UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 29 czerwca 2020 roku powód M. F. domagał się zasądzenia od pozwanego S. P. kwoty 17.200,00 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie oraz zwrotu kosztów procesu. W uzasadnieniu wskazał, że z pozwanym łączyła go umowa najmu, a dochodzona pozwem kwota wynika z zastrzeżenia kary umownej na wypadek rozwiązania umowy z przyczyn leżących po stronie pozwanego.

W dniu 12 sierpnia 2021 roku referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym w Toruniu wydał nakaz zapłaty w postepowaniu upominawczym, zgodny z żądaniem pozwu. W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwany wniósł o oddalenie powództwa oraz zasądzenia na swoją rzecz kosztów procesu. Zakwestionował swoja legitymację bierną wskazując, że przy zawieraniu umowy działał jako pełnomocnik właścicieli.

Ustosunkowując się do zarzutów podniesionych przez pozwanego w sprzeciwie, powód wskazał, iż przy zawieraniu umowy najmu pozwany działał jako pełnomocnik, nie wskazał jednak kogo konkretnie reprezentuje. Załączone do umowy najmu pełnomocnictwa nie dotyczyły spornego lokalu. Powód podjął próbę ustalenia właścicieli lokalu przez analizę ksiąg wieczystych. Żaden z lokali objętych księgami wieczystymi wymienionymi w pełnomocnictwach, którymi legitymował się pozwany, nie dotyczyły wynajętego lokalu. W rzeczywistości lokal ten nie jest w ogóle ujawniony w księgach wieczystych. W związku z tym pozwanego należy uznać za stronę umowy.

Sądu ustalił, co następuje:

M. F. był zainteresowany wynajęciem lokalu użytkowego znajdującego się przy ul. (...) w T.. W ogłoszeniu wskazane były 2 numery telefonu – jeden należący do S. P., a drugi do J. W.. S. P. twierdził, ze jest zarządcą nieruchomości, w której znajduje się przedmiotowy lokal. W negocjacjach przed zawarciem umowy uczestniczyli – oprócz M. F. i S. J. W. i S. W.. Decydujące znaczenie przy zawarciu umowy miał jednak głos S. P..

dowód: przesłuchanie powoda k. 255, 257

W dniu 13 lipca 2019 roku pomiędzy S. P. – działający jako „zarządca – pełnomocnik nieruchomości położonej przy ul. (...) i reprezentujący jej właścicieli” (wynajmujący) zawarł z M. F. umowę najmu lokalu użytkowego o powierzchni 62,66 m² znajdującego się w tym budynku. W umowie nie wskazano ani numeru lokalu, ani numeru księgi wieczystej. Zarządca – pełnomocnik oświadczył w § 1 umowy, że jest upoważniony przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości położonej w T. przy ul. (...) do zawierania umów i administrowania lokalami tej posesji. Do umowy załączono pełnomocnictwa, mocą których J. W., L. Z., S. W. udzielili S. P. pełnomocnictw do sprawowania zarządu ich majątkiem. Pełnomocnictwo J. W. z dnia 1 czerwca 2005 roku wymieniało nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w Toruniu prowadzi księgę wieczystą nr (...). Pełnomocnictwo L. Z. z dnia 1 października 2004 roku wskazywało na nieruchomość położona przy ul. (...) w T., dla której Sąd Rejonowy w Toruniu prowadzi księgi wieczyste nr (...). S. W. w pełnomocnictwie z dnia 1 czerwca 2005 roku upoważniła S. P. do sprawowania zarządu majątkiem, w tym lokalem użytkowym nr (...), stanowiącym odrębną nieruchomość położonym w T. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Toruniu prowadzi księgę wieczysta nr (...). Umowa została zawarta na czas nieokreślony. W § 12 umowy strony ustaliły, że w razie wcześniejszego rozwiązania umowy przez wynajmującego będzie on zobowiązany do zapłacenia najemcy kary umownej.

dowód: umowa k. 10-12, pełnomocnictwa k. 13-15

Kamienica, w której znajduje się lokal wynajęty M. F. stanowiła przedmiot współwłasności kilku osób, m.in. S. W., S. P., J. W. oraz L. Z.. Z czasem wyodrębniono w niej osobne lokale. Lokal wynajęty M. F. powstał z dwóch wyodrębnionych wcześniej lokali, dla których Sąd Rejonowy w Toruniu prowadzi księgi wieczystej o nr (...). Zmiana ta nie została ujawniona w księgach wieczystych. W chwili zawarcia umowy najmu właścicielką obu lokali była S. W.. Oprócz pełnomocnictwa z 2005 roku S. W. udzieliła S. P. również pełnomocnictwa ustnego do reprezentowania jej przy zawarciu umowy najmu.

dowód: przesłuchanie pozwanego k. 255v, zeznania S. W. k. 256

W dniu 27 grudnia 2019 roku S. P. sporządził aneks do umowy najmu lokalu z dnia 13 lipca 2019 roku – w ten sposób, że ustalono, iż umowa zostaje zawarta na czas określony do dnia zmiany właściciela lokalu, jednak nie później niż do dnia 30 czerwca 2020 roku. M. F. nie zgodził się na podpisanie aneksu. J. W. – współwłaściciel nieruchomości spotkał się z M. F. i próbował wręczyć mu aneks. M. F. po zapoznaniu się z jego treścią odmówił przyjęcia aneksu.

dowód: aneks k. 23, przesłuchanie powoda k. 257, zeznania J. W. k. 256v

M. F. zdał wynajmującemu lokal w dniu 30 kwietnia 2020 roku.

dowód: protokół zdawczo-odbiorczy k. 28

W dniu 7 maja 2020 roku M. F. wezwał S. P. do zapłaty kary umownej w wysokości 17.200,00 zł z uwagi na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu z przyczyn leżących po stronie wynajmującego.

dowód: wezwanie do zapłaty wraz z potwierdzeniem odbioru k. 29-31

Sąd zważył, co następuje:

Stan faktyczny został ustalony na podstawie dokumentów znajdujących się w aktach sprawy, przesłuchania pozwanego i powoda oraz zeznań świadków : S. W. i J. W.. Autentyczność i prawdziwość zgromadzonych w sprawie dokumentów nie budziła wątpliwości Sądu, a zarówno wyjaśnienia stron, jak i zeznania świadków były w pełni wiarygodne.

Powództwo podlegało oddaleniu z uwagi na brak legitymacji biernej po stronie pozwanej. Jakkolwiek nie wynikało to wprost z okoliczności zawarcia umowy najmu, to jednak w toku procesu strona pozwana wykazała, iż rzeczywiście działała wyłącznie w charakterze pełnomocnika. W pierwszej kolejności należy zauważyć, że w umowie najmu strony nie wskazały żadnych bliższych danych konkretyzujących którego dokładnie lokalu ona dotyczyła. W szczególności, powód nie był w stanie samodzielnie ustalić, że w rzeczywistości wynajęty przez niego lokal powstał z połączenia dwóch innych, dla których prowadzone są odrębne księgi wieczyste. Nie był o tym w żaden sposób informowany, nie wynikało to z umowy, nie mógł tego również ustalić na podstawie numerów ksiąg wieczystych wymienionych w pełnomocnictwie udzielonym S. P. przez S. W.. W wszystkich pełnomocnictwa udzielonych pozwanemu wskazano inne numery ksiąg wieczystych. Nie zmienia to jednak faktu, że w toku procesu pozwany skutecznie wykazał, że to właśnie S. W. była właścicielką lokalu (a w rzeczywistości dwóch połączonych lokali) wynajętego powodowi. Okoliczność tę potwierdziła sama S. W., która dodatkowo zeznała, że udzieliła pozwanemu ustnego pełnomocnictwa do zawarcia umowy najmu w jej imieniu.

Skoro zatem pozwany wykazał, że działał wyłącznie w charakterze pełnomocnika, to jako stronę umowy najmu lokalu należy traktować S. W.. To właśnie do niej powód powinien kierować swoje roszczenia związane z umowa najmu.

W świetle powyższych rozważań, stwierdzić należy, iż powód nie wykazał, że przysługuje mu roszczenie dochodzone niniejszym pozwem konkretnie w stosunku do pozwanego, co skutkowało oddaleniem powództwa, jako skierowanemu przeciwko niewłaściwemu podmiotowi, o czym orzeczono w pkt I sentencji wyroku.

O kosztach orzeczono w myśl art. 102 k.p.c. Mimo, iż powód przegrał proces w całości, to jednak w ocenie Sądu w niniejszej sprawie zaszedł szczególny wypadek uzasadniający nieobciążanie go kosztami postępowania. Z uwagi na okoliczności sprawy, powód nie miał możliwości ustalenia, kto w rzeczywistości jest właścicielem wynajętego przez niego lokalu, a zarazem kto jest stroną umowy najmu. Nie wynikało to ani z umowy, ani z załączonych do umowy pełnomocnictw. Również w trakcie korespondencji z powodem, pozwany nie udzielił żadnych informacji do kogo powinien on kierować swoje roszczenia. Dopiero na etapie postępowania sądowego pozwany wskazał numery ksiąg wiecznych przypisanych do spornego lokalu oraz w czyim imieniu działał zawierając z powodem umowę. Gdyby pozwany od samego początku działał wobec powoda lojalnie i wskazał w czyim imieniu zawarł z nim umowę, to powód nie musiałby wnosić niniejszego powództwa. W związku z tym Sąd uznał, że powód pozostawał w błędnym, aczkolwiek uzasadnionym przekonaniu o zasadności powództwa skierowanego przeciwko pozwanemu, co uzasadnia odstąpienie od obciążania go kosztami drugiej strony.

sędzia Katarzyna Malinowska

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE