UZASADNIENIE

W dniu 3 października 2017 r. (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. złożyło, w oparciu o art. 80 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 4 września 2017 roku o sygn. akt. (...), w którym zaskarżyła ww. orzeczenie w całości i wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działki ewidencyjne (...) o powierzchni 18.685 m², położnej w W. przy ul. (...) jest nieuzasadniona albo uzasadniona w innej wysokości. W uzasadnieniu sprzeciwu zakwestionował wysokość zaproponowanej przez organ nowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego (na 243.922,11 zł), ustalonej na podstawie operatu szacunkowego wykonanego na zlecenie pozwanego przez rzeczoznawcę P. W., która wyceniła wartość gruntu nieruchomości na 12.446.265 zł. Strona powodowa podniosła, że wycena ta posiada istotne wady i błędy rachunkowe, min. nie uwzględnia planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomości, obciążenia jej ograniczonym prawem rzeczowym i oparta jest na nietrafnych porównaniach.

Od wskazanego wyżej orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 4 września 2017 roku (sygn. akt. (...)), sprzeciw złożył także (...) w dniu 28 września 2017 roku, w którym wniósł o ustalenie obowiązującej od dnia 1 stycznia 2015 roku wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości gruntowej, wobec skuteczności dokonanego na dzień 17 grudnia 2014 roku wypowiedzenia dotychczasowej opłaty pismem z dnia 11 grudnia 2014 roku oznaczonym (...) .

W uzasadnieniu powyższego sprzeciwu podano, że aktualizacja ze skutkiem na dzień 01.01.2015r. opłaty rocznej na kwotę 373.387,95 zł podjęta została zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami wobec zmiany wartości gruntu i poparta operatem szacunkowym uprawnionego rzeczoznawcy P. W.. Natomiast SKO wydało orzeczenie ustalające wysokość nowej opłaty na 243.922,11 zł od zaniżonej wartości albowiem oparło się na podstawie średniej wartości gruntu ustalonej również na podstawie dwóch innych wycen, a sporządzonych na zlecenie użytkownika wieczystego, które znacznie odbiegają od cen w dzielnicy T., a tym samym nie odzwierciedla faktycznej wartości tej nieruchomości, która wzrosła przez 13 lat.

Wyrokiem z dnia 15 września 2020 r. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie w punkcie pierwszym ustalił, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości o powierzchni 18.685 m^{(

2)} położonej w W. przy ul. (...), stanowiącej działki gruntu o numerach ewidencyjnych (...) w obrębie 4-11-10, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr KW Nr (...) począwszy od 01 stycznia 2015 roku, wynosi 224.253 zł; w punkcie drugim ustalił, że koszty postępowania ponosi powód (...) Sp. z o. o z siedzibą w W. w 54%, a pozwany (...) w 46% i polecił referendarzowi sądowemu szczegółowe ich rozliczenie.

Z ustaleń faktycznych, jakie legły u podstaw tego rozstrzygnięcia wynikało, że (...) W. jest właścicielem, a spółka (...)Sp. z o.o. użytkownikiem wieczystym nieruchomości stanowiącej działki ewidencyjne o nr. (...) i (...) w obrębie 4-11-10 o powierzchni 18.685 m^{(

2)}, położnej w W. przy ul. (...) (obecnie), a poprzednio ul. (...), dla której dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy - Mokotowa w Warszawie IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr KW Nr (...).

Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego wynosiła od 2001 roku do 31 grudnia 2014 roku 47.758,86 zł. Pismem z dnia 11 grudnia 2014 roku (...) W., reprezentowane przez (...) dokonało wypowiedzenia spółce dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości, równocześnie proponując od dnia 1 stycznia 2015 r. nową wysokość opłaty rocznej w wysokości 373.387,95 zł. Kwota ta została wyliczona jako 3% aktualnej wartości prawa własności gruntu wynoszącej zdaniem pozwanego 12.446.265,00 zł. Podstawą do określenia nowej opłaty był operat szacunkowy przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego P. W. na dzień 17 sierpnia 2017 roku.

Pismem z dnia 14 stycznia 2015 roku powód wniósł do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. o uznanie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości jest niezasadna oraz o jej ustalenie na dotychczasowym poziomie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., orzeczeniem z dnia 4 września 2017 roku, o sygn. (...) uwzględniło wniosek powoda w części ustalając, że nowa opłata roczna wynosi 243.922,11 zł od wartości 8.130.737,89 zł. Organ ten oparł się na średniej arytmetycznej wyciągniętej z następujących trzech operatów szacunkowych sporządzonych w trakcie postępowania tj. przez: przez P. W. na datę 17 sierpnia 2014r o wartości 12.446.265 zł wykonany na zlecenie pozwanego , przez T. J. na dzień 31.12.2014 roku o wartości 5.822.246 zł oraz przez M. M. (1) wraz z K. M. na dzień 31 grudnia 2014 roku o wartości 6.123.700 zł - oba sporządzone na zlecenie powoda, przyjmując, że żaden nie jest obarczony błędami.

Sprzeciw od ww. orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., w ustawowym terminie wniosły obie strony, co zapoczątkowało postępowanie niniejszej sprawie.

W toku procesu Sąd I Instancji dopuścił dowód z dwóch opinii biegłych sądowych celem ustalenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działki ewidencyjne nr (...) w obrębie 4-11-10 o powierzchni 18.685 m², położnej w W. położnej w W. obecnie przy ul. (...), a poprzednio ul. (...). Biegły M. M. (2) ustalił wartość przedmiotowej nieruchomości na dzień 1 stycznia 2015 - na kwotę 7.475.100 zł, a zatem 3% z ww. wartości gruntu to kwota 224.253 zł opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, zaś cena 1 m² powierzchni wynosi 400,06 zł. Z kolei biegły sądowy J. K. (1) w operacie szacunkowym z 15 lipca 2019 roku określił wartość przedmiotowej nieruchomości na 6.484.000 zł. Zatem 3% od tej wartości to 194.520 zł opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, zaś cena 1 m² powierzchni to 347 zł.

Sąd przyznał moc dowodową, co do zasady wszystkim dowodom z dokumentów, jakie zostały zgromadzone w niniejszej sprawie, uznając, że stanowią one pełnowartościowy materiał dowodowy. Podobnie Sąd dał wiarę obu opiniom sporządzonym przez biegłego sądowego M. M. (2) jak też biegłego J. K. (1) zarówno pisemnej, jak i ustnej. W ocenie Sądu obie były profesjonalnie wykonane, logiczne, spójne i rzeczowe.

Zdaniem Sądu oba operaty szacunkowe nie obiegały od siebie zasadniczo, poza ostateczną wyceną gruntu o jeden milion zł. Obaj biegli wyceniali podobnie parametry tej działki jak położenie, potencjał, kształt itp. Jednakże bardziej obiektywna i klarowana była dla Sądu opinia biegłego M., a tym samym bardziej przekonywująca. Wprawdzie obydwaj biegli odnieśli się do wszystkich twierdzeń i zarzutów podnoszonych przez strony (w szczególności przez pozwanego) to mniej wątpliwości w świetle zasad doświadczenia życiowego wzbudziła wycena M. M. (2). Jego opinia w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej zawierała tylko jeden element subiektywny wyrażający się w doborze działek. Natomiast inż. K. dokonał dwukrotnej selekcji działek porównawczych a zatem jego ekspertyza ma dwa elementy subiektywne. Poza tym biegły J. K., w opinii Sądu, nie doszacował dobrego dostępu do drogi spornej nieruchomości, a co uwzględnił biegły M.. Z tych względów opinia I.. M. M. wydaje się być bardziej przejrzysta i bezstronna.

Sąd Okręgowy wskazywał, że niniejsze postępowanie toczyło się w trybie, uregulowanym ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W myśl art. 80 ust. 2 i 3 tej ustawy, w razie wniesienia sprzeciwu od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego rozpoznającego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości była nieuzasadniona, orzeczenie traci moc, a akta sprawy przekazywane są właściwemu sądowi, przy czym to wniosek (o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona) zastępuje pozew. W sprawie nie jest więc istotne, kto zaskarżył orzeczenie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, bowiem powodem w sprawie - w razie skutecznego wniesienia sprzeciwu od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego - zawsze będzie użytkownik wieczysty (art. 78 ust. 2 powołanej ustawy). Zakres orzekania przez sąd powszechny wyznacza treść pierwotnego wniosku użytkownika wieczystego.

Zgodnie z art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.

Sąd I instancji podał, że jest rzeczą oczywistą i nie wymagającą wiadomości specjalnych stwierdzenie, że wartość nieruchomości ulega zmianie z upływem czasu i zmianą sytuacji na rynku. Z kolei ustalenie, jaka to była zmiana i jaka była wartość nieruchomości na datę aktualizacji opłaty, wymagało wiadomości specjalnych i sięgnięcia po kluczową dla niniejszej sprawy opinię biegłego sądowego, dotyczącą wyceny nieruchomości. Opinia taka została sporządzona w sposób prawidłowy przez biegłego sądowego będącego doświadczonym od wielu lat rzeczoznawcą majątkowym - M. M. (2). Biegły ten doskonale zna teren, na którym usytuowana jest sporna nieruchomość i jego okolice oraz posiada orientację na rynku nieruchomości przemysłowych na terenie (...) W., jak również rozległą wiedzę na temat cen i opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Opinia biegłego M. zawiera niezbędne elementy, w tym opis stanu faktycznego oraz wskazanie metod stanowiących podstawę opinii, jak również wnioski, które są jasne i wypływają logicznie z części opisowej. Na wniosek obu stron biegły został wezwany do uzupełnienia na piśmie tej opinii, oraz został wezwany na rozprawę, celem złożenia ustnych wyjaśnień. Biegły szczegółowo przedstawił podstawy sporządzenia opinii i jej założenia, a jego wnioski były przekonujące i nie pozostawiały wątpliwości. Biegły określił zastosowane podejście oraz przyczyny uwzględnienia określonych nieruchomości porównawczych, a także wyczerpująco odpowiedział na wszystkie pytania stron. Oczywistym jest, że z uwagi na położenie w granicach (...) W. oraz wyjątkowe zagospodarowanie i obszar przedmiotowej nieruchomości, obiektywnie trudne byłoby znalezienie takich samych nieruchomości będących przedmiotem transakcji, albo bardzo podobnych. Biegły wskazał określone nieruchomości, które wziął pod uwagę dla porównania i wskazał czynniki to uzasadniające, a także przekonująco sklasyfikował poszczególne kryteria, które brał pod uwagę oraz ich wpływ na wysokość wartości ocenianej nieruchomości, jak i nieruchomości porównywanych. Sąd w oparciu o opinię biegłego ustalił, że zachodziły przesłanki do aktualizacji opłaty z uwagi na zmianę wartości gruntu. Przeprowadzona opinia potwierdziła zasadność dokonanej przez pozwanego aktualizacji. Jednakże biegły sądowy podzielił niejako stanowisko powoda kwestionującego operat przygotowany przez P. W. jako zawyżony na datę 17 sierpnia 2014 roku. Przy czym wycena tego rzeczoznawcy jest także wyższa, choć nieznacznie, do operatów sporządzonych na zlecenie użytkownika wieczystego tj. przez T. J. oraz przez M. M. (1) wraz z K. M. . Wprawdzie do tych operatów była bardziej zbliżona opinia biegłego sądowego J. K. (1), lecz Sąd jej nie podzielił ze względów omówionych w drugiej części nin. uzasadnienia.

Sąd oddalił wniosek pozwanego o dopuszczenie dowodu z opinii kolejnego, biegłego sądowego z uwagi na to, że pozwany nie podważył w sposób skuteczny opinii biegłego sądowego M. M. (2). Opinia biegłego sądowego J. K. (1) sporządzona jako druga w toku niniejszego postępowania wyceniła jeszcze niżej sporną nieruchomość. Pozwany nie przedstawił zarzutów na tyle skutecznych i przekonywujących, aby pozostały jakieś wątpliwości odnośnie przedmiotu opinii sporządzonej przez ww. biegłego. Natomiast uwzględnienie stanowiska pozwanego sprowadzającego się do przedstawienia do porównania wręcz takich samych nieruchomości transakcyjnych, prowadziłoby do sytuacji, że niemożliwe byłoby ustalenie wartości ocenianej nieruchomości i tym samym uaktualnienie opłaty rocznej przy obiektywnie niewątpliwej zmianie ceny gruntu z upływem czasu. W tych okolicznościach Sąd uznał, że ww. opinia inż. M. była wystarczająca dla poczynienia istotnych ustaleń w sprawie. Wprawdzie strona powodowa podniosła zarzut jakoby biegły M. dopuścił się jakiegoś karygodnego błędu w doborze nieruchomości, lecz okazał się on chybiony bo te same działki pojawiały się w różnych operatach zrobionych w tej sprawie, gdyż transakcji w tym sektorze nie było wiele w ostatnich latach. Zdaniem Sądu niezadowolenie powoda to element taktyki procesowej. W tej sprawie sporządzono w sumie 5 operatów szacunkowych i rzeczoznawcy zmuszeni byli sięgać do transakcji z ościennych dzielnic. Biorąc powyższe pod uwagę Sąd stwierdził, że na dzień aktualizacji opłaty, tj. na 1 stycznia 2015 roku, wartość przedmiotowej nieruchomości, zgodnie z ustaleniami biegłego M. M. (2), realnie wynosiła 7.475.100 zł. W konsekwencji powyższego stawka opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania, obciążająca powoda od 1 stycznia 2015 r., stanowiąca 3% tej wartości, to kwota 224.253 zł.

Reasumując aktualizacja opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości była słuszna co do zasady, ale w znacznie niższej wysokości niż zaproponował to pozwany, a okazała się zbliżona do określonej przez SKO na kwotę 243.922,11 zł w oparciu o uśrednione operaty obu stron tego postępowania.

O kosztach procesu Sąd orzekł, na podstawie art. 98 k.p.c. i art. 100 k.p.c. dokonując stosunkowego ich procentowego rozdzielenia. Mając na uwadze, iż w niniejszej sprawie wartość przedmiotu sporu stanowi różnica pomiędzy opłatą roczną zaproponowaną (w wypowiedzeniu przez pozwanego na 373.387,95 zł a opłatą dotychczasową 47.758,86 zł), zaś opłata ustalona przez Sąd w toku procesu wynosi 224.253 zł, co oznacza iż strona pozwana wygrała proces nieznacznie w 54% , zaś powód zaledwie wygrał w 46%. W trybie art. 108 § 1 k.p.c. pozostawił szczegółowe wyliczenie tych kosztów referendarzowi sądowemu.

Apelację od powyższego wyroku wniósł powód, zaskarżając go w całości zarzucił:

1. naruszenie prawa materialnego tj. art. 77 ust. 3 w zw. z art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2020.65 tj. z dnia 2020.01.15) oraz art. 157 ust. 4 w zw. z art. 157 ust. 1 i 3 ww. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez niezastosowanie ww. przepisów i oparcie skarżonego wyroku o nieaktualne operaty szacunkowe, a uprzednio niezawnioskowanie przez Sąd o dokonanie oceny operatów szacunkowych stanowiących podstawę wyrokowania przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, w sytuacji znacznej różnicy wartości spornej nieruchomości przyjętych przez biegłych sądowych, którzy sporządzili operaty szacunkowe wykorzystane w postępowaniu sądowym przed Sądem I instancji.

W konkluzji skarżący wniósł o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania z uwagi na konieczność ponownego przeprowadzenia postępowania dowodowego w sprawie w całości tj. dokonania wyceny wartości nieruchomości poprzez sporządzenie aktualnego operatu szacunkowego odzwierciedlającego wartość spornej nieruchomości według stanu na dzień aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, na potrzeby wspomnianej aktualizacji.

Nadto na wypadek uznania, że nie zachodzi podstawa do ponownego przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości wniósł o przeprowadzenie przez Sąd II Instancji dowodu z opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości na okoliczność ustalenia wartości rynkowej prawa nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. (...) (dawniej ul. (...)), obręb 4-11-10, stanowiącą działki ewidencyjne o numerach (...) o powierzchni 18.685 m² objętej KW nr (...), celem aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego począwszy od 1 stycznia 2015 r. według stanu na dzień aktualizacji opłaty, zgodnie z art. 77 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, albowiem potrzeba powołania dowodu wynikła z oparcia zaskarżonego wyroku Sądu I instancji o operat nieaktualny, niestanowiący na dzień wyrokowania dowodu wartości spornej nieruchomości dla potrzeb aktualizacji rocznej.

W dalszej kolejności wniósł o zmianę zaskarżonego orzeczenia i ustalenie wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w oparciu o aktualną wycenę wartości spornej nieruchomości dokonaną przez biegłego powołanego przez Sąd II instancji.

Na wypadek nie podzielenia przez Sąd odwoławczy zasadności ww. zarzutów zarzucił:

2. naruszenie prawa procesowego tj. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę materiału dowodowego w sprawie, w postaci operatów szacunkowych sporządzonych przez biegłych sądowych, w tym błędne przyznanie waloru wiarygodności operatowi szacunkowemu z 15 lipca 2018 r. sporządzonemu przez biegłego M. M. (2), co w konsekwencji doprowadziło do ustalenia nieuzasadnionej - nieopartej na wiarygodnych dowodach i zawyżonej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W. przy ul. (...).

W konsekwencji ww zarzutu podzielił wnioski procesowe niniejszej apelacji.

W odpowiedzi pozwany wniósł o oddalenie apelacji oraz o zasądzenie na rzecz pozwanego Skarbu Państwa kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego na rzecz Skarbu Państwa - Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej na podstawie art. 32 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2016 r. o Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej (tj. Dz. U. z 2020 r., poz. 762).

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Żaden z postawionych w apelacji zarzutów nie jest zasadny. Apelujący nie kwestionuje ustaleń faktycznych dokonanych przez sąd pierwszej instancji, które to ustalenia nie były pomiędzy stronami sporne, a Sąd Odwoławczy przyjmuje je za własne.

Zasadnicze zarzuty apelacji koncentrują się w zasadzie na zanegowaniu operatów szacunkowych stanowiących podstawę wyrokowania w tej spawie.

W pierwszej kolejności apelujący wskazał, iż Sąd Okręgowy nie zastosował art. 77 ust. 3 w zw. z art. 156 ust.3 oraz art. 157 ust. 4 w zw. z art. 157 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bowiem oparł się na nieaktualnych operatach szacunkowych oraz nie wnioskował o dokonanie oceny tych operatów przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Skarżący podnosi, iż operat szacunkowy, na podstawie którego dokonuje się aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, może być wykorzystany nie dłużej niż przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Tymczasem, operaty sporządzone w tej sprawie utraciły swoją ważność, będąc sporządzone odpowiednio: we wrześniu 2018 r. oraz lipcu 2019 r., a więc ponad rok przed orzekaniem przez Sąd pierwszej instancji. Ponadto żaden z operatów szacunkowych nie został opatrzony klauzulą aktualności przez swoich autorów, co pozwoliłoby na wykorzystanie operatów po upływie 12 miesięcy zgodnie z ust. 4 art. 154 ustawy.

Odnosząc się do powyższego Sąd Apelacyjny wskazuje, że zgodnie z treścią art. 77 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. W tej sprawie aktualizacja opłaty rocznej nastąpiła od 1 stycznia 2015 r., a zatem wartość nieruchomości winna być określona zgodnie z jej stanem na tę datę oraz według cen na ten dzień. W taki sposób biegli rzeczoznawcy dokonywali wyceny przedmiotowej nieruchomości. Pomimo tego, że opinie były sporządzane w różnych datach, zakres wyceny obejmował określenie wartości wycenianej nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty rocznej, biorąc pod uwagę dwa wyżej wymienione czynniki. A zatem niezależnie od tego, kiedy opinie te były sporządzane, nie można uznać, iż sam upływ czasu spowodował ich dezaktualizację, albowiem biegli dokonywali badania stanu przedmiotowej nieruchomości oraz ustalenia jej wartości na datę 1 stycznia 2015 r. Wyceny te biegli opierali na transakcjach archiwalnych; biegły M. M. (2) z okresu od stycznia 2013 r. do grudnia 2014 r., a biegły J. K. (1) z okresu od lipca 2012 r. do stycznia 2015 r. Oczywiste jest, iż warunki rynkowe tych transakcji nie ulegną zmianie na przestrzeni czasu. Potrzeba uaktualnienia opinii, zgodnie z treścią art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, znajduje zastosowanie w sytuacji potencjalnej możliwości zmiany cen transakcyjnych nieruchomości przyjmowanych do porównania. Ceny te bowiem w okresie roku mogą ulec zmianie, co będzie miało wpływ na ostateczną wartość szacowanej nieruchomości. Natomiast przepis ten nie znajdzie zastosowania w sytuacji wyceny odnoszącej do zdarzeń minionych i bazującej na archiwalnych transakcjach. (tak WSA we Wrocławiu w wyroku z dnia 18.01.2013 r. I SA/Wr 1230/12 Lex nr 1329854).

Skarżący podnosi również, iż Sąd pierwszej instancji naruszył przepisy art. 157 ust. 4 w zw. z art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n. poprzez brak dokonania oceny operatów szacunkowych przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Rację ma skarżący wskazując, iż wycena nieruchomości dokonana w toku postępowania przed Sądem pierwszej instancji różni się, bowiem biegły M. M. (2) wycenił ją na kwotę 7 475 100 zł, zaś biegły J. K. (1) na kwotę 6 484 000 zł. Jednakże samo występowanie różnicy pomiędzy wartościami przedstawionymi w operatach szacunkowych różnych rzeczoznawców, nie przesądza o każdorazowej konieczności badania prawidłowości ich sporządzenia przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Skorzystanie z tej możliwości następuje jedynie w sytuacji wyjątkowej, albowiem w cywilnym postępowaniu sądowym oceny opinii sporządzonych przez biegłych dokonuje sąd prowadzący postępowanie. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że ocena środka dowodowego w postaci opinii biegłego przysługuje wyłącznie sądowi, a zajęte przez sąd stanowisko o braku podstaw do poddania przeprowadzonej w sprawie opinii biegłego weryfikacji organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych mieści się w granicach należącej do sądu oceny tego środka dowodowego (tak SN w postanowieniu z dnia 6.09.2017 r. II CSK 119/17 z dnia 11.01.2017 r. II CSK 450/16, oraz z dnia 15.05.2018 r. II CSK 2/18). Pogląd ten podziela Sąd Apelacyjny w składzie niniejszym. Stąd też zarzut naruszenia art.157 ust.1 i 3 u.g.n. nie może być uznany za skuteczny.

Sąd Apelacyjny podziela także dokonaną przez Sąd Okręgowy ocenę dowodu z opinii biegłych. Podniesione w apelacji zarzuty są zbieżne z tymi, jakie powód zgłaszał w toku postępowania pierwszoinstancyjnego, zaś biegły M. M. (2) zdaniem Sądu Odwoławczego odniósł się do zgłaszanych zastrzeżeń i w sposób logiczny i pełny je wyjaśnił. Sąd Okręgowy przeprowadził postępowanie dowodowe w sposób prawidłowy i dokonał oceny zebranych dowodów zgodnie z regułami określonymi w art. 233§1 k.p.c. Sąd szczegółowo poddał analizie dowód z opinii biegłego M. M. (2), podkreślił walory merytoryczne wydanej opinii w tym zwłaszcza prawidłowość zastosowanej metody wyceny. Sąd Okręgowy wyjaśnił logicznie, z jakich przyczyn podstawą orzekania nie może stanowić opinia biegłego J. K. (1).

Przypomnieć należy, że w świetle art. 154 ust. 1 u.g.n. wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości należy do biegłego. Biegły M. dokonał wyliczenia wartości nieruchomości stosując podejście porównawcze. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Natomiast zgodnie z przepisami Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004.207.2109 z późn. zm.) w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 3). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Definicję nieruchomości podobnej zawiera art. 4 pkt 16 u.g.n., zgodnie z którą - nieruchomością podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Podejście porównawcze (metoda porównywania parami) zakłada, że istnieją uprzednio sprzedane nieruchomości porównywalne do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Zasadą jest zatem wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie korekta o cechy różniące. Metoda ta nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych cechach. Podobieństwo to, a tym samym wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wyjaśnienie w sporządzanym operacie. Bez tego nie ma bowiem możliwości kontroli poprawności zastosowania podejścia porównawczego (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z 15 kwietnia 2015 r., SA/Bd 115/15, LEX nr 1851685). Przesądzenie, że dana nieruchomość jest lub nie jest podobna do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, należy do rzeczoznawcy majątkowego, który nieruchomość wycenia, jednak biegły powinien swój wybór uzasadnić.

W niniejszej sprawie biegły M. M. (2) zastosował wszystkie wskazane wyżej kryteria i je szczegółowo uzasadnił. Na rozprawie w dniu 16 maja 2019 r. biegły wskazał, iż do porównania brał pod uwagę nieruchomości o przeznaczeniu przemysłowo – technicznym, a więc takim jakie posiada przedmiotowa nieruchomość. W odniesieniu do nieruchomości przy ulicy (...), wskazywanej przez skarżącego jako nieruchomość o przeznaczeniu mieszkaniowym, biegły kategorycznie wskazał, iż nieruchomość ta miała znaczenie zbliżone do wycenianej, a mianowicie techniczno – magazynowe. Podobnie biegły odniósł się do zastrzeżeń apelującego dotyczących nieruchomości przy ulicy (...), wskazując na jej przeznaczenie zbliżone do nieruchomości wycenianej. Dodatkowo wskazać należy, iż część z tych nieruchomości było podstawą wycen dokonywanych na etapie postępowania administracyjnego. Biegły w dalszej części wyjaśnił, iż niewielka powierzchnia działek nie dyskwalifikuje transakcji porównawczej, bowiem nie jest to czynnik wpływający w sposób istotny na wartość nieruchomości. Nieruchomości o mniejszej powierzchni osiągają bowiem zarówno ceny niższe jak i wyższe za 1 m². Powierzchnia działki nie wskazuje ponadto, jakie jest jej przeznaczenie, bo ono wynika z planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego nieruchomości. Wyjaśnienia biegłego nie zostały w sposób przekonywujący obalone przez skarżącą.

Reasumując zastrzeżenia wskazane w apelacji skarżący podnosił już przed sądem I instancji i do tych zastrzeżeń biegły odniósł się szczegółowo podczas rozprawy przed Sądem Okręgowym. Apelacja w istocie w większej części powiela wcześniejsze uwagi dotyczące opinii nie przedstawiając żadnych nowych argumentów i nie odnosząc się do ustnych wyjaśnień biegłego. W tym więc zakresie była to jedynie polemika ze stanowiskiem biegłego nie poparta konkretnymi argumentami, a jedynie przeświadczeniem strony.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, sprecyzowane w apelacji zarzuty co do opinii biegłego M. M. (2), nie podważają oceny dowodów dokonanej przez Sąd I instancji, który uznał tę opinię za wiarygodną. Sam fakt niezadowolenia jednej ze stron z treści sporządzonej w toku sprawy opinii biegłego, nie obliguje sądu do dopuszczenia dowodu z kolejnej opinii biegłego. Jak się zgodnie wskazuje w orzecznictwie: o ewentualnym dopuszczeniu dowodu z opinii innego biegłego nie może decydować wyłącznie wniosek strony, lecz zawarte w tym wniosku konkretne uwagi i argumenty podważające miarodajność dotychczasowych opinii lub co najmniej miarodajność tę poddające w wątpliwość. W przeciwnym wypadku wniosek taki musi być uznany za nieuzasadniony. W ocenie Sądu Apelacyjnego powód nie podważył skutecznie wniosków płynących z opinii biegłego. Dodać należy, iż biegły posiada wiadomości specjalne wynikające z obserwacji rynku i ma prawo posługiwać się taką wiedzą. Nie było tym samym podstaw do przeprowadzania postępowania dowodowego na etapie postępowania odwoławczego.

W konsekwencji Sąd Apelacyjny nie podzielił podnoszonych w apelacji zarzutów naruszenia prawa materialnego i procesowego.

Nie mniej jednak zaskarżony wyrok podlegał zmianie, albowiem w tej sprawie zaistniały przesłanki do zastosowania przesłanki z art. 77 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten reguluje wykonanie zobowiązania z tytułu zaktualizowanej opłaty rocznej, jeżeli jej wysokość przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty. Określa sposób wnoszenia tej nowej opłaty przez użytkownika wieczystego poprzez zastosowanie szczególnego mechanizmu chroniącego interes użytkownika wieczystego w razie bardzo znacznego wzrostu wysokości opłaty w stosunku do tej, jaką miał on obowiązek uiszczać, przed dokonaniem jej wypowiedzenia. Jak przyjmuje się w orzecznictwie wyrok ustalający opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego na charakter kształtujący, i właśnie taki charakter rozstrzygnięcia przemawia za określeniem w tym orzeczeniu obowiązku użytkownika wieczystego z tytułu opłaty rocznej i wysokości jego świadczeń w poszczególnych okresach z uwzględnieniem regulacji zawartej w art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pogląd taki wyrażony został przez Sąd Najwyższy w wyrokach z dnia 21 lutego 2013 r., sygn. akt IV CSK 430/12, z dnia 5 grudnia 2013 r., sygn. akt V CSK 5/13, z dnia 21 maja 2014 r., sygn. akt II CSK 451/13 oraz w postanowieniu z dnia 27 czerwca 2013 r., sygn. akt III CZ 29/13.

Kierując się zatem dyspozycją art. 77 ust. 2a u.g.n. należało ustalić, iż w 2015 r. powód ma obowiązek uiścić na rzecz pozwanego należność odpowiadającą dwukrotności dotychczasowej opłaty tj. kwotę 95 517,72 zł, w 2016 r. sumę kwoty z pierwszego roku po aktualizacji i kwoty stanowiącej połowę różnicy pomiędzy kwotą z 2015 r. a kwotą równą aktualizacji, co daje łącznie należność w wysokości 159 885,36 zł (95 517.72 + 64 367,64 zł), natomiast począwszy od 2017 r. powód powinien wnosić opłatę roczną w pełnej wysokości tj. 224 253 zł. Wobec czego orzeczono jak w punkcie pierwszym na podstawie art. 386§1 k.p.c. W pozostałym zakresie apelacja podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98§1 i 3 w zw. z art. 99 k.p.c. w zw. z § 6 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1800 z późn. zm.).

Edyta Mroczek Ewa Kaniok Edyta Jefimko

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE