UZASADNIENIE

wyroku z dnia 22 stycznia 2020 roku

Powód B. K. pozwem z dnia 29 sierpnia 2018r. domagał się zasądzenia od pozwanych J. L. i N. L. solidarnie kwoty 20.000 zł. z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu ( 24 sierpnia 2018r. ) do dnia zapłaty oraz zasądzenia kosztów procesu.

W uzasadnieniu podał, iż w dniu 24 sierpnia 2017r. zwierając z pozwanymi umowę przedwstępną zakupu nieruchomości, wpłacił zadatek w wysokości 20.000 zł. Zgodnie z postanowieniami umowy do 20 września 2017r. strony miały zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego a następnie do dnia 31 stycznia 2018r. umowę sprzedaży. W związku z tym, iż pozwani nie przystąpili do zawarcia umowy przyrzeczonej, obecnie powód żąda zwrotu zadatku.

W sprzeciwie od nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym, pozwani domagali się oddalenia powództwa w całości i zasądzenia na ich rzecz kosztów procesu.

W uzasadnieniu podnieśli, iż nie jest prawdą, że nie wyznaczyli terminu zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego i nie dążyli do zawarcia umowy przyrzeczonej. Termin do sporządzania umowy przedwstępnej w formie notarialnej został wyznaczony i umówiony u notariusza a strony nawet spotkały się w kancelarii notarialnej, gdzie był już przygotowany projekt umowy, jednakże do jej podpisania nie doszło, następnie pomimo wielu prób ze strony pozwanych, nie udało się nawiązać kontaktu z powodem a ostatecznie pismem z dnia 23 sierpnia 2018r. powód odstąpił od umowy, na co pozwani oświadczyli, iż zatrzymują zadatek.

W odpowiedzi na sprzeciw, powód powołał się na nową okoliczność a mianowicie, iż przyczyną odstąpienia do umowy było to, iż początkowo pozwani zapewniali go, że nieruchomość jest budowlana, gdy tymczasem u notariusza okazało się, że jest to grunt rolny, którego nabycie podlega ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.

W odpowiedzi na powyższe pozwani zaprzeczyli jakoby wprowadzili w błąd kontrahenta. Po pierwsze powód przed zawarciem umowy znał treść wypisu z rejestru gruntów, wiedział, że grunt ma charakter rolny, po drugie jednak ze względu na to, że jest on zabudowany budynkiem mieszkalnym, ma powierzchnię mniejszą niż 0,50 ha, nie podlega ograniczeniom w sprzedaży nieruchomości rolnych wynikającym z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwani J. L. i N. L. byli właścicielami działki ew. nr(...)o pow. 0,40 ha położonej w miejscowości C. gmina K. obj. KW (...).

Jest to nieruchomość gruntowa, w dacie zawierania umowy przedwstępnej, zabudowana budynkiem mieszkalnym o pow. ok. 60 m ² i dwoma spichlerzami. Budowa budynku mieszkalnego została zakończona w dniu 1.12.2015r. a (...) w N. nie wnosił sprzeciwu wobec zamiaru przystąpienia do jego użytkowania. Na dzień 9 października 2017r. teren, na którym zlokalizowana była przedmiotowa działka nie był objęty obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jak również nie była położona w obszarze rewitalizacji o którym mowa w art. 8 ustawy z dnia 9.10.2015r. o rewitalizacji. Według danych z ewidencji gruntów działka stanowiła grunty rolne zaliczone do klasy PsIV i grunty budowlane. Według stanu na dzień 18 października 2017r. pod adresem (...) nikt nie był zameldowany na pobyt stały lub tymczasowy.

W dniu 24 sierpnia 2017r. w biurze pośrednictwa nieruchomości powód B. K. – kupujący i pozwani – sprzedający zawarli umowę przedwstępną zakupu nieruchomości w formie pisemnej. Sprzedający zobowiązali się do sprzedaży nieruchomości położonej w C. obj. KW (...) w terminie do dnia 31 stycznia 2018r. za cenę 300.000 zł. Kupujący wpłacił sprzedającym zadatek w kwocie 20.000 zł. Strony postanowiły także, że do dnia 20 września 2017r. zawrą umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, przy której kupujący dopłaci zadatek w kwocie 30.000 zł.

W razie nie zawarcia umowy przyrzecznej z winy kupującego sprzedający mogli zatrzymać zadatek, a w razie winy sprzedających, kupujący mógł domagać się dwukrotności kwoty zadatku.

Powód sprawiał na pozwanych wrażenie zorientowanego w kwestii nabywanej nieruchomości, był na gruncie, przed zawarciem umowy nie poruszano tematu ograniczenia obrotu nieruchomości rolnych, pozwani wiedzieli, że przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie dotyczą ich działki. Jeszcze przed zawarciem umowy powód otrzymał od pozwanych klucze do nieruchomości, dysponował nią a nawet w domu dokonał przeróbek.

Mimo pewnego opóźnienia powód i pozwani ustalili termin wizyty u notariusza w celu zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Do spotkania doszło 10 października 2017r. w Kancelarii notariusz K. K. (1). Notariusz przygotowała projekt umowy przedwstępnej, w międzyczasie ujawnił się problem z pisownia imienia ojca pozwanej, wobec czego pozwana przywiozła decyzję administracyjną wyjaśniającą tę kwestię a po tym kontynuowano sporządzanie projektu. W tym dniu do aktu okazano także zaświadczenia Burmistrza K. z 9 października 2017r., pierwsze o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na terenie działki w C. oraz drugie potwierdzające, że nie jest ona położona w terenie objętym rewitalizacja, zaświadczenie Starosty (...), że grunt nie jest objęty uproszczonym planem urządzania lasu oraz wypis z rejestru gruntów. Gdy projekt był gotowy, notariusz rozpoczęła odczytywanie dokumentu, jednak w jego trakcie powód oświadczył, iż potrzebne są dodatkowe dokumenty w tym o braku zameldowania jakiejkolwiek osoby w nieruchomości. Wobec powyższego strony postanowiły, że pozwani dostarczą te dokumenty oraz, że będą w kontakcie i umówią się na kolejny termin. Po kilku dniach pozwani dostarczyli do kancelarii dokumenty: o braku zameldowania oraz informujący, że działka (...) nie była objęta postępowaniem dotyczącym wyłączenia z produkcji rolniczej.

W kolejnym okresie pomimo prób nawiązania przez pozwanego i pośrednika kontaktu z powodem do rozmowy i spotkania nie doszło. Pozwany dzwonił do niego bezskutecznie kilka razy w tygodniu, jeździł do K., gdzie oczekiwał, iż zastanie powoda. Tam też od osoby trzeciej odzyskał klucze do nieruchomości. W nieustalonym czasie, po wizycie u notariusza a przed odstąpieniem od umowy powód chciał wynegocjować od pozwanych niższą cenę sprzedaży nieruchomości, na co ci nie przystali.

Pismem z dnia 23 sierpnia 2018r. B. K. oświadczył, że w związku z niepodpisaniem umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego do dnia 20 września 2017r. odstępuje od umowy i wezwał pozwanych do zwrotu zadatku w kwocie 20.000 zł. Po otrzymaniu powyższego pisma także pozwani złożyli pisemne oświadczenie z daty 4 września 2018r. o odstąpieniu od umowy przedwstępnej z tego samego powodu czyli nie zawarcia umowy sprzedaży z przyczyn leżących po stronie kupującego.

Aktualnie pozwani nie są już właścicielami nieruchomości w C.. W dniu 8 lutego 2019r. sprzedali powyższą nieruchomość. W akcie notarialnym znajduje się oświadczenie, iż grunt na działce nr (...) w dniu wejścia w życie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zajęty był pod budynek mieszkalny wzniesiony na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzji udzielającej pozwolenia na budowę i pod spichlerze niewykorzystywane do produkcji rolniczej wobec czego do umowy sprzedaży nie mają zastosowania przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zgodnie z art. 11 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości zasobu własności rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw.

Dowód: zaświadczenia k. 29-30, 66-67, decyzja k. 68, zawiadomienie k. 51, wypis z rejestru gruntów k. 52 umowa k. 3-4, oświadczenia o odstąpieniu k.32-33, 41, umowa sprzedaży k. 71-73, zeznania świadków K. K.- K., J. S., W. L. k.58/v-61, powoda k. k.98, pozwanych k. 124-125

Sąd ustalił stan faktyczny w oparciu o dowody z dokumentów, zeznania świadków i stron.

Dowody z dokumentów prywatnych a więc: umowy przedwstępnej z dnia 24 sierpnia 2017r. oraz oświadczeń o odstąpieniu od umowy nie były przez strony kwestionowane, potwierdzają one zawarcie umowy, jej warunki, fakt wręczenia zadatku, określenie terminów zawarcia dalszych umów, dalej fakt odstąpienia od umowy i przyczyny tego zdarzenia.

Dokumenty urzędowe w postaci zaświadczeń organów samorządowych, nie budzą oczywiście żadnych wątpliwości, ważnymi, co trzeba podkreślić, w tych dokumentach są daty ich wystawienia. Okoliczności te potwierdzają, że część z nich została dostarczona do notariusza przed spotkaniem stron w dniu 10 października 2017r. lub w tym dniu a zatem była znana powodowi. Dwa z tych dokumentów w istocie zostały wystawione po 10 października 2017r. i na tej podstawie można wywnioskować jakich dodatkowych dokumentów zażądał powód od sprzedających. Do akt został przedłożony projekt notarialnej umowy przedwstępnej z dnia 10 października 2017r. Nie jest on oczywiście dokumentem a tym bardziej dokumentem urzędowym. W powiązaniu jednak

z powołanymi wyżej dowodami z dokumentów, zeznaniami świadków i pozwanych oraz już urzędowym dokumentem w postaci umowy sprzedaży działki innym nabywcom z dnia 8 lutego 2019r. należy wywieść w sposób nie budzący wątpliwości, iż nie jest prawdziwe twierdzenie powoda, że przeszkodą do zawarcia umowy przedwstępnej a później przyrzeczonej były ograniczenia obrotu nieruchomościami rolnymi.

Sąd nie dał wiary zeznaniom powoda, iż przyczyną odstąpienia od umowy był brak, nieokreślonych zresztą przez niego samego dokumentów, niewątpliwe do samej notarialnej umowy przedwstępnej pozwani okazali wszystkie niezbędne dokumenty łącznie z decyzją wyjaśniającą kwestię nieprawidłowości w pisowni imienia ojca pozwanej. Dokument ten został przez nią dostarczony w tym samym dniu, do kancelarii notarialnej. Nieudowodnione są tezy powoda

o kolejnej przeszkodzie a mianowicie wprowadzeniu go w błąd co do przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wypis z rejestru gruntów dla działki nr (...) nosi datę jego wydania – 24 sierpnia 2017r., był więc mu znany w chwili zawierania pisemnej umowy przedwstępnej, nie sposób sobie zresztą wyobrazić aby strony zawierały taką umowę bez sprawdzenia podstawowych informacji o nieruchomości, z kolei zaświadczenie o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zostało wydane 9.10.2017r. i dostarczone do notariusza.

O tym, że powyższe zeznania nie są zgodne ze stanem faktycznym przesądza na koniec samo oświadczenie powoda o odstąpieniu od umowy. Powód nie powołuje w nim żadnej z powyższych okoliczności, które zostały wyartykułowane dopiero w trakcie procesu w odpowiedzi na sprzeciw od nakazu zapłaty. Z zeznań stron i w tym aspekcie zgodnych, wynika, że powód oczekiwał obniżenia ceny nabycia nieruchomości na co nie zgodzili się pozwani.

W ocenie sądu wiarygodne są zeznania świadków, choć odnośnie zeznań J. S. to ich znaczenie nie było istotne dla rozstrzygnięcia sprawy bowiem sąd nie zajmował się kwestią prac wykonanych przez powoda w domu pozwanych. Miały one znaczenie o tyle, że potwierdzały fakt, iż u pozwanych musiało powstać przekonanie o zdecydowanych zamiarach powoda co do zakupu nieruchomości. Wiarygodne dla sądu są zeznania pozwanych bowiem te korespondują z pozostałym, omówionym wyżej materiałem dowodowym z dokumentów i zeznań świadków.

Sąd zważył, co następuje:

Roszczenie jest niezasadne i podlega oddaleniu.

Strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, określając w niej istotne postanowienia, cenę nabycia, termin zawarcia umowy najpierw notarialnej przedwstępnej a dalej przyrzeczonej sprzedaży, wreszcie powód, kupujący wręczył pozwanym zadatek w kwocie 20.000 zł.

W myśl art. 394 § 1 k.c. w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenie terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Jakkolwiek w przedmiotowej sprawie to powód jako pierwszy złożył oświadczenie

o odstąpieniu od umowy to nie budzi wątpliwości sądu, że do zawarcia umów przyrzeczonych nie doszło z jego winy a nie na skutek zaniechania pozwanych. Podane w oświadczeniu z dnia 23 sierpnia 2018r. uzasadnienie odstąpienia od umowy nie jest zgodne z prawdą. To pozwani bowiem dążyli bezskutecznie do zawarcia umowy, przedstawili wymagane do osiągnięcia tego celu dokumenty, stawili się u notariusza w dniu 10.10.2017r. licząc na podpisanie umowy notarialnej, przedwstępnej, do czego nie doszło bowiem powód uznał, iż niezbędnym jest dostarczenie dwóch dodatkowych dokumentów, które w kolejnych dniach, na wniosek pozwanego, zostały wydane przez odpowiednie organy. Nie było zatem żadnych formalnych przeszkód do zawarcia umów przyrzeczonych. W następnym jednak okresie powód unikał kontaktu z pozwanymi a z jego zeznań wynika, że faktycznie nie był zainteresowany zawarciem umowy w wersji określonej w pisemnej umowie przedwstępnej, zależało mu bowiem na obniżeniu ceny zakupu.

Wobec powyższego, w ocenie sądu to powód był stroną, która nie wykonała umowy, pozwanym przysługiwało prawo do odstąpienia od umowy i w konsekwencji uprawnienie do zatrzymania zadatku, co skutkuje oddaleniem powództwa o jego zwrot.

Odnośnie kosztów postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 kpc . Na koszty te składają się wynagrodzenie pełnomocnika oraz opłaty skarbowe od dwóch pełnomocnictw.

Sędzia

ZARZĄDZENIE

1/ odnotować uzasadnienie, urlop s. ref. od dnia 3 lutego 2020r. do 12 lutego 2020r. i dni wolne 22 i 23 lutego 2020r.

2/ odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi powoda,

3/ kal. 14 dni.

N. dnia 24 lutego 2020r.

Sędzia.