powódki , a jedynie na otwartą furtkę prowadzącą do restauracji; jak wynika z zeznań powódki furtka jest położona 15 metrów od restauracji.

Sama powódka przyznała w swych zeznaniach, że budynek stacji benzynowej częściowo zasłania widok jej restauracji, co zresztą jest oczywiste i wynika także z powołanego zdjęcia satelitarnego.

Powódka zeznała też, że zanim postawiono sporne ogrodzenie, to do jej restauracji od frontu nie prowadziła żadna droga i ludzie dostawali się tam idąc przez trawę.

Nie jest zatem tak, że ogrodzenie przecięło istniejącą, wytyczoną drogę dojścia do restauracji powódki.

Sama powódka zeznała, że normalne dojście do jej restauracji jest chodnikiem, którego ogrodzenie nie przecięło.

W ocenie Sądu Apelacyjnego w tych okolicznościach uzasadniony okazał się podniesiony w apelacji zarzut naruszenia art. 25 ust.1 ustawy o własności lokali przez przyjęcie, że ochronie podlega tylko prawo powódki, a wyłączeniu z tej ochrony podlegają prawa pozostałych członków pozwanej.

Sąd Okręgowy przyjął, że uchwała narusza interes powódki, bowiem ogranicza możliwość funkcjonowania jej lokalu gastronomicznego i zdobywania klientów.

Sąd Apelacyjny podziela stanowisko wyrażone w wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 23 marca 2016r. IACa 1766/15, zgodnie z którym dla przyjęcia, że istnieją przesłanki do uchylenia danej uchwały musi zachodzić co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Wówczas spór sprowadza się do rozstrzygnięcia konfliktu pomiędzy dobrem wspólnoty a dobrem jej indywidualnego członka.

Spór w niniejszej sprawie wyraża się w konflikcie między dobrem wspólnoty a dobrem właściciela lokalu, a dla przyjęcia, że istnieją przesłanki dla uchylenia uchwały, zachodzić musi - w myśl wskazanego stanowiska judykatury - co najmniej znaczna dysproporcja między potrzebą ochrony interesu właściciela a ochroną interesu wyrażonego kwestionowaną uchwałą Jako przykład wskazuje się w tym kontekście najczęściej na sytuację, w której uchwała zmierza sprzecznie z zasadami współżycia społecznego do pokrzywdzenia właściciela lokalu.

Taka sytuacja w sprawie nie zachodzi.

Zrozumiałe jest bowiem dążenie pozwanej do tego, by zapewnić na nieruchomości wspólnej spokój i bezpieczeństwo przez utrudnienie dostępu osób trzecich w godzinach nocnych.

Chodzi o zabezpieczenie przed kradzieżami, nocowaniem osób bezdomnych i związanym z tym zaśmiecaniem terenu oraz burdami urządzanymi na posesji przez osoby nietrzeźwe.

Oczywiste jest, że są to zagrożenia, które w sposób ewidentny godzą w interes członków wspólnoty.

Należy zaakcentować, że klienci restauracji powódki mają do niej dostęp w czasie gdy lokal jest czynny.

Ogrodzenie zbudowane jest z ażurowej siatki tak, że nie ogranicza widoczności.

Na rozmiar dochodów z działalności gastronomicznej wpływają bezpośrednio lub pośrednio bardzo różne czynniki, spośród których jednym jest reklama samej działalności.

W przypadku lokalu powódki powinna ona być tak ukierunkowana, by potencjalni klienci uzyskali z niej informację o powszechnej dostępności – lokalu, mimo jego położenia na terenie ogrodzonym – wskazania dróg dojścia

W judykaturze rozważana była kwestia naruszenia interesu członka wspólnoty, prowadzącego działalność gospodarczą w lokalu użytkowym przez wydanie uchwały o ogrodzeniu terenu wspólnoty.

W wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 13.07.2016r. I ACa 455/16 przyjęto brak naruszenia interesów właścicieli lokali użytkowych nawet w sytuacji, w której – w przeciwieństwie do niniejszej sprawy – wspólnota ogrodziła teren w sposób ograniczający dostrzegalność tych lokali przez potencjalnych klientów.

Jak to już wielokrotnie wskazano, przedmiotowe ogrodzenie nie ograniczało widoczności lokalu użytkowego powódki, a w gestii powódki leżało podjęcie takich działań marketingowo-reklamowych, które przekonałoby osoby, dla których widoczne od frontu restauracji ogrodzenie miało jakoby stanowić barierę psychologiczną, odstraszającą przed skorzystaniem z oferty tego lokalu, że dostęp do tego lokalu jest powszechny i nie nastręcza żadnych trudności.

Na potrzebę tego rodzaju działań wskazywano także w powołanym wyżej wyroku z 13.07.2016r.

Mając na uwadze powyższe Sąd Apelacyjny na podstawie art. 386 § 1 kpc I. zmienił zaskarżony wyrok:

a) w punkcie 1 i oddalił powództwo;

b) w punkcie 3 w ten sposób, że:

- zasądził od powódki na rzecz pozwanego 180 zł tytułem zwrotu

kosztów zastępstwa procesowego;

- nakazał pobrać od powódki na rzecz Skarbu Państwa - Sąd

Okręgowy w P. 2.779,72 zł tytułem nie pokrytych kosztów

sądowych.

O kosztach postępowania przed Sądem Okręgowym orzeczono stosownie do art. 98 kpc stosownie do ostatecznego wyniku sprawy.

Na rzecz pozwanej zasądzono kwotę 180 zł tytułem właściwej stawki minimalnej z Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu ( Dz. U. Nr 163, poz. 1349 z póź. zm.).

O nieuiszczonych kosztach sądowych w postępowaniu przed Sądem Okręgowym (wydatki na opinię biegłego) orzeczono na zasadzie art. 113 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Koszty opinii biegłego wyniosły 5.279,72 zł, czego 2.500zł pokryte zostało z zaliczek wpłaconych przez powódkę, od której nakazano ściągnąć pozostałą część wydatków w wysokości 2.779,72 zł (5.279,72 zł – 2.500zł).

Rozstrzygnięcie o kosztach procesu w instancji odwoławczej znajdowało oparcie w art. 98 § 1 i 3 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.

Na rzecz pozwanej zasądzono jedynie zwrot opłaty sądowej od apelacji w wysokości 200zł.

Pełnomocnik pozwanej nie sporządził środka odwoławczego i nie brał udziału w rozprawie odwoławczej zatem Sąd Apelacyjny nie znalazł podstaw do przyznania pozwanej kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Mikołaj Tomaszewski Hanna Małaniuk Roman Stachowiak

WYROK

UZASADNIENIE