UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z 9 października 2018 r. Sąd Okręgowy w Łodzi, w sprawie z powództwa (...) spółki z o.o. w J. przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta Ł. oraz Miastu Ł. o ustalenie opłaty
z tytułu użytkowania wieczystego, ustalił opłatę roczną za użytkowanie wieczyste nieruchomości przy ul. (...), określonej, jako działki nr (...) o powierzchni 23.458 m², objętej księgą wieczystą KW (...), stanowiącej własność Gminy Ł., na kwotę 484.050 zł, poczynając od stycznia 2012 r. (pkt 1), oddalił powództwo
w pozostałej części w stosunku do Miasta Ł. (pkt 2), oddalił powództwo
w całości w stosunku do Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta Ł. (pkt 3), obciążył powódkę i Miasto Ł. kwotami po 14.697 zł z tytułu nieopłaconej opłaty od pozwu na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Łodzi (pkt 4), obciążył powódkę i Miasto Ł. kwotami po 1.164,10 zł tytułem zwrotu wydatków poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa (pkt 5), zniósł wzajemnie między powódką i Miastem Ł. koszty zastępstwa procesowego
(pkt 6), a także zasądził od powódki na rzecz Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej kwotę 7.200 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego (pkt 7).

(wyrok – k. 476 – 476 verte)

Powyższe rozstrzygnięcie Sąd Okręgowy oparł na ustaleniach, które
Sąd Apelacyjny w całości podzielił i przyjął za własne. Podstawą rekonstrukcji stanu faktycznego sprawy były dowody z dokumentów oraz opinii biegłej
z zakresu szacowania nieruchomości E. R., którą uznał za rzetelną, fachową i wyjaśniającą wątpliwości stron. Stwierdził przy tym, że osią sporu
w tym postępowaniu pozostawał fakt skuteczności dokonania wypowiedzenia (poprawność jego doręczenia) oraz wartość nieruchomości, na podstawie której została ustalona nowa opłata roczna za użytkowanie wieczyste. Sąd Okręgowy nie miał wątpliwości, co do tego, że skoro stosunek prawny w postaci użytkowania wieczystego ww. nieruchomości został nawiązany między powodową spółką a właścicielem nieruchomości, jakim od 27 maja 1990 r. pozostaje Gmina Miasto Ł., Skarb Państwa – Prezydent Miasta Ł. nie
był w tej sprawie legitymowany biernie, a skierowane przeciwko niemu powództwo musiało ulec oddaleniu ze skutkiem polegającym na obciążeniu powódki kosztami zastępstwa procesowego na rzecz Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej w kwocie 7.200 zł.

Sąd Okręgowy nie przychylił się podniesionego przez stronę pozwaną zarzutu niezachowania terminu do złożenia wniosku o ustalenie opłaty aktualizacyjnej zgodnie z art. 79 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W tym zakresie wyjaśnił, że choć kwestię opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. (Dz.U. Nr 115, poz. 741 ze zm.), dodatkowe zastosowanie mają przepisy ogólne Kodeksu cywilnego - Tytułu IV, odnoszące się do czynności prawnych. W związku
z tym należało rozważyć chwilę dokonania wypowiedzenia wysokości opłaty złożonego przez jedną stronę stosunku prawnego (właściciela) drugiej stronie (użytkownikowi wieczystemu). Przepis art. 78 ust. 2. ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje bowiem, że użytkownik wieczysty może w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości (…) wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości, a art. 61 § 1 zd. 1 k.c. wskazuje, że oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą,
gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią.
Z dowodów dołączonych do sprawy wynika tymczasem, że powódka została powiadomiona o treści wypowiedzenia, będącego oświadczeniem woli właściciela nieruchomości, 10 maja 2013 r., gdyż adres nadania wypowiedzenia nie był adresem podanym organowi, jako adres do korespondencji, a pisma, które zostały wysłane przez ten organ później, nie zostały odebrane przez stronę:
a) z powodu wyjazdu rodzinnego; b) z racji tego, że odbioru dokonała osoba
do tego nieuprawniona i niepełnosprawna, co skutkowało tym, że powódka dowiedziała się o istnieniu i treści wypowiedzenia dopiero w momencie, gdy zostało wszczęte przeciw niej postępowanie egzekucyjne, natomiast strona pozwana nie dostarczyła żadnych przeciwdowodów na podnoszone przez powódkę okoliczności. W świetle art. 61 k.c. ryzyko niedojścia oświadczenia woli do adresata obciąża wyłącznie nadawcę. Nie ma zatem znaczenia, czy składający oświadczenie woli ponosi jakąkolwiek winę w związku z brakiem dostarczenia oświadczenia do adresata, czy brakiem możliwości zapoznania się przez adresata z treścią przesłanego mu oświadczenia. Na adresacie oświadczenia spoczywa ciężar ewentualnego wykazania, że pomimo zaistnienia okoliczności wskazanych przez nadawcę nie miał on możliwości zapoznania się z treścią wysłanego
mu oświadczenia (np. pomimo doręczenia przesyłki pocztą nie mógł jej podjąć
w terminie wskazanym na awizo z uwagi na chorobę lub inne zdarzenie,
leżące poza swobodą decyzji adresata). W konsekwencji, z perspektywy tak ustalonej daty otrzymania wypowiedzenia od pozwanego, nie można było przyjąć, że złożenie zastępującego pozew w niniejszym postępowaniu wniosku
o aktualizację opłaty przez użytkownika wieczystego w SKO w dniu 20 maja 2013 r., nastąpiło z przekroczeniem 30-dniowego terminu z art. 78 ust. 2. ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Sąd Okręgowy zaznaczył, że w tym kontekście rozważeniu podlegałaby jeszcze terminowość wniesienia sprzeciwu od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 22 października 2013 r., jednakże w świetle dokumentów złożonych przez ten organ w postaci doręczenia orzeczenia Miastu Ł. w dniu 21 stycznia 2014 r. oraz informacji zawartych w piśmie inicjującym niniejsze postępowanie, że sprzeciw został złożony 27 stycznia 2014 r., a także przy braku innych dowodów doręczenia orzeczenia organu, należało przyjąć, że orzeczenie doręczono stronom w tym samym terminie, a więc sprzeciw powódki został złożony w ustawowo przepisanym terminie, przez co sprawa podlegała merytorycznemu rozpoznaniu przez Sąd, gdyż na mocy art. 80 ust. 3 ustawy orzeczenie kolegium traci moc.

W dalszej kolejności Sąd Okręgowy zaaprobował stanowisko strony powodowej odnoszone do wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste w zakresie, w jakim wycena zlecona na użytek aktualizacji przez Miasto Ł. nie znalazła potwierdzenia w opinii biegłej sądowej. Miał wówczas na uwadze, że nieruchomość nie była oddana w użytkowanie wieczyste ze względu na którykolwiek z celów wskazanych w art. 72 ust. 3 pkt 1 – 4a, a zatem opłata roczna wynosiła 3% wartości nieruchomości. Ta zaś została oszacowana na kwotę 16.135.000 zł, czego strony nie kwestionowały. Wobec tego, Sąd Okręgowy ustalił wysokość opłaty rocznej na kwotę 484.050 zł (3% z kwoty 16.135.000 zł), oddalając powództwo w pozostałej części. Rozstrzygnięcie
o kosztach postępowania oparł natomiast na art. 100 zd. 1 k.p.c.

(uzasadnienie zaskarżonego wyroku – k. 477 – 481 verte)

Powódka zaskarżyła opisany wyrok w zakresie punktu 1 ponad kwotę 215.610 zł apelacją opartą na zarzutach naruszenia następujących przepisów:

- art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę materiału dowodowego bez uwzględnienia wskazań logiki, wiedzy i doświadczenia życiowego w postaci przyjęcia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości na dzień 27 lipca 2011 r. na potrzeby ustalenia wysokości opłaty rocznej
w kwocie 16.135.000 zł z uwzględnieniem celu usługowego, handlowego, gastronomicznego, wystawienniczego, hotelowego, podczas gdy na dzień 27 lipca 2011 r. cel był przemysłowy oraz nie było żadnych dowodów na wykorzystanie na ten dzień nieruchomości na cel usługowy, handlowy, gastronomiczny, wystawienniczy, hotelowy,

- art. 328 § 2 k.p.c. poprzez przyjęcie jednego wariantu opinii biegłej
z trzech wariantów bez jakiegokolwiek uzasadnienia, dlaczego został przyjęty wariant nr 3, a nie został przyjęty wariant nr 1 i 2.

W konkluzji skarżąca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku przez ustalenie opłaty rocznej w sprawie na kwotę 215.610 zł oraz zwrot kosztów postępowania.

(apelacja – k. 494 – 498)

Pozwani wnieśli o oddalenie apelacji oraz zwrot kosztów, które ponieśli na tym etapie sporu.

(odpowiedź na apelację Skarbu Państwa – k. 507 – 513 i Miasta Ł. – k. 517 – 518).

Sąd Apelacyjny ustalił dodatkowo, co następuje.

Źródłem spornego użytkowania wieczystego była decyzja administracyjna Wojewody (...) z dnia 25 października 1994 r., która nie określała celu ustanowienia tego ograniczonego prawa rzeczowego (kopia decyzji – k. 273). Poprzednia opłata z tytułu użytkowania wieczystego była ustalona w 2004 r. i wynosiła 168.000 zł (okoliczności niesporne).

W okresie pomiędzy ustaleniem poprzedniej opłaty a jej aktualizacją w 2011 r. doszło do licznych zmian w sposobie przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości i w otoczeniu nieruchomości.

Decyzją nr UA.II/228/06 z dnia 4 kwietnia 2006 r. doszło do zmiany sposobu użytkowania istniejącego budynku pofabrycznego na obiekt wystawienniczo – handlowy, z funkcją biurową, usługową, gastronomiczną i hotelową wraz z wymianą stolarki okiennej i drzwiowej (kopia decyzji – k. 347).

Decyzją nr UA.II/621/06 z dnia 29 września 2006 r. określono na rzecz użytkowania wieczystego warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie wielorodzinnych budynków mieszkalnych z pomieszczeniami usługowymi (biura, handel) wraz z garażami i miejscami postojowymi oraz budową, rozbudową i przebudową infrastruktury technicznej (kopia decyzji – k. 341). Na mocy decyzji Prezydenta Miasta Ł. z 23 października 2007 r. nieruchomość została podzielona (kopia decyzji – k. 277).

Decyzją nr UA. (...) z dnia 31 stycznia 2011 r. wydano pozwolenie na rozbiórkę budynków magazynowo – produkcyjno – biurowych (kopia decyzji – k. 338). Decyzją nr UA.I. (...) z dnia 5 października 2011 r. wydano pozwolenie na remont elewacji budynku położonego przy ulicy (...) (kopia decyzji – k. 334).

Przedmiotowa nieruchomość jest położona w centrum Ł., w strefie Ś., na terenach o wysokim stopniu zurbanizowania. W dacie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomość była położona na terenach, dla których nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Natomiast zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Ł., przyjętego uchwałą Rady Miejskiej w Ł. nr (...) z dnia 27 października 2010 r. sporna nieruchomość była położona na terenach oznaczonych w studium symbolem (...) tereny obszaru funkcjonalnego ulicy (...). Teren ten obejmuje obszar zabudowy wielofunkcyjnej o charakterze wielkomiejskim, wyodrębniony z terenów zabudowy śródmiejskiej z uwagi na szczególną rolę tego obszaru dla tożsamości miasta. Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości wynosiła na datę aktualizacji opłaty 15.129.000 zł (uzupełniająca pisemna opinia biegłej sądowej – k. 378 – 393).

Powyższych ustaleń Sąd drugiej instancji dokonał z uwagi na trafność zarzutu art. 328 § 2 k.p.c., jako sąd w pełni merytoryczny. Fakty te zostały ustalone na podstawie niekwestionowanych dowodów z dokumentów urzędowych, w tym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Ł., przyjętego uchwałą Rady Miejskiej w Ł. nr (...) z dnia 27 października 2010 r. Na ich podstawie biegła sądowa ustaliła ostatecznie w sposób logiczny, spójny i odpowiadający doświadczeniu życiowemu, prawidłową wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości. Wcześniejsze wersje opinii nie uwzględniały ani powołanych decyzji administracyjnych zmieniających przeznaczenie nieruchomości, ani też znalezienia się nieruchomości w obszarze funkcjonalnym ulicy (...). Jest rzeczą powszechnie znaną w Ł., że obszar ulicy (...) od dawna nie ma przeznaczenia przemysłowego, mimo, iż południowa część tej ulicy, na którym to obszarze jest położona sporna nieruchomość, została osadzona na terenie byłych (...) fabryk. Obecnie jest to głównie obszar usługowy, biurowy i mieszkaniowy.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi stał się prawomocny w zakresie oddalenia powództwa wobec Skarbu Państwa, a zatem bezprzedmiotowe stało się rozstrzyganie o stanowisku tego pozwanego, zawartego w jego odpowiedzi na apelację. W konsekwencji Sąd ad quem na podstawie art. 355 k.p.c. w zw. a art. 391 § 1 k.p.c. umorzył więc postępowanie w zakresie wniosku Skarbu Państwa o przyznanie kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym (pkt. 3 wyroku).

Natomiast w pozostałym zakresie apelacja okazała się bezzasadna i podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.

Zaznaczyć przy tym należy, że Sąd Apelacyjny podziela pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w uchwale z dnia 31 stycznia 2008 r. w sprawie III CZP 49/07 (OSNC 2008/6/55), że sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę na skutek apelacji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania. W związku z tym dla postępowania apelacyjnego znaczenie wiążące mają tylko takie uchybienia prawu procesowemu, które zostały przedstawione w apelacji i nie są wyłączone spod kontroli sądu odwoławczego na podstawie przepisu szczególnego.

Jak już wcześniej zaznaczono zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c., co prawda okazał się trafny, ale pozostał bez wpływu na treść rozstrzygnięcia, co do istoty sprawy. Natomiast drugi zarzut naruszenia prawa procesowego w postaci art. 233 k.p.c. nie jest trafny z następujących przyczyn.

Po pierwsze, został sformułowany ogólnikowo, z uchybieniem zasadom konstrukcji zarzutów apelacyjnych i już tylko z tej przyczyny nie może odnieść zamierzonego skutku. Albowiem dla skuteczności zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. konieczne jest wskazanie przyczyn dyskwalifikujących postępowanie sądu, określenie, jakie kryteria oceny naruszył sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłusznie im je przyznając, względnie stwierdzenie, iż rażąco naruszył zasady logicznego rozumowania oraz doświadczenia życiowego i że uchybienie to mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Inaczej rzecz ujmując, w celu wykazania naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., strona nie może jedynie ograniczyć się do przytoczenia treści przepisów, lecz musi wykazać, jakich dowodów sąd nie ocenił lub które ocenił wadliwie, jakie fakty pominął i jaki wpływ pominięcie faktów czy dowodów miało na treść orzeczenia. Tylko ocena rażąco błędna lub oczywiście sprzeczna z treścią materiału dowodowego, nieodpowiadająca zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, może czynić usprawiedliwionym zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c.

Po drugie, w świetle dodatkowych ustaleń faktycznych w zasadzie stał się bezprzedmiotowy.

A po trzecie, jak się wydaje, skarżący z powołaniem się na ten przepis nie tyle kwestionuje fakty, co ocenę jurydyczną Sądu a quo.

Trzeba ponadto dodatkowo podnieść, że w istocie w tej sprawie biegła sądowa nie wydała opinii, co do wartości rynkowej prawa własności nieruchomości w trzech wariantach, jak sugeruje apelacja, a jedną opinię, która ewoluowała w miarę gromadzenia materiału dowodowego. Jak wynika z wystąpienia pełnomocniczki strony powodowej na rozprawie apelacyjnej w dniu 11 lutego 2010 r., skarżący wcale nie kwestionuje zgormadzonego w sprawie materiału dowodowego, w tym w szczególności odnoszącego się do przeznaczenia nieruchomości, a opiera swój sprzeciw tylko i wyłącznie na fakcie, iż praktycznie nieruchomość nie jest wykorzystywana na działalność usługową. Inaczej rzecz ujmując, na nieruchomości znajdują się budynki usługowe, handlowe, biurowe, ale nie są na te cele wykorzystywane i dlatego opłata powinna być liczona od wartości przemysłowej. Tyle, że nie są one wykorzystywane także na działalność przemysłową i nie w tym celu mogą być w każdej chwili wykorzystane.

Z tych względów orzeczono jak w punkcie 1 wyroku, a o kosztach postępowania apelacyjnego rozstrzygnięto w punkcie 2 na podstawie art. 98 k.p.c.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE