UZASADNIENIE

wyroku z dnia 15 lutego 2019 roku

W nadanym w Urzędzie Pocztowym w dniu 7 maja 2018r. (koperta 25) pozwie powód J. J. wystąpił przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Al. (...) w N. o ustalenie nieistnienia uchwały nr 2 z dnia 1 marca 2018r. w sprawie akceptacji i przyjęcia do wiadomości rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości za 2017 rok na podstawie art. 189 k.p.c. ewentualnie o uchylenie uchwały nr 2 z dnia 1 marca 2018r. w sprawie akceptacji i przyjęcia do wiadomości rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości za 2017 rok, na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu podał, że jest właścicielem lokalu nr (...) przy Al. (...) w N.. Nieruchomość składa się łącznie z 44 samodzielnych lokali mieszkalnych, których właściciele tworzą wspólnotę mieszkaniową.

W dniu 1 marca 2018r. odbyło się zebranie właścicieli a wobec braku wymaganej większości na zebraniu w terminie późniejszym zarządca przeprowadził głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów, m.in. nad uchwałą nr 2 z dnia 1 marca 2018r. w sprawie akceptacji i przyjęcia do wiadomości rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości za 2017 rok. Powód został powiadomiony przez zarządcę o podjęciu tejże uchwały większością głosów właścicieli lokali liczoną według udziałów w nieruchomości wspólnej, w dniu 26 marca 2018r. Powód podniósł, że przekazane mu kopie zapytań nie zawierają żadnego datownika, świadczącego o dacie oddania głosu. Również z czynności głosowania w formie indywidualnego zbierania głosów nie sporządzono żadnego protokołu. Zdaniem powoda także protokół zebrania właścicieli z dnia 1 marca 2018r. jest wadliwy, bowiem zawiera treści, których faktycznie w tym protokole nie było a także widnieje na niej podpis pana B. B., którego na zebraniu nie było. Gminę M. N. reprezentował pan M. K., ale powodowi nie udostępniono pełnomocnictwa dla pana K. do reprezentacji Gminy M. N. na tym zebraniu, co powoduje domniemanie, że oddany przez niego głos jest nieważny. Według powoda skarżona uchwała nie uzyskała ustawowej większości głosów a tym samym nie została podjęta i nie istnieje. Nadto głosowanie nad przedmiotową uchwałą odbyło się z naruszeniem postanowień § 9 pkt 6b oraz pkt 7 Regulaminu Wspólnoty tj. według § 9 pkt 6b regulaminu, zbieranie głosów powinno odbyć się najdalej w ciągu 7 dni od odbycia zebrania a według § 9 pkt 7 regulaminu w sprawach nieprzewidzianych w proponowanym porządku obrad nie można podjąć uchwały. Zgodnie z zawiadomieniem o zebraniu, jak również zgodnie z ustalonym porządkiem obrad uchwała o treści, jak uchwała nr 2 w ogóle nie miała być procedowana a zatem uchwała nie mogła być podjęta.

Powód wskazał również, że skarżona uchwała narusza także treść art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, bowiem zaakceptowane przez skarżoną uchwałę rozliczenia kosztów poniesionych na utrzymanie nieruchomości wspólnej za rok 2017 zawiera nienależnie podwyższone wynagrodzenie dla zarządcy na szkodę Wspólnoty i powoda, bo jest niezgodne z treścią § 6 ust. 4 i ust. 6 umowy z dnia 6 lipca 2010r. Pobieranie wynagrodzenia przez zarządcę w większej wysokości bez zachowania formy stosownej uchwały wymaganej ustawą i umową, w sposób bezsprzeczny stanowi próbę ominięcia prawa i działania na szkodę Wspólnoty i właścicieli lokali dlatego skarżona uchwała nr 2 powinna zostać uchylona. Pozostawienie uchwały w obrocie prawnym będzie ze szkodą dla powoda i pozostałych właścicieli lokali we Wspólnocie, gdyż zamyka drogę do skutecznego dochodzenia od zarządcy bezprawnie pobranych kwot z w/wym. tytułów.

Podczas rozprawy w dniu 17 października 2018r. powód zarzucił, że na liście obecności jest wpisany S. O., natomiast właścicielką wpisaną w księgach wieczystych jest G. O., na liście jest E. H. a w księdze wieczystej jest wpisany T. H. a także, że udział Gminy wpisany w Kw wynosi (...) części, a nie wykazany na liście udział (...) części. Powód poddał w wątpliwość istnienie pełnomocnictwa dla M. K. podając, że nie było go w chwili głosowania. Sprostował także omyłkę w pozwie wskazując, iż w wersie trzecim liczonym od dołu powinna być data 26 marca 2018r.

W piśmie z dnia 18 grudnia 2018r. powód zakwestionował sposób podjęcia uchwały przez Wspólnotę, upoważniającej zarządcę do udzielenia pełnomocnictwa dla pełnomocnika w niniejszej sprawie, podał iż pełnomocnictwa przedłożone w trakcie procesu przez pozwaną odnośnie B. L., T. H., T. N. ujawniły się w trakcie procesu i nie istniały w chwili podejmowania uchwały i wskazał na wyliczenia udziałów, które według niego nie stanowiły większości w chwili podjęcia zaskarżonej uchwały.

W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu tego stanowiska Wspólnota zarzuciła, że powód nie wykazał interesu prawnego wymaganego przez treść art. 189 k.p.c., bowiem powód nie wykazał, że nie istnienie zaskarżonej uchwały nie zmieni sytuacji prawnej i faktycznej powoda, bowiem uchwała ma jedynie znaczenie aprobujące a nie kształtujące obowiązki którejkolwiek ze stron. Ponadto powód nie ma interesu prawnego, gdyż może on w innej sprawie dochodzić swoich praw a tak niewątpliwie jest, o czym świadczy chociażby roszczenie ewentualne, złożone w niniejszej sprawie. Pozwana podniosła zarzut przedawnienia, bo według niej powód powziął wiadomość o uchwałach w dniu 26 marca 2018r. a powództwo zostało złożone w dniu 11 maja 2018r.a więc po upływie sześciu tygodni, o których mowa w art. 25 ustawy o własności lokali. Pozwana przyznała, że na kartach do głosowania nie ma daty oddania głosu nie mniej jednak, jako datę uchwały przyjęto dzień, w którym uchwała uzyskała niezbędną ilość głosów o czym przesądził ostatni głos a było to zdaniem strony pozwanej 22 marca 2018r. Według pozwanego istnienie czy nie istnienie protokołu i jego forma nie rzutują na ważność uchwały. Przyznała, że podpis B. B. został złożony dopiero po zebraniu, w którym w/wym. nie uczestniczył ale zostało mu zreferowane całe procedowanie, co zaakceptował umieszczając swój podpis. Pozwana podała, że M. K. działający za Gminę M. N. był prawidłowo umocowany, pełnomocnictwo zostało przedłożone przed zebraniem. Pozwana zaprzeczyła, aby Wspólnota Mieszkaniowa Aleje (...) w N. posiadała statut albo regulamin. Przedłożony przez powoda regulamin nie zawierał podpisów daty czy odniesienia do uchwały i był zapewne wyłącznie projektem sporządzonym jeszcze w czasach, gdy Wspólnota była zarządzana jako jednostka budżetowa Gminy M. N., bowiem Zakład Gospodarki Mieszkaniowej Spółka z o.o. z/s w N. został utworzony dopiero 2 lipca 2010r.

Pozwana przyznała, że zawiadomienie o zebraniu nie zawierało projektu uchwały nr 2. Każdy obecny na zebraniu mógł się do niej odnieść, a osoby nieobecne otrzymały karty do głosowania umożliwiające oddanie głosów w głosowaniu indywidualnym. Wadliwość zawiadomienia o zebraniu właścicieli może doprowadzić do unieważnienia uchwały tylko wtedy, gdy mogła mieć wpływ na wynik głosowania. Ponadto powód uczestniczył w zebraniu i dla niego ta kwestia nie powinna mieć znaczenia.

W kwestii prawidłowości zarządzania nieruchomością wspólną pozwana podała, że umowa z dnia 6 lipca 2010r. w § 6 pkt 9 przewiduje również zmianę stawek. Stawki obowiązujące w roku 2017 zostały przyjęte uchwałą Wspólnoty w dniu 23 marca 2017r. zgodnie z planem gospodarczym i błędne jest stanowisko powoda, który wskazuje na brak uchwał bo dotychczasowa praktyka pozwalała na zmianę stawek, poprzez użyte sformułowania przy przyjęciu planu na kolejny rok. Zmiana stawek była co roku dokonywana poprzez zatwierdzenie planu obejmującego wysokość przedmiotowych stawek. Nie było potrzeby aby procedowanie we Wspólnocie odbywało się oddzielnie w zakresie każdej propozycji w formie odrębnej uchwały.

Przy piśmie z dnia 21 listopada 2018r. pozwana przedłożyła pełnomocnictwo udzielone przez T. N. na rzecz M. N., pełnomocnictwo udzielone przez T. H. na rzecz E. H., pełnomocnictwo udzielone przez B. L. na rzecz K. B.. Dodatkowo pozwana wskazała, iż faktycznie Miasto G. N. posiada udział (...) części w nieruchomości wspólnej a nie tak, jak ujawniono to w Księdze Wieczystej (...) części zatem uchwała została podjęta większością głosów.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód J. J. jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) we Wspólnocie Mieszkaniowej Aleje (...) w N.. Lokal ten nabył w oparciu o umowę z dnia 19 listopada 1993r.

D o w ó d : akt notarialny z dnia 19 listopada 1993r. karty 5 do 6, odpis z Kw (...) karta 3 i 4

Wspólnota Mieszkaniowa Aleje (...) w N. aktualnie ma wyodrębnionych 28 lokali mieszkalnych.

D o w ó d : wpis w Kw (...) karta 70, 70/2

Udział Gminy M. N. w nieruchomości wspólnej wynosi (...) udziałów a łączny udział właścicieli wyodrębnionych lokali wynosi (...) części, w tym właścicieli: S. O. i jego nieżyjącej małżonki G. O. nr lokalu (...) - udział (...), T. S. nr lokalu (...) - udział (...), S. i M. J. nr lokalu (...) - udział (...), B. L. nr lokalu (...) - udział (...), D. K. nr lokalu (...)- udział (...), J. J. nr lokalu (...) udział - (...), T. H. nr lokalu (...) - udział (...), R. S. (1) nr lokalu (...)- udział (...).

D o w ó d : odpis z Kw (...) karty 70 do 75, odpis z Kw (...) karta 79, odpis z Kw (...) karta 81, odpis z Kw (...) odpis z Kw (...) karta 80

Na dzień 1 marca 2018r. zostało zwołane zebranie właścicieli lokali mieszkalnych Wspólnoty Mieszkaniowej K. 4. Właściciele otrzymali informację o zebraniu z proponowanym porządkiem obrad i załącznikami w postaci rozliczenia nieruchomości wspólnej za 2017 rok, sprawozdania za 2017 rok, bilansu Wspólnoty Mieszkaniowej za 2017 rok, projekt planu gospodarczego na 2018 rok oraz projekt trzech uchwał. W rozliczeniu współwłasności od stycznia do grudnia 2017 rok ujęto m.in. koszty zarządzania nieruchomością na kwotę 17.487,60zł, łączne koszty na kwotę 36.268,66zł, dochody na kwotę 39.472,20zł i nadpłatę w kwocie 3.203,54zł

D o w ó d : informacja o zebraniu karta 7, rozliczenie współwłasności za 2017 rok karta 8 i projekty uchwał karta 9

Na zebraniu byli obecni S. O., T. S., D. K., J. J., E. H., S. G. oraz M. K. jako pełnomocnik imieniem Miasta N.. Na zebraniu głosowano nad ośmioma uchwałami w tym nad uchwałą nr 2 o treści, iż Wspólnota akceptuje i przyjmuje do wiadomości przedstawione rozliczenie kosztów utrzymania nieruchomości za 2017 rok. Głosowanie odbywało się udziałami w trybie mieszanym, bowiem część właścicieli głosowała podczas zebrania a część w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W trybie indywidualnego zbierania głosów głosy m.in. za uchwałą nr 2 oddali J. S. i M. których udział wynosił (...), K. B. której udział wynosił (...)

Natomiast podczas zebrania w dniu 1 marca 2018r. powód J. J. mający udział (...) głosował przeciw uchwale nr 2, natomiast za uchwałą głosował S. O., któremu policzono cały udział (...) części ale skoro był współwłaścicielem razem z żoną, która nie żyje jego udział powinien wynosić (...) części. Głosowała także E. H. ale nie jest ona właścicielką, bowiem w księdze wieczystej wpisany jest T. H. którego udział wynosi (...), ale posiadała pełnomocnictwo z dnia 20 maja 2017r. Głosowała również G. S. (1) a właścicielem wpisanym w Kw (...) jest R. S. (2) której zaliczono udział (...) części. Głosowała także K. B. a właścicielką jest B. L. której zaliczono udział (...) części. Pozwana przedłożyła do akt kserokopię pełnomocnictwa od B. L. dla K. B., jednak jest ono w kserokopii, posiada tylko datę dzienną 20 marca, bez roku i upoważnia K. B. do udziału i głosowaniu na zebraniach Wspólnoty, a w tym przypadku głos był oddany w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Gminę M. N. na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej reprezentował M. K.. Do akt sprawy zostało przedłożone pełnomocnictwo z dnia 21 luty 2018r., które w prawym górnym rogu posiada zapis „A i k. 077.4.2018 …” z nieczytelnym ostatnim znakiem.

D o w ó d : lista obecności karta 12, pełnomocnictwa karta 108, 109, 57

Na zebraniu była obecna Prezes Zarządu (...) Mieszkaniowej Spółki z o.o. w N. D. B. (1), która przewodniczyła zebraniu. Podczas zebrania posługiwano się protokołem według od lat istniejącego wzoru. Lista obecności była sporządzona przed zebraniem. Nie był weryfikowany aktualny stan właścicieli oraz ich aktualna wysokość udziałów. Protokół zatwierdził min. W. B., chociaż na zebraniu nie był. Uchwały ostatecznie zostały podjęte 22 marca 2018r. Zawiadomienia o podjętych uchwałach rozniesiono do skrzynek i mogło to być kilka dni później, bez pisemnych potwierdzeń, że doręczono je konkretnym osobom. Powód J. J. nie zamieszkuje we Wspólnocie stąd jego twierdzenie, że powziął wiadomość o podjętych uchwałach w dniu 26 marca 2018r, jest wiarygodne. M. K. przynosi pełnomocnictwo na każde zebranie. W dniu 1 marca 2018r. nie okazywano pełnomocnictwa powodowi, bo tego nie żądał.

Plany gospodarcze nie zawsze pokrywają się z podjętą uchwałą. Plan jest przygotowywany przez zarządcę i akceptowany przez uchwałę. Na poszczególne wydatki uchwala się zaliczkę, która wynika z planu gospodarczego.

D o w ó d : zeznania świadków D. B. (1) karta 84, M. W. karta 84/2

W dniu 6 lipca 2010r. została zawarta umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną na mocy, której zarząd nieruchomością został powierzony Zakładowi Gospodarki Mieszkaniowej w (...) Spółce z o.o. W § 1 pkt 1 tej umowy strony potwierdziły, że nieruchomość składa się z działki ewidencyjnej nr (...) o powierzchni 0,0985ha objętej Kw (...) oraz budynku położonego przy ulicy (...) w N., obejmującego 44 lokale mieszkalne o łącznej powierzchni użytkowej 1.777,20m². W § 3 pkt 1 ppkt u ustalono, że zarządzanie nieruchomością obejmuje m.in. reprezentowanie Wspólnoty w zakresie spraw objętych niniejszą umową oraz spraw przekraczający zwykły zarząd nieruchomością związany z wykonaniem uchwał podjętych przez właścicieli. Natomiast w § 6 pkt 4 ustalono, że zarządca z tytułu wynagrodzenia za swoje czynności określone w § 3 umowy będzie otrzymywał miesięcznie kwotę odpowiadającą iloczynowi powierzchni użytkowej lokali tj. 1.777,20m² oraz stawki 0,80zł za m² co dawało kwotę 1.421,76zł miesięcznie, a w pkt 6 ustalono stawki za gotowość konserwatorską 0,22zł za m² co dawało kwotę 390,98zł netto a w pkt 9 tegoż paragrafu postanowiono, że zmiana stawek określonych w ust. 4 i ust. 6 będzie corocznie uchwalana na zebraniu Wspólnoty i będzie obowiązywać od dnia uprawomocnienia się takiej uchwały.

W sprawie stawek przyjętych w rozliczeniu współwłasności za 2017 rok (karta 8) nie podjęto uchwał zmieniających koszty zarządzania i koszty konserwatorskie.

D o w ó d : umowa o zarządzaniu nieruchomością karta 21

Ustalając powyższy stan faktyczny Sąd podzielił treść złożonych do akt sprawy odpisów z ksiąg wieczystych, aktu notarialnego z dnia 19 listopada 1993r., zawiadomienia o zebraniu z dnia 19 luty 2018r., rozliczenia współwłasności za 2017 rok, treści podjętej uchwały nr 2, głosów oddanych w trybie indywidualnego zbierania głosów, umowy o zarządzanie. Dokumenty te nie były kwestionowane przez strony i ich treść nie wzbudziła też zastrzeżeń Sądu.

Sąd uznał za wiarygodne pełnomocnictwo udzielone dla M. K. z dnia 21 luty 2018r., bowiem ostatecznie powód nie wykazał, aby nie zostało ono złożone podczas zebrania w dniu 1 marca 2018r. Sąd przyjął za prawdziwe pełnomocnictwo od T. H. dla E. H., bowiem ostatecznie nie zostało ono zakwestionowane przez strony. Sąd podzielił treść listy obecności na zebraniu z dnia 1 marca 2018r. ale z modyfikacją co do udziałów S. O. i co do głosów oddanych przez E. H. i G. S. (2), bowiem w tym zakresie lista obecności odzwierciedla nieprawdę. Za nieprawidłowo sporządzony Sąd uznał protokół z zebrania z dnia 1 marca 2018r., bowiem nie odzwierciedla on wszystkich faktów. Za uchwałą na zebraniu głosowało (...) (nawet zakładając, że prawidłowo policzono głosy) a przeciw uchwale 21/1000. Zatem nie jest prawdą co napisano w protokole, że głosowało za uchwałą 524/1000 co zapisano w uchwale. Ponadto, jak zeznali świadkowie protokół jest standardowy, jest to druk który jest jedynie wypełniany , więc do końca nie odzwierciedla tego, co działo się podczas zebrania. Dodatkowo za nieprawidłowe należy uznać podpisanie protokołu przez osobę, która na zebraniu nie była obecna.

Sąd uznał za nieprawidłowe pełnomocnictwo udzielone przez B. L. matce K. B. po pierwsze dlatego, że jest ono w kserokopii i pomimo zarzutu powoda strona pozwana nie przedłożyła oryginału. Nadto data na tym pełnomocnictwie jest nieczytelna, bowiem nie zawiera roku stąd nie wiadomo czy pełnomocnictwo istniało w chwili zebrania , ponadto jest ono udzielone do głosowania na zebraniach.

Sąd podzielił zeznania świadków D. B. (1) i M. W. w części, w której nie były one sprzeczne. Świadkowie ci zeznawali sprzecznie odnośnie sposobu i terminu doręczenia zawiadomienia o powziętych uchwałach. W tym zakresie bardziej wiarygodna była świadek M. W., która te zawiadomienia sporządzała

Sąd nie podzielił zeznań powoda co do istnienia regulaminu Wspólnoty, bowiem za wyjątkiem przedłożonej kserokopii brak było innych dowodów, że regulamin taki istniał i w tym zakresie wiarygodnym było wyjaśnienie pozwanej, że powód dysponował projektem który nigdy nie wszedł w życie. W pozostałym zakresie zeznania powoda były wiarygodne i zgodne z dokumentacją, znajdującą się w aktach. Były logiczne, znajdowały potwierdzenie w zasadach doświadczenia życiowego.

Sąd pominął dowód z zeznań osób uprawnionych do przesłuchania w charakterze organu strony pozwanej , bo pomimo wezwania do stawiennictwa celem przesłuchania pod rygorem pominięcia dowodu (karta 114) nikt za stronę pozwaną się nie stawił.

Sąd zważył co następuje

Powództwo zasługuje na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności jednak Sąd rozważył prawidłowość umocowania pełnomocnika pozwanej do reprezentowania pozwanej Wspólnoty w niniejszym postępowaniu. Jak wynika z pełnomocnictwa z dnia 15 czerwca 2018r. (karta 41) pełnomocnictwo zostało udzielone przez Prezesa Zarządcy. W tym zakresie Sąd zweryfikował swoje stanowisko, zajęte podczas rozprawy w dniu 17 października 2018r. (karta 83/2) i uznał, że Zarządca jest uprawniony do reprezentowania Wspólnoty w niniejszej sprawie zgodnie z § 3 pkt 1 ppkt u umowy z dnia 6 lipca 2010r o zarządzanie nieruchomością wspólną. Sąd uznał, iż reprezentowanie Wspólnoty przed Sądem jest podstawową czynnością, która związana jest z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Zapis § 3 pkt 1 wskazuje, że czynności zarządzania nieruchomością wspólną obejmują „w szczególności” , co oznacza że poniższe postanowienia nie są wyliczone enumeratywnie. Poza tym z postanowień § 3 nie wynika aby do reprezentowania Wspólnoty przed Sądem potrzebna była konkretna uchwała Wspólnoty. Nawet gdyby przyjąć, że reprezentowanie Wspólnoty przed Sądem nie jest czynnością dotyczącą spraw zwykłego zarząd nieruchomością to niniejsza sprawa dotyczy przedmiotu związanego z wykonywaniem uchwał podjętych przez właścicieli Wspólnoty.

W tej problematyce wypowiadał się już Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 9 lutego 2017r. III CZp 106/16, gdzie przyjął, że w granicach powierzonego zarządu zarządca ma umocowanie do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych.

W świetle powyższego rozważanie ważności i prawidłowości podjęcia uchwały nr 9/18 przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową nie ma znaczenia dla przyjęcia prawidłowości umocowania pełnomocnika strony pozwanej do reprezentowania jej w niniejszej sprawie.

Sąd uznał również, że powództwo w niniejszej sprawie o uchylenie uchwały nr 2 z dnia 1 marca 2018r. zostało złożone w terminie określonym w artykule 25 ustawy o własności lokali. Pozew został nadany w Urzędzie Pocztowym w dniu 7 maja 2018r. (k.25), a zatem w terminie sześciu tygodni od dnia zawiadomienia powoda przez Zarządcę o podjęciu uchwały nr 2,w trybie mieszanym, które według powoda miało miejsce w dniu 26 marca 2018r. Świadkowie w niniejszej sprawie będący jednocześnie przedstawicielami Zarządcy nie wskazali konkretnej daty, w której to zawiadomienie zostało doręczone powodowi. Zawiadomienie zostało wrzucone do skrzynki według świadka D. B. (2) w dniu 22 marca 2018r. a według świadka M. W. dopiero w dniu 22 marca 2018r. pisała ona zawiadomienia do mieszkańców, które doręczone mogły być kilka dni później poprzez wrzucenie do skrzynki na listy. W sytuacji, gdy powód nie mieszka na terenie Wspólnoty, zupełnie wiarygodne jest jego twierdzenie, że odebrał zawiadomienie w dniu 26 marca 2018r.

Przechodząc do zarzutów podniesionych przez pozwanego oczywistym jest, że w pierwszej kolejności należy odnieść się problemu dopuszczalności zaskarżenia uchwały w oparciu o treść art. 189 k.pc.

W ocenie Sądu do naruszenia tego przepisu prawa nie doszło. Co do zasady gdy uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu to właścicielowi lokalu przysługuje roszczenie, o którym mowa w art. 25 u.w.l. Chociaż w art. 25 ust. 1 u.w.l. użyto sformułowania „zaskarżyć uchwałę do sądu” , to faktycznie chodzi w tym przypadku o wniesienie pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2001 r., V CZ 4/01, OSNC 2001, nr 7-8, poz. 124),albo ewentualnie o ustalenie nie istnienia lub nieważności uchwały. Pozwaną jest w tym przypadku wspólnota mieszkaniowa, którą w sądzie reprezentował będzie wybrany przez właścicieli zarząd lub zarządca, któremu powierzono zarząd umową notarialną na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l. (Lex Komentarz do art. 24, art. 25 ustawy o własności lokali Ewa Bończak – Kucharczyk).

Orzecznictwo Sądu Najwyższego dotyczące możliwości wytoczenia powództwa o stwierdzenie nie istnienia lub nieważności uchwały wspólnoty mieszkaniowej w oparciu o art. 189 k.p.c. nie jest bogate niemniej jednak, niejako między wierszami, wspomina jako oczywistość, że można uchwałę wspólnoty mieszkaniowej skarżyć na podstawie art. 189 k.p.c. lub, że można żądać nie tylko jej uchylenia, ale też stwierdzenia nieważności lub ustalenia jej nie istnienia, co wynika też z tego, że problem ten był już wcześniej rozstrzygnięty na gruncie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Ma to znaczenie bowiem Sąd Najwyższy odnosząc się do problemu na gruncie ustawy o własności lokali najczęściej tylko zdawkowo porusza to zagadnienie i powołuje się na orzeczenia dotyczące uchwał spółdzielni mieszkaniowych.

Pomimo, że w orzecznictwie sądów powszechnych nie istnieje jednolita praktyka w zakresie dopuszczalności zastosowania art.189 kpc w związku z wadliwością uchwał wspólnot mieszkaniowych z uwagi na niezgodność z przepisami prawa, gdyż istnieją orzeczenia sądów wykluczające taką dopuszczalność, to jednak tut. Sąd aprobuje tą praktykę orzeczniczą części sądów powszechnych, która przyjmując - co do zasady - nadrzędność regulacji zawartej w art. 25 ust. 1 cyt. ustawy, uznaje jednak w wyjątkowych przypadkach dopuszczalność roszczenia o ustalenie bezwzględnej nieważności lub nie istnienia uchwały z mocy prawa. Powództwo o ustalenie nieważności lub nie istnienia uchwały wytaczane na podstawie art. 189 k.p.c. nie jest uregulowane w przepisach, aczkolwiek dopuszczalne w praktyce orzeczniczej i w doktrynie, także gdy chodzi o uchwały wspólnot mieszkaniowych. Jest ono odrębne od regulacji zawartej w art. 25 ust. 1 u.w.l. i z reguły wymaga wykazania tak rażących uchybień przy podejmowaniu uchwały, że powodują one, iż uchwała w istocie nie istnieje- tak SA w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 13.09.2013 roku I ACa 489/13.

W niniejszej sprawie mamy do czynienia właśnie z takim rażącym naruszeniem prawa, które winno prowadzić, na zasadzie wyjątku, do dopuszczalności powództwa o ustalenie nie istnienia uchwały w oparciu o art. 189 k.p.c.

Chodzi tu oczywiście o rażące naruszenie art. 23 ust. 2 u.w.l. Według tego przepisu prawa uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów chyba, w umowie lub uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos,. Treść art. 23 ust.2a u.w.l. -jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa jeden- zezwala również na wprowadzenie takiego trybu głosowania na każde żądanie właścicieli posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów. Powód wykazał dołączonymi odpisami z ksiąg wieczystych, że suma udziałów poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej nie jest równa jeden , a wynosi (...) udziałów. Jednak głosowanie odbyło się w trybie mieszanym, a głosy były oddawane według wielkości posiadanych udziałów. Nie można się zgodzić z twierdzeniami strony pozwanej, że po zliczeniu udziałów właścicieli wyodrębnionych lokali reszta udziałów do całości należy do Gminy M. N.. Jeżeli suma udziałów nie jest równa 1 właściciel nieruchomości wspólnej mogą w trybie uchwały lub orzeczenia sądowego doprowadzić do zgodności z całością poszczególnych udziałów, nie mogą natomiast samowolnie ustalać sobie udziałów i to wbrew wpisom w księgach wieczystych. Sytuacje, w których suma udziałów poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej nie jest równa jeden należą do na tyle częstych, że ustawodawca przewidział taką możliwość aw art. 23 ust. 2a u.w.l. Skoro członkowie pozwanej Wspólnoty zdecydowali się na głosowanie udziałami to większość udziałów stanowi więcej niż 50% z sumy faktycznych udziałów wszystkich właścicieli z liczby 895 czyli 447,5 ( (...)). Podczas głosowania nad uchwałą nr 2 z dnia 1 marca 2018r takiej większości ważnie oddanych głosów za uchwałą nie było. W świetle poczynionych wyżej ustaleń za ważnie oddane głosy za uchwałą należy uznać : 222 udziały należące do Gminy miasta N., 31 udziałów należących do T. S.,32 udziały należące do D. K.,32 udziały należące do T. H. i 23,5 ( (...)) udziałów należących do S. O.,22 udziały należące do małżonków S. i M. J. co daje łącznie 362,5 ( (...)) udziałów. Głosów oddanych przez G. S. (1) nie można uznać bo nie jest ona właścicielem lokalu w nr (...) , który należy do R. S. (1), a zatem nie dysponuje udziałami w nieruchomości wspólnej. Nie można też wszystkich udziałów zaliczyć w głosie oddanym przez S. O. bo druga właścicielka – żona nie żyje i nie wykazano komu przypadły jej udziały. Sąd nie zaliczył też głosu oddanego za B. L. przez pełnomocnika K. B., bowiem nie zostało wykazane / z powodu braku daty/, że pełnomocnictwo istniało w chwili głosowania nadto nie było to pełnomocnictwo rodzajowe do głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów a tylko na zebraniu Wspólnoty / por. w wyroku SNz z dnia 15 października 2002r II CKN 1479/00. Nawet gdyby przyjąć, że udział Gminy w nieruchomości wspólnej wynosi 327 to i tak łącznie za uchwałą głosowałoby 467, (...) udziałów. Również w konfiguracji, że wszystkie oddane za uchwałą głosy za ważne to suma udziałów wyniosłaby 440 a zatem nadal byłaby mniejsza niż połowa (447,5/

To rażące naruszenie art. 23 ust. 2 u.w.l. spowodowało uznanie przez Sąd za dopuszczalne zgłoszenie żądania o stwierdzenie nie istnienia uchwały w trybie art. 189 k.p.c. bowiem sprawia, że uchwała nie została podjęta i nie istnieje. Przyjęcie bezwzględnego związania uchwałą, której treść w sposób rażący narusza prawo prowadziłoby do sytuacji, w której akceptacji podlegałyby skutki wynikające z takiej uchwały.

Nie można podzielić zarzutu strony pozwanej jakoby powód nie miał interesu prawnego w wytoczeniu niniejszego powództwa, ponieważ może to zrobić w sprawie o zapłatę, gdzie przesłanką uwzględnienia żądania będzie ustalenie istnienia uchwały nr 2,

Powód ma interes prawny bowiem ochrona jego sfery prawnej wymaga wykazania, że stosunek prawny nie istnieje, konsekwencją czego jest usunięcie niepewności w zakresie wszystkich skutków prawnych mogących wyniknąć z tej uchwały, co ma bardzo szeroki zakres bo wywołuje skutki nie tylko dla powoda ale dla całej Wspólnoty.

Interes prawny jako materialno-prawna przesłanka powództwa o ustalenie zachodzi także wówczas, jeżeli sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości (por. wyrok SN z 18 czerwca 2009 r., II CSK 33/09, OSNC 2010, Nr B, poz. 47) - Interes prawny zachodzi także wówczas, gdy istnieje niepewność danego prawa lub stosunku prawnego, zarówno z przyczyn faktycznych, jak i prawnych. Należy przy tym również zauważyć, że w pewnych sytuacjach powództwo to stanowi jedyny sposób dochodzenia praw (por. wyrok SN z 14 lipca 1972 r., III CRN 607/71, OSNC 1973, Nr 4, poz. 64).

W przypadku powoda uznanie nie istnienia uchwały nr 2 definitywnie zakończy spór bowiem sprawi, że rozliczenie za 2017rok nie zostanie zaakceptowane przez Wspólnotę i będzie wymagało drugiej ważnej uchwały, by zarządca mógł definitywnie, a nie w formie zaliczkowej pobrać koszty zarządzania za 2017r i za usługi konserwatorskie.

Interes prawny powoda w żądaniu stwierdzenia nie istnienia uchwały wynika również z faktu, że uwzględnienie powództwa ewentualnego tj. o uchylenie uchwały nr 2 z dnia 1 marca 2019r na podstawie art. 25 u.w.l. byłoby niemożliwe, bowiem nie można żądać uchylenia uchwały, która nie istnieje, pomimo że zostały spełnione przesłanki do jej uchylenia.

W rozpoznawanym przypadku takie przesłanki istnieją, bo zaskarżona uchwała narusza przepisy prawa, a to art. 23 ust. 2 u.w.l. o czym była mowa wyżej, a także treść art. .22 ust.3 pkt.1 u.w.l. i § 6 ust.9 umowy z dnia 6 lipca 2010r. Uchwała prowadziłaby do zatwierdzenia kosztów zarządu i kosztów obsługi konserwatorskiej bez uprzedniego ustalenia w drodze uchwały ich wysokości.

Pobieranie wynagrodzenia przez zarządcę w większej wysokości bez zachowania formy stosownej uchwały wymaganej ustawą i umową z dnia 6 lipca 2010r w sposób bezsprzeczny stanowi naruszenie prawa oraz działanie na szkodę Wspólnoty i właścicieli lokali co powoduje, że uchwała nr 2 z 1 marca 2018 powinna być uchylona.

Okoliczność ta ma jednak drugoplanowe znaczenie bowiem jak już powiedziano podstawą uwzględnienia żądania głównego w ocenie Sądu było rażące naruszenia prawa to jest art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali, co nie doprowadziło ostatecznie do podjęcia zaskarżonej uchwały

Wbrew twierdzeniom powoda, źle sporządzony protokół z zebrania właścicieli, czy też nie dołączenie do zawiadomienia o zebraniu projektów uchwał, nie ma znaczenia dla ważności uchwał, bowiem nie zostało wykazane, że miało to wpływ na wynik głosowania.

W tym stanie rzeczy powództwo o stwierdzanie nie istnienia uchwały nr 2/2018 podjętej przez zebranie właścicieli lokali w pozwanej wspólnocie należało uwzględnić.

Konsekwencją uwzględnienia powództwa było obciążenie strony pozwanej kosztami postępowania zgodnie z określoną w art. 98 § 1 k.p.c. zasadą odpowiedzialności za wynik sporu. Koszty procesu powoda stanowiły kwotę 1100 zł. Na niezbędne - w rozumieniu ww. przepisu - koszty powodów składała się kwota 900 zł z tytułu wynagrodzenia pełnomocnika, oraz 200 zł z tytułu opłaty od pozwu. Zaskarżona uchwała ma charakter majątkowy zatem wynagrodzenie pełnomocnika należy liczyć według wskazanej przez powoda wartości przedmiotu postępowania na kwotę 2000 zł, stąd wynagrodzenie zgodnie z treścią § .pkt. 3 Rozp. M.. Spr. z dnia 22. 10. 2015r w sprawie opłat za czynności radców prawnych ( Dz. U. z 2018r poz.265) wynosi 900 zł.

SSO Maria Tokarz

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE