UZASADNIENIE

wyroku z dnia 07.07.2020 roku

Strona powodowa (...) sp. jawna w N. złożyła w dniu 6 czerwca 2019 roku sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w N. z dnia 17 maja 2019 roku wydanego w sprawie z wniosku (...) sp. jawna w N. o uznanie, że podwyższenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (...) w obrębie (...), o powierzchni 0,9131 ha, dla której Sąd Rejonowy w Nowym Sączu, VI Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (...), dokonane wypowiedzeniem i ofertą prezydenta Miasta z dnia 16 lipca 2018 roku jest nieuzasadnione.

Uzasadniając żądanie pozwu strona powodowa wskazała, iż warunkiem skuteczności wypowiedzenia jest zachowanie formy pisemnej obejmującej własnoręczny podpis na dokumencie obejmującym treść oświadczenia woli. Zdaniem strony powodowej znak ręczny znajdujący się w dolnym prawym rogu nie jest nawet parafą. Strona powodowa wskazała także z ostrożności procesowej, iż osoba podpisana pod decyzją nie była umocowana do działania w imieniu podmiotu uprawnionego do złożenia wypowiedzenia. Strona powodowa wskazała, iż Prezydent Miasta N. nie posiadał uprawnienia do złożenia wypowiedzenia. Podstawą wypowiedzenia był nieważny operat szacunkowy z uwagi na brak podpisu. Strona powodowa kwestionowała metodę wyceny nieruchomości zastosowana przez biegłego w operacie szacunkowym oraz twierdziła, iż dobrane nieruchomości nie są nieruchomościami podobnymi. Strona powodowa wniosła także o zaliczenie wartości nakładów na urządzenia infrastruktury technicznej.

Strona pozwana Prezydent Miasta N. w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów postępowania sądowego. Strona pozwana podniosła, iż spełnione zostały wszystkie przesłanki aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste. Aktualizacja została oparta na podstawie aktualnego operatu szacunkowego, a zastosowane metody wyceny były zgodne z obowiązującymi przepisami. Zachowane także zostały wszystkie wymogi formalne wypowiedzenia. Odnosząc się do zarzutów zgłoszonych przez stronę powodową wskazała, iż podpis dla swej ważności nie musi być czytelny. Osoba podpisana pod decyzją była umocowana do działania w imieniu Prezydenta Miasta N. na podstawie Zarządzenia nr (...) tegoż organu z dnia 10 sierpnia 2007 r. Aktualizacja opłaty rocznej została dokonana przez właściwy organ zgodnie z art. 78 ust. 1 ustawy z dnia z 21 sierpnia 2007 roku o gospodarce nieruchomościami. W zakresie żądania rozliczenia nakładów strona pozwana wskazała, iż ustawodawca nie przewidział określenia nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego według zasad kosztowych.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Decyzją z dnia 16 lipca 2018 roku Prezydent Miasta N. wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej wypowiedział stronie powodowej dotychczasową wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki ewidencyjnej nr (...) w obrębie (...), o pow. 0,9131 ha, dla której Sąd Rejonowy w Nowym Sączu, VI Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (...) w kwocie 20 279,04 złotych.

W uzasadnieniu oferty wskazano, iż zgodnie z wykonanym operatem szacunkowym wartość nieruchomości wyniosła 2 195 001,00 złotych. Opłata roczna została ustalona na kwotę 65 850,03 zł.

Dowód: /akta SKO-GN-4160-176/18/

W dniu 20 sierpnia 2018 r. strona powodowa (...) sp. jawna w N. złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w N. wniosek o ustalenie, że opłata za użytkowanie wieczyste jest nieuzasadniona.

Dowód: /akta SKO-GN-4160-176/18 – k.1-8/

Orzeczeniem z dnia 17 maja 2019 r., nr SKO-GN-4160-176/18, Samorządowego Kolegium Odwoławczego w N. oddaliło wniosek strony powodowej i ustaliło opłatę roczną w tytułu użytkowania wieczystego zgodnie z ofertą Prezydenta Miasta N..

Dowód: / akta SKO- GN-4160-214/13 - k. 60-62/

Przed wypowiedzeniem dotychczasowej wysokości opłaty rocznej przez Prezydenta Miasta N. strona powodowa opłacała opłatę roczną w wysokości 20 279,04 złotych. Od ostatniej aktualizacji opłaty rocznej nastąpiła zmiana wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości na dzień wypowiedzenia wynosiła 2 091 000,00 złotych co uzasadniało zaoferowanie przez Prezydenta Miasta N. nowej opłaty rocznej w wysokości 62 730,00 złotych.

Działka ewidencyjna nr (...) jest działka zabudowaną, położona na terenie miasta N. przy ul. (...), obręb (...)o powierzchni 0,9131 ha. Na działce znajduje się budynek biurowy o pow. użytkowanej 427,70 m². Działka wyposażona jest w urządzenia telekomunikacyjne i wiatę stalową o pow. użytkowej 156 m². Na nieruchomości są ustanowione służebności przesyłu na rzecz (...) S.A. z siedzibą w W. oraz prawo odpłatnego użytkowania na czas nieokreślony części nieruchomości. Nieruchomość nie jest obciążona hipoteką. Nieruchomość położona jest na terenie płaskim, w kształcie nieregularnym. Teren działki jest utwardzony w części południowo –wschodniej oraz centralnej, a w części północno-wschodniej - częściowo. Nieruchomość jest częściowo ogrodzona. Działka jest uzbrojona w przyłącza sieciowe: energetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe. Nieruchomość nie posiada prawnie uregulowanego dostępu do drogi publicznej.

Nieruchomość wykorzystywana jest zgodnie z przeznaczeniem w planie zagospodarowania przestrzennego i wykorzystanie to jest zgodne z celem na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste.

Dowód: /opinia biegłego R. K. – k. 188 - 215, odpowiedź na zarzuty - k. 235 - 238, 248-249, opinia uzupełniająca ustna na rozprawie w dniu 25.06.2020 roku - k. 258 nagranie od 00:01:50, akta SKO- GN-4160-214/13/

Ustalając stan faktyczny Sąd oparł się w szczególności na dokumentach zawartych w aktach sprawy oraz opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego R. K..

Na podstawie opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego ustalono, iż nastąpiła zmiana wartości nieruchomości oraz to, że zaoferowana wysokość opłaty rocznej w kwocie 62 850,03 złotych jest opłatą uzasadnioną w przeważającej części. Sąd podzielił w całości opinię biegłego R. K. jako fachową, rzeczową i logiczną, stanowiącą podstawę ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie. Biegły szczegółowo odniósł się do podnoszonych w pismach procesowych pełnomocnika strony powodowej zarzutów, nadto wykazał, iż uwzględnił brak dostępu do drogi publicznej, a także przedstawił zbiór transakcji z wyłączeniem transakcji zarzucanej w zarzutach. Wyłączenie przedmiotowej nieruchomości powodowałoby podwyższenia ceny średniej, a tym samym wartości rynkowej szacowanej nieruchomości, co skutkowałoby ustaleniem przez Sąd wyższej rocznej opłaty. Sąd oparł się na wartości nieruchomości ustalonej w pierwszej opinii, która została podtrzymana przez biegłego w odpowiedziach na zarzuty a także w ustnej uzupełniającej opinii. Sąd oddalił wniosek o uzupełnienie opinii biegłego jako zgłoszony wyłącznie dla przewłoki w postępowaniu. Opinia jest rzetelna, spójna, wartość nieruchomości została określona w operacie szacunkowym. Brak była zatem podstaw do dalszego uzupełniania opinii bądź dopuszczania dowodu z opinii innego biegłego.

Sąd uznał za wiarygodne dokumenty zgromadzone w aktach sprawy, gdyż zostały sporządzone przez uprawnione organy, a ich treść oraz wiarygodność nie były kwestionowane przez żądną ze stron.

W ocenie Sądu brak podstaw do kwestionowania powyższych ustaleń.

Sąd zważył co następuje:

Powództwo okazało się uzasadnione w nieznacznej części.

Zasady oddawania nieruchomości w użytkowanie wieczyste oraz pobierania i wysokości opłat za użytkowanie reguluje szczegółowo ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 2007 roku. Art. 71 ust. 1 tej ustawy stanowi, iż za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Zgodnie z art. 72 ust. 1 cytowanej ustawy opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67. statuującym zasadę, iż cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości.

Słowniczek zawarty w art. 4 pkt. 6a ustawy wskazuje, iż ilekroć w ustawie mowa jest o określaniu wartości nieruchomości - należy przez to rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości.

Art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, iż wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz na trzy lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Z zastrzeżeniem ust. 2, zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Dotychczasowa opłata roczna za użytkowanie wieczyste działki ewidencyjnej nr (...) o pow. 0,9131 ha obj. Kw nr (...) w kwocie 20 279,04 złotych stanowiła 3 % wartości nieruchomości. Zgodnie z ust. 2a cytowanego przepisu w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

Z art. 78 ust. 1 ustawy wynika natomiast, iż właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości.

Przesłanką aktualizacji opłaty rocznej jest więc zmiana wartości nieruchomości. Zarówno z operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu administracyjnego jak i z operatu wykonanego w postępowaniu sądowym wynika, iż nastąpiła zmiana wartości przedmiotowej nieruchomości, oraz ponadto, że zmiana ta jest istotna. Biegły rzeczoznawca R. K. jako podstawę wyceny zgodnie ze wskazaniami ustawy przyjął wartość nieruchomości określonej jako prawo własności. Wartość tej nieruchomości zgodnie z wyceną biegłego na dzień wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej wynosi 2 091 000,00 złotych i jest nieco niższa od wartości przyjętej przez organ administracyjny - (2 195 001,00 złotych). W związku z powyższym Sąd przyjął, iż zaproponowana przez organ administracyjny nowa wysokość opłaty rocznej w kwocie 65 850,03 złotych obowiązującej od 1 stycznia 2019 roku jest uzasadniona w przeważającej części, tj. do kwoty 62 730,00 złotych. Wartość tej nieruchomości zgodnie z wyceną biegłego sądowego na dzień wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej wynosi 2 091 000,00 złotych i jest niższa od wartości przyjętej przez organ administracyjny. W związku z powyższym Sąd przyjął, iż zaproponowana przez organ administracyjny nowa wysokość opłaty rocznej obowiązująca od 1 stycznia 2019 roku jest uzasadniona do kwoty 62 730,00 złotych, a w pozostałym zakresie jest nieuzasadniona.

Zarzut braku zachowanie formy pisemnej wniesiony w odniesieniu do decyzji, a także co do sporządzonego operatu szacunkowego, okazał się niezasadny.

Zgodnie z art. 78 § 1 k.c. do zachowania pisemnej formy czynności prawnej wystarcza złożenie własnoręcznego podpisu na dokumencie obejmującym treść oświadczenia woli.

Zgodnie z utrwalona linią orzeczniczą podpis może być skrócony, nie musi być czytelny, zatem pominięcie w nim pewnych liter nie musi świadczyć o podpisaniu się innym nazwiskiem, a jedynie o skorzystaniu z dopuszczalnej i stosowanej praktyki złożenia własnoręcznego podpisu w sposób skrócony, za pomocą techniki oddającej indywidualne cechy piszącego. Pomijanie pewnych liter, zwłaszcza samej końcówki nazwiska jest, w praktyce obrotu prawnego powszechne. Wymaga się jednak, by napisany znak ręczny - przy całej tolerancji, co do kształtu własnoręcznego podpisu - stwarzał dla osób trzecich pewność, że podpisujący chciał podpisać się pełnym swoim nazwiskiem oraz, że uczynił to w formie, jakiej przy podpisywaniu dokumentów stale używa. W konsekwencji minimum wymagań koniecznych do uznania znaku pisarskiego za podpis jest to, by wyrażał, co najmniej nazwisko, umożliwiał identyfikację autora, przynajmniej według takich kryteriów, jak cechy indywidualne i powtarzalne.(wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 2016 r., sygn. akt II CSK 518/15, LEX nr 2051476).

Użycie pieczęci imiennej z parafą czy nieczytelnym podpisem zawierającym wszak znak odzwierciedlający pierwszą literę nazwiska spełnia swoją rolę, jaką jest identyfikacja wystawcy podpisu. W ocenie Sądu własnoręczny znak graficzny zamieszczony w decyzji a także w operacie szacunkowym odzwierciedla pierwszą literę nazwiska osoby wskazanej w imiennej pieczątce. Zarówno decyzja, jak i operat szacunkowy zawierają pieczęć imienną zawierającą więc dane osoby je podpisującej oraz znak graficzny umożliwiający jednoznaczną identyfikację osób ją podpisującą.

Ponadto należy wskazać, iż poprzednia decyzja o wypowiedzeniu dotychczasową wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste z dnia 21.10.2010 r. została podpisana przez tą samą osobę, działającą z upoważnienia Prezydenta Miasta N., znak graficzny zamieszczony pod przedmiotową decyzją jest tożsamy ze znakiem graficznym zamieszczonym pod decyzją z dnia 16 lipca 2018 r. Wcześniejsza decyzja nie była negowana przez (...) I. A. G.. A. G. jest obecnie wspólnikiem strony powodowej. Ponadto ta sama osoba potwierdzała za zgodność z oryginałem akta postępowania administracyjnego przekazane w toku postępowania administracyjnego w celu rozpoznania wniosku strony powodowej przez SKO w N. wniosku o ustalenie, że opłata za użytkowanie wieczyste jest nieuzasadniona.

Przechodząc do zarzutu braku umocowana do działania w imieniu podmiotu uprawnionego do złożenia wypowiedzenia, należy wskazać, iż w aktach postępowania administracyjnego znajduje się Zarządzenie Prezydenta Miasta N. nr (...) z dnia 10 sierpnia 2007 r. obejmujące udzielenie pełnomocnictwa panu K. K. m.in. w zakresie wypowiadania opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, stanowiących własność Skarbu Państwa, związanego z aktualizacją wysokości opłaty rocznej i przedkładania oferty opłaty w nowej wysokości. Zarządzenie zostało potrwierdzone za zgodność z oryginałem.

Strona powodowa zarzuciła także, iż Prezydent Miasta N. nie posiadał uprawnienia do złożenia wypowiedzenia. Słusznie pełnomocnik strony pozwanej wskazał, iż decyzja została wydana w imieniu właściciela Skarbu Państwa. Stronami postępowania administracyjnego jest organ, a zgodnie z art. 78 ust. 1 u.g.n. aktualizacji opłaty rocznej dokonuje właściwy organ, a nie jak twierdzi strona powodowa Prezydent Miasta N..

Biorąc powyższe pod uwagę orzeczono jak w punkcie I i II wyroku na podstawie powołanych przepisów.

Na zasadzie art. 100 k.p.c. zasądzono od powoda na rzecz pozwanego koszty zastępstwa prawnego, gdyż powództwo okazało się zasadne w nieznacznej części.

Na zasadzie art. 113 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnym Sąd nakazał ściągnąć od powoda, jako od strony przegrywającej proces, która wnosiła o opinię biegłego Sąd nakazał ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa kwotę 2 031,82 złotych tytułem niepokrytych wydatków na opinie biegłego wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa o czym orzeczono w punkcie III wyroku.

SSR Agnieszka Poręba

1. Odnotować uzasadnienie,

2. Odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi strony powodowej oraz stronie pozwanej

3. Kal. 14 dni.

N., dnia 23 lipca 2020 roku

SSR Agnieszka Poręba