UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 9 marca 2020 roku powód (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. wniosła o zasądzenie od Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. kwoty 1.618,02 złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od kwot: 809,01 złotych od dnia 12 marca 2019 roku do dnia zapłaty i 809,01 złotych od dnia 11 kwietnia 2019 roku do dnia zapłaty. Powód wniósł nadto o zasądzenie na jego rzecz od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu żądania pozwu (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. podniósł, że 31 stycznia 2017 roku zawarła z (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W., będącą wówczas jedynym właścicielem nieruchomości położonej w S. przy ul. (...), umowę o zarządzanie nieruchomościami. Na podstawie tej umowy, powodowej spółce powierzono czynności zarządu i zarządcy nieruchomości w rozumieniu ustawy o własności lokali. Funkcje te spółka miała pełnić do czasu zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną oraz wyboru nowego zarządu spośród osób fizycznych. Nadto umowa przewidywała jej rozwiązanie z zachowaniem 3 – miesięcznego okresu wypowiedzenia. Po zawarciu przedmiotowej umowy, (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. przystąpiła do zbywania lokali mieszkalnych, co skutkowało powstaniem Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S.. Fakt powierzenia powodowi zarządu został ujawniony w umowach nabycia lokali, a nabywcy stali się stroną umowy zawartej przez (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.. Na podstawie przedmiotowej umowy, powodowa spółka prowadziła księgę obiektu, administrowała zasobem oraz wykonywała wszystkie zlecone jej działania. W dniu 25 lutego 2019 roku pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wyłoniła zarząd, a następnie zarząd ten wypowiedział umowę o zarządzanie. Umowa uległa rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia, tj. 30 kwietnia 2019 roku. W dniu 15 marca 2019 roku powód przekazał kompletną dokumentację nowemu zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej. Według powoda, zgodnie z § 9 umowy z dnia 31 stycznia 2017 r. pozwana zobowiązana jest do zapłaty wynagrodzenia za marzec 2019 roku i za kwiecień 2019 roku w kwocie po 809,01 złotych. Pozwana, pomimo wezwania do zapłaty, odmówiła spełnienia świadczenia.

23 września 2020 roku referendarz sądowy w tut. Sądzie wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, uwzględniając w całości żądanie pozwu (ówczesna sygn. akt III Nc 602/20).

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w S. w przepisanym terminie zaskarżyła ww. nakaz zapłaty sprzeciwem, w którym wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

Pozwana zaprzeczyła, aby była stroną umowy z dnia 31 stycznia 2017 roku, z której strona powodowa wywodzi roszczenie, a także i temu, aby przejęła prawa i obowiązki wynikające z tej umowy na jakiejkolwiek podstawie prawnej. W ocenie strony pozwanej, nie doszło do rozwiązania przedmiotowej umowy w trybie § 9, lecz do jej wygaśnięcia ma mocy § 1 umowy. Zgodnie z postanowieniem § 1 umowy, zarząd nieruchomością wspólną zostanie powierzony (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. w trybie art. 18 ustawy o własności lokali i sprawowany będzie do czasu zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną oraz wyboru członków zarządu spośród osób fizycznych. Na zebraniu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 25 lutego 2019 roku podjęto uchwałę nr 1/2019, na podstawie której powołano zarząd w trybie art. 20 ustawy o własności lokali sposób osób fizycznych oraz udzielono zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną. Powód został poinformowany o odwołaniu go z funkcji zarządu i zarządcy. Od marca 2019 roku powód nie pełnił funkcji zarządu ani nie pełnił żadnych usług na rzecz pozwanej, zatem żądanie zapłaty wynagrodzenia za marzec i kwiecień 2019 roku nie znajduje podstaw prawnych. Nadto pozwana podniosła, że strona powodowa nie wykazała zasadności żądania pozwu co do wysokości.

Na skutek prawidłowego wniesienia sprzeciwu nakaz zapłaty stracił moc, zgodnie z przepisem art. 505 § 1 k.p.c. i sprawa została skierowana do rozpoznania na rozprawie.

Powód (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. podtrzymał żądanie pozwu, podnosząc, że wbrew stanowisku strony pozwanej, Wspólnota Mieszkaniowa, na skutek sukcesywnego wyodrębniania lokali, stała się stroną umowy zawartej z powodem przez (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W., zgodnie z przepisem art. 18 ust. 2 ustawy o własności lokali. W dniu 7 stycznia 2019 roku powód złożył oświadczenie o wypowiedzeniu umowy z dnia 31 stycznia 2017 roku z zachowaniem 3 – miesięcznego okresu wypowiedzenia, który upływał w dniu 30 kwietnia 2019 roku. Powodowi należy się zatem wynagrodzenie za marzec 2019 roku i kwiecień 2019 roku. Nadto powód wskazał, że zmiana sposobu zarządu nie ma wpływu na ważność umowy o zarządzanie. O ile zmiana sposobu zarządu skutkuje automatycznym wygaśnięciem zarządu powierzonego, to zmiana zarządcy wymagała wypowiedzenia umowy o zarządzanie z dnia 31 stycznia 2017 roku.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

31 stycznia 2017 roku (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. zawarła z (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W., będącą wówczas jedynym właścicielem nieruchomości położonej w S. przy ul. (...), umowę o zarządzanie nieruchomościami przy ul. (...) w S..

Zgodnie z postanowieniem § 1 ww. umowy, (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (zleceniodawca) zleciła (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. (zleceniobiorca) zarządzanie nieruchomością wspólną położoną w S. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą Kw (...).

Zarząd nieruchomością wspólną zostanie powierzony (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. w trybie przepisu art. 18 ustawy o własności lokali i sprawowany będzie do czasu zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną oraz wyboru członków zarządu spośród osób fizycznych.

Zgodnie z postanowieniem § 9 umowy, została ona zawarta na czas nieokreślony z prawem jej rozwiązania ze uprzednim trzymiesięcznym wypowiedzeniem.

Dowód:

-umowa o zarządzanie nieruchomościami przy ul. (...) w S. z dnia 31.01.2017 r. k. 15 – 17,

-wydruk z treści księgi wieczystej Kw nr (...) k. 18 – 80;

-przesłuchanie współwłaściciela (...) spółki z o.o. z siedzibą w S. k. 157-158

Pierwszy lokal mieszkalny w budynku przy ul. (...) w S. został wyodrębniony w dniu 22 lutego 2017 roku.

W umowach o ustanowienie odrębnej własności lokalu w budynku przy ul. (...) w S. i sprzedaży zawarto informację, że w dziale III księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie Kw nr (...) ujawniono, że na podstawie przepisu art. 18 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali określono sposób zarządu nieruchomością wspólną, tj. powierzenie tego zarządu (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S..

Dowód:

-wydruk ze strony GUS k. 124,

-umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży k. 81 – 97.

W piśmie z dnia 7 stycznia 2019 roku adresowanym do D. N., (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. złożyła oświadczenie o wypowiedzeniu umowy o zarządzanie z dnia 31 stycznia 2017 roku ze skutkiem na 30 kwietnia 2019 roku.

Dowód:

-pismo z dnia 07.01.2019 r. k. 139 – 140.

-przesłuchanie współwłaściciela (...) spółki z o.o. z siedzibą w S. k. 157-158

Na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. w dniu 25 lutego 2019 roku notariusz J. R. zaprotokołowała w formie aktu notarialnego:

1) uchwałę nr 1/2019 w sprawie odwołania dotychczasowego zarządu oraz zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną, na podstawie której wspólnota mieszkaniowa postanowiła odwołać dotychczasowy zarząd (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. oraz zmienić sposób zarządu nieruchomością wspólną z art. 18 ustawy o własności lokali na art. 20 pkt 1 tej ustawy;

2) uchwałę nr 2/2019 w sprawie wyboru zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w S. spośród właścicieli i udzielenia pełnomocnictwa zarządowi do zawarcia umowy z zarządcą nieruchomości, na podstawie której wspólnota powołała zarząd i wybrała trzech członków zarządu oraz udzieliła zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umowy o zarządzanie.

Zarząd przejął funkcję z dniem podjęcia uchwały.

Dowód:

-protokół zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. z dnia 25.02.2019 r. k. 98 – 100,

-uchwała nr 2/2019 k. 123.

-przesłuchanie zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. R. H. k. 158-160.

Pismem z dnia 27 lutego 2019 roku zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. poinformował (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. o podjęciu uchwał numer (...) i (...) oraz że w ciągu najbliższych dni zostanie podpisanie umowa z innym zarządcą. Z dniem otrzymania ww. pisma spółka nie jest uprawniona do reprezentowania wspólnoty, dysponowania jej środkami pieniężnymi oraz do zawierania i rozwiązywania umów w imieniu wspólnoty mieszkaniowej.

Od dnia poinformowania (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. o podjęciu uchwał nr 1/2019 i nr 2/291, spółka nie świadczyła na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. żadnych usług w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną.

Dowód:

-pismo z dnia 27.02.2019 r. k. 101, k. 141,

-oświadczenie członków zarządu pozwanej wspólnoty mieszkaniowej k. 152 – 154.

-przesłuchanie zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. R. H. k. 158-160.

4 marca 2019 roku (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. wystawiła na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. fakturę VAT nr (...) na kwotę 801,01 złotych, płatną przelewem do 11 marca 2019 roku, za „zarządzanie nieruchomościami”.

Dowód:

-faktura VAT nr (...) k. 102.

-przesłuchanie współwłaściciela (...) spółki z o.o. z siedzibą w S. k. 157-158

15 marca 2019 roku (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. przekazała dokumentację finansowo – księgową Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. nowemu zarządcy wspólnoty H. (...) w S..

Dowód:

-protokół przekazania dokumentacji k. 104.

-przesłuchanie współwłaściciela (...) spółki z o.o. z siedzibą w S. k. 157-158;

-przesłuchanie zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. R. H. k. 158-160.

3 kwietnia 2019 roku (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. wystawiła na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. fakturę VAT nr (...) na kwotę 801,01 złotych, płatną przelewem do 10 kwietnia 2019 roku, za „zarządzanie nieruchomościami”.

Dowód:

-faktura VAT nr (...) k. 103.

-przesłuchanie współwłaściciela (...) spółki z o.o. z siedzibą w S. k. 157-158

Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w S. odmówiła zapłaty należności wskazanych w fakturach VAT z dnia 4 marca 2019 roku i 3 kwietnia 2019 roku.

Dowód:

-wiadomość e – mailowa z dnia 30.05.2019 r. k. 105,

-wezwanie do zapłaty z dnia 01.07.2019 r. k. 106,

-pismo wspólnoty mieszkaniowej z dnia 16.09.2019 r. z załącznikami k. 107 – 110,

-wezwanie do zapłaty z dnia 30.09.2019 r. k. 111,

-pismo wspólnoty mieszkaniowej z dnia 14.10.2019 r. k. 112,

-wezwanie do zapłaty k. 113.

-przesłuchanie współwłaściciela (...) spółki z o.o. z siedzibą w S. k. 157-158

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo okazało się nieuzasadnione i jako takie podlegało oddaleniu w całości.

W przedmiotowej sprawie powód (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. domagał się zasądzenia od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. kwoty 1.618,02 złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od kwot: 809,01 złotych od dnia 12 marca 2019 roku do dnia zapłaty i 809,01 złotych od dnia 11 kwietnia 2019 roku do dnia zapłaty.

Powód wywodził swoje roszczenie z umowy z dnia 31 stycznia 2017 roku i domagał się zapłaty wynagrodzenie należnego na podstawie tej umowy za marzec i kwiecień 2019 roku.

Podstawę prawną żądania pozwu stanowił przepis art. 734 § 1 k.c., zgodnie z treścią którego przez umowę zlecenia przyjmujący zlecenie zobowiązuje się do dokonania określonej czynności prawnej dla dającego zlecenie. Stosownie natomiast do treści przepisu art. 735 § 1 k.c., jeżeli ani z umowy, ani z okoliczności nie wynika, że przyjmujący zlecenie zobowiązał się wykonać je bez wynagrodzenia, za wykonanie zlecenia należy się wynagrodzenie.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przeczyła obowiązkowi zapłaty wynagrodzenia za sporny okres podnosząc, że nie była stroną umowy z dnia 31 stycznia 2017 r., z której powód wywodzi swoje roszczenie i nie stała się jej stroną na jakiejkolwiek podstawie prawnej, a nadto podnosiła, że zarząd sprawowany przez powodową spółkę (...) wygasł z dniem 25 lutego 2019 roku i od tego dnia nie był sprawowany przez powódkę.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że wbrew stanowisku strony pozwanej, Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w S. była związana umową z dnia 21 styczna 2017 roku.

Prawo do określenia zasad zarządu nieruchomością przysługuje właścicielowi. Właściciel przedmiotowej nieruchomości (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. z uprawnienia tego skorzystała i jeszcze przed wyodrębnieniem pierwszego lokalu, w dniu 31 stycznia 2017 r. zawarła z (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w S. umowę o zarządzanie nieruchomościami przy ul (...) w S.. Zgodnie z przepisem art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali ( dalej u.w.l.), właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Zgodnie z ust. 2 tego przepisu, w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Zasada wynikająca z przepisu art. 18 ust. 2 u.w.l. znajduje zastosowanie również w sytuacji, gdy wyłączny właściciel nieruchomości zabudowanej, który zawarł umowę o zarządzanie tą nieruchomością określającą zasady zarządu nieruchomością, zbywa następnie poszczególne nieruchomości lokalowe na rzecz osób trzecich. Nabywcy lokali znajdujących się w budynku przy ul. (...) stali się zatem stronami przedmiotowej umowy z dniem zawarcia umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży. Umowa ta wiązała zatem pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową i do czasu podjęcia uchwały w przedmiocie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną nie było co do tego wątpliwości. Powód wykonywał czynności objęte umową, a pozwana Wspólnota Mieszkaniowa uiszczała umówione wynagrodzenie.

Zauważyć jednak należy, że strona powodowa nie wykazała, aby skutecznie wypowiedziała umowę z dnia 31 stycznia 2017 roku. Pismo z dnia 7 stycznia 2019 roku, w którym strona powodowa zawarła oświadczenie o wypowiedzeniu umowy, było adresowane do D. N., a w jego treści wskazano, że otrzymuje je adresat oraz wszyscy członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej. Powódka nie wykazała jednakże, aby istotnie oświadczenie to zostało złożone D. N. i pozostałym członkom pozwanej wspólnoty mieszkaniowej w taki sposób, że mogli zapoznać się z jego treścią (art. 61 § 1 k.c.). Nie wykazała tym, że oświadczenie to wywołało skutek prawny w postaci wypowiedzenia umowy.

Uzasadniony okazał się natomiast zarzut skutecznej zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną i wypowiedzenia umowy o zarządzanie przez stronę pozwaną.

Na podstawie umowy z dnia 31 stycznia 2017 roku powierzono powodowej spółce zarządzanie nieruchomością wspólną położoną w S. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą Kw (...), wskazując, że zarząd nieruchomością wspólną zostanie jej powierzony w trybie przepisu art. 18 ustawy o własności lokali. Zarząd sprawowany będzie do czasu zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną oraz wyboru członków zarządu spośród osób fizycznych.

Przepis art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Przepisy ustawy o własności lokali używają pojęcia „zarządu” w znaczeniu funkcjonalnym, czyli jako zarządzanie, administrowanie (art. 18 ww. ustawy) oraz w znaczeniu podmiotowym, jako organu wspólnoty (art. 20 u.w.l). Zarząd w znaczeniu funkcjonalnym to działanie w sferze prawnej innej osoby, podejmowane w jej interesie przez podmiot do tego uprawniony. Zgodnie z art. 18 ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą w umowie lub w drodze uchwały powierzyć zarządzanie nieruchomością osobie fizycznej lub prawnej, którą ustawodawca w innych przepisach nazywa zarządcą (np. art. 14 pkt 5, art. 24, 29, 30, 31, 32 i 32a ww. ustawy). Natomiast zarząd w znaczeniu podmiotowym, jest organem wspólnoty, kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami (art. 21 ust. 1) ( por. wyrok SA w Katowicach z 4.10.2013 r., I ACa 562/13, L. ).

W przepisie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali jest mowa o zarządzie w znaczeniu funkcjonalnym, bowiem chodzi w nim o zarządzanie nieruchomością wspólną, czyli podejmowanie czynności faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania tej nieruchomości. Zarządca jest przy tym osobą trzecią, a więc podmiotem odrębnym od samej wspólnoty. Jednocześnie przepis ten reguluje reprezentację powierniczą, która polega na powierzeniu osobie trzeciej kompetencji do składania oświadczeń woli we własnym imieniu, ale ze skutkiem prawnym dla wspólnoty mieszkaniowej ( por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 8 sierpnia 2019 roku, (...) SA/Kr 388/19).

Na podstawie umowy z dnia 31 stycznia 2017 roku powodowa spółka sprawowała zatem zarówno zarząd w znaczeniu podmiotowym jak i w znaczeniu funkcjonalnym.

Przepis art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali stanowi, że zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Wskazać przy tym należy, że zmiana ustalonego zarządu nieruchomością wspólną w trybie cytowanego przepisu może nastąpić w każdym czasie i może dotyczyć zarówno odwołania z funkcji zarządcy jako organu wykonawczego (zarządu w rozumieniu funkcjonalnym), jak i w znaczeniu podmiotowym (jako organu wspólnoty). Ustawodawca, ustanawiając zasadę swobody kształtowania przez właścicieli lokali sposobu zarządu nieruchomością wspólną, wskazał przykładowo, że może on polegać na powierzeniu go osobie fizycznej lub prawnej, co w praktyce oznacza wskazanie konkretnej osoby. A zatem zmiana sposobu zarządu umownego oznacza w istocie także zmianę osoby zarządcy. Zmiana sposobu zarządzania nieruchomością wspólną skutkuje wypowiedzeniem umowy o zarządzanie (art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wprawdzie zasady ogólne wymagają złożenia oświadczenia woli przez organ wykonawczy lub pełnomocnika reprezentującego wspólnotę mieszkaniową, lecz skoro zarządca jest jej organem reprezentacyjnym, trudno oczekiwać, że sam sobie złoży oświadczenie o wypowiedzeniu umowy. Dodatkowym argumentem przemawiającym za powyższym stanowiskiem jest, że zarządca ma obowiązek uczestniczyć w zebraniu właścicieli lokali, na którym podejmowana jest uchwała w trybie przepisu art. 18 ust. 2 a u.w.l.

Skoro skutkiem podjęcia uchwały jest wypowiedzenie umowy o zarządzanie, a wspólnota mieszkaniowa nie chce aby dotychczasowy zarządca sprawował swoją funkcję w okresie wypowiedzenia, zarządca ten obowiązany jest przekazać nowemu zarządcy dokumentację zarządczą. Jeżeli nie istniała ważna przyczyna tego wypowiedzenia, zarządca może dochodzić roszczeń odszkodowawczych za okres wypowiedzenia określony w umowie o zarządzanie.

Nadto wskazać należy, że wpis sposobu zarządzania nieruchomością wspólną do księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny, a zatem nie stanowi przesłanki skuteczności uchwały o ustalenie lub zmianę sposobu zarządzania. Ani ustawa o własności lokali ani ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece nie przewidują żadnych sankcji za zaniechanie dokonania wpisu.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy wskazać należy, że na zebraniu w dniu 25 lutego 2019 roku pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę nr 1/2019 w sprawie odwołania dotychczasowego zarządu oraz zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną, na podstawie której pozwana Wspólnota Mieszkaniowa postanowiła odwołać dotychczasowy zarząd (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. oraz zmienić sposób zarządu nieruchomością wspólną z art. 18 ustawy o własności lokali na art. 20 pkt 1 tej ustawy. Nadto podjęto uchwałę nr 2/2019 w sprawie wyboru zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w S. spośród właścicieli i udzielenia pełnomocnictwa zarządowi do zawarcia umowy z zarządcą nieruchomości, na podstawie której Wspólnota powołała zarząd i wybrała trzech członków zarządu oraz udzieliła zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umowy o zarządzanie. Zarząd przejął funkcję z dniem podjęcia uchwały. Obydwie uchwały zostały zaprotokołowane przez notariusza J. R.. Na mocy tych uchwał, pozwana Wspólnota Mieszkaniowa zmieniła sposób sprawowania zarządu w znaczeniu podmiotowym i powierzyła go osobom fizycznym spośród właścicieli lokali oraz wypowiedziała umowę o sprawowania zarządu łączącą ją z powódką (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w S.. Jednocześnie zarząd pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej poinformował (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. o podjęciu uchwał numer (...) i (...), oraz, że w ciągu najbliższych dni zostanie podpisanie umowa z innym zarządcą. Z dniem otrzymania ww. pisma, powodowa spółka nie była już zatem uprawniona do reprezentowania Wspólnoty, dysponowania jej środkami pieniężnymi oraz do zawierania i rozwiązywania umów w imieniu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Tym samym, zwolniono powodową spółkę z obowiązku świadczenia usług w okresie wypowiedzenia.

Przepis art. 744 k.c. stanowi, że w razie odpłatnego zlecenia, wynagrodzenie należy się przyjmującemu dopiero po wykonaniu zlecenia, chyba że co innego wynika z umowy lub z przepisów szczególnych.

W świetle treści cytowanego przepisu roszczenie o zapłatę wynagrodzenia staje się wymagalne z chwilą dokonania zleconej czynności. Przepis ten ma charakter dyspozytywny, w związku z czym wyrażoną w nim regułę strony mogą zmodyfikować w umowie, np. przewidując zapłatę całości lub części wynagrodzenia z góry albo rozkładając ją w czasie. W przypadku zlecenia stałego dokonywania czynności określonego rodzaju, umowa typowo przewidywać będzie zapłatę wynagrodzenia w regularnych odstępach czasu (np. co miesiąc).

Niesporne jest, że w marcu i kwietniu 2019 roku, za który to okres strona powodowa domaga się zapłaty wynagrodzenia, nie świadczyła już na rzecz pozwanej Wspólnoty żadnych objętych umową o zarządzenia usług. Czynności zarządzania nieruchomością wspólną przejęła obecny zarządca, tj. H. (...) w S., której przekazano dokumentację pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej.

Z treści umowy złożonej przez stronę powodową nie wynika w jaki sposób należne powódce wynagrodzenie było płatne, a w szczególności, aby stało się wymagalne, przed wykonaniem zlecenia. Stąd też żądanie zapłaty wynagrodzenie za sporny okres nie znajduje uzasadnienia ani w treści umowy ani w treści przepisu art. 744 k.c.

Nadto wskazać należy, że strona powodowa nie wykazała również zasadności żądania pozwu co do wysokości, a strona pozwana podnosiła w sprzeciwie od nakazu zapłaty zarzut również i w tym zakresie. Złożony do akt wyciąg z umowy nie obejmuje postanowień co do wysokości należnego wynagrodzenia czy sposobu jego ustalenia. Nie sposób zatem zweryfikować, czy kwoty wskazane w treści wystawionych faktur odpowiadają treści umowy.

Mając powyższe na uwadze, Sąd uznał, że powódce (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w S. nie należy się od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej wynagrodzenie za zarządzanie pozwaną Wspólnotą w za marzec i kwiecień 2019 r. i oddalił powództwo.

Stan faktyczny sprawy Sąd ustalił na podstawie dokumentów prywatnych złożonych przez obydwie strony co do prawdziwości i wiarygodności których Sąd nie powziął zastrzeżeń, a także na podstawie zeznań A. Z. i R. H., przesłuchanych za strony, które są w ocenie Sądu wiarygodne, albowiem korespondowały ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym. Zasadniczo stan faktyczny niniejszej sprawy między stronami nie był sporny, gdyż spór koncentrował się wyłącznie na zasadności skierowanego przeciwko pozwanej żądania zapłaty wynagrodzenia.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. Przepis art. 98 § 1 k.p.c. stanowi, że strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Na koszty te, zgodnie z treścią art. 98 § 3 k.p.c. składa się: wynagrodzenie pełnomocnika pozwanej Wspólnoty- radcy prawnego, którego wysokość ustalono na podstawie przepisu § 2 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 roku, poz. 1800 ze zm.) w kwocie 900 złotych oraz opłata skarbowa od złożonego dokumentu pełnomocnictwa procesowego w kwocie 17 złotych.

Mając powyższe na uwadze, Sąd zasądził od powódki (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. kwotę 917 zł tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, liczonymi od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty, zgodnie z art. 98 § 11 k.p.c., który to stanowi, że od kwoty zasądzonej tytułem zwrotu kosztów procesu należą się odsetki, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono, do dnia zapłaty.

Przewodniczący:	Sędzia Justyna Pikulik
Protokolant:	starszy sekretarz sądowy Przemysław Badurka

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE