Sygnatura akt XI GC 752/20
Powódka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S., wniosła o zasądzenie od pozwanego K. K. kwoty 11172,72 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od kwot:
-5.580,55 zł od dnia 15.10.2019 roku do dnia zapłaty,
-5.580,55 zł od dnia 15.11.2019 roku do dnia zapłaty
-11,62 zł od dnia złożenia pozwu do dnia zapłaty,
oraz o zasądzenie kosztów procesu, tytułem zaległego czynszu dzierżawy za październik i listopad 2019 roku.
Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 3 marca 2020 roku w sprawie sąd uwzględnił powództwo w całości.
Złożonym sprzeciwem pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie na jego rzecz kosztów procesu.
Na dalszych etapach postępowania strony podtrzymywały powyższe stanowiska.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 12 lipca 2018 roku pozwany K. K. złożył do powódki (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, wniosek o wydzierżawienie terenu przy ul. (...) w S. pod pawilon biurowy, w którym planował prowadzić działalności gospodarczą w zakresie usług pogrzebowych.
Bezsporne.
Z uwagi na ograniczenia związane z przebiegiem instalacji podziemnych na wnioskowanej nieruchomości, pozwany zamierzał początkowo postawić tam dwa niewielkie budynki parterowe o łącznej powierzchni ok. 100 m 2, a później jeden budynek o powierzchni ok. 50 m 2 .
Dowód:
- zeznania świadka J. Ł., k. 124-125,129.
Negocjacje między stronami dotyczyły ustalenie stawki czynszu za dzierżawę gruntu o pow. 150 m 2 oraz dwóch miejsc parkingowych przy ul. (...). Strony ustaliły, że czynsz za grunt o pow. 150m 2 będzie wynosił 30 zł/m 2, a czynsz za grunt pod miejsca parkingowe 1,61 zł m 2.
Dowód:
- protokół, k. 53.
W dniu 10 sierpnia 2018 roku strony zawarły umowę dzierżawy nr (...). Zgodnie z jej § 2 przedmiotem umowy był grunt o powierzchni 150 m 2 z przeznaczeniem na pawilon biurowy-prowadzenie usług: pogrzeby i działalność pokrewna oraz grunt o powierzchni 23 m 2 na dwa miejsca postojowe, stanowiący część działki nr (...) w obrębie 107-P. Pozwany oświadczył wówczas, że przedmiot dzierżawy i jego obecny stan był mu znany i zrzeka się wszelkich roszczeń z tytułu wad fizycznych przedmiotu istniejących w dniu podpisania umowy lub mogących się ujawnić w przyszłości. Pozwany zobowiązał się przeprowadzić niezbędne prace adaptacyjne umożliwiające prowadzenie działalności gospodarczej we własnym zakresie i na własny koszt.
Przedmiot dzierżawy miał zostać wydany w oparciu o protokół zdawczo-odbiorczy w terminie do 7 dni od daty podpisania umowy.
Zgodnie z § 3 umowę zawarto na czas oznaczony lat 10, od dnia 10 sierpnia 2018 roku do dnia 9 sierpnia 2028 roku, a pozwany miał ma prawo do rozwiązania umowy w następujących przypadkach:
a. nieuzyskania pozwolenia na budowę planowanego pawilonu w terminie do 31.05.2019 roku,
b. zakończenia prowadzenia działalności gospodarczej.
Zgodnie z § 4 ust. 1 dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu miesięczny czynsz dzierżawy, począwszy od dnia rozpoczęcia prowadzenia działalności gospodarczej, nie później niż od dnia 1.09.2019 r. w wysokości 4.537,03 zł netto, w tym:
150m 2 x 30zł/m 2=4500zł
23m 2 x 1,61zł/m 2=37,03 zł.
W chwili zawierania umowy pozwany nie zdecydował jeszcze jakiej wielkości budynek postawi na dzierżawionym gruncie.
Dowód:
-wniosek, k. 52,
-umowa, k. 92-95,
- zeznania pozwanego C. K., k. 126-129.
W listopadzie 2018 roku na zlecenie powoda opracowano projekt zewnętrznej instalacji wody wraz z przyłączem oraz wyłączenie z eksploatacji istniejącego przyłącza wody i gazu (dz. nr 3/8, 3/9, 2/33 i 20; obręb (...)), w treści którego wskazano, że przez działkę nr (...) przebiegają przyłącza wody i gazu.
Dowód:
-projekt budowlany, k. 58-69.
W dniu 22 lipca 2019 roku (...) sp. z o.o. Rejon (...) S. wydała zapewnienie o zapewnieniu dostaw energii elektrycznej do planowanego obiektu.
Dowód:
- oświadczenie, k. 57.
W dniu 23 sierpnia 2019 roku K. K. złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego z częścią biurową i socjalną o powierzchni 44,36m 2 i infrastrukturą techniczną na dzierżawionej działce. Wniosek został zwrócony z uwagi na nieuiszczenie opłaty.
Dowód:
-wniosek z potwierdzeniem złożenia, k. 56, 70-74,
-pismo, k. 123.
Pozwany za pomocą projektanta składał jeszcze kilka innych wniosków o ustalenie warunków zabudowy dla ww. nieruchomości, ale żaden nie został uwzględniony, organ wydawał decyzję odmowną, umarzał postępowanie lub zwracał wniosek. Przyczyną odmowy było m.in. niezapewnienie miejsc postojowych i dostępu do mediów. Przyczyną nie było nigdy istnienie podziemnych instalacji, w tym gazowej.
Dowód:
- zeznania świadka J. Ł., k. 124-125,129.
W dniu 6 września 2019 roku strony podpisały aneks do umowy, którym zamierzały doprecyzować określenie przedmiotu umowy, poprzez wskazanie dokładanej lokalizacji planowanego przez pozwanego budynku. W tym celu do aneksu została załączona mapka.
Dowód:
- aneks, k. 96,
- zeznania R. K., k 125-126,
- zeznania pozwanego C. K. (2), k. 126-127.
Pozwany uiścił czynsz za wrzesień 2019 roku w kwocie 5580,55 zł, z ośmiodniowym opóźnieniem.
W dniu 30 września 2019 roku powódka wystawiła notę odsetkową na kwotę 11,62 zł, a w dniach 1 października i 4 listopada 2019 roku dwie faktury VAT na kwoty 5580,55 zł każda za dzierżawę przedmiotowego terenu w październiku i listopadzie 2019 roku, które pozostały nieopłacone.
Częściowo bezsporne, a nadto dowód:
- nota odsetkowa, k. 16
- faktury, k. 17,18.
Sąd zważył, co następuje:
Powództwo podlegało uwzględnieniu w całości.
W pierwszej kolejności należy wskazać, że jak trafnie podnosił pozwany, stanowiąca podstawę dochodzonego roszczenia umowa z dnia 10 sierpnia 2018 roku, wbrew nadanej jej nazwie, stanowiła umowę najmu, a nie dzierżawy. Z treści przedmiotowej umowy, wynika bowiem, że pozwany miał na gruncie, usytuować pawilon usługowy w celu prowadzenia w nim działalności gospodarczej. Przedmiotowa umowa nie upoważniała pozwanego do pobierania pożytków z przedmiotu umowy, które to uprawnienie jest charakterystyczne dla umowy dzierżawy, odróżniając ją od umowy najmu (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku w sprawie o sygn. akt I ACa 56/07). Tym samym należało przyjąć, że powódka oddała pozwanemu przedmiotowy grunt do używania, a pozwany zobowiązał się do opłacania określonego czynszu. Takie określenie praw i obowiązków stron, stanowiących esencję zawartego przez nie stosunku prawnego, skutkowało uznaniem zawartej umowy za umowę najmu.
Zgodnie z treścią art. 659 kc przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. § 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
Zgodnie z art. 664 § 1 kc, zgodnie z którym jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach (§3).
W sprawie niesporne było zawarcie umowy, dokonanie przez pozwanego wpłaty w wysokości 5580,55 zł, jak i nieuzyskane przez pozwanego warunków zabudowy.
Spór dotyczył celu umowy i zamiaru stron, wydania nieruchomości, istnienia wady fizycznej nieruchomości, znaczenia aneksu do umowy, skuteczności obniżenia czynszu, ważność wypowiedzenia umowy.
Oceniając zgodny zamiaru stron umowy i jej cel należało przede wszystkim wskazać, że wynikał on jednoznacznie z przedłożonych dowodów. Jak wynikało już z treści wniosku o wydzierżawienie terenu, protokołu negocjacji oraz treści zawartej umowy, celem było wynajęcie gruntu o powierzchni 150 m 2 z przeznaczeniem na pawilonu biurowego, w którym pozwany miał prowadzić działalność w zakresie usług pogrzebowych wraz z dwoma miejscami postojowymi. Wskazuje na to również § 2 ust. 1 umowy. Co więcej także świadek – powołany przez pozwanego – J. Ł. (2) – zeznała wprost, że od początku pozwany na spornej nieruchomości chciał postawić niewielki budynek ok 50m 2. Nadto wskazywała, że początkowo miały być to dwa budynki łącznie ok. 100m 2 . Co więcej nawet pozwany w toku swoich zeznań przyznał, że „wydzierżawiając” od powoda grunt o powierzchni 150m 2 , nie wiedział jakiej wielkości budynek tam postawi. Już więc z tej przyczyny oczywistym jest, że celem umowy było najęcie gruntu 150-metrowego wraz z dwoma miejscami postojowymi. Nie sposób było więc uznać zasadności zarzutu wyeksponowanego w sprzeciwie, jakoby zamiarem stron nie było ustalenie stawki 30 zł z 150 m 2 , ale wyłącznie za bliżej nieustalony obszar, na którym w przyszłości pozwany miał postawić pawilon. Zdaniem sądu, skoro pozwany, nie wiedząc jeszcze w dniu podpisywania umowy, jakiej wielkości budynek zamierza postawić, godził się na stawkę wyższą dla całego obszaru 150m 2 , niezależnie od powierzchni zabudowy najmowanego gruntu. Musiał więc godzić się z ryzykiem ponoszenia wyższej stawki nawet za obszar, na którym budynek nie powstanie. Co więcej nawet, to, że w późniejszym terminie – około września 2019r. – strony negocjowały, a powód istotnie dopuszczał możliwości zmiany umowy i ustalenia czynszu na poziomie 30 zł wyłącznie od 50m 2 , tj. powierzchni zabudowy jaką ostatecznie pozwany chciał wykonać, również świadczy o braku pierwotnego zamiaru stron w tym względzie. Skoro bowiem stanowiło to przedmiot rozmów, negocjacji, warunków stawianych przez powoda (w zakresie dostarczenia odpowiednich dokumentów), to trudno uznać, że już przy zawieraniu umowy, zgodnym zamiarem stron było takie właśnie uzgodnienie stawki czynszu.
Podobne dowody zaprzeczyły trafności zarzuty odnośnie istnienia wady fizycznej przedmiotu najmu. Przed odniesieniem się do istoty podnoszonego zarzutu należy także wskazać, że strony w umowie wyłączyły wprost odpowiedzialności powódki z tytułu rękojmi za wady fizyczne. Zdaniem sądu mimo, że przepisy dotyczące umowy najmu, nie odnoszą się bezpośrednio do tej kwestii, to w drodze analogii należy w takiej sytuacji zastosować art. 558kc, dotyczący wyłączenia rękojmi przy umowie sprzedaży. Mając zaś na uwadze zasadę swobody umów, jak i zawarcie umowy przez profesjonalistów w obrocie gospodarczym, możliwość taka była w pełni dopuszczalna. Zdaniem sądu pozwany, na którym w tym względzie ciążył obowiązek dowodowy w żaden sposób nie wykazał, aby powód zataił, czy wręcz podstępie zataił wadę. Trzeba bowiem zauważyć, że art.558 kc wyłącznie w takiej sytuacji, dopuszcza bezskuteczność klauzuli. Kwalifikowana forma świadomości sprzedawcy (analogicznie wynajmującego, powoda) nie może oznaczać wyłącznie jego wiedzy o istnieniu wady, lecz musi wiązać się z jej celowym ukrywaniem, maskowaniem. Żadna zaś z takich okoliczności nie ujawniła się w procesie.
Przechodząc do oceny istoty podnoszonego zarzutu należało stwierdzić, że dowody zaproponowane przez pozwanego nie dostarczyły podstaw do przyjęcia, aby realizacja budowy pawilonu była niemożliwa w ogóle, czy też aby nieruchomości miała wady ograniczające jej przydatność do umówionego celu, z uwagi na istniejące instalacje podziemne. Pozwany przedstawił dwa dowody mogące pozwolić na przyjęcie żądanych przez niego ustaleń: kopię wniosku z dnia 23 sierpnia 2019 roku oraz zeznania świadka J. Ł. (2). Z treści przedmiotowego wniosku wynika jedynie, że planowany budynek miał mieć powierzchnię 44,36 m 2, co jedynie potwierdza zeznania świadka, które jednoznacznie nie potwierdziły istnienia wady fizycznej nieruchomości. Po pierwsze bowiem świadek zeznawał, że nigdy przyczyną odmowy wydania warunków zabudowy nie była kolizja planowanych budynków z istniejącymi instalacjami. Świadek zeznała, że pierwszy wniosek o zabudowę dwoma budynkami ok. 100 m 2 nie został uwzględniony z uwagi na istniejącą na tym obszarze głęboką linię zabudowy. Podobnie odnośnie innych wniosków, okoliczność ta nie stanowiła przyczyny odmowy uwzględnienia wniosku. Po drugie świadek wskazywał, że pozwany jeszcze przed zwarciem umowy wiedział o instalacjach znajdujących się na nieruchomości. Po trzecie wreszcie skoro jak zeznał sam pozwany, w chwili zwierania umowy nie wiedział jaki budynek powstanie na najmowanej nieruchomości, to tym samym jego celem nie mogło być posadowienie tam wyłącznie budynku o powierzchni 150 m 2 . Nawet więc ewentualne późniejsze ustalenie istnienia instalacji, nie mogło być przeszkodą dla posadowienia pawilonu i nie stanowiło ograniczenia przydatności nieruchomości do umówionego celu, którym było po prostu posadowienie niewielkiego budynku. Co więcej na brak zamiaru pozwanego wybudowania budynku na całym gruncie 150-metronym, wskazuje również, przewidziana w umowie liczba miejsc postojowych. Podkreślał to sam pozwany w toku przesłuchania, wskazując, że dla ewentualnego budynku (...)-metronwego, koniecznych byłyby 6 miejsc postojowych, zaś umowa przewidywała wyłącznie 2 miejsce. Tym samym zdaniem sądu także ta okoliczność, potwierdza jedynie (na co wskazywał już świadek), że od początku nie było zamiarem pozwanego i celem umowy posadowienia budynku na całym obszarze 150 m 2, lecz jedynie niewielkiego budynku ok. 50-mertowego, co jak najbardziej było możliwe na najmowanym terenie.
Odnosząc się do zarzutu dotyczącego niewydania nieruchomości pozwanemu, uznano go za niezasadny. Przede wszystkim należy wskazać, że nigdy w postępowaniu przedsądowym pozwany nie kwestionował, aby powódka w rzeczywistości nie wydała mu nieruchomości, a tym samym aby nie mógł z niej korzystać. Mimo, ze strony nie sporządziły protokołu, o którym zdecydowały w umowie, nie mogło to apriori oznaczać, że do wydania nie doszło. Również umowa nie stanowiła, aby brak protokołu strony uznawały za równoważne z brakiem wydania. O ile istotnie umowa przewidywała sporządzenie protokołu, o tyle ani nie sankcjonowała braku sporządzenia takiego dokumentu, ani też żaden przepis ustawy nie wymagał dla skuteczności „wydania” przedmiotu najmu sporządzania takiego dokumentu. O tym zaś, że nieruchomości została pozwanemu wydana jednoznacznie świadczy zapłata przez pozwanego czynszu najmu za miesiąc wrzesień. Niewątpliwie gdyby powód istotnie nie wydał nieruchomości, pozwany będący profesjonalista w obrocie, z pewnością nie wykonałby własnego świadczenia. Co więcej należy wskazać, że przedmiotem najmu była nieruchomości, tym samym zasadniczym dowodem na to, czy wynajmujący spełnił swój obowiązek było umożliwienie pozwanemu korzystania z niej w umówionym zakresie i nie czynienie ku temu żadnych przeszkód. Pozwany nie wskazywał zaś, aby ze strony powoda eksponowane były jakiekolwiek zachowania wskazując brak takiej woli. Co więcej pozwany nigdy nie wzywał powoda do wydania nieruchomości, a kwestia ta w ogóle nie była przedmiotem jakichkolwiek kontrowersji między stronami. Nadto z przesłuchania przedstawiciela powoda wynikało, że był on zdziwiony, tym, że pozwany nie uzyskał warunków zabudowy. Dodatkowo bezspornym było, że powód współdziała pozwanym i na jego prośbę wydał oświadczenie o zgodzie na dostęp do drogi publicznej przez działkę (...). Doga taka została cofnięta dopiero w momencie wypowiedzenia umowy najmu.
Nadto o tym, że nieruchomości został w rzeczywistości wydana – tj. udostępniona pozwanemu do korzystania – wskazują również relacje stron po zawarciu umowy. Pozwany kilkukrotnie rozmawiał z przedstawicielami powódki, w tym w sprawie aneksu do umowy i nigdy nie zarzucał powódce, aby ta nie spełniła swojego zobowiązania tj. nie wydała mu nieruchomości. To, że pozwany nie rozpoczął na niej działalność gospodarczej, nie może przesądzać o tym, że powód nie wydał mu nieruchomości. Tym samym uznano, że zarzut ten stanowił wyłącznie przyjętą strategię procesową, a nie miał rzeczywiste, merytoryczne uchybienie powoda.
W tym miejscu należy także wskazać, że w toku przeprowadzonego postępowania w żadnym zakresie pozwany nie wykazał, aby zawarcie w dniu 6 września 2019r. aneksu do umowy stanowiło wyraz zmniejszenia umówionej stawki czynszu. Po pierwsze w żaden sposób nie wynika to z samej, jasnej treści tego dokumentu, gdzie poza dopisaniem w nawiasie słów „(zgodnie z załączoną mapką)”, żadne postanowienie nie zostało zmienione. W szczególności zmianie nie uległa powierzchnia najmu i stawka czynszu. Po drugie sam pozwany zeznał, że przyczyną zmiany umowy było wskazanie nowej lokalizacji pawilonu, zgodnie z załączoną do aneksu mapką. Po trzecie treści sprzeciwu przeczy nawet sam pozwany, dodatkowo przyznając, że dopiero po podpisaniu aneksu przedstawiciel powoda stwierdził, że po dostarczeniu dokumentu zezwalającego na posadowienie budynku (...)m 2 , będzie możliwa zmiana stawki na 3 zł. Jednoznacznie więc pozwany przyznał, że aneks nie miał odzwierciedlać zmiany stawki, czy powierzchni zabudowy. Jedynie więc na marginesie, należy wskazać, że całkowicie niewiarygodne było twierdzenie pozwanego – działającego jako doświadczony z 20-letnim stażem przedsiębiorca – że nie czyta umów które podpisuje. Nawet zaś gdyby tak istotnie było to nie mogłoby to stanowić okoliczności usprawiedliwiającej, a wręcz obciążającą.
W zakresie zarzuty obniżenia czynszu po pierwsze zdaniem sądu pozwany nie zdołał wykazać, aby takie oświadczenie w ogóle zostało skutecznie złożone. Z żadnego przedłożonego dokumentu nie wynika, aby pozwany faktycznie złożył powódce takie oświadczenie. Powód jedynie w toku przesłuchania wskazywał, że wpłacając kwotę około 6 tysięcy złotych miał oświadczyć pracownikowi powódki, iż jest to należność za 3 miesiące czynszu. Takie jednak stwierdzenie jest całkowicie niewiarygodne. Nie tylko nie zostało potwierdzone jakimkolwiek innym dowodem, lecz nawet nie zostało wyartykułowane w sprzeciwie od nakazu zapłaty. Tam bowiem pozwany, w całkowicie inny sposób uzasadniał dokonaną wpłatę, wskazując, że była co prawda była to zapłata czynszu, to jednak w mylnej wysokości, a pozwany czekał na fakturę korygującą. Zdaniem sądu wewnętrzna niespójność stanowiska pozwanego, w kontekście braku jakichkolwiek innych dowodów w tym zakresie, w żadnej mierze nie pozwalała uznać tych twierdzeń za prawdziwe.
Nadto również złożenie takiego oświadczenia w sprzeciwienie, nie mogło być uznane za zasadne, przede wszystkim z uwagi na to, że pismo to nie zostało doręczone powódce, a jedynie jej pełnomocnikowi procesowemu. Nie sposób więc jednoznacznie stwierdzić, nawet przy założeniu współpracy w zakresie prowadzonej sprawy mocodawcy i pełnomocnika, że dotarło ono i ewentualnie kiedy do uprawnionego przedstawiciela powódki.
Co jednak zasadnicze ewentualnie oświadczenie w tym zakresie nie mogło być uwzględnione również z uwagi na wyżej już opisany brak wady nieruchomości oraz skutecznie zawartą klauzulę wyłączająca odpowiedzialność z rękojmi.
Pozwany podnosił także nieskuteczne wypowiedzenie umowy Z uwagi na to, że okoliczność ta nie miała znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, jedynie na marginesie należy wskazać, że zdaniem sądu powód dokonał skutecznego, zgodnego z umową wypowiedzenia umowy.
O odsetkach ustawowych za opóźnienie orzeczono na podstawie art. 481 § 1 k.c. Powódka dochodziła odsetek od kwot wskazanych w fakturach z 1 października i 4 listopada 2019 roku od dni następujących po wskazanych w nich terminach płatności, co czyniło żądanie pozwu uzasadnionym również i w tym zakresie. Ponadto, za znajdujące oparcie w art. 481 § 1 k.c. sad uznał także żądanie zasądzenia skapitalizowanych odsetek za opóźnienie za okres 8 dni od czynszu najmu za wrzesień 2019 roku oraz dochodzonych od nich odsetek za opóźnienie za okres od wniesienia pozwu.
W punkcie II orzeczono o kosztach procesu, zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, wyrażoną w art. 98 § 1 k.p.c. Pozwany przegrał proces w całości, a więc powinien zwrócić powódce poniesione przez nią koszty procesu w łącznej wysokości 4176 zł, na które złożyły się opłata od pozwu w kwocie 750 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika, będącego radcą prawnym, ustalone na podstawie § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych.
1. (...)
2. (...)
3. (...)
4. (...)