UZASADNIENIE

Powodowie T. B. (2), E. L. oraz P. L. wnieśli pozew przeciwko Gminie M. G. domagając się od pozwanej solidarnie zapłaty kwoty 8.743,38 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, że w dniu 21 maja 2015 roku Sąd Rejonowy w Gdyni nakazał W. B. (1) opuszczenie, opróżnienie i wydanie powodom lokalu mieszkalnego nr (...) znajdującego się w budynku przy ul. (...) w G. i jednocześnie wstrzymał wykonanie wyroku do czasu złożenia oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Z informacji uzyskanych przez powodów wynika, że w najbliższych latach nie istnieją możliwości na zrealizowanie wyroku eksmisyjnego. Powodowie podnieśli, że od wielu lat ponoszą wszelkie opłaty związane z lokalem, który bezprawnie zajmuje W. B. (1), a pozwana nie realizuje w praktyce nałożonego na nią obowiązku. Powodowie dochodzą roszczenia odszkodowawczego za ponoszone opłaty związane ze spornym lokalem za okres trzech miesięcy tj. od października 2015 roku do grudnia 2015 roku w kwocie 2.743,38 zł, a także odszkodowania za utracone korzyści z tytułu niemożności wynajmu przedmiotowego lokalu za tożsamy okres w kwocie 6.000 zł.

(pozew k. 3-7)

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa kwestionując wysokość dochodzonego odszkodowania. Zdaniem pozwanej przedłożone rozliczenia stanowią jedynie dokument prywatny. Nadto, zestawienia wymiaru opłat dotyczą innego okresu niż dochodzony pozwem, zaś stawka w wysokości 2.000 zł miesięcznie za wynajem pozostaje oderwana od stawek obowiązujących na rynku nieruchomości, nie przedstawiając standardu przedmiotowego lokalu i jego stanu technicznego.

(odpowiedź na pozew k. 35-36)

Pismem z dnia 22 stycznia 2019 roku powodowie zmodyfikowali powództwo w ten sposób, że w miejsce kwoty 2.743,38 zł domagali się zasądzenia odszkodowania za realnie powstałą szkodę kwoty 2.410,56 zł. Nadto, domagali się zasądzenia żądanych kwot od pozwanej w połowie na rzecz powoda T. B. (1) oraz w drugiej połowie solidarnie na rzecz powodów E. L. i P. (...).

(pismo z dnia 22 stycznia 2019r. k. 51-53)

Na rozprawie dnia 16 kwietnia 2019 roku pełnomocnik powodów oświadczył, że w zakresie zmienionego pismem z dnia 22 stycznia 2019 roku powództwa tj. w zakresie kwoty 332,82 zł (2.743,38 zł - 2.410,56 zł) cofa powództwo ze zrzeczeniem się roszczenia.

(protokół rozprawy z dnia 16 kwietnia 2019r. płyta CD k. 74)

W piśmie z dnia 21 października 2019 roku powodowie rozszerzyli powództwo w zakresie hipotetycznej szkody domagając się łącznie zasądzenia z tego tytułu kwoty 6.351 zł w miejsce kwoty 6.000 zł.

(pismo z dnia 21 października 2019r. k. 129-130)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powodowie T. B. (1), P. L. i E. L. są współwłaścicielami lokalu mieszkalnego nr (...) znajdującego się w budynku przy ul. (...) w G.. T. B. (1) ma udział w wysokości ½ części, zaś P. L. oraz E. L. mają udział w takiej samej wysokości na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o przesłuchanie powoda T. B. (2) płyta CD k. 49)

Wyrokiem z dnia 21 maja 2015 roku wydanym w sprawie o sygnaturze akt I C 91/15 Sąd Rejonowy w Gdyni nakazał W. B. (1) opuszczenie, opróżnienie i wydanie powodom lokalu mieszkalnego numer (...) znajdującego się w G. przy ul. (...). Jednocześnie Sąd ustalił, że W. B. (1) przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego z zasobów Gminy M. G. i wstrzymał wykonanie wyroku do czasu złożenia przez Gminę M. G. oferty najmu lokalu socjalnego. Przedmiotowy wyrok uprawomocnił się w dniu 22 lipca 2015r.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o wyrok Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 21 maja 2015r. k. 15)

Gmina M. G. nie przyznała W. B. (1) lokalu socjalnego i nadal zamieszkuje on w dotychczasowym lokalu. W. B. (1) zajmuje cały lokal. W okresie objętym pozwem były lokator pokrywał jedynie koszty zużycia energii elektrycznej.

(dowód: zeznania świadka W. B. (1) płyta CD k. 74, przesłuchanie powoda T. B. (2) płyta CD k. 49)

Wysokość możliwego do uzyskania przez powodów wolnorynkowego czynszu najmu przedmiotowego lokalu za okres od października 2015 roku do grudnia 2015 roku, przy założeniu, że powodowie mieliby możliwość swobodnego dysponowania ww. lokalem w stanie opuszczonym przez byłego lokatora W. B. (2) na podstawie prawomocnego wyroku sądu, wynosi 6.351 zł, przy stawce miesięcznego czynszu 2.117 zł.

(dowód: pisemna opinia biegłej sądowego rzeczoznawcy majątkowego A. B. – k. 88-113 wraz z ustną opinią uzupełniającą płyta CD k. 143)

Pismem z dnia 25 kwietnia 2018r. powodowie wezwali pozwaną do próby ugodowej w sprawie o zapłatę kwoty 79.677,18 zł oraz kwot po 2.414,46 zł miesięcznie za okres począwszy od uprawomocnienia się wyroku eksmisyjnego.

(dowód: wniosek o zawezwanie do próby ugodowej k. 21-24)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z wymiennych powyżej dokumentów, dowodu z zeznań świadka W. B. (1), dowodu z przesłuchania powoda T. B. (2) oraz dowodu z opinii biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego.

Nie było podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej dokumentu urzędowego w postaci wyroku eksmisyjnego.

Za wiarygodne Sąd uznał zeznania powoda T. B. (2) w zakresie dotyczącym tytułu prawnego powodów do przedmiotowego lokalu, nie wydania tego lokalu przez byłego lokatora, nieponoszenia przez emitowanego żadnych opłat związanych z korzystaniem z przedmiotowego lokalu, a także nie wykonania przez pozwaną Gminę M. G. wyroku eksmisyjnego w zakresie przyznania W. B. (1) lokalu socjalnego. W powyższym zakresie Sąd ocenił zeznania powoda jako szczere, spójne i niesprzeczne z innymi dowodami zebranymi w niniejszej sprawie.

Nadto, w zakresie dotyczącym zamieszkiwania w przedmiotowym lokalu, a także braku ponoszenia jakichkolwiek opłat za korzystanie z lokalu Sąd dał wiarę zeznaniom świadka W. B. (1). Świadek bowiem potwierdził, że poza kosztami zużycia energii elektrycznej nie ponosi żadnych opłat związanych z korzystaniem z lokalu stanowiącego przedmiot współwłasności powodów. Nadto, świadek wskazał, że mimo wyroku eksmisyjnego wciąż zajmuje cały lokal i nie zamierza go wydać właścicielom. W pozostałym zakresie zeznania świadka nie miały żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

W ocenie Sądu brak było podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej pisemnej opinii przestawionej w niniejszej sprawie przez biegłą sądową A. B.. Zdaniem Sądu przedmiotowa opinia stanowi pełnowartościowy dowód w sprawie, gdyż została sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednią wiedzę fachową z dziedziny szacowania nieruchomości, a nadto opinia ta jest jasna, logiczna i wewnętrznie niesprzeczna, zaś wnioski końcowe są kategoryczne i zostały dobrze uzasadnione i nie budzą żadnych wątpliwości w świetle zasad doświadczenia życiowego czy wiedzy powszechnej. Ponadto, w opinii uzupełniającej biegła w sposób rzeczowy, logiczny i przekonujący odniosła się do wszystkich zarzutów zgłoszonych przez stronę pozwaną i tym samym obroniła swoją opinię.

Swoje roszczenie powód wywodził z treści art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz.U. z 2020 r. poz. 611) w zw. z art. 417 kc. Zgodnie z art. 18 ust. 5 ww. ustawy jeżeli osobie uprawnionej do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu na mocy wyroku gmina nie dostarczyła lokalu, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r. poz. 1145 i 1495), natomiast w myśl art. 417 kc za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej ponosi odpowiedzialność Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego lub inna osoba prawna wykonująca tę władzę z mocy prawa. W świetle art. 417 kc do przyjęcia odpowiedzialności pozwanej Gminy M. G. konieczne było zaistnienie łącznie trzech przesłanek: szkody po stronie powoda, niezgodnego z prawem działania lub zaniechania pozwanej przy wykonywaniu władzy publicznej oraz związku przyczynowego pomiędzy szkodą a zachowaniem pozwanej.

Przechodząc do oceny roszczenia powoda pod kątem przesłanek określonych w przepisie art. 417 kc należy wskazać, że pozwana nie kwestionowała tego, że w spornym okresie nie przedstawiła byłemu lokatorowi oferty najmu lokalu socjalnego i osoba ta nadal przebywa w tym mieszkaniu. Okoliczność tę potwierdził także były lokator W. B. (1). W związku z tym powodowie jako współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości nie mogli wykonywać w stosunku do zajmowanego przez osobę eksmitowaną nieruchomości lokalowej wszystkich uprawnień, jakie przysługują im na podstawie przepisu art. 140 kc, w szczególności nie mogli tej nieruchomości wynająć i czerpać z tego tytułu pożytków. Brak możliwości wykonywania uprawnień właścicielskich w stosunku do nieruchomości spowodowany był wyłącznie brakiem dostarczenia byłemu lokatorowi lokalu socjalnego. Powodowie nie mogli bowiem samowolnie usunąć tej osoby z lokalu, z uwagi na treść wyroku eksmisyjnego. Wobec powyższego zachowanie pozwanej Gminy należało uznać za bezprawne zaniechanie, gdyż zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie lokatorów (...) obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Zatem jest to obowiązek bezwzględny nałożony na gminę przez ustawodawcę. Dlatego, należało uznać, iż co do zasady, pozwana odpowiada za szkodę, spowodowaną nie dostarczeniem lokalu socjalnego eksmitowanemu lokatorowi, jaką ponosi właściciel z uwagi na niemożność swobodnego dysponowania należącym do niego lokalem. Już samo nie przedstawienie przez pozwaną oferty umowy najmu lokalu socjalnego, tj. nie wykonanie przez Gminę jej ustawowego obowiązku, stanowi zaniechanie w rozumieniu art. 417 § 1 kc i taki pogląd należy uznać za ugruntowany w orzecznictwie sądów powszechnych i Sądu Najwyższego. W wyroku z 18 lutego 2004r. V CK 253/03 L., Sąd Najwyższy stwierdził bowiem, że odpowiedzialność gminy nie jest uzależniona od wykazania winy, przeciwnie, podstawą roszczenia odszkodowawczego jest sam fakt niedostarczenia lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku sądowego. Z kolei w postanowieniu z 25 czerwca 2008r., III CZP 46/08 Biuletyn SN 2008/6, Sąd Najwyższy wskazał, że „treść art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie lokatorów (...) jest jednoznaczna. Stanowi on, że jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze od gminy, na podstawie art. 417 kc. Stwierdzenie, że roszczenie odszkodowawcze przysługuje na podstawie art. 417 kc oznacza, iż brak jakichkolwiek przesłanek do wprowadzenia ograniczeń w zakresie stosowania tego przepisu, a w konsekwencji do stosowania art. 361 kc”. Wobec powyższego Sąd uznał, iż została spełniona przesłanka bezprawnego zaniechania pozwanej Gminy M. G. przy wykonywaniu władzy publicznej.

W ocenie Sądu powodowie wykazali swoje roszczenie jedynie w zakresie odszkodowania obejmującego utracone korzyści tj. możliwy do uzyskania w spornym okresie czynsz najmu za zajmowany przez osobę eksmitowaną lokal. Podkreślić należy, iż w przypadku dochodzenia naprawienia szkody o charakterze nie osiągniętego zysku (lucrum cessans) koniecznym jest wykazanie przez właściciela nieruchomości, że w przypadku, gdyby stanowiący jego własność lokal, nie był zajmowany przez osoby prawomocnie eksmitowane, uzyskałby z tytułu jego najmu dochód w wysokości kwoty dochodzonej w pozwie. Zważyć przy tym należy, iż według poglądów zawartych w orzecznictwie, ustalenie szkody w postaci utraconych korzyści ma zawsze charakter hipotetyczny, gdyż polega na przyjęciu, na podstawie okoliczności, które wystąpiły po okresie spodziewanych korzyści, że korzyść w okresie poprzednim zostałaby osiągnięta. Jednakże utrata korzyści musi być przez żądającego odszkodowania udowodniona (art. 6 kc). Wprawdzie nie w sensie uzyskania co do tego pewności, ale z tak dużym prawdopodobieństwem, że uzasadnia ono w świetle doświadczenia życiowego przyjęcie, że utrata korzyści rzeczywiście nastąpiła (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2001r., IV CKN 119/01, LEX nr 52751; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2001r., IV CKN 382/00, LEX nr 52543).

W przedmiotowej sprawie powodowie wnosząc o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego wykazali wysokość należnego im odszkodowania obejmującego utracone korzyści. Jak bowiem wynika z opinii biegłej A. B. – gdyby powodowie mieli możliwość swobodnego korzystania ze spornego lokalu w okresie od października 2015 roku do grudnia 2015 roku, mogliby uzyskać na wolnym rynku czynsz w kwocie 2.117 zł miesięcznie, co za cały okres objęty żądaniem pozwu daje kwotę 6.351 zł. Jednocześnie – wbrew zarzutom strony pozwanej – wskazana kwota uwzględnia zły stan techniczny lokalu. Biegła bowiem wyjaśniła, że zastosowała ekstrapolację, przyjmując przy ocenie cechy stanu technicznego wartość poniżej minimalnego standardu. Powyższy zabieg spowodował, że uzyskana stawka czynszu jest zbliżona do najniższych występujących na rynku możliwych do uzyskania za lokal o takiej powierzchni i atrakcyjnym położeniu. Jednocześnie, biegła wskazała, że w obecnym stanie lokal nadaje się do zamieszkania, gdyż posiada wszystkie konieczne instalacje. Zdaniem Sądu, strona powodowa wykazała, że istnieje szansa wynajęcia tego lokalu w aktualnym stanie i tym samym istnieje wysokie prawdopodobieństwo uzyskania czynszu we wskazanej przez biegłą wysokości. W ostatnich latach obserwuje się znaczny napływ także do T. imigrantów zarobkowych z krajów byłego Związku (...). Osoby takie raczej poszukują lokali o niższym standardzie i niższych kosztach najmu. Z uwagi na znaczną powierzchnię lokali istniałaby możliwość wynajęcia takiego lokalu kilku osobom, którzy łącznie ponosili koszty najmu we wskazanej wysokości. Ponadto, dla takich osób nie stan lokalu może być najważniejszy, lecz np. położenie w pobliżu dworca i możliwość szybkiego dotarcia do zakładów pracy na terenie zarówno T. jak i pobliskich miejscowości. Dlatego też, Sąd zasądził na rzecz powoda T. B. (2), a także na rzecz powodów P. i E. małżonków (...) po połowie kwotę wynikającą z opinii biegłej.

Natomiast Sąd podzielił argumentację strony pozwanej i oddalił powództwo w zakresie odszkodowania obejmującego szkodę rzeczywistą w postaci opłat. Zważyć należy, iż strona pozwana zakwestionowała wysokość opłat i zarzuciła, że powodowie nie przedstawili źródeł naliczania opłat we wskazanej wysokości, ani dowodów wpłat, a nadto opłaty zostały wyliczone w sposób nieprawidłowy, gdyż były naliczane od 3 osób, podczas gdy wyrok eksmisyjny obejmuje wyłącznie W. B. (1). Zważyć należy, iż mimo podnoszonych przez stronę pozwaną zarzutów powodowie reprezentowani przez fachowego pełnomocnika nie złożyli żadnych dokumentów dla odparcia zarzutów pozwanej Gminy. Jedynymi dokumentami na potwierdzenie wysokości poniesionej szkody rzeczywistej są zawiadomienia o wysokości opłat. Z załączonych dokumentów jednak nie wynika, na jakiej podstawie wymierzono wysokość opłat za poszczególne pozycje (zimna woda i kanalizacja, centralne ogrzewanie, koszty utrzymania części wspólnej, konserwacja domofonu, fundusz remontowy). Powodowie nie przedłożyli uchwał współwłaścicieli tudzież wspólnoty mieszkaniowej ani innych dokumentów, z których wynikałaby wysokość stawek opłaty eksploatacyjnej oraz opłaty na fundusz remontowy ani też dokumentów źródłowych w postaci np. faktur dokumentujących poniesienie ww. kosztów na rzecz dostawców mediów oraz umów zawartych z dostawcami. Ponadto, słusznie pozwana zwróciła uwagę, że koszty zużycia wody są naliczane od 3 osób, podczas gdy wyrok eksmisyjny dotyczył tylko W. B. (1). Strona powodowa nie wykazała podstaw takiego naliczenia, wobec czego uznać należało, iż nie sprostała ciężarowi dowodu i nie wykazała wysokości poniesionej szkody jak i odpowiedzialności pozwanej w tym zakresie.

Reasumując, na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu w zw. z art. 417 kc Sąd zasądził od pozwanej Gminy M. G. na rzecz powoda T. B. (2), a także na rzecz powodów P. i E. małżonków (...) kwoty po 3.175,50 zł. Nadto, od zasądzonych kwot, na mocy art. 481 kc i art. 455 kc Sąd przyznał odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu tj. od dnia 12 października 2018 roku do dnia zapłaty, albowiem powodowie domagali się zapłaty w postępowaniu pojednawczym, wobec czego w dacie wniesienia pozwu roszczenie było już wymagalne.

W pozostałym zakresie, na mocy powołanych powyżej przepisów a contrario, powództwo podlegało oddaleniu.

O kosztach procesu Sąd orzekł na mocy art. 100 kpc, uznając, że powodowie wygrali niniejszy spór w 70 %, zaś pozwana w 30 % i w takim stosunku stronom należy się zwrot kosztów. Na poniesione przez powodów koszty składały się: opłata sadowa od pozwu (438 zł), koszty zastępstwa procesowego w stawce minimalnej (1.800 zł), opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł), a także zaliczka na poczet opinii biegłego (600 zł) tj. łącznie kwota 2.855 zł, z czego powodom należy się zwrot kwoty 1.998,50 zł. Z kolei, koszty strony pozwanej stanowiły koszty zastępstwa procesowego (1.800 zł), z czego pozwana może żądać od powodów zwrotu kwoty 540 zł. Po wzajemnym skompensowaniu kosztów należało przyznać powodom łącznie kwotę 1.458,50 zł. Z uwagi na zachodzące po stronie powodowej współuczestnictwo Sąd zasądził na rzecz T. B. (2), a także na rzecz małżonków (...) po połowie powyższej kwoty tj. kwotę po 729,25 zł.

Ponadto, na mocy art. 100 kpc w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 3, art. 8 ust. 1 i art. 83 i 113 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd nakazał ściągnąć od stron w stosunku, w jakim przegrały niniejszy spór nieuiszczone koszty opinii biegłego sądowego, które łącznie wynosiły 1.057,17 zł. Strona pozwana winna pokryć 70 % tych kosztów tj. kwotę 761,02 zł, zaś powodowie po połowie pozostałą część tj. winni zapłacić po 163,07 zł.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE