UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 13 lutego 2018 roku Sąd Okręgowy w Szczecinie oddalił powództwo J. O. (1) i M. O. przeciwko J. S. o zapłatę i orzekł o kosztach procesu.

Rozstrzygnięcie to dotyczyło żądania zapłaty kwoty 550 919,84 złotych wraz odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia 3 listopada 2016r. wywodzonego z następujących faktów.

Powodowie podali w uzasadnieniu powództwa, że w dniu 20 października 2010 roku zawarli przed pozwanym J. S. będącym notariuszem umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Strony ustaliły ,że umowa przyrzeczona zostanie zawarta do dnia 30 kwietnia 2011r. Powodowie wskazali ponadto ,iż przed podpisaniem umowy pozwany ,działający jako notariusz pouczył ich, iż w razie uchylenia się przez sprzedających od zawarcia umowy przyrzeczonej , z uwagi na zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego , będą oni mogli dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem oraz ,że orzeczenie sądu zastąpi oświadczenie sprzedających.

Dalej powodowie wskazali ,że pomimo zapłaty ceny i uznania roszczenia małżonkowie B. zwlekali z podpisaniem umowy przyrzeczonej. W związku z powyższym powodowie zadecydowali się na skorzystanie z prawa jakie zostało im zagwarantowane przedwstępną umową sprzedaży sporządzoną przez pozwanego. W tym celu wnieśli do Sądu Okręgowego w Szczecinie pozew o zobowiązanie małżonków B. do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu na ich rzecz własności lokalu. Jednocześnie powodowie wskazali ,że wyrokiem zaocznym z dnia 6 marca 2014r. Sąd Okręgowy w Szczecinie , w sprawie rozpoznawanej pod sygn. akt I C 686 /13 powództwo oddalił wskazując ,iż umowa zawarta w formie aktu notarialnego sporządzonego przez pozwanego w dniu 20 października 2010r. mimo ,iż była zatytułowana jako „przedwstępna umowa sprzedaży” , nie jest przedwstępną umową sprzedaży nieruchomości , a umowa developerską. Tym samym Sąd Okręgowy uznał ,że dla oceny skutków uchylenia się przez małżonków B. od zawarcia umowy przyrzeczonej nie będzie miał zastosowania art. 390 kc. W związku z powyższym powodowie wskazali, że sporządzona przez pozwanego umowa jest wadliwa, zatem powodowie nie mieli zagwarantowanego prawa skutecznego domagania się przeniesienia własności „zakupionego” lokalu ,tym samym zamiast zabezpieczyć interesy powodów pozwany wprowadził ich w błąd i doprowadził do straty w łącznej wysokości 550 919,84 zł.

Na kwotę dochodzoną pozwem składa się należność ,którą uiścili sprzedającym tytułem zapłaty ceny, ponadto podnieśli ,że skutkiem zawarcia wadliwej umowy ponieśli dodatkowe koszty przegranego postepowania sądowego o złożenie przez M. i H. B. oświadczenia woli o przeniesieniu własności nieruchomości w łącznej wysokości 21 856 zł (13 000 zł – wpis sądowy + 8 8856 zł tytułem zastępstwa procesowego ). Kolejnym kosztem jak wskazali powodowie było 1 063,84 zł zapłacone pozwanemu jako wynagrodzenie za sporządzenie wadliwego aktu notarialnego , całkowicie bezwartościowego dla powodów.

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania. Podniósł on zarzut przedawnienia roszczenia dochodzonego pozwem. Nadto pozwany zakwestionował przede wszystkim jakoby jego działanie doprowadziło do powstania szkody po stronie powodowej. M. i H. B. nigdy nie uchylali się od zawarcia umowy przeniesienia na rzecz powodów własności lokalu , o którym stanowi umowa zawarta w formie aktu notarialnego w dniu 20 października 2010r. Wyrazem czego były m.in. składane przez nich oświadczenia w przedmiocie uznania roszczenia powodów o zawarcie umowy przyrzeczonej. Pozwany podniósł również ,że niezależnie od powyższego strona powodowa może (przy założeniu ,że istnieją ku temu przesłanki) wystąpić z roszczeniem odszkodowawczym przeciwko sprzedającym – małżonkom B... Pozwany wskazał także ,że sporządził umowę odpowiadającą woli stron i realizującą cel określony w §2 umowy. W szczególności nie wprowadzał w błąd co do treści umowy oraz znaczenia jej postanowień. Małżonkowie B. zobowiązali się wybudować – na określonej nieruchomości gruntowej – budynek obejmujący lokale mieszkalne , a następnie doprowadzić do wyodrębnienia własności poszczególnych lokali , w tym lokalu typu apartamentowego nabywanego (w drodze sprzedaży) przez powodów. Powodowie weszli w posiadanie lokalu objętego umową oraz rozpoczęli korzystanie z niego.

Dodatkowo pozwany wskazał ,że wprawdzie wyrok zaoczny Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 6 marca 2014r. nie jest stosownie do treści art. 366 kpc wiążący w przedmiotowej sprawie, tym niemniej Sąd Okręgowy rozważał również inne drogi ochrony praw powodów, które jednak nie zaktualizowały się w ramach aktywności procesowej powodów. Jak podkreślił bowiem pozwany skuteczne dochodzenie na podstawie art. 9 ustawy o własności lokali zawarcia umowy o ustanowienie odrębnej własności lokali i sprzedaży uniemożliwiało brak ujawnienia w księdze wieczystej roszczenia powodów o ustanowienie odrębnej własności lokali i przeniesienie tego prawa.

Mając na uwadze powyższe pozwany wskazał ,że nie sposób uznać ,aby jego czynności stanowiły o szkodzie po stronie powodowej, brak jest również podstaw do przejęcia związku przyczynowego między ewentualną szkodą (kwestionowaną przez pozwanego), a jego działaniem.

Na koniec pozwany podniósł, iż przyczyną niewykonania przez sprzedających na rzecz powodów zobowiązania do przeniesienia na ich rzecz wybudowanego lokalu było obciążenie lokalu hipoteką. Sprzedający bowiem z uwagi na problemy finansowe nie byli w stanie doprowadzić do zwolnienia wyodrębnionego lokalu z hipotek, jednocześnie jednak pozwany podkreślił, iż owe hipoteki obciążały nieruchomość już w dacie zawierania umowy przedwstępnej, zatem brak jest jakiegokolwiek związku przyczynowego pomiędzy zachowaniem pozwanego , a szkodą powodów.

Mając na uwadze powyższe pozwany wniósł o nieuwzględnienie roszczenia powodów i oddalenie powództwa w całości.

Sąd Okręgowy za podstawę faktyczną rozstrzygnięcia o powództwie i zarzutach pozwanego przyjął następujące (uznane za udowodnione lub bezsporne) okoliczności faktyczne:

Małżonkowie J. O. (1) i M. O. posiadający obydwoje posiadający obywatelstwo niemieckie i zamieszkujący na stałe w Niemczech w 2010r. przebywali w Polsce, w miejscowości P..

W tym czasie M. B. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej pod nazwą M. B. (...) prowadziła inwestycję polegającą na wybudowaniu na nieruchomości gruntowej położonej w P., gmina R. przy ulicy (...) i przy ulicy (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka numer (...), pięciu budynków usługowo - rekreacyjnych, obejmujące lokale typu apartamentowego.

Właścicielami nieruchomości gruntowej położonej w P., gmina R. przy ulicy (...) i przy ulicy (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka numer (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta przez Sąd Rejonowy w Gryficach Kw nr (...) na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej byli M. B. i H. B..

Małżonkowie J. O. (1) i M. O. po zapoznaniu się z ofertą Państwa B. związaną z realizacja inwestycji na nieruchomości gruntowej położonej w P., gmina R. przy ulicy (...) i przy ulicy (...) podjęli decyzję o nabyciu jednego z lokali typu apartamentowego .W tym celu w dniu 6 sierpnia 2010 roku pomiędzy powodami J. O. (1) i M. O. jako kupującymi, a pozwaną M. B. jako sprzedającą została zawarta w formie pisemnej umowa zatytułowana "przedwstępna umowa sprzedaży ".

W § 1 powyższej umowy M. B. oświadczyła, że jest właścicielem nieruchomości niezabudowanej położonej w P., gmina R. przy ulicy (...) o powierzchni 51,6 m² ( wraz z tarasami o powierzchni 8 m²) oraz oświadczyła, że na jej rzecz Starosta (...) wydał w dniu 28 kwietnia 2008 roku pozwolenie na budowę zezwalające na budowę budynków wraz z budową mediów.

W § 2 powyższej umowy M. B. oświadczyła, że zobowiązuje się sprzedać lokal (apartament) numer 3 o powierzchni 51,6 m² w budynku oznaczonym numer 1b na planszy zagospodarowania terenu stanowiącej załącznik numer 1 do umowy pod warunkiem zapłaty przez kupującego ceny sprzedaży na zasadach określonych w paragrafie 4,

Cenę sprzedaży lokalu ustalono na kwotę 132.000 euro brutto, przy czym wskazano, że cena zawiera miejsce parkingowe. Jednocześnie podano, że kwota 5 000 euro została zapłacona sprzedającemu, kwota 120.000 euro zostanie zapłacona do 14 sierpnia 2010 roku, natomiast pozostała kwota zostanie zapłacona w przeciągu dwóch dni od zawarcia umowy ( § 4 przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 6 sierpnia 2010 roku).

Dodatkowo w § 9 przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 6 sierpnia 2010 roku strony ustaliły, że po przekazaniu przedmiotu umowy zostanie sporządzony akt notarialny, przy czym czynność ta zostanie dokonana najpóźniej do dnia 30 kwietnia 2011 roku.

W dniu 13 sierpnia 2010 roku powodowie J. O. (1) i M. O. wpłacili na rzecz M. B. kwotę 30 000 euro.

Następnie w dniu 24 sierpnia 2010 roku powodowie J. O. (1) i M. O. wpłacili na rzecz M. B. kwotę 20.000 euro.

Po uzyskaniu od powodów powyższych kwot tytułem ceny M. B. zwróciła się do powodowa o kolejną wpłatę. Wówczas małżonkowie O. zażądali od sprzedających zawarcia łączącej strony umowy przed notariuszem w formie aktu notarialnego. M. B. ora H. B. wyrazili zgodę na zawarcie umowy przed notariuszem.

W dniu 20 października 2010 roku pomiędzy powodami J. O. (1) i M. O. jako kupującymi a pozwanymi M. B. i H. B. jako sprzedającymi została zawarta w formie aktu notarialnego umowa zatytułowana "przedwstępna umowa sprzedaży ".

W § 2 powyższej umowy M. B. i H. B. oświadczyli, że w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej zobowiązują się wybudować na nieruchomości opisanej w § 1 ( to jest nieruchomości gruntowej położonej w P., gmina R. przy ulicy (...) i przy ulicy (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka numer (...) ) budynek oznaczony numer (...) obejmujący lokale niemieszkalne wraz z uzbrojeniem w sieci wewnętrzne i urządzeniem terenu i ustanowić w nim po wybudowaniu odrębną własność lokali, w tym odrębną własność lokalu niemieszkalnego - typu apartamentowego numer (...) położonego na pierwszym piętrze budynku o powierzchni użytkowej 43,60 m^{(
2)} oraz do jego sprzedaży na rzecz J. O. (1) i M. O. wraz z przynależnym udziałem w działce gruntu opisanej szczegółowo w § 1 umowy oraz we współwłasności części wspólnych budynku i innych urządzeń nie służących wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, natomiast powodowie J. O. (1) i M. O. zobowiązali się ten lokal kupić wraz z udziałem w ułamkowej części gruntu oraz we współwłasności części wspólnych budynku i innych urządzeń nie służących wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Strony jednocześnie wyraziły zgodę na końcowe ustalenie wielkości udziału w działce gruntu opisanej i własności części wspólnych budynku i urządzeń z chwilą zakończenia całej planowanej inwestycji i oddaniem do użytkowania ostatniego lokalu zgodnie z prawem budowlanym i upoważniają sprzedającego do dokonania zmian w oparciu o ostateczne wyliczenie powierzchni użytkowej wybudowanych budynków.

W § 1 umowy wskazane zostało także ,iż z przedłożonego odpisu księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości położonej w P., gmina R. przy ulicy (...) i przy ulicy (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka numer (...), dla której Sąd Rejonowy w Gryficach prowadzi księgę wieczystą kw nr (...) , w dziale IV wpisano liczne hipoteki zwykłe , hipoteki kaucyjne na rzecz równych podmiotów , szczegółowo opisane w akcie notarialnym.

W § 3 przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 20 października 2010 roku strony ustaliły, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta najpóźniej do dnia 30 kwietnia 2011 roku. W § 2 ust. 5 strony ustaliły ,że wydanie przedmiotu umowy nastąpi bez obciążeń w terminie do dnia 30 kwietnia 2011r. . Ponadto sprzedający zobowiązali się w terminie do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej do przedłożenia zgody Banków wierzycieli na zwolnienie z obciążenia hipotecznego poszczególnych zbywanych lokali.

Cenę sprzedaży lokalu ustalono na kwotę 528.000 złotych brutto, przy czym wskazano, że na poczet ceny kupujący zapłacili sprzedającemu przed podpisaniem aktu kwotę 328.000 złotych, natomiast pozostała kwota 200.000 złotych zostanie zapłacona w dniu zawarcia umowy ( § 4 przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 20 października 2010 roku).

W terminie do dnia 30 kwietnia 2011r. umowa przyrzeczona przeniesienia własności lokalu opisanego w § 2 umowy zawartej w dniu 20 października 2010r. przed notariuszem J. S. nie została zawarta.

Sprzedający H. B. wyjaśnił małżonkom O. , iż zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpi w terminie późniejszym, z niewielkim opóźnieniem bowiem jest przygotowywana ostatnia , niezbędna do wyodrębnienia lokalu dokumentacja. Jednocześnie wskazał J. O. (1) i M. O., że lokal jest już gotowy i mogą przyjechać aby w nim zamieszkać.

Małżonkowie O. do Polski przyjechali w dniu 19 maja 2011 roku. Jadąc do P. zatrzymali się w S. , w biurze Państwa B. . J. O. (1) i M. O. wpłacili wówczas na rzecz M. B. pozostałą kwotę tytułem ceny tj. kwotę 48.000 euro.

Powodowie objęli lokal w posiadanie. Powodowie aby móc korzystać z lokalu musieli zlecić prace związane z doprowadzeniem wody do lokalu. W lokalu tym były prowadzone również prace wykończeniowe.

Po jakimś czasie po objęciu lokalu w posiadanie powodowie zaczęli dopytywać się H. B. o termin zawarcia umowy przeniesienia na ich rzecz własność lokalu. Strony umowy nie mogły w tym zakresie dojść do porozumienia , dlatego też powodowie zwrócili się o pomoc do zawodowego pełnomocnika.

Pełnomocnik powodów w dniu 6 września 2011r. wezwał Państwa B. na piśmie do doprowadzenia do zawarcia w terminie dwóch tygodni od dnia doręczenia pisma umowy przyrzeczonej. W odpowiedzi na powyższe wezwanie pełnomocnik Państwa B. , w piśmie z dnia 23 września 2011r. wskazał ,iż jego mandanci uznają roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży lokali nr (...) położnego w P. przy ul. (...). W wykonaniu swojego zobowiązania M. i H. B. wyznaczają termin i miejsce zawarcia umowy sprzedaży na dzień 30 listopada 2011r. , godz. 12.00 w Kancelarii Notarialnej notariusza J. S..

Do spotkania stron w Kancelarii notarialnej notariusza J. S. w dniu 30 listopada 2011r. jednakże nie doszło. W międzyczasie pomiędzy stronami cały czas były prowadzone rozmowy w zakresie stwierdzonych przez powodów wad lokalu i oczekiwaniu przez powodów na ich usunięcie przez sprzedających. Ustalany był także termin protokolarnego przekazania lokalu zgodnie z zapisami umowy z dnia 20 października 2010r. H. B. zwracał się również do powodów o dopłatę dodatkowej kwoty tytułem podatku VAT związanego ze sprzedażą lokalu

W piśmie z dnia 27 kwietnia 2012 roku powodowie J. O. (1) i M. O. złożyli do Sądu Rejonowego Szczecin - Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie wniosek o zawezwanie do próby ugodowej przeciwko pozwanym M. B. i H. B. w sprawie zawarcia ugody w przedmiocie złożenia oświadczenia woli co do zawarcia umowy przyrzeczonej o ustanowienie odrębnej własności lokalu i sprzedaży dotyczącej lokalu typu apartamentowego położonego w P. przy ulicy (...) numer (...) w następstwie przedwstępnej umowie sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego sporządzonego w dniu 20 października 2010 roku przez notariusza J. S..

Na wyznaczonym posiedzeniu pełnomocnicy wnioskodawców oraz przeciwników oświadczyli ,iż sprawa została załatwiona poza sądem.

W dniu 27 kwietnia 2012r. M. B. oraz H. B. przed notariuszem J. S. złożyli oświadczenie w formie aktu notarialnego o uznaniu roszczenia powodów o zawarcie umowy przyrzeczonej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży .

Pismem z dnia 26 czerwca 2013r. pełnomocnik powodów wezwał do złożenia oświadczenia czy Państwo B. uznają roszczenia Państwa O. wynikajcie z umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego. Wskazał jednocześnie ,iż z uwagi na podjęcie przez niego rozmów z Bankami będącymi wierzycielami hipotecznymi Państwa B. prosi o pilne złożenie stosowanego oświadczenia. Państwo B. z uwagi na problemy finansowe nie był bowiem w stanie przenieść na rzecz powodów własności lokalu bez obciążenia lokalu hipoteką.

Pismem z dnia 3 lipca 2013r. wskazano ,że Państwo B. uznają roszczenia Państwa O. o przeniesienie własności wyodrębnionego lokalu nr (...) położnego w budynku nr (...) na nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) w P. , gmina R. w wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 20 października 2010r..

J. O. (1) i M. O. w dniu 12 czerwca 2013r. wnieśli do Sądu Okręgowego w Szczecinie pozew zobowiązanie pozwanych do złożenia oświadczenia woli w zakresie sprzedaży nieruchomości lokalu typu apartamentowego położonego w P. przy ulicy (...) numer (...) o powierzchni 43,6 metra kwadratowego wraz z przynależnym udziałem w działce gruntu oraz we współwłasności części wspólnych budynku i innych urządzeń niesłużących wyłącznie do użytku dla właścicieli poszczególnych lokali na warunkach ustalonych w przedwstępnej umowie sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego sporządzonego w dniu 20 października 2010 roku przez notariusza J. S..

Wyrokiem zaocznym z dnia 6 marca 2014r. Sąd Okręgowy w Szczecinie , w sprawie rozpoznawanej pod sygn. akt I C 686 /13 oddalił powództwo J. O. (1) i M. O. o zobowiązanie M. B. i H. B. do złożenia oświadczenia woli w zakresie sprzedaży nieruchomości lokalu typu apartamentowego położonego w P. przy ulicy (...) numer (...) o powierzchni 43,6 metra kwadratowego wraz z przynależnym udziałem w działce gruntu oraz we współwłasności części wspólnych budynku i innych urządzeń niesłużących wyłącznie do użytku dla właścicieli poszczególnych lokali na warunkach ustalonych w przedwstępnej umowie sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego sporządzonego w dniu 20 października 2010 roku przez notariusza J. S..

Pismem z dnia 20 października 2016r. powodowie wezwali pozwanego do zapłaty kwoty 550 919,84 zł tytułem szkody jakiej doznali na skutek sporządzenia przez pozwanego wadliwej umowy .

Małżonkowie B. umowy o przeniesienie własności lokali wybudowanych na nieruchomości położnej w P., stanowiącej działkę o nr (...) w stosunku do pozostałych nabywców zrealizowali w całości. Jedynym lokalem , którego własność nie została przeniesiona dotąd na nabywców jest lokal będący przedmiotem umowy pomiędzy powodami a M. B. i H. B..

Dokonując prawnej oceny powództwa w świetle przedstawionych ustaleń Sad wyjaśnił, że powodowie zarzucili pozwanemu J. S. , iż sporządzona przez niego jako notariusza umowa z dnia 20 października 2010r. nazwana ”przedwstępną umową sprzedaży„ jest wadliwa. Jak wskazali nie jest ona umową sprzedaży ,a umowa developerską. skutkiem powyższego wbrew pouczeniom pozwanego nie znajdują do niej zastosowania przepisy art. 389-390 kc. Tym samym jak podnieśli powodowie nie mieli oni zagwarantowanego prawa skutecznego domagania się przeniesienia własności zakupionego lokalu , nadto zamiast zabezpieczyć interesy powodów, pozwany wprowadził ich w błąd i doprowadził do straty w łącznej wysokości 550 929,84 złotych.

Za podstawę prawną roszczenia powodów Sąd przyjął w związku z tym przepis art. 49 Prawa o notariacie. Zgodnie bowiem z treścią powyższego przepisu notariusz ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych na zasadach określonych w kodeksie cywilnym, z uwzględnieniem szczególnej staranności, do jakiej jest obowiązany przy wykonywaniu tych czynności.

Sąd wskazał, że na tej podstawie notariusz ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnej i jest to odpowiedzialność deliktowa. Wprawdzie w stosunku pomiędzy notariuszem a jego klientem występują elementy umowy (wybór konkretnej kancelarii notarialnej czy wręcz konkretnego notariusza, określenie wysokości opłaty), jednak obowiązek sporządzenia czynności notarialnej wynika z ustawy (art. 91 PrNot) i notariusz nie może odmówić np. sporządzenia aktu notarialnego, chyba że pozostawałoby to w sprzeczności z prawem (art. 81 PrNot). W konsekwencji, podstawą odpowiedzialności notariusza jest art. 415 k.c. (por. np. wyrok SN z dnia 9.05.2008 r., III CSK 366/07, Lex nr 424389, wyrok SN z dnia 5.02.2004 r., III CK 271/02, Lex nr 602711, czy wyrok SN z dnia 12.06.2002 r., III CKN 694/00, OSNC 2003, nr 9, poz. 124).

Przesłankami deliktowej odpowiedzialności odszkodowawczej są (zgodnie z art. 415 k.c.): zdarzenie wywołujące szkodę, szkoda oraz związek przyczynowy pomiędzy zdarzeniem a szkodą. Do tego należy dodać bezprawność, czyli sprzeczność z prawem.

W rozpoznawanej sprawie okolicznością sporną między stronami było zarówno powstanie szkody po stronie powodowej na skutek działań pozwanego , jak i istnienie związku przyczynowego pomiędzy zdarzeniem a szkodą. Spór sprowadzał się zatem do ustalania czy sporządzenie przez pozwanego, będącego notariuszem umowy sprzedaży nazwanej „przedwstępną umowa sprzedaży”, którą to umowę następnie powodowie zawarli ze sprzedającymi było działaniem bezprawnym , a więc zdarzeniem , z którym związane miałoby być zaistnienie szkody , a jeżeli tak to czy szkoda ta zaistniała oraz czy pomiędzy zdarzeniem a szkodą zaistniał związek przyczynowy w rozumieniu przepisów prawa i w jakim zakresie.

Przed dokonaniem rozważań w powyższym zakresie w pierwszej kolejności należało dokonać oceny prawnej umowy nazwanej „przedwstępną umową sprzedaży nieruchomości” z dnia 20 października 2010r. zawartej przez powodów przed pozwanym J. S. będącym notariuszem. Roszczenie swoje strona powodowa wywodziła bowiem z tego ,iż wyrokiem zaocznym z dnia 6 marca 2014r. Sąd Okręgowy w Szczecinie , w sprawie rozpoznawanej pod sygn. akt I C 686/13 oddalił powództwo J. O. (1) i M. O. o zobowiązanie M. B. i H. B. do złożenia oświadczenia woli w zakresie sprzedaży nieruchomości lokalu typu apartamentowego położonego w P. przy ulicy (...) numer 3 o powierzchni 43,6 metra kwadratowego wraz z przynależnym udziałem w działce gruntu oraz we współwłasności części wspólnych budynku i innych urządzeń niesłużących wyłącznie do użytku dla właścicieli poszczególnych lokali na warunkach ustalonych w przedwstępnej umowie sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego sporządzonego w dniu 20 października 2010 roku przez notariusza J. S.. Powodowie podnieśli ,iż oddalając powództwo Sąd Okręgowy w Szczecinie wskazał, że umowa zawarta w dniu 20 października 2010r. przed notariuszem J. S. nie jest przedwstępną umową sprzedaży ,a umowa developerską , skutkiem powyższego nie znajdują do niej zastosowania przepisy art. 389-390 kc.

W przedmiotowej sprawie Sąd zobowiązany był do dokonania oceny prawnej powyższej umowy pomimo istnienia prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie w sprawie o sygn. akt I C 686/13 zgodnie bowiem z zasadą wyrażoną w art. 365 § 1 kpc orzeczenie prawomocne nie wywołuje skutków erga omnes. Ponadto zgodnie z treścią art. 366 kpc wyrok prawomocny ma powagę rzeczy osądzonej tylko co do tego, co w związku z podstawą sporu stanowiło przedmiot rozstrzygnięcia, a ponadto tylko między tymi samymi stronami. Na potrzeby rozstrzygnięcia niniejszej sprawy sąd zobowiązany był zatem do dokonania własnej oceny prawnej przedmiotowej umowy.

Sąd wskazał, że do czasu uchwalenia ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która weszła w życie w dniu 29.04.2012r. pojęcie umowy deweloperskiej wprawdzie funkcjonowało w języku prawniczym czy w orzecznictwie, lecz nie było definiowane przez ustawodawcę. Brak było normatywnej definicji terminu „umowa deweloperska” i odwoływano się zwykle do ustawy o własności lokali. W świetle art. 9 ust. 1 u.w.l., zdaniem Sądu trafnie wskazywano w nauce, że umowy deweloperskiej nie można było uznać za kontrakt nazwany, a przepisy ustawy o własności lokali tworzyły jedynie pewne podstawy tej umowy. Sąd powołał pogląd SN, wyrażany w wyrokach z 9.07.2003 r. (IV CKN 305/01) oraz z 9.12.2010 r. (III CZP 104/10), że umowa deweloperska jest umową mieszaną, która powstaje w wyniku połączenia czynności prawnych, podejmowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego. Na umowę deweloperską składają się elementy treści różnych umów nazwanych. Umowa deweloperska wykazuje przy tym cechy odrębności w stosunku do poszczególnych typów umów nazwanych. Umowa ta nie ma jednolitego charakteru i dlatego nie jest możliwe jednolite kwalifikowanie jej z punktu widzenia cywilnoprawnego. Przedsiębiorca, zwany deweloperem zawiera – po zakończeniu procesu budowlanego albo jeszcze w czasie jego trwania – umowy z przyszłymi nabywcami. Przedmiotem takich umów jest sprzedaż realizowanego przedsięwzięcia deweloperskiego. Deweloper realizuje przedsięwzięcie na własne ryzyko. Jego celem jest osiągnięcie maksymalnej korzyści w postaci sprzedaży nieruchomości wraz z wybudowanym tam obiektem. Do zadań dewelopera należy m.in.: badanie aspektów prawnych przedsięwzięcia, zabezpieczenie finansowania projektów, przygotowanie dokumentacji technicznej, uzyskanie wymaganych zezwoleń i koncesji, wybór generalnego wykonawcy albo samoistne wykonanie obiektu, opracowanie koncepcji architektonicznych, sprzedaż albo wynajem obiektu.

Sąd wskazał, że umowa deweloperska jest umową: odpłatną (każda ze stron otrzymuje na jej podstawie korzyść majątkową), wzajemną (obie strony zobowiązują się w taki sposób, że świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej – art. 487 § 2 k.c.), konsensualną (umowa dochodzi do skutku na podstawie zgodnych oświadczeń woli stron), kauzalną (ważność i skutki prawne tej umowy zależą od właściwej dla niej podstawy prawnej).

Sąd wskazał dalej, że umowa przedwstępna stanowi zobowiązanie, na mocy którego jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (art. 389 § 1 k.c.). Umowa przedwstępna jest aktem w pewnym znaczeniu niesamoistnym, pomocniczym, środkiem wiodącym do celu, czy też przygotowaniem umowy głównej. Zauważa się także, że w odróżnieniu od innych umów obligacyjnych, umowa przedwstępna poprzedza zawieranie tych umów prawa cywilnego, które w obrocie mogą występować samodzielnie i nie muszą zostać poprzedzone zobowiązaniem do ich zawarcia, zaś umowy te mają własną przyczynę prawną. Zawarcie umowy przedwstępnej stanowi więc wyjątek.

Sad odwołał się do uchwały SN z 9.12.2010 r. (III CZP 104/10) gdzie zaakcentowano fakt, że umowa deweloperska ma wąsko zakreślony podstawowy cel, a także to, iż umowa przedwstępna „przesiąka” właściwościami umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna nie prowadzi do wymiany świadczeń albo innego samoistnego celu społeczno-gospodarczego, a jej zadanie ma znaczenie subsydiarne i polega na stworzeniu prawnych gwarancji dla zawarcia umowy przyrzeczonej . Umowa deweloperska ma natomiast własny cel społeczno-gospodarczy, prowadzący do wymiany świadczeń między kontrahentami, a to oznacza, że wynikający z umowy deweloperskiej stosunek prawny ma charakter samodzielny i nie można go zdegradować do rangi jedynie zabezpieczenia finalizacji umowy głównej. Biorąc pod uwagę cele gospodarcze, z punktu widzenia interesów dewelopera umowa tego rodzaju ma zmniejszyć jego ryzyko oraz koszty poprzez zaangażowanie środków finansowych przyszłego nabywcy lokalu w procesie inwestycyjnym, obniżając zapotrzebowanie na finansowanie ze środków własnych dewelopera i innych podmiotów współfinansujących wykonanie inwestycji [np. banku]. Ponadto zawarcie umowy związuje dewelopera z nabywcą, stanowiąc zapowiedź zawarcia w przyszłości umowy wyodrębniającej nieruchomość. Deweloper może z wysokim prawdopodobieństwem oczekiwać ostatecznego zbycia danego lokalu jeszcze w momencie, gdy nie istnieje on w sensie prawnym jako odrębna rzecz, a często również w sensie fizycznym. Zwiększa to prawdopodobieństwo osiągnięcia zysku z całej inwestycji. Z perspektywy zaś nabywcy gospodarczym celem zawarcia umowy deweloperskiej jest uzyskanie w późniejszym czasie prawa własności określonego lokalu, przy czym wejście w stosunek zobowiązaniowy z deweloperem ma spowodować powstanie pewnego rodzaju ekspektatywy tego prawa. Umowę tę można zatem ogólnie określić jako umowę o zabudowanie nieruchomości i jej podzielenie (ustanowienie na rzecz nabywcy prawa własności jej części). Za charakterystyczną część świadczenia dewelopera należy uznać zobowiązanie się w umowie deweloperskiej do wydzielenia na rzecz nabywcy części przekształcanej nieruchomości, powodujące nabycie przez tego ostatniego prawa jej własności na podstawie odrębnej czynności prawnej. Jest to zasadniczy cel gospodarczy umowy deweloperskiej stanowiący o jej prawnej oryginalności. Istotne przy tym jest, iż w chwili zawierania umowy jej przedmiot w sensie prawnym nie istnieje, ponieważ nie ma samodzielności, a gdy mowa o lokalu, to często nie istnieje on również w sensie fizycznym w chwili zawierania umowy.

W świetle przytoczonych wywodów i poglądów judykatury Sąd Okręgowy uznał, iż wprawdzie w umowie z dnia 20 października 2010r. sporządzonej przez pozwanego J. S., będącego notariuszem w tytule umowy wskazano, że jest to przedwstępna umowa sprzedaży , jednakże w ocenie Sądu jej treść nie pozwala zakwalifikować tej umowy do umów o jakich mowa w art. 389 k.c., lecz jako umowę niestypizowaną w kodeksie cywilnym, a nazywaną w praktyce umową deweloperską

Analiza treści umowy z dnia 20 października 2010 roku w powiązaniu z postanowieniami poprzedzającej ją umowy z dnia 6 sierpnia 2010 roku wskazuje, że posiada ona cechy typowe dla opisanej wyżej umowy deweloperskiej. Z § 2 wynika, że budowa lokalu, stanowiącego przedmiot umowy realizowana jest przez M. B. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na nieruchomości gruntowej należącej do niej oraz jej męża H. B.. To M. B. jako przedsiębiorca jest organizatorem procesu budowlanego, na co wskazuje treść umowy - w szczególności powołanie się w umowie z dnia 6 sierpnia 2010 roku na decyzję Starosty (...) z dnia 28 kwietnia 2008 roku o udzieleniu pozwolenia na budowę. Umowa zawiera też zobowiązanie małżonków B. do ustanowienia prawa odrębnej własności jednego z lokali znajdujących się w budowanym budynku, a następnie przeniesienie tego prawa na powodów za określoną cenę, która miała być uiszczana w ratach w toku procesu budowlanego, przy czym większość ceny sprzedaży miała być zapłacona jeszcze przed końcem budowy. Sąd podkreślił, że więź prawna łącząca strony umowy deweloperskiej polega na spełnianiu przez nie swoich świadczeń w nadziei i z uwagi na spełnienie świadczeń przez drugą stronę umowy. Umowa deweloperska – jako typowa umowa dwustronnie zobowiązująca o charakterze wzajemnym – ma tę cechę zdecydowanej większości umów handlowych, która stanowi prawną konsekwencję ekonomicznego celu zawarcia tego rodzaju kontraktu. Wyraża się ona w woli dokonania przez strony wymiany wartości majątkowej (pieniężnej) na określoną rzecz lub usługę.

Mając zatem na uwadze powyższe Sąd stwierdził, iż dla oceny skutków ewentualnego uchylania się przez sprzedających – małżonków B. od zawarcia umowy przyrzeczonej nie mógł mieć zastosowania przepis art. 390 k.c. albowiem umowa łącząca strony wbrew jej oznaczeniu nie stanowi umowy przedwstępnej.

Zdaniem Sądu stwierdzenie powyższej okoliczności nie oznacza ,iż roszczenie powodów skierowane przeciwko pozwanemu J. S. uznać należało za uzasadnione. Podstawą odpowiedzialności notariusza jest art. 415 k.c.. Zgodnie natomiast z treścią powyższego przepisu przesłankami deliktowej odpowiedzialności odszkodowawczej są: zdarzenie wywołujące szkodę, szkoda oraz związek przyczynowy pomiędzy zdarzeniem a szkodą.

Zgodnie natomiast z ogólną zasadą wynikająca z art. 6 k.c. , ciężar wykazania przesłanek odpowiedzialności pozwanego spoczywał w tym przypadku na powodach. To powodowie byli bowiem zobowiązani do wykazania, iż na skutek działań pozwanego powstała po ich stronie szkoda, zobowiązani byli również do wykazania ,iż pomiędzy działaniem pozwanego a powstałą u nich szkodą istnieje adekwatny związek przyczynowy.

W ocenie Sądu Okręgowego strona powodowa obowiązkowi powyższemu jednakże nie sprostała. Powodowie domagając się zapłaty od pozwanego na swoją rzecz kwoty 550 919 ,84 złotych wskazywali przede wszystkim ,iż to zapewnienie notariusza J. S. , zgodnie z którym podpisanie przedwstępnej umowy sprzedaży znosi dla nich ryzyko , a co najważniejsze – gwarantuje skuteczne przeniesienie własności w drodze wyroku sądu – sprawiły ,że powodowie zawarli przedmiotową umowę w dniu 20 października 2010r. i wpłacili pieniądze sprzedającym. Jak podnosili powodowie zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego dawało rękojmię, że wpłacone pieniądze nie przepadną. Powodowie wskazywali przy tym, iż z uwagi na to ,iż akt był wadliwy nie doszło do przeniesienia własności.

W ocenie sądu powyższe twierdzenia strony powodowej uznać należało za nieuzasadnione. Wbrew twierdzeniom małżonków O. pozwany J. S. nie ponosi bowiem odpowiedzialności z tytułu niedojścia do skutku umowy przeniesienia własności lokalu będącego przedmiotem umowy z dnia 20 października 2010r. Jak wykazało przeprowadzone w niniejszej sprawie postępowanie dowodowe sprzedający M. B. i H. B. nie kwestionowali i nadal nie kwestionują prawa powodów do nabycia własności przedmiotowego lokalu. W związku z powyższym kilkukrotnie składali oświadczenia , w których uznawali roszczenie powodów o przeniesienie na ich rzecz prawa własności lokalu. Natomiast okoliczności , które w ostateczności stanowiły przyczynę braku dojścia do skutku umowy przenoszącej własność związane były z wzajemnymi , nieuregulowanymi , niewyjaśnionymi między stronami umowy kwestiami związanymi z wadami lokali, który powodowie objęli w posiadanie oraz roszczeniami sprzedających z tytułu zapłaty ceny za prace dodatkowe wykonane na rzecz powodów, jak również negocjacjami , rozmowami prowadzonymi między stronami , a związanym z przeniesieniem na powodów prawa własności lokalu bez obciążania go hipoteką. Sprzedający bowiem pomimo zobowiązania się w umowie do przedstawienia w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej zaświadczenia z Banku o zwolnieniu lokalu z hipoteki i przeniesienia jego własności na powodów bez jakichkolwiek obciążeń nie byli w stanie z uwagi na powstałe wówczas po ich stronie problemy finansowe temu obowiązkowi sprostać. Z dowodów zgromadzonych w sprawie w postaci chociażby wymiany maili oraz pism pomiędzy pełnomocnikami reprezentującymi ówcześnie strony umowy w sposób jednoznaczny wynika, że powodom zależało na przeniesieniu na ich rzecz własności lokalu bez obciążenia hipoteką i oczekiwali na taką właśnie realizację łączącej strony umowy. Z dowodów zgromadzonych w sprawie wynika również ,iż pomiędzy stronami toczyły się także rozmowy związane z żądaniem powodów usunięcia przez sprzedających wad lokalu przekazanego im w posiadanie.

W ocenie sądu zatem wszystkie powyżej omówione okoliczności spowodowały ,iż ostatecznie nie doszło do przeniesienia na rzecz powodów prawa własności lokalu. W rezultacie zdaniem Sądu to nie okoliczność związana z umieszczeniem w umowie nazwanej umową przedwstępną z dnia 20 października 2010r. zapisu o prawach i roszczeniach wynikających z treści przepisu art. 64 , 389 i 390 kc spowodowała, iż do zrealizowania umowy pomimo wpłacenia przez powodów całości ceny nie doszło. Zwłaszcza, iż treść umowy sporządzonej przez pozwanego, będącego notariuszem a zawartej przez powodów z małżonkami B. nie uniemożliwiała i nadal w ocenie Sądu nie uniemożliwia przeniesienia na rzecz powodów prawa własności lokalu opisanego w umowie.

Dodatkowo Sąd wskazał, że wbrew twierdzeniom powodów pozwany , będący notariuszem nie mógł zagwarantować powodom realizacji umowy , w tym w drodze wyroku sądowego. Na mocy art. 80 § 3 ustawy prawo o notariacie notariusz jest bowiem obowiązany udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień, dotyczących wykonywanej czynności notarialnej , nadto zgodnie z treścią art. 80 § 2 powyższej ustawy notariusz przy wykonywaniu czynności notarialnych obowiązany jest czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta powodować może skutki prawne.

Zdaniem Sądu Okręgowego w świetle zacytowanych przepisów pozwany J. S. nie mógł przy zawieraniu przez powodów z małżonkami B. umowy zapewniać ich, gwarantować im pewność realizacji tej umowy. Zgodnie z obowiązkami spoczywającymi na notariuszu jako osobie zaufania publicznego mógł on jedynie wyjaśniać stronom umowy treść jej zapisów , pouczać o przysługujących prawach czy obowiązkach , nie mógł natomiast absolutnie wykraczać poza powyżej opisane obowiązki i jednej ze stron umowy czynić zapewnienia, czy też gwarantować nastąpienie określonych skutków umowy. Powodowie natomiast poza swoim twierdzeniami w powyższym zakresie dowodów na powyższe działania pozwanego nie przedstawili. Ryzyko związane z zawarciem określonej umowy zawsze leży po stronie podmiotów do niej przystępujących. Strony umowy winny zatem zawsze liczyć się z możliwością niedojścia do skutku określonej umowy, czy też nie wywiązania się przez jedną ze stron z obowiązków wynikających z zawartej umowy.

W ocenie Sądu Okręgowego przedstawione powyżej okoliczności sprawiają, że brak jest przesłanek do obciążania go odpowiedzialnością za powstanie szkody po stronie powodowej.

Zdaniem Sądu w sytuacji podjęcia przez powodów aktywności procesowej mieliby oni i nadal mają możliwość ujawnienia w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie prawa własności odrębnej własność lokalu, tym bardziej, iż sprzedający powyższego uprawnienia powodów nie kwestionują i na powyższą okoliczność złożyli stosowne oświadczenie. Zgodnie natomiast z treścią art. 9 ust. 1 ustawy o własności lokali - "odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę". Z kolei art. 9 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowi, że "do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej". W judykaturze przyjmuje się, że zawarcie umowy spełniającej warunki podane w art. 9 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali powoduje powstanie ekspektatywy odrębnej własności lokalu - roszczenia o przeniesienie własności lokalu po jego wybudowaniu, które może być dochodzone na drodze sądowej.

Okolicznością bezsporną natomiast jest iż powodowie oraz małżonkowie B. zawarli umowę, której treścią było zobowiązanie właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy, a ponadto M. B. jest właścicielem gruntu, na którym budynek miał być wzniesiony oraz uzyskała pozwolenie na budowę. Zauważyć przy tym należy ,że zabrakło jedynie ujawnienia roszczenia powodów o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa w księdze wieczystej , przy czym w ocenie Sądu brak jest przeszkód do podjęcia przez powodów czynności z tym związanych. Podstawą wpisu roszczenia powyżej opisanego jest bowiem umowa . Do wniosku o wpis załącza się wypis z aktu notarialnego obejmującego tę umowę. Wpis tego roszczenia może także zostać dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym obejmującym oświadczenie woli właściciela nieruchomości o zgodzie na wpis roszczenia.

Mając na uwadze powyższe rozważania w ocenie Sądu brak jest podstaw do uznania, aby to czynności pozwanego stanowiły o szkodzie powodów, brak jest również podstaw do przyjęcia związku przyczynowego pomiędzy ewentualną szkodą, a działaniami pozwanego.

Na kwotę dochodzoną pozwem składa się należność, którą uiścili sprzedającym tytułem zapłaty ceny, ponadto podnieśli ,że skutkiem zawarcia wadliwej umowy ponieśli dodatkowe koszty przegranego postępowania sądowego o złożenie przez M. i H. B. oświadczenia woli o przeniesieniu własności nieruchomości w łącznej wysokości 21 856 zł (13 000 zł – wpis sądowy + 8 856 zł tytułem zastępstwa procesowego ). Kolejnym kosztem jak wskazali powodowie było 1 063,84 zł zapłacone pozwanemu jako wynagrodzenie za sporządzenie wadliwego aktu notarialnego , całkowicie bezwartościowego dla powodów.

W zakresie wysokości szkody dochodzonej w przedmiotowym postepowaniu przez powodów w ocenie sądu roszczenie to w zakresie żądania zwrotu kosztów przegranego procesu uznać należało za niewykazane. Strona powodowa bowiem w pozwie jedynie stwierdziła ,iż na koszty przegranego procesu złożył się wpis sądowy w wysokości 13 000 zł oraz koszty zastępstwa procesowego w wysokości 8 856 zł. Ciężar wykazania wysokości szkody zgodnie z przywołanym już przepisem art. 6 kc spoczywał na stronie powodowej. J. O. (1) oraz M. O. natomiast w postępowaniu niniejszym nie naprowadzili żadnego dowodu na potwierdzenie ,iż koszt ten we wskazywanej wysokości rzeczywiście ponieśli , dlatego też uznać należało roszczenie powodów w powyższym zakresie dodatkowo za niewykazane co do wysokości. Ponadto zdaniem Sądu nie można mówić o odpowiedzialności pozwanego również i z tego powodu, że powodowie reprezentowani przez zawodowego pełnomocnika decydując się na wniesienie pozwu w sprawie o sygn, akt I C 686/13 czynili to na własne ryzyko. Pełnomocnik zawodowy reprezentujący ówcześnie powodów powinien był bowiem dokonać oceny zasadności roszczenia powodów przed wniesieniem powództwa do Sądu. Tym samym zdaniem sądu związek przyczynowy pomiędzy ewentualną szkoda ( o ile fakt jej istnienia zostałby przez powodów wykazany) a zachowaniem pozwanego został zerwany.

Natomiast co do żądania przez powodów zwrotu kosztów związanych z wynagrodzeniem notariusza za sporządzenie wadliwego i w ocenie strony powodowej bezwartościowego dla nich aktu notarialnego , stwierdzić należało, iż wbrew twierdzeniom powodów umowy tej nie można w żadnym razie uznać jako bezwartościowej. Umowa sporządzona przez pozwanego nadal bowiem umożliwia , jak zostało to już wskazane powyżej przeniesienie na rzecz powodów własności lokalu. Trudno zatem mówić w tym zakresie o powstaniu szkody po stronie powodowej.

Z tych względów powództwo podlegało oddaleniu, co znalazło odzwierciedlenie w rozstrzygnięciu zawartym w pkt I sentencji.

Sąd przyznał rację pozwanemu, iż zawarciu umowy nazwanej „ przedwstępna umową sprzedaży” z dnia 20 października 2010r. przez J. O. (1) i M. O. nie sprzeciwiają przepisy ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców [Dz.U. z 2004 r., Nr 167, poz. 1758 ze zm.].

Zgodnie z art. 1 ust. 1 tejże ustawy - "nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Zezwolenie jest wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu również nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi". Z kolei art. 6 ust. 1 przywołanej wyżej ustawy stanowi, że "nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne".

Wyjątki od konieczności uzyskanie zezwolenia przewiduje art. 8 ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Zgodnie z art. 8 ust. 1 tejże ustawy stanowi, że "nie wymaga uzyskania zezwolenia, z zastrzeżeniem ust. 3:

1) nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali;

1a) nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego;

2) ⁽nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich;

3) nabycie przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich, nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;

4) nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat;

5) nabycie przez podmiot, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 4, na jego cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast;

6) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym;

7) nabycie lub objęcie przez bank będący osobą prawną określoną w art. 1 ust. 2 pkt 4 akcji lub udziałów w spółce, o której mowa w art. 3e, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych".

Z kolei art. 8 ust. 2 powyższej ustawy przewiduje, że "nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw - stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej, z wyjątkiem nabycia:

1) nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej;

2) drugiego domu, przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej"

W myśl art. 8 ust. 3 ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców "zwolnień, o których mowa w ust. 1, nie stosuje się do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha".

Oznacza to a contrario, że obecnie każde nabycie przez wskazane w art. 8 ust. 2 podmioty (a do kręgu tych podmiotów zaliczają się powodowie ) nieruchomości nierolnej i nieleśnej nie wymaga zezwolenia.

Za bezzasadny Sąd uznał zgłoszony przez pozwanego zarzut przedawnienia roszczenia powodów.

Zgodnie bowiem z treścią art. 442¹ § 1 kc roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym ulega przedawnieniu z upływem lat trzech od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się albo przy zachowaniu należytej staranności mógł się dowiedzieć o szkodzie i o osobie obowiązanej do jej naprawienia. Jednakże termin ten nie może być dłuższy niż dziesięć lat od dnia, w którym nastąpiło zdarzenie wywołujące szkodę.

W sprawie niniejszej wbrew twierdzeniom pozwanego brak jest podstaw do przyjęcia ,iż bieg terminu przedawnienia rozpoczął się już w dacie zawarcia spornej umowy tj. w dniu 20 października 2010r. Dla powodów bieg terminu przedawnienia rozpoczął się bowiem dopiero z momentem powzięcia przez nich wiedzy o przyczynach , dla których wyrokiem z dnia 6 marca 2014r. Sąd Okręgowy w Szczecinie oddalił ich powództwo o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o przeniesienie prawa odrębnej własności lokalu.

O kosztach postepowania Sąd orzekł na podstawie ar. 98 kpc zgodnie z ogólną zasadą odpowiedzialności za wynik postepowania.

Powodowie wnieśli apelację zaskarżając wyrok w całości i wnosząc o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznanie a ewentualnie o jego zmianę i uwzględnienie powództwa.

Żądania te oparto o zarzuty naruszenia:

- art. 328 § 2 kpc poprzez niewyjaśnienie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, w tym w szczególności: okoliczności związanych z zawarciem przedwstępnej umowy umowy sprzedaży sporządzonej przez pozwanego w dniu 20. 10. 2010 r.; treści pouczenia udzielonego wówczas powodom przez pozwanego; wpływu tego pouczenia na świadomość powodów w zakresie możliwości sądowego doprowadzenia do przeniesienia własności nieruchomości na powodów; wpływu tej świadomości na podjęcie decyzji o zapłacie ceny sprzedaży przed zawarciem umowy przyrzeczonej.

- art. 415 kc i art. 49 prawa o notariacie w związku z art. 80 § 1-3 prawa o notariacie poprzez uznanie, że zatytułowanie przez pozwanego notariusza przygotowanej przez niego umowy z dnia 20.10.2010 r. przedwstępną umową sprzedaży oraz pouczenie powodów o istnieniu możliwości (w razie uchylenia się przez sprzedających) doprowadzenia do zawarcia mowy przyrzeczonej na podstawie art. 390 k.c., mimo że rzeczona umowa nie jest przedwstępną umową sprzedaży i mimo że na jej podstawie nie ma możliwości domagania się zawarcia umowy przyrzeczonej na podstawie art. 390 k.c., nie stanowi naruszenia obowiązków notariusza, o których mowa w powołanych przepisach;

- art. 415 kc i art. 49 prawa o notariacie, w związku z art. 80 § 1-3 prawa o notariacie poprzez uznanie, że brak pouczenia powodów przez pozwanego o rzeczywistych skutkach zawarcia sporządzonej przez pozwanego umowy z dnia 20. 10.2010 r. i przesłankach jakie należy spełnić, by zagwarantować sobie prawo przeniesienia własności nieruchomości, nie stanowi naruszenia obowiązków notariusza, o których mowa w powołanych przepisach;

Nadto zarzucono sprzeczność istotnych ustaleń Sądu Okręgowego z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego, w tym w szczególności:

- w zakresie treści umowy sprzedaży z dnia 06.08.2010 r.

oraz poprzez:

- ustalenie że przyczyny, dla których nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej leżały po obu stronach umowy podczas gdy prawidłowa ocena zebranego materiału dowodowego winna skutkować ustaleniem, że do przeniesienia własności nie doszło z uwagi na brak takiej, rzeczywistej (nie deklarowanej) woli po stronie sprzedających i uzależnienie przystąpienia do aktu od zapłacenia przez powodów dodatkowych 200.000 zł

W uzasadnieniu przedstawiono uzasadnienie stawianych zarzutów.

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa przedstawiając stanowisko afirmujące motywy zaskarżonego orzeczenia.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

Zgodnie z art. 382 k.p.c. Sąd II instancji orzeka na podstawie materiału zebranego w postępowaniu w pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym. Z regulacji tej wynika, że postępowanie apelacyjne polega na merytorycznym rozpoznaniu sprawy, co oznacza, że wyrok sądu drugiej instancji musi opierać się na jego własnych ustaleniach faktycznych i prawnych.

Oceniając w tym kontekście materiał procesowy w pierwszej kolejności stwierdzić więc należy, że Sąd Okręgowy w sposób prawidłowy przeprowadził postępowanie dowodowe, a poczynione ustalenia faktyczne w zakresie niezbędnym dla rozstrzygnięcia (zawarte w wyodrębnionej redakcyjnie części uzasadnienia zaskarżonego wyroku) znajdują odzwierciedlenie w treści przedstawionych w sprawie dowodów. Sąd odwoławczy czyni te ustalenia częścią uzasadnienia własnego wyroku, nie znajdując potrzeby ponownego ich szczegółowego przytaczania.

Ustalenia Sądu Okręgowego uzupełnić jedynie należy o przedstawiony przez powodów na rozprawie apelacyjnej i bezsporny (jak wynika z wystąpienia pełnomocnika pozwanego) fakt prawomocnego skazania wyrokiem Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 22 października 2018 (III K 324/17) utrzymanym w mocy wyrkiem Sadu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 9 października 2019 (II AKa 80/19) M. B. i H. B. za winnych przestępstwa polecającego na tym że w okresie od 6 sierpnia 2010 do 19 maja 2011 w S. w P. i w wykonaniu z góry powziętego zamiaru działając wspólnie i w porozumieniu w krótkich odstępach czas doprowadzili powodów do niekorzystnego rozporządzenia mieniem znacznej wartości w postaci pieniędzy w kwocie 130.000 Euro oraz 5000 zł które stanowiło zapłatę za lokal mieszkalny wprowadzając ich pierwotnie w błąd co do braku obciążeń osób trzecich następnie zaś co do zamiaru uzyskania zgody wierzycieli na zwolnienie lokalu z obciążenia hipotecznego, co do terminu zakończenia prac i przeniesienia własności nieruchomości działając w en sposób na szkodę powodów – to jest czynu z art. 286 §1 k.c. w zw. z art. 294 §1 k.k. w zw. z art. 12 k.k.

Okoliczność ta jest potwierdzona odpisami wyroków złożonym na rozprawie przed Sądem Apelacyjnym.

Ustalenia opisanego wyroku Sądu karnego co do popełnienia przestępstwa wiążą Sąd w niniejszej sprawie zgodnie z art. 11 k.p.c.

Podzielenie ustaleń Sądu Okręgowego nie oznacza akceptacji dokonanej ich oceny. Kwestie szczegółowe zwłaszcza w zakresie oceny niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej zostaną przedstawione w toku dalszego wywodu w ramach odniesienia się do zarzutów apelacji.

Trafnie Sąd Okręgowy przedstawił podstawę prawną powództwa odwołując się do treści art. 415 k.c. w zw. z art. 49 ustawy z dnia 14 lutego 1991 Prawo o notariacie (t. jedn. Dz. U. z 2019 roku poz. 540, dalej cytowanej jako PN) i przedstawiając przesłanki odpowiedzialności na tej podstawie.

W rezultacie także w odniesieniu do wskazania podstawy prawnej rozstrzygnięcia Sąd Apelacyjny czyni argumentację Sądu Okręgowego częścią własnego stanowiska nie znajdując podstawy do ponawiania wywodu. Niezbędne uzupełnienia i wyjaśnienia regulacji prawnej zostaną przedstawione przy omawianiu zarzutów apelacji.

Zmiana wyroku spowodowana jest odmienną niż to uczynił Sad Okręgowy oceną stanu faktycznego w kontekście prawnej regulacji obowiązków notariusza, a w konsekwencji także przesłanek aktualizujących jego odpowiedzialność na wskazanej przez Sąd podstawie prawnej. W tym zakresie uznano za uzasadniony zarzut naruszenia art. 415 k.c w zw. z art. 49 PN.

Po pierwsze zaznaczyć należy, że Sąd Okręgowy nadmiernie uprościł ocenę prawną zakładając, że powództwo zmierza do przypisania pozwanemu odpowiedzialności odszkodowawczej za następstwa niedojścia do skutku umowy przeniesienia własności lokalu (a więc jedynie za to, że do majątku powodów nie weszło prawo do lokalu. Ze stanowiska powodów wywodzić bowiem należy, że szkody upatrują w tym, iż faktycznie utracili oni możność wyegzekwowania zwrotu świadczenia pieniężnego uiszczonego na rzecz dewelopera w celu nabycia prawa do lokalu i zarazem nie posiadają faktycznej możliwości uzyskania tego prawa w kształcie zgodnym z umową stron (a więc bez kolejnych i narastających obciążeń rzeczowoprawnych, będących następstwem krytycznej sytuacji finansową dewelopera i jego małżonka).

Zdarzeniem powodującym szkodę, za które ponosi odpowiedzialność pozwany w świetle stanowiska powodów, było zatem błędne opracowanie przez notariusza umowy zawartej w formie aktu notarialnego poprzez jej określenie jako umowy przedwstępnej (choć jej treść powinna być kwalifikowana jako inna umowa - nienazwana znajdująca swoja podstawę jurydyczną w treści art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali (t. jedn. Dz. U. z 2019 roku, poz. 737 dalej cytowanej jako u.w.l.) a zarazem (co wynika już z treści pozwu) pouczenie powodów przez notariusza o skutkach prawnych umowy właściwe dla umowy przedwstępnej i zaniechanie poinformowania o konieczności ujawnienia roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie tego prawa w księdze wieczystej (art. 9 ust 2 u.w.l.). Nadto zarzuca strona notariuszowi błędne pouczenie o skutkach prawnych istnienia obciążeń hipotecznych powodujące utwierdzenie powodów w przekonaniu że jedynie formalnością jest uzyskanie przez małżonków B. oświadczeń banków wierzycieli zwalniających z tych obciążeń lokal, którego własność wyodrębniana miała być z nieruchomości obciążonej hipotecznie.

Innymi słowy istota roszczenia objętego powództwem jeśli chodzi o jego podstawę faktyczną sprowadza się żądania przypisania pozwanemu odpowiedzialności za niewłaściwe wykonanie obowiązków zawodowych (publicznych) notariusza polegających na błędnym określeniu właściwej dla ochrony interesów obu stron treści czynności prawnej i błędnym pouczeniu o bezpośrednich oraz pośrednich skutkach tej czynności. W tym kontekście należy zatem ocenić, czy doszło do nienależytego wykonania obowiązków notariusza, a jeśli tak, to czy istnieje związek przyczynowy między tym działaniem a szkodą rozumianą w niniejszej sprawie jako utrata środków pieniężnych i niemożność uzyskania świadczenia mającego stanowić ich ekwiwalent (wobec uchylenia się przez dewelopera od prawidłowego wykonania obowiązku wynikającego z umowy zawartej przed pozwanym notariuszem i zaoferowania prawa do lokalu nieobciążonego hipotecznie - §2 ust 5 i 6 umowy) ani też zwrotu świadczenia pieniężnego (z uwagi na faktyczną niewypłacalność małżonków B..

W świetle stanowiska procesowego powodów zatem zdarzeniem rodzącym odpowiedzialność pozwanego nie jest samo niedojście do skutku między stronami czynności z dnia 20 października 2010 umowy przeniesienia własności lokalu, lecz skutki tego faktu w aspekcie niewłaściwego zabezpieczenia (czy wręcz braku zabezpieczenia) interesów stron w tej umowie.

Po pierwsze zatem odpowiedzieć należy na pytanie czy notariusz jest odpowiedzialny za tak określone zdarzenie mające (według powodów) rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą.

Sąd Okręgowy w obszernym wywodzie stwierdził, że umowa z dnia 20 października 2010 wobec treści zobowiązania dewelopera nie mogła być zakwalifikowana jako umowa przedwstępna, lecz w dacie dokonywania czynności spełniała cechy umowy deweloperskiej jako (w roku 2010) umowy nienazwanej, znajdującej swoją podstawę normatywną w treści art. 9 u.w.l. W tej dacie bowiem nie obowiązywała jeszcze ustawa z dnia 16 września 2011 o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinne (Dz. U 2019 poz. 1805) i właściwej podstawy prawnej dla zawierania umów, w których przedmiotem świadczenia przedsiębiorcy było wybudowanie lokalu a następnie po jego prawnym wyodrębnieniu, przeniesienie jego własności na nabywcę, upatrywano właśnie w regulacji art. 9 u.w.l.

Sąd I instancji w swoim wywodzie odwołał się do judykatury Sądu Najwyższego dotyczącej tego problemu a rozstrzygającej wątpliwości prawne na tle ówczesnego stanu prawnego. Z dokonanego przez Sąd Okręgowy zestawienia orzecznictwa (w istocie ograniczonego do wypowiedzi najistotniejszych dla wywodu Sądu Okręgowego) wynika jednoznacznie, że problem kwalifikacji prawnej umowy, na podstawie której przedsiębiorca zobowiązywał się w ramach prowadzonej działalności wybudować a następnie ustanowić odrębne prawo własności lokalu i przenieść je na nabywcę, był przedmiotem wyraźnych wypowiedzi i rozstrzygnięć w judykaturze Sądu Najwyższego co najmniej od 2003 roku. Od tego też czasu kształtował się jednolity, umotywowany ważkimi argumentami prawnymi pogląd jurydyczny co do nieadekwatności konstrukcji umowy przedwstępnej dla ukształtowania praw i obowiązków stron w umowie, której przedmiotem świadczenia niepieniężnego było wybudowanie i przeniesienie odrębnej własności lokalu. Sąd Okręgowy przedstawił wyżej obszerne fragmenty wypowiedzi judykatury, których nie ma potrzeby ponownie przytaczać.

Dla potrzeb niniejszej sprawy jednak należy mieć na względzie to, że dokonana przez Sąd Okręgowy w sprawie o nakazanie złożenia oświadczenia woli (I C 686/13), odmienna niż czynił to pozwany w momencie sporządzania umowy kwalifikacja, nie była zaskakująca ani też nie mogła budzić wątpliwości. W świetle stanu orzecznictwa z daty sporządzania umowy objętej sporem w niniejszej sprawie przyjąć należy, że wobec treści zobowiązania małżonków B., kwalifikacja umowy jako deweloperskiej zgodnie z art. 9 u.w.l. była właściwa. Nie można zatem przyjąć (jak sugeruje pozwany także w odpowiedzi na apelację) że przyjęta przez Sąd Okręgowy w sprawie o nakazanie złożenia oświadczenia woli kwalifikacja prawna umowy i ocena jej wymogów w świetle art. 9 u.w.l. była wynikiem wykładni oświadczeń woli (czy też mogła zaskakiwać strony tej umowy). Przyjęta kwalifikacja była bowiem wynikiem uwzględnienia ukształtowanego poglądu judykatury co do wykładni i wzajemnego stosunku przepisów art. 9 u.w.l i art. 389 k.c. .

W tym kontekście należy odwołać się do ustrojowej roli Sądu Najwyższego związanej z powinnością dążenia do zapewnienia jednolitości orzecznictwa. Zgodnie z art. 1 pkt. 1) (obowiązującej w dacie wydania przez Sąd Okręgowy wyroku zaocznego w sprawie I C 686/13) ustawy z dnia 23 listopada 2002 r. o Sądzie Najwyższym (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 1254 z późn. zm.). jedną z zasadniczych kompetencji ustrojowych tego organu było zapewnienie w ramach nadzoru zgodności z prawem oraz jednolitości orzecznictwa sądów powszechnych i wojskowych przez rozpoznawanie kasacji oraz innych środków odwoławczych.

W tym kontekście prawnym orzeczenia Sądu Najwyższego wydane w innych sprawach jakakolwiek niewiążące sądu ad casum to jednak powinny być brane pod uwagę w procesie wykładni prawa w praktyce. Dotyczy to jednak nie tylko wykładni sądowej lecz także praktyki innych podmiotów systemowo usytuowanych i wykonujących określone zadania w ramach szeroko rozumianego systemu ochrony prawnej. Orzecznictwo Sądu Najwyższego, (zakładany ustrojowo jego wpływ na ujednolicanie wykładni prawa w praktyce), musi być więc niewątpliwie uwzględniane także w praktyce notarialnej, zwłaszcza jeśli dotyczy bezpośrednio kwestii związanych z prawną oceną istotnych elementów konkretnej czynności notarialnej.

Należy wziąć pod uwagę bowiem to, że z przepisów prawa o notariacie wynika wprost, że notariusz korzysta ze statusu osoby zaufania publicznego. W judykaturze i nauce poskreśla się, że od zawodów kwalifikowanych jako „zawody zaufania publicznego” społeczeństwo oczekuje spełnienia wymogu posiadania bardzo wysokich umiejętności fachowych. Specyfika „zawodu zaufania publicznego”, opisywana jest w literaturze jako objęcie zakresem wykonywania takiego zawodu pieczy nad prowadzeniem spraw lub ochrony wartości (dóbr) o zasadniczym i (najczęściej) osobistym znaczeniu dla osób korzystających z usług w sferze objętej taką szczególną działalnością zawodową.

Wskazuje się, że obowiązki z tym statusem związane nie wyczerpują się w podejmowaniu ważnych - w wymiarze publicznym - czynności zawodowych, wymagających profesjonalnego przygotowania, doświadczenia, dyskrecji oraz taktu i kultury osobistej. „Zawody zaufania publicznego” wykonywane są - zgodnie z ich konstytucyjnym określeniem - w sposób założony i społecznie aprobowany, o ile ich wykonywaniu towarzyszy realne „zaufanie publiczne”.

Podkreśla się, że na zaufanie to składa się wiele elementów, wśród których jako zasadnicze wymienia się: przekonanie o zachowaniu przez wykonującego ten zawód dobrej woli, właściwych motywacji, należytej staranności zawodowej oraz wiara w przestrzeganie wartości istotnych dla profilu danego zawodu.

W odniesieniu do prawniczych zawodów zaufania publicznego do istotnych wartości zalicza się pełne i integralne respektowanie prawa, w tym zwłaszcza przestrzeganie wartości konstytucyjnych (w ich hierarchii) oraz dyrektyw postępowania (por. np. uzasadnienie wyroku TK z 18 lutego 2004 r., P 21/2002, A. Oleszko Prawo o notariacie. Komentarz. Część I. Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, 2011, komentarz do art. 2)

Ze statusem zawodu zaufania publicznego wiążą się więc nierozerwalnie określone powinności o charakterze publicznym, związane ze szczególną dbałością o bezpieczeństwo obrotu. Obowiązki te konkretyzują się zwłaszcza w konieczności uwzględniania profesjonalnego baczenia na poprawność jurydyczną dokonywanych czynności a także na ich adekwatność dla realizacji lub zabezpieczenia interesów storn czynności notarialnej.

W nauce jako cechę dystynktywną dla pozycji zawodowej notariusza i jego powinności zawodowych wskazuje się to, że notariusz - w przeciwieństwie do przedstawicieli innych wolnych zawodów prawniczych (adwokatów czy radców prawnych) świadczących swoim klientom usługi prawne - działa na rzecz nie tylko określonego podmiotu, ale musi równoważyć interesy wszystkich stron czynności notarialnej (por. A. Oleszko, ibidem) .

Normatywnym wyrazem tej powinności jest art. 80 § 2 Prawa o notariacie, zgodnie z którym notariusz ma obowiązek czuwania nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron i innych osób, dla których z czynności notarialnych mogą wynikać określone skutki prawne.

Odnosząc się do tej normy formułuje się w stosunku do notariusza powinność rozstrzygania, które interesy stron i osób trzecich są słuszne, i wywodzi się stąd powinność odpowiedniego kształtowania praw i obowiązków stron czynności notarialnych a w granicznych sytuacjach obowiązek odmowy dokonania czynności prawnych sprzecznych z prawem (A. Oleszko, ibidem).

Zatem zgodnie z normą art. 80 PN wzorzec wymaganej ustawowo od notariusza staranności zawodowej nie wyczerpuje się wyłącznie w obowiązkach określonych w jej §1, zgodnie z którym akty i dokumenty powinny być sporządzone przez notariusza w sposób zrozumiały i przejrzysty (do czego zdaje się ograniczać wywód odpowiedzi na apelację). Rekonstruując wzorzec postępowania zawodowego notariusza, oprócz tej normy i przedstawionej wyżej regulacji §2, należy mieć na względzie także normatywną treść §3 nakładającą na notariusza także obowiązki informacyjne dotyczące dokonywanej czynności.

W dotychczasowej judykaturze wyjaśniano już bowiem, że notariusz ponosi odpowiedzialność nie tylko za sporządzenie aktu sprzecznego z prawem ale także za naruszenie obowiązków określonych w art. 80 §2 lub §3 PN (por. np. wyrok SA we Wrocławiu z dnia 28 października 2016 i tam cytowane orzecznictwo). Przyjęto też, że obowiązek informacyjny dotyczy nie tylko bezpośrednich ale też w pewnych wypadkach także pośrednich skutków czynności prawnej dokonywanej przed notariuszem (por. np. wyrok SN z dnia 21 sierpnia 2003 III CKN 500/10).

Przedstawiona w dotychczasowym orzecznictwie i literaturze wykładnia art. 80 ustawy Prawo o notariacie prowadzi zatem do następujących wniosków. Po pierwsze działalność zawodową notariusza oraz sposób wykonania przezeń obowiązków określonych normą art. 80 PN należy oceniać przez pryzmat pozycji notariusza jako osoby zaufania publicznego. Oznacza to, że notariusz ma nie tylko powinność zachowania wymogów formalnej i redakcyjnej poprawności czynności sporządzanej w formie aktu notarialnego, lecz także obowiązek oceny interesów („potrzeb prawnych”) wszystkich stron czynności i dążenia do należytego (a więc zgodnego z celem stron decydujących się na dokonanie czynności w formie aktu notarialnego) zabezpieczenia praw i (co ważne w kontekście niniejszej sprawy) słusznych ich interesów. Zatem notariusz po ustaleniu motywów (nie tylko prawnych ale też np. ekonomicznych), które powodują, że strony decydują się na nadanie czynności prawnej formy aktu notarialnego (zwłaszcza jeśli forma ta nie jest przesłanką ważności czynności), powinien zadbać o to, by wyjaśniając stronom w sposób zobiektywizowany skutki ich oświadczeń dla ochrony ich praw i interesów, umożliwić podjęcie przemyślanej decyzji co do złożenia oświadczenia i jego ostatecznej treści.

Nie chodzi tutaj o udzielenie porady prawnej, lecz raczej o pouczenie (uświadomienie) o konsekwencjach prawnych podejmowanych czynności. Pouczenie to powinno przedstawiać sytuację stron (skutki czynności) w sposób zobiektywizowany, w tym wskazywać na ewentualne konsekwencje prawne przyjmowanych przez strony rozwiązać zwłaszcza na wypadek niedotrzymania przez jedną ze stron postanowień projektowanej umowy. W kontekście tych powinności najdalej idącym obowiązkiem pieczy przez notariusza nad słusznymi interesami stron, jest wywodzony z treści art. 81 PN obowiązek odmowy sporządzenia aktu notarialnego jeśli czynność miałaby być nieważna z uwagi na sprzeczność z zasadami współżycia społecznego (art. 58 §2 k.c. – por. uchwała SN z dnia 18 grudnia 2013 III CZP 82/13). Wynika stąd, że obowiązkiem notariusza jest dokonanie własnej oceny zgodności czynności z prawem zarówno w aspekcie poprawności formalnej jak i spójności z systemem aksjologicznym, do którego norma prawa podsyła poprzez zawartą w niej klauzulę generalną. W cytowanej wyżej uchwale wyjaśniono, że ocena ta dokonywana być powinna przez pryzmat słusznych (uzasadnionych) interesów stron. Zatem ocena taka łączy się funkcjonalnie i jest wynikiem wykonania obowiązku z art. 80 §2 PN.

Z kolei obowiązki informacyjne określone w art. 80 §3 PN obejmują nie tyko bezpośrednie skutki czynności. W przypadku gdy prawidłowe wykonanie obowiązku pieczy nad słusznym interesem stron tego wymaga, niezbędnym jest pouczenie przez notariusza także o dalszych skutkach czynności. Zwracano już na to uwagę w dotychczasowej judykaturze wskazując, że notariusz ma obowiązek udzielania informacji o skutkach pośrednich jeżeli w znanych mu okolicznościach dokonywania czynności mogą one wystąpić i mieć dla stron istotne znaczenie lub gdy strona zwróci się o ich wyjaśnienie (por. np. wyrok SN z dnia 21 sierpnia 2003 III CKN 500/01)

Nienależyte wykonanie obowiązków przez notariusza sankcjonuje norma art. 49 PN, w myśl której notariusz ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych na zasadach określonych w k.c. z uwzględnieniem szczególnej staranności do jakiej jest obowiązany przy wykonywaniu tych czynności. Zatem stosując do żądania naprawienia szkody przez notariusza normę art. 415 k.c. należy uwzględniać regulację art. 49 PN a zawarty tam wzorzec staranności powinien być rekonstruowany przy uwzględnieniu zwłaszcza szczególnej pozycji zawodowej notariusza i specjalnego znaczenia tego zawodu prawniczego dla zapewnienia bezpieczeństwa obrotu prawnego). W związku z tym w judykaturze przyjmuje się, że notariusz ponosi na tej podstawie odpowiedzialność cywilną jeśli przypisać mu można choćby najlżejszą postać winy (culpa levissima) ustalanej przy wykorzystaniu wysokiego miernika staranności (por. wyrok SN z dnia 22 marca 2019 I CSK 89/18). Zarazem formułuje się tezę, że powinności notariusza mieszczące się w pojęciu wymaganego od niego poziomu zawodowej staranności nie mogą być utożsamiane z podejmowaniem wyłącznie tych działań, które są narzucone przepisami prawa (por. uzasadnienie cytowanego orzeczenia). Zatem zachowanie wymaganego poziomu staranności przez notariusza wymaga od niego podjęcia aktywności adekwatnej ad casum dla prawidłowego wypełnienia obowiązków wynikających z art. 80 §2 i §3 PN.

Odnosząc przedstawione wywody do materii poddanej pod osąd w niniejszej sprawie stwierdzić należy, że działania notariusza kwestionowane w pozwie dotyczyły po pierwsze sfery błędnej kwalifikacji czynności prawnej, którą strony zamierzały dokonać a w konsekwencji tego błędu wadliwego zredagowania oświadczeń woli storn w postaci umowy przedwstępnej. Zaniechanie bowiem prawidłowej (i uwzględniającej słuszne interesy obu stron) kwalifikacji projektowanego stosunku jako umowy „deweloperskiej” kwalifikowanej na podstawie art. 9 u.w.l. pociągnęło za sobą ten skutek, że notariusz wbrew obowiązkowi wynikającemu z art. 92 §4 PN nie złożył wniosku o ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia powodów o przeniesienie własności lokalu w wykonaniu umowy i nie poinformował stron, że ważność czynności uzależniona jest od ujawnienia roszczenia powodów w księdze wieczystej .

Nadto należy mieć na względzie okoliczności w jakich czynność była dokonywana. Z materiału procesowe wynika jednoznacznie że po zawarciu pisemnej „umowy przedwstępnej” i uiszczeniu określonej tą umową zaliczki, deweloper domagał się od powodów dalszego finansowania inwestycji. Powodowie uzależniali zapłatę dalszej kwoty od uzyskania zabezpieczenia swoich praw i nadania odpowiedniej formy prawnej oświadczeniom woli. W tym kontekście wziąć należy pod uwagę też to, że powodowie stawali do aktu notarialnego jako osoby nielegitymujące się obywatelstwem polskim i zamieszkałe poza granicami (a więc mogące dodatkowo mieć trudności ze zrozumieniem swojej sytuacji prawnej po zawarciu projektowanej umowy). Zarazem niewątpliwie powodowie dążyli do właściwego zabezpieczenia swoich słusznych interesów (zabezpieczenia się przed utratą świadczenia wpłaconego akonto ceny za przyszłą nieruchomość lokalową). Cel umowy i interes kupujących, do którego zabezpieczenia zmierzali, jawi się jako oczywisty dla ustalenia przez prawnika posiadającego wysokie kwalifikacje i odpowiednie doświadczenie zawodowe. W tym kontekście należy oceniać działanie notariusza, który powinien przedstawić stronom skutki dokonania czynności (określonej jako umowa przedwstępna) a zwłaszcza uprzedniego uiszczenia ceny w przypadku niewykonania umowy przez dewelopera (niezależnie od przyczyn tego niewykonania).

Jest to tym bardziej istotne, że jak wynika z zeznań powodów w trakcie dokonywania czynności notarialnej ale przed podpisem aktu notarialnego ujawniona została kwestia istniejącego wówczas obciążenia hipotecznego nieruchomości. Ukrywanie tej okoliczści wynika też z orzeczenia powołanego wyżej Sądu karnego. Z niepodważonych w toku procesu zeznań strony powodowej wynika, że notariusz w istocie zbagatelizował ta kwestię twierdząc, że formalnością będzie przedstawienie przez dewelopera oświadczenia wierzycieli hipotecznych o zwolnieniu obciążenia. Pozwany nie przedstawił w toku procesu żadnych dowodów, z których wynikałoby, że w ramach obowiązków z art. 80 §2 i §3 PN wskazywał stronom na konsekwencje uiszczenia całości lub części świadczenia z tytułu ceny w przypadku braku zgody banków na zwolnienie obciążenia z wyodrębnionej nieruchomości lokalowej.

Nie wynika też z materiału procesowego by notariusz informował o wynikającej z art. 16 ust 2 u.k.w.h. możliwości ujawnienia roszczenia o przeniesienie własności lokalu i skutkach prawnych takiego ujawnienia (art. 17 u.k.w.h.).

Brak jest też podstaw do przyjęcia, by notariusz informował o skutkach braku prawidłowego wykonania przez dewelopera umowy w kształcie przyjętym przez strony (zwłaszcza niespełnienia obowiązków określonych w §2 ust 5. i 6. umowy z dnia 20.10.2010 roku).

W rezultacie w ocenie Sądu Apelacyjnego w opisanych płaszczyznach (a więc zarówno co do kwestii prawidłowości przyjęcia, że właściwa dla osiągnięcia zakładanych przez strony skutków prawnych będzie umowa przedwstępna a nie umowa „deweloperska” o której mowa w art. 9 u.w.l., jak i w zakresie wypełnienia powinności o których mowa w art. 80 §2 i 80 §3 PN) doszło do naruszenia wzorca zachowania oczekiwanego od notariusza w kontekście art. 49 PN.

Nie przedstawia pozwany żadnych okoliczności wyłączających jego winę. Nie ma też żadnych argumentów dowodowych w sprawie, które wskazywałyby na to, że naruszenie to było umyślne. Stąd też przyjąć trzeba, że doszło do naruszenia przez notariusza wymogu zachowania profesjonalnej staranności przy dokonywaniu czynności objętej pozwem, a naruszenie to zawinione jest w sposób nieumyślny. W efekcie pozwanemu należy przypisać odpowiedzialność za zdarzenie przywołane w pozwie jako powodujące szkodę.

W tym też kontekście za uzasadniony uznano zarzut naruszenia prawa materialnego.

Po przesądzeniu istnienia zasady odpowiedzialności, kolejną kwestią istotną dla rozstrzygnięcia staje się określenie czy szkoda pozwanych pozostaje w normatywnym związku przyczynowym (art. 361 §1 k.c.) z przypisanym wyżej naruszeniem obowiązków przez notariusza.

Szkoda jaką mieli ponieść powodowie dotyczy według ich twierdzeń dwóch płaszczyzn. Po pierwsze jako element szkody wskazuje się wartość świadczenia uiszczonego na rzecz dewelopera jako niemożliwego faktycznie do odzyskania z uwagi na obecną jego niewypłacalność. Po drugie elementem szkody według powodów są koszty poniesione w związku z dochodzeniem wykonania umowy zgodnie z pouczeniami uzyskanymi od notariusza.

Co do drugiej płaszczyzny argumentacji strony powodowej stwierdzić należy, że w świetle uzasadnienia wyroku zaocznego Sądu Okręgowego z dnia 6 marca 2014 zasadniczą przesłanką odmowy uwzględnienia powództwa było stwierdzenie, iż dla ważności zobowiązania pozwanych w tamtej sprawie do złożenia oświadczenia o przeniesieniu własności lokalu zgodnie z ar.t 9 ust 2 u.w.l konieczne było ujawnianie roszczenia w księdze wieczystej. Przyczyną tego braku było niewątpliwie (spowodowane błędną kwalifikacją prawną umowy) zaniechanie przez pozwanego złożenia wniosku, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 94 PN w zw. z art. 9 u.w.l..

Przyczynę tą i jej następstwo to uznać należy za pozostające w adekwatnym (normatywnym) związku przyczynowym.

Z kolei ustalić należy, czy szkodą jest fakt niemożności odzyskania świadczenia danego w wykonaniu umowy z dnia 20 października 2010 deweloperowi.

Z materiału procesowego wynika jednoznacznie że małżonkowie B. nie byli w stanie wykonać swoich obowiązków wynikających z umowy z dnia 20.10.2010 w tej części w jakiej zobowiązali się do wydania powodom lokalu wolnego od obciążeń i przedstawienia przed przeniesieniem własności tego lokalu zgody banków wierzycieli na zwolnienie zbywanego lokalu z obciążenia hipotecznego zbywanego (§2 pkt. 5 i 6 umowy). Nigdy też nie zaoferowali powodom wykonania umowy (spełnienia świadczenia) zgodnie z jej treścią w tej części. W tym zakresie trafnie skarżący kwestionują poprawność stwierdzenia przez Sąd Okręgowy, że do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu nie doszło z przyczyn leżących po obu stornach. Nie wynika z materiału procesowego bowiem, by małżonkowie B. w jakimkolwiek momencie oferowali powodom świadczenie godne z umową (a więc przeniesienie na rzecz powodów własności lokalu wolnego od obciążeń hipotecznych). Po wtóre jasno wynika z ustaleń faktycznych Sądu I instancji, że po otrzymaniu całości ceny H. B. zwracał się do powodów z żądaniem zapłaty dodatkowej kwoty twierdząc, że na powodach spoczywa obowiązek nadto zapłaty podatku VAT. Zatem skoro nie doszło do zaoferowania świadczenia zgodnego z umową przez małżonków B. a dodatkowo uzależniono możliwość zwolnienia z obciążeń do zapłaty dodatkowej kwoty to nie można twierdzić, że do zawarcia umowy nie doszło z przyczyn leżących po obu stronach, Do tych samych konkluzji prowadzi tez wiążąca Sąd w niniejszej sprawie treść rozstrzygnięcia w worku karnym złożonym w toku postępowania apelacyjnego.

Obecnie ze względu na ich sytuację finansową w istocie uzyskanie zwrotu świadczenia (lub prawa do lokalu bez obciążeń hipotecznych) nie jest realne (o czym świadczą choćby zeznania świadków M. i H. B. i treść wpisów w księdze wieczystej).

W tym kontekście bez znaczenia dla rozstrzygnięcia pozostają twierdzenia pozwanego co do tego, że M. i H. B. uznali roszczenie powodów. Uznanie to nie było bowiem połączone z zaoferowaniem świadczenia. Przeciwnie - z uznaniem łączy się nierozerwalnie twierdzenie dłużników, że ze względów majątkowych w istocie świadczenie zgodnie z umową (a więc po uzyskaniu zgody wierzycieli na zwolnienie lokalu) jest niemożliwe. W istocie więc powodowie mogą obecnie zgodzić się na przeniesienie własności lokalu jedynie za jednoczesnym przyjęciem odpowiedzialności rzeczowej do jego wartości za zobowiązania szeregu wierzycieli dochodzących swoich wierzytelności w stosunku do M. i H. B. Uzyskanie własności nieruchomości nie będzie jednak mogło być kwalifikowane (wbrew temu co zdaje się to przyjmować Sad Okręgowy w zaskarżonym wyroku) jako prawidłowe wykonanie umowy z dnia 20.10.2010. Poza tym wziąć należy pod uwagę skutki prawne przyjęcia przez Sąd Okręgowy w wyroku zaocznym z dnia 6 marca 2014 ( I C 686/13), że umowa ta jest nieważna. Rozstrzygnięcie to wiąże w sferze prawnej między powodami i M. i H. B. jako pozwanymi w tamtej sprawie).

W sferze prawnej więc świadczenie pieniężne przekazane przez powodów w wykonaniu nieważnej umowy jest nienależne (art. 410 §2 k.c.). Zarazem dłużnicy w świetle materiału procesowego nie dysponują majątkiem który pozwalałby na przymusowe wyegzekwowanie zwrotu tej wartości.

W majątku powodów niewątpliwe powstała zatem strata (doszło do pomniejszenia aktywów w postaci środków pieniężnych), zaś aktywa które w zamian za świadczenie pieniężne powiększyć miały te majątek (własność lokalu) do majątku nie weszły. Obecne ich obciążenie powoduje, że z ich wejściem wiązałoby się z kolei zwiększenie pasywów (powstanie odpowiedzialności rzeczowej za długi małżonków B.) .

Powstaje zatem pytanie czy można powiązać kauzalnie te zdarzenia z nienależytym wykonaniem obowiązków notariusza przez pozwanego.

Zgodnie z art. 361 §1 k.c. zobowiązany do naprawienia szkody ponosi odpowiedzialność tylko za normalne skutki swojego działania lub zaniechania. W judykaturze dokonując wykładni tej normy przyjęto, że za normalne następstwa niepodjęcia określonych działań należy uznać te z nich, których wystąpienie każdorazowo zmniejsza albo wyłącza prawdopodobieństwo danego skutku (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 czerwca 2018 r. I CSK 508/17 i cytowane w jego uzasadnieniu wcześniejsze wypowiedzi orzecznicze.) Rozpatrując sytuacje faktyczną, w której oceniano odpowiedzialność osoby, która mimo prawnej powinności nie podjęła działań nadzorczych a zaniechanie to umożliwiało innej osobie spowodowanie szkody majątkowej, wyjaśniono, że w takiej sytuacji dochodzi do dwóch samodzielnych zdarzeń sprawczych, stanowiących czyny niedozwolone rodzące kumulatywną odpowiedzialność o charakterze solidarnym (art. 441 § 1 k.c.) za szkodę. Wielokrotnie w judykaturze zajmowano się możliwością występowania wieloczłonowych relacji kauzalnych, których elementy (za które ponoszą odpowiedzialność różne podmioty) nie wystąpią jednocześnie lecz układać się będą w łańcuch przyczynowo-skutkowy.

Wyjaśniono, że w takiej sytuacji wszystkie elementy ciągu zdarzeń podlegać powinny ocenie z punktu widzenia kryterium normalności, przy czym uznaniu normalności następstw nie sprzeciwia się to, że chodzi o dalsze skutki określonego zdarzenia (zachowania się). W związku z tym przyjmuje się, że pozostaje w związku przyczynowym ze szkodą takie działanie lub zaniechania, które jedynie zwiększa prawdopodobieństwo skutku. Zatem wystarczy ustalenie, że dane zdarzenie należy do okoliczności ogólnie sprzyjających powstaniu skutku (por. uzasadnienie cytowanego wyżej wyroku z dnia 19 czerwca 2018 i tam cytowane orzecznictwo).

Przyjęto zatem w orzecznictwie, że przy dokonywaniu oceny normalności w rozumieniu art. 361 §1 k.c. nie jest konieczne ustalenie, że każdorazowemu zaistnieniu danej przyczyny towarzyszy badany skutek. Nie jest też niezbędne stwierdzenie, że jest to skutek typowy, zazwyczaj występujący. Normalnymi następstwami zdarzenia, z którego wynikła szkoda, są następstwa, jakie tego rodzaju zdarzenie jest w ogóle w stanie wywołać i w zwyczajnym biegu rzeczy, a nie tylko na skutek szczególnego zbiegu okoliczności, z reguły je wywołuje. (por. np. wyrok SN z 28 lutego 2006 r., III CSK 135/05).

W konkretnych okolicznościach nawet wysoce prawdopodobny skutek nie musi wystąpić, będzie jednak normalnym następstwem, jeżeli zaistnieje, a stosunkowo rzadko występujące następstwo może zostać uznane za normalne. Zarazem przyjmuje się, że związek przyczynowy może występować jako normalny również w sytuacji, gdy pewne zdarzenie stworzyło warunki powstania innych zdarzeń, z których dopiero ostatnie stało się bezpośrednią przyczyną szkody.

W przypadku konieczności określenia związków kauzalnych w odniesieniu do zaniechań za normalne następstwa niepodjęcia określonych działań uznaje się takie , których wystąpienie każdorazowo zmniejsza albo wyłącza prawdopodobieństwo danego skutku (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 2004 r. II CK 249/04).

Odnosząc te uwagi do oceny żądania w niniejszej sprawie stwierdzić należy, że opisane zachowanie pozwanego niewątpliwie nie stanowiło bezpośredniej przyczyny szkody w części omawianej w tym miejscu. Szkoda ta, jak wskazano wyżej, polega bowiem na zmniejszeniu aktów w następstwie spełnienia świadczenia na rzecz drugiej strony umowy zawartej przed notariuszem i nieuzyskania świadczenia wzajemnego. Rozważyć zatem należy, czy opisane wyżej błędy i zaniechania notariusza stanowić mogą pośrednią przyczynę szkody pozostającą z nią w adekwatnym związku kauzalnym.

Z materiału procesowego wynika, że powodowie spełnili istotną ekonomicznej część świadczenia w dniu zawarcia umowy jak i świadczyli resztę ceny przed uzyskaniem prawa do lokalu w zaufaniu do informacji uzyskanych od notariusza i w przekonaniu o pewności ich sytuacji prawnej (zabezpieczenia ich praw do lokalu i bezpieczeństwa zapłaconej ceny) wywołanej sporządzeniem umowy w formie aktu notarialnego. Nie może być dla oceny sprawy obojętne stanowisko notariusza ujawnione po powstaniu wątpliwości powodów związanej z ujawnieniem istnienia obciążeń hipotecznych. W tym kontekście utwierdzenie powodów przez notariusza, że dostarczenie dokumentu zwalniającego nieruchomość spod obciążeń miałoby stanowić jedynie „formalność”, z przyczyn obiektywnie usprawiedliwionych mogło być odczytane jako zapewnienie o tym, że spełnienie świadczenia pieniężnego (zapłata ceny) nie wywoła niebezpieczeństwa jego utraty a interesy strony powodowej zostały prawidłowo zabezpieczone w akcie notarialnym.

Należy mieć na względzie przedstawioną wyżej okoliczność związaną z tym, że powodowie nie zamieszkiwali od wielu lat w Polsce. Zatem krajowy system prawny był z nich perspektywy (de facto) systemem zagranicznym a więc takim, w którym strona nie funkcjonuje rutynowo i nie posiada wiedzy opartej choćby na doświadczeniu życiowym, czy też wymianie doświadczeń między członkami społeczności w której żyje. Dodatkowo zwrócić trzeba też uwagę na to, że prawidłowa ocena prawna kwestii dotyczących sytuacji prawnej strony umowy zawieranej na podstawie art. 9 u.w.l. a więc dotyczącej przyszłej nieruchomości lokalowej, w kontekście istnienia obciążeń hipotecznych dotyczących nieruchomości, na której wznoszony jest dopiero budynek, w którym powstać ma nieruchomość lokalowa, może powodować istotne trudności zwłaszcza u osoby nieposiadającej wykształcenia prawniczego i znajomości zasad obrotu nieruchomości.

W rezultacie gdyby nie doszło do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego to powodowie nie spełniliby świadczenia w dniu jej zawarcia ani też po tej dacie. Z kolei gdyby umowa nie była obarczona błędami prawnymi i gdyby pozwany nie naruszył opisanych wyżej obowiązków z art. 80 §2 a zwłaszcza z art. 80 §3 PN to po pierwsze roszczenie powodów o przeniesienie prawa własności lokalu po jego wybudowaniu (po jego ujawnieniu w księdze wieczystej powstałoby i korzystałoby z pierwszeństwa przed roszczeniami wierzycieli małżonków B., których roszczenia w tej dacie nie były zabezpieczone hipotecznie.

Po wtóre odpowiednia informacja o znaczeniu wpisów hipotek dla obciążenia przyszłego lokalu mogłaby spowodować uzyskanie przez powodów dodatkowego zabezpieczenia swoich roszczeń i umocnić ich pozycję prawną.

Po trzecie wreszcie nie może być obojętne to, że z zeznań samych małżonków B. wynika, iż do pewnego momentu byli oni w stanie wywiązywać się ze swoich zobowiązań wobec nabywców lokali (o czym świadczy choćby ustalony przez Sąd Okręgowy fakt, że spośród nabywców „sprzedanych” lokali w tym samym budynku, w którym położony miał być lokal, który nabyć chcieli powodowie, wyłącznie powodowie nie uzyskali prawa do lokalu.

Zważyć należy w tym kontekście też na okoliczności, które spowodowały opóźnienie w wykonaniu obowiązków przez małżonków B. – po pierwsze było to opóźnienie procesu inwestycyjnego, a następnie już w jego końcowej fazie – próba uzyskania od powodów dodatkowego świadczenia pod postacią rzekomej należności z tytułu VAT od zapłaconej ceny. Powstanie sporu na tym tle i równolegle narastające problemy finansowe małżonków B. spowodowały ostatecznie, że wobec kolejnych wierzycieli zgłaszających swoje pretensje i uzyskujących zabezpieczenie roszczeń na nieruchomości sprzedawcy nie byli w stanie wydać lokalu bez obciążeń i uzyskać zgody wierzycieli na zwolnienie tego lokalu spod zabezpieczenia hipotecznego. W tym świetle nie może budzić wątpliwości, że zaniechania i błędy pozwanego stanowią pośrednią przyczynę, która umożliwiła małżonkom B. doprowadzenie do niekorzystnego rozporządzenia mieniem przez powodów i pozbawiła powodów skutecznych środków prawnych, zabezpieczających ich interesy wynikające ze sfinansowania budowy lokalu przed uzyskaniem praw do niego. Błędy pozwanego powodowały też, że powodowie nie poszukiwali odpowiednio wcześnie dodatkowych środków ochrony prawnej swoich interesów działając w zaufaniu do kompletności i adekwatności dla ochron tych praw danej przez umowę w formie aktu notarialnego

W rezultacie Sąd odwoławczy przyjął, że także między opisanym zawinionym naruszeniem przez powoda obowiązków zawodowych a szkodą w postaci zmniejszenia aktywów majątkowych w wyniku świadczenia z tytułu ceny zachodzi adekwatny związek przyczynowy.

Oceniając w dalszej kolejności kwestie wykazania szkody co do wysokości przypomnieć należy, że w orzecznictwie szkoda jest najczęściej definiowana i rozumiana jako uszczerbek w dobrach poszkodowanego, polegający na różnicy między stanem tych dóbr, powstałym wskutek zdarzenia szkodzącego a stanem, jaki by istniał, gdyby nie zaszło to zdarzenie. Wyjaśnia się, że o tym, czy i z jaką szkodą ma się do czynienia w danym wypadku decydują skutki naruszenia rozumiane jako sposób w jaki zdarzenie to wpłynęło na stan dóbr poszkodowanego, czyli jakie następstwa spowodowało w całokształcie interesów poszkodowanego. Wysokość szkody ustala się według dominującego poglądu zgodnie z wzorcami tzw. „teorii różnicy" (metody dyferencyjnej). Zgodnie z tą metodą szkodę ujmuje się jako różnicę między dwoma stanami majątku poszkodowanego. Przedmiotem porównania jest stan rzeczywisty, tak jak przedstawia się po wystąpieniu zdarzenia szkodzącego oraz hipotetyczny, czyli taki, który by istniał bez zakłócenia wywołanego tym zdarzeniem. Porównanie stanów majątku pozwala na ustalenie różnicy w dobrach poszkodowanego. Brak różnicy między tymi stanami jest równoznaczny z brakiem szkody. Stratę ( damnum emergens) rozumie się jako zmniejszenie aktywów (zubożenie poszkodowanego. Utratę korzyści ( lucrum cessans) natomiast jako brak zwiększenia aktywów (brak wzbogacenia się poszkodowanego). Wskazuje się też, że metoda dyferencyjna jest stosowana według kryteriów ekonomicznych, a celem odszkodowania, w razie stwierdzenia, że szkoda wystąpiła, jest przywrócenie majątku w sensie gospodarczym do stanu jaki by istniał gdyby nie doszło do zdarzenia sprawczego (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 maja 2019 r. IV CSK 80/18) .

W judykaturze wskazano też, że konsekwencją zastosowania metody dyferencyjnej i dokonania zgodnie z nią oceny majątku poszkodowanego jako całości jest m.in. konieczność uwzględnienia także ewentualnych korzyści, jakie z powodu zajścia zdarzenia sprawczego mógł odnieść poszkodowany (zasada compensatio lucri cum damno). Zgodnie z art. 6 k.c., o ile ciężar dowodu negatywnych następstw zdarzenia szkodzącego spoczywa co do zasady na poszkodowanym, to obowiązek wykazania, że zdarzenie to spowodowało także korzyści, obciąża podmiot odpowiedzialny za szkodę (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2019 r. V CSK 9/18)

W realiach niniejszej sprawy powodowie spełnili świadczenie z tytułu ceny, nie uzyskując zakładanego ekwiwalentu tego świadczenia (w postaci prawa do lokalu wolnego od obciążeń w tym nieobciążonego hipotecznie). Oferowane im prawo do lokalu jak wskazano wyżej było obciążone prawami szeregu wierzycieli. Wskutek wynikającej z materiału procesowego niewypłacalności dłużników i wielości wierzycieli posiadających obecnie prawa rzeczowe zabezpieczające ich wierzytelności na objętej umową nieruchomości \ewentualne nabycie prawa do lokalu wiązałoby się z jednoczesnym zwiększeniem pasywów powodów, których wartość w świetle zasad logiki i doświadczenia życiowego (z uwagi na liczbę wierzycieli i specyfikę prawną odpowiedzialności rzeczowej za dług zabezpieczony hipotecznie) byłaby równa wartości prawa własności lokalu. Zatem wykazano że powodowie ponieśli szkodę o wartości uiszczonego na rzecz małżonków B. świadczenia z tytułu ceny za lokal.

Z uwagi na to, że świadczenie to było spełniane w kilku częściach i w różnych momentach czasowych w stosunku do daty zawarcia umowy Sąd odwoławczy rozważał, czy cała wartość uiszczonego świadczenia stanowi szkodę (czy ewentualnie nie doszło do przyczynienia się pozwanych do powiększenia szkody). Przypomnieć należy, że pierwsza część świadczenia została przekazana w momencie zawarcia umowy przedwstępnej w formie pisemnej. Druga część – w monecie zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Trzecia część miała zostać zapalona w momencie przeniesienia własności, jednak na usilne żądania małżonków B. została spełniona wcześniej.

Niewątpliwie powiązać należy kauzalnie z naruszeniem przez pozwanego powinności zawodowych stratę będącą równowartością dwóch pierwszych transz świadczeń z tytułu ceny. Powstaje natomiast problem, czy fakt wcześniejszej zapłaty trzeciej części (przed zaoferowaniem prawidłowego spełnienia świadczenia przez małżonków B. i w zaufaniu do ich obietnic) nie może być poczytany jako przyczynienie się poszkodowanego (skoro powodowie w świetle umowy zawartej przed pozwanym nie byli jeszcze w czasie spełnienia tego świadczenia formalnie zobowiązani do jego zapłaty). W tym zakresie jednak Sąd odwoławczy wziął pod uwagę argumenty strony powodowej odwołujące się (racjonalnie) do działania w zaufaniu do znaczenia prawnego posiadanej umowy wynikającego z informacji uzyskanych od notariusza a sprowadzających się do twierdzenia, iż uzyskanie dokumentu zwalniającego lokal z obciążeń hipotecznych miałoby być jedynie formalnością przed podpisaniem umowy przeniesienia własności. Jak wskazano biorąc pod uwagę to, że powodowie nie posiadali przygotowania prawniczego, a polski system prawny nie był systemem, w którym funkcjonowali w codziennym życiu, przyjąć należy, że działanie w zaufaniu do informacji uzyskanych od podmiotu zaufania publicznego, posiadającego tradycyjnie w różnych kulturach prawnych szczególną pozycję jeśli chodzi o gwarantowanie pewności czynności prawnych, dokonywanych z jego udziałem, powoduje, iż powodom nie można przypisać przyczynienia się własnym działaniem do powiększenia rozmiarów szkody. Wypada przyjąć, że powodowie kierując się zaufaniem do informacji uzyskanych od notariusza byli bardziej skłonni do współpracy z deweloperem (w tym też bardziej ufni w jego deklaracje co do daty zawarcia umowy przyrzeczonej i w ten sposób podatni na manipulację w sferze psychologicznej). Zakładali jak wynika z materiału procesowego, że mając adekwatne zabezpieczenie prawa do uzyskania lokalu, mogą zaufać deweloperowi i świadczyć całą kwotę jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego na nich własność lokalu.

W rezultacie takiego wnioskowania, a także wobec braku jakiekolwiek argumentacji ze strony pozwanej pozwalającej na przypisanie powodom współodpowiedzialności za rozmiary szkody ,uznać należało że wykazano szkodę o wartości równej wartości spełnionego świadczenia (czyli kwotę 528.000 zł).

Za element szkody uznać należało tez koszty czynności notarialnej poniesione przez powodów w wykazanej (treścią aktu notarialnego) wysokości 1063,84 zł. Kwota ta świadczona była bowiem jako wynagrodzenie za dokonanie czynności nieważnej z przyczyn za które odpowiadał notariusz.

Jeśli chodzi o szkodę mającą stanowić równowartość kosztów sądowych i kosztów procesu poniesionych w sprawie I C 686/13, to stwierdzić należy, że mimo oceny wyrażonej w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku co do nieudowodnienia szkody co do wysokości, także w postępowaniu apelacyjnym powodowie nie zaoferowali żadnego dowodu, z którego wynikałoby, iż ponieśli zarówno koszty opłaty sądowej jak i zapłacili wynagrodzenie reprezentującemu ich pełnomocnikowi w kwocie dochodzonej pozwem. Wnioski takie nie wynikają też z treści wyroku zaocznego wydanego w tej sprawie ani też z jego uzasadnienia. Nie zatem przedstawiono żadnego dowodu poniesienia kosztów (umowy, faktury pokwitowania dowodu zapłaty za pośrednictwem banku etc.). Skoro zaś ciężar dowodu tych okoliczności spoczywał na powodach to brak inicjatywy dowodowej obciąża tą stronę procesu i skutkuje oddalenie powództwa w tej części.

W rezultacie należało żądanie pozwu uwzględnić co do kwoty 529.063,84 zł (na którą składa się równowartość ceny uiszczonej na rzecz małżonków B. i wartość kosztów aktu notarialnego). Podstawę prawną rozstrzygnięcia stanowi norma art. 361 k.c. w zw. z art. 415 k.c. oraz art. 49 PN w pozostałym zakresie powództwo oddalono.

O odsetkach od dochodzonej kwoty orzeczono na podstawie art. 481 k.c. Powodowie żądali w pozwie zasądzenia odsetek od dnia 3 listopada 2016. Roszczenie o naprawienie szkody wynikłej z czynu niedozwolonego jest tzw. roszczeniem bezterminowym. Oznacza to, że zgodnie z art. 455 k.c. dłużnik ma obowiązek spełnić świadczenie niezwłocznie po wezwaniu do zapłaty. Z materiału procesowego wynika, że pozwany został wezwany do zapłaty pismem z dnia 20 października 2016 doręczonym 27 października 2016 (k. 34 akt). W wezwaniu wyznaczono termin 7 dni na spełnienie świadczenia.. Termin ten upłynął zatem z końcem dnia 3 listopada 2016. Poznany popadł w opóźnienie z początkiem kolejnego dnia (4 listopada 2016) i od tej daty powodowie mają prawo żądać zapłaty odsetek (żądanie w takim zakresie zostało uwzględnione w wyroku).

W rezultacie stosując normę art. 386 §1 k.p.c. należało zmienić zaskarżony wyrok i uwzględnić powództwo w opisanym wyżej zakresie. Rozstrzygnięcie takie czyni bezprzedmiotowym odnoszenie się do dalszych zarzutów apelacji.

Zmiana wyroku co do istoty sprawy pociąga zaś za sobą konieczność zmiany rozstrzygnięcia o kosztach procesu.

Powodowie wygrali proces niemal w całości (w ponad 96%) stąd też stosują normę art. 100 k.p.c. w zw. z art. 98 k.p.c. przyjąć należy, że pozwany ma obowiązek zwrotu całości kosztów procesu Na korzyść powodów należało więc zasądzić koszty opłaty od pozwu (27.546 zł ), a także koszty opłaty od pełnomocnictwa (17 zł) i wynagrodzenie pełnomocnika procesowego (10.800 zł) wynagrodzenia pełnomocnika procesowego ustalone stosownie do §2 pkt. 7) w zw. z §15 ust 2 pkt. 2) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 w sprawie opłat za czynności adwokackie , Dz. U 2015 poz. 1800 ze zm.).

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono stosując normę art. 100 k.p.c w zw. z art. 98 k.p.c. i art. 108 k.p.c.

Biorąc pod uwagę wartość przedmiotu zaskarżenia i wysokość roszczenia uwzględnionego przez Sąd odwoławczy przyjąć należało (z analogicznych do przedstawionych wyżej przyczyn), że powodowi przegrali proces do nieznacznej jedynie części powództwa i są uprawnieni do żądania zwrotu całości kosztów, na które składa się wynagrodzenie pełnomocnika procesowego w stawce minimalnej adekwatnej dla wartości przedmiotu zaskarżenia (8.100 zł) oraz opłata od apelacji ((27.546 zł).

Wynagrodzenia pełnomocnika procesowego ustalone zostało stosownie do §2 pkt. 7) w zw. z §10 ust 2 pkt. 2) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 w sprawie opłat za czynności adwokackie , Dz. U 2015 poz. 1800 ze zm.).

Krzysztof Górski Artur Kowalewski Dorota Gamrat-Kubeczak

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE