UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 22 czerwca 2017 r. powódka J. N. wniosła o uchylenie uchwały z dnia 11 maja 2017 r. nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej(...)w W..

W uzasadnieniu wskazała, że zaskarżoną uchwałą Wspólnota Mieszkaniowa postanowiła uznać przysługującą jej piwnicę za nieruchomość wspólną, bez żadnej podstawy prawnej. Nadto powódka podniosła, że nie wysłano jej wcześniej treści uchwały, a o zebraniu dowiedziała się w rozmowie telefonicznej z sąsiadem .

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa, wskazując że powódka nie jest właścicielką boksu piwnicznego, bowiem żadne z mieszkań w bloku nie ma pomieszczenia przynależnego w postaci piwnicy, a jedynie są one użytkowane na podstawie podziału quoad usum, który może w każdej chwili zostać zmieniony. Nadto powódka została prawidłowo powiadomiona o zebraniu, zaś uchwała nie pozbawia jej piwnicy, ale przyznaje mniejszą, o powierzchni zbliżonej do innych piwnic w nieruchomości .

Wyrokiem z dnia 6 czerwca 2019 r., Sąd Okręgowy Warszawa-Praga wWarszawie oddalił powództwo.

Z ustaleń faktycznych, jakie legły u podstaw tego rozstrzygnięcia wynika, że od 17 listopada 1987 r. J. N. wraz z mężem W. N. jest właścicielką lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w budynku przy ul. (...) w W.. Aktem notarialnym rep. A.IV- (...) małżonkowie nabyli przedmiotowy lokal składający się z trzech pokoi, kuchni, przedpokoju i łazienki. W księdze wieczystej nie wskazano żadnych pomieszczeń przynależnych do lokalu.

Pismem z dnia 17 lutego 1992 r. J. N. zwróciła się do Przedsiębiorstwa (...) o wyrażenie zgody na zajęcie przez nią pomieszczenia po liczniku gazowym z przeznaczeniem na piwnicę. Zgodę taką uzyskała i od tego czasu użytkuje pomieszczenie z wyłączeniem innych właścicieli lokali znajdujących się w nieruchomości.

W dniu 11 maja 2017 r. odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości wspólnej przy ul. (...). Właściciele lokali zostali o zebraniu zawiadomieni na piśmie poprzez wrzucenie informacji osobiście przez zarządcę do skrzynek pocztowych na dwa tygodnie przez planowanym zebraniem, a także listami poleconymi. Zawiadomienie wysłane do J. N. zostało awizowane 12 maja 2017 r. W zawiadomieniu wskazano, że porządek obrad obejmie dyskusję i głosowanie w sprawie przebudowy pomieszczenia piwnicznego zajmowanego przez J. N..

Na zebraniu w dniu 11 maja 2017 r. podjęto uchwałę o wykonaniu przez Wspólnotę przebudowy piwnicy zajmowanej przez J. N. i podziale jej na dwie odrębne piwnice. Uchwała została podjęta przy rozkładzie głosów za – 60,98%, przeciw 5,17%, wstrzymujących się 5,59 %, liczonym według wielkości udziałów. J. N. była obecna na zebraniu.

Sąd Okręgowy wskazał, że materialnoprawną podstawę powództwa stanowi przepis art. 25 ust.1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali. Rozważając zasadność powództwa o uchylenie uchwały, w pierwszej kolejności Sąd odniósł się do kwestii formalnych tj. twierdzeń powódki, że nie otrzymała ona w odpowiednim terminie zawiadomienia o zebraniu Wspólnoty oraz nie otrzymała proponowanej treści uchwały. Zgodnie z art. 32 u.w.l. o zebraniu ogółu właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania (ust. 1). Nie ulega wątpliwości, że listy polecone z zawiadomieniami o zebraniu Wspólnoty zostały rozesłane zbyt późno, co przyznaje sama pozwana. Powódka nie kwestionowała jednak twierdzeń pozwanej, że zawiadomienia zostały także wrzucone do skrzynek pocztowych osobiście przez administratora na dwa tygodnie przez zebraniem, a zatem właściciele lokali zostali powiadomieni w odpowiedni sposób. Ponadto zawiadomienie o zebraniu zawierało porządek obrad i wskazywało, że będzie dotyczyło m.in. kwestii piwnicy użytkowanej przez powódkę. Nie było natomiast konieczne nadesłanie wraz z zawiadomieniem projektu uchwały. Za wystarczające w tym zakresie należy uznać umieszczenie informacji w porządku obrad. W ocenie Sądu, przy zwoływaniu zebrania, nie doszło do naruszenia art. 32 u.w.l. Niezależnie od powyższego nieprawidłowości w zwołaniu zebrania właścicieli wspólnoty mieszkaniowej mogą być uznane za zasadną przyczynę unieważnienia jedynie w sytuacji, gdy kwestionujący wykazał, iż miały wpływ na treść uchwał podjętych w trakcie zebrania (por.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 r. II CSK 370/06, LEX). Wobec powyższego, gdyby nawet powódka nie otrzymała w odpowiednim terminie zawiadomienia o zebraniu, to fakt iż dowiedziała się o nim i brała w nim udział powoduje, że nie ma podstaw do przyjęcia, iż nieprawidłowość ta miała wpływ na treść uchwały.

Powódka zarzucała również naruszenie art. 3 ust. 2 u.w.l. wskazując, że piwnica jest przypisana do jej lokalu i nie stanowi nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l., nieruchomość wspólną stanowią części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ustawa rozróżnia także pomieszczenia przynależne stanowiące części składowe lokalu mieszkalnego, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały, a nawet były położone poza budynkiem (np. piwnica, strych komórka, garaż), w którym wyodrębniono dany lokal, byleby tylko znajdowały się w granicach nieruchomości gruntowej (art. 2 ust. 4 u.w.l.).

Oś sporu w niniejszej sprawie koncentrowała się wokół statusu pomieszczenia użytkowanego przez powódkę tj. ustalenia, czy stanowi ono nieruchomość wspólną, a co za tym idzie może być objęte uchwałą wspólnoty, czy też, zgodnie z twierdzeniami powódki, stanowi ono pomieszczenie przynależne. Aby pomieszczenia przynależne przestały być częścią nieruchomości wspólnej konieczne jest ich prawne wyodrębnienie i przypisanie do lokalu. Nie wystarczy samo faktyczne użytkowanie pomieszczenia przez wyłącznie jednego właściciela, ale konieczne jest powiązanie pomieszczenia przynależnego z konkretnym lokalem. Przyjmuje się bowiem, że pomieszczenia przynależne są częścią składową lokalu jedynie, gdy zostaną ujęte w dokumentacji technicznej oraz w akcie ustanawiającym odrębną nieruchomość lokalową, zgodnie z art. 7 ust. 1 u.w.l. O ile zatem w akcie wyodrębniającym lokal pomieszczenia nie zostaną wyodrębnione razem z lokalem, będą w dalszym ciągu stanowić część nieruchomości wspólnej. Z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Powódka nie wykazała, aby użytkowana przez nią piwnica stanowiła pomieszczenie przynależne do lokalu stanowiącego jej własność. J. N. została jedynie upoważniona do użytkowania pomieszczenia w charakterze piwnicy, jednak zezwolenie na użytkowanie nie może skutkować przyjęciem, że pomieszczenie stało się częścią składową lokalu. Zgoda na zajęcie piwnicy nie przekazywała bowiem pomieszczenia na własność powódki, ani nie stanowiła że stanie się ona częścią składową lokalu. Zresztą, jak już wyżej wskazano, niezbędne jest do tego ujęcie pomieszczenia w akcie wyodrębniającym lokal. Powódka nie przedstawiła dokumentów świadczących o takim wyodrębnieniu, pomieszczenie nie zostało ujęte ani w akcie notarialnym na podstawie którego nabyła własność lokalu, ani w księdze wieczystej prowadzonej na lokalu. Wobec powyższego stwierdzić należało, że pomieszczenie, mimo użytkowania go wyłącznie przez powódkę, stanowi nieruchomość wspólną.

Sąd I instancji wyjaśnił, że zgodnie z art. 12 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Fakt, iż pomieszczenie piwniczne użytkowane przez powódkę stanowi nieruchomość wspólną powoduje zatem, że wszyscy właściciele lokali mogą z tej nieruchomości wspólnej korzystać zgodnie z jej przeznaczeniem społeczno-gospodarczym. Jeżeli zaś zgodnie z ustalonym sposobem korzystania z nieruchomości wspólnej, z pomieszczenia tego mogła korzystać wyłącznie powódka, to sposób ten może w każdej chwili zostać zmieniony uchwałą większości właścicieli lokali.

Mając na uwadze powyższe, Sąd Okręgowy uznał, że pozwana Wspólnota miała kompetencje podjęcia uchwały dotyczącej pomieszczenia użytkowanego przez powódkę a uchwała ta była zgodna z przepisami prawa.

W ocenie Sądu uchwała nie narusza interesu powódki, jako właściciela lokalu, w sposób stanowiący podstawę jej uchylenia. Uchwała zmieniająca sposób korzystania z piwnicy z pewnością narusza subiektywny interes J. N.. Nie jest to jednak takie naruszenie, które uzasadniałoby uchylenie uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu tego przepisu stanowi bowiem kategorię obiektywną, ocenianą m. in. w świetle zasad współżycia społecznego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2010 r., III CSK 325/09, LEX). Uchwalona przez właścicieli lokali zmiana sposobu korzystania z piwnicy poprzez jej podział na dwa pomieszczenia powierzchnią odpowiadające powierzchni innych pomieszczeń piwnicznych odpowiada zasadom współżycia społecznego, bowiem wszyscy właściciele lokali powinni mieć w równym stopniu prawo do korzystania z piwnic.

Wobec braku podstaw do uchylenia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej(...) w W., Sąd oddalił powództwo w całości.

Apelację od powyższego wyroku wniosła powódka zaskarżając go w całości i zarzuciła

1. wadliwe merytorycznie oparcie całego wywodu uzasadniającego wyrok Sądu i prowadzącego go do konkluzji, że sporne pomieszczenie jest powierzchnią wspólną - na błędnych ramach czasowych, powołując się na:

-: zasady prawne zawarte w Ustawie o Własności Lokali uchwalonej dopiero 24. 06.1994 r. (z późniejszymi zmianami), która weszła w życie z dn. 01 stycznia 1995 r., a więc kilka lat po przydzieleniu powódce spornej piwnicy, nie analizując w ogóle obowiązującego prawa i jego skutków w chwili zdarzenia,
-: wyroki Sądu Najwyższego również dotyczące faktów z okresu późniejszego, w którym obowiązywały inne uwarunkowania prawne, odstępując od zasady, że prawo nie działa wstecz,

2. oraz rażące łamanie obowiązujących procedur i naruszanie praw procesowych powódki

3. dokonywanie przez Sąd nie dozwolonej prawem selekcji materiału dowodowego poprzez fizyczne usunięcie jego części z akt i nierozpatrzenie wniosków dowodowych.

4. niechlujne prowadzenie akt poprzez powtarzającą się (np. k. 51, 52, 53) lub brakującą numerację stron, co może podważać wiarygodność ich kompletności, a właśnie zawartość akt sądowych jest jedynym materiałem dowodowym w sprawie dla Sądu Wyższej Instancji.

W odpowiedzi pozwana wniosła o oddalenie apelacji.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

apelacja nie jest zasadna i podlega oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.

Ustalenia faktyczne poczynione przez sąd I instancji są prawidłowe i Sąd Apelacyjny przyjmuje je za własne. Prawidłowe są również rozważania prawne sądu I instancji.

Sąd Apelacyjny oddalił wniosek powódki o załączenie akt II C 2051/03 Sądu Okręgowego Warszawa – Praga w Warszawie ponieważ wedle twierdzeń powódki w aktach tych nie ma decyzji administracyjnej o przydziale spornej piwnicy na rzecz powódki. Znajdują się tam dokumenty w postaci planu piwnic i operaty inwentaryzacyjne. Operat, na który powódka się powołuje, załączony został także do akt sprawy niniejszej – k.122, a pisma z których powódka wywodzi swoje prawo do piwnicy znajdują się na kartach 11 i 156 akt niniejszych, poza w/w pismami powódka nie otrzymała innych dokumentów w przedmiocie przydziału piwnicy.

Rację ma sąd I instancji, że pomieszczenie piwniczne, z którego powódka korzysta, stanowi część nieruchomości wspólnej. Powódka nabyła odrębną własność lokalu mieszkalnego nr (...) wraz z udziałem wynoszącym 0, (...) części we współwłasności gruntu oraz części budynku i jego urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, aktem notarialnym z 17.11.1987r. ( k.5-10). Nabyty przez powódkę lokal zawiera trzy pokoje, kuchnię, przedpokój i łazienkę. W jego skład nie wchodzą pomieszczenia przynależne, co wynika wprost z w/w aktu notarialnego i wpisów w KW (k.39 i nast.). Jedynym dokumentem, w oparciu o który powódka zajęła sporną piwnicę, jest dokument znajdujący się na k.11 i 156 akt. Jest to oświadczenie Przedsiębiorstwa (...) o wyrażeniu zgody na zajęcie przez powódkę pomieszczenia po wlocie gazu. Nie budzi wątpliwości, że pomieszczenie to stanowiło część nieruchomości wspólnej, jako że uprzednio znajdowały się w nim zawory gazowe. Dokument z k.11 nie stanowi decyzji administracyjnej o przydziale pomieszczenia przynależnego do lokalu. Rację ma sąd I instancji, że zgoda na zajęcie w/w pomieszczenia wyrażona 17.02.1992r. winna być traktowana jako przyznanie powódce pomieszczenia stanowiącego część nieruchomości wspólnej w ramach podziału do korzystania. Sporna piwnica nie została formalnie wyodrębniona i nie stanowi odrębnego lokalu. Jako pomieszczenie służące do wspólnego użytku wszystkich współwłaścicieli lokali (z uwagi na znajdujące się w nim aż do 1992r. zawory gazu), stanowiła współwłasność właścicieli wyodrębnionych lokali i Przedsiębiorstwo (...) jako zarządca nie mogło rozporządzać tym pomieszczeniem jak właściciel przeznaczając cześć powierzchni wspólnej na pomieszczenie przynależne do jednego z lokali. Na taką zmianę przeznaczenia części wspólnej musieliby wyrazić zgodę wszyscy współwłaściciele lokali. W braku takiej zgody do wywłaszczenia właścicieli wyodrębnionych lokali mogło dojść jedynie na podstawie decyzji zmieniającej odpowiednio wielkość udziałów właścicieli poszczególnych lokali we współwłasności domu oraz we współużytkowaniu gruntu zgodnie z art. 21 ust. 4 ustawy z 1985r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości – zob. wyrok Sądu Najwyższego z 2 kwietnia 2015r. I CSK 243/14. Nieruchomość, na której posadowiony jest budynek stanowiła własność Skarbu Państwa, zatem ewentualne decyzje dotyczące zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej władny był podjąć rejonowy organ rządowej administracji ogólnej a w razie skomunalizowania nieruchomości zarząd właściwej gminy. Decyzja taka na rzecz powódki nie została wydana.

Uchwałą nr (...) z 26.08.2003r. wspólnota mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) postanowiła przywrócić stan pierwotny pomieszczeń piwnicznych w klatce III określony w planie podziemia z 1952r. i podzielić pomieszczenie piwniczne 28 na dwa odrębne boksy, jeden przydzielić powódce a drugi pani G. S. właścicielce lokalu nr (...) (k.16). Uchwała ta została przez powódkę zaskarżona ale postępowanie uległo umorzeniu, zatem uchwała ta nadal znajduje się w obrocie prawnym.

Uchwałą nr (...) wspólnota mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) postanowiła uchylić paragraf 3 uchwały nr (...)/2003, w którym nakazywała powódce wykonanie przebudowy i poniesienie kosztów tej przebudowy stanowiąc, że przebudowę piwnicy wykona Wspólnota Mieszkaniowa i ona poniesie koszty tej przebudowy.

Niesporne jest, że w klatce III nie ma wolnych pomieszczeń piwnicznych, które mogłyby być przydzielone do korzystania właścicielom lokali, oraz że pani G. S. nie posiada piwnicy w tej klatce. Bezsporne jest również, że wszystkie piwnice w pozwanej wspólnocie stanowią nieruchomość wspólną i że żaden z lokali nie posiada pomieszczenia przynależnego w postaci piwnicy. Korzystanie z piwnic odbywa się na podstawie podziału piwnic, jako części nieruchomości wspólnej, do korzystania.

Sąd Apelacyjny podziela stanowisko sądu I instancji, że wspólnota mieszkaniowa może zmienić umowny sposób korzystania z nieruchomości wspólnej.

Ponieważ pomieszczenie zajmowane przez powódkę pierwotnie ( według planu z 1952r. ) stanowiło dwie piwnice, z których korzystali odpowiednio właściciele lokali (...) a właścicielka lokalu (...) aktualnie nie posiada piwnicy do korzystania, zaskarżona uchwała podyktowana została troską o to aby każdy ze współwłaścicieli mógł korzystać z pomieszczenia piwnicznego.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Sąd Apelacyjny podziela stanowisko sądu I instancji, że zaskarżona uchwała nie narusza prawa i odpowiada zasadom współżycia społecznego oraz, że brak jest podstaw do uchylenia tej uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. gdyż z obiektywnego punktu widzenia nie narusza ona interesu powódki.

Podkreślić należy, że zaskarżona uchwała stanowi wyłącznie o tym, że koszt przebudowy piwnicy poniesie pozwana Wspólnota oraz określa termin, w jakim powódka zobowiązana jest udostępnić piwnicę na potrzeby przebudowy ( k.15). Zaskarżona uchwała nie jest uchwałą zmieniającą podział nieruchomości wspólnej ( tj. piwnicy zajmowanej przez powódkę) do korzystania przez właścicieli lokali. O takim podziale stanowi uchwała nr (...), której powódka skutecznie nie zaskarżyła i która wiąże członków pozwanej wspólnoty. W ramach niniejszego postępowania przedmiotem kontroli sądu nie jest zatem kwestia podziału quoad usum.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Apelacyjny oddalił apelację na podstawie art. 385 k.p.c.

Ewa Kaniok Bogdan Świerczakowski Elżbieta Wiatrzyk - Wojciechowska

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE