UZASADNIENIE

Powód S. C. wniósł o zasądzenie od pozwanej T. S. na jego rzecz kwoty 14.600 zł oraz zażądał zasądzenia od pozwanej na jego rzecz kosztów procesu. W uzasadnieniu wskazał, że nabył drogą dziedziczenia prawo do udziału wynoszącego 4/36 części we własności nieruchomości położonej w B. przy ul. (...). Wskazał, że dnia 21 września 2006 r. udzielił swej matce T. C. pełnomocnictwa do reprezentowania go przy sprzedaży tego udziału i przy dalszych czynnościach prawnych przed notariuszem i sądami. W dniu 26 czerwca 2008 r. jego matka działając w jego imieniu przystąpiła do sprzedaży lokalu położonego w powyższej nieruchomości wraz z pomieszczeniami przynależnymi. W późniejszym okresie sprzedano kolejne trzy lokale w tej nieruchomości. Powód stwierdził, że pozwana z tytułu sprzedaży wszystkich czterech lokali, po uwzględnieniu wpłaconej w części kwoty na jej poczet, jest mu winna 14.600 zł.

W piśmie procesowym z dnia 25 maja 2010 r. pozwana wskazała, że część pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży powyższych lokali przekazała matce powoda jako jego pełnomocnikowi. Podniosła, że poniosła przed umową z powodem nakłady na nieruchomości przy ul. (...) w B..

Wyrokiem z dnia 10 maja 2011 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy oddalił powództwo uznając, że strony zawarły pozorną (nieważną) czynność prawną sprzedaży udziału wynoszącego 4/36 części w prawie własności nieruchomości położonej w B. przy ul. (...).

Przed Sądem odwoławczym pozwana oświadczyła, że po sprzedaży powyższych lokali dała matce powoda około 5.000 zł. Podniosła, że domaga się rozliczenia z tytułu kosztów remontów i opłat skarbowych.

Na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu I instancji, Sąd Okręgowy w Bydgoszczy, wyrokiem z dnia 20 października 2011 r., uchylił ten wyrok i przekazał sprawę Sądowi Rejonowemu w Bydgoszczy do ponownego rozpoznania pozostawiając mu rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego. Sąd Okręgowy wskazał, że w okolicznościach sprawy brak jest podstaw do przyjęcia, że pełnomocnik powoda złożył pozwanej oświadczenie woli o sprzedaży udziału we własności nieruchomości za jej zgodą, dla pozoru, po to, aby ukryć przed osobami trzecimi umowę zapłaty na rzecz powoda części ceny otrzymanej od kupujących wyodrębnione lokale mieszkalne, albowiem stronom umowy zależało na sprzedaży udziału (nabyciu go przez pozwaną). Sąd stwierdził, że można by jedynie mówić o naruszeniu zasady ekwiwalentności świadczeń. Wskazał, że w sprawie niniejszej nie zachodzi ukrywanie przez pozorną czynność innej czynności. Umowa stron, z której powód wyprowadza swoje roszczenie nie jest ani zakazana, ani sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy wyrokiem z dnia 20 listopada 2012 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 14.600 zł, nie obciążył pozwanej kosztami procesu obciążając nimi Skarb Państwa Sąd Rejonowy w Bydgoszczy, przyznał od Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Bydgoszczy na rzecz radcy prawnego K. W. kwotę 2.952 zł za udzieloną powodowi pomoc prawną z urzędu, w tym w postępowaniu apelacyjnym.

Sąd Rejonowy ustalił i zważył, co następuje:

Pozwana wykonywała zarząd i administrację nieruchomości przy ul. (...) w B.. W budynku położonym na tej nieruchomości znajdują się lokale, z których jeden nadal zajmuje. W dniu 17 lutego 1997 r. ówcześni współwłaściciele nieruchomości postanowili, że zarząd nieruchomością wspólną po dokonanym przez nich wydzieleniu i sprzedaży lokalu nr (...) sprawować będzie pozwana.

Postanowieniem z dnia 1 marca 2006 r., Sąd Rejonowy w Bydgoszczy stwierdził, że spadek po Z. U. nabył na podstawie ustawy powód w całości. W skład spadku wchodził udział 4/36 we współwłasności zabudowanej nieruchomości położonej w B. przy ul. (...).

Powód z uwagi na okoliczność, że przebywał w zakładzie karnym, udzielił w dniu 21 września 2006 r. swej matce T. C. pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego do sprzedaży całego udziału nabytego z tytułu dziedziczenia po swym ojcu we współwłasności przedmiotowej nieruchomości, w tym do zawarcia umowy przedwstępnej, jej zmiany i rozwiązania. Pełnomocnictwo to nie obejmowało umocowania do wyodrębnienia lokali mieszkalnych i ich sprzedaży.

Pozwana skontaktowała się z kancelarią notarialną prowadzoną przez notariusz B. S. w celu ustalenia terminu transakcji, której celem miało być zbycie udziału powoda oraz wyodrębnienie i sprzedaż jednego z lokali znajdującego się w budynku na przedmiotowej nieruchomości. Przed terminem transakcji pełnomocnik powoda T. C. złożyła w kancelarii notarialnej pełnomocnictwo udzielone jej przez powoda. Jednocześnie poinformowała pozwaną, że może być problem z treścią tego pełnomocnictwa i że może dostarczyć kolejne pełnomocnictwo w przeciągu dwóch tygodni. Pozwana oświadczyła jej, że to za długo, ponieważ wszyscy uczestnicy zostali zawiadomieni o dacie planowanej czynności notarialnej.

W dniu 26 czerwca 2008 r. - w czasie spotkania pełnomocnika powoda w osobie jego matki T. C., pozwanej oraz pozostałych współwłaścicieli powyższej nieruchomości i przyszłych nabywców jednego z lokali wchodzącego w skład tej nieruchomości, którzy wpłacili już zadatek na poczet transakcji - notariusz B. S. dostrzegła, że okazane jej pełnomocnictwo udzielone przez powoda jego matce nie zawiera upoważnienia do wyodrębnienia lokali mieszkalnych i ich sprzedaży, a jedynie do sprzedaży jego udziału. Jednocześnie poinformowała uczestników, że pełnomocnik powoda może sprzedać w jego imieniu udziały jednemu z nich, bo taka jest wola właściciela. Pozwana i pełnomocnik powoda postanowiły, że zawrą umowę sprzedaży udziału powoda we współwłasności spornej nieruchomości za kwotę 100 zł. Zawarły nadto umowę ustną, na mocy której pozwana po ustanowieniu odrębnej własności poszczególnych lokali mieszkalnych i ich sprzedaży zobowiązała się do zapłaty na rzecz powoda kwoty uzyskanej ze sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych stanowiącej równowartość jego udziału we współwłasności nieruchomości. Stosownie do poczynionych uzgodnień strony zawarły w formie aktu notarialnego umowę zbycia udziału powoda za kwotę 100 zł. Następnie współwłaściciele powyższej nieruchomości złożyli w akcie notarialnym oświadczenie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu nr (...) znajdującego się w budynku położonym na tej nieruchomości i sprzedaniu tego lokalu V. B. i jej małżonkowi A. B. za kwotę 30.000 zł. Po zawarciu umowy sprzedaży tego lokalu pozwana dała pieniądze wszystkich obecnym współwłaścicielom oraz matce powoda jako jego pełnomocnikowi kwotę 100 zł i kwotę 2.400 zł, stanowiącą pozostałą część kwoty stanowiącej równowartość jego udziału w tym lokalu.

W dniu 5 sierpnia 2008 r. powód udzielił swej matce pełnomocnictwa do sprzedaży jego udziału względnie do ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych. W treści pełnomocnictwa z dnia 21 września 2006 r., które obowiązywało w chwili zawierania umowy z dnia 26 czerwca 2008 r., jak i pełnomocnictwa z dnia 5 sierpnia 2008 r. wskazano, że T. C. jest upoważniona między innymi do sprzedaży udziału we własności nieruchomości za cenę i na warunkach według swego uznania.

Pozwana wraz z pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości położonej w B. przy ul. (...) dokonała wyodrębnienia i sprzedaży kolejnego lokalu za kwotę 75.000 zł oraz pozostałych dwóch lokali za łączną kwotę 85.000 zł.

Pełnomocnik powoda wezwała pozwaną do zapłaty pozostałych kwot należnych powodowi z tytułu zawartej między nimi umowy ustnej. W odpowiedzi pozwana zapłaciła powodowi łącznie kwotę 2.500 zł.

Sąd Rejonowy przywołał treść art. 471 k.c., 361 k.c., 83 § 1 k.c., 65 k.c. i wskazał, że w okolicznościach sprawy brak było podstaw do przyjęcia, że pełnomocnik powoda złożył pozwanej oświadczenie woli o sprzedaży udziału we własności nieruchomości za jej zgodą, dla pozoru, po to, aby ukryć przed osobami trzecimi umowę zapłaty na rzecz powoda części ceny otrzymanej od kupujących wyodrębnione lokale mieszkalne.

W ocenie Sądu I instancji, stronom umowy zależało na sprzedaży udziału (nabyciu go przez pozwaną), skoro - czego nie dostrzegła wcześniej notariusz, przed którą doszło do transakcji - nie mogło dojść do wyodrębnienia z powyższej nieruchomości lokali i ich sprzedaży, pod nieobecność pozostającego w zakładzie karnym powoda oraz wobec braku pełnomocnictwa rodzajowego dla matki powoda do ustanowienia odrębnej własności lokali w nieruchomości stanowiącej współwłasność osób stawających do umowy z dnia 26 czerwca 2008 r. Strony nie zamierzały zatem składać pozornych oświadczeń woli. Po ustaleniu dokonania wypłaty powodowi kwoty 2.500 zł po sprzedaży kolejnych lokali w nieruchomości, zawarły w dniu 26 czerwca 2008 r. dwie ważne i skuteczne umowy. Pierwsza dotyczyła sprzedaży udziału powoda we współwłasności nieruchomości za kwotę 100 zł. Druga zaś umowa zawarta była w formie ustnej. Na mocy tej umowy pozwana po ustanowieniu odrębnej własności poszczególnych lokali mieszkalnych i ich sprzedaży zobowiązała się do zapłaty na rzecz powoda kwoty uzyskanej ze sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych stanowiącej równowartość jego pierwotnego udziału w nieruchomości. W celu zapobieżenia pokrzywdzenia powoda strony zawarły ustną umowę, na mocy której pozwana po ustanowieniu odrębnej własności poszczególnych lokali mieszkalnych i ich sprzedaży zobowiązała się do zapłaty na rzecz powoda kwoty uzyskanej ze sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych stanowiącej równowartość jego udziału. Umowa sprzedaży udziału we własności nieruchomości została wykonana, cena sprzedaży została w całości zapłacona. Po zakupieniu przez pozwaną od powoda udziału we współwłasności tej nieruchomości mogła dojść do skutku w dniu 26 czerwca 2008 r. umowa ustanowienia odrębnej własności lokali i umowa sprzedaży tych lokali.

W konsekwencji ustna umowa stron, stanowiąca podstawę żądania powoda wykonania przez pozwaną zobowiązania zapłaty na jego rzecz części ceny sprzedaży wyodrębnionych lokali, stosownie do jego udziału, stanowiła niejako odrębną umowę, do której nie miały zastosowania przepisy dotyczące formy umowy o przeniesienie własności nieruchomości (art. 158 k.c.). Umowa ta była zatem ważna, nie była zakazana, ani sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.

W ocenie Sądu Rejonowego powód wykazał swoje żądanie co do zasady. Co się zaś tyczy jego wysokości to nie była ona sporna pomiędzy stronami procesu.

Odnosząc się do zarzutu potrącenia, Sąd I instancji wskazał, że z uwagi na fakt, że pozwana nie wykazała swoich twierdzeń odnośnie wysokości poczynionych przez siebie nakładów na nieruchomość brak było podstaw do uznania, że pozwana mogła dokonać skutecznego potrącenia podanej przez nią kwoty 25.000 zł mającej stanowić dokonane przez nią nakłady na tę nieruchomość z wymagalną i zaskarżalną wierzytelnością powoda w kwocie 14.600 zł. Oświadczenie o potrąceniu dokonane przez pozwaną w toku procesu nie było skonkretyzowane. Z uwagi na okoliczność, że nie zaszły przesłanki potrącenia, o którym mowa w art. 498 § 1 k.c.

Mając na uwadze powyższe, Sąd Rejonowy na podstawie art. 471 k.c. oraz na podstawie art. 498 i 499 k.c. a contrario w zw. z art. 6 k.c. zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 14.600 zł. Ponadto na podstawie art. 102 k.p.c. orzekł o kosztach proceu.

Apelację od wyroku złożyła pozwana, zaskarżając go w całości i wnosząc o jego zmianę poprzez oddalenie powództwa w całości.

W uzasadnieniu wskazała, że wydane rozstrzygnięcie było nieobiektywne, ze względu na rzucającą się w oczy, dobrą znajomość pomiędzy Przewodniczącym a profesjonalnym pełnomocnikiem powoda. Ponadto podniosła, że rozmowa pomiędzy nią a matką powoda, w trakcie której miała zostać zawarta ustna umowa dotycząca zapłaty za sprzedane nieruchomości lokalowe, nigdy nie miała miejsca, nie potwierdził tego żaden ze świadków.

Pozwana oświadczyła, że nie rozumie z czego wynika kwota zasądzona przez Sąd Rejonowy, a także dlaczego Sąd ten dał wiarę zeznaniom notariusz, nie zaś innym świadkom. Ponadto stwierdziła, że w toku postępowania nie przedłożyła faktur na potwierdzenie poniesionych na nieruchomość nakładów, gdyż, w jej ocenie, nie pomogłyby one w sprawie. Pozwana wskazała także, że postępowanie dowodowe mogło zostać przeprowadzone przez Sąd I instancji z urzędu.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanej nie zasługuje na uwzględnienie.

Sąd Rejonowy prawidłowo i wnikliwie ustalił stan faktyczny, które to ustalenia Sąd Okręgowy przyjmuje za własne i czyni je podstawą swojego rozstrzygnięcia bez potrzeby ponownego ich przytaczania. Analiza materiału dowodowego została przeprowadzona prawidłowo, zebrane dowody zostały ocenione właściwie – bez naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., zaś pisemne motywy rozstrzygnięcia precyzyjnie wskazują, z jakich przyczyn część dowodów została uznana za wiarygodne, zaś pozostałym Sąd I instancji odmówił dania wiary i w jakim zakresie.

Zarzuty apelacji są bezzasadne. Skarżąca wskazała m.in.: na znajomość Przewodniczącego składu orzekającego w Sądzie I instancji i profesjonalnego pełnomocnika powoda, która to znajomość mogła rzutować na treść rozstrzygnięcia. Zarzut ten pojawił się jednak dopiero w postępowaniu apelacyjnym. Na wcześniejszym etapie skarżąca nie podejmowała żadnych kroków zmierzających do usunięcia tego rzekomego stanu, składając chociażby wniosek o wyłączenie sędziego. Ponadto o całkowitej bezzasadności tego zarzutu apelacyjnego, w ocenie Sądu Okręgowego, świadczy również fakt, iż Przewodnicząca składu orzekającego w Sądzie I instancji pouczała pozwaną o rozkładzie ciężaru dowodu, o środkach dowodowych i o skutkach nie ustosunkowania się w trakcie procesu do twierdzeń strony przeciwnej (k. 354 akt). W ocenie Sądu Okręgowego, powyższe wskazuje na bezstronność Sądu Rejonowego podczas rozpatrywania tej sprawy.

Należy również wskazać, że skarżąca zgodnie z art. 6 k.c. była zobowiązana do udowodnienia twierdzeń, z których wywodziła skutki prawne. Oznacza to, że aby podniesiony przez nią zarzut potrącenia odniósł skutek, powinna była wykazać wysokość poniesionych przez nią nakładów na nieruchomość. O takim obowiązku informowana była w toku postępowania, jednakże nie wywiązała się z niego, co może budzić wątpliwości, co do prawdziwość jej twierdzeń odnośnie istnienia jakichkolwiek faktur dokumentujących poniesienie na ten cel określonych wydatków. Sąd Okręgowy podzielił w tym względzie stanowisko wyrażone w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 7 grudnia 2010 r., zgodnie z którym wykrycie prawdy przez sąd ogranicza się w zasadzie do: przeprowadzenia dowodów zgłoszonych przez strony, bowiem na nich spoczywa ciężar dowodu (art. 6 k.c.), zasada prawdy materialnej nie może bowiem przekreślać kontradyktoryjności procesu, gdyż - ciężar wskazania niezbędnych dowodów spoczywa przede wszystkim na stronach procesowych. Działanie sądu z urzędu i przeprowadzenie dowodu niewskazanego przez stronę jest (…) dopuszczalne tylko w wyjątkowych sytuacjach procesowych oraz musi wypływać z opartego na zobiektywizowanej ocenie przekonania o konieczności jego przeprowadzenia. (sygn. akt I BU 8/10) - LEX nr 785642. Nie ulega wątpliwości, że sytuacja taka nie miała miejsca na gruncie przedmiotowej sprawy.

Odnosząc się zaś do wątpliwości pozwanej dotyczących wysokości kwoty zasądzonej na rzecz powoda, której nota bene pozwana nie kwestionowała w postępowaniu przed Sądem Rejonowym, to tytułem wyjaśnienia należy wskazać, że została ona obliczona od wartości sprzedanych nieruchomości lokalowych z uwzględnieniem wpłat dokonanych przez pozwaną w łącznej kwocie 5.000 zł oraz udziału powoda w nieruchomości przy ul. (...) w B. wynoszącej 4/36. Pozwana przyznała, że wyodrębnione lokale zostały sprzedawane za kwoty: 30.000 zł, 75.000 zł, 85.000 zł (łącznie 190.000 zł) – k. 231 akt. 4/36 pomnożone przez 190.000 zł daje sumę 21.111 zł, z czego 5.000 zł pozwana zapłaciła powodowi, co daje łącznie kwotę 16.111 zł Powód domagał się jednak zasądzenia tylko kwoty 14.600 zł, co Sąd Rejonowy słusznie uczynił.

Mając na uwadze powyższe Sąd Okręgowy, na podstawie art. 385 k.p.c., oddalił apelację jako niezasadną.