UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 17 sierpnia 2021 roku powódka Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w S. reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika wniosła o wydanie nakazu zapłaty, na mocy którego pozwany T. R. winien zapłacić na jej rzecz kwotę 7.137,69 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty, a nadto o zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów procesu według norm przepisanych, w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego za czas od uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu powódka podała, że zgodnie z treścią uchwały nr 1/2021 z dnia 08.02.2021 r. powódka powierzyła zarząd nieruchomością osobom fizycznym. Pozwany jako właściciel lokalu przy ul. (...) w S. jest członkiem powodowej Wspólnoty. Dalej podał, że lokal mieszkalny położony przy Asnyka 16/9 w S. powstał w wyniku adaptacji pomieszczeń strychu (a więc pomieszczenia należącego do nieruchomości wspólnej powodowi Wspólnoty). Zatem w skutek prac adaptacyjnych i połączenia lokalu nr (...) z pozostałymi pomieszczeniami strychowymi powstał lokal o powierzchni 176,15 m2, przy czym pozwany sformalizował zakup jedynie 81,15 m2. W stosunku do 95 m2 powierzchni nie dokonał do dnia wniesienia pozwu czynności, do których zobowiązał się w akcie notarialnym i w uchwałach wspólnoty. Dalej powódka wskazała, że pozwany przez cały czas korzysta ze spornych części wspólnych nieruchomości jak właściciel, w sposób wyłączający korzystanie z nich przez innych współwłaścicieli nieruchomości, początkowo nie płacąc nawet za to korzystanie. Dotychczas nie zostały podjęte żadne czynności mające na celu uregulowanie stanu prawnego przedmiotowych nieruchomości. Przedłużająca się procedura wynika przede wszystkim z zaniechania ze strony pozwanego, w kontekście działań niezbędnych do wykonania zobowiązania w postaci uzyskania stosownych zaświadczeń administracyjnych, przewidujących użytkowanie pomieszczeń dodatkowo nabytych, zgodnie z przeznaczeniem, tj. jako pomieszczeń technicznych. Konieczność weryfikacji zajmowanej powierzchni użytkowej wskazanej w akcie notarialnym rep A nr 10. (...) z dnia 29 listopada 2010 roku, a rzeczywiście zajmowaną powierzchnią przez pozwanego oraz stanowiła kwestię fundamentalną w kontekście prawidłowego naliczenia należności przysługujących Wspólnocie Mieszkaniowej.

Powódka wskazała, że dochodzona pozwem kwota obejmuje odszkodowanie za działania pozwanego, w wyniku których nie doszło do przeniesienia na jego rzecz własności przedmiotowych pomieszczeń, a przyczyną takiego stanu rzecz było zerwanie negocjacji i kontaktu przez stronę pozwaną bez ważnego powodu. Powódka zatem domaga się niniejszym pozwem zwrotu rzeczywiście poniesionych przez Wspólnotę wydatków bezpośrednio związanych z faktem, iż liczyła przez ten czas na zrealizowanie wspólnego celu, jakim było przeniesienie własności przedmiotowych nieruchomości na rzecz pozwanego, do których, co należy podkreślić, tylko on ma dostęp, i z których tylko on korzysta.

Nakazem zapłaty z dnia 8 grudnia 2021 roku ( sygn. akt I Nc 1493/21) Sąd Rejonowy Szczecin- Centrum w Szczecinie zasądził od pozwanego T. R. na rzecz powódki Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. dochodzoną pozwem kwotę.

W sprzeciwie od nakazu zapłaty z dnia 31 grudnia 2021 roku pozwany T. R. reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika wniósł o oddalenie powództwa w całości jako bezzasadnego oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu sprzeciwu pozwany wskazał, że zaprzecza okolicznościom podnoszonym przez powoda tj. podjęciu przez pozwanego rzekomo pozornych działań w celu uregulowania stanu prawnego pomieszczeń gospodarczych, nielojalności w dokonywanych czynnościach, zawinieniu w nieuregulowaniu stanu prawnego pomieszczeń, istnieniu szkody po stronie powódki, istnieniu dochodzonej wierzytelności i jej wysokości, zgłoszeniu zamiaru zmiany przeznaczenia pomieszczeń gospodarczych. Pozwany zaprzeczył nie tylko istnieniu dochodzonej wierzytelności, ale również podnosi zarzut niewykazania roszczenia co do wysokości. Pozwany dalej wskazał, że nie ulega wątpliwości, że do nie przeniesienia na pozwanego prawa własności do przedmiotowych pomieszczeń gospodarczych doszło w sposób zawiniony przez powódkę. Pozwany podał, że powódka w całości pominęła fakt, iż do przeniesienia prawa własności pomieszczeń gospodarczych dojść miało z inicjatywy pozwanego, który to wielokrotnie występował do powodowej Wspólnoty o dokonanie właściwych czynności, w tym o wydanie w formie uchwały zgody na uregulowanie stanu prawnego pomieszczeń gospodarczych i nabycie ich własności, bezpośrednio po czynności dokonując zapłaty ustalonej przez powódkę ceny. Pozwany wskazał, że na dzień sporządzenia sprzeciwu nie jest już właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...). Pozwany wskazał, że w sposób rzeczywisty dążył do przeniesienia na siebie prawa własności do pomieszczeń gospodarczych, podejmując wszystkie niezbędne ku temu czynności. Podniósł, że w jego postępowaniu nie sposób doszukać się więc winy za brak uregulowania stanu prawnego pomieszczeń. To pozwany wielokrotnie inicjował i podejmował czynności zmierzające do uregulowania stanu prawnego pomieszczeń gospodarczych, tj. przeniesienia na niego prawa własności do nich. W zakresie zarzutu niewykazania wysokości roszczenia pozwany podniósł, że powódka, poza przedłożeniem do pozwu faktur Vat, nie przedstawiła żadnego innego dowodu mającego na celu wykazanie sposobu wyliczenia dochodzonych przez nią należności.

W piśmie procesowym z dnia 21 marca 2022 roku powódka Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w S. podtrzymała dotychczas zajmowane stanowisko. Zaprzeczyła, że do nie przeniesienia na pozwanego prawa własności do przedmiotowych pomieszczeń gospodarczych doszło w sposób zawiniony przez powódkę. Było wręcz odwrotnie, to z winy pozwanego nie doszło do wyodrębnienia tych pomieszczeń i to jego pozorne działania spowodowały po stronie Wspólnoty szkodę. Powódka zaznaczyła, że pozwany przez wiele lat nie podjął żadnych czynności celem przeniesienia na niego własności spornych pomieszczeń.

W piśmie procesowym z dnia 27 lipca 2022 roku pozwany T. R. wskazał, że nigdy nie zmierzał do użytkowania pomieszczeń gospodarczych jako pomieszczeń mieszkalnych, a celem pozwanego nigdy nie była zmiana przeznaczenia ww. pomieszczeń gospodarczych.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 9 sierpnia 2010 roku pomiędzy powódką – Wspólnotą Mieszkaniową przy ul. (...) pozwanym T. R. doszło do zawarcia protokołu uzgodnień w sprawie ustalenia sprzedaży lokalu mieszkalnego. Zgodnie z jego treścią – w związku z dokonaną adaptacją na cele mieszkalne pomieszczenia strychowego, strony ustaliły, że łączna powierzchnia użytkowa lokalu wynosić będzie – 81,15 m2 oraz pomieszczenie gospodarcze o powierzchni 50 m2.

W dniu 29 listopada 2010 roku w drodze aktu notarialnego, ustanowiono odrębną własność lokalu przy ul. (...) w S., a następnie doszło do umowy sprzedaży i ustanowienia wieczystego użytkowania (repertorium A numer 10. (...)) przedmiotem której była sprzedaż lokalu mieszkalnego zlokalizowanego przy ul. (...). Kupujący oświadczył, iż bezpośrednio nad zaadaptowanym lokalem mieszkalnym nr (...) znajduje się pomieszczenie gospodarcze o powierzchni 50 m2, do którego wejście możliwe jest jedynie z lokalu mieszkalnego przy ul. 16/9.

Przy tym, zgodnie z § 4 ust. 3 aktu notarialnego „przedstawiciel Wspólnoty mieszkaniowej w S. przy ul. (...) oświadcza, że T. R. wpłacił na rzecz i za zgodą Wspólnoty kwotę 10.000 zł tytułem nabycia praw do ww. pomieszczenia gospodarczego”. Zgodnie z potwierdzeniem przelewu z dnia 22 listopada 2010 roku, pozwany T. R. uiścił kwotę 83.035 zł tytułem zapłaty.

W skład tej ceny wchodziła również cena tytułem przeniesienia na pozwanego prawa własności do pomieszczenia gospodarczego.

Niesporne, a nadto:

-: protokół uzgodnień z 9.08.2010 r. – k. 159 – 160,
-: akt notarialny z 29.11.2010 r. – k. 161 – 164,
-: umowa sprzedaży i ustanowienie wieczystego użytkowania w formie aktu notarialnego – k. 14 – 17,
-: zaświadczenie 15.04.2010 r. – k. 17 v. – 18,
-: pełnomocnictwo notarialne – k. 18 – 19,
-: plan i opis lokalu – k. 19,
-: potwierdzenie przelewu z dn. 22.11.2010 r.
-: zeznania M. M. (1) – k. 212,
-: zeznania świadka A. R. – k. 212,

W dniu 16 stycznia 2012 roku przed notariuszem M. O. odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej – właścicieli lokali przy ul. (...) w S.. W trakcie posiedzenia postawiony został wniosek o wyrażenie zgody na udostępnienie części wspólnych dla rozbudowy lokalu nr (...) na pomieszczenie pomocnicze w budynku przy ul. (...) o powierzchni około 10 m2 na rzecz T. R.. Wniosek ten dotyczył również wyrażenia zgody na sprzedaż wykonanej rozbudowy na warunkach zaproponowanych przez Wspólnotę Mieszkaniową (z przyłączeniem pomieszczenia do lokalu nr (...)), tj. w cenie 450 zł za 1 m2, płatnej do dnia 30 czerwca 2012 roku.

Uchwałą nr 1/2012 z dnia 16 stycznia 2012 roku ogół właścicieli nieruchomości przy ul. (...) w S. wyraził zgodę na udostępnienie części wspólnych dla rozbudowy lokalu nr (...) na pomieszczenie pomocnicze w budynku przy ul. (...) o powierzchni około 10 m2 na rzecz powoda oraz sprzedaż wykonanej rozbudowy na warunkach zaproponowanych przez Wspólnotę Mieszkaniową z przyłączeniem pomieszczenia do lokalu nr (...).

Zgodnie z uchwałą, koszt sprzedaży wykonanego pomieszczenia pomocniczego ustalono na kwotę za 1 m2 w wysokości 450 zł.

Na mocy uchwały nr 2/2012 z dnia 16 stycznia 2012 roku ogół właścicieli nieruchomości wyraził zgodę na sprostowanie udziałów w nieruchomości wspólnej położonej przy ul. (...) w S., z uwagi na wykonane pomieszczenie.

Niesporne, a nadto:

-: akt notarialny, rep. A nr 10. (...) z 29.11.2010 r. – k. 161 – 164,
-: akt notarialny, rep. A nr 48/2012 z 16.01.2012 r. – k. 20 – 21 v,
-: akt notarialny, rep. A nr 966/2012 z 27.01.2012 r. – k. 22 – 23, 145 – 146,
-: akt notarialny, rep. A nr 9040/2015 z 16.10.2015 r. – k. 24 – 25 v.,
-: zeznania świadka A. R. – k. 212,

Pismem z dnia 15 września 2015 roku pozwany T. R. zwrócił się do Zarządu (...) i Wspólnotami Mieszkaniowymi o wyrażenie zgody na wykup strychu przy ul. (...), tj. pomieszczenia gospodarczego o powierzchni 35 m2 w cenie 400 zł za 1 m2 (za łączną cenę 14.000,00 zł)

W 2015 roku, na wniosek pozwanego T. R., powodowa Wspólnota Mieszkaniowa w drodze uchwały wyraziła zgodę na sprzedaż pozwanemu pozostałej części powierzchni strychowej, tj. 35 m2 liczonej po obrysie podłogi strychu celem rozbudowy lokalu mieszkalnego przy ul. (...). W § 5 przedmiotowego aktu notarialnego stwierdzono, iż uchwała nr 9 została podjęta, jest ważna i wchodzi w życie z dniem podjęcia.

W piśmie z dnia 21 października 2015 roku Zarząd (...) i Wspólnotami Mieszkaniowymi (...) spółka z o.o. poinformował pozwanego, że uchwała nr 9/2015 z dnia 30 września 2015 roku została podjęta większością głosów.

Pismem z dnia 23 maja 2017 roku (...) B. R., J. R., O. R. Sp. j. jako administrator nieruchomości przy ul. (...) potwierdził, że pozwany T. R. spłacił całą należność za wykup pomieszczeń strychowych, tj. kwotę w wysokości 14.000 zł – zgodnie z uchwałą nr 9 z dnia 30 września 2015 roku.

Dowód:

-: pismo pozwanego z dn. 15.09.2015 r. – k. 147,
-: zaświadczenie z dn. 23.05.2017 r. – k. 143,
-: akt notarialny z dn. 16.10.2015 r. – k. 148 – 149,
-: pismo z dn. 21.10.2015 r. – k. 150,
-: pismo z dn. 23.05.2017 r. – k. 159,
-: zeznania M. M. (1) – k. 212,
-: zeznania K. Z. – k. 213,
-: zeznania M. R. (1)- k.214,
-: zeznania A. R.- k.213,
-: zeznania B. R. (2) k.214,
-: zeznania T. C. k.215,
-: zeznania K. K. k.215,
-: zeznania J. R. (2) k.241;
-: przesłuchanie członka zarządu powodowej Wspólnoty B. J. k.242;
-: przesłuchania członka zarządu powodowej Wspólnoty L. S. k.243;
-: przesłuchanie pozwanego T. R. k.243

W piśmie z dnia 11 grudnia 2018 roku pozwany T. R. zwrócił się do (...) - o sprawdzenie i ewentualne uaktualnienie stanu powierzchni wspólnych.

W piśmie z dnia 19 listopada 2019 roku powodowa Wspólnota Mieszkaniowa reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika zwróciła się do pozwanego T. R. z prośbą o wyjaśnienie rozbieżności związanych z metrażem posiadanego przez niego lokalu.

Pismem z dnia 12 grudnia 2019 roku powódka wezwała pozwanego do zapłaty kwoty 13.034,00 zł tytułem bezumownego korzystania z pomieszczeń strychowych za okres od 1 grudnia 2016 do 1 grudnia 2019 roku.

Dowód:

-: korespondencja stron – k. 29 – 32,
-: zeznania M. M. (1) k.212,
-: zeznania K. Z. k.213,
-: zeznania M. R. (1) k.214,,

-: zeznania A. R. k.213,
-: zeznania B. R. (2) k.214,

-: zeznania T. C. k.215,
-: zeznania K. K. k.215 ,
-: zeznania J. R. (2) k.241;
-: przesłuchanie członka zarządu powodowej Wspólnoty B. J. k.242;
-: przesłuchania członka zarządu powodowej Wspólnoty L. S. k.243;
-: przesłuchanie pozwanego T. R. k.243

W piśmie z dnia 17 listopada 2020 roku pozwany T. R. ponownie zwrócił się do powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej o przeniesienie praw własności pomieszczeń strychowych – zgodnie z aktami notarialnymi rep. A nr 10. (...), (...) i (...) – jak i podjęcia wszelkich wymaganych prawem uchwał umożliwiających przeniesienie praw własności.

W dniu 23 grudnia 2020 roku powódka i pozwany zawarli umowę najmu pomieszczeń gospodarczych w postaci pomieszczeń gospodarczych o łącznym metrażu 95 m2 znajdujących się nad lokalem mieszkalnym pozwanego. Umowa została w dniu 24 listopada 2021 roku wypowiedziana.

W dniu 24 lutego 2021 roku wydano zaświadczenie, że lokal należący do pozwanego przy ul. (...) w S. spełnia wymagania samodzielnego lokalu w rozumieniu ustawy o własności lokali.

Dowód:

-: umowa najmu z d. 23.12.2020 r. – k. 45 – 46,
-: wypowiedzenie umowy najmu z dn. 24.11.2021 r. – k. 166,
-: zaświadczenie z dn. 24.02.2021 r. wraz z inwentaryzacją – k. 95 – 105,
-: zeznania M. M. (1) – k. 212,
-: zeznania świadka A. R. – k. 212,
-: zeznania K. Z. – k. 213,

Pismem z dnia 1 marca 2021 roku Spółka (...) jako zarządca nieruchomości przy ul. (...) w S. wezwała pozwanego do zapłaty kwoty 7.355,44 zł tytułem zwrotu kosztów doradztwa prawnego oraz postępowania sądowego, które poniosła wspólnota mieszkaniowa.

W dniu 22 marca 2021 roku powodowa wspólnota w drodze aktu notarialnego wyraziła zgodę na dołączenie do lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w S. powierzchni strychowych wynoszących łącznie około 95 m2.

W dniu 27 lipca 2021 roku między pozwanym a kupującymi – A. S. i T. S. doszło do zawarcia umowy sprzedaży za kwotę 429.000,00 zł i ustanowienia hipoteki (akt notarialny z dnia 27 lipca 2021 r. Repertorium A nr 2712/2021), na mocy którego doszło do sprzedaży prawa własności do lokalu.

Niesporne, a nadto:

-: oferta sprzedaży lokalu mieszkalnego – k. 26 – 28,
-: akt notarialny z dn. 22.03.2021 r. – k. 47 – 49, 111 – 117, 167 – 174,
-: umowa sprzedaży i ustanowienia hipoteki – k. 87 – 93,
-: pismo z dn. 01.03.2021 r. – k. 106 – 109,
-: zeznania K. Z. – k. 213,
-: zeznania M. R. (1) k.214,
-: zeznania A. R. k.213
-: zeznania B. R. (2) k. 214,
-: zeznania T. C. k.215,
-: zeznania K. K. k.215,
-: zeznania J. R. (2) k.241,
-: przesłuchania członka zarządu powodowej Wspólnoty L. S. k.243;
-: przesłuchanie pozwanego T. R. k.243

W toku negocjacji powodowa Wspólnota Mieszkaniowa korzystała z pomocy prawnej profesjonalnego pełnomocnika. W tym zakresie powódka zapłaciła pełnomocnikowi wynagrodzenie w wysokości obliczonej w oparciu o poniżej wymienione faktury:

-: faktura nr (...) z dn. 11.09.2019 r. – 1.506,75 zł (cała faktura opiewa na kwotę 2.583,00 zł, jednak zostało w niej uwzględnione również doradztwo prawne w sprawie innej osoby),
-: faktura nr (...) z dn. 30.01.2020 r. – 2.260,13 zł,
-: faktura nr (...) z dn. 09.11.2020 r. – 1.775,81 zł,
-: faktura nr (...) z dn. 12.04.2021 r. – 1.595,00 zł.

Dowód:

-: faktura nr (...) z dn. 11.09.2019 r. – k. 50,
-: faktura nr (...) z dn. 30.01.2020 r. – k. 51 – 52,
-: faktura nr (...) z dn. 09.11.2020 r. – k. 53 – 54,
-: faktura nr (...) z dn. 12.04.2021 r. – k. 55 – 56,
-: korespondencja stron – k. 118 – 142,
-: zeznania M. M. (1) – k. 212,
-: zeznania świadka A. R. – k. 212,
-: zeznania K. Z. – k. 213,

-: zeznania M. R. (1) k.214;
-: zeznania A. R. k.213,
-: zeznania B. R. (2) k.214,
-: zeznania T. C. k.215,
-: zeznania K. K. k.215,
-: zeznania J. R. (2) k.241,
-: przesłuchania członka zarządu powodowej Wspólnoty L. S. k.243;
-: przesłuchanie pozwanego T. R. k.243

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo okazało się bezzasadne i jako takie nie zasługiwało na uwzględnienie.

W przedmiotowej sprawie powódka Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w S. dochodziła od pozwanego T. R. zapłaty kwoty 7.137,69 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty tytułem odszkodowania za poniesioną szkodę w związku z rzekomo prowadzonymi przez pozwanego negocjacjami w złej wierze.

Powódka wywodziła, że wobec złej wiary pozwanego oraz poniesionej przez nią szkody, przysługuje jej roszczenie o wyrównanie szkody jakie poniosła w związku z tym, iż korzystała z pomocy profesjonalnego pełnomocnika – radcy prawnego, a zamierzony skutek nie został osiągnięty z winy pozwanego.

Sąd ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie zgromadzonych w aktach sprawy dokumentów prywatnych przedłożonych przez strony w toku postępowania dowodowego, w tym zwłaszcza dokumentów w postaci odpisów aktów notarialnych oraz umów zawieranych przez strony oraz wzajemnej korespondencji stron.

Przy ustalaniu stanu faktycznego pomocne były również osobowe środki dowodowe w postaci zeznań świadków. Zeznania świadków były wiarygodne, niewewnętrznie spójne, logiczne oraz konsekwentne, a i zdecydowana większość z nich korespondowała z pozostałym zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym. Zeznania świadka M. M. (2) Sąd uznał za pomocne o tyle, o ile świadek wskazał, że powodowa Wspólnota zapłaciła wynagrodzenie profesjonalnemu pełnomocnikowi za obsługę prawną prowadzonej sprawy, co było konsultowane każdorazowo z zarządem Wspólnoty. Świadek nie posiadała wiedzy prawniczej, stąd też nie była w stanie określić stopnia skomplikowania sprawy. Zeznania świadka A. R. również okazały się pomocne o tyle, o ile pozostawały w zgodzie ze zgromadzonymi w aktach sprawy dokumentami, w tym zwłaszcza w zakresie tego, że pozwany zajął pomieszczenia strychowe. Pozostali świadkowie w osobie K. Z., M. R. (2), B. R. (2), T. C. J. R. (2) nie miały większego znaczenia dla ustalenia stanu faktycznego w sprawie, choć nie można odmówić im waloru wiarygodności. Przesłuchanie w charakterze stron B. J. i L. S. (za powodową Wspólnotę) oraz T. R. w większości korelowało ze zgromadzoną w sprawie dokumentacją oraz zeznaniami świadków.

W sprawie sporne między stronami było przede wszystkim to, czy pozwany T. R. w istocie podjął się działań mających charakter pozornych w celu uregulowania stanu prawnego pomieszczeń gospodarczych.

Sporne pozostaje również zawinienie pozwanego w nieuregulowaniu stanu prawnego pomieszczeń, istnienie szkody po stronie powódki, istnienie dochodzonej wierzytelności i jej wysokość, a nadto fakt zgłoszenie przez pozwanego zamiaru zmiany przeznaczenia pomieszczeń gospodarczych.

Bez znaczenia z punktu widzenia przedmiotowego postępowania pozostaje sprawa dotycząca zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez pozwanego z nieruchomości należącej do powódki, będące przedmiotem innego postępowania sądowego. W tym zakresie, Sąd nie poddawał analizie twierdzeń stron wywodzonych przez nich w treści ich pism, uznając je za irrelewantne względem dochodzonego roszczenia.

O ile powódka nie wskazała w uzasadnieniu swoich roszczeń podstawy prawnej, o tyle Sąd przy analizowaniu stanu faktycznego doszedł do wniosku, że jedyną podstawą prawna, na której swoje żądanie mógł oprzeć powód to przepis art. 72 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 z późn. zm.).

Zgodnie z przywołanym wyżej przepisem, jeżeli strony prowadzą negocjacje w celu zawarcia oznaczonej umowy, umowa zostaje zawarta, gdy strony dojdą do porozumienia co do wszystkich jej postanowień, które były przedmiotem negocjacji (§ 1). Strona, która rozpoczęła lub prowadziła negocjacje z naruszeniem dobrych obyczajów, w szczególności bez zamiaru zawarcia umowy, jest obowiązana do naprawienia szkody, jaką druga strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy (§ 2).

Regulacja art. 72 § 2 k.c. chroni stan zaufania uczestników negocjacji wobec kontrahentów. Negocjacje powinny być prowadzone z poszanowaniem dobrych obyczajów. Respektowanie dobrych obyczajów w toku negocjacji jest związane z należytą starannością określającą pewien standard lojalności wobec drugiej strony. Naruszenie tego standardu zachowania następuje, gdy uczestnik negocjacji nie ma zamiaru zawarcia umowy, zwodzi drugą stronę co do przedmiotu, zakresu lub przebiegu negocjacji, składa nieprawdziwe oświadczenia lub zapewnienia, nie wypełnia należycie obowiązku informacyjnego, wycofuje się z negocjowania umowy bez podania jakiegokolwiek powodu albo pod pozorem negocjacji celowo opóźnia lub utrudnia zawarcie umowy bądź prowadzi negocjacje konkurencyjne ze szkodą dla drugiej strony. Źródłem odpowiedzialności przedkontraktowej jest ogólny obowiązek przestrzegania dobrej wiary w znaczeniu obiektywnym. Dobra wiara stanowi zewnętrzny miernik oceny zachowania określonego podmiotu jako odpowiedniego (nienagannego) z punktu widzenia norm etycznych przyjętych w obrocie.

Nielojalne zachowanie jednej ze stron może mieć miejsce zarówno na początku negocjacji (rozpoczęcie negocjacji z naruszeniem dobrych obyczajów), jak i w ich toku (prowadzenie negocjacji z naruszeniem dobrych obyczajów). Początek negocjacji w kontekście stosowania komentowanego przepisu powinien być określany przy użyciu kryterium funkcjonalnego. Negocjacje w swej istocie stanowią sui generis interakcję między stronami. Do ich rozpoczęcia konieczne jest zatem współdziałanie kontrahentów, niezależnie od tego, czy inicjatywa spoczywa po jednej, czy po obydwu stronach. Uczestnicy negocjacji – zarówno przed, jak i w toku tego procesu – zachowują w pełni wolność negocjowania. Każdy kontrahent może swobodnie przystąpić do negocjacji oraz odstąpić od nich. Porzucając udział w negocjacjach, nie powinien jednak stwarzać mylnego lub fałszywego wrażenia, że jest nadal zainteresowany zawarciem umowy. W przeciwnym wypadku naraża się na zarzut działania z naruszeniem dobrych obyczajów.

Hipoteza normy wynikającej z art. 72 § 2 k.c. obejmuje dwa elementy: czynnik obiektywny (rozpoczęcie lub prowadzenie przez jedną ze stron negocjacji z naruszeniem dobrych obyczajów) oraz subiektywny (zawiedzione uzasadnione oczekiwanie drugiej strony na zawarcie umowy – tym większe, im bardziej są zaawansowane negocjacje). W celu dochodzenia odszkodowania należy wykazać kumulatywne spełnienie obydwu wymienionych przesłanek. Skutkiem prowadzenia negocjacji z naruszeniem dobrych obyczajów jest obowiązek naprawienia szkody, jaką druga strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy. Odpowiedzialność z tytułu rozpoczęcia lub prowadzenia przez jednego z uczestników negocjacji z naruszeniem dobrych obyczajów jest odpowiedzialnością odszkodowawczą. Do jej zaistnienia konieczne jest wykazanie następujących przesłanek: zaistnienia zdarzenie rodzącego odpowiedzialność w postaci nielojalnego zachowania jednego z kontrahentów, szkody powstałej w majątku drugiej strony oraz adekwatnego związku przyczynowego między wymienionymi elementami warunkującymi odpowiedzialność.

Podstawę odpowiedzialności stanowi szczególny typ czynu niedozwolonego kontraktującego opartego na winie w kontraktowaniu (culpa in contrahendo). Odszkodowanie należne na podstawie art. 72 § 2 k.c. stanowi kompensację w ramach tzw. ujemnego (negatywnego) interesu umownego. Nie obejmuje ono tym samym wyrównania pełnej szkody. Naprawienie szkody dotyczy tylko uszczerbku, jaki uczestnik negocjacji poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy, która ostatecznie nie doszła do skutku z winy nielojalnego kontrahenta. Punktem wyjścia dla ustalenia odszkodowania jest porównanie stanu majątkowego poszkodowanego powstałego na skutek prowadzenia nieskutecznych negocjacji ze stanem, jaki istniałby, gdyby poszkodowany tych negocjacji nie prowadził (metoda dyferencyjna). Należne odszkodowanie obejmuje w pierwszym rzędzie nakłady poczynione w związku z negocjacjami, nawet jeśli nie wiążą się one bezpośrednio z negocjowaną umową, np. koszty opracowania opinii prawnych, projektów umowy, wydatki na badania i prace naukowe wykonywane na użytek stron w toku negocjacji, koszty dojazdu do miejsca zawarcia umowy itp. Naprawienie szkody może także objąć utracone korzyści, które strona poszkodowana mogłaby osiągnąć, gdyby nie prowadziła negocjacji (np. dochody utracone wskutek uczestnictwa w negocjacjach). Korzyści takie nie obejmują jednak żadnych zysków, które mogłyby zostać osiągnięte w rezultacie zawarcia negocjowanej umowy. Odszkodowanie może także, choć raczej wyjątkowo, dotyczyć korzyści utraconych wskutek nie zawarcia przez uczestnika negocjacji innej umowy. W takim przypadku konieczne jest wykazanie świadomej nielojalności kontrahenta oraz bardzo wysokiego stopnia prawdopodobieństwa odnoszącego się do zawarcia i wykonania przez drugą stronę alternatywnej umowy (K. Czub [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, Warszawa 2022, art. 72 kc).

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, że w ocenie Sądu, powodowa Wspólnota nie przedstawiła żadnych dowodów na istnienie szkody związanej z oczekiwanym zawarciem umowy.

Zarzut prowadzenia przez pozwanego negocjacji z naruszeniem dobrych obyczajów, podnoszony przez powódkę jest w ocenie Sądu bezzasadny. Na gruncie ustalonego stanu faktycznego nie powinien budzić wątpliwości fakt, że pozwanemu zależało na zawarciu z powódką umowy, co zresztą wynika z zeznań świadków M. R. (1), B. R. (2) i samego pozwanego. O powyższym świadczy także fakt, że pozwany wielokrotnie zwracał się do powódki z prośbą o przeniesienie prawa własności pomieszczeń gospodarczych, w tym o wydanie w formie uchwały zgody na uregulowanie stanu prawnego pomieszczeń gospodarczych i ich nabycie, bezpośrednio po czynności dokonując zapłaty ustalonej przez powódkę ceny ( vide: dokumenty zgromadzone w aktach sprawy, w tym zwłaszcza pisma pozwanego do powódki w przedmiocie przeniesienia własności pomieszczeń).

Nie ulega wątpliwości Sądu, iż pozwany w sposób rzeczywisty dążył do przeniesienia na siebie prawa własności do pomieszczeń gospodarczych, podejmując niezbędne ku temu czynności. Odpowiedzialność w ramach culpa in contrahendo wiąże się z nielojalnym postępowaniem jednej ze stron na etapie dokonywania czynności, które w normalnej sytuacji prowadzą strony do zawarcia umowy. Jeżeli jedna ze stron podejmuje działania w dobrej wierze, licząc na to, że zostanie zawarta umowa będąca przedmiotem wzajemnych negocjacji, a do czego nie dochodzi z uwagi na nielojalne postępowanie drugiej strony, która mimo uczestnictwa we wzajemnych rozmowach nie chce doprowadzi do zawarcia umowy i z tego powodu do zawarcia umowy nie dochodzi. Wówczas stronie, która w sposób lojalny uczestniczyła w negocjacjach, przysługuje odpowiednie roszczenie odszkodowawcze.

W rozpoznawanej sprawie nie sposób przypisać takiego nielojalnego zachowania pozwanemu, albowiem dążył on do zawarcia wskazanych wyżej umów. W sprawie ustalono bowiem, że uchwałą nr 1/2012 z dnia 16 stycznia 2012 roku ogół właścicieli nieruchomości przy ul. (...) w S. wyraził zgodę na udostępnienie części wspólnych dla rozbudowy lokalu nr (...) na pomieszczenie pomocnicze w budynku przy ul. (...) o powierzchni 10 m2 na rzecz pozwanego oraz sprzedaż wykonanej rozbudowy na warunkach zaproponowanych przez Wspólnotę z przyłączeniem pomieszczenia do lokalu nr (...), a zgodnie z uchwałą koszt sprzedaży wykonanego pomieszczenia pomocniczego ustalono na kwotę za 1 m2 – 450 zł. Jak zostało to stwierdzone w akcie notarialnym z dnia 27 stycznia 2012 roku – protokół oświadczenie przewodniczącego o podjęciu uchwał – „Stawający oświadcza, że uchwały nr 1/2012, 2/2012, 3/2012 zostały podjęte większością głosów „za” i są ważne oraz wchodzą w życie z dniem ich podjęcia”. Kolejno pismem z dnia 15 września 2015 roku pozwany zwrócił się do Zarządu (...) i Wspólnotami Mieszkaniowymi o wyrażenie zgody na wykup strychy przy ul. (...), tj. pomieszczenia gospodarczego o powierzchni 35 m2 w cenie 400,00 zł za 1 m2, na co w dniu 16 października 2015 roku wyrażono zgodę. Następnie w dniu 29 listopada 2010 roku doszło do umowy sprzedaży i ustanowienia wieczystego użytkowania, przedmiotem której była sprzedaż lokalu mieszkalnego zlokalizowanego przy ul. (...). Zgodnie z § 4 ust. 3 aktu notarialnego przedstawiciel Wspólnoty Mieszkaniowej w S. oświadczył, że pozwany wpłacił na rzecz powódki i za zgodą wspólnoty kwotę 10.000,00 zł tytułem nabycia praw do pomieszczenia gospodarczego.

Wszystkie powyższe czynności podejmowane przez pozwanego względem powódki nie dały Sadowi asumptu do uznania, że dopuścił się od jakiejkolwiek nielojalności względem Wspólnoty. Pozwany wielokrotnie podejmował i inicjował czynności zmierzające do uregulowania stanu prawnego pomieszczeń gospodarczych. W wyniku działań i prób dochodziło do spotkań celem uregulowania stanu prawnego pomieszczeń gospodarczych i przyśpieszenia tych czynności, co wynika zresztą nie tylko ze zgromadzonej dokumentacji, ale i zeznań świadków. Powódka nie zdołała wykazać w toku procesu, że pozwany zwracał się do powódki celem wskazania, iż dążyć będzie do zmiany przeznaczenia pomieszczeń gospodarczych. Powódka nie przedłożyła na to żadnych dowodów, a i stan ten nie wynika z dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy czy z zeznań świadków przeprowadzonych w toku procesu.

Należy także podkreślić, iż w ramach niniejszego procesu obowiązywały identyczne reguły dowodzenia jak w wypadku innych zawinionych działań w toku zawierania umowy (art. 6 k.c.). Zgodnie zaś z wyrażonymi w art. 3 k.p.c. oraz 232 k.p.c. zasadami to na stronach ciąży obowiązek wyjaśnienia okoliczności sprawy oraz wskazania dowodów na stwierdzenie faktów, z których wywodzą korzystne dla siebie skutki prawne. W niniejszym postępowaniu, powódka w pierwszej kolejności winna była wykazać, że prowadzenie przez pozwanego negocjacji było sprzeczne z dobrymi obyczajami.

Zdaniem Sądu, powódka obowiązkowi temu nie sprostała. Na uwadze bowiem mieć należało okoliczności prowadzonych przez strony negocjacji. Pozwany dopełnił wszystkich ciążących na nim obowiązków, wykazując się inicjatywą i współpracą z powódką. Nie ulega także wątpliwości, że negatywne konsekwencje takiego stanu rzeczy w rzeczywistości poniósł jedynie pozwany T. R., który to pomimo zapłaty ceny tytułem prawa własności do pomieszczeń gospodarczych, własności tej nie uzyskał, co również miało wpływ na trudności i uzyskanie niższej ceny tytułem sprzedaży lokalu mieszkalnego. Jednocześnie – co zresztą stanowi potwierdzenie twierdzeń pozwanego – wskazać należy, że w żadnym stopniu nie można zgodzić się z twierdzeniem powódki, jakoby fakt ostatecznej sprzedaży lokalu mieszkalnego zlokalizowanego przy ul. (...) w S. w jakimkolwiek stopniu uprawdopodobnić miał winę czy niewłaściwe zamiary po stronie pozwanego. Nie ulega wątpliwości Sądu, iż nieuregulowany stan prawny związany z ww. pomieszczeniami gospodarczymi w sposób oczywiście negatywny przełożył się na możliwą do uzyskania cenę za lokal.

Powyższe wskazuje, że działanie pozwanego nie może zostać uznane za naruszenie dobrych obyczajów przy prowadzeniu negocjacji.

Niezależnie od powyższego Sąd wskazuje również na kwestionowaną przez pozwanego wysokość dochodzonego przez powódkę roszczenia. Nie ulega wątpliwości, że poza przedłożeniem do pozwu faktur Vat, powódka nie przedstawiła żadnych innych dowodów mających na celu wykazanie sposobu wyliczenia dochodzonych przez nią należności, zwłaszcza w kontekście tego, że stawka wynagrodzenia była naliczana godzinowo.

W ocenie zatem Sądu, powódka oprócz zasadności roszczenia, nie wykazała również jego wysokości. Żadnym bowiem dowodem nie zostało wykazane, jakie konkretne czynności i za jaką kwotę zostały wykonane w ramach doradztwa prawnego świadczonego na rzecz powódki, a których konieczność pokrycia powódka traktuje obecnie jako poniesioną z zasługi pozwanego szkodę.

Nie umknęło uwadze Sądu również to, że koszty postępowania sądowego objęte nakazem zapłaty z dnia 20 października 2020 roku zostały w całości przez pozwanego uregulowane, a okoliczność ta została przez powódkę potwierdzona w piśmie z dnia 25 listopada 2020 roku oraz w piśmie z dnia 9 grudnia 2020 roku.

Sąd zauważa, że od powódki w zakresie wykonywanych przez nią zadań oczekiwać trzeba należytej (podwyższonej w tym przypadku) staranności, zgodnie z przepisem art. 355 § 2 k.c.

Należyta staranność Wspólnoty określana przy uwzględnieniu zawodowego charakteru prowadzonej przez nią działalności uzasadnia bowiem zwiększone oczekiwania co do umiejętności, wiedzy, skrupulatności i rzetelności, zapobiegliwości i zdolności przewidywania. Obejmuje także znajomość obowiązującego prawa i następstw z niego wynikających (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 8 marca 2006 r. I ACa 1018/09). Z tych też względów, nie ulega wątpliwości, że powódka, w razie zaistnienia takiej konieczności, winna korzystać z pomocy prawnej i wydatki na ten cel należy uznać za jak najbardziej uzasadnione. Nie można ich jednak przerzucać na pozwanego, zwłaszcza, gdy brak ku temu uzasadnienia.

Powódka zdaniem Sądu nie wykazała w niniejszym procesie zasadności poniesionych kosztów, stopnia skomplikowania sprawy, czynności, które zostały pełnomocnikowi zlecone ani nie przedłożyła dokumentów, z których faktycznie wynikałby czas poświęcony.

Nie ulega wątpliwości, że strony prowadziły negocjacje, zmierzające do przeniesienia przez powódkę na pozwanego pomieszczeń, z których on korzystał, które ostatecznie nie doprowadziły do finalnego rezultatu, gdyż strony nie osiągnęły porozumienia.

W każdych negocjacjach może dojść do sytuacji, że strony po prostu, kolokwialnie mówiąc „nie dogadają się”, nie może to jednak oznaczać automatycznie konieczności poniesienia kosztów obsługi prawnej którejś ze stron, zwłaszcza, gdy kontrahentowi nie można przypisać złej woli przy prowadzeniu negocjacji.

Trudno taką wolę w szczególności przypisać pozwanemu w niniejszej sprawie, gdyż on niewątpliwie chciał sporne części nieruchomości nabyć, stąd też stan faktyczny niniejszej sprawy nie wyczerpuje dyspozycji art. 72 § 2 k.c. nie

Z uwagi na powyższe Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia roszczenia powódki, dlatego też powództwo oddalił.

O kosztach procesu orzeczono w pkt 2. wyroku na podstawie 98 § 1 i 3 k.p.c., statuującego zasadę odpowiedzialności za wynik procesu w odniesieniu do kosztów i zobowiązującego stronę przegrywającą do zwrotu kosztów postępowania stronie wygrywającej.

Powództwo w niniejszej sprawie zostało oddalone w całości, zatem pozwanemu, jako wygrywającemu proces , należy się zwrot poniesionych kosztów.

W związku z powyższym, Sąd w punkcie 2 wyroku zasądził od powódki Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. na rzecz pozwanego T. R. kwotę 1.817 zł tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty, zgodnie ze znowelizowanym brzmieniem art. 98 k.p.c., w myśl którego, od kwoty zasądzonej tytułem zwrotu kosztów procesu należą się odsetki, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia, którym je zasądzono, do dnia zapłaty ( art. 98 § 1¹ k.p.c.)

Na zasądzoną od powódki na rzecz pozwanego tytułem zwrotu kosztów procesu kwotę złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika pozwanego w osobie adwokata w wysokości 1.800 zł obliczonej na podstawie § 2 pkt 4 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. oraz kwota 17 zł tytułem opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa.

Przewodniczący:	Sędzia Justyna Pikulik
Protokolant:	stażysta Krzysztof Kłak

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE