UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 25 lutego 2016r. powódka E. J. wniosła o zasądzenie od pozwanego (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. kwoty 7.372,24zł wraz z odsetkami ustawowymi oraz kosztami postępowania. W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, iż strony zawarły w dniu 24 kwietnia 2014r. umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego w M. przy ul. (...). Umowa została zawarta na czas określony do dni 31 sierpnia 2014r., a następnie przedłużana stosownymi aneksami, z których ostatni przewidywał czas trwania umowy do 31 stycznia 2015r. Najemca na podstawie § 3 ust. 1 i 2 umowy zobowiązał się do zapłaty czynszu najmu w wysokości 2.500zł brutto miesięcznie oraz ponoszenia kosztów związanych z użytkowaniem lokalu (m. in. energii elektrycznej, zimnej wody, odprowadzania ścieków czy paliwa gazowego). Termin płatności strony ustaliły na 10 dzień każdego miesiąca w odniesieniu do zobowiązań za dany miesiąc.

Powódka w wykonaniu postanowień umowy wystawiała rachunki obejmujące czynsz i odpowiednie opłaty związane z użytkowaniem lokalu. Rachunki były przesyłane pozwanemu drogą mailową (strony komunikowały się w ten sposób) oraz pocztą tradycyjną. Od początku współpracy pozwany spóźniał się z płatnościami regulując należności po terminie. Pozwana spółka nie zapłaciła należności za dwa ostatnie miesiące trwania umowy, to jest grudzień 2014r. oraz styczeń 2015r., wynikających z wystawionych przez powódkę rachunków nr (...) z 1 grudnia 2014r. na kwotę 2.644,89zł i nr (...)z 7 stycznia 2015r. na kwotę 2582,26zł. Dodatkowo powódka 26 sierpnia 2015r. wystawiła rachunek nr (...) obejmujący koszty zużycia paliwa gazowego za cały okres trwania umowy, z którego do zapłaty przez pozwanego pozostało 1.446,26zł.

Powódka dążąc do ugodowego zakończenia sprawy wysyłała do pozwanego maile, a także wezwała ją do zapłaty odsetek za nieterminowe płatności w okresie od maja do listopada 2014r. oraz do zapłaty kwot wynikających z rachunków nr (...) obejmujących należności za dwa ostatnie miesiące trwania umowy. Wskazane wyżej dokumenty zostały wysłane razem z rachunkiem nr (...) dotyczącym należności za paliwo gazowe jedną przesyłką, doręczoną pozwanemu w dniu 31 sierpnia 2015r. Pozwany jednak nie wykonał ciążącego na nim zobowiązania.

Na dochodzone przez powódkę roszczenie w kwocie 7.372,24zł składa się:

1) 192,92zł tytułem odsetek za nieterminowe płatności rachunków obejmujących okres od maja 2014r. do listopada 2014r. wraz z odsetkami liczonymi od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty

2) 6.673,41zł tytułem nieuregulowanych rachunków nr (...), (...)i (...)obejmujących należności wynikające z umowy najmu za grudzień 2014, styczeń 2015 i zużyte paliwo gazowe za cały okres trwania umowy wraz z odsetkami liczonymi od 18 lutego 2016r. (dzień następujący po dniu skapitalizowania odsetek - punkt 3 poniżej) do dnia zapłaty

3) 505,91 zł tytułem skapitalizowanych na dzień 17 lutego 2016r. odsetek liczonych od:

czynszu najmu w kwocie 2.500zł za grudzień 2014r. od 10 grudnia 2014r. do 17 lutego 2016r.,

czynszu najmu w kwocie 2.500zł za styczeń 2015r. od 10 stycznia 2015r. do 17 lutego

2016r„

pozostałej do zapłaty z rachunku nr (...) (doręczonego 31 sierpnia 2015r.) kwoty 1446,26zł od 8 września 2015r. do 17 lutego 2016r.,

wraz z odsetkami liczonymi od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty.

W dniu 11 marca 2016r. Sąd Rejonowy w Świnoujściu wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, w którym zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę dochodzoną pozwem. Nakaz ten utracił moc w związku z wniesieniem przez pozwanego sprzeciwu. W sprzeciwie tym, pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości. Podniósł zarzut nieudowodnienia istnienia wierzytelności. W uzasadnieniu sprzeciwu pozwany podniósł, iż załączona do pozwu umowa najmu jest niepodpisana przez jakąkolwiek osobę ze strony najemcy, zaś aneks nr (...) do tejże umowy jest podpisany przez Pana P. F., brak jest natomiast dokumentu wskazującego na upoważnienie tejże osoby do działania w imieniu pozwanej spółki. Powódka zatem nie wykazała istnienia stosunku zobowiązaniowego pomiędzy nią a pozwanym, będącego podstawą roszczenia objętego pozwem. Równocześnie pozwany podniósł, iż powódka nie udowodniła swojego roszczenia w części dotyczącej roszczenia o zapłatę skapitalizowanych odsetek, przedstawiona jako dowód w sprawie nota odsetkowa wystawiona przez powódkę pomijając, iż nie jest to oryginał dokumentu, nie stanowi o istnieniu roszczenia powódki8 wobec pozwanego we wskazanym zakresie. Skoro powódka nie udowodniła istnienia stosunku zobowiązaniowego, tym bardziej nie mogła wykazać uzgodnionego terminu zapłaty należności wynikającego z powołanego przez siebie zobowiązania. Nadto, pozwany wskazał, iż roszczenie zgłoszone w pozwie obejmuje również koszty związane z użytkowaniem lokalu. Powódka nie przedstawiła na tę okoliczność żadnych dowodów, wskazujących na poniesienie kosztów. Powódka nie wykazała, że pozwany w jakimkolwiek stopniu przyczynił się do poniesienia przez nią kosztów związanych z użyciem energii elektrycznej, wody zimnej, odprowadzania ścieków czy paliwa gazowego. Niezależnie od powyższego zarzutu, powódka nie wykazała jakoby poniosła koszty w zakresie powyżej wskazanym w kwotach, na jakie opiewają rachunki dołączone i powołane jako dowód do pozwu w niniejszej sprawie, tym samym nie spełniając warunku opisanego w § 3 ust. 2 umowy datowanej na dzień 24 kwietnia 2014 r., z której to powódka wywodzi swe roszczenie, a pozwany jemu zaprzecza.

Wraz z pismem z dnia 8 lipca 2016r. powódka złożyła oryginały dokumentów wymienionych w pozwie.

Sąd ustalił, co następuje:

Powódka jest właścicielką lokalu mieszkalnego położonego w M. przy ul. (...). W dniu 24 kwietnia 2014r. powódka podpisała umowę najmu przedmiotowego lokalu z (...) Sp. z o.o. z siedzibą w K.. Umowa została zwarta na czas określony do dnia 31 sierpnia 2014r. Czynsz najmu wynosił 2.500zł miesięcznie. Czynsz miał być płatny do dnia 10 każdego miesiąca za miesiąc bieżący na rachunek bankowy wynajmującej, na podstawie rachunku wystawionego przez wynajmującego i doręczonego najemcy. Oprócz czynszu najemca zobowiązany był uiszczać koszty związane z użytkowaniem lokalu, takie jak: energia elektryczna, dostawy zimnej wody i odprowadzania ścieków oraz paliwo gazowe. Koszy te miały być rozliczane na podstawie stawek dostawców oraz wskazań liczników zużycia. Najemca miał obowiązek uregulowania tych kosztów w terminie 7 dni od dnia przedłożenia mu rachunku wskazującego wysokość zużycia mediów. Za pozwaną spółkę umowę podpisał P. F.Dyrektor Jakości i Badań. Umowę najmu kilkakrotnie przedłużano zawierając kolejne aneksy. W imieniu pozwanego podpisywał je również P. F..

Dowód: umowa najmu z dnia 24 kwietnia 2014r. - koszulka k. 75,

Aneks nr (...) do umowy najmu - koszulka k. 75,

Wszelkie sprawy związane z zawarciem i przedłużaniem umowy a także powstałymi zaległościami w płatnościach, w imieniu pozwanej załatwiał P. F.. Umowa została sporządzana i podpisywana kilkakrotnie, bowiem dokument umowy kilkakrotnie zaginął pozwanej.

Dowód: przesłuchanie powódki k. 111-112,
korespondencja mailowa k. 28-30

Powódka wystawiała rachunki obciążające pozwanego zarówno czynszem jak i kosztami mediów. Opłaty związane lokalem, tj. zarówno czynsz jak i opłaty za media, były początkowo regulowane terminowo. Były one dokonywane z rachunku bankowego pozwanego. Pozwany dokonywał płatności zgodnie z wystawianymi przez powódkę rachunkami, jednak czynił to nieterminowo. W miesiącach grudzień 2014r. i styczeń 2015r. pozwany zaniechał wpłat. Ze względu na zaległości powódka nie wyraziła zgody na przedłużenie umowy na kolejny okres. Lokal został wydany powódce z końcem stycznia 2015r.

Dowód: historia rachunku bankowego k.25-27, rachunki i faktury - koszulka k. 75, przesłuchanie powódki k. 111-112

Pozwany nie uregulował czynszu najmu za miesiące grudzień 2014r. i styczeń 2015r. oraz opłat za media, w tym za paliwo gazowe wykorzystane w trakcie trwania całej umowy. Wcześniejsze należności pozwany, regulował nieterminowo. W szczególności

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo okazało się uzasadnione.

Stosownie do treści art. 659 §1 kc przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Strony niniejszej umowy ustaliły dodatkowo, iż oprócz czynszu najmu pozwany będzie uiszczał na rzecz powódki należności związane z kosztem zużytych mediów, takich jak woda, energia elektryczna oraz paliwo gazowe.

W niniejszym stanie faktycznym strona pozwana podniosła zarzut podpisania umowy najmu lokalu mieszkalnego przez nieupoważnioną przez najemcę osobę, a także niewykazanie przez pozwaną wysokości roszczenia, w tym dochodzonych pozwem skapitalizowanych odsetek.

Zgodnie z art. 103 § 1 k.c. jeżeli zawierający umowę jako pełnomocnik nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta. Przepis ten wprowadza tzw. bezskuteczność zawieszoną. Potwierdzenie umowy przez osobę, w której imieniu została ona zawarta powoduje, że obowiązuje ona z mocą wsteczną tj. od chwili jej zawarcia. Potwierdzenie co do zasady może nastąpić w dowolnej formie.

Zarzut pozwanego dotyczący rzekomej bezskuteczności umowy, zdaniem Sądu, nie zasługuje na uwzględnienie. Przede wszystkim wskazać należy, iż pozwany nie wykazał, że P. F., który w jego imieniu podpisał umowę, w chwili jej zawarcia nie był umocowany do reprezentowania pozwanej spółki. Pozwany jako jedyny dowód mający wskazać na to, że P. F. nie był członkiem zarządu ani prokurentem pozwanego, powołał odpis KRS, jednakże z okresu późniejszego niż data podpisania umowy najmu. Dowód ten zatem nie przesądza o tym, że w dniu zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego położonego w M. przy ul. (...), tj. w dniu 24 kwietnia 2014r. osoba ta nie należała do organów reprezentujących pozwanego. Wskazać również należy, niezależnie od powyższych ustaleń, iż zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego umowa najmu nie musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Zatem zgodnie z treścią art. 103 kc, potwierdzenie umowy zawartej przez rzekomego pełnomocnika mogło nastąpić w sposób dorozumiany i nie wymagało formy pisemnej. Zdaniem Sądu w niniejszej sprawie bezsporne było, iż umowa była wykonywana. Powódka wydała przedmiotowy lokal, w którym zamieszkiwali pracownicy pozwanego. Po złożeniu przez powódkę oświadczenia o braku zgody na kolejne przedłużenie umowy, przedmiotowy lokal został jej wydany. W okresie trwania umowy, poza miesiącami grudniem 2014r. i styczniem 2015r., z rachunku bankowego pozwanego na rachunek bankowy powódki przekazywane były kwoty czynszu w wysokości wynikającej z umowy, powiększone o koszty zużytych mediów. Oznacza to, iż pozwany realizował postanowienia umowy niezależnie od tego kto w jego imieniu ją podpisał. Nie kwestionował też umocowania P. F. do zawarcia w jego imieniu zobowiązania związanego z najmem lokalu powódki. Konsekwencją powyższego, jest zdaniem Sądu, obowiązek pozwanego wywiązania się ze wszystkich postanowień przedmiotowej umowy, tj. obowiązek uregulowania czynszu za cały okres obowiązywania umowy oraz uregulowanie należności związanych ze zużytymi mediami, w szczególności paliwem gazowym. Strony w umowie wskazały, iż koszty mediów będą uiszczane przez pozwanego na podstawie rachunków wystawianych przez powódkę na podstawie faktur otrzymywanych przez nią od dostawców mediów. Powódka do wystawianych przez siebie rachunków dołączała kopie otrzymanych faktur. Do grudnia 2014r. pozwany nie kwestionował tych należności i regulował swoje zobowiązania, a nawet ostatniej wpłaty dokonał w lutym 2015r. W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwany prawidłowość obciążania go tymi kosztami zakwestionował, jednakże nie podniósł żadnych uzasadnionych zarzutów i twierdzeń na poparcie swojego stanowiska. Nie złożył również żadnych wniosków dowodowych, które mogłyby dowieść prawdziwości jego twierdzeń. Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd uznał, iż roszczenie powódki było uzasadnione i dostatecznie wykazane w toku postępowania. Jednocześnie pozwany poza ogólnikowym zakwestionowaniem twierdzeń powódki nie wskazał dostatecznych argumentów na poparcie swojego stanowiska.

Konsekwencją powyższego było zasądzenie przez Sąd na rzecz powódki kwoty 7.372,24zł, na którą składała się kwota 5.000zł z tytułu czynszu za miesiące grudzień 2014r. i styczeń 2015r., kwota 1.673,41zl tytułem opłat za zużyte media, w tym kwota 1.346,80 zł z tytułu paliwa gazowego zużytego w całym okresie obowiązywania umowy, kwota 101,16zł tytułem opłaty abonamentowej i usług dystrybucji oraz koszty energii elektrycznej za styczeń 2015r. w wysokości 78,30zł, a także łącznie kwota 698,83zł tytułem skapitalizowanych odsetek za zwłokę liczonych od nieterminowych wpłat należności, płatnych w miesiącach od maja do listopada 2014r., z uwzględnieniem terminu płatności przypadającego na dziesiąty dzień każdego miesiąca kalendarzowego oraz daty faktycznych wpłat wynikających z historii rachunku bankowego. Skapitalizowane w powyższy sposób odsetki wynoszą kwotę 192,92zł. Dodatkowo Sąd w ramach żądanej przez powódkę kwota 698,83zł tytułem skapitalizowanych odsetek uwzględnił kwotę 505,91 zł tytułem odsetek liczonych od nieuiszczonych należności za grudzień 2014r. i styczeń 2015r., powiększonych o koszty mediów, a także nieuiszczonych kosztów mediów ujętych w rachunku z dnia 26 sierpnia 2015r.

Sąd stan faktyczny w sprawie ustalił, a podstawie zebranego materiału dowodowego, w szczególności dowodów z dokumentów, złożonych do akt, w tym oryginałów umowy, aneksów do umowy oraz rachunków i faktur - złożonych do akt przez powódkę. Sąd za wiarygodne uznał wyjaśnienia powódki złożone na rozprawie w dniu 9 listopada 2016r. Wyjaśnienia te korespondowały z pozostałym materiałem dowodowym. Wzywany na rozprawę w dniu 9 listopada 2016r. prezes pozwanego nie stawił się jak i nie usprawiedliwił swojej nieobecności, w związku z czym dowód z jego przesłuchania nie został przeprowadzony.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 98 kpc, zasądzając od pozwanego na rzecz powoda zwrot opłaty sądowej, wynagrodzenie pełnomocnika będącego radcą prawnym oraz opłatę skarbową od pełnomocnictwa.

(...):

1. (...).

2. (...)

(...)