UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 8 października 2013 roku Sąd Rejonowy w Zakopanem w sprawie IC 180/13 nakazał pozwanej L. P. aby opuściła i opróżniła ze swoich rzeczy lokal mieszkalny znajdujący się w budynku nr (...) przy ul. (...) w Z. a składający się z pomieszczeń nr 115, 111, 116 i 110 oraz części pomieszczenia nr 114 usytuowanego pomiędzy pomieszczeniem nr 110 a ścianą przegradzającą pomieszczenie nr 114, posadowioną w sąsiedztwie ściany oddzielającej pomieszczenia nr 115 i 117 w nomenklaturze opinii biegłego A. S. (2) zalegającej w aktach Sądu pod sygn. akt I Ns 487/98 (pkt I wyroku). Sąd oddalił dalej idące żądanie pozwu (pkt. II wyroku), zasądził od pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 200 zł tytułem zwrotu części wyłożonych kosztów postępowania (pkt. III wyroku). Sąd przyznał również pozwanej uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego i nakazał wstrzymanie obowiązku opuszczenia i opróżnienia z rzeczy do czasu złożenia przez Gminę Z. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego (pkt. IV wyroku).

Sąd Rejonowy ustalił, że zasadniczo okoliczności faktyczne w niniejszej sprawie były między stronami niesporne. Powódka M. P.jest współwłaścicielką w 4/168 części nieruchomości oznaczonej jako działka ewid. nr (...), położonej w Z.. W ramach podziału do użytkowania przypadły jej pomieszczenia oznaczone numerami: 115,111,116,110,114. Pozwana L. P.zajmuje te pomieszczenia prócz oznaczonego nr 114, znajdującego się w posiadaniu osoby trzeciej. Lokal mieszkalny pozwana zajmowała jako najemca. Decyzją z dnia 26 kwietnia 1980 roku znak (...) J. P.i jego pierwsza żona M. P.– matka powódki otrzymali przydział lokalu mieszkalnego od (...). Po rozwodzie z M. P.w lokalu zamieszkiwał J. P.a po zawarciu przez niego powtórnego małżeństwa - również jego żona - pozwana L. P.. W toku postępowania o zniesienie współwłasności prowadzonego przez Sąd Rejonowy w Zakopanem pod sygn. akt Ns 487/98 J. P.uzyskał udział wynoszący 2/84 części w nieruchomości oznaczonej jako działka (...), na której posadowiony jest budynek. J. P.otrzymał do wyłącznego posiadania szereg pomieszczeń, w tym przedmiotowy lokal. Umową darowizny z dnia 30 lipca 2001 roku J. P.przeniósł na swoją córkę – powódkę M. P.swój udział w prawie własności. W 2001 roku powódka i jej matka zainicjowały postępowanie o eksmisję przeciwko J. P.i L. P.. Sąd ustalił wówczas, że pozwani są najemcami lokalu i oddalił powództwo. W 2006 roku małżeństwo L. P.zostało rozwiązane przez rozwód i J. P.opuścił lokal, w którym zamieszkuje obecnie pozwana. L. P.do sierpnia 2011 roku nie uiszczała żadnego czynszu, powódka nie domagała się również zapłaty. W dniu 2 sierpnia 2011 roku pełnomocnik powódki wystosował pismo do pozwanej, w którym wskazano, że powódka ustaliła wysokość czynszu na kwotę 600 zł. Po otrzymaniu pisma pozwana ustaliła w Urzędzie Miasta kwotę czynszu według stawek Rady Miasta i uiszczała czynsz w kwocie 140 zł miesięcznie. W dniu 4 października 2012 roku pełnomocnik powódki wezwał pozwaną do uregulowania w terminie 1 miesiąca zaległych należności czynszowych w kwocie 4.600 zł, podając że brak zapłaty skutkować będzie wypowiedzeniem stosunku najmu. W odpowiedzi na to pismo pozwana zakwestionowała wysokość należności. Wobec nieuregulowania przez pozwaną zaległości pismem doręczonym pozwanej w dnu 21 stycznia 2013 roku wypowiedziano jej stosunek najmu. Podstawą wypowiedzenia były zaległości przekraczające trzymiesięczną zaległość. Sąd ustalił ponadto, że pozwana ma 57 lat, nie ma nikogo na utrzymaniu, jest całkowicie niezdolna do pracy, nie posiada żadnego majątku, utrzymuje się wyłącznie z zasiłku z opieki społecznej, który obecnie wynosi 520 zł miesięcznie.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał, że roszczenie powódki jest uzasadnione. Pozwana L. P. jako najemca lokalu była zobowiązana do zapłaty czynszu w okresie od sierpnia 2011 roku do grudnia 2011 roku w kwotach po 140 złotych miesięcznie. Takie kwoty uiszczała, co powódka akceptowała. Sąd uznał, że pismo z dnia 1 sierpnia 2011 roku stanowi podwyższenie stawki czynszu, zgodnie z art. 8a ust. 1 Ustawy o ochronie lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminnym. Pozwana nie zareagowała na określenie nowej wysokości czynszu w sposób wskazany w art. 8a ust. 5 ustawy. Przepis ten daje lokatorowi prawo do skierowania roszczenia do sądu powszechnego o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna lub też zasadna w innej wysokości. Na skutek wypowiedzenia od miesiąca grudnia 2011 roku pozwana powinna uiszczać należność czynszową w kwocie 600 zł, stosownie do treści wypowiedzenia. L. P. płaciła czynsz w kwocie 140 zł, zatem powódka była uprawniona do wezwania o uregulowanie należności – co uczyniła, wyznaczając pozwanej termin do wyrównania długu. Ponieważ pozwana nie zapłaciła należności, powódka była uprawniona do wypowiedzenia umowy najmu, na podstawie art. 11 ust. 2 pkt. 2 ustawy. Sąd Rejonowy wskazał, że pozwana była obowiązana uiszczać czynsz w oparciu o przepisy art. 56, 26 i 26a Ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Przepisy te wskazywały na wysokość czynszu bez konieczności podejmowania przez wynajmującego jakichkolwiek kroków prawnych. Stawka czynszu obowiązywała do dnia 24 października 1997 roku, kiedy na mocy art. 26a pkt 3 dla podwyższenia stawki czynszu konieczne było zawiadomienie najemcy o zmianie wysokości stawki czynszowej. Zatem pismem z dnia 1 sierpnia 2011 roku powódka nie ustalała pierwszej stawki czynszu lecz dokonywała podwyżki czynszu. Sąd na podstawie przepisu art. 222 § 2 k.c. nakazał opuszczenie i opróżnienie z rzeczy pomieszczeń przez pozwaną. Sąd oddalił powództwo w zakresie pomieszczeń, których posiadaczem nie jest pozwana. Biorąc pod uwagę to, że pozwana jest pozbawiona możliwości zarobkowych, utrzymuje się z zasiłku społecznego w kwocie 529 zł, Sąd na podstawie przepisu art. 14 Ustawy o ochronie praw lokatorów przyznał L. P. uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego, wstrzymując wykonanie eksmisji do czasu złożenia oferty najmu lokalu socjalnego. Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania Sąd oparł o przepis art. 100 k.p.c., zasądzając od pozwanej na rzecz powódki kwotę 200 zł, jako część poniesionych kosztów postępowania.

Apelację od wyroku wniosła pozwana L. P., zaskarżając orzeczenie w całości i wnosząc o jego zmianę przez oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powódki kosztów postępowania ewentualnie – o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd Rejonowy w Zakopanem.

W apelacji podniesiono zarzuty:

1/ naruszenia przepisów prawa materialnego:

– art. 8a pkt. 4 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i dodatkach mieszkaniowych poprzez jego niezastosowanie,

- art. 5 k.c. przez niego niezastosowanie.

2/ naruszenia przepisów postępowania:

- art. 233 § 1 k.p.c. przez dokonanie niewłaściwej oceny zebranego materiału dowodowego i nieprawidłowe uznanie, że pismo z dnia 1 sierpnia 2011 roku podpisane przez adw. Ł. P. miało charakter wypowiedzenia dotychczasowej stawki czynszu i ustalenia nowej jego wysokości, a podwyżka ta była skuteczna i zasadna oraz nie przekroczyła 3 % wartości odtworzeniowej lokalu.

W apelacji zarzucono, że Sąd błędnie przyjął, że S. K., pełnomocnik M. P. był uprawniony do dokonania podwyżki czynszu. Poza tym w piśmie z dnia 1 sierpnia 2011 roku brak było pouczeń o uprawnieniach pozwanych o których mowa w przepisie art. 8 a ustawy o ochronie praw lokatorów.

Apelująca podała, że nie miała żadnych zaległości czynszowych wobec powódki. M. P. w przeszłości dwukrotnie kierowała przeciwko pozwanej pozwy o eksmisję, które były oddalane. W postępowaniach tych Sąd uznawał, że L. P. przysługuje tytuł prawny do lokalu i uiszcza ona czynsz w prawidłowej kwocie. Powódka kierowała do pozwanej wiele pism odmawiając jej tytułu prawnego do nieruchomości, wzywając do zapłaty nienależnych kwot i do opuszczenia lokalu. Dlatego pismo z dnia 1 sierpnia 2011 roku nie zostało przez L. P. zinterpretowane jako wypowiedzenie stawki czynszu i ustalenie jego nowej wysokości. Nadto pismo to nie zawiera koniecznych elementów – brak jest w nim sformułowania „wypowiedzenie wysokości czynszu”, brak terminu wypowiedzenia oraz daty wejścia w życie nowej stawki. Brak również pouczeń o konsekwencjach dla pozwanej związanych z treścią pisma oraz o ewentualnych krokach prawnych jakie pozwana może podjąć. Apelująca wskazała, że odpowiedziała na pismo w taki sposób jak dotychczas odpowiadała na korespondencję ze strony powódki, a to przez odwołanie się do wcześniejszych wyroków oraz oświadczenie, że będzie płaciła czynsz w wysokości ustalonej przez Radę Miasta Z.. L. P. wnosiła w apelacji o uznanie, że pismo z dnia 1 sierpnia 2011 roku nie stanowi wypowiedzenia dotychczasowej stawki czynszu. Podawała, że w treści tego pisma nie wskazano przyczyny podwyższenia czynszu, co czyni powództwo o eksmisję bezzasadnym. Nadto apelująca wskazała, że Sąd I Instancji nie zbadał czy podwyżka w takiej wysokości była zasadna i czy nie przekroczyła 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Lokal zajmowany przez pozwaną ma niewielką powierzchnię, jest w katastrofalnym stanie technicznym, nie posiada okien i nie przedstawia większej wartości rynkowej. Kwota 600 zł jest rażąco wygórowana i nieproporcjonalna do wartości lokalu. Apelująca wnosiła także o uznanie, że działanie strony powodowej stanowiło nadużycie prawa i było niezgodne z zasadami współżycia społecznego. Podniosła również zarzut braku umocowania pełnomocników powódki do dokonania podwyżki czynszu. Z treści pełnomocnictwa z dnia 22 czerwca 2010 roku w żadnym razie bowiem nie wynika, że S. K. a co za tym idzie również adw. Ł. P. byli umocowani do dokonania podwyżki czynszu. Apelująca wyraziła obawę, że działania takie nie posiadają akceptacji powódki i może ona o nich nic nie wiedzieć ( k.84-86).

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest bezzasadna i jako taka podlegała oddaleniu.

Wyrok Sądu Rejonowego jest prawidłowy i nie narusza przepisów prawa materialnego ani przepisów prawa procesowego przytoczonych w apelacji. Nie zachodzą też uchybienia, które Sąd Okręgowy ma obowiązek brać pod uwagę z urzędu (art. 378 § 1 k.p.c.) a które skutkują nieważnością postępowania.

W pierwszym rzędzie należy wskazać, że Sąd Rejonowy wyjaśnił wszystkie okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, ustalenia te Sąd Okręgowy akceptuje w całości i przyjmuje za własne. Również wnioski prawne wyciągnięte na podstawie tych ustaleń są prawidłowe i Sąd Okręgowy je podziela.

Odnosząc się do zarzutów apelacji, stwierdzić należy, że chybione są zarzuty związane z brakiem umocowania prawnego pełnomocników powódki do dokonania podwyżki czynszu. Pozew w niniejszej sprawie złożył pełnomocnik adw. Ł. P., przedstawiając pełnomocnictwo udzielone mu przez S. K., który legitymował się zaś pełnomocnictwem notarialnym udzielonym mu przez powódkę M. P. w dniu 22 czerwca 2010 roku. Na podstawie tego pełnomocnictwa S. K. został umocowany min. do wszelkich spraw związanych z osobą M. P. jak też min. do zarządu i administracji nieruchomościami stanowiącymi własność lub współwłasność powódki oraz występowania w jej imieniu wobec osób fizycznych i prawnych, do podpisywania w jej imieniu pism wniosków, umów i innych dokumentów jakie w zakresie pełnomocnictwa okażą się niezbędne. Wskazano również, że pełnomocnik może udzielać dalszych pełnomocnictw. Takie, niewątpliwie szerokie umocowanie stanowi wystarczającą podstawę zarówno do udzielenia pełnomocnictwa adw. Ł. P., wypowiedzenia stawki czynszu jak też do wystąpienia z powództwem o eksmisję pozwanej. Gołosłowne są twierdzenia pozwanej jakoby powódka M. P. nic nie wiedziała o toczącym się postępowaniu. Przed Sądem Rejonowym w Zakopanem prowadzono postępowania o eksmisję z powództwa M. P. w 2001 i 2011 roku, pozwana będąca byłą żoną ojca powódki zamieszkuje w lokalu od 1984 roku, kiedy to zawarła związek małżeński z J. P.. Nie ma żadnych wątpliwości, że pełnomocnik powódki wytaczając sprawę o eksmisję działał w imieniu powódki i za jej wiedzą. Niezasadne są również zarzuty związane z brakami pisma z dnia 1 sierpnia 2011 roku, stanowiącego wypowiedzenie stawki czynszu. W treści tego pisma pełnomocnik powódki podawał, że ustalono wysokość czynszu na kwotę 600 zł, zaznaczając że winien on zostać wpłacany do 10 dnia każdego miesiąca na podany numer konta. Wbrew twierdzeniom apelującej, pismo to nie musi zawierać wyraźnego stwierdzenia, że stanowi wypowiedzenie stawki czynszu ani też nie musi zawierać pouczeń dla najemcy (art. 8 a Ustawy o ochronie praw lokatorów). Pismo z dnia 1 sierpnia 2011 roku zostało przez pozwaną odebrane. Zaznajomiła się ona z jego treścią i nie podjęła żadnych kroków kwestionujących wysokość podanego w piśmie czynszu, stosownie do przepisu art. 8a pkt. 5 Ustawy. Do pozwanej wystosowano kolejne pisma odnośnie korzystania z lokalu. W piśmie z dnia 3 października 2012 roku wezwano ją do uregulowania należności w terminie 1 miesiąca i wskazano, że stosownie do poprzedniego pisma pozwana winna uiszczać czynsz w kwocie 600 zł, informowano także o konsekwencjach braku zapłaty ( k.18). W kolejnym piśmie z dnia 15 stycznia 2013 roku wypowiedziano stosunek najmu ze skutkiem na dzień 28 lutego 2013 roku, podając że przyczyną wypowiedzenia jest zwłoka w zapłacie czynszu, wezwano również pozwaną do opuszczenia lokalu do dnia 28 lutego 2013 roku ( k.20). Wbrew twierdzeniom apelującej zareagowała ona dopiero na pismo z dnia 3 października 2012 roku podając że wyznaczony czynsz w kwocie 600 zł jest znacznie zawyżony. Pozwana nie skorzystała jednak, jak to słusznie zaznaczył Sąd Rejonowy z możliwości przewidzianych w przepisie art. 8a pkt. 5 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie może zatem w postępowaniu o eksmisję podnosić, że podwyżka czynszu była niezasadna i zbyt wysoka a co za tym idzie że roszczenie powódki jest bezzasadne.

Sąd Rejonowy w pisemnym uzasadnieniu orzeczenia dokonał oceny dowodów zgodnej z przepisem art. 233 k.p.c., wskazując że w większości stan faktyczny w sprawie był bezsporny i znajdował potwierdzenie w rezultatach postępowań w sprawach I C 188/01 (o eksmisję), I C 103/11 (o eksmisję) i I C 415/12 (o wydanie). Sąd Rejonowy uzasadniając rozstrzygnięcie podał, że stosownie do przepisu art. 56, 26 i 26a uprzednio obowiązującej Ustawy z dnia 2 lipca 1994 roku o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych pozwana była zobowiązana do uiszczania należności czynszowych bez konieczności podejmowania przez właściciela żadnych czynności. Zgodnie z przepisem art. 56 Ustawy z dnia 2 lipca 1994 roku o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 1998r., nr120 poz. 787 ze zm.) - najem nawiązany na podstawie decyzji administracyjnych o przydziale lub na podstawie innego tytułu prawnego przed wprowadzeniem w danej miejscowości publicznej gospodarki lokalami albo szczególnego trybu najmu jest, w rozumieniu ustawy, najmem umownym zawartym na czas nie oznaczony. Nie ulega wątpliwości, że pozwana L. P. miała tytuł prawny do zajmowania lokalu powódki, z uwagi na to, że lokal będący przedmiotem postępowania był objęty decyzją z dnia 26 kwietnia 1980 roku wydaną na rzecz jej męża J. P.. W myśl art. 10 ust. 3 prawa lokalowego z dnia 10 kwietnia 1974 roku małżonkowie wspólnie zajmujący lokal mieszkalny są z mocy prawa współnajemcami lokalu. Okoliczność ta nie była zresztą – mimo twierdzeń pozwanej kwestionowana w toku sprawy. Nie kwestionowano również tego, że powódka nie żądała zapłaty czynszu od pozwanej aż do sierpnia 2011 roku i do tego czasu pozwana nie opłacała czynszu. Jeżeli pozwana po wezwaniu jej do regulowania czynszu w innej wysokości niż to wynikało z uchwały Rady Gminy (czyli czynszu, który winna była uiszczać) uważała że stawka jest zbyt wysoka – powinna stosownie do przepisu art. 8 a ustawy o najmie lokali podjąć stosowne czynności. Tymczasem – jak sama podawała sama ustaliła sobie czynsz na 140 zł, ignorując treść pisma zmieniającego wysokość należnego dotychczas (choć nieopłacanego) czynszu ( k.70).

Należy podkreślić, że uzasadnienie prawne orzeczenia Sądu Rejonowego w Zakopanem zawiera szczegółowe wyjaśnienie motywów rozstrzygnięcia. Za chybione należy również uznać zarzuty naruszenia przez Sąd Rejonowy przepisu art. 5 k.c. Wprawdzie apelująca wskazała, że naruszono powyższy przepis i orzeczenie godzi w zasady współżycia społecznego lecz nie podała jaką zasadę naruszono. Działania powódki zmierzające do podwyższenia stawki czynszu jak również do nakazania pozwanej opuszczenia lokalu w żadnym razie nie stanowią nadużycia prawa. Również braki pisma z dnia 1 sierpnia 2011 roku na które powoływała się pozwana nie stanowią takiego naruszenia. Samo zaś powołanie przepisu art. 5 k.c. nie może uzasadniać oddalenia powództwa w niniejszej sprawie (por. wyrok SN z dnia 22 marca 2000 r., sygn. akt I CKN 440/98)

Wobec powyższego należy uznać, że ustalenia Sądu Rejonowego w Zakopanem są prawidłowe, Sąd Okręgowy je w całości podziela, podobnie jak argumentację prawną przedstawioną w pisemnym uzasadnieniu orzeczenia.

Z tych przyczyn Sąd Okręgowy oddalił apelację na podstawie art. 385 k.p.c.

Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego znajduje oparcie w przepisie art. 98 k.p.c. Apelacja pozwanej okazała się bezskuteczna, należało zatem L. P. obciążyć kosztami zastępstwa procesowego na rzecz powódki w postępowaniu apelacyjnym. Kwota 60 zł stanowi wynagrodzenie pełnomocnika obliczone na podstawie przepisu § 10 w zw. z § 13.1. pkt. 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenie przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.

Pozwaną w postępowaniu apelacyjnym reprezentował pełnomocnik z urzędu. Dlatego Sąd przyznał, na podstawie przepisu art. 29 Ustawy z dnia 26 maja 1982 roku prawo o adwokaturze i § 10 w zw. z § 13.1 oraz § 19 powołanego wyżej Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie na rzecz adw. A. S. (1) kwotę 73,80 zł brutto tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej pozwanej z urzędu w postępowaniu apelacyjnym.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE