UZASADNIENIE

W pozwie złożonym dnia 24 listopada 2014 roku M. S., M. G., E. J., A. D., P. P., R. U., G. O. wnieśli powództwo przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) (...) w W. o uchylenie podjętych przez wspólnotę uchwał: nr (...) w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego Wspólnoty za rok 2013, nr (...) w sprawie udzielenia absolutorium członkowi zarządu wspólnoty mieszkaniowej I. P. (1) za rok 2013 oraz nr (...) w sprawie udzielenia absolutorium członkowi zarządu wspólnoty mieszkaniowej R. Ż. (1) za rok 2013. Powodowie zgłosili też żądania ewentualne o ustalenie nieistnienia, stwierdzenie nieważności, stwierdzenie bezskuteczności lub stwierdzenie istnienia i skuteczności tychże uchwał.

Powodowie zakwestionowali prawidłowe zawiadomienie części właścicieli lokali o zebraniu właścicieli oraz wskazali, że sprawozdanie finansowe zostało podpisane przez osobę niebędącą członkiem zarządu. Powodowie podnieśli też zarzuty co do nieprawidłowości w głosowaniu nad uchwałami podając, że głosy były zbierane przez osobę niebędącą członkiem zarządu, że część głosów została oddana przez osoby nieupoważnione, że uchwały nie uzyskały większości głosów osób uprawnionych, że głosowano za uchwałami o innej treści niż w projektach uchwał załączonych do zawiadomień o zebraniu, że głosowanie nie zostało poprzedzone złożeniem sprawozdania zarządu ze swojej działalności. Powodowie zakwestionowali też prawidłowość doręczenia zawiadomień o wyniku głosowań nad uchwałami. Podnieśli również zarzuty merytoryczne, to jest niezgodność uchwał z przepisami prawa lub zasadami współżycia społecznego, naruszenie zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną i naruszenie interesów właścicieli lokali. Wskazali, że wspólnota nie wykonała prawomocnego wyroku sądu przez co poniosła stratę finansową, że ponosiła koszty na pokrycie utrzymania nieruchomości sąsiednich, że brak było jawności zawieranych umów, że wspólnota dokonywała wydatków z przekroczeniem budżetu zawartego w planie gospodarczym, że nie przeprowadzano konkursów w celu wyboru dostawców usług o wyższej wartości oraz nie udostępniano właścicielom lokali informacji na temat działalności zarządu.

Uzasadniając żądania ewentualne powodowie wskazali, że jako właściciele lokali mają interes prawny w wytoczeniu powództwa opartego na treści art. 189 k.p.c. Podnieśli zarzut nieistnienia uchwały nr (...), wskazując, że jej treść jest niezrozumiała, sprawozdanie finansowe nie spełnia wymogów należytej staranności i szczegółowości, a ponadto wydatki objęte sprawozdaniem nie były uzasadnione potrzebami wspólnoty. Dodali, że uchwała narusza interes właścicieli lokali przez to, że obciąża ich nieuzasadnionymi ekonomicznie kosztami. Odnosząc się do zaskarżonych uchwał nr (...) i (...) powodowie podnieśli, że mogą one wprowadzać w błąd osoby trzecie co do osób uprawnionych do reprezentacji wspólnoty, albowiem uchwałami tymi udzielono absolutorium osobom niewchodzącym w skład zarządu.

W odpowiedzi na pozew z dnia 23 marca 2015 roku pozwana Wspólnota wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powodów kosztów procesu według norm przepisanych.

Wspólnota podniosła w szczególności, że brak jest przepisu przewidującego termin na przedstawienie właścicielom projektów uchwał oraz dokumentów będących podstawą do ich podjęcia, że głosy były zbierane przez upoważnioną do tego osobę administrującą w pozwanej Wspólnocie, że osoby głosujące nad uchwałami, a nie będące właścicielami lokali posiadały stosowne pełnomocnictwa, a nadto, że powodowie nie wykazali, aby te ewentualne uchybienia miały jakikolwiek wpływ na treść podjętych uchwał. Pozwana dodała, że zarzuty dotyczące rzekomych nieprawidłowości w zarządzaniu nieruchomością nie miały żadnego wpływu na ocenę decyzji podjętych przez właścicieli w kwestii absolutorium dla członków zarządu I. P. (1) i R. Ż. (1).

Pismem z dnia 22 lutego 2016 roku H. T. wniósł interwencję uboczną po stronie powodowej, zaś strona pozwana dnia 17 czerwca 2016 roku złożyła opozycję w stosunku do tej interwencji.

Postanowieniem z dnia 06 października 2016 roku Sąd oddalił opozycję pozwanej.

Pismem z dnia 15 maja 2018 roku E. J. cofnęła pozew, wskazując, że podjęła czynności mające na celu sprzedaż lokalu, którego jest właścicielem. Pełnomocnik pozwanej wyraził zgodę na cofnięcie pozwu oraz wniósł o zasądzenie zwrotu kosztów procesu.

Wyrokiem z dnia 26 lipca 2018 roku Sąd Okręgowy Warszawa – Praga w Warszawie w punkcie pierwszym umorzył postępowanie w stosunku do E. J., w punkcie drugim oddalił powództwo o uchylenie uchwał; w punkcie trzecim oddalił powództwo o ustalenie nieistnienia uchwał; w punkcie czwartym oddalił powództwo o stwierdzenie nieważności uchwał; w punkcie piątym oddalił powództwo o stwierdzenie bezskuteczności uchwał; w punkcie szóstym oddalił powództwo o stwierdzenie istnienia i skuteczności uchwał; w punkcie siódmym zasądził od M. S., M. G., E. J., A. D., P. P., R. U., G. O. H. T. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) (...) w W. kwoty po 69,62 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Z ustaleń faktycznych jakie legły u podstaw tego rozstrzygnięcia wynika, że pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową tworzą właściciele lokali w budynkach nr (...) przy ulicy (...) (...) w W..

Powodowie M. G., E. J., A. D., P. P., R. U., G. O. oraz interwenient uboczny H. T. są członkami pozwanej Wspólnoty i właścicielami bądź współwłaścicielami wchodzących w skład tej Wspólnoty lokali.

M. S. był w dacie wniesienia pozwu członkiem pozwanej Wspólnoty i właścicielem lokalu nr (...) w budynku nr (...).

Sąd ustalił, że pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podjęła:

-: uchwałę nr (...) w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego Wspólnoty za rok 2013. W uchwale tej właściciele lokalu przyjęli sprawozdanie finansowe Zarządu Wspólnoty za 2013 rok zamykające się dodatnim wynikiem finansowym w kosztach zarządu nieruchomością wspólną netto w wysokości 83.396,99 zł. Postanowili, że wypracowana nadwyżka finansowa w ww. kwocie powiększy przychody funduszu remontowego na rok 2014,
-: uchwałę nr (...) w sprawie udzielenia absolutorium członkowi zarządu wspólnoty I. P. (1) za rok 2013, w której właściciele lokali udzielili absolutorium ww. osobie,
-: uchwałę nr (...) w sprawie udzielenia absolutorium członkowi zarządu wspólnoty R. Ż. (1) za rok 2013, w której właściciele lokali udzielili absolutorium ww. osobie.

Właściciele lokali zostali zawiadomieni o zebraniu rocznym właścicieli które odbyło się 2 kwietnia 2014 roku poprzez pozostawienie zawiadomień w skrzynkach pocztowych poszczególnych lokali, bądź wysłanie zawiadomień listem poleconym w przypadku właścicieli, którzy nie mieszkają w lokalach. Zawiadomienia zawierały proponowany porządek zebrania oraz projekty uchwał. Właściciele obecni na zebraniu zapoznali się również przed zebraniem z projektami uchwał mającymi być przedmiotem obrad. W zebraniu uczestniczyło 23 właścicieli lokali, cała wspólnota liczy zaś 70-80 lokali. Pomimo zobowiązania się przez powoda G. O. do sporządzenia pisemnego protokołu z zebrania, nie został on dotychczas przedstawiony pozwanej Wspólnocie.

Zaskarżone uchwały zostały podjęte w drodze indywidualnego zbierania głosów, większością głosów liczoną według wielkości udziałów. W przypadku uchwały nr (...) – 62,39% głosów była za przyjęciem uchwały, 7,95% głosów było przeciw. W odniesieniu do uchwały nr (...) i nr (...) - 61,09% głosów było za przyjęciem uchwały, 10,70% głosów było przeciw.

Podpisy na listach głosowania do skarżonych uchwał były zbierane przez osobę do tego upoważnioną przez Wspólnotę na podstawie pełnomocnictwa z 02 stycznia 2015 r. – M. Z., który był administratorem, a wcześniej członkiem zarządu w pozwanej Wspólnocie. Część właścicieli lokali głosowała przez osoby upoważnione do tego na podstawie stosownych pełnomocnictw. I tak głosy za zaskarżonymi uchwałami oddali m.in. M. Z. w oparciu o pełnomocnictwa pisemne w imieniu H. L. właściciela lokalu nr (...) w budynku nr (...), w imieniu K. K. (2) właściciela lokalu nr (...) w budynku nr (...), w imieniu M. U. właściciela lokalu nr (...) w budynku nr (...), w imieniu K. S. właściciela lokalu nr (...) w budynku nr (...), w imieniu K. M. właściciela lokalu nr (...) w budynku nr (...), w imieniu D. P. właściciela lokalu nr (...) w budynku nr (...). Głosy za zaskarżonymi uchwałami oddali również I. P. (1) w oparciu o pełnomocnictwa pisemne w imieniu A. C. właściciela lokalu nr (...), w imieniu L. U. właściciela lokalu nr (...) w budynku nr (...). W imieniu D. G., właściciela lokalu nr (...) w budynku nr (...) głos oddał J. P. (1) na podstawie pisemnego pełnomocnictwa. Za uchwałami oddał głos również R. Ż. (2), będący spadkobiercą zmarłej D. Ż., właścicielki lokalu nr (...) w budynku nr (...). W imieniu (...) W. głos za uchwałą oddała E. D. na podstawie udzielonego jej pełnomocnictwa.

Zawiadomienia o podjętych uchwałach zostały wrzucone do skrzynek pocztowych właścicieli lokali, ponadto informacja w tym przedmiocie została wywieszona na tablicach ogłoszeń na klatkach schodowych 11 października 2014 roku oraz na stronie internetowej pozwanej wspólnoty. H. T. jako członek zarządu podpisał zawiadomienie 13 października 2014 roku.

W dacie podjęcia spornych uchwał w pozwanej Wspólnocie istniał trzyosobowy zarząd w osobach R. Ż. (1), H. T. oraz I. P. (1). H. T. wszedł w konflikt z pozostałymi dwoma członkami zarządu odnośnie prawidłowości zarządzania nieruchomością wspólną i nie uzyskał absolutorium za 2013 rok. Uchwałą nr (...) H. T. został odwołany ze stanowiska członka zarządu pozwanej wspólnoty.

Przed Sądem Okręgowym Warszawa-Praga w Warszawie pod sygn. akt II C 106/15 toczyło się postępowanie o ustalenie nieistnienia uchwał nr (...), (...), (...) i (...) w przedmiocie powołania w skład zarządu pozwanej M. Z., I. P. (1) i R. Ż. (1) oraz odwołania ze składu zarządu H. T., ewentualnie o uchylenie, stwierdzenie nieważności, stwierdzenie bezskuteczności lub stwierdzenie istnienia tychże uchwał. Nieprawomocnym wyrokiem z dnia 12 maja 2017 roku Sąd oddalił powództwo wskazując, iż uchwały zostały podjęte i wykonywane w sposób prawidłowy.

Sąd Okręgowy wskazał, że wobec cofnięcia przez powódkę E. J. pozwu postępowanie w stosunku do niej należało umorzyć na podstawie art. 203 § 1 k.p.c. w związku z art. 355 § 1 i 2 k.p.c., o czym sąd orzekł w punkcie I sentencji wyroku.

Podstawę prawną żądania uchylenia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej stanowi art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Podstawą do uchylenia uchwały wspólnoty nie może być samo subiektywne przekonanie jej członka, iż jest ona nieprawidłowa.

Z kolei podstawę prawną roszczeń ewentualnych tj. ustalenia nieistnienia, stwierdzenie nieważności, bezskuteczności lub stwierdzenie istnienia i skuteczności tychże uchwał stanowi art. 189 k.p.c.

Odnosząc się do żądania sformułowanego jako podstawowe, tj. uchylenia ww. uchwał pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej Sąd wskazał, że po pierwsze powodowie nie wykazali, zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 6 k.c., aby zaskarżone uchwały naruszały przepisy prawa jak też przepisy postępowania określające tryb podejmowania uchwał w pozwanej wspólnocie. W szczególności nie został udowodniony zarzut nieprawidłowości w zbieraniu głosów i głosowaniu. Odnosząc się do okoliczności związanych ze zbieraniem głosów przez administratora wspólnoty - M. Z. sąd wskazał, że wprawdzie literalnie z art. 23 ust. 1 ustawy z 1994 r. o własności lokali wynika, że gdy uchwała jest podejmowana w trybie indywidualnego zbierania głosów, to głosy te zbiera zarząd, ale należy przez to rozumieć, że dotyczy to tylko sytuacji, gdy zarząd wspólnoty mieszkaniowej wykonuje swoje obowiązki osobiście. Jeżeli na mocy art. 18 ustawy o własności lokali zarząd został powierzony osobie fizycznej, nie ma przeszkód, aby głosy w imieniu zarządu zbierał ustanowiony zarządca (por. wyrok SN z dnia 16.01.2009r., V CSK 258/08, LEX nr 490428). Co więcej, nawet w przypadku zbierania głosów przez osobę nieuprawnioną, może to stanowić podstawę uchylenia uchwały przez sąd jedynie wówczas, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na treść uchwały, a niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów nie ma wpływu na skuteczność uchwały (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 r., IV CK 543/03, OSNC 2005, nr 7-8, poz. 132). Powodowie nie udowodnili by zbieranie głosów przez M. Z. miało wpływ na wyniki głosowania.

Powodowie nie wykazali też aby nie zostali w sposób prawidłowy powiadomieni tak o terminie zebrania rocznego, na którym zostały podjęte sporne uchwały, jak też o wynikach głosowania i treści podjętych uchwał. W pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej funkcjonowały trzy tryby informowania o zebraniach– wrzucenie zawiadomienia do skrzynek pocztowych, wywieszenie informacji na tablicach na klatkach schodowych, a dodatkowo także na stronie internetowej pozwanej wspólnoty. Ponadto, przed zebraniami członkom wspólnoty były przedstawiane projekty uchwał, które miały być przedmiotem obrad. Z przedłożonej przez stronę pozwaną listy obecności właścicieli na zebraniu w dniu 2 kwietnia 2014 roku (k. 223) wynika, że uczestniczyli w nim wszyscy powodowie jak i interwenient uboczny, za wyjątkiem R. U.. Sąd dodał, że podnoszona przez powodów okoliczność braku powiadomienia o treści uchwał podlega ocenie jedynie przy ustalaniu rozpoczęcia biegu terminu do zaskarżenia uchwał, a nie ma wpływu na ważność lub skuteczność uchwał. Pozostałe zarzuty powodów dotyczące uchybień formalnych w procesie głosowania nad spornymi uchwałami także nie mogły uzasadniać uchylenia zaskarżonych uchwał, gdyż powodowie nie udowodnili, iż wywarły one wpływ na wynik głosowania.

Powodowie nie udowodnili także aby zaskarżone uchwały naruszały zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub interesy właścicieli lokali. Zastrzeżenia powodów co do wadliwego – zdaniem powodów - zarządzania nieruchomością wspólną w 2013 roku nie zostały wykazane. W szczególności Sąd nie podzielił zarzutów co do działania członków zarządu na szkodę wspólnoty mieszkaniowej. Strona powodowa nie wykazała aby aktualnie były zakończone jakiekolwiek inne postępowania cywilne bądź karne w zakresie stwierdzenia nadużyć finansowych po stronie członków zarządu pozwanej wspólnoty bądź też, które to nadużycia finansowe miałyby wpływać na szkodę członków wspólnoty mieszkaniowej i jednocześnie samą wspólnotę.

W ocenie Sądu I instancji nie jest też słuszny zarzut powodów, iż uchwałą nr (...) udzielono absolutorium osobie niewchodzącej w skład zarządu. Jak wskazywał już Sąd Apelacyjny w Warszawie w postanowieniu z dnia 21 września 2015 roku (k. 160) uchwały nr (...) i (...) o powołaniu I. P. (2) i R. Ż. (1) na członków zarządu wspólnoty do czasu stwierdzenia ich nieważności, nieistnienia lub uchylenia, ewentualnie do czasu wstrzymania ich wykonania podlegają wykonaniu. Dopóki nie zapadł prawomocny wyrok sądu stwierdzający nieważność, nieistnienie albo uchylający uchwałę wspólnoty o powołaniu członków zarządu, osoby te uprawnione są do reprezentowania wspólnoty w postępowaniu sądowym. (też postanowienie SN z 27.09.2013 r., sygn. akt I CZ 75/13).

Wyrokiem z dnia 12 maja 2017 roku tut. Sąd w sprawie o sygn. akt II C 106/15 oddalił powództwo o ustalenie nieistnienia uchwał nr (...), (...), (...) i (...), ewentualnie o uchylenie, stwierdzenie nieważności, stwierdzenie bezskuteczności lub stwierdzenie istnienia uchwał w przedmiocie powołania w skład zarządu pozwanej M. Z., I. P. (1) i R. Ż. (1) oraz odwołania ze składu zarządu H. T.. Zważywszy więc na rozstrzygnięcie jakie zapadło w sprawie II C 106/15, Sąd nie uznał aby w niniejszym podstępowaniu doszło do uchybień w zakresie braku prawidłowego zarządu pozwanej wspólnoty i jej wadliwego reprezentowania.

W konsekwencji, żądanie uchylenia, a także żądania ewentualne tj. stwierdzenia nieważności bądź stwierdzenia bezskuteczności uchwał nr (...), (...) i (...) nie zasługiwały na uwzględnienie, a zatem Sąd w punktach II, IV i V sentencji wyroku oddalił powództwo w tym zakresie.

Odnosząc się do żądania ustalenia nieistnienia uchwał pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej Sąd wskazał, że powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały wytoczone na podstawie art. 189 k.p.c. zmierza do uzyskania orzeczenia stwierdzającego, że uchwała nie istnieje, z tego względu, że nie została podjęta, np. wskutek braku wymaganego statutem quorum lub braku wymaganej większości głosów do jej podjęcia. Powodowie nie udowodnili, że głosy zostały oddane częściowo przez osoby niebędące właścicielami lokali, a konsekwencji że nie uzyskały wymaganej większości głosów. Pozwana przedłożyła stosowne pełnomocnictwa ogólne od właścicieli lokali udzielone innym członkom wspólnoty do głosowania nad spornymi uchwałami, nadto przedłożyła stosowne pełnomocnictwo od (...) W. dla E. D.. W sytuacji gdy współwłaścicielami lokalu pozostają małżonkowie, zasady zarządzania majątkiem wspólnym małżonków określone przez przepisy k.r.o. pozwalają przyjąć, że do wykonywania praw we wspólnocie mieszkaniowej małżonek nie potrzebuje pełnomocnictwa drugiego małżonka (art. 37 k.r.o. a contrario). Każdy z małżonków może sam wykonywać prawo głosu, chyba że drugi małżonek sprzeciwił się dokonaniu czynności i zawiadomił o tym zarząd przed jej dokonaniem. W konsekwencji -skoro głos oddany przez jednego ze współmałżonków wyraża wolę obojga małżonków jako współwłaścicieli, to tym samym każdy z małżonków uprawniony jest do udzielenia pełnomocnictwa innej osobie w celu wykonywania praw we wspólnocie mieszkaniowej, czyli np. głosowania nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej. Mając na uwadze powyższe, powództwo o ustalenie nieistnienia zaskarżonych uchwał Sąd uznał za nieuzasadnione i oddalił je w punkcie III sentencji wyroku.

W ocenie Sądu Okręgowego strona powodowa nie wykazała, aby miała interes prawny w domaganiu się ustalania istnienia i skuteczności spornych uchwał. Żądanie to pozostawało bowiem w sprzeczności z żądaniem stwierdzenia ich nieistnienia, nieważności i bezskuteczności, a zgłaszane przez powodów zarzuty zmierzające do podważenia istnienia, ważności, skuteczności czy zgodności z prawem uchwał zaprzeczały jego zasadności. Dlatego także w tym zakresie powództwo oddalił w punkcie VI sentencji wyroku.

O kosztach procesu sąd rozstrzygnął zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy, na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. oraz art. 105 § 1 k.p.c.

Apelację od powyższego wyroku wnieśli powodowie A. D., M. O.‑G., R. U., P. P. oraz interwenient uboczny po stronie powodowej H. T. zaskarżając go w części tj. co do pkt II, III, IV, V, VI, zarzucając naruszenie art. art. 227, 228 §1, 229, 230, 231 § 1-2, 232, 233 § 1 (w związku z art. 210 § 2 i 6 § 2), art. 234 k.p.c. (w związku z obowiązkami strony z art. art. 210 § 2, 221, art. 3 k.p.c.) oraz przepis o uzasadnieniu tj. art. 328 § 2 k.p.c. Powyższe uchybienia zdaniem skarżących doprowadziły do błędnego ustalenia stanu faktycznego w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia. Skarżący zarzucili, że Sąd:

1. błędnie uznał, że ciężar udowodnienia nieistnienia uchwał (nieważności głosów i wielkości udziałów, z których wykonywano głosy za podjęciem uchwały) spoczywał na powodach

2. błędnie uznał, że wskazana na listach do głosowania wielkość udziałów przysługująca poszczególnym głosującym jest okolicznością niesporną,

3. błędnie uznał, że wielkość części ułamkowej udziału w prawie własności w nieruchomości wspólnej służąca poszczególnym właścicielom jako prawo związane z własnością lokalu jest okolicznością faktyczną i może być dowodzona wszelkimi środkami dowodowymi, w tym dokumentem prywatnym w postaci list do głosowania,

4. błędnie uznał, że listy do głosowania stanowią dowody na wielkość udziałów służących właścicielom poszczególnych lokali,

5. błędnie pominął dopuszczenie dowodu z dokumentu urzędowego - odpisu księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej, na okoliczność wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej służących właścicielom poszczególnych lokali,

6. błędnie pominął związanie sądu prawomocnym postanowieniem sądu wieczystoksięgowego o wpisie prawa własności lokalu do księgi wieczystej wraz ze związanym z tym wpisem udziałem we własności nieruchomości wspólnej,

7. błędnie przyjął, jakoby „Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podjęła sporne uchwały, większością głosów wskazaną w uzasadnieniu wyroku tj. odpowiednio:

-

uchwała nr (...) - 62,39% głosów „za", 7,95% „przeciw”,

-

uchwała nr (...) i (...) - 61,09% głosów „za", 10,70 % głosów „przeciw” Nastąpiło to przez:

a. pominięcie wyjaśnienia, w jaki sposób Sąd obliczył wskazane wielkości procentowe, ewentualnie poprzez odejmowanie od sumy głosów wskazanej przez pozwaną tych głosów, które Sąd uznał za nieważne, zamiast prawidłowego - uznania za przyznane tylko tych części ułamkowych w prawie własności nieruchomości wspólnej, które zostały przyznane przez powodów w piśmie z 22.04.2015 i załączniku do niego i przy liczeniu głosów oddanych za projektem uchwały posłużenie się dodawaniem głosów, a nie odejmowaniem.

b. posłużenie się wielkościami procentowymi zamiast wielkością części prawa własności (udziału ułamkowego) w nieruchomości wspólnej służącego głosującym za projektem uchwały,

c. pominięcie wyjaśnienia, jaką wielkość udziału w nieruchomości wspólnej służącą właścicielom poszczególnych lokali Sąd uznał za niesporną między stronami w sytuacji, gdy powodowie w piśmie z 22.04.2015 r. i załączniku do niego szczegółowo odnieśli się do wielkości udziałów służących poszczególnym właścicielom

d. przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów w postaci list do głosowania, które jako dokument prywatny podpisany przez głosujących dowodzą jedynie ich udziału w akcie głosowania, a nie wielkości udziału w nieruchomości wspólnej,

e. błędne przyjęcie, jakoby skutek uzyskania przez projekt uchwały „większości głosów liczonych według wielkości udziałów" w rozumieniu art. 22 ust. 2 u.w.l. następował, gdy za projektem uchwały opowie się więcej właścicieli niż przeciwko projektowi

f. błędną ocenę pełnomocnictw i uznanie ich za ważne i skuteczne, zamiast oceny, iż są to pełnomocnictwa ogólne, zatem nie wystarczają do głosowania w sprawach przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną, natomiast w przypadku E. D. - że jest to pełnomocnictwo nieważne (upoważnienie udzielone tylko do czynności faktycznych, a nie do czynności prawnych przekraczających zwykły zarząd, a ponadto podpisane przez osoby, których uprawnieniu do reprezentowania (...) W. strona powodowa zaprzeczyła, a zaprzeczenie to szczegółowo uzasadniła).

Sąd pominął ustalenie wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej przysługujących poszczególnym głosującym za zaskarżonymi uchwałami,

8. błędne uznanie jakoby H. T. nie uzyskał absolutorium za 2013r. gdy Sąd Okręgowy z urzędu miał wiedzę, że wyrokiem z 18.10.2017 r. Sąd Okręgowy ustalił, że nie istnieje uchwała właścicieli odmawiająca absolutorium H. T. za rok 2013. Wspólnota mieszkaniowa złożyła apelację. Rozstrzygnięcie, że H. T. nie uzyskał absolutorium jest więc przedwczesne.

9. Przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów oraz przepisów o uzasadnieniu Sąd błędnie i bez uzasadnienia przyjął jakoby:

a. pismo zatytułowane „uchwała nr (...) Zarządu D. W. (...) W.", podpisane tylko przez jednego z trzech członków ówczesnego zarządu dzielnicy, stanowiło uchwałę organu kolegialnego - zamiast prawidłowego, że jest to tylko projekt uchwały, nad którym głosowania nie zakończono i który nie stał się uchwałą,

b. pismo mające być pełnomocnictwem do czynności prawnych (głosowania w zakresie przekraczającym zwykły zarząd) dla p. E. D. było takim pełnomocnictwem, zamiast prawidłowego, iż zgodnie z jego treścią jest to jedynie umocowanie do czynności faktycznych,

c. udowodniono umocowanie osób, które w imieniu (...) W. udzieliły E. D. tego pełnomocnictwa,

10. pominął wskazanie w uzasadnieniu wyroku, któremu ze sprzecznych ze sobą dowodów na wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej (odpisy ksiąg wieczystych i listy do głosowania) Sąd daje wiarę, a któremu wiary odmówił i z jakich powodów.

11. Pominął ustalenie faktów istotnych dla rozstrzygnięcia jak również pominął dopuszczenie wnioskowanych przez powodów dowodów na te fakty, mianowicie że:

a. W treści „Zawiadomienia” (str. 3-5) podano projekt uchwały nr (...), której nadano nazwę „w sprawie: przyjęcia i zatwierdzenia sprawozdania finansowego Wspólnoty za rok 2013. Jako załączniki do proponowanej uchwały wskazano:

b. „Roczne sprawozdanie finansowe Wspólnoty Mieszkaniowej J. P. (2) (...) za rok 2013", przy czym załącznik opublikowany do projektu uchwały nosi tytuł inny niż proponowany do uchwalenia uchwałą, to jest „Roczne sprawozdanie finansowe Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) (...), (...)-(...) W., NIP: (...) na dzień 31 grudnia 2013 r."

c. „Roczne sprawozdanie finansowe z przychodów i kosztów na funduszu remontowym za rok 2013”, przy czym załącznik opublikowany do projektu uchwały nosi tytuł inny, tj. „Roczne sprawozdanie z przychodów i kosztów na funduszu remontowym na dzień 31.12.2013 Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...), (...)-(...) W.". Powyższe wywołuje wątpliwości co do tego, który załącznik został „przyjęty" przez głosujących za projektem uchwały,

d. Powyższe sprawozdania zostały sporządzone przez mgr inż. S. R. niebędącego członkiem zarządu. Pod sprawozdaniami opublikowanymi w zawiadomieniach widnieje odwzorowanie podpisu wyłącznie S. R. z jego pieczątką imienną. Strona powodowa zaprzeczyła, jakoby sprawozdania lub załączniki zostały podpisane przez I. P. (1), R. Ż. (1) lub któregokolwiek z członków zarządu wspólnoty.

12. Pominął ustalenie, czy sprawozdania mające być przedmiotem substratu uchwały nr (...) były w ogóle sporządzone oraz czy były podpisane i przez kogo, a w szczególności czy były podpisane przez wszystkich członków zarządu,

13. Pominął zbadanie i wyłożenie w uzasadnieniu, jaka czynność była przedmiotem zaskarżonej uchwały nr (...) - „przyjęcie" (czynność faktyczna) czy „zatwierdzenie” (czynność prawna), jak również w stosunku do czego - „sprawozdania zarządu”, „sprawozdania finansowego” czy tylko niepodpisanego „projektu sprawozdania", przez kogo sporządzonego i podpisanego, jak również czy istniał przedmiot tej uchwały

14. Pominął zbadanie, czy I. P. (1) i R. Ż. (1) byli w 2013 r. członkami zarządu pozwanej, jak też pominął zawieszenie postępowania z uwagi na toczące się postępowanie o ustalenie nieistnienia uchwał mających powoływać I. P. (1) i R. Ż. (1) w skład zarządu,

15. błędnie uznał, że ciężar dowodu na to, że powodowie nie zostali prawidłowo powiadomieni:

-: o terminie zebrania rocznego,
-: o treści podjętych uchwał

spoczywa na powodach,

16. błędnie uznał, że nieprawomocny wyrok sądu oddalający powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały powołującej zarząd ma powagę rzeczy osądzonej, a ustalenia zawarte w tym wyroku wiążą sąd meriti,

17. błędnie uznał, że nieprawidłowość zarządzania nieruchomością wspólną może być dowodzona jedynie poprzez zakończone postępowania cywilne lub karne,

18. błędnie pominął ustalenie stanu niespornego faktycznego, że „nie zawarto umowy ustalającej inny niż ustawowy sposób zarządzania nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 1 UWL), nie podjęto uchwały w tym przedmiocie (art. 18 ust. 2a UWL) ani nie zapadło w tym przedmiocie orzeczenie sądu, wskutek czego bezpodstawnie oparł rozstrzygnięcie na art. 18 ust. 1 w zw. z art. 33 u.w.l. (przepisach mających zastosowanie w przypadku ustanowienia zarządcy, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. i który nie może być ustanowiony, jeśli istnieje zarząd wspólnoty mieszkaniowej,

19. błędnie naruszył przepisy o powadze rzeczy osądzonej oraz o jej zakresie i związaniu treścią prawomocnego orzeczenia innych sądów, co nastąpiło poprzez potraktowanie jako wiążące rozstrzygnięć wskazanych w nieprawomocnym wyroku o sygn. II C 106/15 wydanym przez Sąd Okręgowy Warszawa Praga w Warszawie,

20. nie zastosował prawidłowo przepisu o uzasadnieniu (art. 328 § 2 k.p.c.), co nastąpiło poprzez sprzeczności pomiędzy faktami wskazanymi jako podstawa orzekania w uzasadnieniu faktycznym wyroku, a ponownie powoływanymi faktach w części materialnoprawnej uzasadnienia, a mianowicie: przyjęcie w części faktycznej uzasadnienia, iż zaskarżone uchwały były głosowane w trybie indywidualnego zbierania głosów i jednoczesne przyjęcie w części materialnej uzasadnienia, że zaskarżone uchwały były głosowane na zebraniu rocznym.

Zarzucili naruszenie prawa materialnego poprzez:

1. niezastosowanie art. 22 ust. 2 w zw. z art. 22 ust. 1 i art. 23 ust. 1 u.w.l. - przez błędne przyjęcie, iż przedmiotem kontroli sądowej są „uchwały wspólnoty mieszkaniowej", zamiast prawidłowego - iż są nim „uchwały właścicieli". Błąd w tym zakresie skutkuje dalszym błędem, a mianowicie:

2. błędne przyjęcie, iż uchwalenie przez właścicieli zaskarżonych uchwał jest czynnością zwykłego zarządu (czynnością wspólnoty) i co za tym idzie, do głosowania nad nimi potrzebne jest pełnomocnictwo ogólne, zamiast przyjęcia prawidłowego - że są to czynności z zakresu kontroli właścicielskiej nad zarządem wspólnoty mieszkaniowej, a co za tym idzie czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością wspólną, a w związku z tym do ich dokonania potrzebne jest co najmniej pełnomocnictwo rodzajowe. Doprowadziło to do błędnej oceny zakresu i ważności złożonych pełnomocnictw, a co za tym idzie - do błędnej oceny istnienia i ważności głosów kwestionowanych przez powodów w piśmie z 22.04.1015 r. wraz z załącznikiem,

3. naruszenie przepisów:

a. kodeksu cywilnego o przedstawicielstwie i pełnomocnictwie,

b. kodeksu spółek handlowych, o Krajowym Rejestrze Sądowym oraz o reprezentacji spółki z o. o., w zakresie konieczności zbadania prawidłowości reprezentacji spółki na podstawie treści zawartej w wpisie do rejestru sądowego lub na podstawie dokumentu powołującego zarząd spółki,

c. ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o ustroju (...) W., ustawy o finansach publicznych, przewidujących szczegółowo sposób reprezentacji (...) W. oraz obowiązek kontrasygnaty Skarbnika gminy przy składaniu oświadczeń woli w imieniu gminy mogących skutkować powstaniem zobowiązania cywilnoprawnego (tu: zatwierdzeniem sprawozdania rocznego i powstaniem przez to definitywnych zobowiązań co do zawartych w nim kosztów i rozliczeń),

d. prawa lokalnego tj. uchwał Rady (...) W. ustanawiających Statut (...) W. oraz Statut D. W. (...) W., poprzez błędne ustalenie, że Burmistrz D. W. i Przewodniczący Zarządu D. W. byli uprawnieni – jednoosobowo - do składania oświadczeń woli o charakterze cywilnoprawnym w imieniu gminy (...) W., a co za tym idzie - że dokumenty złożone do niniejszej sprawy mające rzekomo pochodzić od gminy (...) W. nie pochodzą od tej gminy, są zatem nieważne. Dotyczy to w szczególności dokumentu mającego świadczyć o rzekomym umocowaniu E. D. do głosowania w imieniu gminy (...) W. oraz dokumentu mającego potwierdzać skuteczność jej umocowania,

4. naruszenie przepisów o pełnomocnictwie, przez błędne przyjęcie istnienia i ważności pełnomocnictw mających pochodzić od współwłaścicieli lokali w częściach ułamkowych - ponieważ pochodzą one jedynie od współwłaściciela legitymującego się udziałem ułamkowym we własności lokalu wynoszącym nie więcej niż 1/2 część, niebędącym małżonkiem drugiego właściciela - są one nieważne bez względu na to, czy wymagane jest pełnomocnictwo ogólne czy rodzajowe,

5. błędne przyjęcie, iż w przypadku, gdy prawo własności lokalu przypada więcej niż jednemu właścicielowi we współwłasności w częściach ułamkowych, to w ówczesnym stanie prawnym do głosowania wystarcza głos właściciela posiadającego udział wynoszący 1/2 część we własności lokalu, zamiast przyjęcia prawidłowego, że do oddania głosu wymagane jest legitymowanie się udziałem przekraczającym 1/2 część we własności lokalu

6. błędną ocenę pełnomocnictw i uznanie ich za ważne i skuteczne, zamiast oceny prawidłowej - iż są to pełnomocnictwa ogólne, zatem nie wystarczają do głosowania w sprawach przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną, natomiast w przypadku E. D. - że jest to pełnomocnictwo nieważne (udzielone tylko do czynności faktycznych, a nie do czynności prawnych przekraczających zwykły zarząd, a ponadto podpisane przez osoby, których uprawnieniu do reprezentowania (...) W. strona powodowa zaprzeczyła).

7. błędne pominięcie przepisów prawa materialnego co do treści i wymagań od sprawozdania finansowego i sprawozdania zarządu, niezbędnych dla uznania, że sprawozdanie finansowe oraz sprawozdanie zarządu istnieją, a więc mogą być substratem uchwały,

8. błędne zastosowanie - w części uzasadnienia prawnego - art. 18 u.w.l. i art. 33 u.w.l. poprzez przyjęcie, że „Jeśli zamiast wybrać zarząd właściciele lokali powierzyli lokal zarządcy na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l., to zgodnie z art. 33 u. w.l. głosy te może także zbierać zarządca" do sytuacji faktycznej, w której zarządca, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. nie został ustanowiony,

9. niezastosowanie art. 27 w zw z art. 23 ust. 1 u.w.l. poprzez błędne przyjęcie, iż podstawowe uchwały, których celem jest umożliwienie właścicielom kontroli zarządu i które z tej przyczyny mają obowiązek być głosowane na zebraniu rocznym - może być ważnie podjęta w sposób faktycznie uniemożliwiający właścicielom kontrolę zarządu, poza zebraniem rocznym. Poprzez powyższe każda zaskarżona uchwała jest niezgodna z art. 27 i art. 29 ust. 3 u.w.l., narusza zasady prawidłowego zarządu i interes właściciela lokalu, gdyż uniemożliwia lub utrudnia właścicielom dyskusję na zebraniu i sprawowanie kontroli właścicielskiej - co jest przesłanką do jej uchylenia na podstawie art. 25 u.w.l.

10. pominięcie art. 30 ust. 2 pkt 1-3 w zw. z art. 30 ust. 1 pkt 2-3 u.w.l. przez błędne przyjęcie, że uchwały właścicieli w przedmiocie określonym w art. 30 ust. 2 pkt 1-3 mogą być ważnie i skutecznie podjęte poza zebraniem rocznym właścicieli, zamiast prawidłowego, że uchwały w tym przedmiocie dla swej ważności i skuteczności muszą być podjęte na zebraniu, gdyż w przeciwnym razie są niezgodne z prawem lub mają na celu obejście przepisów prawa materialnego o kontroli właścicielskiej tj. art. 27 i art. 29 ust. 3 u.w.l. w związku z art. 30 ust. 2 pkt 2- 3 u.w.l., co skutkuje ich nieważnością (art. 58 k.c.).

11. błędne przyjęcie, iż uchwalenie zaskarżonej uchwały nr (...) leży w uprawnieniach właścicieli lokali w zakresie, w jakim odnosi się do „przyjęcia" sprawozdania oraz jest zgodne z prawem, co było naruszeniem m.in. art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali oraz art. 4a ust. 1, art. 45 ust. 2 i 4, art. 48, art. 52 ust. 2 oraz art. 53 ust. 1 ustawy o rachunkowości,

12. błędne pominięcie, iż uchwała w przedmiocie „przyjęcia” nieistniejącego faktycznie sprawozdania zarządu jest czynnością prawną istniejącą,

13. pominięcie przyjęcia, iż w sytuacji wadliwości uchwały nr (...) - niezgodne z prawem materialnym i zasadami prawidłowego zarządu jest udzielenie absolutorium tj. uchwał nr (...) i (...),

14. naruszenie art. 32 ust. 2 u.w.l. i interesu właścicieli lokali przez błędne przyjęcie, że nie narusza tego przepisu uchwalenie uchwały o przyjęciu sprawozdania zarządu i sprawozdania finansowego bez wcześniejszego pisemnego zawiadomienia właścicieli o zmianach w zakresach wzajemnych obowiązków wynikających z uchwalenia tej uchwały, a w szczególności:

-: nałożenia na właścicieli obowiązku pokrycia kosztów w wysokości wskazanej w sprawozdaniu rocznym, a przez to powstanie zobowiązań definitywnych, zamiast zaliczkowych,
-: obowiązek rozliczenia zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej,
-: obowiązek rozliczenia zaliczek na koszty utrzymania poszczególnych lokali (zwrot nadpłat lub wniesienie dopłat)

15. naruszenie art. 25 u.w.l. w zw. z art. 52 ust. 2 ustawy o rachunkowości przez odmowę uchylenia uchwały nr (...) naruszającą prawo materialne i interes właścicieli w sposób wskazany w pkt 4.4 (str. 7-8) oraz pkt 4.6 (str. 9) pisma powodów z 22.04.2015 r.

16. naruszenie art. 25 u.w.l. i art. 58 kc przez odmowę uchylenia, ew. stwierdzenia nieważności uchwał zatwierdzających sprawozdanie finansowe i udzielających absolutorium w sytuacji licznych naruszeń prawa oraz prawidłowości zarządzania nieruchomością,

17. pominięcie zastosowania przepisów art. 45a ust. 4 w zw. z ust. 5, 7 i 9 ustawy - Prawo energetyczne, przepisów o własności (art. 140 k.c. i art. 12 ust. 1 i art. 13 ust. 1 u.w.l.),

Sąd Okręgowy pominął dokonanie oceny prawidłowości sprawozdania finansowego w zakresie obejmującym sposób rozliczenia wydatków na ciepło dostarczane do nieruchomości wspólnej, do poszczególnych lokali oraz do odbiorców zewnętrznych (sąsiednich wspólnot mieszkaniowych), a w rezultacie pominięcie wniosku, iż projekt sprawozdania finansowego rozlicza wydatki na ciepło na poszczególnych właścicieli niezgodnie z ustawą Prawo energetyczne, a zatem nie może być przyjęty ani zatwierdzony, a absolutorium nie może być udzielone - szczegóły na str. 10-12 interwencji ubocznej.

18. błędne przyjęcie, iż niepodpisane przez nikogo zawiadomienie o podjęciu uchwały bez wskazania jej treści stanowi wypełnienie obowiązku powiadomienia właścicieli przez zarząd na piśmie o podjętych uchwałach i otwiera termin do ich zaskarżenia;

19. błędne przyjęcie, iż zalewanie wodami opadowymi mieszkania mieszkającej na ostatnim piętrze powódki M. G. z powodu złej konstrukcji budynku (a nie lokalu), nie stanowi dowodu nieprawidłowości utrzymywania przez pozwaną dachu w nieprawidłowym stanie, a co za tym idzie nie może być przyczyną uwzględnienia powództwa,

20. błędne przyjęcie, jakoby uchwała o powołaniu członka zarządu, nieujawniona w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej, korzystała z takiego domniemania prawdziwości, jak ujawnione w rejestrze sądowym dane członków zarządu osób prawnych, wynikające z uchwał spółek handlowych,

21. błędne przyjęcie, iż powodowie nie posiadają interesu prawnego w ustaleniu istnienia, ważności, skuteczności uchwał,

22. błędne zastosowanie przepisu o zbieraniu głosów przez zarządcę przez jego zastosowanie do sytuacji faktycznej, w której zarządca, o którym mowa w tym przepisie, nie został ustanowiony,

23. błędne przyjęcie, iż uchwały o udzieleniu absolutorium członkom zarządu mogą być głosowane w drodze obiegowego zbierania głosów równocześnie z głosowaniem nad uchwałą w przedmiocie „przyjęcia” sprawozdania zarządu i sprawozdania finansowego.

W konkluzji skarżący wnieśli o dopuszczenie dowodów pominiętych przez Sąd pierwszej instancji, zmianę wyroku przez jego uchylenie w całości oraz orzeczenie, w odniesieniu do każdej z zaskarżonych uchwał odrębnie: że uchwała jest nieważna, ewentualnie że nie istnieje, ewentualnie jej uchylenie, ewentualnie stwierdzenie jej istnienia, ważności i skuteczności, oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego, według dołączonego spisu kosztów.

Pozwana wniosła o oddalenie apelacji, oraz o zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych. Nadto wniosła o oddalenie zgłoszonych w apelacji wniosków.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

apelacja wniesiona przez A. D. i M. G. podlegała odrzuceniu na podstawie art. 370 k.p.c. w zw. z art. w zw. z art. 373 k.p.c.

Apelację w imieniu w/w powódek wniósł R. U. ( k.599 i nast.), jednak mimo wezwania sądu nie przedłożył pełnomocnictwa od powódek. Sąd Apelacyjny wezwał powódki do usunięcia braku formalnego apelacji poprzez jej podpisanie w terminie 7 dni pod rygorem odrzucenia apelacji. Pomimo upływu w/w terminu brak formalny apelacji nie został usunięty, co uzasadnia odrzucenie apelacji powódek.

Apelacja R. U., P. P. i H. T. nie jest zasadna i uległa oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.

Ustalenia faktyczne poczynione przez sąd I instancji są prawidłowe i Sąd Apelacyjny przyjmuje je za własne.

Zarzuty naruszenia prawa procesowego, w tym art. 328 k.p.c. i art. 233 par. 1 k.p.c. nie są trafne. Chybione są także zarzuty naruszenia art. 227, 228 §1, 229, 230, 231 § 1-2, 232, 233 § 1 (w związku z art. 210 § 2 i 6 § 2), art. 234 k.p.c.

Sąd Apelacyjny uzupełnił postępowanie dowodowe i dopuścił dowód z wyroków Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 25.10.2018r. w sprawie V ACa 663/17 i z dnia 27.12.2018r. w sprawie V ACa 1536/17 (k.693 i 695) i na ich podstawie ustalił, że Sąd Okręgowy Warszawa- Praga w Warszawie wyrokiem z 18.10.2016r. sygn. II C 1400/14 ustalił, że nie istnieje uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) (...) w W. odmawiająca udzielenia absolutorium członkowi zarządu tej wspólnoty H. T. za rok 2013r. i apelacja pozwanej od w/w wyroku uległa oddaleniu. Natomiast wyrokiem, który zapadł w sprawie V ACa 1536/17 Sąd Apelacyjny oddalił apelację powodów od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 12.05.2017r. sygn. V ACa 1536/17 oddalającego powództwo o ustalenie nieistnienia uchwał nr (...), (...), (...) i (...), ewentualnie o ich uchylenie, stwierdzenie nieważności, stwierdzenie bezskuteczności lub stwierdzenie nieistnienia. Uchwała (...) dotyczyła powołania M. Z. w skład zarządu, uchwała (...) dotyczyła powołania w skład zarządu I. P. (1), uchwała (...) dotyczyła powołania w skład zarządu R. Ż. (1), zaś uchwała (...) dotyczyła odwołania z zarządu H. T.. Fakty wynikające z w/w wyroków nie mają wpływu na ocenę prawną dochodzonego roszczenia, jednak z uwagi na zarzuty podnoszone w apelacji niezbędne było ich powołanie.

Sąd Apelacyjny stwierdził, że w postępowaniu przed sądem I instancji nie zostało doręczone pełnomocnikowi pozwanej pismo procesowe powodów z 22.04.2015r. (k. 100 i nast.). Sąd Apelacyjny doręczył w/w pismo pełnomocnikowi pozwanej i zobowiązał go do ustosunkowania się do zarzutów podniesionych w w/w piśmie ( k.693). Pełnomocnik pozwanej złożył pismo, w którym szczegółowo ustosunkował się do zarzutów powodów dotyczących braku pełnomocnictw do głosowania nad zaskarżonymi uchwałami i do kwestii podpisania rocznego sprawozdania finansowego Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) (...) w W. załączając stosowne dokumenty ( k.696-7070).

W oparciu o w/w dowody Sąd Apelacyjny ustalił, że sprawozdanie finansowe Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) (...) w W. za rok 2013 podpisane zostało przez ówczesnych dwóch członków zarządu Wspólnoty I. P. (1) i R. Ż. (1) ( k.706,707). Właściciele lokali otrzymali wraz z projektem uchwał sprawozdanie, pod którym podpisał się główny księgowy Wspólnoty S. R., który sporządził owo sprawozdanie, przy czym na zebraniu rocznym właścicieli, które odbyło się 2 kwietnia 2014, zarząd przedstawił w/w sprawozdanie obecnym współwłaścicielom. Zarzut naruszenia art. 30 ust. 1 pkt 2 i 3 oraz art. 30 ust. 2 pkt 2 ustawy o własności lokali nie jest zasadny.

Sprawozdanie finansowe wspólnoty mieszkaniowej ma na celu wyłącznie przedstawienie przepływu środków wspólnoty, poniesione przez nią koszty i wydatki w danym okresie rozliczeniowym. Zatwierdzenie sprawozdania jest niczym innym jak poświadczeniem, iż odzwierciedla ono rzeczywisty stan rzeczy.

Uchwała zatwierdzająca roczne sprawozdanie finansowe wspólnoty nie wywołuje skutków cywilnoprawnych, nie prowadzi do powstania zmiany lub ustania stosunku cywilnoprawnego tak jak to ma miejsce przy klasycznych czynnościach prawnych, dlatego podjęcie uchwały o przyjęciu (zatwierdzeniu) takiego sprawozdania nie stanowi czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu i dla jej podjęcia nie jest wymagane pełnomocnictwo rodzajowe Z treści art. 98 k.c. wynika, że w przypadku umocowania do czynności zwykłego zarządu wystarczające jest pełnomocnictwo ogólne. Rację ma sąd I instancji, że małżonek nie potrzebuje pełnomocnictwa drugiego małżonka do wykonywania czynności zwykłego zarządu majątkiem wspólnym.

Ustawa o własności lokali nie zawiera wymogu podjęcia uchwały o zatwierdzeniu sprawozdania finansowego wspólnoty jak też sprawozdania finansowego zarządu wspólnoty na zebraniu rocznym. Uchwała taka może być zatem podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżone uchwały zostały podjęte w trybie indywidualnego zbierania głosów, co nie uzasadnia ich uchylenia, nie doszło bowiem do naruszenia art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali ani art. 30 tej ustawy. Jak prawidłowo ustalił sąd I instancji nie doszło także do naruszenia art. 32 ustawy o własności lokali.

Sprawozdanie finansowe wspólnoty mieszkaniowej stanowi część sprawozdania rocznego składanego przez zarząd (lub zarządcę) na corocznym zebraniu właścicieli lokali. Sprawozdanie finansowe powinno odpowiadać wymogom określonym w uchwałach lub w umowie właścicieli lokali (jeśli takie są) i zawierać co najmniej taki zakres danych, jaki zawiera prowadzona dla danej nieruchomości wspólnej pozaksięgowa ewidencja przychodów i kosztów oraz rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Ustawa nie wprowadza żadnych szczególnych wymogów co do formy i treści tego sprawozdania. Uznaje się, że jego treść powinna być przejrzysta i czytelna dla właścicieli lokali i składać się co najmniej z dwóch części; pierwsza – opisowa – powinna zawierać opis działań podejmowanych przez zarząd, a druga – finansowa – analizę wykonania planu gospodarczego. Ze sprawozdania powinien wynikać stan wzajemnych zobowiązań wspólnoty i jej członków przy uwzględnieniu zaliczek wpłaconych przez właścicieli lokali.

Rację ma sąd I instancji, że w przedłożonym sprawozdaniu finansowym za rok 2013 nie sposób dopatrzeć się oczywistych błędów rachunkowych, czy też innych oczywistych uchybień w jego treści. Przeciwnie dokument ten (k. 706) jawi się jako typowe rozliczenie działania wspólnot mieszkaniowych, jest kompletny, przejrzysty i poddaje się kontroli. Sprawozdanie finansowe wspólnoty mieszkaniowej to istotna część sprawozdania z działalności zarządu wspólnoty, stanowiąca zapis jego działań z perspektywy wpływów i wydatków oraz ich rozliczeń (por. art. 14 w zw. z art. 21 ust. 1 i 29 ust. 1 u.w.l.). Minimalny zakres rocznego sprawozdania finansowego sporządzanego według pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną zawiera informację o zaliczkach uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Kwestionowane przez powodów sprawozdanie zawiera wszystkie w/w dane.

Przy składaniu sprawozdań zarządu wspólnoty mieszkaniowej za rok gospodarczy nie obowiązuje formalizm, charakterystyczny dla tego rodzaju dokumentów opracowywanych przez większe podmioty gospodarcze, nie ma zatem przeszkód, aby sprawozdanie takie zostało przedstawione ustnie przez jednego z członków zarządu czy nawet osobę przez zarząd upoważnioną - istotne jest tylko, aby zarząd wyraził w każdy dostępny sposób wolę uznania sporządzonego dokumentu za własny. W sprawie niniejszej zarząd wyraził taką wolę zarówno poprzez podpisanie sprawozdania przez dwóch członków zarządu jak tego wymaga art. 21 ust. 2 ustawy o własności lokali jak też poprzez przedstawienie sprawozdania na rocznym zebraniu pozwanej wspólnoty.

Sprawozdanie finansowe z działalności wspólnoty nie musi odpowiadać wymogom przewidzianym ustawą o rachunkowości, jest dokumentem o mniejszym stopniu sformalizowania. Skoro zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd wspólnoty mieszkaniowej ma obowiązek prowadzić tylko uproszczoną dokumentację finansową, to nie ma obowiązku sporządzania sprawozdań finansowych w rozumieniu ustawy o rachunkowości. Zarzut naruszenia wskazanych w apelacji przepisów ustawy o rachunkowości nie zasługuje zatem na uwzględnienie.

W pozwanej wspólnocie obowiązuje regulamin rozliczenia mediów przyjęty uchwałą nr (...) ( k.271-273). Powodowie nie wykazali, że rozliczenie kosztów zużycia ciepłej wody oraz ciepła na centralne ogrzewanie, narusza postanowienia tego regulaminu. Nie wykazali także, że gospodarka finansowa wspólnoty w 2013r. naruszała zasady przyjęte w planie gospodarczym na rok 2013 ( k .212 i 284 plan), oraz przepisy ustawy Prawo energetyczne. Zarzut naruszenia przepisów tej ustawy jest chybiony. Na okoliczność zasad i sposobu rozliczenia energii cieplnej zeznawał główny księgowy J. R. ( k.473), który wyjaśnił wątpliwości powodów. Brak jest podstaw do przyjęcia, że wspólnota obciążona jest kosztami ciepła dostarczanego dla nieruchomości sąsiednich.

Rację ma sąd I instancji, że powodowie nie wykazali aby uchwała nr (...) o przyjęciu sprawozdania finansowego wspólnoty za 2013r. była sprzeczna z prawem, umową właścicieli, aby naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, lub w inny sposób naruszała interesy powodów. Zalewanie wodami opadowymi mieszkania mieszkającej na ostatnim piętrze powódki M. G. z powodu złej konstrukcji budynku nie stanowi okoliczności, która uzasadnia uchylenie uchwały o przyjęciu sprawozdania finansowego wspólnoty. Nie jest prawdą, że uchwała o przyjęciu sprawozdania rocznego za rok 2013 ( k.32-35) nakłada na współwłaścicieli jakiekolwiek obowiązki finansowe. Rok obrachunkowy zamknięty został dodatnim wynikiem finansowym, co oznacza, iż na współwłaścicielach nie ciąży obowiązek pokrycia niesfinansowanych w 2013r. kosztów zarządu nieruchomości wspólnej. Wypracowana nadwyżka finansowa, zgodnie z uchwałą, powiększyła przychód funduszu remontowego na 2014r. Treść uchwały nie budzi wątpliwości co do tego jakie sprawozdanie zostało przyjęte przez współwłaścicieli. Sprawozdanie to stanowi załącznik do podjętej uchwały.

Pozwana wykazała, że zawarła z M. Z. umowę o administrowanie (k.290), zgodnie którą do obowiązków administratora należy miedzy innymi zbieranie głosów pod uchwałami podejmowanymi w trybie indywidualnego zbierania głosów ( k.290v). Rację ma sąd I instancji, że powyższe nie prowadzi do naruszenia art. 23 ust. 1 u.w.l. i do nieważności zaskarżonych uchwał.

Pojęcie ”zarząd” na gruncie ustawy o własności lokali obejmuje zarówno organ wspólnoty mieszkaniowej (art. 21 ust. 1 u.w.l.), jak i czynności faktyczne i prawne dotyczące gospodarowania nieruchomością wspólną. Nie ma przeszkód aby czynność faktyczna jaką jest zbieranie podpisów pod uchwałą wykonana była nie przez zarząd jako organ wspólnoty lecz przez administratora. W pozwanej wspólnocie nie ma zarządcy ustanowionego na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l. ( nie jest nim M. Z.), lecz zarząd ustawowy. zlecenie administrowania wspólnotą mieszkaniową należy wyraźnie odróżnić od powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1 u.w.l. Pomoc świadczona przez profesjonalnych zarządców wspólnotom mieszkaniowym nie zmienia ustawowego sposobu sprawowania zarządu. M. Z. wykonuje dla wspólnoty czynności faktyczne mieszczące się pojęciu administrowania.

Rację ma sąd I instancji, że uchwały dotyczące udzielenia absolutorium członkom zarządu wspólnoty nie należą do kategorii spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu, dla których wymagane jest pełnomocnictwo rodzajowe, które powinno określać konkretne zebranie oraz przewidziany porządek obrad. Udzielenie absolutorium nie jest wymienione w art. 22 ust.3 u.w.l. jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu i z uwagi na ocenny charakter uchwały o udzieleniu absolutorium, sprowadzający się do wyrażenia aprobaty dla działań danego członka zarządu i skutki takiej uchwały dla wspólnoty, brak jest podstaw do przyjęcia, że jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd.

Sąd Apelacyjny ustalił, że podpis za podjęciem zaskarżonych uchwał ( (...). (...) i (...)) w imieniu Zespołu (...) spółki z o.o. w W. złożył S. K. (1) członek zarządu spółki jako osoba upoważniona (pismo spółki k. 697). Spółka w osobach dwóch członków zarządu potwierdziła dokonaną przez niego czynność. Zarzut naruszenia przepisów ustawy Kodeks Handlowy nie znajduje uzasadnienia.

Zarzut naruszenia art. 65 par. 1 k.c., art. 103 par. 1 k.c. w zw. z art. 104 k.c. przez błędne przyjęcie, że czynność oddania głosu przez osobę nieupoważnioną do reprezentacji osoby prawnej może być konwalidowana, nie jest zasadny. W orzecznictwie sądów powszechnych wyrażany jest pogląd, że uchwały członków wspólnoty mieszkaniowej są czynnościami prawnymi wielostronnymi; oświadczenie woli osoby głosującej nie jest jednostronną czynnością prawną lecz elementem konstrukcyjnym uchwały jako czynności prawnej. Z tej przyczyny do uchwał podjętych prze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej należy stosować wprost art. 103 k.c. Oznacza to, że możliwe jest potwierdzenie przez mocodawcę czynności dokonanej przez pełnomocnika z przekroczeniem zakresu umocowania lub bez umocowania ( tak Sąd Apelacyjny w Warszawie sygn. I ACa 426/15, i V ACa 1536/17.

W imieniu (...) W. głos za w/w uchwałami oddała E. D. posiadając do tego umocowanie na podstawie uchwały nr (...) Zarządu D. W. z dnia 17.12.2002r. udzielającej w/w pełnomocnictwa ( k.672 i 673). Choć w treści uchwały nie napisano wprost, że pełnomocnictwo obejmuje głosowanie nad uchwałami, to umocowanie takie należy wywieść ze sformułowań „udział w zebraniach wspólnoty mieszkaniowej” i „współdziałanie z zarządem wspólnoty mieszkaniowej”, oczywistym jest bowiem że pełnomocnictwo do „reprezentowania Zarządu Dzielnicy” ( par. 1 uchwały) na zebraniach wspólnoty łączy się z głosowaniem nad uchwałami. Pełnomocnictwo nie zawiera w tym zakresie wyłączenia a jedynie ograniczenie do czynności zwykłego zarządu. Tak właśnie treść owego pełnomocnictwa była rozumiana przez mocodawcę, co wynika wprost z pisma Zastępcy Burmistrza D. W. (...) W. ( k.672). Sąd Apelacyjny nie podziela stanowiska apelujących, że pełnomocnictwo udzielone zostało wyłącznie do dokonywania czynności faktycznych. Zarzut, iż uchwała o udzieleniu pełnomocnictwa nie zapadła gdyż pod uchwałą złożoną do akt ( k.673) brak jest podpisów członków Zarządu D. W., nie jest trafny. Członkowie zarządu podpisują oryginały uchwał, natomiast odpisy uchwał podejmowanych przez organ kolegialny mogą być podpisywane przez osobę do tego upoważnioną zgodnie ze statutem D..

Zarządy D. są organami wykonawczymi dzielnic (...) W. zgodnie z ustawą z dnia 15 marca 2002r. o ustroju (...) W.. Każdy zarząd dzielnicy działa w imieniu i na rzecz (...) W. ponieważ dzielnica jest jednostką pomocniczą gminy i korzysta z jej osobowości prawnej. W 2002r. członkowie zarządu każdej z dzielnic posiadali umocowanie Prezydenta (...) W. w formie pełnomocnictw do reprezentowania (...) W. we wspólnotach mieszkaniowych. 18.12.2008r. Rada (...) W. podjęła uchwałę nr (...) o przekazaniu dzielnicom (...) W. niektórych zadań i kompetencji (...) W. między innymi do reprezentowania (...) W. we wspólnotach mieszkaniowych (wyjaśnienia k.678).

Fakt umocowania pełnomocnika (...) W. wynika ze złożonego pełnomocnictwa dla E. D. i powołanej korespondencji załączonej do akt niniejszej sprawy. Dotyczy to udziału wynikającego z posiadania lokalu (...) (...) w budynku (...) i lokalu (...) w budynku (...), wszystkie w/w lokale należą bowiem do (...) W. (łączny udział 0,0682664).

Wbrew stanowisku powodów podjęcie uchwały za przyjęciem sprawozdania finansowego wspólnoty nie wymagało kontrasygnaty skarbnika gminy, i nie rodziło po stronie (...) W. żadnych zobowiązań finansowych.

Określenie „przyjmuje sprawozdanie” należy traktować jako równoznaczne z określeniem „zatwierdza sprawozdanie”. Ustawa o własności lokali nie precyzuje jakiego sformułowania winni użyć współwłaściciele dokonując oceny rocznego sprawozdania finansowego wspólnoty mieszkaniowej.

Zarzut, iż udziały należące do poszczególnych współwłaścicieli zostały określone nieprawidłowo nie zasługuje na uwzględnienie. Powodowie w piśmie procesowym k.100 i nast. w tabeli na k.106-107 wskazali wysokość udziałów poszczególnych współwłaścicieli w nieruchomości wspólnej według treści ksiąg wieczystych. Jak wynika z list do głosowania załączonych do poszczególnych uchwał, takie same udziały współwłaścicieli w nieruchomości wspólnej widnieją na w/w listach ( k.36, 37, 38, 39, 40-43). W piśmie procesowym k. 100v. powodowie zarzucili, że na liście do głosowania na I. P. (1) wskazano inne wielkości udziałów niż na liście do głosowania na R. Ż. (1), co jest nieprawdą albowiem z porównania obu list ( k.36-39 oraz 40-43) wynika, że udziały współwłaścicieli wskazane na obu listach nie różnią się. W apelacji powodowie nie wskazali, udziały których współwłaścicieli wskazane na listach do głosowania nie odpowiadają udziałom wskazanym w księgach wieczystych. Na listach do głosowania w sposób przejrzysty wskazano zarówno udziały według zapisów z ksiąg wieczystych w postaci ułamków zwykłych składających się z licznika i mianownika, jak też ich odpowiedniki w postaci ułamków dziesiętnych. Ustalenie jaki procent udziałów głosował za przyjęciem danej uchwały następuje poprzez dodanie głosów oddanych za (wyrażonych w postaci ułamków dziesiętnych). Ponieważ brak jest podstaw do przyjęcia, że część głosów jest nieważna, brak jest też podstaw do przyjęcia, że suma głosów oddanych za poszczególnymi uchwałami jest inna niż wynika to z wyliczeń pozwanej.

W piśmie z 22.04.2015r. powodowie zakwestionowali głosy ( k.106-107):L. U. ( pozwana przedstawiła prawidłowe pełnomocnictwo k.700), małżonków S. U. i M. U. ( głosował pełnomocnik k.72), (...) sp. z o.o. (głosował uprawniony członek zarządu), S. K. (2) ( głosował pełnomocnik k.72v), K. K. (2) (głosował pełnomocnik k.71v), A. C. i E. C. ( głosował pełnomocnik k.74), M. L. i H. L. (głosował pełnomocnik k.71), D. Ż. ( głosował spadkobierca –postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku k.698, (...) W. (głosował pełnomocnik ), T. G. i D. G. ( głosował pełnomocnik k.699 i 75v), L. R. i R. N. (głosował pełnomocnik k. 701).

Powodowie kwestionują ważność głosów oddanych za poszczególnymi uchwałami podważając umocowanie osób, które oddały głos. Pozwana Wspólnota wykazała, że osoby oddające głos były należycie umocowane. W postępowaniu apelacyjnym złożone zostały: postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku po D. Ż. zmarłej 19.02.2005r., przez syna M. Ż. ( k.698), pełnomocnictwo udzielone przez D. G. J. P. (1) ( k.699), pełnomocnictwo udzielone przez L. U. M. Z. ( k.700), pełnomocnictwo udzielone przez L. R. E. M. ( k.701), zaś w postępowaniu przed sądem I instancji złożone zostały pełnomocnictwa szczegółowo opisane w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku ( k.587v). Sąd Apelacyjny podziela ocenę sądu I instancji, że przedłożone pełnomocnictwa są prawidłowe.

W tej sytuacji rację ma Sąd Okręgowy, że brak jest podstaw do przyjęcia, że zaskarżone uchwały nie uzyskały wymaganej większości głosów i do stwierdzenia, że uchwały te nie istnieją. Powodowie nie wykazali, że zachodzą przesłanki do uchylenia którejkolwiek z zaskarżonych uchwał określone w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, ani że zachodzi podstawa do stwierdzenia ich nieważności lub bezskuteczności.

Sąd Apelacyjny podziela także stanowisko sądu I instancji, że powodowie nie wykazali interesu prawnego w uzyskaniu orzeczenia stwierdzającego istnienie i skuteczność zaskarżonych uchwał. Pozwana nie kwestionuje istnienia i skuteczności tych uchwał, zaś sami powodowie żądali w niniejszym procesie ustalenia okoliczności przeciwnej tj. nieistnienia i bezskuteczności uchwał.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Apelacyjny nie podzielił zarzutów naruszenia prawa materialnego podniesionych w apelacji w tym zarzutów dotyczących naruszenia przepisów ustawy o własności lokali i nie znalazł podstaw do uwzględnienia apelacji powodów P. P. i R. U. oraz interwenienta ubocznego H. T. i na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił ją.

O kosztach procesu za II instancję Sąd Apelacyjny orzekł zgodnie z wynikiem sporu, obciążając nimi powodów P. P. i R. U. oraz interwenienta Ubocznego H. T. w częściach równych, jako współuczestników jednolitych, na podstawie art. 98 par. 1 i 3 k.p.c.

Ewa Kaniok Bogdan Świerczakowski Elżbieta Wiatrzyk - Wojciechowska

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE