UZASADNIENIE

Powód K. C. domagał się zasądzenia od pozwanej Gminy M. kwoty 486.431,24 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia doręczenia pozwu oraz kosztami postępowania, w tym kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu wskazał na bezpodstawne wzbogacenie po stronie pozwanej z uwagi na pobieranie przez nią opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntów znajdujących się w miejscowości M. przy ul. (...), tj. działek nr (...) wedle stawki 8% zamiast stawki 1% za lata 2001-2004 r. i 2% za 2005 r. Podniósł, że strona pozwana w sposób bezprawny nie obniżyła stawki procentowej określonej w § 4 umowy z dnia 04.11.1999 r. w której ustanowiła na rzecz Zrzeszenia (...) w W. wieczyste użytkowanie ww. gruntów. W § 4 umowy był zapis o opłacie w wysokości 8% wartości działek, a w § 3, że nieruchomość przeznaczona jest na cele usług wczasowych. Z kolei w wyniku umowy z dnia 26.04.2000 r. powód wraz ze swoim wspólnikiem K. L. stali się użytkownikami wieczystymi w/w nieruchomości o łącznej powierzchni (tj. działek nr (...)). Powód wskazał, że dochodzi swoich praw z uwagi na niezgodność stawek procentowych z ustawą, stąd na mocy art. 58 § 3 k.c. uznać należy, że umowy o użytkowanie wieczyste, które powód zawierał z pozwaną są nieważne w części dotyczącej przewyższenia stawki procentowej, która powinna być zgodna z ustawą o gospodarce nieruchomościami. Kwotę bezpodstawnego wzbogacenia stanowi różnica pomiędzy pobranymi opłatami w stawce umownej (8%) za rok 2001, 2002, 2003, 2004 i 2005 a taką, jaka zdaniem powoda powinna znaleźć się w umowie.

Postanowieniem z dnia 05.12.2011 r. sąd umorzył postępowanie co do kwoty 320.483,72 zł wobec cofnięcia pozwu w części obejmującej żądanie zwrotu nadpłaty za użytkowanie wieczyste za 2001,2003,2004 r. Ostatecznie powód ograniczył żądanie za rok 2002 i 2005, tj. łącznie domagając się zasądzenia kwoty 165.947,52 zł.

Na rozprawie w dniu 29.12.2011 r. pełnomocnik pozwanej wniósł o odrzucenie pozwu oraz podniósł zarzut przedawnienia roszczenia. Postanowieniem z dnia 02.02.2012 r. Sąd oddalił zarzuty pozwanej, argumentując, że na gruncie rozpoznawanej sprawy nie zachodzi sytuacja, która nakazywałaby stosować art. 199 § 1 pkt 1 k.p.c., na mocy którego sąd odrzuca pozew, jeżeli droga sądowa jest niedopuszczalna. Orzeczenie uprawomocniło się z dniem 13.02.2012 r.

W piśmie procesowym z dnia 10.04.2012 r. pozwana wniosła o oddalenie powództwa.

W piśmie procesowym z 30.04.2012 r. powód sprecyzował podstawę prawną roszczenia wskazując, że w pozwie ogólnie powołano się na bezpodstawne wzbogacenie, a jednym z jego rodzajów jest roszczenie z tytułu zwrotu świadczenia nienależnego. Taki charakter ma dochodzona pozwem kwota, a zgodnie z art. 410 § (...) k.c. spełnione świadczenie jest nienależne, gdy czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu go.

Wyrokiem z dnia 12 lipca 2013 r. Sąd Okręgowy w Koszalinie oddalił powództwo oraz zasądził od powoda na rzecz pozwanej 3.600 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, opierając takie rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach i wnioskach:

Na podstawie zawartej w dniu 26.04.2000 r. umowy sprzedaży powód K. C. i Z. L., jako wspólnicy spółki cywilnej pod firmą „(...)” spółka cywilna z siedzibą w O., stali się użytkownikami wieczystymi działek gruntu nr (...), położonych w M., dla których założona została księga wieczysta Kw nr (...) oraz właścicielami stanowiących odrębną własność posadowionych na nich budynków. Wcześniej, na podstawie umowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste i przeniesienia własności budynków z dnia 04.11.1999 r., Gmina M. oddała tę nieruchomość (wówczas składającą się z działek gruntu (...) i (...)) w użytkowanie wieczyste dotychczasowemu użytkownikowi – Zrzeszeniu (...) z siedzibą w W.. Strony w umowie zgodnie oświadczyły, że opisana w niej nieruchomość przeznaczona jest na cele usług wczasowych. Okres użytkowania wieczystego ustaliły na 99 lat i przyjęły, że użytkownik wieczysty przez czas trwania użytkowania wieczystego zobowiązany będzie uiszczać opłaty roczne stanowiące 8% wartości działek. Podstawą ustalonej stawki procentowej była uchwała Rady Gminy M. nr (...) z dnia 27.02.1998 r. która następnie została uchylona uchwałą nr (...) z dnia 29.03.2003 r.

Sąd Okręgowy ustalił, że nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste powodowi i jego wspólnikowi, która następnie na podstawie w/w umowy darowizny stała się współwłasnością dzieci powoda, położona jest na terenie przeznaczonym w studium gminnym oznaczonym symbolem (...) – strefa turystyczna, baza noclegowa, na którym znajdują się ośrodki wczasowe, pensjonaty, domy rekreacyjne. Ponadto dla działki nr (...) w dniu 02.01.2006 r. wydana została decyzja o warunkach zabudowy dotyczących inwestycji polegającej na budowie budynków usługowych z przyłączami. Nieruchomość zabudowana jest budynkami stanowiącymi ośrodek wczasowy. Podobnie opisywały nieruchomość wcześniejsze operaty szacunkowe, tj. z dnia 04.12.2006 r. i z dnia 11.08.2003r. W operacie z dnia 03.05.2003 r. stwierdzono, że nieruchomość użytkowana jest jako ośrodek wczasowy, znajdująca się na terenie usług wypoczynku pobytowego, zabudowana obiektami i budowlami związanymi z obsługą ruchu turystycznego. W operatach z dnia 01.07.2003 r. i z dnia 10.05.2005 r. określono nieruchomość jako zabudowaną budynkami i budowlami stanowiącymi ośrodek wypoczynkowy, przeznaczoną na cele usług turystycznych. Z kolei w operacie sporządzonym w dniu 30.06.2008 r. w celu sądowego postępowania egzekucyjnego wskazano, że na działkach nr (...) o łącznej powierzchni 16675 m^(...) znajduje się budynek główny, pawilon wczasowy nr 1, pawilon wczasowy nr (...), domek wczasowy D., domek wczasowy S., budynek magazynowy, budynek sanitarny ze stolarnią, budynek z garażami oraz obiekty o charakterze tymczasowym. Z zaświadczenia Krajowego Rejestru Urzędowego Podmiotów Gospodarki Narodowej z dnia 29.06.2005 r. wynika, że rodzaj działalności prowadzonej przez K. C. sklasyfikowano jako „miejsca krótkotrwałego zakwaterowania”. Powód uiszczał w latach 2006 -2011 opłaty miejscowe w Urzędzie Gminy w M., a w dniu 23.06.2000 r. jego spółka zgłosiła Miejskiej Stacji Sanitarno – Epidemiologicznej dla miasta K. i Powiatu (...) odbiór sanitarny Ośrodka wypoczynkowego w M. przy ul. (...).

Na mocy prawomocnego wyroku Sądu Rejonowego w Koszalinie z dnia 23.08.2005 r. w sprawie sygn. akt I C 832/04 ustalono, że należna pozwanej Gminie M. od dnia 1 stycznia 2003 r. opłata roczna za użytkowanie wieczyste działek gruntu (...), (...) i (...) wynosi 154.536 zł. W uzasadnieniu orzeczenia Sąd ten wskazał, iż opłata ta jest obliczona przy 8%-owej stawce obowiązującej strony umowy, powód bowiem nie wykazał, aby od momentu nabycia nieruchomości od Z. w W. do chwili wypowiedzenia w dniu 10.12.2002 r. przez Gminę M. wysokości dotychczasowej opłaty rocznej nastąpiła zmiana przeznaczenia tej nieruchomości, która uzasadniałyby obniżenie stawki procentowej. Sąd też ustalił, że po wypowiedzeniu użytkownikom wieczystym wysokości dotychczasowej opłaty rocznej, w wyniku odwołania się K. C. do SKO w K., strony zawarły w dniu 29.07.2003 r. ugodę. Jednakże w sprzeciwie od postanowienia SKO zatwierdzającego zawartą ugodę, K. C. wniósł o unieważnienie tego orzeczenia, bowiem w jego ocenie powinien uiszczać opłatę w stawce 1% od wartości nieruchomości. Apelację powoda od wyroku Sądu Rejonowego w Koszalinie z dnia 23.08.2005 r. Sąd Okręgowy w Koszalinie oddalił wyrokiem z dnia 08.12.2005 r. w sprawie sygn. akt VII Ca 968/05, podzielając całkowicie wnioski i ocenę zawartą w wyroku i uzasadnieniu sądu pierwszej instancji. Wskazał także, że w sprawie dotyczącej aktualizacji wysokości opłaty rocznej, ze względu na zmianę wartości nieruchomości, powód próbował przeprowadzić zmianę wysokości stawki procentowej. Zdaniem Sądu, powód przyjął niewłaściwą metodę działania, polegającą na kwestionowaniu podwyższenia wartości nieruchomości i próbie zmiany stawki procentowej bez zastosowania trybu z art. 81 u.g.n. Jego dążenie okazało się nieskuteczne, bo niemożliwą okazała się korekta stawki procentowej w tym postępowaniu, co nie wyklucza możliwości przeprowadzenia przez powoda takich czynności wymaganych przepisami w/w ustawy.

Sąd Okręgowy ustalił też, że prawomocnym wyrokiem Sądu Rejonowego w Koszalinie z dnia 28.04.2008 r. sygn. akt I C 576/07, oddalone zostało powództwo K. C. przeciwko Gminie M. o ustalenie nieważności umowy z dnia 04.11.1999 r. w części dotyczącej określenia przeznaczenia gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, tj. jej § 3. W motywach uzasadnienia tego rozstrzygnięcia wskazano przede wszystkim, że powód w żaden sposób nie wykazał, aby strony umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, której ponadto powód nie był stroną, określiły jego przeznaczenie w sposób niezgodny ze stanem rzeczy obowiązującym w dacie jej zawarcia. W konsekwencji nie podołał on obowiązkowi wynikającemu z art. 6 k.c., a mianowicie nie powołał jakichkolwiek dowodów, z których wynika, aby pozwana zawierając umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste zmierzała do obejścia prawa poprzez określenie jego celu jako „usług wczasowych”. Ponadto wskazano, że powód nie wykazał interesu prawnego w wywiedzionym powództwie na podstawie art. 189 k.p.c., a co najwyżej interes ekonomiczny, co oznacza, że domagał się ustalenia nieważności umowy nie celem usunięcia niepewności prawa czy stanu prawnego, lecz celem wykazania, że stosowana stawka opłaty rocznej była zawyżona. Przesądziło to o oddaleniu powództwa. Wywiedzioną od tego wyroku apelację powoda Sąd Okręgowy w Koszalinie oddalił wyrokiem z dnia 08.07.2008 r., sygn. akt VII Ca 418/08.

Sąd pierwszej instancji podał w swoich ustaleniach, że przedmiotowa nieruchomość położona w M. od początku oddania jej w użytkowanie wieczyste była wykorzystywana jako ośrodek turystyczny. Posadowione są na niej zabudowania wykorzystywane w celu wynajmu pokoi w sezonie letnim. Wcześniej było tam pole namiotowe, parkingi, miejsca noclegowe dla studentów, boisko do siatkówki, stołówka, jadalnia, łaźnie. Obiekt funkcjonował od czerwca do września. Po zbyciu prawa użytkowania wieczystego przez Z., obiekt stał się dostępny dla ogółu turystów, zlikwidowano stołówkę i była prowadzona otwarta działalność gospodarcza; urządzane tam są sezonowe punkty usługowe dla turystów. Obecnie działalność ośrodka polega na wynajmie pokoi dla turystów i świadczeniu szeroko rozumianych usług turystycznych. W latach 2001-2002 i 2005 był tam parking i pole namiotowe, aktualni właściciele zamierzają wybudować pensjonaty i podziemne parkingi. Sąd Okręgowy ustalił, że na terenie tym nie znajdowały się i nie znajdują żadne obiekty sportowe, a boisko do piłki siatkowej było za czasów A.. W latach 2001, 2002 oraz 2005 na nieruchomości pozostały 3 budynki turystyczne typu D., jeden budynek myśliwski, w którym były 3 VIP-owskie lokale; pozostał również budynek administracyjny. W tym okresie nieruchomość była przeznaczona na potrzeby turystyczno – wypoczynkowo – rekreacyjne; była wykorzystywana również sportowo. Wcześniej mieścił się tam ośrodek A., były domki wolnostojące, budynek główny z recepcją oraz budynek z sanitariatami obsługującymi pole namiotowe, boiska do gry w siatkówkę, koszykówkę. Obecnie są budynki szeregowe z sanitariatami na 3 pokoje.

Po dokonaniu powyższych ustaleń Sąd Okręgowy uznał, że powództwo oparte na treści art. 410 § 2 k.p.c. nie mogło zostać uwzględnione.

Sąd ten wyjaśnił, że z uwagi na charakter zgłoszonego roszczenia w oparciu o przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu nie mógł, zgodnie z żądaniem strony pozwanej, uchylić się od merytorycznego rozpoznania sporu i odrzucić pozew w sprawie na zasadzie art. 199 § 1 lub 2 k.p.c. co szczegółowo wyjaśniono w uzasadnieniu postanowienia z dnia 02.02.2012 r. Sąd Okręgowy wskazał, że pomimo uprawomocnienia się orzeczenia pozwana nadal przedstawiała argumentację, choć alternatywnie, wedle której powództwo winno zostać odrzucone. Zdaniem tego Sądu, roszczenie zgłoszone przez powoda nie może zostać ocenione jako tożsame ze wskazywanymi postępowaniami w sprawach toczących się przed Sądem Rejonowym w Koszalinie, stąd decyzja o odrzuceniu pozwu byłaby nieadekwatna do stanu faktycznego i prawnego, na który powoływał się powód, a obowiązkiem sądu było rozpoznać ją po przeprowadzeniu wnioskowanego postępowania dowodowego w celu wyjaśnienia istoty sporu.

Sąd pierwszej instancji przypomniał, że powód w zgłoszonym pozwie, po zmodyfikowaniu go, domagał się zasądzenia kwoty 165.947,52 zł tytułem nadpłat za użytkowanie wieczyste w 2001 (później w 2002) i 2005 roku twierdząc, że zostały one uiszczone pozwanej nienależnie, gdyż z mocy art. 58 § 3 k.c. umowy o użytkowanie wieczyste, które powód zawierał z pozwaną były nieważne w części dotyczącej przewyższenia stawki procentowej, która powinna być zgodna z u.g.n. Z dokumentów przedłożonych w sprawie wynika, że powód nie zawierał umowy bezpośrednio z pozwaną, ale w wyniku umowy sprzedaży z dnia 26.04.2000 r. razem ze Z. L., jako wspólnik spółki cywilnej pod firmą „(...)” spółka cywilna z siedzibą w O., stał się użytkownikiem wieczystym działek gruntu nr (...), położonych w M., dla których założona została księga wieczysta kw nr (...) oraz właścicielami stanowiących odrębną własność posadowionych na nich budynków.

W ocenie Sądu Okręgowego zarzut przedawnienia roszczenia nie był zasadny. Sąd ten uznał, że jeżeli w sprawie zaszłyby przesłanki do zastosowania przepisu odnośnie nakazania zwrotu świadczenia nienależnego, to wówczas bieg terminu przedawnienia takiego roszczenia musiałby być liczony w oparciu o normę ogólną wyrażoną w zdaniu pierwszym art. 118 k.c., a zatem jest on 10, a nie 3-letni. Zarzut przedawnienia roszczenia, w oparciu o który sąd mógłby oddalić pozew okazał się więc chybiony, skoro pozew wpłynął w dniu 26.07.2011 r., a spełnienie pierwszego, nienależnego zdaniem powoda, świadczenia miało miejsce w 2002 r.

Sąd Okręgowy wskazał, że analiza dowodów przedstawionych w sprawie, w większości opartych na niekwestionowanych i opisanych wyżej dokumentach zaoferowanych przez obie strony oraz zeznaniach świadków, prowadzi do wniosku o bezzasadności żądania. Przedmiotem sporu było ustalenie czy uiszczone pozwanej przez powoda w 2002 i 2005 r. opłaty za użytkowanie wieczyste było za te okresy nienależne. Powód wywodził, że zastosowana przez pozwaną stawka procentowa była niezgodna z obowiązującymi przepisami, a skoro tak, to powód winien spełnić swoje świadczenie tylko do wysokości obowiązującej stawki procentowej, obliczonej jako pochodna od wartości nieruchomości. Zgodnie bowiem z treścią art. 72 ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67 tej ustawy. Stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosi od 15 % do 25 % ceny nieruchomości gruntowej, natomiast wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi w zależności od niego od 0,3% do 3% (art. 72 ust. 2 i 3 u.g.n.). W przypadku nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste na cel związany z działalnością turystyczną, stawka ta wynosi 2% (ust. 3 pkt 4a w/w przepisu), natomiast oddanie nieruchomości na cele inne niż określone w punkcie 4a, tj. wskazane w punktach 1-4 omawianego przepisu, wynosi 3% (punkt 5).

Sąd Okręgowy wyjaśnił, że w ustawie o gospodarce nieruchomościami nie określono, co należy rozumieć przez działalność sportową i turystyczną przy różnicowaniu stawki opłat rocznych za użytkowanie wieczyste nieruchomości. Nie wskazano też - wprost lub pośrednio - aktu prawnego, który tworzyłby właściwe podstawy do odpowiedniego rozumienia tych zwrotów ustawowych. O tym, czy nieruchomość gruntowa przeznaczona jest na działalność sportową lub działalność turystyczną w rozumieniu art. 72 ust. 4 pkt 4 i 4a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.), decyduje faktyczny charakter tej działalności, a nie treść wpisów w odpowiednich rejestrach (np. w rejestrze organizatorów turystyki i pośredników turystycznych). Podobnie brak jest jednoznacznego stanowiska w przepisach w/w ustawy czy w pojęciu działalność turystyczna mieści się pojęcie działalności sportowej. Zdaniem tego Sądu odwoływanie się, w braku legalnej definicji, do powszechnego rozumienia pojęcia działalności turystycznej i ujmowanie jej szeroko jako świadczenie usług turystycznych, w ramach których znajduje się także działalność sportowa, jest zbyt daleko idące i nie znajduje uzasadnienia w świetle art. 72 ust. 3 pkt 1-5 u.g.n. Preferencyjna stawka opłat w wysokości 1% (obowiązująca od 22.09.2004 r.) przewidziana dla gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste na działalność sportową ma charakter wyjątku od stawki przewidzianej w art. 72 ust. 3 pkt 5 u.g.n. i powinna być poddana wykładni zawężającej.

Sąd pierwszej instancji w zakresie celu, na jaki oddano grunt w użytkowanie wieczyste powodowi i jego wspólnikowi, od którego zależy zakwalifikowanie nieruchomości ze względu na wysokość procentowej rocznej stawki opłat za użytkowanie, nie miał wątpliwości, że był on przeznaczony przede wszystkim na działalność wczasową. Świadczy o tym zapis w § 3 umowy z dnia 04.11.1999 r. o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste i przeniesienia własności umowy. Sąd ten podał, że powód wraz ze wspólnikiem, jako następcy prawni zbywcy użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków – Zrzeszenia (...) w W., mocą umowy z dnia 26.04.2000 r. weszli w prawa i obowiązki poprzedniego użytkownika wieczystego, a zatem wiązał ich w/w zapis odnośnie celu, na jaki Gmina oddała własność nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Cel ten wynika także z dokumentów w postaci opisów zawartych w operatach szacunkowych sporządzanych na przestrzeni kilku lat dla przedmiotowej nieruchomości i umiejscowienia jej na terenie przeznaczonym w studium gminnym oznaczonym symbolem (...) jako strefa turystyczna, baza noclegowa, na którym znajdują się ośrodki wczasowe, pensjonaty, domy rekreacyjne. Sąd pierwszej instancji uznał więc, że nie sposób przyjąć za zasadne twierdzeń powoda, że nieruchomość wykorzystywana była wyłącznie w celach sportowych, co uzasadniałoby niższą stawkę opłaty rocznej, skoro posadowione są na niej różne budynki służące w celu wynajmu kwater oraz prowadzenia sezonowej działalności gospodarczej. Świadczy o tym także rodzaj zgłoszonej i prowadzonej działalności gospodarczej przez powoda a także zeznania wszystkich w zasadzie świadków zeznających w sprawie i opisujących, w jaki sposób nieruchomość wraz z posadowionymi na niej obiektami była wykorzystywana w okresie 2001-2002 i 2005 r. Jedynie w odniesieniu do świadków A. Z. i M. Z. , tj. córki i zięcia powoda, Sąd Okręgowy dał im wiarę w części, albowiem tylko oni twierdzili, że przeznaczenie nieruchomości miało wyłącznie cel sportowy, co stoi w zdecydowanej opozycji do pozostałych dowodów w sprawie. To, że na nieruchomości znajdowały się obok budynków wczasowych także boiska do różnych gier, nie przesądza o tym, że nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie dla celów sportowych, bo przeczą temu istniejące obiekty i cała pozostała infrastruktura. Charakter jej przeznaczenia nie zmienił się także obecnie, po przejęciu nieruchomości przez dzieci powoda, które mają plany unowocześnienia jej. Sąd ten dał więc wiarę tym dowodom (z ograniczeniem wskazanym jak wyżej), albowiem świadkowie opisali dokładnie, zgodnie z tym, co każdy z nich pamiętał odnośnie sposobu wykorzystywania nieruchomości w w/w okresie i na pewno nie można o niej powiedzieć, że był to wyłącznie obiekt o charakterze sportowym.

W ocenie Sądu Okręgowego oznacza to, że stawka opłaty rocznej należnej za użytkowanie wieczyste była określona w sposób zgodny ze stanem rzeczywistym, przy czym działalność wczasowa była traktowana jako podstawowa, niezależnie od innych, tj. sportowej czy usługowo – turystycznej, mających funkcje uzupełniające, i pobierana na podstawie ważnej umowy cywilnoprawnej, zgodnie z jej celem. W takim wypadku stawka ta była określana na podstawie art. 72 ust. pkt 5 u.g.n. Twierdzenia przeciwne powoda odnośnie przeznaczenia nieruchomości wyłącznie na cele sportowe nie zostały udowodnione.

Sąd ten wyjaśnił, że ustalenie zmiany stawki procentowej powinno odbywać się w trybie przewidzianym w art. 78-81 u.g.n. Zmiany wysokości stawek procentowych opłat rocznych dokonują właściwe organy stosując tryb postępowania określony w art. 78-81 u.g.n. Zauważył przy tym, że nie ma przeszkód, aby na podstawie przepisów u.g.n. także użytkownik wieczysty wystąpił o aktualizację opłaty rocznej. Sąd Okręgowy powołując się na judykaturę wskazał, że jeżeli w przepisie art. 78 ust. 1 u.g.n. wspomina się ogólnie o "aktualizacji opłaty rocznej", "wypowiedzeniu wysokości dotychczasowej opłaty" i przesłaniu "oferty przyjęcia jej nowej wysokości", to z pewnością procedurą aktualizacyjną objęte są dwa wspomniane kryteria wyznaczające ostateczny rozmiar opłaty rocznej. W ocenie tego Sądu w orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjęto trafnie, że przedmiotem sporu przed sądem "może być zarówno sama zasadność zmiany stawki rocznej, jak i jej wysokość oraz wysokość stawki procentowej, a także okres obowiązywania nowej stawki lub opłaty", ponieważ chodzi tu o zasadniczy element umowy o użytkowanie wieczyste. Oznacza to, że bez przeprowadzenia przewidzianej w art. 78-81 ustawy z 1997 r. procedury aktualizacyjnej użytkownika wieczystego nie może wiązać wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, nawet wówczas, gdy ex lege zmianie uległa stawka procentowa tej opłaty w okresie trwania prawa użytkowania wieczystego. Konsekwencją tego stanowiska jest przyjęcie zasady, że obowiązek uprzedniego wyczerpania etapu postępowania przed SKO, także w kwestii zmiany wysokości stawki procentowej sprawia, że w przypadku zaniechania tej drogi, uzasadnia to odrzucenie takiego żądania przed sądem (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 2007 r., IV CSK 326/07, Lex nr 485878). Priorytetowe znaczenie ma więc wyczerpanie drogi administracyjnej, aby w ogóle mogło dojść do zbadania przed sądem zasadności zastosowanej stawki procentowej za użytkowanie wieczyste. Sąd Okręgowy wyjaśnił przy tym, że zdanie drugie przepisu art. 221 u.g.n. nakazujące właściwym organom dokonanie zmiany wysokości stawek procentowych opłat rocznych, stosując tryb postępowania określony w art. 78-81 ustawy, nie odbiera użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do żądania od takiego organu dokonania aktualizacji także w zakresie wysokości stawki procentowej. Sąd ten wskazał nadto, że z dniem 15.02.2000 r. przepis ten uległ zmianie na mocy noweli z dnia 07.01.2000 r. (Dz. U. Nr 6, poz.70 z 2000 r.), tracąc swoisty charakter przepisu przejściowego, jaki miał w dniu wejścia w życie u.g.n., tj. 01.01.1998 r. i stanowił, że „przepisy art. 72 ust. 3 stosuje się odpowiednio do nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy”. Obecne przepis ten ma brzmienie: „Przepisy art. 72 ust. 3 stosuje się odpowiednio do nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste przed dniem 1 stycznia 1998 r., z wyjątkiem nieruchomości, dla których stawki procentowe opłat rocznych zostały ustalone w wysokości powyżej 3 %. Zmiany wysokości stawek procentowych opłat rocznych dokonują właściwe organy stosując tryb postępowania określony w art. 78-81.” Wobec tego stawki procentowe opłat rocznych określone w art. 72 ust. 3 u.g.n. mają zastosowanie do umów o oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste na terenie Gminy M. zawartych po 29.03.2003 r., tj. po dniu wejścia w życie uchwały Rady Gminy M. nr (...), która uchyliła uchwałę nr (...) z 27.02.1998 r., natomiast do umów zawartych przed tą datą mają zastosowanie stawki procentowe określone w indywidualnych umowach. W niniejszej sprawie była to stawka wynosząca 8% wartości nieruchomości.

Sad Okręgowy wskazał, że z dokumentów i prawomocnych wyroków Sądu Rejonowego w Koszalinie z dnia 23.08.2005 r. , sygn. akt I C 832/04 i z dnia 28.04.2008 r., sygn. akt I C 576/07 wynika jednoznacznie, że powód już od 2002 r. podejmował działania związane z żądaniem obniżenia obowiązującej stawki, ale bezskutecznie, bo nie wystąpił w obowiązującym i odpowiednim trybie, określonym w art. 78-81 u.g.n. Z mocy art. 365 § 1 k.p.c. ustalenia tych sądów są wiążące w tym zakresie dla niniejszego postępowania. Sąd ten uznał, że fakt iż działania jego okazały się nieefektywne, bo nie wystąpił o obniżenie stawki procentowej w wymaganym ustawą trybie, nie czyni go uprawnionym do twierdzenia, że pobierane za 2002 r. i 2005 rok opłaty były świadczeniem nienależnym i że pozwana z tego tytułu jest bezpodstawnie wzbogacona. W toku tego postępowania powód nie wykazał bezzasadności pobierania opłaty w ustalonej wysokości. Jego twierdzenia o oszukaniu go przez Gminę okazały się więc gołosłowne. Powód nie był bowiem bezradny i mógł wykorzystywać istniejące instrumenty prawne zmierzające do zmiany jego sytuacji, co czynił zresztą wielokrotnie, ale poszukiwał ochrony prawnej swoich roszczeń w sposób przez siebie wybrany, co nie przyniosło pożądanego celu. Sąd Okręgowy uznał, że skoro nie wszczął postępowania w trybie art. 78-81 u.g.n. w sprawie zmiany wysokości stawki procentowej w 2002 r. i w 2005 r., który to tryb jest wyłącznie przewidziany dla podejmowania takiej obrony przed zawyżoną, zdaniem użytkownika wieczystego, wysokością stawki ze względu na przeznaczenie w umowie i faktyczne wykorzystywanie gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, to nie można mówić, że pobrane za te okresy opłaty były obliczone w oparciu o niezasadną podstawę, a więc były nienależne i przyczyniły się do bezpodstawnego wzbogacenia pozwanej kosztem powoda. Brak bowiem arbitralnego rozstrzygnięcia w tym przedmiocie w oparciu o obowiązujące przepisy i wymagany ustawą tryb postępowania.

Tak argumentując uznał Sąd pierwszej instancji, że przepis art. 410 § 2 k.c. nie znajdzie zatem w sprawie zastosowania. Ogólne zasady prawa cywilnego wymagają, aby każde przeniesienie wartości majątkowych z jednego podmiotu na drugi było prawnie uzasadnione. Jeżeli przesunięcie majątkowe nastąpiło bez uzasadnionej w świetle obowiązującego prawa podstawy, to wówczas ten, kto wartość taką utracił może żądać jej zwrotu od tego, na kogo ona bezpodstawnie przeszła (art. 405 k.c.). Szczególnym przypadkiem bezpodstawnego wzbogacenia jest nienależne świadczenie. Zubożonemu w wyniku spełnienia nienależnego świadczenia przysługują roszczenie o jego zwrot gdy czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia (np. z powodu sprzeczności z ustawą lub zasadami współżycia społecznego – art. 58 k.c.). Twierdzenia powoda w zakresie nieważności w części umowy z dnia 04.11.1999 r. łączącej jego poprzednika prawnego ( Zrzeszenie (...) w W.) z pozwaną okazały się bezzasadne, albowiem prawomocnym wyrokiem Sądu Rejonowego w Koszalinie z dnia 24.04.2008 r., sygn. akt I C 576/07, sąd ten oddalił powództwo powoda o ustalenie nieważności tej umowy z braku interesu prawnego takiego żądania po stronie powoda oraz nieudowodnienia roszczenia, a orzeczenie to z racji art. 365 § 1 k.p.c., ma również moc wiążącą dla sądu orzekającego w niniejszej sprawie w całości w zakresie motywów rozstrzygnięcia i drugi raz to roszczenie nie może być przez sąd badane. Powód w niniejszej sprawie twierdził, co prawda, że również umowa sprzedaży z dnia 26.04.2000 r., jeśli tak należy odczytywać jego intencję dotyczącą żądania ustalenia na mocy art. 58 § 3 k.c., że „umowy o użytkowanie wieczyste, które powód zawierał z pozwaną były nieważne w części dotyczącej przewyższenia stawki procentowej, która powinna być zgodna z u.g.n.”, jest nieważna, są pozbawione jakichkolwiek racji. Po pierwsze powód nie zawierał tej umowy z pozwaną, tylko w dniu 26.04.2000 r. nabył od ustanowionego umową z dnia 04.11.1999 r. użytkownika wieczystego, tj. Zrzeszenia (...) w W., przysługujące mu prawo w stosunku do nieruchomości położonej w M. wraz z własnością znajdujących się na niej zabudowań, a po drugie nie przedstawił żadnych argumentów na poparcie swojej tezy odnośnie nieważności w/w umowy w części. Nie wskazał zresztą o jaki zapis tej umowy chodzi, twierdząc jedynie ogólnie, że przyjęta w umowach stawka procentowa była nieprawidłowa. Wobec tego, że ustawodawca w odniesieniu do tej materii przyjął szczególne unormowanie (tj. tryb określony w przepisach art. 78-81 u.g.n.), a powód nie wykazał, aby z niego skorzystał, to nie może on twierdzić, że umowa oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, czy też kolejna po niej czynność prawna (umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego) jest w części nieważna. Żądanie takiego ustalenia w toku niniejszego postępowania dotknięte jest brakiem interesu prawnego, skoro teoretycznie dopuszczalne jest dochodzenie innego roszczenia wymaganego ustawą. Dlatego jego twierdzenia o nieważności umowy w obliczu braku argumentów na tę tezę, a także możliwości badania jej w tym procesie oraz istnienia prawomocnego wyroku z dnia 24.04.2008 r. oddalającego powództwo o ustalenie nieważności w części umowy z dnia 04.11.1999 r., Sąd Okręgowy uznał za całkowicie niezrozumiałe i niesłuszne. Tym bardziej, że pomiędzy stronami w okresie od 2002 r. do 2008 r. toczyło się kilka postępowań sądowych związanych z wysokością opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste i wielokrotnie w nich przewijał się wątek odesłania powoda do właściwego trybu postępowania, czego jednak nie uczynił. Brak ustalenia ze względu na w/w przeszkody, że spełnienie świadczeń z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste za 2002 i 2005 rok miałoby zostać dokonane na podstawie nieważnej czynności prawnej powoduje, że zgłoszone w pozwie roszczenie z tytułu nienależnego świadczenia nie może być uwzględnione, albowiem kwestia ta teoretycznie jest otwarta i nie przesądzona. Dopiero prawomocne ustalenie na drodze sądowej innej, tj. w mniejszym wymiarze, aniżeli obowiązująca w wysokości 8% stawka opłaty rocznej za w/w lata, powodowałoby zmaterializowanie się roszczenia o zwrot nienależnie pobranego świadczenia, o ile nie zachodziłyby przesłanki wyłączające jego zwrot (art. 411 k.c.) lub inne przeszkody do zgłoszenia takiego żądania.

Orzeczenie o kosztach oparto na treści art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z art. k.p.c. 108 k.p.c.

Powyższe orzeczenie zaskarżył apelacją powód zarzucając:

1. naruszenie prawa materialnego tj. art. 72 ust. 3 pkt. 4 ustawy z dnia 21.08.1997 o gospodarce nieruchomościami (Dz. U.04.261.2603), zwanej dalej u.g.n., w brzmieniu sprzed 2004 r., poprzez jego błędną wykładnię, w postaci przyjęcia zawężającej interpretacji pojęcia „działalność sportowo - turystyczna" i w konsekwencji, uznanie, że nieruchomość będąca przedmiotem użytkowania wieczystego nie spełniała w 2002 r. takich kryteriów, gdy, zdaniem skarżącego, należało, przy odpowiedniej wykładni ustawy dojść do przekonania przeciwnego,

2. naruszenie prawa materialnego tj. art. 72 ust. 3 pkt. 4a u.g.n., poprzez błędną wykładnię: w postaci przyjęcia zawężającej interpretacji pojęcia „działalność turystyczna", które zdaniem Sądu nie jest definiowane przez żaden akt prawny i w konsekwencji, uznanie, że nieruchomość będąca przedmiotem użytkowania wieczystego nie spełnia takich kryteriów, gdy, zdaniem skarżącego, należało przy wykładni posłużyć się szeroką definicją „usług turystycznych" z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych (Dz. U. 2011 nr 171 poz. 1016), zwaną dalej u.u.t.,

3. naruszenie prawa materialnego tj. art. 58 § 1 i 3 k.c. w zw. z art. 6 k.c. w postaci jego niezastosowania, poprzez stwierdzenie, iż powód nie wykazał częściowej sprzeczności umowy użytkowania wieczystego z ustawą,

4. naruszenie prawa materialnego tj. art. 410 § 2 k.c. w zw. z art. 58 § 1 i 3 k.c. poprzez błędną wykładnię, w postaci stwierdzenia, iż roszczenie o zwrot świadczenia nienależnego materializuje się dopiero po wcześniejszym ustaleniu innej, mniejszej opłaty za użytkowanie wieczyste niż 8 % wartości nieruchomości w odrębnym postępowaniu, w przypadku gdy wypracowana od lat praktyka orzecznicza wskazuje, iż jest dokładnie odwrotnie, tj. interes prawny określony w art. 189 k.p.c. istnieje tylko wówczas gdy niemożliwe jest dochodzenie swoich praw na mocy powództwa o zapłatę,

5. naruszenie prawa procesowego, tj. art. 365 § 1 k.p.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w postaci przyjęcia, iż Sąd nie może uznać w części za nieważny § 4 umowy użytkowania wieczystego (zawartej pomiędzy pozwaną a poprzednikiem prawnym powoda), dotyczącego 8 % opłaty za użytkowanie wieczyste:

A) z powodu prawomocnego wyroku Sądu Rejonowego w Koszalinie z dnia 23.08.2005 r. I C 832/04, gdy tymczasem należało uznać, iż wskazane orzeczenie jest dla niniejszego postępowania obojętne, dotyczyło bowiem kwestii ustalenia zwiększonej opłaty za użytkowanie wieczyste z uwagi na wzrost wartości nieruchomość, w którym to postępowaniu wyłączona była możliwość zmiany stawki procentowej opłaty za użytkowanie wieczyste i której to okoliczności tamten Sąd nie badał,

B) z powodu prawomocnego wyroku Sądu Rejonowego w Koszalinie z dnia 24.04.2008 r. I C 576/07, gdy tymczasem należało uznać, iż wskazane orzeczenie jest dla niniejszego postępowania obojętne, dotyczyło bowiem wyłącznie § 3 umowy (zapisu o usługach wczasowych, który rzekomo miał służyć obejściu ustawy) i które to żądanie wiązało Sąd Rejonowy na podstawie art. 321 k.p.c,

6. naruszenie prawa procesowego tj. art., 365 § 1 k.p.c. w zw. z art. 222 k.p.c. poprzez jego niezastosowanie i oddalenie powództwa na podstawie zarzutów, które mogłyby być podstawą odrzucenia pozwu, niemniej zostały wcześniej przez ten sam Sąd uznane za niezasadne prawomocnym postanowieniem z dnia 2.02.2012 r.,

W oparciu o powyższe zarzuty powód wniósł o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda zwrotu kosztów procesu za I i II instancję, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na apelację pozwana postulowała jej oddalenie oraz zasądzenie na jej rzecz od powoda kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powoda okazała się niezasadna, a argumentacja w niej zaprezentowana nie mogła doprowadzić do weryfikacji zaskarżonego orzeczenia w oczekiwanym przez skarżącego kierunku.

W obecnie obowiązującej procedurze cywilnej, zgodnie z art. 378 § 1 k.p.c. Sąd rozpoznaje sprawę w granicach apelacji; w granicach zaskarżenia bierze jedynie z urzędu pod uwagę nieważność postępowania. Powinność rozpoznania sprawy w granicach apelacji oznacza, między innymi, nakaz wzięcia pod uwagę, rozważenia i oceny wszystkich podniesionych w apelacji zarzutów i wniosków. Sąd odwoławczy rozpoznający sprawę na skutek apelacji nie jest jednakże związany przedstawionymi w niej zarzutami, dotyczącymi naruszenia prawa materialnego. Oznacza to, że bez względu na stanowisko stron oraz zakres zarzutów - powinien zastosować właściwe przepisy prawa materialnego, a więc także usunąć ewentualne błędy prawne sądu pierwszej instancji, niezależnie od tego, czy zostały one wytknięte w apelacji. Dla postępowania apelacyjnego znaczenie wiążące mają natomiast tylko takie uchybienia prawu procesowemu, które zostały przedstawione w apelacji i nie są wyłączone spod jego kontroli na podstawie przepisu szczególnego ( por. art. 380 k.p.c.). Sąd odwoławczy rozstrzyga bowiem o zasadności roszczenia zgłoszonego w pozwie oraz o zasadności zarzutów zgłoszonych w apelacji. W niniejszej sprawie skarżący nie zarzucił nieważności postępowania, a tutejszy Sąd Odwoławczy z urzędu jej nie stwierdził.

Wynikająca z usytuowania sądu odwoławczego jako sądu meritii powinność ponownej kompleksowej oceny materiału procesowego doprowadziła do wniosku, że Sąd pierwszej instancji w sposób prawidłowy dokonał ustaleń faktycznych. Sąd Apelacyjny w całości podziela i przyjmuje za własne ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd pierwszej instancji oraz zgadza się z przedstawioną przez ten Sąd oceną prawną dochodzonego przez powoda roszczenia prowadzącą do uznania, że powództwo o zasądzenie ostatecznie dochodzonej kwoty 165.947,52 zł (k.62) jest niezasadne.

Podkreślić należy, że to przede wszystkim powód, będąc inicjatorem procesu, określa przedmiotową podstawę powództwa, zakreślającą faktyczne granice kognicji Sądu w tej materii, które ulegają modyfikacji jedynie w takim zakresie, jaki wynika ze sposobu obrony przyjętego przez jego przeciwnika, przy czym modyfikacja ta nie może polegać na uczynieniu przedmiotem zainteresowania Sądu okoliczności wykraczających poza fakty, w oparciu o które konstruowane jest roszczenie. Kontradyktoryjny charakter procesu wyklucza przy tym, w szczególności w sprawach z udziałem profesjonalnych pełnomocników, możliwość ingerencji Sądu w określoną przez strony płaszczyznę faktyczną sporu, co oczywiście nie niweczy obowiązku dokonania przez Sąd jej komplementarnej oceny prawnej, zgodnie z zasadą dabis mihi factum, dabo tibi ius.

Treść pozwu nie pozostawia przy tym wątpliwości, że swoje roszczenie powód wywodził w oparciu o bezpodstawne wzbogacenie, na co wskazuje treść pozwu ( k. 6). W ocenie powoda po stronie pozwanej Gminy M. doszło do bezpodstawnego wzbogacenia z tego względu, że stawki opłat z tytułu wieczystego użytkowania opisanej w pozwie nieruchomości winny być ustalone w mniejszej wysokości, aniżeli wynikające z umowy i wynosić 1% za 2002 r. i 2% za 2005 r. w miejsce 8% stawki (k. 20). Wywodził powód, że na mocy art. 58 § 3 k.c. umowy o użytkowanie wieczyste, które zawierał z pozwaną, były nieważne w części dotyczącej przewyższenia stawki procentowej, która powinna być zgodna z ustawą o gospodarce nieruchomościami (k. 6). Na dalszym etapie postępowania powód sprecyzował zaś, że żądanie o zapłatę wywodzi z tytułu nienależnego świadczenia w oparciu o treść art. 410 k.c. (k. 120). Dlatego też pierwszorzędnie ocenić należało nie tyle przeznaczenie działki nabytej przez powoda oraz jego wspólnika (działalność sportowa, turystyczna), czemu Sąd Okręgowy sądząc wedle systematyki uzasadnienia nadał pierwszorzędnie znaczenie, co zasadność roszczenia powoda o zwrot wskazanej w pozwie kwoty świadczenia uzyskiwanego przez Gminę – a jak twierdzi powód nienależnego, bo opartego na nieważnej w części umowy zawartej przez powoda i Z. L., prowadzących działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej ze Zrzeszeniem (...) z siedzibą w W., a ściślej jej § 9, który regulował kwestię przejścia m.in. ciężarów związanych z posiadaniem zakupionej nieruchomości na nabywców, a zatem powoda oraz jego wspólnika( k. 11,14).

Sąd Okręgowy celnie zauważył przy tym (k. 382), że powód wbrew swoim twierdzeniom żadnej umowy z pozwaną Gminą M. nie zawierał bezpośrednio, ale w wyniku wyżej wskazanej umowy sprzedaży z dnia 26.04.2000 r. razem ze Z. L., jako wspólnik spółki cywilnej pod firmą „(...)” spółka cywilna z siedzibą w O., stali się użytkownikiem wieczystym działek gruntu położonych w M., oraz właścicielami posadowionych na nich, a stanowiących odrębną własność budynków.

Systematyzując stan faktyczny, zgodnie z treścią aktu notarialnego z dnia 26 kwietnia 2000 r. umową sprzedaży nieruchomości przez Zrzeszenie (...) w W. Z. L. oraz K. C. działającym jako wspólnicy spółki cywilnej pod firmą „(...)” spółka cywilna z siedzibą w O. (k. 11), sprzedający nieruchomość nabył ją od Gminy M. w dniu 8 grudnia 1999 r. W dziale III księgi wieczystej Rep. A nr (...) wpisano, że w przypadku zbycia nieruchomości przed upływem 10 lat od daty zawarcia umowy Z. w W. zobowiązane jest do uiszczenia pierwszej opłaty rocznej na rzecz Gminy M. ( k.12). W umowie z dnia 26 kwietnia 2000 r. strony wyjaśniły, że korzyści i ciężary związane z posiadaniem nieruchomości przechodzą na kupujących z dniem dzisiejszym, poza podatkami i opłatami lokalnymi, które przeszły na kupujących z dniem 1 stycznia 2000 r. (k. 14). Zatem wedle treści umowy sprzedaży nieruchomości opłata z tytułu użytkowania wieczystego obciążała już nabywców za 2000 r. W świetle zaś § 4 umowy z dnia 4 listopada 1999 r. którą oddano grunt w użytkowanie wieczyste i przeniesiono własność budynków, zawartej przez Gminę M. z Z. w W. (k. 16), użytkownik wieczysty zobowiązany jest przez czas trwania użytkowania wieczystego uiszczać opłaty roczne stanowiące 8% wartości działki gruntu w wysokości 25.040 zł w stosunku rocznym. Opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego płatne są z góry do dnia 31 marca każdego roku (k.20).

Zatem Gmina M. oddała grunt w użytkowanie wieczyste na rzecz Zrzeszenia (...) z siedzibą w W., a następnie Zrzeszenie to zbyło swoje prawa do nieruchomości na rzecz K. C. i Z. L., jako wspólników spółki „(...)” spółka cywilna z siedzibą w O.. Oddanie gruntów jednostek samorządu terytorialnego w użytkowanie wieczyste wedle art. 232 § 1 i (...) k.c. następuje w drodze umowy cywilnoprawnej, a nie aktu administracyjnego i to strony umowy nadają jej odpowiedni kształt i przyjmują jej warunki. Stąd ingerencja w umowę stron osób trzecich, a mianowicie w zakresie nieważności w części umowy z dnia 4.11.1999 r. łączącej poprzednika prawnego powoda ( Zrzeszenie (...) w W.) z pozwaną Gminą nie jest dopuszczalna, tym bardziej bez udziału wszystkich stron tamtej umowy w tym procesie. Stanowisko powoda kwestionującego zastosowanie stawki 8% z tytułu opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie uznać trzeba za błędne choćby z uwagi na fakt, że w umowie z 4 listopada 1999 r. strona nabywająca prawo wieczystego użytkowania gruntów od Gminy M. zgodziła się na taką wysokość stawki opłaty rocznej, a powód zgodził się na przejęcie tego ciężaru.

Nadto - jak trafnie wskazał Sąd pierwszej instancji powód winien dochodzić swych praw na innej drodze, czego Sąd nie jest władny wyjaśniać stronie reprezentowanej przez zawodowego pełnomocnika. Na podkreślenie zasługuje także okoliczność, że prawomocnym wyrokiem Sądu Rejonowego w Koszalinie z dnia 24.04.2008 r., sygn. akt I C 576/07, sformułowane przez K. C. powództwo o ustalenie nieważności tej umowy w § 3 co do celu przeznaczenia nieruchomości - na cele usług wczasowych- zostało oddalone z braku interesu prawnego takiego żądania po stronie powoda oraz nieudowodnienia roszczenia. Sąd Okręgowy oddalił apelację powoda (k. 171 akt sprawy Sądu Okręgowego w Koszalinie VII Ca 418/08). Orzeczenie to z racji art. 365 § 1 k.p.c. ma również moc wiążącą dla sądu orzekającego w niniejszej sprawie w całości objętej żądaniem, a zatem co do celu przekazania gruntu w wieczyste użytkowanie i drugi raz to żądanie – nie może być badane przez sąd powszechny. Sąd Okręgowy nie mógł zatem w tym kierunku poczynić odmiennych ustaleń, aniżeli Sąd Rejonowy, a powód nie mógł w niniejszej sprawie podważyć skutecznie celu przekazania gruntu, jaki został wskazany w umowie z dnia 4 listopada 1999 r. Powód w niniejszej sprawie twierdził w konsekwencji, że również umowa sprzedaży z dnia 26 kwietnia 2000 r. na mocy art. 58 § 3 k.c. jest nieważna w części odnoszącej się do obowiązku ponoszenia ciężarów w związku z wieczystym użytkowaniem nieruchomości („w części dotyczącej przewyższenia stawki procentowej, która powinna być zgodna z u.g.n.”). Jednakże nie ulega wątpliwości, że tej umowy powód nie zawierał z pozwaną, a ze Zrzeszeniem (...) w W., od którego w dniu 26.04.2000 r. nabył prawa do nieruchomości położonej w M. - użytkowanie wieczyste gruntów wraz z własnością znajdujących się na niej zabudowań. Ustawodawca w odniesieniu do tej materii przyjął szczególne unormowanie w postaci omówionego w dalszej części uzasadnienia trybu określonego w przepisach art. 78-81 u.g.n., który musi być uprzednio wyczerpany, aby otworzyła się możliwość dochodzenia swych praw przed sądem powszechnym. Wobec tego, że powód – co wprost przyznaje - z trybu tego nie skorzystał, zastosowane wobec nieruchomości powoda stawki opłat za wieczyste użytkowanie za 2002 r. oraz 2005 r. miały oparcie także na gruncie obowiązującej umowy sprzedaży nieruchomości nabytej przez powoda oraz jego wspólnika w ramach prowadzonej działalności w postaci spółki cywilnej.

Przypomnieć należy, że zgodnie z art. 410 § 2 k.c. świadczenie jest nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia. Nienależne świadczenie jest szczególnym przypadkiem bezpodstawnego wzbogacenia; w związku z tym stosuje się do niego przepisy art. 405-409 k.c. Nienależne świadczenie odróżnia się od pozostałych przypadków bezpodstawnego wzbogacenia źródłem powstania, bowiem do zaistnienia tego zobowiązania dochodzi w wyniku spełnienia świadczenia przez zubożonego, a nie poprzez jakiekolwiek inne przesunięcia majątkowe, niebędące świadczeniem (jak w pozostałych wypadkach bezpodstawnego wzbogacenia). Jednocześnie zachodzi brak podstawy prawnej do świadczenia, jak wywodził w niniejszej sprawie powód odnośnie zawyżonej wysokości stawek za wieczyste użytkowanie. Nienależne świadczenie jest tylko szczególnym przypadkiem bezpodstawnego wzbogacenia (art. 410 k.c.), a zatem przyczyną powstania roszczenia z tytułu nienależnego świadczenia pozostaje bezpodstawność ("bez podstawy prawnej") przesunięcia majątkowego, a zatem jego "niesłuszność" (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 1966 r., II PR 512/66, LEX nr 6075). Brak podstawy prawnej oznacza brak causae świadczenia lub jej wadliwość.

Sąd Apelacyjny zwraca uwagę, że wcześniej opisane regulacje umowne (umowy z 4 listopada 1999 r. i z 26 kwietnia 2000 r.) stanowiły podstawę do uiszczania opłat z tytułu użytkowania w wysokości 8% wartości działki gruntu w wysokości 25.040 zł w oparciu o ustawę o gospodarce nieruchomościami wedle pierwotnego jej brzmienia( Dz.U.z 1997 Nr 115, poz.741). Zgodnie z art. 72 ust. 1 i 2 opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67. Stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosi od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej. Ustęp tego artykułu 3 stanowił zaś, że wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi: za nieruchomości gruntowe pod budownictwo mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportowo-turystyczną - 1% ceny, za pozostałe nieruchomości gruntowe - 3% ceny. Zgodnie zaś z art. 76 ust 1 u.g.n. stawka procentowa opłaty rocznej za nieruchomości gruntowe, o których mowa w art. 72 ust. 3 pkt 5, może być podwyższona zarządzeniem wojewody w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub uchwałą odpowiedniej rady lub sejmiku w stosunku do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego. Podwyższenie stawki procentowej może nastąpić tylko przed oddaniem nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.

Zgodnie z treścią § 1 uchwały nr (...) Rady Gminy M. z dnia 27 lutego 1999 r. w sprawie podwyższenia stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych, stawkę podwyższono do 8% (k. 126). Wprawdzie z § 1 uchwały nr (...) z dnia 29 marca 2003 r. wynika, że uchwała nr (...) Rady Gminy M. z dnia 27 lutego 1999 r. straciła moc, jednakże powód nie wykazał wedle art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c., że po tej dacie obowiązywały na terenie Gminy stawki w wysokości 2% i obejmowały 2005 r., a zwłaszcza co istotne - że były wiążące dla stron wcześniej zawartej umowy cywilnoprawnej.

Sąd Apelacyjny zauważa przy tym, że regulacje art. 72 ustawy o gospodarce nieruchomościami uległy zmianie i wedle zmian obowiązujących od dnia 7 czerwca 2000 r. (tekst jednolity Dz.U. z 2000, Nr 46, poz. 543 ) opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67. Stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosi od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej. Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi: za nieruchomości gruntowe pod budownictwo mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportowo-turystyczną - 1% ceny; za pozostałe nieruchomości gruntowe - 3% ceny. Zmiany zatem nie objęły stawek dla pierwszej opłaty i przeznaczenia działki na cele sportowo - turystyczne oraz pozostałe nieruchomości gruntowe.

Zmiany stawek w ustawie o gospodarce nieruchomościami ( tekst jednolity Dz.U. z 2004, Nr 261, poz. 2603) nastąpiły zaś m.in. za rok 2005 r. Zgodnie z obowiązującym od dnia 22 września 2004 r. art. 72 ust 1 cyt. ustawy opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67 tej ustawy. Stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosi od 15% do 25 % ceny nieruchomości gruntowej. Wedle art. 72 ust 3 wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana i wynosi: zgodnie z punktem 4) za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową - 1 % ceny; wedle punktu 4a) za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną - 2 % ceny; a w oparciu o punkt 5) za pozostałe nieruchomości gruntowe - 3 % ceny.

Powód w niniejszej sprawie wywodzi, że stosowanie stawek w latach 2002 oraz 2005 r. w wysokości 8 % było bezpodstawne, wadliwe i krzywdzące. Tymczasem mając na uwadze powyższe okoliczności oraz obowiązujące regulacje, w realiach rozpoznawanej sprawy nie można mówić o tym, że występował brak causae świadczenia lub jej wadliwość, skoro podstawa świadczenia miała oparcie po pierwsze w treści obowiązującej umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 26 kwietnia 2000 r. a po wtóre w regulacji § 1 uchwały nr (...) Rady Gminy M. z dnia 27 lutego 1999 r. w sprawie podwyższenia stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych. Wreszcie - wprost w treści ustawy o gospodarce nieruchomościami i stawek tam określonych w art. 72.

Wbrew zarzutowi skarżącego Sąd pierwszej instancji poddał należytej analizie podstawę do uiszczania stawki 8% i uznał, że podstawa do jej pobierania istniała, a nie ma podstaw stwierdzić jej nieważności. Stąd wadliwie zarzuca skarżący naruszenie prawa procesowego, tj. art. 365 § 1 k.p.c. poprzez jego niewłaściwe jego zastosowanie w postaci przyjęcia, że Sąd nie może uznać w części za nieważny § 4 umowy użytkowania wieczystego (zawartej pomiędzy pozwaną a poprzednikiem prawnym powoda), dotyczącego 8% stawki opłaty za użytkowanie wieczyste z powodu prawomocnego wyroku Sądu Rejonowego w Koszalinie z dnia 23.08.2005 r. w sprawie I C 832/04. Celnie zauważył przy tym skarżący, że wskazane orzeczenie jest dla niniejszego postępowania obojętne, dotyczyło bowiem kwestii ustalenia zwiększonej opłaty za użytkowanie wieczyste z uwagi na wzrost wartości nieruchomości. Jednakże skarżący nie dostrzegł, że nie skorzystał w tamtej sprawie z możliwości zmiany wysokości stawki procentowej w trybie art. 81 u.g.n. na co zwrócił uwagę Sąd Rejonowy (vide: treść uzasadnienia w sprawie I C 832/04 na k. 147), a co zauważył również Sąd Okręgowy w niniejszej sprawie (k. 384). Jeżeli postępowanie dotyczy aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste tylko ze względu na zmianę wartości nieruchomości, to na etapie postępowania sądowego niedopuszczalne jest rozszerzenie żądania i objęcie tym postępowaniem także zmiany stawki procentowej tej opłaty ( tak: Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 6 grudnia 2007 r. o sygn. akt IV CSK 326/07, opubl. LEX nr 485878). Obowiązek uprzedniego wyczerpania etapu postępowania przed samorządowym kolegium odwoławczym także w kwestii zmiany stawki procentowej sprawia, że występuje tu przypadek czasowej niedopuszczalności drogi sądowej, który uzasadnia odrzucenie takiego żądania. Jednoczesne rozpoznawanie aktualizacji opłaty rocznej z przyczyny zmiany obu tych czynników kształtujących opłatę jest możliwe tylko w dwóch przypadkach: kiedy od początku postępowanie aktualizacyjne ich dotyczy, lub kiedy postępowania zostały wszczęte odrębnie, ale na etapie postępowania sądowego połączono je do wspólnego rozpoznania na podstawie art. 219 k.p.c. Natomiast na gruncie sprawy rozpoznawanej przez Sąd Rejonowy żadna z opisywanych sytuacji nie zachodziła.

Sąd Apelacyjny podkreśla, że wbrew twierdzeniom powoda (k. 120), wedle ugruntowanego stanowiska judykatury - bez przeprowadzenia przewidzianej w art. 78-81 u.g.n. procedury aktualizacyjnej użytkownika wieczystego nie może wiązać wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nawet wówczas, gdy ex lege zmianie uległa stawka procentowa tej opłaty w okresie trwania prawa użytkowania wieczystego (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 2011 r. o sygn. akt I CSK 130/10, opubl. LEX nr 848101). Sąd Najwyższy w powoływanym orzeczeniu wskazał, że o takim związaniu nie przesądza treść art. 238 k.c., który stwierdza jedynie obowiązek zapłaty rocznej w ramach istniejącego stosunku prawnorzeczowego i umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Nie można zatem zgodzić się ze stanowiskiem strony powodowej, że ustawowa zmiana stawki procentowej opłaty rocznej oznacza jednocześnie sytuację niejako związania ex lege nową stawką opłaty użytkownika wieczystego już z chwilą wejścia w życie znowelizowanego przepisu ustawy o gospodarce nieruchomościami przy utracie mocy wedle § 1 uchwały nr (...) z dnia 29 marca 2003 r. uchwały nr (...) Rady Gminy M. z dnia 27 lutego 1999 r. Normy art. 78-81 ustawy z dnia 23 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przewidują procedurę aktualizacji o wysokości opłaty rocznej należnej od użytkownika wieczystego gruntu. Jak słusznie zauważyła pozwana powód winien domagać się dokonania zmiany opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości za lata 2002 oraz 2005 r. powołując zmianę należnej stawki tej opłaty w oparciu o treść art. 221 ust. 1-3 u.g.n. - obowiązującego zarówno na dzień 7 czerwca 2000 (tekst jednolity Dz.U.2000 Nr 46, poz.543) jak i na dzień 9 grudnia 2004 (tekst jednolity Dz.U.2004 Nr 261, poz.2603) - przepisy art. 72 ust. 3 stosuje się odpowiednio do nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste przed dniem 1 stycznia 1998 r. z wyjątkiem nieruchomości, dla których stawki procentowe opłat rocznych zostały ustalone w wysokości powyżej 3%. Zmiany wysokości stawek procentowych opłat rocznych dokonują właściwe organy stosując tryb postępowania określony w art. 78-81. Jeżeli przy oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie został określony cel, na który nieruchomość była oddana, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości.

Sąd Apelacyjny zaznacza, że przepis art. 221 u.g.n. w dacie wejścia ustawy o gospodarce nieruchomościami miał charakter przepisu przejściowego i nakazywał odpowiednie stosowanie nowych stawek do nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste przed dniem jej wejścia w życie, jak również nakazywał właściwym organom dokonanie zmiany stawek procentowych w terminie roku. Zmiana tego przepisu dokonana z dniem 15 lutego 2000 r. (Dz. U. z 2000 r. Nr 6, poz. 70) nie wyłączyła obowiązku dostosowania przez właściwe organy wysokości stawek procentowych określonych dla nieruchomości gruntowych oddanych w wieczyste użytkowanie przed wejściem w życie ustawy do wysokości ustawowej. Jak podkreśla się w orzecznictwie, art. 221 u.g.n. utracił charakter przepisu dostosowującego i stał się przepisem o charakterze uniwersalnym stanowiącym podstawę do zmian stawek procentowych i wysokości opłat wprowadzonych ustawą w późniejszym okresie (wyroki Sądu Najwyższego z dnia 8 maja 2008 r., V CSK 569/07, niepubl., z dnia 11 maja 2011 r., I CSK 397/11, niepubl.).

Oznacza to, że także powód pozostawał związany taką procedurą dla uzyskania aktualizacji wysokości opłat rocznych. Odpowiednio zastosować w sytuacji powoda należało art. 78-81 u.g.n. Zgodnie z art. 81 ust. 1 u.g.n użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej. Odpowiednie żądanie (przez wieczystego użytkownika) lub wypowiedzenie (przez organ) powinno być skierowane do organu lub aktualnego użytkownika wieczystego i dopiero wówczas można mówić o skutecznym rozpoczęciu stosownego postępowania aktualizacyjnego, zmierzającego do ustalenia nowej lub zmiany dotychczasowej wysokości opłaty rocznej na skutek zastosowania zmienionej stawki. Uruchomienie omawianej procedury aktualizacyjnej w wyniku wystosowanego do obecnego użytkownika wieczystego stosownego wniosku, żądania lub "wypowiedzenia", umożliwiało właściwą ochronę interesów prawnomajątkowych użytkownika wieczystego w zakresie prawnej weryfikacji wysokości opłaty rocznej, określanej przez właścicieli gruntu. Skoro nie została zainicjowana ani przez zbywającego nieruchomość, ani przez powoda, powód nie może powoływać się na nieważność umowy, która miała pełne oparcie w przepisach prawa wówczas obowiązujących. Natomiast jak już wspomniano innego przeznaczenia działki oznaczonego w umowie powód nie zdołał skutecznie podważyć. Powód wykazał przeznaczenie działki na inne cele tj. turystyczne dopiero w 2007 r.

Sad odwoławczy zauważa jednocześnie, że o ostatecznej wysokości (rozmiarze) opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego decydują dwa kryteria: wysokość "stawki procentowej" (ustalonej ex lege, art. 72 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.) i wartość nieruchomości obciążonej użytkowaniem wieczystym (kryterium prawne i kryterium ekonomiczne). Przepisy ustawy mogą wskazywać na sposób ustalania wartości nieruchomości dla celów obliczenia opłaty rocznej (por. art. 67 ustawy z 1997 r., i art. 30 ustawy z 1991 r.). Informacja o ustalonej wartości nieruchomości powinna być dołączana do wypowiedzenia opłaty rocznej (zawiadomienia o jej zmianie, art. 78 ust. 1 ustawy z 1997 r. i art. 17b ust. 2a ustawy z 1991 r.). O wysokości "stawki procentowej" decydują skatalogowane ustawowo ogólnie cele, na jakie oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste.

Z ustaleń faktycznych dokonanych w rozpoznawanej sprawie wynika, że nowa wysokość stawki procentowej określonej w art. 72 u.g.n. za 2002 r. oraz 2005 r. nie była przedmiotem procedury aktualizacyjnej. O tym zaś, że powód w niniejszej sprawie miał świadomość praw w tym zakresie świadczy okoliczność, że w piśmie z dnia 12 stycznia 2006 r. skierowanym do Wójta Gminy M. K. C. zażądał wszczęcia postępowania w kwestii zmian stawki procentowej opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego działek położonych w M. przy ul. (...) z 8% na 2% na podstawie art. 81 ust. 1 w zw. z art. 72 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (vide: orzeczenie SKO ustalające stawkę opłaty rocznej z dnia 27 kwietnia 2006 r. na k. 25). Tymczasem w niniejszej sprawie powód wywodził, że nie ma możliwości aby wdrożyć tryb administracyjny co do zmiany stawki opłaty (k.121).

Zgodnie z art. 78 ust. 1 i 2 u.g.n. (tekst jednolity Dz.U. z 2000, Nr 46, poz. 543 ) właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej jej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wysokości oszacowania, o którym mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wedle zaś brzmienia art. 78 ust. 1 i 2 obowiązującego na dzień 22 września 2004 r. ( zmiana Dz.U. z 2004 r., nr 141, poz. 1492) właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Jeżeli w przepisie art. 78 ust. 1 ustawy wspomina się ogólnie o "aktualizacji opłaty rocznej", "wypowiedzeniu wysokości dotychczasowej opłaty" i przesłaniu "oferty przyjęcia jej nowej wysokości", to z pewnością procedurą aktualizacyjną objęte są dwa wspomniane kryteria wyznaczające ostateczny rozmiar opłaty rocznej. Stanowisko takie prezentowane jest także w orzecznictwie Sądu Najwyższego (por. np. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2008 r., I CSK 418.07, niepubl; przyjęto tam trafnie, że przedmiotem sporu przed sądem "może być zarówno sama zasadność zmiany stawki rocznej, jak i jej wysokość oraz wysokość stawki procentowej, a także okres obowiązywania nowej stawki lub opłaty", ponieważ chodzi tu o zasadniczy element umowy o użytkowanie wieczyste). Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 30 stycznia 2013 r. uznał, że bez przeprowadzenia przewidzianej w art. 78-81 ustawy z 1997 r. procedury aktualizacyjnej, użytkownika wieczystego nie może wiązać wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, nawet wówczas, gdy ex lege zmianie uległa stawka procentowa tej opłaty w okresie trwania prawa użytkowania wieczystego. Takiego związania nie przesądza oczywiście treść art. 238 k.c. który stwierdza jedynie obowiązek zapłaty rocznej w ramach istniejącego stosunku prawno-rzeczowego i umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Zasadność powyższego stanowiska potwierdza treść samej ustawy o gospodarce nieruchomościami, w której przewidziano w art. 79 ust. 5, że ustalona na skutek prawomocnego orzeczenia kolegium lub w wyniku zawarcia przed kolegium ugody nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty. Treść powyższego przepisu implicite wskazuje, że stawek określonych w ustawie wprost stosować nie można, a stawki uiszczone obowiązujące do czasu ustalenia nowych nie są stawkami stanowiącymi nienależne świadczenie, skoro podstawę prawna mają one w treści umowy i uchwał Rady Gminy. Przy czym zmianie nie uległ cel przekazania nieruchomości - nieważności zapisów w umowie nie stwierdzono, a dopiero w 2007 r. stwierdzono, że na nieruchomości prowadzona jest działalność turystyczna. Po dniu wejścia w życie uchwały nr (...) z dnia 29 marca 2003 r. wedle której uchwała nr (...) Rady Gminy M. z dnia 27 lutego 1999 r. straciła moc, do umów zawartych przed tą datą zastosowanie znajdą stawki procentowe określone w indywidulanych umowach. Na gruncie niniejszej sprawy była to stawka wynosząca 8% liczona od wartości nieruchomości.

Trafnie zatem uznał Sąd Okręgowy, że ustawodawca w odniesieniu do zmiany obowiązującej strony stawki przyjął szczególny tryb określony w przepisach art. 78-81 u.g.n., który w braku jego wyczerpania wyłącza czasowo drogę sądową, a powód nie wykazał, aby z niego skorzystał. Skarżący zatem nie może twierdzić, że umowa oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, czy też kolejna po niej czynność prawna (umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego) jest w części odnoszącej się do stawek za użytkowanie wieczyste nieważna. Stawki umowne obowiązywały w dalszym okresie, bowiem umowa nie uległa zmianie. W dniu zawierania umowy tj. 26 kwietnia 2000 r. obowiązki wieczystego użytkownika, a w tym stawki opłat z tego tytułu były określone prawidłowo. O nieważności czynności prawnej w postaci zawartej umowy powoda z Z. w W. nie może być mowy. Samo zaś uiszczanie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nie tyle stanowi czynność prawną, o której mowa w art. 58 § 1 k.c. lecz faktyczną polegającą na przekazaniu środków pieniężnych, a zatem o jej nieważności również nie może być mowy.

Powód nie może zatem w oparciu o instytucję nienależnego świadczenia domagać się zwrotu kwot stanowiących różnicę wysokość pobranych opłat z tytułu użytkowania wieczystego w ramach odmiennej stawki procentowej opłaty za użytkowanie wieczyste w wysokości 1% oraz 2% odpowiednio za 2002 i 2005 r. Kwestią drugorzędną jest natomiast to, na jaki cel nieruchomość była przeznaczona. Fundamentalne znaczenie nadać należało podstawom do pobrania przez pozwaną stawek opłaty w wysokości 8%, których powód skutecznie nie mógł podważyć w niniejszej sprawie, bez uprzedniego wyczerpania trybu aktualizacyjnego, w ramach którego ocenie podlegałoby przeznaczenie działki. Skoro tak, powództwo o zwrot świadczenia nienależnego nie mogło zostać uwzględnione. W dacie dokonywania płatności świadczenie było zasadne, a jak wyże wskazano - podstaw do stwierdzenia częściowej nieważności umowy sprzedaży nieruchomości nie ma.

W tym kontekście można jedynie marginalnie wyjaśnić, że pojęcie działalności sportowo-turystycznej (art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym przed dniem 22 września 2004 r.) obejmuje zarówno działalność sportową, jak i turystyczną. Do zastosowania zatem stawki preferencyjnej określonej tym przepisem nie jest konieczne łączne spełnienie obu warunków, a wystarczy przeznaczenie nieruchomości na działalność sportową, lub turystyczną, lub noszącą cechy działalności sportowej i turystycznej ( tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2013 r. o sygn. akt V CSK 113/12 ( opubl.LEX nr 1318493). W ocenie Sądu Apelacyjnego nie ulega wątpliwości, że nieruchomość należącą ówcześnie do powoda należy w tamtym czasie zakwalifikować jako nieruchomości o przeznaczeniu turystycznym w rozumieniu dodanego ustępu 4a. Poważne wątpliwości budzi natomiast wykładnia ustępu 4 w brzmieniu obowiązującym przed dniem 22 września 2004 r. mająca istotne znaczenie dla określenia wysokości opłaty za rok 2002. Preferencyjną stawką 1% objęte były nieruchomości o przeznaczeniu sportowo - turystycznym. Rozstrzygnięciu wówczas należało poddać okoliczność, czy nieruchomości musiały spełniać oba warunki łącznie, czy też do zastosowania tej stawki wystarczało spełnienie jednego z nich. Nie jest do tego celu właściwe dokonanie wykładni wyłącznie w oparciu o literalne brzmienie przepisu zwłaszcza, że Sąd Okręgowy nie uzasadnił szerzej swego stanowiska. Literalne brzmienie mogłoby, zważywszy na połączenie łącznikiem obu słów, wskazywać na poprawność takiej wykładni. Jednakże opieranie wykładni tego przepisu jedynie na takim argumencie, bez uwzględnienia celu zawartego w nim unormowania, prowadziłoby jednak do rezultatów sprzecznych z jego funkcją. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie określa w aktualnym stanie prawnym, co należy rozumieć przez działalność sportową oraz działalność turystyczną i nie określała również przed 22 września 2004 r. co należało rozumieć przez działalność sportowo - turystyczną. Pojęć tych nie definiowała również ani ustawa z dnia 18 stycznia 1996 r. o kulturze fizycznej (Dz. U. Nr 25, poz. 113) obowiązująca do wejścia w życie w dniu 16 października 2010 r. ustawy z dnia 4 czerwca 2010 r. o sporcie (Dz. U. 127, poz. 857), ani ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych w wersji obowiązującej od dnia 1 stycznia 2004 r. (Dz. U. z 2001 r. Nr 55, poz. 578 z późn. zm. Dz. U. z 2003 r. Nr 124, poz. 1152 i Nr 203, poz. 1966). Przez usługi turystyczne rozumiano natomiast usługi przewodnickie, hotelarskie oraz wszystkie inne usługi świadczone turystom lub odwiedzającym (art. 3 ust. 1 ustawy o usługach turystycznych). Sąd Najwyższy w powoływanym orzeczeniu z dnia 30 stycznia 2013 r. wskazał, że celem unormowania zawartego w art. 72 ust. 3 pkt 4 u. g.n. było ustalenie opłat w wysokości preferencyjnej w wypadku obu form działalności, bowiem założenie o łączności warunku działalności sportowej i turystycznej prowadziłoby do stwierdzenia, że skoro nieruchomości o przeznaczeniu na działalność wyłącznie turystyczną nie korzystają ze stawek preferencyjnych, to nie korzystają z nich również nieruchomości o przeznaczeniu na działalność wyłącznie sportową (boiska, stadiony, pływalnie, korty tenisowe itp.). Z całą pewnością takiego celu omawianego przepisu nie można zaakceptować, bowiem byłby sprzeczny z jego funkcją. Wyjaśniono, że pojęcie "działalność sportowo - turystyczna" traktowano równorzędnie z pojęciem działalności sportowej i turystycznej. Celem unormowania było ustalenie stawki preferencyjnej dla określenia opłaty za użytkowanie wieczyste dla obu rodzajów działalności. W konsekwencji przyjąć należy, że pojęcie działalności sportowo - turystycznej (art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym przed 22 września 2004 r.) obejmuje zarówno działalność sportową, jak i turystyczną. Sąd Najwyższy podkreślił, że do zastosowania stawki preferencyjnej określonej tym przepisem nie jest zatem konieczne łączne spełnienie obu warunków, a wystarczy przeznaczenie nieruchomości na działalność sportową, lub turystyczną, lub noszącą cechy działalności sportowej i turystycznej. W sprawie niniejszej nie mogło być wątpliwości co do tego, że przedmiotowe nieruchomości spełniają kryteria przeznaczenia na działalność turystyczną, na co jak słusznie zauważył skarżący wskazało choćby Samorządowe Kolegium Odwoławcze w orzeczeniu z dnia 27 kwietnia 1006 r. (vide: uzasadnienie na k. 27). Jednakże zarzuty powoda co do naruszenia treści art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n. oraz art. 72 ust. 3 pkt 4a u.g.n. co do wadliwej wykładni - zawężającej pojęcia usługi sportowo-turystyczne, choć słuszne to i tak nie miały wpływu na kierunek rozpoznania sprawy.

Wreszcie dla komplementarności zasadności stanowiska Sądu Okręgowego co do braku podstaw do domagania się przez powoda K. C. zwrotu nadpłat z tytułu nienależnego uiszczania opłaty za wieczyste użytkowanie nieruchomości położonej w M. za lata 2002 r. oraz 2005 r. zwrócić należy uwagę, że powód reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika nie wykazał także - w świetle art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c. - legitymacji czynnej do samodzielnego dochodzenia roszczenia o zwrot opłat z tytułu użytkowania wieczystego za okres 2002 r. i 2005 r. Mianowicie oprócz ogólnego wskazania w treści pozwu (już wówczas powód zauważył, że jest to istotna okoliczność w sprawie – k.3), że to on poniósł cały ciężar zapłaty powyższego świadczenia, a w partycypacji nie uczestniczył drugi ze wspólników K. L., powód nawet nie starał się uprawdopodobnić powyższego twierdzenia. Samo twierdzenie dowodu nie stanowi, a niezbędne było wykazanie w oparciu o treść art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c., że faktycznie to powód świadczenie spełnił oraz, że jedynie na jego rzecz należny jest zwrot ewentualnej nadpłaty. Powód nabył nieruchomość wraz ze wspólnikiem w ramach prowadzonej działalności w oparciu o umowę spółki cywilnej, w której występuje wspólność majątku wspólników (art.863 k.c.). Wynikającą z kolei z art. 866 k.c. zasadą jest, że każdy wspólnik jest umocowany do reprezentowania spółki w takich granicach, w jakich jest uprawniony do prowadzenia jej spraw. Oznacza to, że przysługiwanie wspólnikowi prawa do reprezentowania oraz jego zakres wyznaczają ustawowe bądź wprowadzone w umowie zasady prowadzenia spraw spółki. Odmienne zasady reprezentacji określone w umowie lub uchwale wspólników mogą polegać na wyłączeniu niektórych wspólników od reprezentowania spółki i powierzeniu reprezentacji niektórym, a nawet jednemu wspólnikowi. W niniejszej sprawie o ile wiadomo jest, że nabycie nieruchomości nastąpiło na rzecz spółki cywilnej, to już nie ma informacji co do tego, czy spółka ta nadal funkcjonuje. Jedynie z treści pisma powoda z dnia 19 sierpnia 2011 r. wynika, że źródłem egzekwowanego roszczenia jest spłata byłego wspólnika, co wskazywałoby na to, że spółka nie istnieje (k. 39). Nie ma również przedłożonego do sprawy dokumentu wskazującego na podział majątku spółki, przejęcie jej praw i obowiązków przez powoda, obrazujących twierdzenie zawarte w powyższym piśmie. Okoliczność tę Sąd Odwoławczy wskazuje jednakże wyłącznie na marginesie, mając na uwadze przede wszystkim fakt, że powyżej omówione względy merytoryczne świadczą o bezzasadności powództwa.

Z tych wszystkich względów, rozstrzygnięcie Sądu Okręgowego co do braku podstaw do uwzględnienia powództwa ocenić należało jako prawidłowe, apelacja powoda okazała się nieuzasadniona i podlegała oddaleniu; dlatego Sąd Apelacyjny orzekł jak w punkcie I sentencji, na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 98 § 1 i 3 k.p.c., ustalając wysokość wynagrodzenia pełnomocnika pozwanej w tym postępowaniu, w wysokości stawki minimalnej, w oparciu o § 6 pkt 5 w zw. z § 13 ust. 1 pkt 2 cyt. rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych o sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu ( tekst jedn. Dz.U.2013 poz. 490).

SSA D.Jezierska SSA M.Iwankiewicz SSO (del.) T.Żelazowski

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE