WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 grudnia 2012 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSA Małgorzata Idasiak – Grodzińska

Sędziowie: SA Marek Machnij (spr.)

SO (del.) Przemysław Banasik

Protokolant: stażysta Arleta Żuk

po rozpoznaniu w dniu 12 grudnia 2012 r. w Gdańsku

na rozprawie

przy udziale Prokuratora Prokuratury Okręgowej w Gdańsku J. P.

sprawy z powództwa A. G.

przeciwko (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w G.

o stwierdzenie nieważności uchwały zarządu

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku

z dnia 27 lutego 2011 r. sygn. akt I C 1484/09

oraz zażalenia powódki na zawarte w wyroku postanowienie o kosztach procesu

1)oddala apelację,

2)zmienia zaskarżony wyrok w punkcie II (drugim) w ten sposób, że zasądza od pozwanej na rzecz powódki tytułem zwrotu kosztów procesu kwotę 2.667 (dwa tysiące sześćset sześćdziesiąt siedem) zł w miejsce kwoty 1.900 (jeden tysiąc dziewięćset) zł,

3)oddala zażalenie w pozostałej części,

4)nakazuje ściągnąć od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Gdańsku kwotę 786,47 (siedemset osiemdziesiąt sześć złotych 47/100) zł tytułem zwrotu nieuiszczonej części wydatków poniesionych w postępowaniu apelacyjnym.

Na oryginale właściwe podpisy.

Sygn. akt: I ACa 1357/11; I ACz 1677/11

Uzasadnienie:

Powódka A. G. domagała się stwierdzenia nieważności uchwały Nr 1/12/ 2007 zarządu pozwanej (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w G. z dnia 22 czerwca 2007 r. w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w nieruchomości, położonej w G. przy ul. (...) i ul. (...) oraz zobowiązania zarządu pozwanej do niezwłocznego przygotowania i podjęcia uchwały, dotyczącej tej nieruchomości, zgodnie z którą każdy budynek wraz z działką powinien stanowić odrębną nieruchomość. Powódka twierdziła, że zarząd nie uwzględnił korzystnej dla spółdzielców nowelizacji art. 42 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. jedn. Dz.U. Nr 119 z 2003 r., poz. 1116 z późn. zm., powoływanej dalej jako „ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych”), zgodnie z którą nieruchomość wielobudynkowa może być utworzona tylko wtedy, gdy budynki są posadowione w sposób uniemożliwiający ich rozdzielenie lub działka, na której posadowiony jest budynek, pozbawiona jest dostępu do drogi publicznej lub wewnętrznej.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa. Wskazała, że uchwała była zgodna z prawem obowiązującym w chwili jej podjęcia, gdyż nie było wtedy żadnych ograniczeń w zakresie tworzenia nieruchomości wielobudynkowych. Powódka znała treść zaskarżonej uchwały i nie kwestionowała faktu ustanowienia nieruchomości wielobudynkowej, a w pozwie nie wyjaśniła, dlaczego wcześniej nie podważała zaskarżonej obecnie uchwały i nie uzasadniła, na czym polega naruszenie jej interesu prawnego lub uprawnień. Zdaniem pozwanej, uchwała jest korzystna dla powódki i pozostałych członków, ponieważ na wydzielonej nieruchomości posadowione są budynki o podobnym wieku i standardzie, więc nie ma niebezpieczeństwa obciążenia kosztami właścicieli mieszkań w jednych budynkach z korzyścią dla innych. Ponadto na podstawie uchwały dokonano już kilkudziesięciu przekształceń własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności, więc uchylenie uchwały powodowałoby konieczność zmiany aktów notarialnych, wpisów w księgach wieczystych i poniesienia związanych z tym kosztów.

Sąd Okręgowy w Gdańsku wyrokiem z dnia 27 lutego 2009 r. oddalił powództwo i zasądził od powódki na rzecz pozwanej koszty procesu w kwocie 180 zł.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku wyrokiem z dnia 9 września 2009 r. sygn. akt I ACa 713/09 – w wyniku uwzględnienia apelacji powódki – uchylił zaskarżony wyrok w części oddalającej powództwo o stwierdzenie nieważności uchwały zarządu i orzekającej o kosztach procesu oraz przekazał sprawę w tym zakresie do ponownego rozpoznania. Sąd Apelacyjny wskazał, że należy ustalić, czy możliwe jest wyodrębnienie kilku nieruchomości jednobudynkowych zamiast jednej wielobudynkowej oraz jak z punktu widzenia interesu prawnego powódki i jej uprawnień majątkowych, w tym uprawnienia do efektywnego i rzeczywistego zarządzania nieruchomością wspólną, przedstawia się kwestia zarządzania nieruchomością wspólną w każdej z analizowanych wersji.

Sąd Okręgowy w Gdańsku, po ponownym rozpoznaniu sprawy, wyrokiem z dnia 26 maja 2011 r. stwierdził nieważność zaskarżonej uchwały, zasądził od pozwanej na rzecz powódki koszty procesu w kwocie 1.900 zł oraz nakazał ściągnąć od pozwanej nieuiszczone koszty sądowe w kwocie 829,37 zł.

Z dokonanych w sprawie ustaleń faktycznych wynika, że w dniu 22 czerwca 2007 r. pozwana podjęła uchwałę nr 1/12/2007, na podstawie której określiła przedmiot odrębnej własności lokali w nieruchomości położonej przy ul. (...) oraz ul. (...) w G.. Nieruchomość objęła budynki, które są własnością Spółdzielni i znajdują się na gruncie będącym jej własnością, oznaczonym w ewidencji gruntów i budynków jako O., Karta Mapy nr 51, numer działki (...) o powierzchni 1,5823 ha. Powódka nie otrzymała tej uchwały, a jej podpis pod listą mieszkańców, którzy otrzymali zawiadomienia o niej, został podrobiony. Odpis uchwały został jej doręczony dopiero w dniu 21 kwietnia 2008 r.

W skład nieruchomości wchodzą trzy budynki wielorodzinne, położone przy ul. (...) i ul. (...) w G.. W wszystkich budynkach znajduje się dwieście osiemdziesiąt dwa lokali mieszkalnych. Budynki są położone od siebie w odległościach pozwalających na ich niezależne funkcjonowanie. Dla zastąpienia obecnie istniejącej nieruchomości wielobudynkowej nieruchomościami jednobudynkowymi niezbędne jest dokonanie podziału geodezyjnego. Obecny stan faktyczny i prawny nieruchomości pozwala na dokonanie jej podziału, w wyniku którego powstałyby nieruchomości jednobudynkowe.

Pozwana prowadzi księgowość dla nieruchomości wspólnie dla trzech budynków. Nie ma więc możliwości wykazania szczegółowych kosztów każdego z budynków. Koszty zarządu nieruchomością wielobudynkową i jednobudynkową są natomiast porównywalne. W razie utworzenia nieruchomości jednobudynkowej szybciej doszłoby do powstania wspólnoty mieszkaniowej. Właściciele lokali szybciej uzyskają zatem możliwość bezpośredniego wpływu na wybór zarządcy i sposób zarządzania nieruchomością, w tym na wysokość ponoszonych kosztów, dotyczących nieruchomości wspólnej. Wariant nieruchomości jednobudynkowej daje właścicielom lokali korzystniejsze możliwości efektywnego zarządzania budynkiem.

Sąd Okręgowy ustalił powyższe okoliczności faktyczne na podstawie dowodów z dokumentów oraz opinii biegłych. Ponadto dał wiarę zeznaniom powódki i prezesa zarządu pozwanej, ale wziął pod uwagę, że przedstawiali oni przede wszystkim jedynie swoje stanowisko w sprawie. Uwzględnił także zeznania świadków Z. S. i M. B.. Dowody te zostały uznane za wiarygodne. Sąd oddalił wniosek o dopuszczenie dowodu z zeznań świadka P. S., uznając, iż jego przeprowadzenie byłoby zbędne i przyczyniłoby się do przedłużenia postępowania.

Sąd Okręgowy uznał, że żądanie powódki zasługuje na uwzględnienie, a wniesione przez nią powództwo nie jest spóźnione, zostało bowiem wniesione w terminie 30 dni od doręczenia jej uchwały, co nastąpiło w dniu 21 kwietnia 2008 r. Pozwana nie kwestionowała tej okoliczności. Powódce nie doręczono uchwały w dniu 26 – 27 lipca 2007 r., ponieważ jej podpis na liście mieszkańców, którzy otrzymali uchwałę, został sfałszowany. Pozew wniesiony został w dniu 13 maja 2008 r., a zatem z zachowaniem powyższego terminu. Uchwała nie stała się więc prawomocna. Wobec tego nie ma znaczenia, że pozwana zaczęła na jej podstawie zawierać akty notarialne. Nie można mówić w tej sytuacji o nadużyciu prawa przez powódkę, ponieważ wniesienie pozwu w późniejszym terminie wynikało wyłącznie z zaniedbań pozwanej, do której należało dopilnowanie, aby uchwała została skutecznie doręczona członkom spółdzielni.

W sprawie przesądzono już, że uchwała nie jest sprzeczna z prawem. Pozostaje jedynie rozważyć, czy narusza ona interes powódki lub jej uprawnienia. Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, iż zaskarżona uchwała narusza interes powódki, dla której – tak jak i dla innych właścicieli – korzystniejsze byłoby ustanowienie nieruchomości jednobudynkowej.

Z opinii geodety wynika, że możliwe jest wyodrębnienie nieruchomości jednobudynkowych w drodze dokonania podziału geodezyjnego dotychczasowej nieruchomości. Cały obszar stanowi wprawdzie zwarty kompleks zabudowy, ale usytuowanie budynków pozwala na ich niezależne funkcjonowanie. Nie stanowi przeszkody konieczność uregulowania dostępu do drogi publicznej, ponieważ przy tworzeniu nieruchomości jednobudynkowych należy w pierwszej kolejności wyodrębnić grunty, które powinny być dostępne dla wszystkich mieszkańców osiedla (miejsca parkingowe, ciągi komunikacyjne, place zabaw itp.), a następnie zaprojektować nowo powstałe działki w sposób umożliwiający prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku i urządzeń położonych na działce oraz ustanowić odpowiednie służebności dojazdu. Biegły geodeta ustosunkował się do zarzutów pozwanej, a jej kolejne pismo stanowi jedynie polemikę ze stwierdzeniami biegłego, powtarza fragmenty jego opinii i wypowiedzi, w których przyznał on pozwanej rację.

Z opinii biegłego w zakresie zarządzania nieruchomościami wynika natomiast, że dla powódki korzystniejszy jest wariant nieruchomości jednobudynkowej, który daje możliwość efektywnego zarządzania budynkiem przez właścicieli nieruchomości. Szybciej nastąpi powstanie wspólnoty mieszkaniowej i właściciele lokali uzyskają możliwość bezpośredniego wpływu na wybór zarządcy i sposób zarządzania nieruchomością, w tym na wysokość kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Właściciele lokalu będą mieli poczucie wspólnych interesów i łatwiej im będzie podjąć decyzje dotyczące zarządzania nieruchomością wspólną.

W nieruchomości wielobudynkowej każdy z właścicieli stanie się współwłaścicielem także części wspólnych w dwóch pozostałych budynkach, pomimo że nie będzie zainteresowany kosztami związanymi z utrzymaniem budynków, w których nie mieszka. Trudno będzie uzyskać większość głosów przy podejmowaniu uchwał, tym bardziej, że część właścicieli zawsze jest bierna i nie interesuje się sprawami dotyczącymi nieruchomości wspólnej.

Jeżeli każdy budynek będzie miał fundusz remontowy, to będzie on musiał być wykorzystany tylko na ten budynek. W każdym z budynków jest na tyle dużo lokali, że będzie można w krótkim czasie zebrać znaczną kwotę na fundusz remontowy. Podział sieci stworzonej przez dostawców mediów także jest możliwy. Możliwe jest również wynegocjowanie z wykonawcami korzystnych warunków remontów. Poszczególne wspólnoty mogą też wybrać jednego wykonawcę do określonych prac.

Opinia biegłego jest konkretna i jednoznaczna. Fakt istnienia oddzielnych liczników i wystawiania faktur oddzielnie dla każdego z budynków przemawia za ustanowieniem nieruchomości jednobudynkowych. Nie ma znaczenia, że w niektórych nieruchomościach jednobudynkowych trudno jest uzyskać zgodę większości właścicieli, ponieważ będzie to tym bardziej utrudnione, gdy liczba właścicieli będzie trzykrotnie większa. Bezpodstawne jest także kwestionowanie przez pozwaną kwalifikacji biegłego.

Przeszkody do ustanowienia nieruchomości jednobudynkowej nie stanowi fakt, że pozwana pozostanie właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości w zakresie, w jakim nie narusza to uprawnień członków spółdzielni i właścicieli lokali niebędących jej członkami. Drogi osiedlowe, śmietniki, place zabaw itp. będą bowiem częścią nieruchomości wspólnej, a nie własnością spółdzielni. Pozwana pozostanie właścicielem gruntu zabudowanego urządzeniami infrastruktury technicznej tylko w zakresie, w jakim nie narusza to przysługującej członkom i właścicielom lokali odrębnej własności lokali z praw z nią związanych. Spółdzielnia będzie więc właścicielem tylko tych gruntów, które nie muszą wejść w skład działki niezbędnej do prawidłowego korzystania z budynku.

Uchwała naruszała interes i uprawnienia powódki do efektywnego zarządzania nieruchomością wspólną, w związku z czym Sąd Okręgowy stwierdził jej nieważność na mocy art. 43 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Ponadto Sąd ten orzekł o kosztach procesu na mocy art. 98 § 1 i art. 108 § 1 k.p.c. oraz o kosztach sądowych na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 ze zm.).

W apelacji od tego wyroku pozwana zarzuciła:

1) rażące naruszenie prawa materialnego przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie lub niezastosowanie:

a) art. 40, art. 41 ust. 3, art. 42 ust. 3 pkt 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przez wadliwe uznanie, że możliwe jest wydzielenie nieruchomości jednobudynkowych i dopuszczalny jest podział nieruchomości z pozostawieniem w mieniu spółdzielni drogi wewnętrznej, a w konsekwencji błędne przyjęcie, że zaskarżona uchwała narusza interes i uprawnienia powódki do efektywnego zarządzania nieruchomością wspólną,

b) § 1 pkt 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 2 kwietnia 2004 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 109, poz. 1156), przez jego niezastosowanie skutkujące wadliwym ustaleniem stanu faktycznego,

c) art. 40 pkt 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przez jego mylne rozumienie,

2) rażące naruszenie przepisów prawa procesowego, mające istotny wpływ na wynik sprawy:

a) art. 386 § 6 k.p.c. przez jego niezastosowanie i nierozpoznanie istoty sprawy,

b) art. 328 § 2 k.p.c. przez wskazanie błędnej i częściowej podstawy faktycznej i prawnej rozstrzygnięcia, a przez to niewłaściwą ocenę stanu faktycznego i prawnego,

c) art. 316 k.p.c. przez zaniechanie orzekania według stanu istniejącego w chwili zamknięcia rozprawy, skutkujące sprzecznością istotnych ustaleń sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego co do tego, czy zaskarżona uchwała narusza interes prawny i uprawnienia powódki do efektywnego zarządzania nieruchomością wspólną,

d) art. 233 § 1 k.p.c. przez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, przejawiające się całkowitym pominięciem części z nich oraz nieustosunkowaniem się do innych dowodów.

Ponadto pozwana powołała się na nowe fakty i dowody, których nie mogła powołać w pierwszej instancji, a mianowicie na protokół ze spotkania ze współwłaścicielami działki (...) przy ul. (...) i ul. (...) z dnia 28 maja 2011 r.

Pozwana domagała się zmiany zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa w całości i zasądzenia od powódki na jej rzecz kosztów procesu za obie instancje, ewentualnie uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania oraz rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego.

Powódka wniosła zażalenie na zawarte w wyroku rozstrzygnięcie o kosztach procesu. Zakwestionowała ich wysokość i domagała się zasądzenia od pozwanej na jej rzecz rzeczywistych kosztów sądowych poniesionych przez nią w sprawie, które według jej wyliczeń wyniosły 2.854,60 zł, a nie 1.900 zł zgodnie z treścią wyroku. W konsekwencji domagała się dodatkowego zasądzenia na jej rzecz różnicy w kwocie 954,80 zł.

Powódka wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kosztów postępowania. Prokurator Okręgowy w Gdańsku także wniósł o oddalenie apelacji.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja pozwanej nie zasługuje na uwzględnienie, natomiast zażalenie powódki jest częściowo uzasadnione.

Sąd Apelacyjny aprobował ustalenia faktyczne i wnioski prawne przyjęte przez Sąd pierwszej instancji oraz uznał je za własne. W istotnym dla rozstrzygnięcia zakresie są one bowiem zgodne z treścią zebranego materiału dowodowego, a zgłoszone przez pozwaną zarzuty apelacyjne nie zdołały ich skutecznie podważyć. Biorąc jednak pod uwagę treść tych zarzutów, Sąd Apelacyjny uznał za celowe uzupełnienie zebranego przez Sąd Okręgowy materiału dowodowego w odniesieniu do opinii biegłego sądowego z zakresu geodezji.

Na obecnym etapie postępowania przedmiotem rozpoznania jest wyłącznie żądanie stwierdzenia nieważności kwestionowanej przez powódkę uchwały nr 1/12/2007 zarządu pozwanej spółdzielni z dnia 22 czerwca 2007 r., ponieważ drugie żądanie powódki, dotyczące nakazania pozwanej niezwłocznego przygotowania i podjęcia nowej uchwały, zgodnie z którą wyodrębnione zostałyby nieruchomości jednobudynkowe, zostało już prawomocnie oddalone wyrokiem Sądu Okręgowego z dnia 27 lutego 2009 r. (k. 158), który nie został w tej części zaskarżony (por. pismo powódki z dnia 7 maja 2009 r. – k. 208), w związku z czym Sąd Apelacyjny poprzednim wyrokiem z dnia 9 września 2009 r. uchylił wyrok Sądu pierwszej instancji tylko w odniesieniu do żądania stwierdzenia nieważności uchwały (k. 241). Ponadto zakresem oceny objęte jest jedynie to, czy kwestionowana uchwała zarządu narusza interes prawny lub uprawnienia powódki, albowiem w toku poprzedniego rozpoznania sprawy przez Sąd Apelacyjny przesądzono już, że uchwała ta nie była niezgodna z przepisami prawnymi obowiązującymi w dacie jej podjęcia (por. uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 9 września 2009 r. – k. 253). Chybione jest więc zarówno dalsze domaganie się przez powódkę, aby pozwana została zobowiązana do podjęcia uchwały odpowiadającej jej oczekiwaniom, jak i eksponowanie przez pozwaną, że zaskarżona uchwała jest zgodna z prawem.

Nieuzasadnione było także powołanie się przez pozwaną w apelacji na nowe fakty i dowody w postaci protokołu ze spotkania ze współwłaścicielami działki nr (...) z dnia 28 maja 2011 r. na okoliczność ich sprzeciwu wobec pozbawienia ich nabytej własności (por. treść apelacji k. 909 i k. 917 oraz treść w/w protokołu k. 918). Także podczas poprzedniego rozpoznania sprawy przez Sąd Apelacyjny wyjaśniono już bowiem, że zaskarżona uchwała – w świetle obowiązujących w dacie jej podjęcia przepisów prawnych – nie uzyskała jeszcze prawomocności (por. uzasadnienie wyroku z dnia 9 września 2009 r. k. 252 – 253). Okoliczność, że pozwana na podstawie nieprawomocnej uchwały rozpoczęła wyodrębnianie własności lokali oraz ich sprzedaż, wskutek czego doszło jednocześnie do nabycia przez właścicieli odrębnych lokali udziałów we współwłasności działki nr (...), czyli w tej nieruchomości, na której znajdują się trzy budynki, o jakie chodzi w sprawie, nie może stanowić argumentu przeciwko zasadności żądania powódki.

Zauważyć można, że pozwana kontynuowała wyodrębnianie i sprzedaż lokali mieszkalnych pomimo stanowiska wyrażonego przez Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 9 września 2009 r. Nie ma podstaw do uznania, że przez tzw. politykę faktów dokonanych pozwana może wpływać na sytuację prawną powódki odnośnie do dopuszczalności domagania się stwierdzenia nieważności przedmiotowej uchwały. Okoliczność ta nie może być także wykorzystana przeciwko powódce w ramach zarzutu nadużycia przez nią prawa podmiotowego. Skoro pozwana rozpoczęła wyodrębnianie i sprzedaż lokali na podstawie nieprawomocnej uchwały oraz kontynuowała te czynności pomimo wskazania przez Sąd Apelacyjny na ich wadliwość, to nie może obecnie powoływać się na taką okoliczność na niekorzyść powódki, gdyż oznaczałoby to, że poprawiła ona swoją sytuację procesową dzięki czynnościom niezgodnym z prawem.

Oczywiste jest, że nabywcy odrębnych lokali, którzy jednocześnie uzyskali udziały w nieruchomości wspólnej, obejmującej działkę nr (...), mogą być przeciwni jakimkolwiek zmianom w ich sytuacji prawnej. Nie jest to jednak sytuacja analogiczna do wskazanej przez pozwaną na rozprawie apelacyjnej w dniu 12 grudnia 2012 r., która według jej twierdzeń miała być przedmiotem rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego z dnia 7 grudnia 2012 r. w sprawie o sygn. akt II CSK 124/12. W tej sprawie nie chodzi bowiem o zmianę prawomocnej uchwały zarządu, na podstawie której spółdzielnia rozpoczęła wyodrębnianie i sprzedaż lokali, lecz o ocenę prawidłowości uchwały zarządu, która w ogóle nie uzyskała jeszcze prawomocności. Aktualnie przedmiotem oceny Sądu Apelacyjnego nie jest natomiast kwestia, jakie mogą być skutki stwierdzenia nieważności zaskarżonej uchwały dla zawartych przez pozwaną na jej podstawie umów z osobami trzecimi i w jaki sposób ewentualnie możliwe będzie uzyskanie zgodności powstałego wskutek tych czynności stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Bezpodstawny jest zarzut naruszenia art. 386 § 6 k.p.c. Wbrew twierdzeniom pozwanej, Sąd pierwszej instancji podczas ponownego rozpoznania sprawy uwzględnił stanowisko wyrażone w poprzednim wyroku sądu odwoławczego. Inną kwestią jest natomiast prawidłowość ustaleń i wniosków przyjętych przez ten Sąd w wykonaniu wskazówek sądu odwoławczego. Zarzutu naruszenia tego przepisu nie może uzasadniać to, że pozwana tendencyjnie stara się interpretować stanowisko sądu odwoławczego na swoją korzyść. Okoliczności te mogą natomiast podlegać ocenie w ramach analizy innych zarzutów apelacyjnych.

Pozostałe zarzuty apelacyjne, dotyczące podstawy faktycznej zaskarżonego wyroku, a mianowicie naruszenia art. 328 § 2, art. 316 § 1 i art. 233 § 1 k.p.c., także są jednak nieuzasadnione. Istota tych zarzutów sprowadza się do przeciwstawienia ustaleniom faktycznym dokonanym przez Sąd pierwszej instancji własnych ustaleń faktycznych przyjętych przez pozwaną na podstawie zeznań prezesa jej zarządu oraz orzeczenia technicznego sporządzonego na zlecenie pozwanej przez S. C. (1). Podejście takie nie może uzyskać aprobaty.

Nie wdając się w ocenę profesjonalizmu prezesa zarządu pozwanej, jako licencjonowanego zarządcy nieruchomościami, nie można przyjąć, że jego twierdzenia co do niemożliwości wyodrębnienia nieruchomości jednobudynkowych mogą zostać uznane za równoważne dowodowi z opinii biegłego sądowego z zakresu zarządzania nieruchomościami. Wziąć trzeba pod uwagę, że treść zeznań prezesa zarządu nie dotyczy wyłącznie relacji o faktach istotnych dla rozstrzygnięcia, lecz odzwierciedla przede wszystkim jego własne przekonania i opinie, jako organu spółdzielni, co do niemożliwości wyodrębnienia nieruchomości jednobudynkowych. Z tego punktu widzenia jego zeznania nie mogą równać się z zasady obiektywnym i bezstronnym podejściem biegłego sądowego. Treść zeznań prezesa zarządu nie może zatem uzasadniać podważenia opinii biegłego G. Ł., ponieważ oczywiste i zrozumiałe jest, że prezes zarządu przedstawił w swoich zeznaniach okoliczności i argumenty zgodne ze stanowiskiem tej strony w niniejszym procesie.

Z kolei orzeczenie techniczne S. C. stanowiło wyłącznie tzw. opinię prywatną, której moc dowodowa równa się mocy dowodowej twierdzeń samej strony. Także w tym wypadku nie może więc ono uzasadniać skutecznego zakwestionowania opinii biegłego A. Ż. (2), przedstawiającego odmienne stanowisko co do możliwości dokonania podziału działki nr (...) na nieruchomości jednobudynkowe.

Wobec tego Sąd Apelacyjny – po zapoznaniu się zgodnie z art. 382 k.p.c. z całością zebranego w sprawie materiału dowodowego – nie znalazł podstaw do uwzględnienia zarzutów pozwanej dotyczących podstawy faktycznej zaskarżonego wyroku. Sąd Apelacyjny uznał jedynie za celowe uzupełnienie opinii biegłego sądowego z zakresu geodezji A. Ż.. Nie wynikało to z poddania w wątpliwość wiarygodności lub mocy dowodowej jego opinii przedstawionej w toku postępowania przed Sądem Okręgowym, lecz z dostrzeżenia konieczności przedstawienia treści i wniosków tej opinii w formie graficznej, ponieważ uprzednio biegły ten ograniczył się do wyrażenia poglądu, że obecny stan faktyczny i prawny nieruchomości pozwala na dokonanie takiego jej podziału, w wyniku którego powstałyby nieruchomości jednobudynkowe (k. 522 – 523 oraz k. 598 – 599), ale swojego stanowiska biegły nie przedstawił w sposób umożliwiający jego samodzielną i niezależną weryfikację przez Sąd orzekający.

Z tych względów Sąd Apelacyjny na rozprawie w dniu 10 stycznia 2012 r. polecił biegłemu A. Ż. uzupełnienie jego opinii przez sporządzenia załączników graficznych, opisanych szczegółowo w wydanym postanowieniu, mających na celu zarówno przedstawienie rzeczywiście istniejącego obecnie faktycznego i prawnego stanu przedmiotowej nieruchomości wraz z określeniem usytuowania budynków, o jakie chodzi w sprawie, oraz innych zabudowań i obiektów, a także przebiegiem faktycznie istniejących dróg dojazdowych, parkingów i innych urządzeń służących dotychczas do wspólnego użytku mieszkańców wszystkich budynków, jak i przedstawienie schematycznej koncepcji podziału nieruchomości na nieruchomości jednobudynkowe (k. 981 – 982). W wykonaniu tego postanowienia biegły A. Ż. złożył opinię uzupełniającą z dnia 4 kwietnia 2012 r., w której przedstawił wskazane przez Sąd Apelacyjny szkice i schematy (k. 1013 – 1019). Umożliwiają one analizę faktycznego ukształtowania działki nr (...) oraz usytuowania na niej przedmiotowych budynków i innych obiektów. Pozwoliło to Sądowi Apelacyjnemu upewnić się, że istnieje możliwość dokonania podziału tej działki na nieruchomości jednobudynkowe. Pozwana wprawdzie podtrzymywała swoje stanowisko i kwestionowała uzupełniającą opinię biegłego A. Ż., jednak biegły obszernie i przekonująco ustosunkował się na piśmie do jej zastrzeżeń (k. 1041 – 1046). Wobec tego można stwierdzić, że zarzuty pozwanej stanowią w gruncie rzeczy subiektywną polemikę z opinią biegłego, niewpływającą jednak na ocenę jej wiarygodności i mocy dowodowej.

Wziąć trzeba pod uwagę, że przedmiotem sprawy jest ocena prawidłowości zaskarżonej uchwały, która może prowadzić do stwierdzenia jej nieważności lub do oddalenia powództwa. Zakresem rozpoznania sądów orzekających w sprawie nie było natomiast objęte dokonanie ewentualnej merytorycznej zmiany treści zaskarżonej uchwały. Byłaby to bowiem niedopuszczalna ingerencja w sferę samodzielności i niezależności spółdzielni jako podmiotu prawa. Z tego powodu Sąd Apelacyjny nie nakazał biegłemu A. Ż. sporządzenia projektu podziału nieruchomości na działki jednobudynkowe, lecz polecił mu jedynie opracowanie schematycznej koncepcji takiego podziału. Chodziło bowiem wyłącznie o sprawdzenie, czy taki podział w ogóle jest możliwy. Udzielenie pozytywnej odpowiedzi na takie pytanie umożliwiało dokonanie oceny prawidłowości zaskarżonego wyroku. Szczegółowe i konkretne opracowanie nowego podziału nieruchomości należeć będzie natomiast do zarządu pozwanej spółdzielni odpowiednio do treści art. 40 – 43 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Z tych samych przyczyn Sąd Apelacyjny ostatecznie doszedł do przekonania, że nie ma potrzeby uzupełnienia złożonej w sprawie opinii biegłego sądowego z zakresu zarządzania nieruchomościami. Wystarczające jest stwierdzenie przez biegłego G. Ł., że podział nieruchomości na nieruchomości jednobudynkowe jest możliwy i celowy z punktu widzenia interesu prawnego i uprawnień majątkowych powódki oraz innych członków spółdzielni zainteresowanych sprawnym i efektywnym wykonywaniem zarządu nieruchomością wspólną, jaka powstanie po wyodrębnieniu i wykupie należących do nich lokali mieszkalnych. Także w tym zakresie zrozumiałe jest stanowisko pozwanej, która – broniąc prawidłowości zaskarżonej uchwały – konsekwentnie nie widzi takiej możliwości ani korzyści z utworzenia nieruchomości jednobudynkowych. Z zebranego w sprawie materiału dowodowego nie wynika jednak, aby takie stanowisko było uzasadnione okolicznościami obiektywnymi, a nie jedynie brakiem odpowiedniej woli ze strony organów spółdzielni.

Wobec bezzasadności zarzutów dotyczących dokonanych w sprawie ustaleń faktycznych bezpodstawne okazały się także zarzuty naruszenia prawa materialnego.

Nieuzasadniony jest zarzut naruszenia art. 40 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w tym punktu drugiego tego artykułu. Wbrew pozwanej, powyższy przepis nie stanowi przeszkody do wyodrębnienia w niniejszej sprawie nieruchomości jednobudynkowych. Z przepisu tego wynika, że ustawodawca dostrzegł konsekwencje wyodrębnienia nieruchomości służących do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków spółdzielni i innych osób uprawnionych do korzystania z lokali spółdzielczych. W świetle tego przepisu spółdzielnia pozostaje właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości i użytkownikiem lub współużytkownikiem wieczystym gruntu w takim zakresie, w jakim nie narusza to przysługującej członkom i właścicielom lokali niebędącym członkami spółdzielni odrębnej własności lokali lub praw z nią związanych. W szczególności mieniem spółdzielni pozostają nieruchomości służące prowadzeniu przez spółdzielnię działalności wytwórczej, budowlanej, handlowej, usługowej, społecznej, oświatowo – kulturalnej, administracyjnej i innej, zabudowane budynkami i innymi urządzeniami, nieruchomości zabudowane urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym urządzeniami i sieciami technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków lub osiedli oraz nieruchomości niezabudowane.

Zasadą jest więc, że dopuszczalne jest takie wyodrębnienie nieruchomości związanych z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych, które doprowadzi do pozostawienia w mieniu spółdzielni jedynie tych części nieruchomości, które nie służą wyłącznie do zaspokojenia potrzeb mieszkańców wyodrębnionych nieruchomości, lecz dla szerszego grona osób lub nawet dla wszystkich członków spółdzielni. Docelowo może to doprowadzić nawet do takiej sytuacji, w której w mieniu spółdzielni pozostaną wyłącznie takie składniki, które mają charakter infrastrukturalny lub wykraczający poza zaspokajanie potrzeb mieszkańców konkretnego budynku. Dotyczyć to może w szczególności dróg dojazdowych, parkingów, wspólnych placów itp. Sytuacja taka występuje także w rozstrzyganej sprawie, w której chodzi o wyodrębnienie tylko takich części z dotychczasowej działki nr (...), które będą związane wyłącznie z poszczególnymi budynkami. Nie zmieni to natomiast ani usytuowania tych budynków na tzw. osiedlu ani konieczności korzystania przez mieszkańców wyodrębnionych nieruchomości z istniejących na tym osiedlu wspólnych urządzeń i obiektów na dotychczasowych zasadach, o ile we właściwy sposób nie zostaną ustalone inne zasady.

Prowadzi to do bezzasadności także zarzutów naruszenia art. 41 ust. 3 i art. 42 ust. 3 pkt 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz § 1 pkt 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 2 kwietnia 2004 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 109, poz. 1156). Wydzielenie nieruchomości budynkowych nie będzie bowiem skutkować zmianą dotychczasowych zasad korzystania przez mieszkańców wyodrębnionych nieruchomości z dostępu do drogi publicznej lub pozbawieniem ich tego dostępu. Co więcej, rzeczą pozwanej będzie takie określenie granic nowo wyodrębnionych działek, aby umożliwić mieszkańców – zwłaszcza przez pozostawienie odpowiedniej części dotychczasowej całej nieruchomości we własności spółdzielni zgodnie z art. 40 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – korzystanie nie tylko z dojazdu do swoich nieruchomości, ale i korzystania z pozostałych niezbędnych urządzeń, np. parkingów, terenów do rekreacji, placów zabaw, śmietników itd., na co najmniej niegorszych niż dotychczas zasadach.

Zauważyć można, że z art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. jedn. Dz.U. Nr 102 z 2010 r., poz. 651 z późn. zm.) wynika, że za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. W związku z tym dopuszczalne jest pozostawienie odpowiednich części działki nr (...) we własności pozwanej spółdzielni m. in. właśnie na potrzeby wydzielenia wewnętrznych dróg dojazdowych do poszczególnych nieruchomości jednobudynkowych, co jednocześnie zapewni im wymagany w art. 41 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (przepis ten zresztą wprost odsyła do art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami) dostęp do drogi publicznej.

Także z przepisów § 1 pkt 7 i § 12 powołanych w apelacji rozporządzeń nie można wyprowadzić wniosku o niedopuszczalności wyodrębnienia z działki nr (...) nieruchomości jednobudynkowych. Jak już wyżej wskazano, ich wyodrębnienie nie wpłynie na usytuowanie znajdujących się na tej działce budynków ani w stosunku do granic z sąsiednimi nieruchomościami, ani wzajemnie wobec siebie i innych obiektów na w/w działce. Nie chodzi zaś o takie ukształtowanie granic nowych działek, które umożliwiłoby wzniesienie na nich nowych obiektów budowlanych zgodnie z wymienionymi przez pozwaną przepisami. Celem podziału nieruchomości będzie wyłącznie wyodrębnienie takich nieruchomości, które uwzględniają istniejącą aktualnie faktycznie sytuację, w tym usytuowanie budynków na działce nr (...), nawet jeżeli nie odpowiadałoby to przepisom obowiązującym dla nowo projektowanych działek budowlanych. Z art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, do którego odpowiedniego stosowania odsyła art. 41 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, wynika bowiem, że dopuszczalny jest także taki podział nieruchomości, który polega jedynie na wydzieleniu budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków.

Podsumowując, decydujące znaczenie dla rozstrzygnięcia ma stwierdzenie możliwości wyodrębnienia nieruchomości jednobudynkowych z dotychczasowej działki nr (...). Nie jest natomiast niezbędne ustalenie przez sądy orzekające w sprawie, w jaki sposób taki podział powinien zostać konkretnie dokonany, ponieważ należy to do kompetencji zarządu pozwanej. Istotne jest jednak, aby przy podejmowaniu kolejnej uchwały w tym przedmiocie zarząd pozwanej uwzględnił obecnie obowiązującą treść art. 42 ust. 3 pkt 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a jednocześnie, aby przy określaniu granic ewentualnych nieruchomości jednobudynkowych uwzględniał interes prawny i uprawnienia wszystkich uprawnionych mieszkańców w celu uniknięcia ponownego zarzutu sprzeczności uchwały z ich interesami lub uprawnieniami.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Apelacyjny oddalił apelację na mocy art. 385 k.p.c. jako pozbawioną uzasadnionych podstaw.

W odniesieniu do zażalenia powódki na zawarte w punkcie drugim zaskarżonego wyroku orzeczenie o zwrocie kosztów procesu wskazać należy, iż okazało się ono skuteczne o tyle, że Sąd Okręgowy nie uwzględnił w tym orzeczeniu wszystkich poniesionych przez powódkę przed wydaniem tego wyroku kosztów procesu. Składały się bowiem na nie następujące kwoty: opłata od pozwu – 800 zł (k. 2 i k. 17), opłata od zażalenia – 160 zł (k. 73), opłaty kancelaryjne – 7 zł (k. 160 i k. 879), opłata od poprzedniej apelacji – 200 zł (k. 208) i zaliczka na opinię biegłego – 1.500 zł (k. 514). Ogółem poniesione przez powódkę koszty procesu wyniosły zatem 2.667 zł. Skoro zaś Sąd Okręgowy zasądził na jej rzecz od pozwanej jedynie kwotę 1.900 zł, to należało zmienić zaskarżone postanowienie przez zasądzenie należnej kwoty 2.667 zł. Dalej idące zażalenie powódki, obejmujące wydatki (k. 888), które nie stanowią kosztów procesu w rozumieniu art. 98 § 2 k.p.c., podlegało oddaleniu.

Z tych względów Sąd Apelacyjny orzekł w zakresie zażalenia powódki na podstawie art. 386 § 1 i art. 385 k.p.c. w zw. z art. 397 § 2 k.p.c. jak w punktach drugim i trzecim wyroku.

Ponadto na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t. jedn. Dz.U. Nr 90 z 2010 r., poz. 594 ze zm.) obciążono pozwaną nieuiszczoną częścią kosztów sądowych poniesionych w postępowaniu apelacyjnym w zakresie, w jakim nie znalazły one pokrycia we wpłaconej przez nią zaliczce.